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臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　106年度店簡字第627號 原　　　告　禾豐特區管理委員會 法定代理人　劉奕興 訴訟代理人　侯俊安律師 複訴訟代理　余采蓉 人 被　　　告　莊勝傑 　　　　　　王爭樂 　　　　　　富陽投資有限公司 法定代理人　黃慧美 前列三人共同 訴訟代理人　莊鵬飛律師 上列當事人間給付管理費事件，本院於民國107 年2 月27日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用新臺幣伍仟捌佰肆拾元由原告負擔。 事實及理由 一、原告方面： ㈠原告起訴主張： ⒈被告莊勝傑、王爭樂、富陽投資有限公司（下稱富陽公司） 均為大台北華城禾豐特區（下稱系爭禾豐特區）之區分所有 權人，依系爭禾豐特區之住戶規約第15條規定、禾豐特區10 1 年度第18屆區分所有權會議紀錄，管理費依每戶土地每坪 新臺幣（下同）20元，每戶每月基本費1,000 元；依禾豐特 區管理委員會民國104 年12月26日105 年度第22屆戶區分所 有權會議紀錄及105 年1 月21日105 年度第22屆1 月份管理 例會紀錄，土地每坪28元，每戶每月基本費1,400 元。 ⒉被告莊勝傑所有之不動產門牌號碼為新北市○○區○○○路 ○ 巷○○號（地號為新北市○○區○○○段○○○ 號）、新北市 ○○區○○○路○○號（地號為新北市○○區○○○段○○號） 、新北市○○區○○○路○○○○號（地號為新北市○○區○○ ○段○○○○號），共三戶，管理費依上開規定104 年為每戶土 地每坪20元，每戶每月基本費1,000 元，105 年後為每戶土 地每坪28元，每戶每月基本費1,400 元，被告莊勝傑所有之 房屋主建物面積共計341.7 坪（計算式：2-1 號為126.7 坪 ＋31號為107.5 坪＋31-1號為107.5 坪＝341.7 坪），故被 告莊勝傑104 年每期應繳納之管理費為9,834 元（計算式： 20元×341.7 坪＋每月基本費1,000 元×3 ＝9,834 元）； 105 年後每期應繳納之管理費為13,768元（計算式：28元× 341.7 坪＋每月基本費1,400 元×3 ＝13,768元，元以下四 捨五入）。詎被告莊勝傑自104 年7 月起至106 年4 月止， 共22期，未依上開社區規約繳納管理費，迄今尚積欠管理費 279,292 元（計算式：9,834 元×6 期＋13,768元16期＝ 279,292 元）。 ⒊被告王爭樂所有之不動產門牌號碼為新北市○○區○○○路 ○○號（地號為新北市○○區○○○段○○○○號）、新北市○○ 區○○○路○○○○號（地號為新北市○○區○○○段○○○○號） ，共二戶，管理費依上開規定104 年為每戶土地每坪20元， 每戶每月基本費1,000 元，105 年後為每戶土地每坪28元， 每戶每月基本費1,400 元，被告王爭樂所有之房屋主建物面 積共計215 坪（計算式：31-2號為107.5 坪＋31-3號為107. 5 坪＝215 坪），故被告王爭樂104 年每期應繳納之管理費 為6,300 元（計算式：20元×215 坪＋每月基本費1,000 元 ×2 ＝6,300 元）；105 年後每期應繳納之管理費為8,820 元（計算式：28元×215 坪＋每月基本費1,400 元×2 ＝8, 820 元）。詎被告王爭樂自104 年7 月起至106 年4 月止， 共22期，未依上開社區規約繳納管理費，迄今尚積欠管理費 178,920 元（計算式：6,300 元×6 期＋8,820 元16期＝ 178,920 元）。 ⒋被告富陽公司所有之不動產門牌號碼為新北市○○區○○○ 路○ 巷○○號（地號為新北市○○區○○○段○ 號）共一戶， 管理費依上開規定104 年為每戶土地每坪20元，每戶每月基 本費1,000 元，105 年後為每戶土地每坪28元，每戶每月基 本費1,400 元，被告富陽公司所有之房屋主建物面積共計21 6.7 坪，故被告富陽公司104 年每期應繳納之管理費為3,53 4 元（計算式：20元×126.7 坪＋每月基本費1,000 元＝3, 534 元）；105 年後每期應繳納之管理費為4,948 元（計算 式：28元×126.7 坪＋每月基本費1,400 元＝4,948 元）。 