裁判書系統

臺灣臺中地方法院刑事判決　　　　　　 106年度易字第3379號 公　訴　人　臺灣臺中地方檢察署檢察官 被　　　告　江國福 選任辯護人　黃映智律師 上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（106年度偵字第00000 號），本院判決如下： 主 文 江國福無罪。 理 由 一、公訴意旨略以：被告江國福於民國103年3月3日與案外人林 岳宏簽立不動產買賣契約書，向案外人林岳宏購買位在臺中 市○區○○路0段000巷0弄0號之不動產（下稱系爭房屋）， 且被告江國福明知案外人林岳宏所出具之標的物現況說明書 有勾選系爭房屋有滲漏水及壁癌之情形，雙方更在上開契約 書之其他約定事項中載明系爭房屋有滲漏水、壁癌等情形， 雙方合意賣方就該瑕疵不負物之瑕疵擔保責任等內容，被告 江國福仍同意以新臺幣（下同）1050萬元購買系爭房屋，並 於103年5月間完成所有權移轉登記。嗣被告江國福委由鈞格 營造有限公司（下稱鈞格公司）裝潢、整修後，委託台灣房 屋漢口特許加盟店出售系爭房屋，其為避免系爭房屋漏水一 事影響交易價格，竟意圖為自己不法所有，於104年1月26日 填寫標的現況說明書時，刻意隱瞞上開滲漏水及修繕之交易 重要事項，在「是否有滲漏水情形？」、「產權持有期間是 否曾因滲漏而進行修繕」等欄位均勾選「否」，並簽名確認 ，表示系爭房屋並未有滲漏水之問題，致使告訴人曾千玲陷 於錯誤，誤認系爭房屋沒有前揭瑕疵而同意以1590萬元購買 ，並於104年2月27日簽立不動產買賣契約書，於同年4月13 日辦理所有權移轉登記；嗣於同年5、6月起，即發現系爭房 屋有漏水之情形，始知受騙。因認被告所為，係犯刑法第 339條第1項之詐欺取財罪嫌等語。 二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實。又 不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決。刑事訴訟法第15 4條第2項、第301條第1項分別定有明文。所謂認定犯罪事實 之證據，係指足以認定被告確有犯罪行為之積極證據而言， 該項證據自須適合於被告犯罪事實之認定，始得採為斷罪資 料，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推 測或擬制之方法，以為裁判之基礎；而被告否認犯罪事實所 持之辯解，縱屬不能成立，仍非有積極證據足以證明其犯罪 ，不能遽為有罪之認定；其以情況證據（即間接證據）斷罪 時，尤須基於該證據在直接關係上所可證明之他項情況事實 ，本乎推理作用足以確證被告有罪，方為合法，不得徒憑主 觀上之推想，將一般經驗上有利被告之其他合理情況逕予排 除；且無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常 一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始 得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理 之懷疑存在，致法院無從為有罪之確信，自應為無罪之判決 。最高法院40年度台上字第86號、30年度上字第1831號、32 年度上字第67號及76年度台上字第4986號分別著有判例意旨 可資參照。 三、公訴人認被告江國福涉犯上開詐欺罪嫌，無非係以下列證據 為其主要論據： ┌──┬───────────┬────────────┐ │編號│證據名稱 │待證事實 │ ├──┼───────────┼────────────┤ │ 1 │被告江國福於偵查中之供│1、被告於偵查中先辯稱： │ │ │述 │ 向前手購買時不知有滲 │ │ │ │ 漏水之情形。