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臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　103年度店簡字第922號 原　　　告　詹順貴 訴訟代理人　黃英哲律師 　　　　　　俞亦軒律師 　　　　　　蔡易廷律師 被　　　告　莊朝棟不動產經紀有限公司 法定代理人　莊朝棟 訴訟代理人　田振慶律師 　　　　　　邱瑞元律師 上列當事人間損害賠償事件，於中華民國104年1月30日言詞辯論 終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠訴外人李淑娟為出賣座落於門牌號碼新北市○○區○○○路 ○段○○○○號房屋（下稱系爭房地）與被告簽立「房地產專任 委託銷售契約書」委託被告以新臺幣（下同）1,180 萬元為 價，代為仲介銷售系爭房地。伊則於100年7月11日與被告簽 立「不動產買賣要約書」，並交付10萬元為斡旋金，約定簽 訂不動產買賣契約書時，被告得向伊收取購買總價之1%為服 務報酬。嗣經被告所屬不動產經紀人莊義豐仲介，伊於100 年7月29日與訴外人李淑娟簽立不動產買賣契約書，約定以 1015萬元價格購買系爭房地，於同日交付90萬支票1紙，連 同前揭10萬元斡旋金，合計100萬元為簽約款，交付訴外人 李淑娟收受。詎料簽立買賣契約隔日，伊即發現主臥室與浴 室間門檻下之木質牆面，外觀表面已呈斑駁狀，略加碰觸， 腐蝕木屑如粉末狀掉落，足見內部業已潮濕腐蝕，且系爭房 地牆面底部存有多處水漬、油漆脫落、滲水及壁癌等情，伊 於100年8月23日以存證信函向訴外人李淑娟表示系爭房地有 嚴重瑕疵，主張解除契約，請求返還簽約款，惟遭拒絕。伊 與訴外人李淑娟於100年11月25日就簽約款訴訟，以訴外人 李淑娟應返還62萬5,000元達成訴訟上和解。原告委託被告 居間購買系爭房地，被告及其受僱人莊義豐就系爭房地之買 賣契約相關事項、必要資訊、瑕疵等有調查義務，並對伊有 誠實告知義務。惟被告之受僱人未依民法第567條及不動產 經紀業管理條例第24之2條等規定善盡調查及告知義務，帶 原告看屋時，未指明系爭房地有滲漏情況，甚於「房地產標 的現況書」第8項「現況是否有滲漏水情況」欄勾選「否」 之不實資訊，顯未盡善良管理人注意義務，足認被告有債務 不履行情事，致伊因解除契約而受有部分簽約款無法返還之 損害，為此，爰依民法第224條、第227條規定，及類推民法 第544條提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告37萬5,000 元，即自起訴狀繕本送達被告翌日起，按年息5%計算之利息 。 ㈡對被告答辯所為陳述：原告所受部分簽約款損失即37萬5,00 0元損害乃係被告未善盡居間人之調查義務，致伊買受有漏 水瑕疵之系爭房地，若被告善盡告知義務，原告即不可能購 買系爭房地，故伊因解除契約受有部分簽約款沒收之損害與 被告未善盡居間人調查義務有相當因果關係。 二、被告辯以：原告係自行評估並放棄部分主張與訴外人李淑娟 為訴訟上和解，其遭沒收部分簽約款之損害與被告主張民法 第224條、第227條責任原因，並無相當因果關係。又原告於 另案訴訟之主張為真實且合法，本可將全數簽約款請求返還 ，何來損害可言。原告與訴外人成立訴訟上和解，與確定判 決有同一效力，惟不能拘束非當事人以外之人。另原告主張 系爭房地有嚴重滲漏水之事，應由其負舉證之責，且系爭房 地位處山區，牆壁油漆脫落在所難免，原告及配偶曾於100 年7月份看屋3次，系爭房屋為空屋未加遮掩，原告應已知悉 ，原告稱被告未告知顯悖離事實。為此，答辯聲明：請求駁 回原告之訴。 三、原告主張系爭房地主臥室與浴室間門檻下之木質牆面，外觀 表面已呈斑駁狀，略加碰觸，腐蝕木屑如粉末狀掉落，足見 內部業已潮濕腐蝕，且牆面底部存有多處水漬、油漆脫落、 滲水及壁癌等情，被告卻未盡調查告知義務，帶原告看屋時 ，未指明系爭房地有滲漏情況，甚於房地產標的現況說明書 之「現況是否有滲漏水情況」欄勾選「否」，致其誤信而與 訴外人李淑娟締結系爭買賣契約，故被告應負損害賠償責任 等情，為被告所否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭執分述如 下： (一)按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不 得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履 行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；經營仲介業務者 經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委 託，並依下列規定辦理：三、提供買受人或承租人關於不動 產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知 之不動產之瑕疵，民法第567條第1項、不動產經紀業管理條 例第24之2條第3、4款定有明文。