裁判書系統

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 103年度店簡字第1225號 原　　　告　高秀麗 訴訟代理人　李文彬 　　　　　　陳敬暐律師 被　　　告　定昇有限公司 法定代理人　吳日定 訴訟代理人　林明正律師 複代理人　　蔡金峰律師 上列當事人間損害賠償事件，於中華民國104年6月8日言詞辯論 終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾壹萬玖仟捌佰元，及自民國一百 零三年十二月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹萬伍仟貳佰伍拾陸元，其中新臺幣壹萬貳仟叁 佰叁拾伍元由被告負擔，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹佰壹拾壹萬玖仟捌 佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由要領 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基 礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告原 請求被告給付新臺幣（下同）143萬2,950元及利息；嗣於民 國104年2月17日具狀變更訴之聲明為：被告應給付原告138 萬4,950元及利息。核其請求之基礎事實同一，僅擴張應受 判決事項聲明，揆諸上開說明，原告所為訴之變更，程序合 法，應予准許。 二、原告主張：㈠原告於103年5月15日向被告承租門牌號碼新北 市○○區○○路○○○○○○○○○號房屋（下稱系爭房屋），供作 廠房及倉庫之用，租期自103年6月5日起至106年6月4日止共 計三年，每月租金10萬5,000元，原告於簽約時除支付被告 保證金21萬元外，並開立第一年逐月租金支票12紙交付被告 。原告承租系爭房屋後，投入121萬5,150元施作內部裝潢， 詎兩造租賃關係僅履行月餘，原告旋於103年7月初於系爭房 屋現場發現新北市政府違章建築拆除大隊前來張貼違章建築 拆除時間通知單，該隊人員並向原告及隔鄰其他同向被告承 租廠房之承租人表示系爭房屋均屬違建，須立即遷離並限期 拆除等語，原告乃於103年8月13日委請律師發函向被告終止 系爭租約。被告早於100年11月3日即知系爭房屋遭新北市政 府認定違章並列為優先拆除對象，隨時皆可能遭拆除而無法 使用，仍故意隱瞞此一事實而與原告簽訂系爭三年租約，甚 至同意原告進行內部裝潢，則被告自103年8月起未能繼續對 原告為租賃物之給付，顯可歸責於被告之事由而給付不能， 原告自得依民法第226條第1項規定向被告請求賠償相關損害 。又原告因被告不履行債務所受之損害，計有裝潢費用（包 括鐵工、辦公室、貨梯、水電、帆布等）121萬5,150元，拆 除費用（原裝潢全部拆除且該裝潢皆依系爭房屋量身訂作， 拆除之材料均無法再行使用）12萬2,300元，自系爭房屋搬 遷之費用4萬7,500元，則原告因系爭租賃契約終止所受之損 害合計138萬4,950元，被告自應賠償原告上開損害。㈡對被 告答辯之陳述：被告雖以系爭契約第9條第5、6項約定，據 以主張原告不得對其請求損害賠償，惟被告係以倉庫、廠房 出租為業，系爭房屋所附著之土地（即新北市○○區○○路 ○號旁空地）上所有金屬廠房（即新北市○○區○○路○○○○ 號至47之7號）均由被告出租，系爭契約乃被告預定用於同 類契約之條款所訂定之附合契約至明。而系爭契約第9條第5 、6項約定，無異在免除被告依法所應負擔之契約責任，並 使原告拋棄權利，對於原告利益之侵害不得不謂重大。況被 告於出租系爭房屋時，明知系爭房屋遭主管機關認定違建並 列為優先拆除對象，隨時均可能遭拆除而無法使用，竟就此 等重大影響原告權益並有違契約衡平之事項故意不告知，亦 難謂為誠信。被告雖以上開契約條款辯稱原告簽約時已知悉 系爭房屋為違建，惟原告租賃系爭房屋係為長期經營舊貨買 賣之倉庫、加工廠使用，而兩造租賃期間為三年，原告於租 賃後旋投入百餘萬元之成本進行裝潢，依常情判斷，原告焉 有可能知悉系爭房屋隨時有遭拆除之風險，而將其投入之人 力、物力成本隨時付之一炬？被告所辯不足採信。本件違建 案件無論依被告公司、法定代理人之名義皆無法查得違章資 訊，如被告故意不告知此等重要資訊，原告根本毫無得知可 能，故系爭契約第9條第5、6項約定對原告之權益實有失公 平，依民法第247條之1規定，自屬無效。