裁判書系統

115年度店簡字第39號

原      告  吉生廣場社區管理委員會

法定代理人  陳靜芬  

訴訟代理人  胡盈州律師

            黃立愷律師

複  代理人  辜柏翰律師

被      告  富鎂實業股份有限公司

法定代理人  賴怡安  

訴訟代理人  陳明暉律師

上列當事人間給付管理費等事件，於民國115年7月9日言詞辯論終結，本院判決如下：

一、被告應給付原告新臺幣245,404元，及其中新臺幣240,162元自民國114年12月30日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔5%，餘由原告負擔。

四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣245,404元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。

一、原告主張：

　㈠原告為吉生廣場社區（下稱系爭社區）之管理委員會（下稱管委會），被告於民國109年起至113年間陸續買受並取得系爭社區2、3樓及地下1樓之建物，成為區分所有權人（下稱區權人），其取得面積詳如附表一所示。而①系爭社區於84年間即有吉生廣場住宅管理委員會住戶公約（下稱住戶公約）第14條規定：「管理費由大樓各住（業）戶按用途、坪數及樓層區分擔負之」；且②系爭社區88年第4次區分所有權人會議討論決議事項第二案（下稱88年區權會第二案決議）通過商場部分之管理費最低以每坪新臺幣（下同）100元起收費；而③系爭社區管委會於88年間亦決議商場部分以每坪100元起收費；又④114年區分所有權人會議（下稱114年區權會）第一案復決議「維持目前收費標準住戶每坪70元，商用戶每坪100元」，是被告依上開規定及區權會決議應繳納以每坪100元計算之管理費。

　㈡惟被告均未繳納，依管理規約第九章第六條規定，被告尚應給付按週年利率10%計算之遲延利息，是被告自109年12月起至起訴時所應繳納之管理費共計3,968,487元，加計起訴前已生之利息後共計4,826,618元，爰依公寓大廈管理條例第21條規定及系爭社區管理規約及區分所有權人會議決議，請求被告給付等語。並聲明：1.被告應給付原告4,826,618元，及其中3,968,487元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

　㈠被告否認原告所提出88年區權會會議記錄之形式上真正，且該會議出席人數至多僅有51人，本社區共有362戶或353戶，該次會議之出席人數未達當時公寓大廈管理條例第29條第1項、第30條第1項之最低出席人數門檻，故該會議決議應屬無效，原告以此主張被告應給付依每坪100元計算之管理費，顯無理由。

　㈡而系爭社區114年區權會第一案雖決議「維持目前收費標準住戶每坪70元，商用戶每坪100元」，惟該案案由為「社區管理費調升部分金額，作為維修費用基金」，決議則記載「暫時維持目前的收費標準」，可見該決議是針對當時已進行收費之住戶及商用戶之收費是否調升而為討論，不包括被告之2、3樓及地下1樓建物，此觀該會議第五案之案由乃記載為「B1及2樓3樓商場等管理費收取事宜」等語自明，且該議案並未經區分所有權人決議通過，是原告依114年區權會決議第一案主張被告之商場應收取每坪100元之管理費，亦無理由。

　㈢公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、系爭社區管理規約第九章第1條及第2條均規定，區權人依照區權會決議分攤繳納管理費，惟原告並未提出合法召開區權會並決議向被告收取每坪100元管理費之會議紀錄，則其主張自無所據等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

　㈠原告主張被告自114年9月起應給付以每坪100元計算之管理費，為有理由。

　1.按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」，公寓大廈管理條例第18條第1項第2款定有明文。是公寓大廈若要收取管理費作為公共基金，應由「區權人會議」決議之。

　2.經查，被告乃係於109年至113年間陸續於購置如附表所示系爭社區2、3樓及地下1樓建物，而成為系爭社區之區分所有權人，為被告所不爭執（見本院卷二第19頁）；而系爭社區104年所訂定之管理規約第九章第二條乃規定：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權會議之決議分攤之」（見本院卷二第298頁）；又系爭社區於114年8月9日召開114年區權人會議，就第二案討論「社區管理費調升部分金額，作為維修費用基金」時，乃決議「暫時維持目前的收費標準住戶每坪70元，商用戶每坪100元」，有該會議紀錄可參（見本院卷二第429頁），可見無論系爭社區先前是否曾經就管理費分攤方式作成決議，惟至少於114年8月9日之該次區權會中，區權人就「商用戶每坪100元」之管理費收費標準已有共識並作成決議，是此決議自亦有拘束被告之效力。而審酌該次區權會同時在處理管理委員任期即將屆至改選之事務，屬系爭社區之年度區分所有權人會議，而新的管理委員之任期乃是從114年9月1日開始，故區權人對於該管理費收費標準亦應有「若有變更即從新的年度即114年9月1日開始適用」之意思，是認原告主張被告自114年9月起應給付以每坪100元計算之管理費，乃屬有據。