至於所謂調查告知義務， 若未特別約定，自以自外觀一望可知之通常所能查證之方法 為已足。本件被告之營業項目包含不動產仲介經紀業，自屬 以居間房屋買賣為營業，被告受原告委託仲介系爭房地之買 賣，即有為原告調查系爭房地狀況之義務。 (二)經查，原告主張被告未盡調查告知者，固提出原證八圖1至5 之浴室間門檻及牆面下方、牆面底部、牆面滲水造成水漬、 油漆脫落及壁癌與窗戶旁的滲水照片5張為據，然原告前曾 對訴外人即系爭房地出賣人李淑娟主張相同瑕疵而解除契約 請求返還買賣價金100萬元，於本院以100年度訴字第3688號 審理時，原告與訴外人李淑娟達成和解，訴外人李淑娟願返 還62萬5000元予原告，審理期間原告並曾聲請本院至系爭房 地保全證據，經本院於100年9月13日以100年度聲字第526號 至系爭房地勘驗結果：「主臥房連接浴室的門檻有木屑脫落 的現象，牆壁有壁癌（右側高20公分、長13公分；左側高20 公分、長35公分）聲請人即本件原告以捲尺測量的結果浴室 牆面的厚度為20公分（與門檻寬度相同，木屑剝落範圍高15 公分、長度28公分），牆壁餐廳有油漆剝落的現象，大門入 口處（外玄關）上方天花板有裂痕、油漆剝落的現象」，此 有經本院依職權調取之上開卷宗可稽，是本件原告主張系爭 房地未盡調查告知之瑕疵，自應以本院勘驗結果為據，如本 院未能以勘驗方式自外觀一望可知，更當非所謂之通常所能 查證之方法，合先敘明。系爭房地係中古屋為兩造所不爭執 ，衡諸一般交易常情，買方於購屋時，均會實地前往查看屋 況，作為是否購買及與賣方議價之參考。原告自陳購買系爭 房地前曾看過房屋2次等情明確（見本院104年1月30日言詞 辯論筆錄第4頁），訴外人莊義豐於本院100年度訴字第3688 號100年11月25日言詞辯論時陳稱：林小姐於7月5日、7月9 日看二次房子，原告詹順貴是7月9日由林小姐帶去看一次（ 見本院前開卷宗100年11月25日言詞辯論筆錄第1頁），核與 證人莊朝棟證稱：原告詹順貴的太太看2次，原告本人我帶 看1或2次，第1次不只看30、40分鐘，第2次也差不多40、50 分鐘左右等語（見本院104年1月30日言詞辯論筆錄第2頁） 大致相符，足見原告與賣方簽訂買賣契約前，已至現場瞭解 系爭房地當時之屋況。就牆壁餐廳有油漆剝落部分，訴外人 李淑娟表示牆壁餐廳有油漆脫落的漏水已經修復，有前開勘 驗筆錄可資參照，此與證人莊朝棟證稱：出賣人就浴室門檻 沒有告訴伊有怎樣，僅告訴伊餐廳牆壁有漏水過等語（見本 院104年1月30日言詞辯論筆錄第4頁）相符，亦與訴外人李 淑娟填載房地產標的現況說明書第9點產權持有期間曾因滲 漏而進行修繕部分表示有於99年2月間就餐廳窗進行等情相 符，故牆壁餐廳部分被告並無未盡調查告知義務。又本院勘 驗結果所載之大門入口處（外玄關）上方天花板有裂痕、油 漆剝落的現象，惟此是否可認係屬原告主張被告未盡調查告 知之「滲漏水」，已有疑問，且就浴室門檻附近部分，證人 莊朝棟證稱：原告第1次看時之現場除浴室門檻照片外，其 他就如本院100年度聲字第526號卷宗照片所示，而浴室門檻 是簽約後，原告表示係其踢到後所摳下來的，原證八的5張 照片，亦是除第一張是原告摳的，其他4張照片都如原來的 現況等語（見本院104年1月30日言詞辯論筆錄第2、3頁）， 亦與原告自陳：簽約後伊再去看時不小心踢到浴室腳踏板， 發現它整個凹陷進去，才發現壁癌已經非常嚴重等語（見本 院104年1月30日言詞辯論筆錄第4頁）相符，堪認浴室門檻 附近部分，係原告自行踢到後凹陷始發現，惟此狀況係發生 於交屋後，且顯非自外觀一望可知之通常所能查證之方法， 綜上，實難認被告於受託時有未善盡調查告知義務之情事或 有未盡善良管理人之注意義務。 四、從而，原告主張被告仲介系爭房地時未盡調查告知義務或有 未盡善良管理人之注意義務，應負損害賠償責任云云，為不 足採。從而，原告依民法第227條、第544條、第576條、不 動產經紀業管理條例第24之2條，請求被告給付原告損害賠 償37萬5,000元，即自起訴狀繕本送達被告翌日起，按年息 5%計算之利息，為無理由，不應准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與 判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，確定為第一審裁判費4,080元。 中 華 民 國 104 年 2 月 24 日 臺灣臺北地方法院新店簡易庭 法 官 羅月君 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○ ○路○段000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 2 月 24 日 法院書記官 王黎輝