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臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 105年度店簡字第1102號 原　　　告　韋昇企業有限公司 法定代理人　陳清和 訴訟代理人　謝岳龍律師 　　　　　　劉博中律師 　　　　　　駱國堯律師 被　　　告　陳俊唐 訴訟代理人　陳慶榮 上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國106 年2 月10日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾伍萬陸仟捌佰捌拾肆元，及其中 壹佰貳拾萬自民國一百零五年七月二十一日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息；暨其中伍萬陸仟捌佰捌拾肆元自一百零 五年十二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用新臺幣壹萬參仟肆佰柒拾肆元由被告負擔。 本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾伍萬陸仟捌佰捌拾 肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序部分 一、按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣（下同 ）50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序；因建築物或其 他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問 其標的金額或價額一律適用簡易程序 ，民事訴訟法第427條 第1項、第2項第1款分別定有明文 。本件原告係依民法租賃 契約之法律關係主張被告應給付新北市○○區○○路○○ ○○ 號4樓（建號第1909號） 、同路段52之3號4樓（建號第1925 號），均坐落於○○區○○段地號第8 號之建物及其附屬機 械式停車位編號17號、18號之租金及水電費等費用，其係因 承租系爭房屋所生之訴訟，依上開規定，本件標的價額依原 告主張因定期租賃關係之債務不履行請求給付租金，核定為 1,200,000元，適用簡易程序審理。 二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴 張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文 。查原告起訴時，原請求被告應 給付原告1,200,000元 ，及自支付命令狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣於民國105 年12 月13日民事準備暨追加訴之聲明狀變更聲明為：被告應給付 原告1,256,884 元，及其中1,200,000 元自支付命令狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；暨其 中56,884元自民事準備暨追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息，核屬擴張應受判決 事項之聲明，揆諸前揭說明，應予准許。 貳、實體部分 一、原告方面： ㈠原告起訴主張 ：被告與原告法定代理人陳清和於101年11月 以口頭方式約定，將原告公司所有門牌號碼為新北市○○區 ○○路○○○○ 號4 樓（建號第1909號）、同路段52之3 號4 樓（建號第1925號），均坐落於○○區○○段地號第8 號之 建物及其附屬機械式停車位編號17號、18號，出租予被告使 用，約定租賃期間均為101 年12月1 日起至103 年12月31日 ，租金均為每月2 萬5,000 元，押租金均為5 萬元。爾後， 因被告未繳付第一期租金，原告為維護自身權益，故於101 年12月29日簽立書面租賃契約書。詎被告自101 年12月1 日 起至103 年11月30日之租賃期間，均未支付任何租金，積欠 租金共計120 萬元（計算式：租金25,000元24個月2 建 物＝1,200,000 元）。被告迭經催討仍置之不理，迄今尚積 欠1,200,000 元未清償。再者，被告於租賃期間尚積欠自10 3 年7 月1 日至同年11月30日之管理費32,315元【計算式： （35,475元＋35,618元）×5/11＝32,315元】、電信費23,4 92元及電費346 元（計算式：84元＋89元＋84元＋89元＝34 6 元）。另因被告積欠電費導致52-3號4 樓遭電力公司暫停 供電，原告為申請復電而支付接電費、設備維持費共計731 元（計算式：400 元＋331 元＝731 元）。前開費用總計56 ,884元（計算式：32,315元＋23,492元＋346 元＋731 元＝ 56,884元）。