　3.被告雖辯稱：114年區權會第一案之案由乃為「社區管理費『調升』部分金額」，決議則記載「暫時『維持目前』的收費標準」，可見該決議是針對當時已進行收費之住戶及商用戶之收費是否調升而為討論，不包括被告之2、3樓及地下1樓建物云云，然無論系爭社區先前是否曾經就管理費分攤方式作成決議，惟至少於該次區權會會議中，區分所有權人就「商用戶每坪100元」之管理費收費標準已有共識並作成決議，已如前述，而該議案之案由、說明及決議均未有任何文字表示該議案有排除部分住戶之意思，自應認該議案乃是針對所有區權人所為之決議，被告辯稱該決議之適用對象不包含被告云云，自非可採。

　4.被告雖又辯稱：114年區權會另有第五案以「B1及2樓3樓商場等管理費收費事宜」為案由，可證明第一案之對象並不包含被告云云。然原告就此乃稱：是因為被告所有之B1及2樓、3樓商場未曾繳納過管理費，故須於區分所有權人會議上討論如何向被告追討管理費之事宜，才會有此議案等語（見本院卷三第227頁）。本院審酌一般而言，區分所有權人會議於決議管理費收費標準時，會針對全體住戶共同制定標準，不會僅先就部分住戶制定收費標準，再另就其他部分之住戶提出議案另為決議，是認被告所辯稱114年區權會第一案不包含B1及2樓3樓商場、第五案是要另就B1及2樓3樓商場之管理費收費標準為決議乙節，乃屬變態事實，應由被告就此負舉證之責任。惟觀諸該114年區權會會議記錄，就第五案之案由乃為「B1及2樓3樓商場等管理費收費事宜」，決議內容則為：「B1及2樓3樓商場等另案應付管理費問題，B1各戶無異議，2樓3樓無人代表出席會議」等語（見本院卷二第431頁），並未就議案內容有具體說明，故僅以該會議紀錄，尚無從知悉該議案之內容究竟是要就B1及2樓3樓商場另訂管理費收費標準，抑或是要討論是否或如何追討B1及2樓3樓商場應付管理費事宜，故自難認被告已盡其舉證之責任，是認被告上開所辯，並非可採。

　㈡原告主張被告應給付109年12月起至114年8月止以每坪100元計算之管理費，為無理由。

　1.原告雖主張依①系爭社區於84年間之住戶公約、②系爭社區88年第4次區權會討論決議事項第二案、③系爭社區管委會於88年間之決議，被告於114年區權會決議作成以前，亦應以每坪100元收取管理費云云。

　2.然查，觀諸原告所提出①系爭社區於84年間之住戶公約（見本院卷一第61至75頁），其中第14條雖規定：「管理費由大樓各住（業）戶按用途、坪數及樓層區分擔負之」，且該住戶公約第7頁之「吉生廣場住宅管理委員會管理費收繳辦法」第1條乃規定：「管理費用由大樓各住（業）戶，按用途、坪數及樓層區分擔負之。」，第2條乃規定：「所謂『基數』是每坪以新台幣50,60,70,80,90…元，由管委會以實際每月收支平衡狀況決定。」，第4條則規定：「住（業）戶若是住家型，收取一份管理費，…（略）…，住（業）戶若是一般公司，收取雙份管理費。」；惟該住戶公約之名稱既為「吉生廣場住宅『管理委員會』住戶公約」，則該公約之制定者是否僅為管理委員會，是否有經過區分所有權人會議決議通過，均尚難認定，原告亦未提出其他事證證明該住戶公約有經過區權人會議決議通過，自不得以上開管理費收繳辦法作為本件請求管理費之依據。

　3.再觀諸原告所提出②系爭社區88年區權會之會議紀錄（見本院卷一第79至85頁），其中討論決議事項第二案案由為：「商場部分之管費用訂定」，擬議內容為：「商場部分為營業開放式場所且人員進出復（按：應為「複」之誤載）雜，多事危險性高，故須負擔之管理費用，目前擬議視實際狀況評估，每坪最低以新台幣壹百元起收費」，決議結果為：「42票同意，3票不同意，6票棄權」。然查：

