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臺中高等行政法院判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　 105年度訴更二字第22號 　　　　　　　　　　　　　　　　　　106年9月28日辯論終結 原　　　告　陳宏杰 訴訟代理人　劉邦遠　律師 被　　　告　雲林縣政府 代　表　人　李進勇 訴訟代理人　黃裕中　律師 　　　　　　林融聖 上　一　人 輔　佐　人　簡大洋 　　　　　　周太郎 上列當事人間徵收補償事件，原告不服本院103年度訴字第268號 判決，提起上訴，經最高行政法院104年度判字第520號判決原告 請求撤銷訴願決定及原處分關於土地徵收補償費部分暨該訴訟費 用部分廢棄，發回本院更為審理，經本院再以104年度訴更一字 第29號判決駁回原告之訴，原告不服，提起上訴，復經最高行政 法院以105年度判字第606號判決廢棄發回，本院更為判決如下︰ 主 文 訴願決定及原處分關於發放原告所有坐落雲林縣○○市○○段○ ○○段00000000000000000號等3筆土地補償費部分均撤銷。 本審及發回前上訴審訴訟費用除確定部分外，均由被告負擔。 事實及理由 一、事實概要：原告所有坐落雲林縣斗六市○○段○○○段0000 0000000000000號等3筆土地（下稱13-3地號、15-16地號 及15-17地號，合稱系爭土地）位於雲林縣斗六市○○區段 徵收開發案範圍內，經內政部以民國（下同）101年5月2日 內授中辦地字第1016650803號函核准徵收，並一併徵收其土 地改良物，被告據以101年5月9日府地發字第10107017311號 公告徵收及補償，公告期間自101年5月15日至101年6月14日 止，並於同日以府地發字第10107017312號函通知各土地所 有權人。原告及佑梓有限公司（代表人為原告）於公告期間 內就系爭土地徵收補償地價及其上建築改良物、營業損失、 機械搬遷等項向被告提出異議，經被告以102年7月19日府地 發字第1025708027號函復營業損失不予補償等查處結果。原 告及佑梓有限公司仍對徵收補償地價、建築改良物及營業損 失不服，於102年8月16日提出復議，被告乃將全案提交雲林 縣地價及標準地價評議委員會（下稱雲林縣地評會）102年 10月3日第4次評議會復議決議，維持土地及建物原查估補償 價格，被告乃據以102年11月6日府地發字第1025715387號函 復原告及佑梓有限公司。原告及佑梓有限公司不服，提起訴 願，遭內政部103年5月19日臺內訴字第1030096507號訴願決 定以原告關於營業損失部分訴願不受理；佑梓有限公司關於 土地及建築改良物徵收補償費部分不受理；其餘部分駁回。 嗣原告及佑梓有限公司僅就駁回部分（即佑梓有限公司關於 營業損失部分及原告關於土地徵收補償地價、建築改良物部 分）提起行政訴訟，經本院103年度訴字第268號判決駁回。 原告不服，提起上訴，經最高行政法院104年度判字第520號 判決原告請求撤銷訴願決定及原處分關於土地徵收補償費部 分廢棄，發回本院更為審理，其餘上訴駁回確定。嗣本院前 審更為審理期間，原告縮減訴之聲明為：訴願決定駁回原告 之訴願部分撤銷，被告原處分發放區段徵收原告所有系爭土 地補償費之行政處分撤銷。經本院以104年度訴更一字第29 號判決原告之訴駁回，原告猶未甘服，再提起本件上訴，復 經最高行政法院以105年度判字第606號判決廢棄該判決，發 回本院更為審理。 二、本件原告主張： （一）被告依據內政部101年5月2日內授中辦地字第1016650803 號函核准徵收雲林縣斗六市○○區段徵收開發案，原告系 爭土地於徵收範圍內，被告並於101年5月9日以府地發字 第10107013122號函公告發放徵收款，核定系爭土地之補 償費為：15-16地號地價每平方公尺新臺幣（下同）24,92 5元、15-17地號地價每平方公尺17,888元、13-3地號地價 每平方公尺27,600元。原告以上開徵收所核定之補償地價 過低，經提出異議及訴願經駁回後，提起本件訴訟。 （二）查系爭土地於辦理土地徵收時，係屬都市計畫公共設施保 留地之市場用地，此由原告於更審前所提出雲林縣稅務局 100年度地價稅繳款書及92年1月10日（92）斗六市工字第 0890號雲林縣斗六市都市計畫土地使用分區（或公共設施 用地）證明書之記載可稽。依據修正前之土地徵收條例第 30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期 之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設 施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現 值，補償其地價。（第2項）前項徵收補償地價，必要時 得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管 機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議 當年期公告土地現值時評定之。」（按上開條例於101年1 月4日修正、同年9月1日施行，本件徵收時間為101年5月 ，故應適用修正前之土地徵收條例）依照上開規定，系爭 土地被徵收時既屬「公共設施保留地」，其補償地價之計 算，自應依「毗鄰非公共設施保留地」之平均公告土地現 值作為補償標準，且作為平均市價之「毗鄰非公共設施保 留地」之選取，應以公平並採選與被徵收土地使用性質相 近之土地作為地價查估之標準，方符土地徵收條例第30條 第1項規定之意旨。然查，被告於本件徵收時，除將系爭 土地視為農業用地外，其所選取作為平均公告現值標準之 毗鄰非公共設施保留地，亦故意擷取鄰近706-3地號土地 （水溝地，公告現值每平方公尺僅3,900元）、706-1地號 土地（墳墓地，屬嫌惡設施土地，公告現值每平方公尺僅 5,300元）、345-3地號土地（私人殯儀館及寺廟用地，公 告現值每平方公尺僅21,000元）作為本件徵收之標準。上 開徵收標準，除了遠低於毗鄰「土地使用性質相近之土地 」之平均公告現值之外，更不如相鄰同為公共設施保留地 之公告現值，徵收所核定之補償地價明顯過低。又系爭土 地原使用分區係批發零售市場，而依據最接近且都市計畫 使用分區亦為市場用地，如斗六市○○段56-6、56-7地號 土地（零售市○○○○○市○○段○○○○號土地（零售市 ○○○○○市○○段○○○○○號土地（零售市場）、○○市 ○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（斗六市西市場）等 地，該等土地公告現值最低為每平方公尺19,500元，亦有 每平方公尺24,000至113,442元者，最高為每平方公尺117 ,000元，其平均值為每平方公尺68,486元（即每坪約226, 398元，與市價相當），此已由原告於更審前第一審提出 上開土地之使用分區及土地登記謄本可稽。是本件被告所 選取之徵收標準比價地，完全忽略上開土地徵收條例「應 按毗鄰非公共設施保留地之土地市價」之立法目的，亦即 所應查訪公告現值之土地，應係毗鄰非作公共設施使用之 一般土地，而求其平均公告現值，而非拿周圍毗鄰作公共 設施使用或其上有嫌惡設施之土地以計算平均公告現值， 其所求得之平均公告現值顯著較低，有失公平。基此，本 件徵收補償，除違反土地徵收條例第30條規定之立法精神 外，其徵收價額比較地之選取，亦顯然違法。 （三）修正前土地徵收條例第30條以「應按毗鄰非公共設施保留 地之土地市價」作為徵收之補償標準，其立法精神在於通 常經都市計畫被劃歸公共設施保留地後，其土地利用受有 限制，市場買賣之價格，與條件相同之非公共設施保留地 較低，如以其土地本身之公告現值作為補償其地價之計算 標準，將使土地所有權人蒙受過度損失，基於保障公共設 施保留地所有權人之權益，始有前開應按毗鄰非公共設施 保留地之平均公告土地現值，補償其地價之立法。基此， 關於比價地之選取，自應依據上開立法精神，擇取鄰近土 地相較於被徵收土地（宗地）公告現值較高之土地作為比 價地，並取其平均公告現值作為宗地補償之標準，於此始 得保障被徵收者之權益。是本件採選與被徵收土地使用性 質相近之土地作為地價查估之標準時，自應先確認被徵收 土地之土地使用區分為何，方得以確定其相鄰性質相近之 土地為何，此為當然之事理。惟查，本件被告於96年8月 間「變更斗六（含大潭地區）都市計畫（第3次通盤檢討 ）書」及102年1月間「變更斗六（含大潭地區）都市計畫 0000000000000段000000000號4（ 社口附近地區）案」及102年5月間「擬定斗六（含大潭地 區）都市計畫（000000000000段00000 0000號4（社口附近地區）細部計畫」等，其內容均 仍將系爭土地劃歸為公共設施保留地停車場及市場用地， 迄至被告徵收系爭土地時，均未改變或將系爭土地回復為 農業用地。