爰依租賃契約關係，為此提起本件訴訟。並聲 明：被告應給付原告1,256,884 元，及其中1,200,000 元自 支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計 算之利息；暨其中56,884元自民事準備暨追加訴之聲明狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 ㈡對被告答辯所為之陳述： ⒈被告於本院103 年度重訴字第159 號請求履行契約事件（下 稱另案）中，已自承向原告公司承租系爭房屋及車位，且經 本院另案判決認定屬實，自不容被告事後無端否認之。 ⒉又被告並未否認與原告公司簽立系爭房屋及車位之租賃契約 書，僅係以被告乃受原告法定代理人即訴外人陳清和指示住 進並同意無償使用系爭房屋，並以原告公司為稅捐考量，要 求被告配合簽訂租賃契約書乙情辯稱，被告應對此負舉證責 任。 ⒊被告提出系爭陽光段土地買賣契約書，其中第3 條並未約定 被告在將其所有系爭陽光段土地持分移轉登記予原告法定代 理人即訴外人陳清和前，被告得無償使用系爭房屋及車位或 係依陳清和指示住進系爭房屋。況且系爭房屋及車位為原告 公司所有，原告公司並無義務在被告移轉登記系爭陽光段土 地持分予原告法定代理人陳清和前，無償提供系爭房屋及車 位予被告使用，或有何理由指示被告住進系爭房屋，抑或有 何必要基於稅捐考量要求被告配合簽訂租賃契約，前揭辯詞 均應由被告舉證。 ⒋縱使，兩造就系爭陽光段土地買賣契約書第5 條第7 項有約 定，被告應於簽約日起3 個月內搬○○○區○○路○○○ 號房 屋，屆時遺留物視為廢棄物處理等詞，惟前開約定與原告公 司將系爭房屋及車位出租予被告乙事二者並無干係。而原告 法定代理人即訴外人陳清和於系爭買賣契約書約定被告應搬 離溪州路192 號房屋，係因為被告另向陳清和借款150 萬元 ，被告為供擔保而提供該房屋予陳清和。況且，無論被告搬 離溪州路192 號房屋理由為何，陳清和與被告間，既未約定 被告於搬離溪洲路192 號房屋後，陳清和無償提供系爭房屋 及車位予被告使用，被告所言自不可採。而原告法定代理人 係考量被告提供溪洲路192 號房屋作為上開借款擔保後，被 告可能暫無其他房屋居住，遂與被告口頭約定，原告公司以 每月租金25,000元為代價將系爭房屋及車位出租予被告，惟 被告第一期租金即未繳納，故陳清和要求被告簽立書面契約 書。 ⒌嗣被告於簽立書面租賃契約書後，仍未依約繳納租金，原告 法定代理人即訴外人陳清和係預計待被告在祭祀公業法人陳 南記清算完成按派下權取得系爭陽光段土地持分，雙方互易 房地後，再就被告積欠之原告公司之租金一併處理。但因被 告在系爭陽光段土地買賣契約成立4 年後，一直未配合祭祀 公業法人陳南記之清算辦理，原告為避免對被告之租金債權 罹於時效，故提起本件訴訟。 二、被告則辯以： ㈠系爭建物為原告之法定代理人即陳清和約定出租予被告使用 ，而原告公司與原告法定代理人陳清和非同屬一人，是與原 告並無租賃關係，自無給付租金之必要。嗣於105 年11月17 日答辯狀二稱：係陳清和為原告公司稅捐考量，要求被告配 合與原告公司簽訂房屋租賃契約書，此為通謀虛偽意思表示 ，故被告實際上毋庸給付原告公司租金。況且系爭租賃契約 書並未署押簽約日期，因此契約應未成立。復於105 年12月 30日答辯狀三稱：陳清和對外自稱係原告公司所有人，卻以 陳清和名義與被告成立租賃關係，而故意將系爭房屋及其他 財產登記在原告名下，造成不知情且依誠實信用之他造，對 陳清和法律訴追之困難。 ㈡原告公司之法定代理人即訴外人陳清和與被告均係訴外人祭 祀公業法人新北市陳南記（下稱陳南記公業）之派下員，於 101 年11月8 日陳清和與被告簽定買賣契約書，約定被告將 其自陳南記公業依房份所得分配坐落新北市○○區○○段 1122、1123、1124、1126、1127、1127-1、1128及1129地號 土地持分出賣予陳清和，而陳清和同意將原告所有門牌號碼 新北市○○區○○路○○○○ 號4 樓、52之3 號4 樓房屋及坐 落基地、機械式停車位之所有權與被告上開土地互易。惟被 告未取得自陳南記公業分配之土地，且陳清和要求被告於3 個月內搬○○○區○○路○○○ 號房屋，並依訴外人陳清和指 示住進系爭建物（僅短暫使用後搬離，另租他處），同意被 告無償使用系爭建物，是倘若被告需支付租金則與上開互易 契約之本旨有違。嗣被告因陳南記公業解散後財產分配事宜 發生糾紛而遷出系爭建物，搬離後原告亦未對被告要求給付 租金。另陳清和則占用被告所有新店區土地8 筆、公廳二分 之一與溪洲路192 號房屋。倘若兩造間確實有租賃關係，原 告對於被告4 年期間均未給付租金竟無異議，故原告之主張 顯無理由。 三、本院之判斷： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責。主張權利或其他法律 效果存在者，應就其權利或法律上效果發生之特別要件事實 ，負舉證責任（最高法院99年度臺上字第2034號判決意旨參 照）。