嗣後始改 │ │ │ │ 稱：「前手有告知，但 │ │ │ │ 我不記得，所以才請營 │ │ │ │ 造處理，我只知道4樓頂│ │ │ │ 樓有漏水，有針對頂樓 │ │ │ │ 部分處理漏水」等語。 │ ├──┼───────────┼────────────┤ │ 2 │證人即告訴人曾千玲於偵│被告透過仲介均向告訴人表│ │ │查中經具結之證述 │示系爭房屋沒有漏水之情形│ │ │ │。 │ ├──┼───────────┼────────────┤ │ 3 │證人林岳宏於偵查中經具│下大雨時系爭房屋之2樓、3│ │ │結之證述 │樓確實有滲水之情形。 │ ├──┼───────────┼────────────┤ │ 4 │台灣房屋不動產買賣契約│1.被告有刻意隱瞞系爭房屋│ │ │書、標的現況說明書 │ 有滲漏水及經修繕之交易│ │ │ │ 重要事項。 │ │ │ │2.被告與告訴人於104年2月│ │ │ │ 27日簽立不動產買賣契約│ │ │ │ 書。 │ ├──┼───────────┼────────────┤ │ 5 │告訴人提出之交屋前、後│1.系爭房屋確實有漏水之情│ │ │照片 │ 形。 │ │ │ │2.系爭房屋於交屋前經被告│ │ │ │ 僱工油漆粉刷，故意掩飾│ │ │ │ 滲漏水瑕疵。 │ ├──┼───────────┼────────────┤ │ 6 │被告與林岳宏之買賣契約│林岳宏所出具之標的物現況│ │ │書及林岳宏填寫之標的物│說明書有勾選系爭房屋有滲│ │ │現況說明書 │漏水及壁癌之情形；雙方在│ │ │ │契約書之其他約定事項中載│ │ │ │明系爭房屋有滲漏水、壁癌│ │ │ │等情形，雙方合意賣方就該│ │ │ │瑕疵不負物之瑕疵擔保責任│ │ │ │等內容，足認被告確實知悉│ │ │ │系爭房屋有滲漏水之情形。│ └──┴───────────┴────────────┘ 四、訊據被告江國福固坦承有於103年3月3日因向案外人林岳宏 買受系爭房屋，而簽立不動產買賣契約書，且案外人林岳宏 所出具之標的物現況說明書有勾選系爭房屋有滲漏水及壁癌 之情形，並在上開契約書之其他約定事項中載明系爭房屋有 滲漏水、壁癌等情形，雙方合意賣方就該瑕疵不負物之瑕疵 擔保責任等內容，被告仍同意以1050萬元購買系爭房屋，並 於103年5月間完成所有權移轉登記；嗣買受系爭房屋後委由 鈞格營造有限公司裝潢、整修後，並委託台灣房屋漢口特許 加盟店出售系爭房屋；復有於104年1月26日在填寫標的現況 說明書上關於「是否有滲漏水情形？」、「產權持有期間是 否曾因滲漏而進行修繕」等欄位均勾選「否」之情況下自行 簽名等情不諱，惟矢口否認有何詐欺犯行，辯稱：伊購買系 爭房屋係為整修自住，伊於訂約前曾多次至系爭房屋察看， 並無漏水及壁癌之情形，且伊與前屋主訂約前有先委請鈞格 公司就建物整修進行估價後，再行購買系爭房屋，嗣委由鈞 格公司監督整修系爭房屋；鈞格公司受伊委託監督裝修系爭 房屋時，適逢103年5月梅雨季節過後，當月總雨量高達659. 6毫米，且房屋裝修期間曾有數月下雨之情事，伊並未具有 營造或建築之專業，伊將系爭房屋委請專業人士予以裝修完 畢，裝修前及裝修期間均有下雨之情形，然鈞格公司並未發 現系爭房屋有漏水及壁癌情事，亦未曾向伊反應過系爭房屋 有漏水問題，且系爭房屋外牆已施作鐵件包板工程阻隔水氣 ，因而伊才認定系爭房屋於與告訴人訂約及交屋時並無漏水 之情事，與通常一般人之認知無違，而房屋仲介並未要求伊 提出當初向前手林岳宏買受系爭房屋之契約，伊與告訴人簽 立買賣契約時，距被告購買系爭房屋之時已有一年多，伊對 於之前買受契約之詳細內容，已無印象，遂未向告訴人提及 先前契約之內容，事後伊於偵查中翻閱前手之契約內容，始 查知伊與前屋主訂立之買賣契約載有系爭房屋3樓臥室天花 板現況有滲漏水等內容，伊主觀上並無詐欺之犯罪故意。