然而，被告於本件徵收補償擇定比價地時，卻 將系爭土地視為「農業用地」，其理由係以系爭土地地籍 整理清冊之記載，即臺灣省政府於83年5月24日公告「變 更斗六（含大潭地區）都市計畫（第2次通盤檢討）案」 之變更內容明細表表六「附帶條件或其他說明」記載，斗 六市○○區段徵收區範圍內之「社口公墓及附近地區」， 須「開發方式以區段徵收方式辦理。如計畫發布實施後， 3年內未能以區段徵收完成開發，應於下次通盤檢討時變 更為原計畫各使用分區及公共設施用地。」為據。而認系 爭土地於該變更都市計畫公告後3年內仍未以區段徵收方 式完成開發，自應回復為原使用分區「農業區」，故系爭 土地非屬都市計畫公共設施保留地，應認定為農業區用地 ，並以此作為比價標準。被告復援引內政部90年10月16日 臺內地字第00000000號函釋意旨稱：「對於已發布都市計 畫主要計畫之『附帶條件變更為住宅區』土地，如因細部 計畫尚未完成，無法依變更後之用地使用，經都市計畫主 管機關認定仍應依原來農業用地使用分區別管制使用者， 地價區段劃分得比照地價調查估計規則第21條第1項第1款 後段辦理。……」云云，逕行認定系爭土地已回復為農業 用地，並據以作為比價地選取之準據。 （四）惟查，系爭土地於本件辦理徵收時，究竟屬公共設施之市 場用地或為農業用地？依據本件發回前最高行政法院判決 略以：「按都市計畫經發布實施後，依都市計畫法第26條 規定，擬定計畫之機關，每3年內或5年內，應依發展情況 ，並參考人民建議，通盤檢討一次，作必要之變更。而都 市計畫法第26條第2項規定授權訂定之都市計畫定期通盤 檢討實施辨法第44條（100年1月6日修正前為第39條）規 定：『都市計畫通盤檢討前，辦理機關應將通盤檢討範圍 及有關書件公告於各該直轄市、縣（市）政府及鄉（鎮、 市）公所公告30天，並將公告之日期及地點登報週知，公 民或團體得於公告期間，以書面載明姓名、地址，向辦理 機關提出意見，供作通盤檢討之參考。』準此，擬定機關 為都市計畫之通盤檢討，須依法踐行必要之程序，始能完 成都市計畫通盤檢討之變更，且都市計畫變更一經公告確 定，即發生規範之效力，再為變更，亦應踐行上開程序。 況以本件都市計畫第2次通盤檢討之變更內容明細表表六 『附帶條件或其他說明』欄，固有『開發方式以區段徵收 方式辦理。如計畫發布實施後3年內未能以區段徵收完成 開發應於下次通盤檢討時變更為原計畫各使用分區及公共 設施用地』之記載，然依其意旨，此係變更都市計畫後開 發方式之限制，尚難將之解為都市計畫為使用分區及公共 設施用地之變更，附有未依限以區段徵收完成開發之解除 條件，自不得認主管機關未於限期以區段徵收方式完成開 發，該都市計畫通盤檢討之變更即失其效力。」等語，認 系爭土地並不因未於3年內為區段徵收而自動回復為農業 用地。另關於內政部90年10月16日臺內地字第00000000號 函釋（下稱90年10月16日函釋）部分，最高行政法院亦以 ：「上開函釋係就已發布都市計畫主要計畫之『附帶條件 變更為住宅區』土地，如因細部計畫尚未完成，無法依變 更後之用地使用，經都市計畫主管機關認定仍應依原來農 業用地使用分區別管制使用者，地價區段劃分得比照地價 調查估計規則第21條第1項第1款後段辦理之釋示，以變更 為住宅區之土地仍作農業使用，認應依原來農業用地使用 分區別管制使用者為地價區段劃分，係以是否課徵土地增 值稅、遺產稅、贈與稅及田賦為出發所為之釋示；與本件 系爭土地原屬農業區土地，因都市計畫通盤檢討，變更為 公共設施保留地，因其變更內容明細表表六『附帶條件或 其他說明』欄有『開發方式以區段徵收方式辦理。如計畫 發布實施後3年內未能以區段徵收完成開發應於下次通盤 檢討時變更為原計畫各使用分區及公共設施用地』記載， 嗣計畫發布實施後3年內，未以區段徵收完成開發，嗣後 徵收時是否應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現 值，補償其地價問題，以前開之說明，應認二者規範目的 不同，所涉法律價值亦異。從而，本件應無內政部90年10 月16日函釋之適用，該函釋之法理，於本件亦難認有適用 之餘地。」等語，是知本件系爭土地於辦理徵收時，屬於 公共設施保留地之市場用地，應無爭執。 （五）又按地價調查估計規則第3條、第18條、第21條及第23條 規定：「地價調查估計之辦理程序如下：⒈蒐集、製作或 修正有關之基本圖籍及資料。⒉調查買賣或收益實例、繪 製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。⒊估計 實例土地正常單價。⒋劃分或修正地價區段，並繪製地價 區段圖。⒌估計區段地價。⒍計算宗地單位地價。」「劃 分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘 查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之 差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改 良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土 地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上 將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一 地價區段。」「估計區段地價之方法如下：一、有買賣實 例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日 之實例土地正常單價，求其中位數○○○區段○區段地價 。二、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地 區選取2個以上使用分區或編定用地相同，且依前款○○ ○區段○○○區段，作為基準地價區段，按影響地價區域 因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修 正估計目○○○區段○區段地價。無法選取使用分區或編 定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或 其○○○區段○區段地價修正之。估計區段地價之過程及 決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。」 及「宗地單位地價之計算方法如下：……二、其○○○區 段之土地，以區段地價作為宗地單位地價。三、跨越2個 以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘○○○區 段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價。」依 上開規定，徵收查估及評定地價，自應綜合上述各項因素 具備理由而予核定。惟查，本件被告訂定比價地之理由為 系爭土地均直接臨鎮南路，其101年地價訂定情形如下說 明：「第15-16地號跨屬第345-2、86○○○區段○○段第 15-17地號跨屬第345-1、706-○○○區段○○段第13-3地 號屬於第345-2地價區段。而第345-2【地價區段○○○鎮 ○路（大學路2段至雲林溪間）東側建地目18米路線價】 、第862【地價區段○○○鎮○路○○○路2段至雲林溪間 ）東側建地目裡地】、第345-1【地價區段○○○鎮○路 ○○○路2段至雲林溪間）東側18米路線價（建地目除外 ）】及第706-1【地價區段範圍為鎮南路東側與社口公墓 間之裡地及社口公墓南側、鎮南路東側大學路2段間之裡 地（農○○○區○○○○區段，因皆無買賣實例，故第34 5-2、862、345-1、706-1地價區段，係依據地價調查估計 規則第21條第1項第2款規定，選取262、736；727、728； 262、736；116、333作為基準地價區段。另第345-2地價 區段與第262基準地價區段之影響地價區域因素較相近， 故取其地價區段之調整價格為每平方公尺27,700元作為34 5-○○○區段○區段地價；862地價區段與727及728基準地 價區段之影響地價區域因素均較相近，故取其2基準地價 區段之平均價格每平方公尺14,800元作為86○○○區段○ 區段地價；345-1地價區段與736及262基準地價區段之影 響地價區域因素相近程度權重分別為40％及60％，依其權 重所求得之價格每平方公尺22,000元作為第345-○○○區 段○區段地價；第706-1地價區段與第116基準地價區段之 影響地價區域因素較相近，故取其地價區段之調整價格每 平方公尺5,500元作為706-○○○區段○區段地價。