次按，當事人締結租賃之債權契約，對於契約必要之 點意思必須一致，租賃契約以租金及標的物為其要素，租金 及標的物，自屬租賃契約必要之點，茍當事人對此兩者意思 未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院99年度臺上字第 1553號判決意旨參照）。民法第421 條第1 項所謂租賃，須 物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表 示一致，始能成立（最高法院86年度臺上字第791 號判決意 旨參照）。又民法上所謂意思表示，係指表意人將企圖發生 一定私法效果之意思，表示於外部之行為而言（最高法院95 年度臺上字第151 號判決意旨參照）。查本件原告主張兩造 間有租賃關係存在，被告應依系爭合約按月給付租金等語， 為被告所否認，並以前揭情詞置辯，揆諸上開說明，應由原 告就兩造間對租賃標的物及租金有具體而確定之意思表示一 致，負舉證責任，合先敘明。 ㈡經查，原告主張與被告簽訂系爭租約，由其將系爭建物出租 予被告使用乙節，並提出房屋租賃書2 份為證（參見本院支 付命令卷）。而系爭租約之內容均記載：「立合約書人：韋 昇企業（下稱出租人）；陳俊唐（下稱承租人），茲為房屋 租賃事宜，雙方同意本契約條款如下」，系爭租約第1 條房 屋標示及租賃範圍分別載明：新北市○○區○○路○○○○ 號 4 樓及機械式停車位編號17號、新北市○○區○○路○○○○ 號4 樓及機械式停車位編號18號；系爭租約第4 條租金約定 及支付分別載明每月應繳月租金25,000元，並皆於系爭租約 末印有『立合約書人：「出租人：韋昇企業有限公司；承租 人：陳俊唐」』，且雙方均於欄位處蓋有「韋昇企業有限公 司、負責人陳清和」、「陳俊唐」之刻章（參見本院支付命 令卷），故由上開合約之形式觀之，租約之立約當事人分別 為原告與被告，被告亦坦承系爭租賃契約為其所簽章（參見 本院卷第85頁），足見兩造對於系爭租賃契約書之真正並不 爭執，且原告已善盡舉證責任。雖被告辯稱係為原告公司稅 捐考量配合簽訂，故兩造間就系爭租約有通謀虛偽之意思表 示；又被告辯稱因實際上原告法定代理人即陳清和與原告公 司非屬同一人，被告係與陳清和締結租賃契約，當時為陳清 和向伊謊稱系爭建物為其所有，更將系爭建物登記於原告公 司名下以規避法律責任云云（參見本院卷第128 頁），然未 據其提出相關證據以實其說，況本件原告公司自始為系爭建 物所有權人，被告既對於原告公司與陳清和本非屬同一權利 主體不爭執，更稱係為配合原告公司稅捐考量而締結租賃契 約等語，即難諉締約當時對於何人為系爭建物所有權人不知 情，自難認有被告所稱係陳清和謊稱系爭建物為其所有之情 事，故被告上開所辯，委不足採。 ㈢按當事人就系爭事實，在另案曾為合法之自認者，非別有確 切可信之反對憑證，法院自可援為本案認定事實之根據（參 照最高法院20年上字第724 號判例）。次按當事人所主張或 抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除 有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷 之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟 ，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於 訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆 發生，以達一次解決紛爭所生之一種判決效力（拘束力）， 即所謂爭點效，亦當為程序法所容許（最高法院96年臺上字 第1782號判決意旨參照）。而關於爭點效之適用，除理由之 判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當 事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該 重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭 點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防 禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上 之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事 人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結 果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度臺上 字第633 號判決意旨參照）。