詎被告富陽公司自104 年7 月起至105 年12月止，共18期， 未依上開社區規約繳納管理費，迄今尚積欠管理費80,580元 （計算式：3,534 元×6 期＋4,948 元12期＝80,580元） 。 ⒌爰依公寓大廈管理條例第53條、第21條規定，請求被告莊勝 傑、王爭樂、富陽公司給付積欠之管理費，並聲明：㈠被告 莊勝傑應給付原告279,292 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡被告王爭樂應 給付原告178,920 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息；㈢被告富陽公司應給付原 告80,580元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息；㈣願供擔保，請准宣告假執行。 ㈡對被告答辯所為之陳述： 被告3 人所使用之自來水須經由原告社區加壓站、供水管路 輪送、住家產生污水亦由原告社區污水處理廠處理，有關警 衛亭保全安全維護於管理上有整體不可分性。況新北市政府 新店區公所已於87年審核原告為公寓大廈管理條例第53條及 其施行細則第12絛所定認定，為共同設施之使用與管理具有 整體不可分割之地區「同意備查」，茲分述如下： ⑴公寓大廈管理條例係於84年公布實施，原告於87年報備成立 管理委員會，經臺北縣政府（改制後新北市政府）新店區公 所依公寓大廈管理條例第53條及其施行細則第12條所定經直 轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有 整體不可分割之地區，並發給報備證明在案。 ⑵原告於共同出聯外道路設置警衛亭，並於社區聘請保全公司 為不定時巡邏，由全體住戶共同分攤費用，無法區分特定住 戶排除保全公司服務範圍，實為管理上具有整體，不可分性 。 ⑶原告社區位處新店山區，非自來水公司水壓可正常供水之處 所，故原告社區須設置自來水加壓站，由平地加壓至原告社 區，且加壓站電費、維修費、供水管路及加壓運送途中滲漏 之水費均須由全社區住戶共同分攤，非由被告3 人單獨設置 加壓馬達或自來水公司直接接管，此有臺北自來水事業處10 6 年11月28日北市水西營字第10633210400 號函可證。故其 自來水加壓站、供水水路、水塔等均為共同設施，使用與管 理具有整體性，為不可分割之地區。 ⑷原告社區污水排放均須由污水處理廠處理，故被告3 人住家 污水亦是排入社區專用污水下水道系統，經污水處理廠，並 非被告3 人自行申請污水處理排放，該污水處理廠屬不可分 割之共用設施。 二、被告則以： ㈠按公寓大廈管理條例第53條規定及公寓大廈管理條例施行細 則第12條規定，所謂共同設施之使用與管理具有整體不可分 性之集居地區者，關於管理及組織係可「準用」公寓大廈管 理條例之規定，並非強制規定；因此縱使已符合公寓大廈管 理條例施行細則第12條或公寓大廈管理組織申請報備處理原 則第2 點規定，仍可不成立管理組織或分別成立管理組織。 原告雖稱係依公寓大廈管理條例成立管理委員會向社區各住 戶收取管理會，然原告所成立之管委會並不符合公寓大廈管 理條例第53條及施行細則第12條之規定，應不適用或準用該 條例。查本件被告3 人於85年8 月19日分別取得上開土地， 而原告係於87年成立公寓大廈管理組織，又被告3 人所有之 土地與原告之土地並非同一地號，興建建物未曾與原告之土 地合併為一宗，又非依山坡地開發建築管理辦法申請開發許 可範圍內之地區，仍可不成立之管理組織，故在原告未經通 知被告3 人參加區分所有權人會議，且獲得被告3 人同意， 而強制將被告3 人列入公寓大廈管理組織之會員，並要求繳 納費用，縱被告3 人曾為求施工順利而繳納費用，然並不合 理。 ㈡本件原告聲稱系爭禾豐特區公寓大廈管理組織係於87年向新 北市新店市公所報備，然當時被告王爭樂等僅擁有土地，並 未興建房屋，依內政部營建署93年5 月21日營署建管字第09 33040354號函（參見本院卷㈡第162 頁），所有權人僅擁有 土地，並無地上物時，尚無公寓大廈管理條例之適用，況原 告並未通知及取得被告3 人同意參加區分所有權人會議，共 同協議訂立規約，竟強制將被告3 人列入公寓大廈管理組織 之會員，並要求繳納管理費，其行為實非合法。若原告主張 有通知並取得被告3 人之同意為公寓大廈管理組織之會員， 應由原告負舉證責任。 ㈢退步言之，縱原告得準用公寓大廈管理條例之規定對各住戶 要求給付管理，然其繳付管理費之計算方式不盡合理，分述 如下： ⒈管理費包括基本費用、土地坪數每坪計算、房屋坪數每坪計 算，實有重復計算之嫌。 ⒉被告富陽公司之房屋及被告王爭樂所有之房屋尚在建設中（ 整修）宅地中（參見本院卷㈡第130 頁），既無水電亦無遷 入居住使用，原告雖主張系爭社區位處新店山區，並非自來 水公司水壓可正常供水之處所，須設置自來水加壓站，惟查 前開加壓用水設備係由前禾豐特區開發股份有限公司（今業 已倒閉）所設置，非原告所設置，且經查原告迄今未與台北 自來事業處訂定任何契約，亦有自來水事業處106 年11月28 日函可資證明，況被告等之建物尚未竣工，亦未曾使用自來 水，不應要求被告3 人分擔費用。 ⒊被告3 人所有之房屋即新北市新店區禾豐七號3 巷10號、12 號及同市區禾豐9 號、18號、18-1號、20號、20-1號，均未 申請用電或業已銷毀終止契約在案，由此足見被告上開房屋 大部份尚無法用電。 ⒋被告3 人所有之房屋雖於96年已取得使用執照，但至今仍尚 未完工，無法使用，此有本院調閱之臺北市00000000 00000 00000000區0000000000000 0 路0 巷00號及12號房屋外並未列入禾豐特區內。 ⒌又依原告主張管理費之計算土地坪20元及每戶基本費1,000 元，後改為土地坪28元及每戶基本費1,400 元顯有重複計算 之嫌，與一般管理費以建物使用之建坪計算不同，是原告計 算管理費之方式偏高，並不合理。 ㈣原告未依公寓大廈管理條例第59條之1 對有關公寓大廈爭議 事件申請公寓大廈爭議事件調處委員會先行調解，逕向法院 起訴被告請求管理費，又被告3 人既為原告所稱社區之住戶 ，理應維護社區之安全，但其對被告所有土地附近之擋土牆 縱向規則裂縫迄無改善及修補，僅知收其費用不知改善社區 之安全，其請求實無理由。 ㈤依公寓大廈管理條例第21條及第54條規定，應由管理負責人 或管理委員會以書面為催告。縱認本件被告等為原告公寓大 廈管理組織之會員，然被告3 人亦未曾接到原告以書面通知 之任何催告文件。 ㈥從自來水事業處函文第4 點可知並未訂立任何契約，另被告 所在之建物與公寓大廈管理條例第53條及其施行細則第43條 所定要件不符，被告有權選擇是否加入原告管委會之集會結 社自由，另內政部營建署93年5 月21日函文同意被告3 人可 不參加原告的管委會。並聲明：請求駁回原告之訴暨假執行 之聲請；若有不利於被告等之判決，請准提供擔保免予假執 行。 三、本院之判斷： ㈠經查，原告主張被告等人為系爭建物之所有權人，有系爭建 物建物登記第二類謄本、土地登記第一類謄本在卷可參（參 見本院卷㈠第34頁至第47頁、第54頁至第67頁），且為被告 等人所不爭執，堪信真正。又原告於87年1月13日經主管機 關報備核發公寓大廈管理組織報備證明，則據原告提出公寓 大廈管理組織報備證明、大台北華城禾豐特區住戶規約等件 為證（參見本院卷㈠第8頁至第20頁），合先敘明。 ㈡本件原告主張被告等乃系爭禾豐特區之區分所有權人無非係 以⑴系爭建物坐落位置及出入動線均可明確看出系爭建物確 實無法自隔於禾豐特區外；⑵禾豐特區具備公共水、電線路 ，且禾豐特區上有共用之公共設施（如加壓水池、污水處理 廠）；⑶禾豐特區之社區安全維護管理服務（即社區之崗哨 及巡邏部分），上開公共設施及管理服務均係坐落於系爭禾 豐特區內之住戶所不可或缺云云。然公寓大廈管理條例施行 細則第12條載明，本條例所定53條所指情形是指下列三種情 形之一：⑴依建築法第41條規定之一宗建築基地。⑵依非都 市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山 坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。⑶其他 經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理 具有整體不可分割之地區。然被告主張系爭建獨立使用之建 築物，語系爭華城特區並無共同設施之使用與管理上具有整 體不可分之集居關係，故本院所應審究者即為系爭建物是否 有公寓大廈管理條例施行細則第12條所載之各款事由或有公 寓大廈管理條例第53條所稱之「共同設施之使用與管理具有 整體不可分性之集居地區」，析述如下： ⑴本件並無公寓大廈管理條例施行細則第12條第1 款之適用： 按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使 用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準 用公寓大廈管理條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有 明文。