臺灣臺北地方法院簡易民事判決 101年度店簡字第1298號
原 告 王金齡
訴訟
代理人 吳典倫
律師
被 告 文學院管理委員會
法定代理人 黃俊雄
訴訟代理人 高正達
上列
當事人間
損害賠償等事件，於中華民國102年12月9日
言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬壹仟壹佰陸拾元，及自民國一百
零二年二月一日起至清償日止，
按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳仟柒佰陸拾元由被告負擔。
本判決得
假執行；但被告如以新臺幣貳拾伍萬壹仟壹佰陸拾元為
原告
預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
一、
本件原告起訴時之法定代理人原為徐潔，
嗣於
訴訟繫屬中之
民國102年6月7日改選由黃俊雄擔任主任委員，有文學院102
年第一次區分
所有權人臨時會議會議
記錄（見本院卷第278-
280頁）附卷
可證，並由黃俊雄聲明
承受訴訟，依民事訴訟
法第176條規定，應予准許。
二、原告主張：原告為被告管理社區門牌號碼台北市○○區○○
路○○巷○○弄○號7樓房屋（下稱
系爭房屋）之
區分所有權人，
系爭房屋為該大樓最頂樓。因該棟大樓頂樓公共平台（下稱
系爭頂樓平台）防水層損壞，致系爭房屋天花板自99年12月
起發生漏水情形，被告雖於100年3月間進行修繕，
惟同年12
月間漏水情形再度發生，且更為嚴重，此肇因於被告便宜行
事，僅就系爭頂樓平台最上層進行處理，未深入至漏水所發
生之鋼筋水泥層進行修繕，原告多次催請被告進行修繕未果
，不得已
乃自行僱工修繕，支出新臺幣（下同）7萬2,000元
。又
上開漏水不但造成原告系爭房屋天花板裝潢木料及燈具
毀損，致原告支出
回復原狀費用5萬160元，且原告之房客劉
韋成亦因嚴重漏水問題，而將原訂於102年2月28日到期之租
約提前於100年12月31日終止，系爭房屋經原告修繕後，於
101年7月始再行出租，故原告受有租金損失12萬9,000元（
計算式：21,500元×6月＝129,000元）。系爭頂樓平台為全
體住戶所共有，自應由被告支付上開費用予原告，因而請求
被告給付25萬1,160元（計算式：72,000元＋50,160元＋129
,000元＝251,160元）。為此，提起本件訴訟，
並聲明：㈠
被告應給付原告25萬1,160元，及自
起訴狀繕本送達
翌日起
至清償日止，
按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假
執行。
三、被告辯以：原告為文學院社區起造人之一，系爭頂樓平台發
生漏水，其損失竟是由所有21戶住戶共同承擔，有失正義與
公平。且系爭頂樓平台漏水問題，被告已於100年3月23日僱
工修繕，有5年保固之權益，並經原告試水驗收無誤，
詎原
告
嗣後卻擅自僱用未有土木證照之裝潢公司進行防漏處理，
罔顧文學院社區全體住戶之權益。又原告所有系爭房屋之屋
齡已屆11年，亦可能為原告自家漏水所致，原告未證明系爭
房屋漏水為系爭頂樓平台防水層損壞所致，卻將修繕費用轉
嫁由全體住戶負擔，並無理由。並答辯聲明：
原告之訴駁回
。
四、本院判斷：
原告主張之事實，
業據提出建物登記第二類謄本、公寓大廈
管理組織報備證明、臺北市文山區99年度文學院管委會第十
屆會議記錄、文學院100年第1次區分所有權人臨時會議會議
記錄、系爭房屋100年2月漏水照片、系爭房屋101年1、2、3
月漏水照片、催告函、
存證信函、系爭頂樓平台施工照片、
系爭房屋施工照片、系爭頂樓平台請款單、系爭房屋請款單
、
租賃契約、租約終止函等件為證。被告就漏水情事並不爭
執，惟就漏水原因及原告請求之金額有所爭執，並以前詞置
辯，是本件爭點
厥為：㈠系爭房屋漏水之原因為何？㈡原告
請求被告給付系爭頂樓平台修繕費用、系爭房屋修繕費用、
系爭房屋租金損失，是否有據？
經查：
㈠系爭房屋漏水原因為何？原告得否請求被告賠償損害？
⒈經查，系爭房屋漏水乙情，曾經被告於100年間委請專業防
水工程公司實地勘查，並將系爭漏水議案於100年度第1次區
分所有權人臨時會議提出討論，該次會議紀錄記載：「四、
案由一：C棟7樓天花板漏水修繕案。說明：（一）C棟7樓天
花板漏水，經請廠商實地勘查，係頂樓防水問題，廠商估價
修復費用如下：1、天人：新臺幣21萬8,000元。2、駿瑩：