被告雖稱兩造係合 意終止租約，惟原告於103年8月13日發函向被告為終止系爭 租約之意思表示，係依法所為之單方終止行為，並非「要求 」被告為終止系爭租約之合意，被告所辯並無理由。另有關 裝潢之各項材料、設備，均係因應原告承租系爭房屋之目的 暨依系爭房屋之空間規劃所特別訂製，且各項鋼骨、鋼架均 以焊接工法架設，僅能以切割方式拆除，故卸除後之材料均 無法另行使用，除切割後仍屬大型之廢鋼材外，其餘廢料僅 能作廢棄物丟棄；而原告雖另將大型廢鋼材交由廢鐵廠商回 收，惟僅賣得3萬餘元，其回收價與新鐵材料相比，有如九 年一毛。被告另辯稱原告受有兩個多月之裝潢使用利益，應 予扣除，惟原告於103年6月23日始完成可供存放貨物使用之 鋼骨夾層、貨梯等裝潢，至原告受主管機關之命而開始搬遷 之8月6日止，亦僅月餘之期間，原告實際上並無受有兩個多 月之裝潢使用利益；若被告欲主張扣除，自應由被告加以舉 證其原因及金額。被告雖稱原告於系爭房屋所施作之裝潢， 原由拆除大隊拆除即可，原告執意自行拆除，其拆除費用及 搬遷費用應由原告自行負擔，惟原告所提出之搬遷費用，係 原告將原已遷入存放之貨品及營業器具遷離之費用，並非裝 潢拆除後之廢料運費，故原告此搬遷費用之損害與被告本件 債務不履行間自有因果關係。㈢並聲明：⒈被告應給付原告 138萬4,950元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。 三、被告辯以：依兩造所簽訂系爭契約第9條第6款約定：「遇違 建拆除或天災，甲方（即被告）可酌情解約。」等語，可證 原告於簽約前已明知系爭房屋屬違章建築；且系爭契約第9 條第5款亦約定：「如遇政府徵收、都市計畫、違建拆除及 土地房屋繼承乙方（即原告）應配合甲方期限內搬遷，保證 金及未到期租金應退還承租方，乙方不得要求任何賠償。」 等語，可證原告要求裝潢費用、拆除裝潢費用、房屋搬遷費 用等損害賠償，與契約文義不符。又原告於103年8月13日發 函要求終止系爭房屋租賃契約，被告亦同意終止系爭契約並 返還押租金21萬元及未到期之租金支票，足認兩造已合意終 止租約，被告自不得事後再對原告主張損害賠償。退步言， 縱認被告需負損害賠償責任，然原告作夾層時在現場與被告 聊天，原告當時自承裝潢費用花費約略40萬元不等，今原告 卻主張裝潢費用為121萬5,150元，有如附表所示灌水之嫌， 且裝潢費用含人工及材料費，材料部分仍有財產價值，否則 原告不會刻意花費12萬2,300元拆除，原告雖稱該拆除之材 料已全數丟棄，然此為原告自身之行為所導致之損失，不得 轉嫁予被告，故材料部分被告均無需賠償，人工部分自起租 日103年6月5日至最後搬遷日103年8月17日，至少受有74天 之使用利益，自應予以扣除，不得向被告全數請求。另系爭 房屋所施作之裝潢，由拆除大隊拆除即可，原告執意自行拆 除，其所支出之拆除費用12萬2,300應由原告自行負擔。原 告雖稱系爭租賃契約第9條第5、6項約定依民法第247條之1 無效云云，然民法第247條之1制定之立法原意，在於企業經 營者與消費者間締約地位不對等，經濟實力相差懸殊，為避 免企業經營者挾其優勢地位，立法者特別制定民法第247條 之1調和企業經營者先天上之優勢地位，然系爭契約實際締 約者被告方為定昇有限公司之吳日定，原告方為高秀麗配偶 李文彬，兩造經濟實力、地位對等，自無民法第247條之1適 用餘地。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執事項： ㈠原告向被告承租系爭房屋供作廠房及倉庫之用，租期自103 年6月5日起至106年6月4日止共3年，每月租金10萬5,000元 。 ㈡原告於103年7月4日接獲新北市政府違章建築拆除大隊違章 建築拆除時間通知單，表示系爭房屋將於103年7月14日執行 拆除，請原告於期限前遷移。 ㈢原告於103年8月13日發函要求終止房屋租賃契約書，被告亦 同意終止契約，並已將押租金21萬元及未到期之租金支票返 還原告。 五、得心證理由： 原告主張被告應負債務不履行損害賠償責任，賠償其裝潢費 用、拆除費用、搬遷費用之損害等情，為被告所否認，並以 上開情詞置辯，是本件之爭點厥為：原告得否向被告請求債 務不履行之損害賠償？原告得請求之金額為若干？茲分述如 下： ㈠原告得否向被告請求債務不履行之損害賠償？ ⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態， 民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之給付義務， 且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責（最 高法院97年度台上字第2307號判決意旨參照）。次按因可歸 責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害 ；又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；第260條之規 定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之，民法第226 條第1項、第260條、第263條亦定有明文。 ⒉查原告與被告締結系爭房屋租賃契約之目的，係為供作廠房 及倉庫之用，為兩造所不爭，並有系爭房屋租賃契約在卷可 稽（見本院卷第8-11頁），依上開判決意旨說明，被告自應 交付合於供作廠房及倉庫使用之租賃物與原告，倘被告未為 之，即應依債務不履行之規定負損害賠償責任。惟查，原告 與被告簽訂系爭租約不久後（按原告係於103年5月15日與被 告簽約，租期係自103年6月5日起算），系爭房屋因屬違章 建築，於103年7月初即接獲新北市政府違章建築拆除大隊以 通知單通知系爭房屋所有人、使用人或管理人，表示系爭房 屋早在100年11月3日即經新北市政府認定為違章建築，預計 訂於103年7月14日起執行拆除等情，有新北市政府違章建築 拆除大隊違章建築拆除時間通知單在卷可稽（見本院卷第15 頁），顯見被告自斯時起已無法繼續提供合於約定使用之租 賃物供原告作為廠房及倉庫之用，系爭房屋已不合於兩造所 約定使用收益之狀態。再者，依上開違章建築拆除時間通知 單所載內容，系爭房屋早於100年11月3日即經新北市政府認 定為違章建築，隨時有被拆除之可能，被告為系爭房屋之有 權處分人，對於系爭房屋隨時均可能遭拆除而無法使用乙情 ，應知之甚詳，卻仍將系爭房屋以高額租金並長期出租予原 告使用，致發生原告甫承租並裝潢系爭房屋月餘，即面臨遭 公權力進行拆除之現況，則原告主張被告就系爭房屋標的之 給付不能具有可歸責之事由等語，應堪採信。又被告雖以系 爭房屋租賃契約第9條第5、6項之約定，據以抗辯原告不得 對其請求損害賠償云云，惟新北市○○區○○路○號旁空地 上所有金屬廠房（即新北市○○區○○路○○○○號至47之7號 ），均為被告所有並出租與他人作為廠房及倉庫使用等情， 既為被告所不爭，足徵被告係以出租廠房、倉庫等為業，而 系爭房屋租賃契約復為被告事先繕打製作，於簽約時填入租 賃物標的、期限、租金及保證金等約定事項後，由承租人簽 名即完成訂約，堪認系爭房屋租賃契約乃被告預定用於同類 契約之條款所訂定之附合契約。且系爭房屋是否為違建及是 否已遭主管機關作成強制拆除之行政處分，乃系爭房屋之特 殊情事，出租人若未予告知，承租人並無從自系爭房屋之外 觀得知，如何能據以衡量是否值得投入相當之資金成本締結 系爭房屋租賃契約？觀系爭房屋租賃契約第9條第5、6項之 「其他約定事項」內容，係約定系爭房屋如遇政府違建拆除 時，僅甲方即出租人被告可單方「酌情」解約，而乙方即承 租人原告除應配合甲方即出租人被告在限期內搬遷外，更直 接剝奪承租人即原告求償之權利，此無異免除被告依法所應 承擔之契約責任，並使原告拋棄其依法可享有之權利，依民 法第247條之1規定，系爭契約上開條款之約定，對原告顯失 公平，應屬無效，故被告辯稱其依系爭租賃契約第9條第5、 6項約定無庸負損害賠償責任云云，自無可採。被告雖另辯 稱原告於簽約時已知悉系爭房屋為違建云云，惟系爭房屋之 租金每月10萬5,000元，金額匪低，且原告承租系爭房屋係 作為廠房及倉庫使用，故與被告簽約租期3年，顯非僅作為 暫時堆放物品使用，若原告於締結系爭契約前，已知悉系爭 房屋為違建且即將遭主管機關強制拆除，應不至於給付高額 租金並投入相當成本裝潢系爭房屋，故被告辯稱原告於簽約 時已知悉系爭房屋為違建云云，要與常情有違，亦無足採。 準此，被告既未於承租前告知原告系爭房屋屬違章建築，致 系爭房屋經拆除大隊通知將限期拆除，而無法依約供原告作 為廠房或倉庫使用，堪認被告就系爭房屋之給付不能具有可 歸責事由，則原告於103年8月13日發函終止系爭房屋租賃契 約後，對被告請求債務不履行之損害賠償，揆諸前揭規定， 自屬有據。 ㈡原告請求被告賠償裝潢費用、拆除費用、搬遷費用，有無理 由？