再 告訴人指稱之漏水位置與伊向前屋主買受房屋之買賣契約所 載內容亦不相符，告訴人係於交屋後，始透過房屋仲介向伊 委託之鈞格公司反應系爭房屋之屋頂有漏水及壁癌之情事， 告訴人反應之漏水位置為屋頂位置，與伊向前屋主買受之契 約所載「3樓臥室天花板現況有滲漏水」不符，伊並未具有 營造或建築之專業，就系爭房屋之其他位置有無漏水，實無 從知悉並告知告訴人，且3樓臥室天花板於伊持有系爭房屋 期間，亦未發生過漏水之情事，又104年8月有強烈颱風襲台 ，豪雨成災，而系爭房屋屋齡30餘年，屬於老舊建築，告訴 人於點交後並未居住於該處，門窗緊閉，造成室內潮濕，告 訴人指稱系爭房屋其他位置之漏水及壁癌現象，是否於交屋 後始產生，尚待釐清；另衡諸本件訂約時，伊主動介紹承包 監督修繕之鈞格公司予簽約人江威德及告訴人之姐姐認識， 並允諾系爭房屋有任何問題得逕洽鈞格公司處理，足見伊係 認知系爭房屋並無任何漏水問題，始委由鈞格公司就系爭房 屋保固一年，且交屋予告訴人數月後，始發生漏水及壁癌之 情事，經告訴人向鈞格公司反應，鈞格公司亦有積極為告訴 人修補問題，伊亦表明與告訴人協商補償事宜，益見伊主觀 上並無詐欺取財之犯罪故意；且依鈞格公司提出伊已支出之 裝修費用高達2百多萬元，工程項目包括系爭房屋外牆施作 鐵件包板工程阻隔水氣之費用，倘系爭房屋之3樓臥室天花 板確有漏水之情事，衡情伊當會委由鈞格公司一併修繕處理 ，足見伊認定系爭房屋於訂約及交屋時，其3樓臥室天花板 並無漏水情事。又本件系爭房屋為中古屋，伊向前手購買後 ，委由鈞格公司監督修繕系爭房屋，工程項目包括系爭房屋 外牆施作鐵件包板工程阻隔水氣，期間鈞格公司並未發現有 漏水及壁癌之情事，且告訴人購買系爭房屋及辦理點交時， 多次由房屋仲介陪同告訴人姐姐至現場察看，亦無漏水及壁 癌之情形，伊係以系爭房屋締約時之現況交屋，卷附之現況 說明書係仲介人員自行至現場查看並拍照後所製作，現況說 明書關於「是否有滲漏水情形？」、「產權持有期間是否曾 因滲漏而進行修繕」之欄位均為仲介人員勾選，其間仲介人 員並未向伊詢問系爭房屋有無漏水之情事，嗣因告訴人向台 中市南屯區調解委員會聲請調解時，始知悉系爭房屋有告訴 人指稱之漏水及壁癌之情形，惟告訴人反應房屋漏水之位置 ，均於房屋之屋頂，與伊買受契約所載內容不符，且該漏水 及壁癌之現象，是否於交屋後始產生，尚待釐清，伊與告訴 人訂立系爭買賣契約之過程中，並無隱瞞漏水及壁癌之情事 而對告訴人施用詐術，伊客觀上亦無詐欺之行為等語；經查 ： （一）被告就其因向案外人林岳宏買受系爭房屋，而於103年3月 3日簽立不動產買賣契約書，而案外人林岳宏所出具之「 標的物現況說明書」有就第9項次「本標的物現況是否有 滲漏水或壁癌之情形？」勾選「是」，並在「備註說明」 欄之「滲漏水」及「壁癌」均作勾選，並手寫註記說明位 置為「3F臥室天花板；2、3F臥室牆面」，復在上開契約 書第十七條「其他約定事項」之第八點載明「本物件標的 物3樓臥室天花板現況有滲漏水、2樓3樓臥室牆面現況有 壁癌之情形，雙方合意依賣方就該瑕疵不負物之瑕疵擔保 責任」、第十八點載明「本物件屋齡已達29年，雙方合意 依現況點交，賣方就本物件屋況全部不負民法物之瑕疵擔 保責任（包含漏水壁癌等瑕疵）...」等內容，被告仍同 意以1050萬元購買系爭房屋，並於103年5月間完成所有權 移轉登記；而買受系爭房屋後委由鈞格營造有限公司裝潢 、整修後，並委託台灣房屋漢口特許加盟店出售系爭房屋 ；嗣於104年1月26日與受告訴人口頭委任之代理人江威德 簽立系爭房屋之不動產買賣契約書時，在「標的現況說明 書」第14項次之「是否有滲漏水情形？」