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臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 104年度店簡字第1145號 原　　　告　張祐齊 被　　　告　友信不動產有限公司 法定代理人　陳菁穎 訴訟代理人　沈崇廉律師 　　　　　　林柏劭律師 上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國105 年3 月29 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：原告於民國101 年7 月間與其配偶廖偉婷至被告 銷售之展示間參觀，經被告所屬銷售人員介紹並推薦揚銘建 設股份有限公司（下稱揚銘建設公司）之預售屋產品，原告 旋以廖偉婷名義購買揚銘建設公司所興建，坐落在新北市○ ○區○○○街○○號4 樓之預售屋暨停車位（下稱系爭預售屋 ），然被告於上開過程均未表示其等為揚銘建設公司之仲介 公司或人員，迄原告簽立系爭預售屋買賣契約（下稱系爭契 約）前，原告始告知其為協助買賣，並要求原告需支付斡旋 金新臺幣（下同）18萬元，且不另訂仲介契約，原告因社會 經驗不足，在被告違反不動產經紀業管理條例未具備經紀人 員資格且未有經紀人員簽章、未揭示報酬標準、未提供不動 產說明書暨就應記載及不得記載事項說明、未在30日內向主 管機關申報登錄交易案件等事項，仍聽信被告之言而交付18 萬元。嗣因揚銘建設公司所興建之成屋與系爭契約差距過大 ，有保存登記之建物面積與契約約定不符等瑕疵，經原告與 揚銘建設公司多次協商，雙方始合意解除系爭契約，後原告 亦通知被告應返還該斡旋金18萬元，被告卻置之不理。為此 ，爰依民法第179 條之規定提起本訴。並聲明：被告應給付 原告18萬元元，及自本案起訴日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。 二、被告則以： ㈠原告及其配偶於101年7月18日至被告位於新北市○○區○○ ○街○○號之營業處所，由被告經理陳永嫻接洽，並推薦被告 購買系爭預售屋，且告知原告如成交，須向原告收取系爭契 約總價1%之仲介服務費，經原告同意後即安排原告與揚銘建 設公司議約，被告旋以總價2,500 萬元與揚銘建設公司簽訂 系爭契約，被告原應向原告請求仲介服務費20萬5,000 元， 因原告要求折讓，兩造即以18萬元達成協議，原告並於同年 月19日將該款項匯至被告帳戶。 ㈡不動產仲介業界所謂之斡旋金係指買方於議約成立前，先出 價要約並交付一定金額現金或支票予仲介業者，在賣方允諾 成交後，該現金或支票即轉為買賣契約之定金。是斡旋金之 交付必於買賣契約成立前。而原告於系爭契約成立之翌日始 將18萬元給付原告，故該等款項非屬斡旋金甚明。 ㈢居間契約依民法第565 條之規定為非要式契約，不以書面為 必要，被告為原告媒介契約成立，原告即有給付報酬之義務 ，是原告請求返還不當得利，並無理由。 ㈣被告聘請訴外人陳其彥為經紀人，且該聘用乙事已登記於目 的事業主管機關，被告所簽立與不動產經紀業管理條例第22 條有關之文件，均由陳其彥負責簽章，並無違反法令之虞。 且本件仲介屬即時成交案例，故兩造間未簽委買契約或承購 要約書。 ㈤系爭契約簽訂時，系爭預售屋為預售階段，尚無不動產現況 ，被告自無法提供不動產現況說明書，且系爭預售屋坪數短 少，亦非被告所得預見等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴 駁回 三、兩造不爭執之事項： 原告主張101 年7 月間與廖偉婷至被告銷售之展示間參觀， 經被告所屬銷售人員推薦，原告旋以廖偉婷名義向揚銘建設 公司購買系爭預售屋，並於101 年7 月19日支付被告18萬元 ，嗣原告與揚銘建設公司於103 年9 月2 日解除系爭買賣契 約等情，為被告所不爭執，並有不動產買賣契約書、存摺明 細、建物謄本及平面圖及不動產買賣解約書在卷可稽（本院 卷第7 至27頁參照），堪信為真實。 四、得心證理由： 原告主張系爭契約業已解除，且被告於締約過程明顯圖利揚 銘建設公司，被告所收取之18萬元為無法律上之原因或為原 告得拒絕給付之款項，被告應返還予原告，惟為被告所否認 ，並以前揭情詞置辯。經查： ㈠按所謂斡旋金，係買方就買賣標的不動產之出價與賣方之售 價有所差距，由買方支付居間人一定數額之金錢或代替物， 使居間人代向賣方議價；是以，斡旋金應僅係於買賣契約成 立前，用來擔保買方就議價價格履約之誠意。又按稱居間者 ，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒 介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。次按居 間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因 故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年臺上字第16 46號判例意旨參照）。本件觀諸原告自承被告係於原告欲購 買房屋時，向其說明並介紹系爭預售屋，嗣由原告與揚銘建 設公司於101 年7 月18日簽立系爭契約購買系爭預售屋，而 原告並於101 年7 月19日支付18萬元予被告等事實（本院卷 第2 至3 頁參照），是系爭契約既為被告向原告媒介所訂立 ，且前揭款項係原告於系爭契約成立後所支付，揆諸前開說 明，兩造間應係成立居間契約，被告自得於買賣契約因被告 之媒介而成立時，請求原告給付居間報酬18萬元，從而，原 告所支付之18萬元應屬系爭居間報酬，而非斡旋金。 ㈡按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 ；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不 得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履 行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；居間人違反其對 於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反 誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求 報酬及償還費用，民法第567 條、第571 條定有明文。本件 原告主張被告未能提供系爭預售屋現況說明及告知有坪數短 少等情，乃未善盡調查及據實報告之義務，故原告並無給付 系爭報酬之義務云云。然查，系爭預售屋既是以預售屋之形 式銷售，衡情，於系爭契約成立前因未有成屋供被告查核， 自難苛求被告於該預售屋完成前即能預知揚銘建設公司所建 造之建物有上開瑕疵，是難認原告有違反調查及據實報告等 情事。 ㈢又原告雖爭執被告非合法不動產仲介經紀公司，且有違反不 動產經紀業管理條例之情事，自不得向原告請求服務費云云 ，惟民法第568 條規定之居間人，並無身份之限制，是被告 縱非合法之不動產仲介經紀人，其仍得本於居間人之地位， 向原告請求居間報酬，另被告果有違反不動產經紀業管理條 例第23條及第24條第2 項規定之情事，依同條例第29條規定 ，僅就違反第24條之1 第1 項、第2 項或第24條之2 規定者 ，設有科處罰鍰之規定，就違反第23條及第24條第2 項規定 者，並無任何行政處罰，且依內政部公佈「不動產委託銷售 定型化契約應記載及不得記載事項」，應記載事項第6 條第 2 、4 項規定，原告製作之上開文件如有隱瞞（匿）不實， 因而生損害於被告者，原告應負賠償責任而已，並無導致系 爭契約無效之可能。是原告上開主張，委無可採。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 4 月 28 日 臺灣臺北地方法院新店簡易庭 法 官 溫祖明 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區 ○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本） 。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 4 月 28 日 書記官 方蟾苓