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臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　100年度營簡字第133號 原　　　告　新漾不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　吳玟怡 訴訟代理人　洪秋煌 被　　　告　田朝興 上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國100年8月4日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣柒萬肆仟元，及自民國一百年三月四日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟伍佰伍拾元由原告負擔新臺幣柒佰柒拾伍元 ，餘由被告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行；但被告以新臺幣柒萬肆仟元為原 告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張略以： ㈠、被告前於民國（下同）99年8月1日委託原告就被告所有坐落 門牌號碼台南市七股區大埕里28-2號房屋一棟，簽訂不動產 專任委託銷售契約書乙份，委託期間自99年8月5日起至100 年1月31日止，委託銷售價款為新臺幣（下同）370萬元正， 有兩造所立委託契約書乙份可資為證。 ㈡、依兩造委託契約第五條第一項規定「甲方（即被告）同意自 本契約簽訂後，不得以任何理由終止本契約，並應停止自行 出售、或委託其他仲介公司出售、出租，如有違反本項約定 ，甲方願按委託價百分之四賠償乙方（即原告）作為懲罰性 違約金。」被告於99年12月25日欲自住不再委託出售，並與 原告簽立切結書，切結倘若終止契約後，於委託銷售期間內 不得將上開不動產委託其他仲介公司出售出租或自行出售予 第三人時，如違反規定，同意按原委託價百分之四賠償作為 懲罰性違約金給付原告，亦有切結書乙份可資為證。 ㈢、原告自簽訂委託銷售契約書後，即以各種方式竭力促銷，被 告欲自行成交，以藉口推諉，並立切結書以躲避原告居間仲 介，詎被告於99年12月30日出售，並於100年1月5日經佳里 地政事務所登記完畢。被告行為實有違誠信原則。 ㈣、對被告抗辯之主張： １、被告所述東原郵局11號存證信函我確實有收到，惟切結書有 表示房地是被告要自己住用，實際上是私下賣掉。 ２、切結書有影印交付被告。 ㈤、並聲明：被告應給付原告148000元正，並自支付命令送達之 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 二、被告抗辯略以： ㈠、原告於委託期間多次不實告知，令被告多支出金額整修，卻 從未有買方任何訊息，被告多次去電詢問，原告藉口搪塞， 稱買方問神，然卻未有任何實際結果，故被告才萌生解除契 約之行為。 ㈡、被告寄出解約之存證信函後，原告自知理虧故通知被告到公 司去正式解除契約。解除契約當天，原告提供解除契約之切 結書內容未列出違約條款及懲罰性違約金之金額，且原告稱 簽立切結書不會有任何追訴及違約之情事，故被告才簽立切 結書，然原告卻未有一份切結書予被告。 ㈢、我已經寄出存證信函終止契約才賣出房地（提出東山東原郵 局存證號碼11號存證信函），契約買賣的房地確實於100年1 月31日前賣出。 ㈣、並聲明：請求駁回原告之訴。 三、兩造不爭執事項： １、兩造於99年8月1日簽立系爭臺南市七股鄉大埕里28-2號建物 之不動產專任委託銷售契約書。委託期間99年8月5日至100 年1月31日。委託售價新臺幣370萬元。 ２、被告於99年12月20日寄東山東原郵局000011號存證信函終止 之不動產專任委託銷售契約。原告亦同意終止。 ３、兩造於99年12月25日簽立切結書。（簽立日期無爭執，但切 結書內容雙方有爭議）。 ４、系爭臺南市七股鄉大埕里28-2號建物，經被告於100年1月5 日以買賣原因售於第三人余雅惠。 四、得心證之理由： ㈠、本件兩造爭執之重點在於99年12月25日所簽立之切結書，有 無第二段「今因立切結書人欲將上開不動產轉暫停廣告事宜 ，特與台灣房屋（台南佳里特許加盟店）協商，同意終止委 託銷售契約書，然倘若終止契約後，立切結書人於委託銷售 期間內不得將上開不動產委託其他仲介公司出售、出租或自 行出售予第三人時，如違反規定，立切結書人同意按原委託 價百分之肆賠償，作為懲罰性違約金給付予台灣房屋（台南 佳里特許加盟店），並願承擔一切法律責任，絕無異議，恐 空口無憑，特立此切結書。」等文字。原告主張存在，被告 則否認其存在。經查： １、本件爭執之切結書，原告已提出切結書為證，其上確實有第 二段文字之存在，且證人張琦英亦證述「最後一行日期〈99 年12月25日〉數字是我寫的、地址我寫的、簽名是被告寫的 ，身分證字號是被告寫的。」等語（見本院100年8月4日筆 錄），被告亦陳述「名字部分、簽名欄身分證字號都是我寫 的，其他都不是我寫的。」等語（見同上筆錄），經本院當 庭勘驗最後一行日期〈99年12月25日〉確實係證人張琦英之 筆跡，有當庭之勘驗筆錄可據，因之切結書第一段及第二段 之後之被告簽名欄之簽名及身分證字號都是被告所寫，住址 亦係被告之證人張琦英所寫，原告就切結書之真正，應已盡 舉證責任，自可認定。 ２、又按被告既不否認第一段文字，及在第二段文字之後之「田 朝興」（即被告）簽名為真正，僅否認第二段爭執之文字存 在，依民事訴訟法第277條前段「當事人主張有利於己之事 實者，就其事實有舉證之責任。」之規定，應由被告負舉證 證明之責。（原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被 告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對 其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則 。