21萬8,400元」等語，有文學院100年度第1次區分所有權人
臨時會議會議記錄、天人防水工程有限公司估價單、駿瑩工
程實業有限公司估價單（見本院卷第10-15頁）在卷
可稽；
復依原告所提系爭房屋100年2月及101年1月至3月漏水照片
（見本院卷第256-266頁）觀之，系爭房屋100年2月及101年
1月至3月之漏水位置均屬同處，並未改變，
堪認系爭房屋10
0年及101年之漏水原因應屬相同，均係系爭頂樓平台防水層
破損所致，故被告辯稱原告未舉證系爭房屋漏水為系爭頂樓
平台漏水所致
云云，
尚非可採。
⒉次查，依證人楊志隆即采邑裝潢工程有限公司負責人於本院
102年7月31日言詞辯論
期日到庭證稱：「（問有無於101年
時到和興路44巷26弄8號7樓
住所頂樓施作工程？）有。」、
「（問當時修繕情形？）分為二階段。101年4月是第一階段
，是室內天花板，因為有漏水，就把天花板拆除重新施作。
再來就是101年6月份做了頂樓防水，當時發現7樓天花板有
漏水，漏水是每一層的。研判是頂樓防水出現問題。排水管
壁有滲水的狀況，就是客廳及主臥房上面、廁所上面，拆開
後，發現廁所上面防水層有破損，管壁之間，判定是防水層
也有破損。天花板上面的防水層也有破損，這個部分是我們
的判斷。頂樓的防水的部分做了防水層部分，拆開後，做了
防水塗料。」、「（問頂樓原本有防水層？）開拆後，是原
先建設公司覆蓋的防水層。是瀝青的材質覆蓋的，所以可以
判斷是建設公司覆蓋上去的。」、「（問有破損的狀況？）
有。就是在廁所上面的防水層有破損。防水層破損，水從那
邊經過就會亂跑，因此滲漏到7樓。」、「（問本件7樓的漏
水，你們的判斷是因為頂樓防水層破損所導致？）是。」、
「（問是家用排水管壁滲漏？還是公共管線？）公共排水管
」等語（見本院卷第312-314頁）；佐以原告所提系爭頂樓
平台101年施工照片（見本院卷第31-38頁）觀之，原告僱工
刨挖三處排水孔後，發現100年之施工僅是將原有隔熱磚移
除後，塗擦彈性水泥覆蓋一般水泥後抹平，並未按防水工法
徹底施工，方導致系爭房屋再次出現漏水現象，
堪認系爭房
屋漏水原因應係100年之修繕未完全所致，故被告辯稱系爭
房屋漏水原因可能為原告自家水管漏水所致云云，自非可採
。
⒊按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負
損害賠償責任，
民法第184條第1項前段定有明文。復按共用部分、約定共用
部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之
。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之
應有
部分比例分攤之；管理委員會之職務如下：二、共有或共用
部分之清潔、維護、修繕及一般改良，公寓大廈管理條例第
10條第2項及第36條第2款亦分別定有明文。系爭頂樓平台為
系爭公寓大廈之共用部分，自應由被告負修繕、管理、維護
之責。本件被告未盡修繕系爭頂樓平台之責，致系爭頂樓平
台防水層破損，雨水滲入系爭房屋內，被告顯未盡上開法定
義務，自有過失，則原告依民法第184條第1項前段規定，請
求被告負
侵權行為損害賠償責任，
即屬有據。
㈡原告得請求賠償之金額為何？
⒈系爭頂樓平台修繕費用部分：
按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依
本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；管
理人違反本人明示或可得推知之意思，而為事務之管理者，
對於因其管理所生之損害，雖無過失，亦應負賠償之責；如
其管理係為本人盡公益上之義務，或為其履行法定
扶養義務
，或本人之意思違反公共秩序
善良風俗者，不
適用之；管理
事務利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管
理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害
時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其
所負擔之債務，或賠償其損害。第174條第1項規定之情形，
管理人管理事務、雖違反本人之意思，仍有前項之
請求權，
民法第172條、第174條、第176條分別定有明文。經查，原