其金額為若干？ 按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補 債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明 文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277條本文復定有明文。茲就原告上開 各項請求金額判斷如下： ⒈裝潢費用部分： 原告主張其受有裝潢費用損害121萬5,150元乙情，業據提出 上杰工程行證明書暨請款單（見本院卷第71-76頁）、全威 （記）電料有限公司證明書暨估價單（見本院卷第79-80頁 ）、上朋裝璜行證明書暨估價單（見本院卷第83-84頁）等 為證，被告則以原告請求裝潢費用之損害，有如附表所示灌 水之嫌等語置辯。兩造就系爭裝潢費用損害項目之主張及抗 辯，經審酌後，本院所為之認定，如附表「本院之判斷」欄 位所示，合計為99萬0,150元。而上開裝潢經拆除後，大型 廢鋼材料部分，經廢鐵商回收賣得3萬5,180元（計算式：12 ,648元＋11,000元＋11,532元＝35,180元）等情，為原告所 自承，並提出智丞企業社收據3紙為證（見本院卷第109頁） ，此部分金額應自原告所受裝潢損害金額中扣除，則原告所 受裝潢損害扣除上開賣得金額後為95萬4,970元（計算式： 990,150元－35,180元＝954,970元）。另原告就上開裝潢所 使用利益，應自其所受損害扣除部分，本院審酌上開裝潢多 為不鏽鋼材，依固定資產耐用年數表所定耐用年限為10年， 及原告使用上開裝潢僅約2個月左右，其使用上開裝潢係用 以清理及堆放貨品等情，依民事訴訟法第222條第2項規定， 認原告扣除使用利益後所受裝潢費用之損害，以95萬元為適 當。 ⒉拆除費用部分： 原告主張其受有拆除費用損害12萬2,300元乙情，業據提出 上杰工程行證明書暨請款單（見本院卷第77頁）為證，被告 雖以系爭房屋之裝潢由拆除大隊拆除即可，原告無自行拆除 必要等語置辯，惟原告係依主管機關之要求將室內一切物品 遷移完畢，且原告所提拆除費用項目，均屬拆除上開裝潢之 鋼骨、鋼架所需之相關人工、器具及耗材，經審酌均屬拆除 上開裝潢所必要，故被告空言指摘原告無拆除必要云云，尚 難憑採。是本項所提之拆除費用，既屬因被告債務不履行所 受之損害，則原告請求被告賠償該部分之拆除費用，自屬有 據。 ⒊搬遷費用部分： 原告主張其受有搬遷費用損害4萬7,500元乙情，業據提出達 彬有限公司證明書暨請款單（見本院卷第86-88頁）等為證 ，被告雖以原告依租賃契約不得對被告主張任何損害云云置 辯，惟系爭租賃契約該條款屬定型化契約條款，且對原告顯 失公平，依民法第247條之1規定應屬無效等情，已如前述， 故被告以此置辯，自無足採。且原告所提上開搬遷費用既屬 原告因被告債務不履行所受額外支出之損害，則原告據此請 求被告賠償，亦屬有據。 ⒋綜上，原告得對被告請求之損害賠償金額為111萬9,800元（ 計算式：950,000元＋122,300元＋47,500元＝1,119,800元 ）。 六、從而，原告依債務不履行之法律關係，請求被告給付111萬 9,800元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年12月25日起至清 償日止，按年息5%計算之利息，自屬有據，應予准許；逾此 範圍之請求，尚屬無據，應予駁回。 七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依聲請 宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與 判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，確定為第一審裁判費1萬5,256元（減縮及原告敗訴部分之 裁判費由原告負擔）。 中 華 民 國 104 年 6 月 22 日 臺灣臺北地方法院新店簡易庭 法 官 林玉珮 以上筆錄正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○ ○路○段000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本 ）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 6 月 22 日 法院書記官 馮姿蓉