上開評 定地價案，經依平均地權條例第46條規定，於100年12月 提交雲林縣地評會100年第3次會議評定通過：345○○○區 段地價為每平方公尺27,600元、862之區段地價為每平方 公尺14,700元、345-1之區段地價為每平方公尺22,000元 ，及706-1之區段地價為每平方公尺5,300元。是本件系爭 15-16、15-17及13-3地號土地，依地價調查估計規則第23 條第3款規定，按其所跨屬區段之面積比例計算宗地地價 分別為每平方公尺24,925元【計算式：27,600元/㎡×（ 7,926/10,000）+14,700元/㎡×（2,074/10,000）】、每 平方公尺17,888元【計算式：22,000元/㎡×（7,538/10, 000）+5,300元/㎡×（2,462/10,000）】，至13-3地號位 屬345-2區段，依同條第2款規定，以其區段地價每平方公 尺27,600元作為宗地地價。」等語。然查，本件被告於評 估地價之前，就徵收土地之公告現值，即先予調整，其中 墳墓區於101年度調整15％，而緊鄰鎮南路之精華地段卻 僅調漲1％，明顯對於土地總值之調整，係為有利於其後 徵收預作準備，不利於系爭土地地價之評估基準值。更有 進者，被告並未認定系爭土地為公共設施保留地，而以業 用地視之，因而造成用以比價之土地，其地目不當，且故 意選取價格較低之土地，上開雲林縣地評會100年第3次會 議之評定，顯然違反上述地價調查估計規則甚明。 （六）又系爭土地徵收公告時是否為都市計畫區內之公共設施保 留地？有無行為時土地徵收條例第30條第1項後段之適用 ？復按都市計畫法第52條前段規定：「都市計畫範圍內， 各級政府徵收私有土地或撥用公有土地，不得妨礙當地都 市計畫。」土地徵收條例第4條第2項規定：「前項第1款 至第3款之開發範圍經中央主管機關核定者，得先行區段 徵收，並於區段徵收公告期滿後1年內發布實施都市計畫 ，不受都市計畫法第52條規定之限制。」而本件行為時（ 即修正前）土地徵收條例第30條第1項後段之規定為「在 都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保 留地之平均公告土地現值，補償其地價。」依前述都市計 畫法第52條前段規範之意旨，中央或地方興建公共設施， 須徵收都市計畫中「原非公共設施用地」之私有土地時， 應先踐行變更都市計畫之程序後再予徵收；惟以區段徵收 方式為開發，如合於土地徵收條例第4條第2項規定之要件 時，得先行區段徵收，於區段徵收公告期滿後1年內發布 實施都市計畫，不受都市計畫法第52條規定之限制。換言 之，本件被告於本件土地徵收時，若將系爭土地視為「非 公共設施用地之私有土地」（即農業區用地），而合於土 地徵收條例第4條第1項第3款「都市土地之農業區、保護 區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者」之 規定，而有同條第2項「不受都市計畫法第52條規定之限 制」之規範，即如在區段徵收公告期滿後1年內發布實施 都市計畫，則不適用修正前土地徵收條例第30條第1項後 段之規定，此為最高行政法院判決發回更審之意旨所在。 查系爭土地係於臺灣省政府83年5月24日公告「變更斗六 （含大潭地區）都市計畫（第2次通盤檢討）案」公告劃 定為「公共設施市場用地」，雖該次通盤檢討案之變更內 容明細表表六「附帶條件或其他說明」欄載有：如計畫發 布實施後，3年內未能以區段徵收完成開發，應於下次通 盤檢討時變更為原計畫各使用分區及公共設施用地，自應 回復為原使用分區農業區之附帶條件，且於3年內（即至 86年5月24日）並未變更原計畫，則系爭土地並未當然回 復為農業用地，仍屬「公共設施市場用地」，理由已如前 述。本件被告辦理系爭土地區段徵收之時間為101年5月間 ，當時系爭土地尚屬「公共設施市場用地」，縱使被告在 當時逕自將其回復視為農業用地，則依前述土地徵收條例 第4條第2項規定，其於區段徵收公告期滿後1年內（即102 年6月以前），即應發布實施都市計畫，始有排除修正前 土地徵收條例第30條第1項後段規定之適用。再查，被告 並未於本件辦理區段徵收公告期滿後1年內，即在102年6 月以前，再行發布實施新都市計畫案，且其之後所發布之 「變更斗六（含大潭地區）都市計畫（00000000 0000段000000000號4（社口附近地區）案 」主要計畫圖，亦將系爭土地劃定為公共設施之公園用地 ，並非變更為建築用地或工業區，或變更為住宅區○○○ 區○○○○區段徵收並無土地徵收條例第4條第2項之適用 ，即仍有修正前土地徵收條例第30條第1項後段規定之適 用，併此敘明。 （七）綜上所述，訴願機關就駁回原告部分之訴願決定、被告公 告發放徵收原告所有系爭土地補償費之原處分，其所據以 認定之理由違法，自應予撤銷等情，並聲明： ⒈訴願決定駁回原告之訴願部分及原處分（原告誤載為101 年5月9日府地發字第10107013122號函公告）關於發放徵 收原告所有系爭土地補償費均撤銷。 ⒉發回前第一審訴訟費用由被告負擔。 三、被告則以： （一）查本次最高行政法院判決認定系爭土地應以101年6月29日 之公告土地現值，為徵收補償之計算依據，此為兩造所不 爭執。而修正前土地徵收條例第30條第1項規定：「被徵 收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價 。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設 施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。」則本件徵 收時補償估價方法可分成2種：⒈公共設施保留地補償， 以毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值；⒉「非」 屬公共設施保留地之被徵收土地，則為一般用地補償，以 公告現值計算補償金額。又原告所有系爭土地101年度公 告土地現值，經雲林縣地評會於100年12月6日召開100年 度第3次評議會決議核實調整全區公告土地現值，並評議 通過101年地價補償標準不予加成，是本件徵收補償並無 修正前土地徵收條例第30條第2項規定加成補償之適用， 合先陳明。 （二）查本件系爭土地都市計畫變更過程係：原「斗六鎮擴大都 市計畫案」於61年7月12日公告，依公告計畫內容，該系 爭土地為都市計畫農業區，於辦理「變更斗六（含大潭地 區）都市計畫（第2次通盤檢討）」時（83年5月24日公告 、83年6月1日發布實施），依計畫書變更內容明細表第6 案，將系爭土地農業區變更為市場用地，並附帶條件：「 （一）開發方式以區段徵收方式辦理；（二）如計畫發布 實施後，3年內未能以區段徵收完成開發，應於下次通盤 檢討時變更為原計畫各使用分區及公共設施用地。……」 本案因未能依附帶條件內容辦理開發，故辦理變更斗六（ 含大潭地區）都市計畫（第3次通盤檢討）案，茲檢具相 關資料，並說明如下： ⒈查系爭都市計畫（第3次通盤檢討）案主要計畫於96年10 月25日公告、96年11月1日實施；依該計畫書所附內政部 都市計畫委員會第645次會議審議「變更斗六都市計畫（ 第3次通盤檢討）」紀錄第27案決議略以：「本案除中正 路延伸至大學路段部分，鑒於地方建設之迫切需要，原則 同意照縣政府核議意見，將道路寬度調整為30米，並採一 般徵收方式辦理開闢及同意將保存區變更宗教專用區外， 其餘部分涉及區段徵收之可行性、案內公共設施之存廢、 住宅區增設回饋等問題，請縣政府妥為研擬具體可行方案 後，另案依都市計畫法定程序辦理。……」是此次計畫已 變更第2次通盤檢討決議，即系爭土地原市場用地已列入 變更範圍，依農業發展條例精神，於辦理區段徵收前，無 法依變更後用地類別劃分地價區段。 ⒉另系爭都市計畫（第3次通盤檢討）案主要計畫公告實施 後，依前項所示內政部都市計畫委員會第645次會議審議 「變更斗六都市計畫（第3次通盤檢討）」紀錄第27案決 議續辦，與系爭土地相關者有：⑴「擬定斗六（含大潭地 區）都市計畫（000000000000段00000 0000號4（社口附近地區）細部計畫案」；⑵「變更 斗六（含大潭地區）都市計畫（00000000000 0段000000000號4（社口附近地區）案」，系 爭土地於該細部計畫劃為公園用地，並於102年4月20日實 施辦理區段徵收，始完成都市計畫程序。 ⒊基上說明，最高行政法院判決認定系爭土地應以101年6月 29日之公告土地現值，為徵收補償之計算依據，而系爭土 地於102年4月20日第二階段辦理案實施後，始完成系爭土 地劃為公園用地之都市計畫程序，則在徵收補償基準日系 爭土地仍屬無細部計畫，且未依第2次通盤檢討辦理區段 徵收，依內政部90年10月16日函釋，無法依變更後用地類 別劃分地價區段，則被告援引該函釋所揭示意旨，就系爭 土地101年度土地公告現值查估時，將系爭土地另編區段 號劃設地價區段，以一般用地之查估公告土地現值予以補 償，應無不合。 （三）最高行政法院發回雖以內政部90年10月16日函釋係以是否 課徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅及田賦為出發所為之釋 示，與本件不同云云，惟查： ⒈內政部90年10月16日函釋主旨：「已發布都市計畫主要計 畫之附帶條件變更為住宅區土地，於未完成細部計畫前， 其區內之零星建築用地得另編區段號劃設地價區段。」等 語，足見該函釋主要針對已發布都市計畫主要計畫，但未 完成細部計畫前，有關地價區段劃設所為之函釋，查系爭 土地於第2次變更都市計畫，迄至本件區段徵收前，並無 細部計畫，與內政部前揭90年10月16日函釋之前提吻合。 ⒉又前揭內政部90年10月16日函釋內容：「查參考農業發展 條例施行細則第2條第2項規定『農業用地經依法律變更編 定為非農業用地，在依法應完成之細部計畫尚未完成，無 法依變更後之用地使用，經上開法律主管機關認定仍應依 原來農業用地使用分區別或用地別管制使用者，得不課徵 土地增值稅或免徵遺產稅贈與稅或田賦』之立法意旨，已 發布都市計畫主要計畫之『附帶條件變更為住宅區』土地 ，如因細部計畫尚未完成，無法依變更後之用地使用，經 都市計畫主管機關認定仍應依原來農業用地使用分區別管 制使用者，地價區段劃分得比照地價調查估計規則第21條 第1項第1款後段辦理（按：原地價調查估計規則第21條第 1項第1款後段修正後為第18條第3項後段）。」雖內容有 提到稅賦課徵與否，惟其前提係植基於細部計畫未完成前 ，無法依變更後之用地使用，經都市計畫主管機關認定仍 應依原用地分區別管制使用，雖該函釋案例之原用地別適 為農業用地，得免徵相關稅賦，但該函釋主旨係著重於「 細部計畫未完成前，地價區段劃分得比照地價調查估計規 則第21條第1項第1款後段辦理（修正後為第18條第3項後 段）。」並非如最高行政法院判決所稱係以是否課徵土地 增值稅、遺產稅、贈與稅及田賦為出發所為之釋示，前開 發回意旨，似有誤會。 （四）退步言之，本件縱不適用內政部90年10月16日函釋，被告 主張本件以一般用地估價方法補償並無違誤，說明如下： ⒈系爭土地原為都市計畫農業區，83年6月1日發布實施第2 次通盤檢討變更為市場用地，並附帶條件：「（一）開發 方式以區段徵收方式辦理；（二）如計畫發布實施後，3 年內未能以區段徵收完成開發，應於下次通盤檢討時變更 為原計畫各使用分區及公共設施用地。」因未能依第2次 通盤檢討附帶條件內容辦理開發，96年11月1日發布實施 第3次通盤檢討，依該計畫書所附內政部都市計畫委員會 第645次會議審議「變更斗六都市計畫（第3次通盤檢討） 」紀錄第27案決議略以：「本案除中正路延伸至大學路段 部分，鑒於地方建設之迫切需要，原則同意照縣政府核議 意見，將道路寬度調整為30米，並採一般徵收方式辦理開 闢及同意將保存區變更宗教專用區外，其餘部分涉及區段 徵收之可行性、案內公共設施之存廢、住宅區增設回饋等 問題，請縣政府妥為研擬具體可行方案後，另案依都市計 畫法定程序辦理。……」是第3次通盤檢討發布實施時， 有關系爭土地之都市計畫內容，除未具體擬定細部計畫外 ，且需由被告另研擬具體可行方案，即已將第2次通盤檢 討系爭土地屬市場用地之都市計畫予以變更，則在101年6 月29日徵收補償基準日時，系爭土地已非第2次通盤檢討 之市場用地，即非屬公共設施保留地。 ⒉查系爭土地因未依第2次通盤檢討進行區段徵收，且第3次 通盤檢討將另擬可行方案，則依第2次通盤檢討附帶條件 ：下次通盤檢討時變更為原計畫各使用分區，在三通二階 發布實施應回復原計畫使用分區農業區。復參酌農業發展 條例99年11月12日增訂第38條之1立法理由：「為明確規 範都市計畫變更為非農業區土地，於細部計畫尚未完成前 ，因無法依變更後之計畫用途使用，於移轉之際亦得適用 免徵土地增值稅、遺產稅等相關規定。」等語，足見原屬 農業區土地，因都市計畫變更為非農業區，但細部計畫未 完成前，因土地使用管制（都市計畫法第22條第3款）不 明，則該土地仍得適用變更前原農業區辦理，此立法意旨 ，與系爭土地於（101年6月29日）徵收補償基準日時之客 觀情狀相符，是被告按一般用地補償，應無不合。又系爭 土地於查估時雖屬農業區，然參酌前開「系爭土地101年 度公告土地現值地價區段劃設及評定」說明，系爭土地為 地價調查估計規則第18條第3項後段：都市計畫農業區之 零星建築用地，及依規定應整體開發而未開發之零星已建 築用地，而將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零 星建築用地，視為一個地價區段，另編地價區段號，並選 取普通住宅用地作為基準地價區段，經調整修正估計目○ ○○區段○區段地價，是被告所為補償估價方法及價額， 應無不合。 ⒊故而，縱如最高行政法院所指摘第2次通盤檢討變更內容 明細表表六「附帶條件或其他說明」欄所載3年內仍未以 區段徵收，係變更都市計畫後開發方式之限制，尚難將之 解為都市計畫為使用分區及公共設施用地之變更，附有未 依限以區段徵收完成開發之解除條件，但此無礙於本件系 爭土地於變更斗六都市計畫第2次通盤檢討公告實施後， 迄至本件區段徵收前，無法依變更後用地類別劃○○○區 段，則被告援引該函釋所揭示意旨，就系爭土地101年度 土地公告現值查估時，將系爭土地另編區段號劃設○○區 段，以一般用地之查估公告土地現值予以補償，而非適用 行為時土地徵收條例第30條第1項後段，將無細部計畫之 公共設施保留地作為補償方法，於法自無違誤。 （五）被告再就系爭土地101年度公告土地現值，有關地價區段 劃設、評定過程、法令適用及所憑證據資料，茲彙整如「 系爭土地101年度公告土地現值地價區段劃設及評定」； 另就如以公共設施保留地試算系爭土地之地價區段劃設及 試算說明，均已附卷可稽。則若將系爭土地按修正前土地 徵收條例第30條第1項後段規定，以公共設施保留地方式 估價，復系爭土地已完成區段徵收程序，被告併同提出依 原一般用地補償及以公共設施保留地補償，分別換算區段 徵收後權利價值，及原告已領回抵價地之權利價值、土地 坐落位置比較表，本次區段徵收原告所受領之補償，將明 顯高於以公共設施保留地之補償價值，併予陳明。 （六）至有關本件區段徵收原告補償地價、申領抵價地之權利價 值計算、發回抵價地分配位置等鈞院106年3月8日準備程 序所詢有關區段徵收之問題，被告回覆如下： ⒈補償地價及權利價值之分別說明： ⑴土地徵收補償費係依據土地徵收條例第30條規定，以徵收 當期之市價補償；若為公共設施保留地則按毗鄰非公共設 施保留地之平均地價補償。惟當時適逢土地徵收條例修正 ，本件區段徵收公告日為101年5月9日，有關前述規定係 於101年9月1日經行政院101年7月20日院臺建字第1010040 049號令施行，故仍以101年公告土地現值辦理補償。 ⑵區段徵收之原土地所有權人依土地徵收條例第40條規定申 請抵價地者，其應領抵價地面積則依據土地徵收條例第44 條第1項規定，由該管直轄市或縣（市）主管機關按其應 領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算其應領 權利價值，並以實際領回抵價地之單位地價折算之。領回 權利價值其計算方式詳如土地徵收條例施行細則第50條附 件2所列計算公式。 ⑶從而，區段徵收有關抵價地領回方式，係採依照核定領回 抵價地比例之區段徵收後土地總地價，計算個別原土地所 有權人土地價值佔全體地價補償費比例之權利價值後，再 依其選擇之街廓單位地價核算領回抵價地面積。故原告補 償地價依徵收當期市價補償為7,810,700元，本件徵收私 有土地總補償地價金額則為1,242,375,166元，依據前述 規定計算後之權利價值計為12,075,968元。 ⒉被告106年2月6日答辯狀證5倒數第2張「原地價規劃方式 」原告藍色區塊有I1、F1及F1-1三個街廓，原告實際分配 為2筆土地，其分配方式如下： ⑴本件區段徵收領回抵價地之方式，被告係採原位置保留、 安置土地分配及抵價地抽籤分配之順序辦理，因原告係屬 於範圍內被拆除之合法建物所有權人，符合「雲林縣斗六 市○○○區區段徵收合法建物拆遷安置作業要點」第4點 有關安置對象之規定，被告遂於103年8月8日依照4戶安置 對象協調之決○○於區○○○街廓（I1、I1-1、I1-2）分 配10米面寬之安置單元（含街角地I1-2及I1街廓）（土地 面積：242.72平方公尺，土地價值：6,476,537元）。 ⑵為辦理抵價地抽籤分配作業，被告依據區段徵收實施辦法 第26條規定訂定「雲林縣斗六市○○○區區段徵收抵價地 分配作業要點」，並於104年3月28日辦理說明會、5月15 日辦理抽籤作業，並於同年5月27日至29日依據抽籤結果 辦理抵價地配地作業。原告依其自由意願，選擇自F1-1街 角地街廓方向開始分配，惟因其扣除安置單元後之權利價 值（5,599,431元）大於F1-1街角地（4,289,628元）價值 ，故接續分配F1街廓，共計分配257.85平方公尺（土地價 值：5,599,431元）。後續經被告分配成果公告、地籍整 理及登記後整併為一筆土地，故併同安置單元之土地合計 分配2筆土地。 ⒊本案I1與F1-1街廓皆有街角地價格，說明如下： 有關本案各分配街廓劃設，係被告依據區段徵收實施辦法 第26條規定劃設，並依○○○區街○○道路連通條件以及 ○○○區○設○○街角地（分別位於F1-1、I1-1、I1-2、J 1-1、J1-2、K2-1以及K2-2）。並委請不動產估價師依據 土地徵收條例第45條規定，針對區段徵○○○區街○○○ 區段地價，並經102年雲林縣地評會第4次會議審議通過在 案，故I1街廓實有街角地價格（I1-1每平方公尺28,200元 ；I1-2每平方公尺27,200元）。 ⒋經詢問，若採「公共設施保留地規劃方式」提到「面寬7. 11公尺、無法分配街角地」意義為何？為何不能分配角地 ？本案F1-1的角地面寬及面積規定為何？茲併就何以公共 設施保留地劃設方式，原告不能分配角地為如下說明： ⑴本件有關各街廓規劃方式係依據區段徵收實施辦法第26條 規定劃設，有關各街廓最小分配面積係依據土地徵收條例 第44條第2項、土地徵收條例施行細則第54條及「雲林縣 斗六市○○○區區段徵收抵價地分配作業要點」規定由被 告劃定之。因此有關F1-1角地面寬係考量土地使用管制規 定，針對住宅區退縮建築考量角地臨路兩側退縮為7公尺 及3公尺，故規劃F1-1面寬為8公尺面寬，面積192.36平方 公尺之街廓（土地價值為4,289,628元），為符合最小分 配面積之規定，依據前述規定遂將其劃定為整體分配街廓 。 ⑵若依據公共設施保留地劃定後預估之公告現值補償地價計 算，原告之權利價值為10,031,447元，依據前述分配安置 單元後剩餘可分配之權利價值為3,554,910元。故其權利 價值不足分配F1-1街廓，僅能分配F1面寬約7.11公尺（面 積約177.75平方公尺）或F1-1以外之街廓。 （七）綜上所述，系爭土地於查估時雖屬農業區，然參酌系爭土 地101年度公告土地現值地價區段劃設及評定說明，系爭 土地應適用地價調查估計規則第18條第3項後段情形，即 都市計畫農業區之零星建築用地，及依規定應整體開發而 未開發之零星已建築用地，而將地價相近且使用情形相同 而地段不相連之零星建築用地，視為一個地價區段，另編 地價區段號，並選取普通住宅用地作為基準地價區段，經 調整修正估計目○○○區段○區段地價，是被告所為補償 估價方法及價額應無不合，原處分並無不當等語，資為抗 辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。 四、本院查，上揭事實概要欄所載之事實，除後列之爭點事項外 ，其餘為兩造不爭執，並有系爭土地登記簿謄本、地籍異動 索引資料、宗地地價計算清冊、社口區段徵收區土地使用分 區圖及地籍相關位置圖、101年度公告土地現值地價區段調 整劃設參考資料、系爭土地101年度公告土地現值地價區段 劃設及評定；61年7月12日斗六鎮擴大都市計畫案；變更斗 六（含大潭地區）都市計畫第2次通盤檢討書（圖）及第3次 通盤檢討書（圖）；變更斗六（含大潭地區）都市0000 000000000段000000000號4（社口附近 地區）細部計畫；變更斗六（含大潭地區）都市計畫（社口 藝術園區及附近地區）主要計畫再提會討論案及擬定斗六（ 含大潭地區）都市計畫（社口藝術園區及附近地區）細部計 畫再提會討論案修正前後土地使用配置資料；雲林縣變更都 市計畫審核摘要表；斗六市○○區段勘查表、區段地價估價 報告表、影響地價區域因素分析明細表、買賣實例調查估價 表、區段徵收書面意見；雲林縣斗六市公所000000000 0市0000000000000號函、雲林縣政府96年10月25日府城 都字第09627014792號公告、102年5月8日府城都字第000000 0000B號公告；雲林縣98年2月12日都市計畫委員會第163次 會議紀錄、98年6月17日都市計畫委員會第165次會議紀錄、 100年9月20日都市計畫委員會第178次會議紀錄；內政部95 年10月31日都市計畫委員會第645次會議紀錄、96年5月22日 都市計畫委員會第659次會議紀錄、99年9月21日都市計畫委 員會第739次會議紀錄、100年2月15日都市計畫委員會第749 次會議紀錄；公保地地價區段地價加權平均計算表等件附卷 可稽，為可確認之事實。 五、本件原告所有之系爭土地位於雲林縣斗六市○○區段徵收開 發案範圍內，經內政部以101年5月2日內授中辦地字第10166 50803號函核准徵收，並一併徵收其土地改良物，被告乃據 以101年5月9日府地發字第10107017311號公告徵收及補償， 並於同日以府地發字第10107017312號函通知各土地所有權 人。原告及佑梓有限公司（代表人為原告）於公告期間內就 系爭土地徵收補償地價及其上建築改良物、營業損失、機械 搬遷等項向被告提出異議，經被告以102年7月19日府地發字 第1025708027號函復營業損失不予補償之查處結果；嗣原告 及佑梓有限公司再對徵收補償地價、建築改良物及營業損失 不服提出復議，被告乃將全案提交雲林縣地評會經102年10 月3日第4次評議會復議決議，維持土地及建物原查估補償價 格，並由被告以102年11月6日府地發字第1025715387號函復 原告及佑梓有限公司。原告及佑梓有限公司不服，提起訴願 ，遭內政部103年5月19日臺內訴字第1030096507號訴願決定 以原告關於營業損失部分訴願不受理；佑梓有限公司關於土 地及建築改良物徵收補償費部分不受理；其餘部分駁回。嗣 原告及佑梓有限公司僅就駁回部分（即佑梓有限公司關於營 業損失部分及原告關於土地徵收補償地價、建築改良物部分 ）提起行政訴訟，經本院103年度訴字第268號判決駁回。原 告不服，提起上訴，經最高行政法院104年度判字第520號判 決原告請求撤銷訴願決定及原處分關於土地徵收補償費部分 廢棄，發回本院更為審理，其餘上訴駁回確定。嗣本院前審 更為審理期間，原告縮減訴之聲明為：訴願決定駁回原告之 訴願部分撤銷，被告原處分發放區段徵收原告所有系爭土地 補償費之行政處分撤銷。經本院以104年度訴更一字第29號 判決原告之訴駁回，原告猶未甘服，再提起本件上訴，復經 最高行政法院以105年度判字第606號判決廢棄該判決，發回 本院更為審理。顯見，本件原起訴範圍，僅剩餘原告請求撤 銷訴願決定及原處分關於土地徵收補償費經廢棄發回本院更 為審理部分，其餘皆已判決確定。原告雖聲明請求撤銷訴願 決定關於駁回原告訴願部分（包含土地徵收補償費、建築改 良物），然關於土地徵收補償費以外部分既經最高行政法院 駁回上訴確定在案，另參據原告於本審之第1項後段聲明內 容及歷次在本院提出之書狀及陳述意旨，皆顯示係以訴願決 定及原處分關於土地徵收補償費部分為爭訟標的，故其聲明 第1項「訴願決定駁回原告之訴願部分撤銷」應係誤載，本 院自當以原告起訴經最高行政法院廢棄發回尚未確定之土地 徵收補償費部分為審判範圍，合先敘明。 六、本件被告主張原處分關於發放徵收原告所有系爭土地補償費 並無違誤，其主要之理由無非係認定：系爭土地101年度公 告土地現值不應以公共設施保留地方法估價，依被告前所提 出臺灣省政府於83年5月24日公告「變更斗六（含大潭地區 ）都市計畫（第2次通盤檢討）案」變更內容明細表表六「 附帶條件或其他說明」欄所載，本案斗六市○○區段徵收案 範圍內之「社口公墓及附近地區」，須「開發方式以區段徵 收方式辦理。如計畫發布實施後，3年內未能以區段徵收完 成開發，應於下次通盤檢討時變更為原計畫各使用分區及公 共設施用地。」（參見本院103年度訴字第268號卷第78頁至 第83頁），因系爭土地於該變更都市計畫公告後3年內仍未 以區段徵收方式完成開發，故依上述發布計畫內容及附帶條 件等情形，按原使用分區農業區之使用型態估計區段地價。 