、「產權持有期 間是否曾因滲漏而進行修繕」等欄位均勾選「否」之情況 下，在「賣方簽名」欄為親自簽名表示確認無訛等情，供 承無訛，復有信義房屋仲介股份有限公司105年12月1日10 5年客法字第1051201001號函檢附於103年間居間仲介江國 福承買林岳宏所有座落臺中市○區○○路○段000巷0弄0 號房地之買賣契約書影本、標的物現況說明書影本（見 105他6496卷第97-105頁）、被告與告訴人及其口頭委任 之代理人江威德於104年2月27日簽訂買賣系爭房屋之不動 產買賣契約書（見105他6496卷第9-11頁背面）、被告與 江威德於104年1月26日均簽名確認之「標的現況說明書」 （見105他6496卷第14頁）、系爭房屋係74年2月16日建築 完成而於74年4月26日為第一次登○○○區○○○段00000 -000建號之建物登記第二類謄本（部分）（建物門牌：太 原路二段181巷3弄2號，所有權人：江國福，登記日期：1 03年5月29日；見105他6496卷第14頁背面-15頁）附卷足 參，足見系爭房屋於被告與案外人林岳宏交易時屋齡將屆 30年，而案外人林岳宏交屋之房屋現況確係3樓臥室天花 板有滲漏水、2樓及3樓臥室牆面有壁癌之情形，被告既係 於103年3月3日與案外人林岳宏簽立買賣系爭房屋之不動 產買賣契約書，未逾一年之非長期間即於104年1月26日與 受告訴人口頭委任之代理人江威德簽立系爭房屋之不動產 買賣契約書，且被告購買系爭房屋之價款為1050萬元，並 非低價，豈有對系爭房屋買入時之現況均未予注意之可能 ，況被告與案外人林岳宏所訂立之不動產買賣契約書，亦 明文將「3樓臥室天花板有滲漏水、2樓及3樓臥室牆面有 壁癌」之情形載於該契約書第十七條「其他約定事項」之 第八點，並有「標的物現況說明書」作為附表，而雙重提 示系爭房屋之現況缺陷，且證人林文岳於107年5月22日本 院審理時亦到庭詰證稱：「（問：現況說明書上第九點關 於本標的物現況是否有滲漏水或壁癌之情形，你勾選『有 』？）本來就有，他們都有看過實屋。仲介都會帶客人去 看屋，還有要買的人都有去看過，交屋、點收時也都有去 看過。（問：江國福在交屋前有去看過房屋？）有。（問 ：江國福知道二、三樓臥室有壁癌嗎？）知道，二樓有些 地方有 滲漏水的痕跡他們都知道，看得出來。」、「（ 提示105他6496字卷第101頁背面契約條款第18條予證人。 ）（問：第18條『本物件屋齡已達29年，雙方合意依現況 點交，賣方就本物件屋況全部不負民法物之瑕疵擔保責任 （包含漏水壁癌等瑕疵），日後除賣方有故意隱匿不告而 仍應負責之外，買方不得向賣方主張物之瑕疵相關責任， 亦不得向信義房屋主張本物件相關瑕疵之仲介責任與相關 規定保障制度。」，這個條款是當時特別寫下的條款嗎？ ）對，那時候就有寫了，我們合約是一起到信義房屋寫的 。（問：這個條款是否是當時要把責任釐清清楚，所以特 別約定？）應該是講我們當時房子狀況就是這樣，就是有 這些問題，如果你要買我就賣，如果我賣給你，你還要說 滲水、壁癌，那我沒辦法處理。（問：所以江國福很清楚 這個狀況？）對，仲介也很清楚，而且房子那個一看就很 明顯。」等語明確（見本院卷第172-173頁），則被告辯 稱其就系爭房屋於其出賣予告訴人時，因距其購買系爭房 屋之時已有一年多，其對於之前買受契約之詳細內容，已 無印象，遂未向告訴人提及先前契約之內容，事後於偵查 中翻閱前手之契約內容，始查知與前屋主訂立之買賣契約 載有系爭房屋3樓臥室天花板現況有滲漏水等內容云云， 應不足採信。惟被告是否故意隱匿上開重要交易資訊而實 施詐術，致告訴人陷於錯誤，因而決定購買本件系爭房屋 並交付買賣價金，實尚有研求之餘地，尚難僅因被告未將 前手屋主所附註之房屋現況告知告訴人，即認被告必然有 虛偽陳述之詐欺行為。 （二）告訴人雖提出系爭房屋交屋前之照片32張（見105他6496 卷第20-25頁），比照交屋後全部樓層之照片32張（見105 他6496卷第32-37頁）、交屋後一樓部分之照片12張（見1 05他6496卷第38-40頁）、交屋後二樓部分之照片37張（ 見105他6496卷第41-47頁）、交屋後三樓部分之照片46張 （見105他6496卷第48-55頁）及交屋後頂樓部分之照片9 張（105他6496卷第56-57頁），認被告係故意不告知系爭 房屋有整修過且有滲漏水及壁癌之情形，致其陷於錯誤， 以為系爭房屋並無滲漏水及壁癌之情形，而完成系爭房屋 之買賣契約；惟查，告訴人上開所拍攝交屋後系爭房屋有 滲漏水及壁癌情形之現況照片，業經本院於106年11月23 日由受命法官會同公訴檢察官、告訴人、被告、辯護人及 證人林岳宏、許文彥、賴瑞榕等人到現場勘驗，由告訴人 當場指出照片所拍攝之地點而一一比對屬實，有本院106 年11月23日勘驗筆錄乙份在卷可參（見本院卷第71-77頁 ）；雖堪認系爭房屋於交屋後確有告訴人上開所拍攝照片 中所示之滲漏水及壁癌情形，惟該滲漏水或壁癌之範圍相 較證人林岳宏於出售系爭房屋時，在上開不動產買賣契約 書第十七條「其他約定事項」之第八點所載「3樓臥室天 花板有滲漏水、2樓及3樓臥室牆面有壁癌」之瑕疵，及據 證人林岳宏於勘驗程序中證稱：「（問：契約書裡面記載 『本物件標的3樓臥室天花板現況有滲漏水、2樓3樓臥室 牆面現況有壁癌之情形，雙方合意依賣方就該瑕疵不負物 之瑕疵擔保責任』到底是指何地方？）其實這是頂樓，是 鐵皮屋頂加蓋，遇到下大雨的話水就會滲進來，然後四樓 就會積水，之後水就會從滲到三樓前側房間的天花板，房 間緊貼鄰居家的牆壁會滲水，但是如果是下小雨或平常的 話就不會。原來四樓是沒有住人的，與現況不一樣，以前 只有鐵皮加蓋，沒有全部用牆圍起來，會有縫隙，水會滲 進來。三樓前側房間角落邊邊的地方，如果下大雨的話會 有水滲下來。其實三樓沒有什麼壁癌，最嚴重的是二樓， 其他的是牆面油漆剝落而已。三樓後側房間也是下大雨的 時候才會有微微的滲漏水情形，如果下小雨的話都不會。 契約書所載『2樓臥室牆面現況有壁癌』是指二樓後側房 間的牆面。（問：二樓後側房間牆面有壁癌的地方，在三 樓後側房間的同樣位置是否也有壁癌的情形嗎？）還好， 有時候油漆粉粉的，但是油刷之後就又好了。（問：除了 這兩項以外，還有其他狀況嗎？）還好，我們住的時候都 沒有什麼問題，我們買這個房子住了三十年，只有下大雨 的時候或連續下很多天的雨才會有滲水的狀況。（問：10 5他6496卷第105頁標的物現況說明書項次9所載，係指何 處？）就是剛剛講的那些地方，就是三樓前側房間，還有 二樓後側房間的角落。我們以前沒做任何防水工程，只有 水泥而已，外面也沒有塗防水的塗料。」等語（見本院卷 第74頁至第74頁背面），及於107年5月22日本院審理時亦 到庭詰證稱：「（問：當時你們住的時候浴室有漏水的情 形嗎？）沒有。（問：你們住的時候廚房有漏水的情形嗎 ？）都沒有。（問：你住了三十年的經驗裡面，比較有問 題的就是三樓天花板和二、三樓的壁癌嗎？）對，我們牆 壁下大雨會滲進來，因為牆壁沒有做任何防護。（問：你 講的會有壁癌的是哪面牆壁？）房子的正後方，不是鄰馬 路的那面。」等語以觀（見本院卷第175頁），堪認系爭 房屋於告訴人交屋持有中之滲漏水及壁癌之瑕疵範圍確實 較證人林岳宏居住時擴大許多，惟系爭房屋於被告買受後 確有委由鈞格公司為修繕整理之工程，業據證人許文彥於 本院106年11月23日勘驗時到場詰證稱：「（問：你當時 接受被告委任到現場施工狀況你是否瞭解？）瞭解。（問 ：針對剛剛林岳宏先生所講的當初交屋現況，比如說二樓 、三樓有壁癌或滴水的狀況，你們有做加強嗎？）