最高法院18年上字第2855號判例要旨參照）。而被告就爭 執之第二段文字，既提不出其他積極證據，是被告抗辯稱第 二段文字定不存在一節，自不足採信。 ㈡、按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民 法第252條定有明文。又按「當事人約定契約不履行之違約 金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額 ，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人 所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦 得比照債權人所受利益減少其數額」、「民法第252條規定 ：『約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。』故 約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當 之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此 項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。 」、「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行 所受之利益減少違約金，為民法第251條所明定，又約定之 違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第252條亦 有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其 適用。」（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第161 2號判例、70年度台上字第3796號裁判參照）。本件兩造99 年12月25日所簽立之切結書，載明「今因立切結書人欲將上 開不動產轉暫停廣告事宜，特與台灣房屋（台南佳里特許加 盟店）協商，同意終止委託銷售契約書，然倘若終止契約後 ，立切結書人於委託銷售期間內不得將上開不動產委託其他 仲介公司出售、出租或自行出售予第三人時，如違反規定， 立切結書人同意按原委託價百分之肆賠償，作為懲罰性違約 金給付予台灣房屋（台南佳里特許加盟店），並願承擔一切 法律責任，絕無異議，恐空口無憑，特立此切結書。」等語 。經查： １、本件兩造於99年8月1日所簽立系爭不動產專任委託銷售契約 書，委託期間為99年8月5日至100年1月31日，委託售價新臺 幣370萬元，為兩造所明知。而被告於99年12月20日寄東山 東原郵局000011號存證信函與原告終止兩造之不動產專任委 託銷售契約書，並隨即於100年1月5日以買賣為原因，移轉 登記系爭房屋於第三人余雅惠，已如前述，則被告於99年12 月20日寄存證信函，100年1月5日即辦理買賣之移轉登記， 期間不過是15日，期間包括尋找購屋者，洽談買買契約內容 ，價金如何交付等情，被告卻在15日內即可輕易完成，顯與 一般經驗有違，足證被告於終止系爭不動產專任委託銷售契 約當時，即可知其所有之系爭不動產，將出售之事，因之被 告顯然可見其將違反於99年8月1日所簽立之不動產專任委託 銷售契約書，應可認定。 ２、本院斟酌前開事實、兩造之社會經濟狀況、最低薪資及預售 期間長短暨原告所提供之資訊等情形，認兩造切結書所載依 原委託價百分之肆賠償，作為懲罰性違約金顯屬過高，應減 至新臺幣七萬四千元為當。 ３、從而，原告本於契約（切結書）法律關係，訴請被告給付74 000元及自支付命令送達之翌日（100年3月4日）起至清償日 止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許 ；至原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。 ㈢、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權就原 告勝訴部分宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職 權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。 五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應 依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1 項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為1550元（即第一審 裁判費1550元），而原告之請求為有理由，爰依上開規定確 定被告應負擔之訴訟費用如主文第三項所示。 六、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於 判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項、第389條第 1項第3款、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 8 月 18 日 臺灣臺南地方法院柳營簡易庭 法 官 曾鴻銘 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送 達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 100 年 8 月 18 日 書記官 周信義