查，被告雖辯稱係將自陳南記 公業依房份所得分配坐落新北市○○區○○段土地持分出賣 予陳清和，而陳清和同意將原告公司所有系爭建物之所有權 與被告上開土地互易，故與陳清和約定於約定期限內搬○○ ○區○○路○○○ 號房屋，並依訴外人陳清和指示住進系爭建 物（僅短暫使用後搬離，另租他處），被告係經同意無償使 用系爭建物等節，並提出買賣契約書、買賣合約書、買賣切 結書等件為證（參見本院卷第37頁至40頁、第130 頁至第13 1 頁）。惟上開互易契約關係存在於陳清和與被告間；而陳 清和與原告公司分屬不同一權利主體，系爭建物所有權人為 原告公司，且上開證據資料並無記載與本件建物租賃或供被 告無償使用之相關約定。再觀諸被告於另案審理時稱：「… 101 年11月原告（即陳清和）限我們3 個月內從我們系爭土 地搬走，所以101 年12月住進原告的房子，簽了2 年租約， 簽租約就是以韋昇公司名義跟我們簽租約，我們也簽了，現 在住在原告的房子是基於租賃契約…。」、「原告即陳清和 所稱先前已○○○區○○路房地交付被告使用乙節，原告並 非即陳清和並非將該房地無償交予被告使用，原告即陳清和 甚至要求被告必須按期給付租金予原告，原告交付房地予被 告並非係預先提出給付…」、「…兩造並於101 年12月29日 簽定房屋租賃契約書（如附件二），原告將系爭房地二建物 以每月各25,000元之租金數額出租予被告，故被告使用系爭 房地並非無償，…。」等詞（參見本院103 年度重訴字第15 9 號民事庭卷第53頁、第64頁、第87頁）可證，被告自承其 使用系爭建物乃基於租賃關係，並非陳清和為履約而供其無 償使用，況上開案件（即本院103 年度重訴字第159 號案件 ）之判決理由亦載明「被告（即陳俊唐）係向訴外人韋昇公 司承租系爭互易房地，有房屋租賃契約書附卷可憑（見本院 卷第97至第102 頁反面），而與系爭買賣契約相關條件之履 行無涉」（參見本院卷第25頁），足見上開前案已就系爭租 賃契約與該互易契約間是否有涉乙情予以認定，堪認被告於 前案中對於其與原告間是否存在租賃關係，業經被告於該案 訴訟程序中盡其攻擊、防禦能事，而法院則於被告為適當、 完全辯論及調查證據之結果後，始為實質判斷，故縱該案之 當事人乃訴外人陳清和與被告，然本院認為本於訴訟程序禁 反言原則，被告理應受另案判決確定判斷拘束，而不得再為 相反主張。揆諸上開說明，應認系爭租賃契約確係成立於兩 造間，兩造均應受該租賃契約書所載內容拘束。故原告據此 請求被告給付租金1,200,000 元（計算式：租金25,000元 24個月2 建物＝1,200,000 元）洵屬有據。 ㈢關於被告積欠管理費32,315元、電信費23,492元及電費346 元、731 元部分等情，業據原告提出南方之星社區管理委員 會管理費沖帳單（住戶聯）、臺灣新北地方法院支付命令、 臺灣電力公司收據12紙等件為證 （參見本院卷第102 頁至 第109 頁），被告對此亦未提出爭執 ，是原告請求上開費 用共計56,884元（計算式：32,315元＋23,492元＋346 元＋ 731 元＝56,884元），洵屬有據。 ㈣再按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第1 項、第233 條 第1 項前段亦分別定有明文，故原告請求其中1,200,000 元 自支付命令狀繕本送達翌日即105 年7 月21日起至清償日止 ，按年息百分之5 計算之利息；暨其中56,884元自民事準備 暨追加訴之聲明狀繕本送達翌日即105 年12月14日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息，洵屬有據。 四、從而，原告依侵權行為規定，請求被告給付原告1,256,884 元，及其中1,200,000 元自支付命令狀繕本送達翌日即105 年7 月21日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；暨 其中56,884元自民事準備暨追加訴之聲明狀繕本送達翌日即 105 年12月13日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息 ，為有理由，應予准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。 六、本件係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第42 7 條、第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行 ；並依同法第392 條第2 項依職權為被告如預供擔保，得免 為假執行之宣告。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 確定金額為裁判費13,474元。 中 華 民 國 106 年 3 月 3 日 臺灣臺北地方法院新店簡易庭 法 官 石蕙慈 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○ ○路○段000 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 3 月 3 日 書記官 陳尚鈺