復依內政部90年10月16日函釋：「查參考農業發展條例施行 細則第2條第2項規定『農業用地經依法律變更編定為非農業 用地，在依法應完成之細部計畫尚未完成，無法依變更後之 用地使用，經上開法律主管機關認定仍應依原來農業用地使 用分區別或用地別管制使用者，得不課徵土地增值稅或免徵 遺產稅贈與稅或田賦』之立法意旨，已發布都市計畫主要計 畫之『附帶條件變更為住宅區』土地，如因細部計畫尚未完 成，無法依變更後之用地使用，經都市計畫主管機關認定仍 應依原來農業用地使用分區別管制使用者，地價區段劃分得 比照地價調查估計規則第21條第1項第1款後段辦理（按：原 地價調查估計規則第21條第1項第1款後段修正後為第18條第 3項後段）。」是農業用地雖經都市計畫編定為非農業用地 ，若細部計畫尚未完成，仍應按原來農業用地使用分區別管 制使用，劃分地價區段。經查，系爭土地於第2次變更都市 計畫並無細部計畫，第3次變更都市計畫於101年4月間始提 出區段徵收計畫書（參見被告104年12月11日陳報狀提出斗 六市○○○區區段徵收計畫書），即被告於100年間辦理101 年公告土地現值調整作業時，系爭土地相關都市計畫之細部 計畫均尚未完成，被告依修正前地價調查估計規則第21條規 定（修正後第18條）依原計畫各使用分區（農業區含建地目 或非建地、墓地等）情形外，並衡酌土地利用現況、道路開 闢狀況、地價差異及各項影響地價因素後，依地價調查估計 規則第18條第1、2項規定辦理公告土地現值查估，自無不合 等語，固非無見。然查： （一）按「本條例實施地區內之土地，政府於依法徵收時，應按 照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區 內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均 公告土地現值，補償其地價，其地上建築改良物，應參照 重建價格補償。」為平均地權條例第10條所規定；又「本 條例第10條所稱徵收當期之公告土地現值，係指徵收公告 期滿第15日當時之公告土地現值而言。但徵收公告後，土 地現值依本條例第46條規定評定降低者，仍按徵收公告時 之土地現值補償。」「（第1項）本條例第10條所稱毗鄰 非公共設施保留地之平均公告土地現值，指毗鄰各非公共 設施保留地區段地價之加權平均數；於每年編製土地現值 時，依第63條規定計算之。（第2項）土地現值公告後， 始經都市計畫劃定為公共設施保留地之土地，於下次土地 現值公告前依法徵收者，其公告土地現值仍應於公告徵收 前依第63條規定重新計算，並公告之。」為同條例施行細 則103年1月13日刪除前第6條及第7條之規定。而「（第1 項）被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補 償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰 非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。（ 第2項）前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成 補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交 易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值 時評定之。」則為行為時土地徵收條例（即101年1月4日 修正公布，同年9月1日施行前之舊法規）第30條之規定。 因系爭土地為內政部以101年5月2日內授中辦地字第10166 50803號函核准辦理區段徵收，其公告期滿日期為101年6 月14日，依上開規定，系爭土地應以101年6月29日之公告 土地現值，為徵收補償之計算依據，系爭土地是否屬公共 設施保留地，亦應以是日作為判斷之標準。 （二）次按，都市計畫法第26條規定：「都市計畫經發布實施後 ，不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每3年內或5年內 至少應通盤檢討1次，依據發展情況，並參考人民建議作 必要之變更。對於非必要之公共設施用地，應變更其使用 。前項都市計畫定期通盤檢討之辦理機關、作業方法及檢 討基準等事項之實施辦法，由內政部定之。」而都市計畫 法第26條第2項規定授權訂定之都市計畫定期通盤檢討實 施辨法第44條（100年1月6日修正前為第39條）規定：「 都市計畫通盤檢討前，辦理機關應將通盤檢討範圍及有關 書件公告於各該直轄市、縣（市）政府及鄉（鎮、市）公 所公告30天，並將公告之日期及地點登報週知，公民或團 體得於公告期間，以書面載明姓名、地址，向辦理機關提 出意見，供作通盤檢討之參考。」準此，擬定機關為都市 計畫之通盤檢討，須依法踐行必要之程序，始能完成都市 計畫通盤檢討之變更，且都市計畫變更一經公告確定，即 發生規範之效力，再為變更，亦應踐行上開程序。經查， 本件系爭土地都市計畫變更過程為：原「斗六鎮擴大都市 計畫案」於61年7月12日公告，依公告計畫內容，該系爭 土地為都市計畫農業區；復於83年5月24日公告（83年6月 1日發布實施）辦理「變更斗六（含大潭地區）都市計畫 （第2次通盤檢討）」，依計畫書變更內容明細表第6案， 將系爭土地農業區變更為市場用地，並附帶條件：「（一 ）開發方式以區段徵收方式辦理；（二）如計畫發布實施 後，3年內未能以區段徵收完成開發，應於下次通盤檢討 時變更為原計畫各使用分區及公共設施用地。……」；又 於96年10月25日公告（96年11月1日發布實施）「變更斗 六（含大潭地區）都市計畫（第3次通盤檢討）書」，及 於102年4月11日公告（102年4月20日發布實施）「變更斗 六（含大潭地區）都市計畫（000000000000 段000000000號4（社口附近地區）案」、102年 5月8日公告（102年5月15日發布實施）「擬定斗六（含大 潭地區）都市計畫（000000000000段000 000000號4（社口附近地區）細部計畫」，依上述2 計畫書內容，其開發方式係以區段徵收方式辦理整體開發 ，將系爭土地劃為公園用地，有雲林縣斗六市公所00000 00000市0000000000000號函及其檢附之上開擴大 都市計畫案書（圖）、變更都市計畫通盤檢討書（圖）、 細部計畫書、公告、變更內容明細表、變更都市計畫審核 摘要表、內政部都市計畫委員會會議紀錄等件附卷可稽（ 參見本院卷第123頁第159頁）。其中，被告於96年10月25 日公告（96年11月1日發布實施）「變更斗六（含大潭地 區）都市計畫（第3次通盤檢討）書」，依內政部都市計 畫委員會第645次會議審議「變更斗六都市計畫（第3次通 盤檢討）」紀錄第27案（即綜理表編號4）決議：「本案 除中正路延伸至大學路段部分，鑒於地方建設之迫切需要 ，原則同意照縣政府核議意見，將道路寬度調整為30米， 並採一般徵收方式辦理開闢及同意將保存區變更宗教專用 區外，其餘部分涉及區段徵收之可行性、案內公共設施之 存廢、住宅區增設回饋等問題，請縣政府妥為研擬具體可 行方案後，另案依都市計畫法定程序辦理。……」（參見 本院卷第74頁、第78頁、第79頁、第135頁、第136頁）， 此次計畫雖變更第2次通盤檢討決議，但就包括系爭土地 在內之區域（即社口附近地區），因涉及區段徵收之可行 性、案內公共設施之存廢、住宅區增設回饋等問題，決議 請被告妥為研擬具體可行方案後，另案依都市計畫法定程 序辦理。是被告乃於102年4月11日公告（102年4月20日發 布實施）「變更斗六（含大潭地區）都市計畫（0000 00000000段000000000號4（社口附近 地區）案」、102年5月8日公告（102年5月15日發布實施 ）「擬定斗六（含大潭地區）都市計畫（0000000 00000段000000000號4（社口附近地區） 細部計畫」，將系爭土地劃為公園用地，此觀都市計畫、 細部計畫區土地使用計畫示意圖、變更都市計畫審核摘要 表、內政部都市計畫委員會第739次會議紀錄第10案決議 、第749次會議紀錄第11案決議內容即可知（參見本院卷 第142頁、第144頁、第145頁至第150頁）。此部分並經被 告訴訟代理人之輔佐人即承辦都市計畫之人員周太郎攜帶 上開都市計畫書圖到庭陳稱：「（在民國83年間，雲林縣 政府辦理『變更斗六（含大潭地區）都市計畫（第2次通 盤檢討）』變更案之後，雲林縣政府就該部分事後是否有 辦理都市計畫變更？辦理情況如何？）83年辦理『變更斗 六（含大潭地區）都市計畫（第2次通盤檢討）』變更案 ，只規定辦理開發方式以區段徵收方式辦理，但是一直沒 有辦理區段徵收，過程中都沒有變更，直到96年10月25日 我們辦理『變更斗六（含大潭地區）都市計畫（第3次通 盤檢討）』，內政部都市計畫委員會第645及659次會議決 議其餘部分涉及區段徵收之可行性、案內公共設施之存廢 、住宅區增設回饋等問題，請縣政府妥為研擬具體可行方 案後，另案依都市計畫法定程序辦理。