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臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　104年度店簡字第760號 原　　　告　龔書泉 　　　　　　龔思栗 　　　　　　龔小芬 兼訴訟代理　龔書鳳 人 被　　　告　泓銘科技有限公司 法定代理人　童小飛 訴訟代理人　蔡承達 　　　　　　陳德峯律師 複　代理人　黃昆培律師 上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國105 年5 月 31日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬伍仟伍佰零伍元，及自民國一百 零四年九月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之八十七，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾陸萬伍仟 伍佰零伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查 本件原告起訴時係請求被告應給付原告新臺幣（下同）190, 000 元（被告積欠租金179,613 元【以約定租金29,000元計 算】、違約金179,613 元【以約定租金29,000元計算】，及 水、瓦斯、管理費15,934元，扣抵押租金58,000元後，僅請 求190,000 元）。嗣於民國105 年1 月8 日補充理由㈠狀更 正聲明為：被告應給付原告190,000 元（被告積欠租金192, 000 元【以租金31,000元計算】、違約金192,000 元【以租 金31,000元計算】，及水、瓦斯、管理費15,934元，扣抵押 租金58,000元後，僅請求190,000 元，本院卷第72頁參照） 。又於105 年3 月15日辯論意旨狀更正聲明為：被告應給付 原告190,000 元（被告積欠租金218,180 元【以租金35,227 元計算】、違約金204,108 元【以租金32,955元計算】，及 水、瓦斯、管理費15,934元，扣抵押租金58,000元後，僅請 求190,000 元，本院卷第92至93頁參照）。另於105 年3 月 29日補充辯論意旨狀變更聲明為：被告應給付原告190,000 元（被告積欠租金204,108 元【以租金32,955元計算】、違 約金204,108 元【以租金32,955元計算】，及水、瓦斯、管 理費15,934元，扣抵押租金58,000元後，僅請求190,000 元 ，本院卷第96頁參照）。再於105 年4 月12日言詞辯論時更 正聲明為：被告應給付原告190,000 元（被告積欠租金204, 108 元【以租金32,955元計算】、違約金27,958元，及水、 瓦斯、管理費15,934元，扣抵押租金58,000元後，僅請求19 0,000 元，本院卷第98頁參照），上開原告請求被告給付租 金、違約金之部分，核屬更正事實及法律上之陳述，揆諸前 揭規定，尚無不合，應予准許。 二、原告主張：原告龔書鳳代理訴外人即原告等人之母林金枝與 被告於101 年12月14日簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約） ，由被告向訴外人林金枝承租門牌號碼新北市○○區○○路 ○段000 號2 樓之房屋，及編號第208 號停車位（下稱系爭 房屋），租賃期間為2 年，自102 年1 月1 日起至103 年12 月31日止，每月租金29,000元、押租金58,000元，嗣林金枝 於103 年8 月31日死亡，由原告等人共同繼承林金枝之權利 義務。又被告公司未經訴外人林金枝同意，擅自更換系爭房 屋大門鑰匙，及變更裝修系爭房屋，致系爭房屋受有損害， 於103 年11月系爭租約租期屆滿前，原告與被告公司之職員 至系爭房屋查驗時，原告要求被告應依系爭租約第7 條第4 款之約定，將系爭房屋受損部分修繕並回復原狀，並於103 年12月31日會同辦理交屋、返還鑰匙及退還押租金。詎被告 經原告以電話及存證信函催告，均置之不理，系爭房屋鑰匙 迄至104 年7 月6 日始返還原告。原告因此受有104 年1 月 1 日起至104 年7 月6 日止之租金損失204,108 元（計算式 ：32,955元【系爭租約之租金加計所得稅及健保補充費，29 ,000元÷0.88＝32,955元】×【6 ＋6/31】＝204,108 元） 、水、瓦斯及管理費15,934元、違約金27,958元，共計248, 000 元，扣除押租金58,000元後，被告尚應給付原告190,00 0 元。為此，爰依系爭租約之法律關係提起本訴。並聲明： ㈠被告應給付原告190,000 元，及自調解聲請狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡原告願供擔 保，請准宣告假執行。 