　⑴按「區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」、「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議，應有區分所有權人四分之一以上及其區分所有權比例合計四分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，並應於召集會議通知書上載明」，84年間公布施行之公寓大廈管理條例第29條第1項、第30條1項分別定有明文。次按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。區分所有權人會議之決議乃多數區分所有權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有一定數額以上區分所有權人及其區分所有權比例出席，此一定數額以上之區分所有權人出席，為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件，區分所有權人會議決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題（最高法院109年度台上字第502號判決意旨可參）。

　⑵而觀諸原告所提出系爭社區88年區權會之報到領票表（見本院卷三第45頁），其上並無任何文字記載該表格為何次區權會之領票表，是該領票表是否足以代表系爭社區88年區權會之出席人數，已有疑問；且縱認該表格為系爭社區88年區權會之報到領票表，惟原告並未提出該次會議時之區分所有權人名冊及委託書，則該表單上簽名之人究竟是否為有權代表出席之人，亦難以認定；況縱認該簽到表上簽名之人均為有權代表該戶出席之人，惟該88年區權會會議記錄上並未記載該次會議是依當時公寓大廈管理條例第30條第1項情形召開之假決議，故自應以公寓大廈管理條例第29條第1項規定作為其法定出席數之依據，而經本院以114年區分所有權人名冊（見本院卷二第323至359頁）比對報到領票表上出席住戶之區分所有權比例如附表二所示，該報到領票表上出席住戶之區分所有權比例共計41130/90000，尚未過半數，與當時施行之公寓大廈管理條例第29條第1項出席數之規定不相符，依上開實務見解，該區分所有權人會議決議不成立，是原告依此決議主張被告應給付每坪100元之管理費，亦非可採。

　4.另原告雖主張系爭社區管理委員會於88年間亦決議商場部分以每坪100元起收費云云，並提出備忘錄欲為其佐證。然管理費之分攤應由區權會議決議之，已如前述，故管理委員會所為之決議自不足以作為收費標準之依據；況觀諸該備忘錄之內容（見本院卷三第229頁），可知該備忘錄之性質僅為管委會之公文，並非會議紀錄，自亦無從以該備忘錄作為原告收取管理費之依據。

　5.此外，原告並未提出其他事證證明系爭社區於114年區權會以前，有作過區權會議決議決定管理費之收費標準，則其主張於被告於109年12月起至114年8月止亦應按每坪100元之標準繳納管理費，自屬無據。

　㈢原告得請求被告給付245,404元，及其中240,162元自114年12月30日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息，逾此範圍之請求，乃屬無據。

　1.經查，原告得請求被告給付自114年9月起以每坪100元計算之管理費，業經本院認定如前，而本件原告乃請求被告給付至114年11月止之管理費，是本件原告所得請求之管理費範圍乃為114年9月至11月止共3個月之管理費；又被告對於其所有如附表所示建物之總計面積不爭執（見本院卷二第19頁），則依上開標準計算之結果，被告就各建號建物每月應給付之管理費如附表一所示，共計80,054元，是原告所得請求被告給付自114年9月至11月共3個月之管理費金額共計240,162元（計算式：80,054元×3個月＝240,162元）。

　2.依系爭社區管理規約第九章第三條第3點規定：「住戶應於當月10日前逕向管理中心繳納」，另依第九章第六條規定：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10%計算」，是原告就被告所遲繳114年9月份、10月份、11月份之管理費，分別得請求被告給付自114年9月11日起、114年10月11日起、114年11月11日起，均至清償日止按週年利率10%計算之遲延利息；而原告本件起訴狀繕本係於114年12月29日送達被告，有本院送達證書可參（見本院卷一第499頁），故原告所得請求114年9月至11月共3個月之管理費加計於起訴狀繕本被告之日已生之遲延利息共計245,404元（計算式詳如附表三）。從而，原告得請求被告給付245,404元，及其中240,162元自114年12月30日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息，堪以認定。

四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條規定、系爭社區管理規約及114年區權會議第一案決議，請求被告給付如主文第一項所示之金額，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；依同法第392條第2項規定，依職權就該部分為被告供擔保後得免為假執行之宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經核與本件結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。　

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　7 　　月　　27　　日

　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭

　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許容慈

附表一：

　　

附表二：

　　　　

附表三：