同條例施行細則第12條規定：「本條例第53條所定其 共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下 列情形之一：一依建築法第11條規定之一宗建築基地。二依 非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行 前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三 其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與 管理具有整體不可分割之地區。」，故依前揭條例、細則規 定，縱為多數獨立建築物所組成之集居地區，如符合「依建 築法第11條規定之一宗建築基地」或「經直轄市、縣（市） 主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之 地區」等情形，即應認具有「共同設施使用與管理具有整體 不可分性」，而有公寓大廈管理條例關於管理及組織等規定 之適用。次按建築法第11條規定「本法所稱建築基地，為供 建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地 原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗」、「前項法定空 地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物 間之距離，其寬度於建築管理規則中定之」、「應留設之法 定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分 割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關 定之」，其73年11月7 日修法立法理由則略以「. . . 二明 定建築物基地應合併為一宗後，始能建築。三增列第三項， 規定法定空地不得任意分割、移轉及重複使用，以利建築管 理」。查，系爭禾豐特區除由新華通開發建設股份有限公司 及永讚資產管理股份有限公司申請使用執照外，尚有部分建 物非屬上開2 公司申請建照之範疇，另系爭特區部分門牌領 有水利署臺北水源特定區管理局所合法之建築之執照（如建 物資料其他登記事項所示為○○北水使字第○○○號），此 有新北市政府工務局106 年12月1 日新北工施字第10623788 27號函暨所附土地建物查詢資料在卷可參（參見本院卷㈠第 109 頁至第250 頁），足見上開2 公司公司於規劃系爭禾豐 特區之過程中，非以公寓大廈管理條例第53條規定之集合式 住宅申請，且未能合併建物所在之土地為一宗建築基地，是 系爭禾豐特區並非「依建築法第11條規定之一宗建築基地」 ，亦非「經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使 用與管理具有整體不可分割之地區」。又本件被告富陽公司 所有之系爭建物之使用執照乃96北水使字第007 號；被告莊 勝傑所有系爭禾豐七路3 巷12號建物之使用執照乃96北水使 字第009 號；被告莊勝傑所有系爭禾豐九路18號、18-1號建 物之使用執照則為96北水使字第001 號，有新北市政府工務 局106 年12月1 日新北公施字第1062378827號函暨所附資料 在卷可參，顯見系爭建物均與上開2 公司之建案無涉。 ⑵本件並無公寓大廈管理條例施行細則第12條第2 款之適用： 本件原告主張之系爭禾豐特區，包含被告等人所有之系爭建 物之各建築基地間均為道路所分隔，依建築技術規則建築設 計施工編第1 條第1 款之規定，不視為同一宗建築基地，自 與公寓大廈管理條例施行細則第12條第1 款所定情形不符， 已如前述，且系爭建物坐落之新北市○○區○○路○段00地 號、31-1地號、31-2地號、31-3地號、禾豐二段2 地號、2- 1 地號土地，非屬依非都市土地使用管制規則及92年3 月26 日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內 之地區，而與公寓大廈管理條例施行細則第12條第2 款所定 情形不符。 ⑶本件並無公寓大廈管理條例施行細則第12條第3 款之適用： 本件原告雖主張自來供水水路等均為共同設施，使用與管理 具有整體性，為不可分割之地區云云，然觀諸台灣電力股份 有限公司台北南區營業處106 年12月15日北南字第10600229 55號函暨所附用電資料表與新設登記單影本（參見本院卷㈡ 第3 頁至第8 頁、第104 頁至第114 頁反面）可知，系爭禾 豐特區用電資料共計179 戶於台灣電力公司申請用電，而被 告莊勝傑所有之系爭禾豐路18號建物及被告富陽公司所有之 系爭禾豐九路18號建物曾多次新設廢止，目前終止租約，被 告王爭樂所有之禾豐九路20號、20-1號則無用電申請紀錄， 足見系爭禾豐特區並非於興建之初即經起造人設置共同電信 設備連接至包含系爭建物在內之各該專有部分。另由臺北自 來水處與系爭禾豐特區並無簽訂任何契約（參見本院卷㈠第 107 頁），而該社區係於82年11月17日由張國洋建築師事務 所送審合格，及由自來水處所提供之配水管線平面圖亦無從 認定系爭禾豐特區於申請裝設自來水之初係為包括被告等人 所有之系爭建屋而共同為之，故原告主張系爭禾豐特區內之 公共設施無從分割且需共同使用云云，亦不足採。 末原告雖主張警衛亭及保全不定期巡邏、加壓水池、水塔及 原告社區污水排放均須由污水處理廠處理，故被告等人住家 污水亦是排入社區專用污水下水道系統，經污水處理廠，並 非被告等人自行申請污水處理排放，該污水處理廠屬不可分 割之共用設施污水處理等係不可或缺之公共設施云云，然警 衛亭乃位於系爭○○○區○○○道路，故縱有僅得由單一道 路通行之情形，亦非必然即屬公共設施之使用不可分割之地 區，否則○於○區○○道路有限之情況下，豈非全山區均屬 同一社區之範圍而有公寓大廈管理條例之適用，足見尚不得 以僅得由單一道路通行即逕認屬公用設施使用不可分割之地 區，原告此部分主張，應屬無據。至原告雖自行設置警衛亭 ，然因對外聯絡之道路並非屬共用設施，該警衛亭亦無得脫 離道路而單獨為共用設施之可能，自難以此推認屬共用設施 ，附此敘明。至加壓水池部分，因系爭華城特區所有之自來 水管線均係直接由自來水公司接管使用，堪認使用該加壓水 池之住戶即係因供水水壓不足而須利用該加壓水池，然此部 分仍可透過自行增設加壓馬達之方式，即可由自來水公司直 接接管使用，尚難認屬不可分割之共用設施。另污水處理部 分，原告並未提出污水處理廠之相關設置位址與社區專用污 水處理之相關文件供參，尚難據此認定該污水處理廠屬不可 分割之共用設施，併此說明。參以，原告復未提出其他證據 證明系爭禾豐特區曾經主管機關認定屬共同設施之使用與管 理具有整體不可分割之地區，自難認符合公寓大廈管理條例 施行細則第12條第3 款之要件。 ⑸承上，原告主張之系爭禾豐特區，既與公寓大廈管理條例施 行細則第12條所定之要件不符，復無其他證據證明屬公寓大 廈管理條例第53條所稱「共同設施之使用與管理具有整體不 可分性之集居地區」，即無該條之適用，而無從準用公寓大 廈管理條例之管理及組織，自無從以強制力要求不同意成立 管理委員會之當地居民繳納管理費。況憲法第14條既已明定 人民有集會及結社之自由，除組織、參與之積極自由外，亦 同時保障得不受他人強迫參與之消極自由，故多數各自獨立 使用之建物，若與前揭公寓大廈管理條例施行細則所定要件 不服時，亦不應強迫使該所有權人納入他人所組織之社區組 織範疇，以免侵害其消極不參與結社之自由，故被告等人自 得自由選擇是否加入原告管委會。 四、綜上所述，原告未能提出任何證據證明其主張之系爭禾豐特 區符合公寓大廈管理條例第58條及公寓大廈管理條例施行細 則第12條所定要件，自無從準用公寓大廈管理條例之規定。 是原告依公寓大廈管理條例之規定，請求：㈠被告莊勝傑應 給付原告279,292 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息；㈡被告王爭樂應給付原告 178,920 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息；㈢被告富陽公司應給付原告80,580 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息，即無理由，應予駁回。其假執行之聲請，失 所附麗，應併予駁回 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 確定金額為裁判費5,840 元。 中 華 民 國 107 年 4 月 20 日 臺灣臺北地方法院新店簡易庭 法 官 石蕙慈 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 4 月 20 日 書記官 陳尚鈺