三、被告則以： ㈠原告主張被告有遲延交屋、任意換鎖及不當損害系爭房屋等 違約情事，均為被告所否認，應由原告負舉證責任。且原告 主張系爭租約原載之租金29,000元，係不含租賃所得稅10 % 及健保補充保費2 % ，如依系爭租約第7 條第1 項後段之約 定，還原後之實際租金應為32,955元，並無理由。 ㈡被告於103 年12月31日系爭租約屆滿時，已將系爭房屋全部 修繕（修繕費用69,265元），並將系爭房屋騰空暨連同房屋 鑰匙一併交還予原告。原告竟以租賃物不當使用、改裝而尚 未修復為由，拒絕收受該鑰匙。然原告指稱不當使用、改裝 租賃物部分，實乃被告使用系爭房屋前業已存在，與被告無 關。又就鑰匙部分，被告前於104 年4 月11日以郵寄雙掛號 送達至原告之住所，但經拒收退還，迄至104 年7 月6 日調 解期日始經原告龔書鳳簽收。是被告於系爭租約屆滿前，已 將系爭房屋修繕完成並依約騰空，被告係因原告惡意拒收系 爭房屋鑰匙，始於104 年7 月6 日將之交予原告。又原告於 系爭租約期滿後，仍無端挑剔修繕品質，待被告修繕完畢後 ，請求原告驗收，原告拒不配合，故原告向被告公司請求系 爭違約金，顯無理由；另原告請求給付水費、瓦斯費、管理 費部分，因被告並無違約事由，原告自不得向被告請求所謂 「違約期間」之上開費用。況被告於系爭租約屆滿後早已自 行搬遷，既無使用該房屋，何須繳納前揭費用。 ㈢至被告之職員蔡承達於104 年4 月10日與原告龔書鳳所簽立 之文件，實係因不堪原告等人之煩擾，遂要求原告龔書鳳將 要求修繕之內容一次列舉完畢、俾免反覆，再於上開文件上 簽字，絕非被告自行承認有違反系爭租約之情事，不容原告 恣意曲解等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如 受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。 四、兩造不爭執之事實： 原告主張原告龔書鳳代理原告等人之母林金枝與被告於101 年12月14日簽立系爭租約，由被告向訴外人林金枝承租系爭 房屋，租賃期間為2 年，自102 年1 月1 日起至103 年12月 31日止，系爭租約上所載每月租金29,000元、押租金58,000 元，嗣林金枝於103 年8 月31日死亡，由原告等人共同繼承 林金枝之權利義務，又系爭房屋鑰匙於104 年7 月6 日於本 院調解期日經被告委任之代理人交付予原告龔書鳳等情，為 被告所不爭執，並有系爭租約、繼承系統表、系爭房屋第一 類謄本及收據在卷可稽（本院卷第6 至12、18頁參照），堪 信為真實。 五、得心證之理由： 原告主張被告遲未修繕並返還系爭房屋，遂依系爭租約之法 律關係請求被告支付租金損失204,108 元、水、瓦斯及管理 費15,934元、違約金27,958元，經扣除押租金58,000元後， 被告尚應給付原告190,000 元，惟為被告否認，並以前揭情 詞置辯，經查： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段有明文規定。又按「乙方（即被告 ）於租賃期滿或終止租約遷出時，其設置之裝潢及設備，除 已經甲方（即原告）同意留置者外，應將房屋清理騰空復原 ，並將因乙方不當使用而損壞部份修復。另乙方應於租賃期 滿前結清水、電、瓦斯、管理費，辦理瓦斯拆錶停費及將營 業登記地址遷出租賃地，並預為開立租賃期間之扣繳憑單， 於期滿當日交付甲方，並會同赴現場驗屋交還錄匙及退還乙 方押金。如違反本條約定或有遺留物品，以廢棄物論，甲方 得代僱工清理及修復，其費用及修復期間之租金損失，以及 乙方所積欠水、電、瓦斯、管理費等應由乙方負擔之費用， 甲方並得由押金優先扣抵之」。系爭租約第7 條第4 項訂有 明文。經查，觀諸被告公司之經理蔡承達與原告龔書鳳於10 4 年4 月10日所簽訂之書面協議（下稱系爭協議書），其內 記載：「交屋時，檢附⒈水、電、瓦斯費單據，交屋前一天 ，抄錄水、電度數赴營業單位開單繳納，103 年度扣繳憑單 ⒉結清積欠之管理費至交屋日為止⒊逾期期間之租金及違約 金⒋修復損害之部份，雙方驗收點交⒌交屋還鑰匙時，退還 押租金…⒈彈跳開關螺絲⒉冷氣窗台前陽台冷氣窗台之二丁 掛磁磚破損修復⒊廚房後陽台鋁門框下壓變形修復⒋廚房天 花板鑽孔修復⒌玄關門邊羅馬崗石牆面破損修復…以上為雙 方交屋時，驗收點交之事項」等內容，有系爭協議書在卷可 稽（本院卷第17頁參照），足見系爭租約終止後，迄至104 年4 月10日，兩造間就系爭房屋之交屋及修復一事尚有爭議 ，並由兩造協議系爭房屋點交時，被告應完成上開損害之修 復，衡情，兩造間依系爭租約既有約定租約期滿時，被告應 負責將不當使用而損害之部分修復，而被告亦於系爭協議書 與原告為上揭約定，其中並就系爭房屋修復事項具體約定， 若該等待修復之事項非因被告之行為所致，被告豈有於系爭 租約期滿後已逾3 個月仍願與原告為前開協議，且承諾修復 該等項目之可能，足證系爭協議書所載之損害應係被告自認 為其所應負責修復之部分甚明。被告辯稱係因不堪原告之擾 而簽署系爭協議書云云，與常情不符，要難採信。 ㈡相當租金損害部分： 查本件被告自系爭租約103 年12月31日屆滿時起迄104 年7 月6 日返還系爭房屋鑰匙之日止，係由被告依系爭協議書修 復損害而使用中，依前揭系爭租約之約定，本件原告請求被 告給付上開期間，按月以29,000元計算之損害金，共計179, 613 元，為有理由，逾此部分之請求，難認有理，不應准許 。至原告固主張系爭租約之每月租金29,000元不含租賃所得 稅及健保補充保費，是系爭房屋之實際月租金應為32,955元 云云，然觀諸系爭租約第3 條第1 項之約定，兩造就系爭房 屋之租金業已明定為每月29,000元，而系爭租約之租賃所得 稅及健保補充費用等費用，均為系爭租約約定租金以外其餘 費用，與租金無涉，是原告憑此指稱兩造約定租金為每月 32,955元乙節，顯屬無據。 ㈢水費、瓦斯費、管理費部分： 原告主張於上開被告修繕期間內所發生之水費、瓦斯費、管 理費共計15,934元，業據其提出水費通知單、天然氣繳費通 知單、潤泰遠景應收款收款單等件為證（本院卷第19至22頁 參照），經本院查核各該繳款單據發生時間，確均係發生於 被告維修、使用系爭房屋之期間內，被告自應負擔上開各該 費用，惟被告並未為支付，從而，原告本於系爭租約之法律 關係，主張被告應返還水、瓦斯及管理費共計15,934元，應 屬有據。 ㈣違約金部分： 按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250 條定有明文。查兩造於系爭租約第 6 條第3 項有：「乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不 交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按 租金壹倍計算之違約金」之約定，依上開說明，參酌系爭租 賃契約書整體意旨，可認係屬損害賠償總額預定性質之違約 金，原告自得依本條約定請求被告按月給付相當租金1 倍之 損害金即29,000元，爰斟酌本件被告未依約自系爭房屋搬遷 、無權占有系爭房屋之情節，認本件原告僅請求被告給付違 約金共計27,958元，尚屬適當，應予准許。 ㈤至被告辯稱於103 年12月31日系爭租約屆滿時，已將系爭房 屋全部修繕，並提出修繕單據為證（本院卷第58至68頁參照 ），然觀諸該單據所載之日期均係在系爭協議書簽署日之前 （103 年12月4 日至104 年3 月18日），則若被告確已將系 爭房屋維修完畢，何以再與原告簽立系爭協議書承諾修繕系 爭房屋，並約定該等修繕應於交屋時驗收等事項，況該單據 內之修繕項目與系爭協議書之修繕內容亦不相同，堪認被告 此部分所辯，顯屬無據。另被告辯稱原告待被告修繕完畢後 ，拒不配合驗收，並拒收系爭房屋鑰匙云云，惟為原告所否 認，且系爭協議書已約定被告於修繕約定之損壞部分後，需 由雙方交屋時驗收，本件被告未能舉證證明其業已將系爭協 議書所約定之項目修繕完畢，並會同原告驗收，則其空言指 稱原告惡意不配合驗收等節，自不足採。 ㈥另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度臺上 字第1631號判決意旨參照）。本件原告於105 年4 月12日言 詞辯論期日主張以押租金抵銷被告所積欠之上開款項，是原 告主張被告應支付之租金損失179,613 元、水、瓦斯及管理 費15,934元、違約金27,958元等費用，經扣除押租金58,000 元後，被告尚應給付原告165,505 元，則原告請求被告給付 165,505 元，為有理由。 五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第 203 條分別定有明文。從而，原告依系爭租約之法律關係， 訴請被告給付165,505 元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年9 月2 日（本院卷第38頁參照）起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求， 為無理由，應予駁回。 六、本件係原告勝訴部分適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民 事訴訟法第427 條、第389 條第1 項第3 款之規定，應依職 權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告 被告如預供擔保，得免為假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 6 月 30 日 臺灣臺北地方法院新店簡易庭 法 官 溫祖明 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區 ○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本） 。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 6 月 30 日 書記官 方蟾苓