告自行僱工修復系爭頂樓平台漏水部分，並支付工程費用7
萬2,000元乙情，業據提出采邑裝潢工程有限公司請款單（
見本院卷第80頁）為證；而被告依公寓大廈管理條例第10條
第2項、第36條第2款規定，既應就系爭頂樓平台部分負修繕
、管理、維護之責，且應自公共基金中支付其費用，則原告
所為修繕行為，自屬管理事務有利於本人所支出之
必要費用
，是原告依
無因管理之
法律關係，請求被告償還修繕費用7
萬2,000元，自屬有據。
⒉系爭房屋回復原狀修繕費用部分：
次按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所
減少之價額，民法第196條定有明文。次按負損害賠償責任
者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發
生前之原狀，且
債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，
以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項亦有明定。經查
，原告主張系爭房屋回復原狀修繕費用為5萬160元乙情，業
據提出采邑裝潢工程有限公司請款單（見本院卷第79頁）為
證；而被告因過失行為致系爭房屋受有損害
等情，已如前述
，依上開規定，被告即應賠償系爭房屋因回復原狀所必要之
費用，是原告依侵權行為之
法律關係，請求被告賠償回復原
狀費用5萬160元，亦屬有據。
⒊租金損失部分：
復按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補
債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定
之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失
利益，民法第216條定有明文。經查，原告主張原房客劉韋
成因系爭房屋嚴重漏水問題，而將原訂於102年2月28日到期
之租約提前於100年12月31日終止，且系爭房屋經原告修繕
後，始於101年7月將系爭房屋重新出租，
期間受有租金損失
12萬9,000元等情，業據提出提前終止租約函、租賃契約書
（見本院卷第81-88頁）等為證，並經證人劉韋成於本院102
年12月9日言詞辯論期日到庭證稱：「（問是否向原告承租
台北市○○區○○路○○巷○○弄○號7樓房子？）是。印象中是
2011年1月1日開始。某一年的月初。我與我前妻張鳳君向原
告承租的。」、「（問租了多久？）我住了一年，但租約是
兩年。」、「（問原因為何？）搬入時，主臥室有漏水，與
房東反應，有請人來看，有修理。修繕之後，因氣候潮濕還
是有滲水，我覺得不舒服，就提前解約了。」、「（問當時
租金？）二萬一千多元。」等語（見本院卷第390-391頁）
，堪認原告確因系爭房屋漏水而無法取得預期可取得之租金
，是原告依侵權行為之法律關係，請求被告賠償因房客提前
解約所失6個月租金之利益12萬9,000元，自屬有據。
五、
綜上所述，原告請求被告給付系爭頂樓平台修繕費用7萬2,0
00元、系爭房屋修繕費用5萬160元、租金損失12萬9,000元
，合計25萬1,160元，及自102年2月1日起至清償日止，按年
息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告
假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預
供擔保，得免為假執行。
七、本件事證
已臻明確，
兩造其餘攻擊
防禦方法，經審酌後認與
判決結果不生影響，
爰不逐一論列，
附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，確定為第一審
裁判費2,760元。
中 華 民 國 102 年 12 月 30 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 林玉珮
以上筆錄
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○
○路○段000號）提出
上訴狀。（須按
他造當事人之人數附繕本
）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 30 日
法院
書記官 林欣慧