我們依照法規在10 2年4月11日辦理『變更斗六（含大潭地區）都市計000 0000000000段00000000號4（社口附近 地區）案』才變更為現行計畫，由本府地政處辦理區段徵 收。（你剛剛所提到『其餘部分涉及區段徵收之可行性、 案內公共設施之存廢、住宅區增設回饋等問題，請縣政府 妥為研擬具體可行方案後，另案依都市計畫法定程序辦理 。』所指為何？）這個在第645及659次決議寫得很清楚， 本案除中正路延伸至大學路段部分，鑑於地方建設之迫切 需要，原則同意照縣政府核議意見，將道路寬度調整為30 米，並採一般徵收方式辦理開闢及同意將保存區變更宗教 專用區外，其餘部分就如同剛才所述。（本案系爭土地斗 六市○○段社口小段13-3、15-16、15-17等3筆土地位於 你剛才所述內政部同意變更的部分，或者是保留由縣政府 妥為研擬具體可行方案後，另案依都市計畫法定程序辦理 部分？）這3筆土地非屬中正路延伸段及宗教專用區，是 屬於縣政府另為研擬具體方案部分。（系爭土地是位於10 2年4月11日公告之都市計畫第3次通盤檢討案中所稱之社 口附近地區？）系爭土地位於社口附近地區。如果是以第 3次通盤檢討應該是96年才對，102年也是第3次通盤檢討 但是屬於第2階段。都市○○○○○段報核，96年斗六都 市計畫第3次通盤檢討案，第1階段報核的保留案於102年 接續辦理這個案子，所以稱為第2階段。（102年4月11日 公告之都市計畫變更案，其名稱為什麼有『綜理表編號4 』之用語？綜理表係由何單位製作？用途為何？）綜理表 是都市計畫的格式，由擬定機關擬定，報縣及內政部都市 計畫委員會審議通過。這個案子是在96年變更斗六都市計 畫第3次通盤檢討列為第4案。……（第4案中有關中正路 延伸至大學路段及將保存區變更為宗教專用區部分是審議 決議確定通過？其他部分為保留案件？）是。第4案中有 決議通過的部分，也有保留的部分。……（依照表一、變 更斗六（含大潭地區）都市計畫（第3次通盤檢討）案變 更內容綜理表，其中縣都委會決議修正通過事項（本院卷 136頁）記載：「1.中正路延伸至大學路段寬度調整為30 米，得由斗六市公所採一般徵收開闢。2.除變更為道路用 地得採一般徵收外，其餘原則同意變更為住宅區及河川區 ，但應另行擬定細部計畫，並配置適當必要之公共設施用 地整體開發。」關於2.的部分，在內政部都市計畫委員會 有通過嗎（提示並告以要旨）？）其實在都市計畫程序上 同樣都是保留。在縣都委會是整個分區調整可以變更為住 宅區及河川區並配置公共設施用地（公園、道路），在內 政部是比較含糊說另案依程序辦理，其實也就是裡面要○ 住○區○○○○道路這些，是同樣的意思，只是內政部沒 有指定區位，縣都委會有限定在住宅區、河川區等區位， 但還是要以內政部都市計畫委員會決議為準，而最後決議 是請縣政府妥為研擬具體可行方案後，另案依都市計畫法 定程序辦理。」等語明確。可見，上開被告96年10月25日 公告（96年11月1日發布實施）「變更斗六（含大潭地區 ）都市計畫（第3次通盤檢討）書」係採保留意見決議通 過。亦即，上開經保留之都市計畫範圍內之使用分區及公 共設施用地，經被告重新研擬具體可行方案後，另案以被 告102年4月11日公告（102年4月20日發布實施）「變更斗 六（含大潭地區）都市計畫（000000000000 段000000000號4（社口附近地區）案」發布實 施後，始加以確認。參酌上開規範意旨，被告為都市計畫 之通盤檢討，須依法踐行必要之程序，始能完成都市計畫 通盤檢討之變更，且都市計畫變更一經公告確定，即發生 規範之效力，被告再為第3次通盤檢討之都市計畫變更， 雖係於96年間進行第一階段，但上開綜理表編號4社口附 近地區，則係於踐行上開第二階段辦理案件程序後始完成 。然系爭土地經被告辦理徵收補償，其徵收補償基準日應 為101年6月29日，亦即應以101年6月29日之公告土地現值 為徵收補償之計算依據，已如前述，上開包含系爭土地在 內之綜理表編號4社口附近地區之都市計畫變更結果，則 係在102年4月20日發布實施，顯係在本件徵收補償基準日 之後，則本件就系爭土地101年度土地公告現值查估時， 自不能依當時尚未發生效力之「變更斗六（含大潭地區） 都市計畫（第3次通盤檢討）書」之使用分區及公共設施 用地之查估公告土地現值予以補償，僅能以當時既經公告 確定且發生規範之效力之第2次通盤檢討之都市計畫變更 結果（即系爭土地經變更為市場用地）為查估依據。況且 ，依行政訴訟法第260條規定：「除別有規定外，經廢棄 原判決者，最高行政法院應將該事件發回原高等行政法院 或發交其他高等行政法院。前項發回或發交判決，就高等 行政法院應調查之事項，應詳予指示。受發回或發交之高 等行政法院，應以最高行政法院所為廢棄理由之法律上判 斷為其判決基礎。」本件最高行政法院105年度判字第606 號判決將本院前審判決廢棄發回更審，其法律上判斷略以 ：「……以本件都市計畫第2次通盤檢討之變更內容明細 表表六『附帶條件或其他說明』欄，固有『開發○○○區 段徵收方式辦理。如計畫發布實施後3年內未能以區段徵 收完成開發應於下次通盤檢討時變更為原計畫各使用分區 及公共設施用地』之記載，然依其意旨，此係變更都市計 畫後開發方式之限制，尚難將之解為都市計畫為使用分區 及公共設施用地之變更，附有未依限以區段徵收完成開發 之解除條件，自不得認主管機關未於限期以區段徵收方式 完成開發，該都市計畫通盤檢討之變更即失其效力。」等 語，亦明確認定本件都市計畫第2次通盤檢討之變更內容 明細表表六「附帶條件或其他說明」欄所載，僅係變更都 市計畫後開發方式之限制，不能解釋為都市計畫為使用分 區及公共設施用地之變更，附有未依限以區段徵收完成開 發之解除條件，因此不得認被告未於限期內以區段徵收方 式完成開發，原都市計畫第2次通盤檢討之變更內容（即 系爭土地經變更為市場用地）失其效力。以上廢棄理由之 法律上判斷，為其廢棄前審判決之基礎，依前揭行政訴訟 法第260條第3項規定，本院亦應受其拘束。 （三）另按「地價調查應以買賣實例為主，無買賣實例者，得調 查收益實例。」「公共設施保留地應單獨劃分地價區段。 但其毗鄰之非公共設施保留地均屬相同區段地價○○○區 段時，得併入毗鄰之非公共設施保留地劃為同一地價區段 。」分別為地價調查估計規則第4條第1項、第18條第4項 之規定。因都市計畫區內土地經劃定為公共設施保留地， 其土地利用受有限制，市場買賣之價格，與條件相同之非 公共設施保留地較低，如以其土地本身之公告現值作為補 償其地價之計算標準，將使土地所有權人蒙受過度之損失 ，基於保障公共設施保留地所有權人之權益，始有前開應 按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地 價之立法。因此，行為時土地徵收條例第30條第1項後段 乃規定，尚受公共設施保留地使用限制之土地為徵收，應 按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地 價。查本件被告就系爭土地101年度土地公告現值查估時 ，僅能以當時既經公告確定且發生規範之效力之第2次通 盤檢討之都市計畫變更結果（即系爭土地經變更為市場用 地）為查估依據，已如前述，又該市場用地屬公共設施保 留地，依前開說明，自應按毗鄰非公共設施保留地之平均 公告土地現值，補償其地價。然被告主張「系爭土地因未 依第2次通盤檢討進行區段徵收，且第3次通盤檢討將另擬 可行方案，則依第2次通盤檢討附帶條件：下次通盤檢討 時變更為原計畫各使用分區，在三通二階發布實施應回復 原計畫使用分區農業區。」等語，並以此為基礎，於本件 辦理101年度公告土地現值調整作業時，考量系爭土地屬 都市計畫使用分區為農業區等因素，進行系爭土地之公告 現值及徵收補償價額查估評定，並據以辦理本件徵收補償 ，即有違誤。 （四）又內政部90年10月16日函釋：「查參考農業發展條例施行 細則第2條第2項規定『農業用地經依法律變更編定為非農 業用地，在依法應完成之細部計畫尚未完成，無法依變更 後之用地使用，經上開法律主管機關認定仍應依原來農業 用地使用分區別或用地別管制使用者，得不課徵土地增值 稅或免徵遺產稅贈與稅或田賦』之立法意旨，已發布都市 計畫主要計畫之『附帶條件變更為住宅區』土地，如因細 部計畫尚未完成，無法依變更後之用地使用，經都市計畫 主管機關認定仍應依原來農業用地使用分區別管制使用者 ，地價區段劃分得比照地價調查估計規則第21條第1項第1 款後段辦理（按：原地價調查估計規則第21條第1項第1款 後段修正後為第18條第3項後段）。」乃係就已發布都市 計畫主要計畫之「附帶條件變更為住宅區」土地，如因細 部計畫尚未完成，無法依變更後之用地使用，經都市計畫 主管機關認定仍應依原來農業用地使用分區別管制使用者 ，地價區段劃分得比照地價調查估計規則第21條第1項第1 款後段辦理之釋示，以變更為住宅區之土地仍作農業使用 ，認應依原來農業用地使用分區別管制使用者為地價區段 劃分，係以是否課徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅及田賦 為出發所為之釋示；與本件系爭土地原屬農業區土地，因 都市計畫通盤檢討，變更為公共設施保留地，因其變更內 容明細表表六「附帶條件或其他說明」欄有「開發方式以 區段徵收方式辦理。如計畫發布實施後3年內未能以區段 徵收完成開發應於下次通盤檢討時變更為原計畫各使用分 區及公共設施用地」記載，但計畫發布實施後3年內，未 以區段徵收完成開發，嗣後徵收時是否應按毗鄰非公共設 施保留地之平均公告土地現值，補償其地價問題，以前開 之說明，應認二者規範目的不同，所涉法律價值亦異。從 而，本件應無內政部90年10月16日函釋之適用，該函釋之 法理，於本件亦難認有適用之餘地（最高行政法院105年 度判字第606號判決意旨參照）。 （五）雖被告另主張「若將系爭土地按修正前土地徵收條例第30 條第1項後段規定，以公共設施保留地方式估價，又系爭 土地已完成區段徵收程序，被告併同提出依原一般用地補 償及以公共設施保留地補償，分別換算區段徵收後權利價 值，及原告已領回抵價地之權利價值、土地坐落位置比較 表，本次區段徵收原告所受領之補償，將明顯高於以公共 設施保留地之補償價值。」云云。經查，本件被告固依據 地價調查估計規則第3條、平均地權條例施行細則第63條 第1項第1款後段、第5款及第2項等規定，自行劃設系爭土 地之地價區段並試算其宗地地價，試算結果為：系爭土地 大潭段社口小段15-16及15-17地號，依地價調查估計規則 第23條第3款規定，按其所跨屬區段之面積比例計算宗地 地價分別為18,440元/㎡【計算式：22,000（000-○○○區 段）×（7926/10000）+ 4,839（暫編1公保地地價區段） ×（2074/10000）＝18,440】、17,774元/㎡【計算式： 22,000（345-1地價區段）×(7538/10000) +4,839（暫編 1公保地地價區段）×(2462/10000)＝17,774】；同段13 -3地號位屬345-1地價區段，依同條第2款規定，以其區段 地價22,000元/㎡作為宗地地價（參見本院卷第198頁）， 即主張縱認系爭土地為公共設施保留地，依土地徵收條例 第30條規定以「按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地 現值，補償其地價」計算，其宗地地價均對原告更為不利 。然按，「地價區段之劃分及各區段之地價」、「依法復 議之徵收補償價額」、「依法異議之標準地價」及「徵收 補償地價加成補償成數」之評議，為地評會之任務，此為 依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項授權訂定之 行為時「地價及標準地價評議委員會組織規程」第3條第1 款、第4款、第5款及第6款所規定。又依該規程第4條之規 定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、對地 價有專門知識之人士、建築師公會代表、銀行公會代表及 地政、財政、工務或都市計畫、建設及農林主管等。顯見 有關地價及徵收補償地價加成補償成數之判斷，係經由委 員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不 同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷 餘地（最高行政法院104年度判字第419號判決意旨參照） 。被告為上開自行劃設系爭土地之地價區段並試算其宗地 地價，縱然有其論據，但原告對此試算結果，依法仍有復 議之權利，而此權利屬雲林縣地評會之專屬權限，無法由 被告或法院所取代，是本件此事實之認定，尚難僅憑被告 所製作之「系爭土地地價區段劃設及試算」結果（參見本 院卷第198頁）為其依據。從而，被告以系爭土地為公共 設施保留地，加以計算之土地徵收補償費，與原處分相較 ，將更不利原告之判斷，即屬速斷，委難憑採。 七、綜上所述，本件被告以系爭土地屬都市計畫使用分區農業區 為依據，進行系爭土地之公告現值及徵收補償價額查估評定 ，並據以辦理本件徵收補償，既有違誤，訴願決定未予糾正 ，遞予維持，即有未合。從而，原告訴請撤銷訴願決定及原 處分關於發放原告所有系爭土地補償費部分，為有理由，應 予准許。 八、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與本件判決結 果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　106 年 10 月 12 日 臺中高等行政法院第三庭 審判長法 官 林 秋 華 法 官 陳 文 燦 法 官 劉 錫 賢 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表 明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須 按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴 者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表 明上訴理由者，逕以裁定駁回。 上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情 形者，得例外不委任律師為訴訟代理人： ┌─────────┬────────────────┐ │得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │ │代理人之情形 │ │ ├─────────┼────────────────┤ │（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│ │　　　之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│ │　　　委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 │ │　　　訟代理人　 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│ │ │ 理人具備會計師資格者。 │ │ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│ │ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│ │ │ 利代理人者。 │ ├─────────┼────────────────┤ │（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│ │ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│ │ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│ │ 院認為適當者│ 。 │ │ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或│ │ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 │ │ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│ │ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│ │ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業│ │ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │ ├─────────┴────────────────┤ │是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例│ │外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所│ │示關係之釋明文書影本及委任書。 │ └──────────────────────────┘ 中　　華　　民　　國　　106 年 10 月 12 日 書記官 許 巧 慧