有，這 個部分當初江先生委託我來現場評估時，江先生有說叫我 注意一下，我就全盤建議他，既然有這種疑慮的話，就整 個外牆都用三明治板即鐵皮從頂樓到一樓整個包覆起來， 等於把水氣及雨水隔絕在外面，也不怕滲水了。曾小姐買 了以後，陸續反應一些問題，當初有跟她姊姊談，我們公 司有允諾保固一年，保固的一年中曾小姐反應的問題，都 由賴主任（即證人賴瑞榕）到現場幫她服務，所有大大小 小的問題因為超過一年保固期了，陸續還有問題產生的時 候，後續才沒有人替曾小姐維修處理。」等語（見本院卷 第74頁背面），且於107年5月22日本院審理時亦到庭詰證 稱：「當初江國福有委託我去現場審視整個建築物的情形 ，江國福有提到外牆、內牆部分有點滲水的情形，請我稍 微注意，我進去觀察一下，我有建議如果有這層疑慮，就 整個從外牆做一個烤漆鐵皮把外牆包覆，而內牆壁癌的部 分我們有塗防壁癌的壁癌膏和油漆。會造成壁癌的原因是 滲水，滲水年久失修以後才會產生壁癌，所以治本的方法 是從外牆直接做包覆工程，這個部分江國福有聽從我們營 造廠的建議，而不惜鉅資做外牆的防護。」等語（見本院 卷第179頁背面），參酌告訴人前開所提出系爭房屋交屋 前之照片32張（見105他6496卷第20-25頁）所示，及依證 人即告訴人曾千玲於107年5月22日本院審理時到庭詰證稱 ：「我有去看過房子兩次...」、「（問：妳有看過房子 ，妳是否有跟江威德反應現況說明書所載與妳看房子的狀 況不符？）沒有，因為我去看時沒有看到滲漏水。（問： 妳去看的房子是已經有重新油漆，內部設施如陽台、窗戶 都有整修過？）對。」等語以觀（見本院卷第176頁至第 176頁背面），足認系爭房屋確有因交付鈞格公司修繕整 理後，於交屋予告訴人之現況並未有滲漏水或壁癌之情況 ，是被告既信賴鈞格公司之修繕整理工程，且依系爭房屋 之外觀情狀亦未見有任何滲漏水或壁癌之情事，則被告於 104年1月26日與受告訴人口頭委任之代理人江威德簽立系 爭房屋之不動產買賣契約書時，在「標的現況說明書」第 14項次之「是否有滲漏水情形？」、「產權持有期間是否 曾因滲漏而進行修繕」等欄位均勾選「否」之情況下，在 「賣方簽名」欄為親自簽名表示確認之行為，尚難遽認被 告係明知系爭房屋之牆壁有滲漏水或壁癌情形，而有以重 新裝修掩飾房屋滲漏水及壁癌瑕疵之行為。再依證人許文 彥於107年5月22日本院審理時到庭詰證稱：「（問：整個 整修工程花費多少？）江國福付了200多萬元。（問：在 整個工程進行中，有發生什麼滲漏水的狀況嗎？或發現有 任何滲漏水的狀況嗎？）我們在整個維修過程也有遇到下 雨，下大雨、下小雨我們都有遇過，我們對於有滲水疑慮 的地方都有做加強的防水防護，所以在我們施工過程及移 交給江國福時，內牆的部分完全沒有漏水的狀況。」等語 以觀（見本院卷第179頁背面），是被告在系爭房屋經鈞 格公司修繕整理後，未曾被鈞格公司告知系爭房屋尚有滲 漏水或壁癌之情形下，則其所辯伊並未具有營造或建築之 專業，伊將系爭房屋委請專業人士予以裝修完畢，裝修前 及裝修期間均有下雨之情形，然鈞格公司並未發現系爭房 屋有漏水及壁癌情事，亦未曾向伊反應過系爭房屋有漏水 問題，且系爭房屋外牆已施作鐵件包板工程阻隔水氣，因 而伊才認定系爭房屋於與告訴人訂約及交屋時並無漏水之 情事等語，尚非無據，實無法以告訴人事後發現系爭房屋 有滲漏水及壁癌之情形，即遽認被告於交屋或訂約前即明 知系爭房屋有滲漏水或壁癌之情形，卻故意於「標的現況 說明書」第14項次之「是否有滲漏水情形？」、「產權持 有期間是否曾因滲漏而進行修繕」等欄位均勾選「否」之 情況下，在「賣方簽名」欄為親自簽名虛偽確認不實事項 ，而有故意隱瞞告訴人之詐欺行為。 （三）又依證人即告訴人曾千玲於107年5月22日本院審理時到庭 詰證稱：「我有去看過房子兩次...」、「（問：妳發現 壁癌、滲水的狀況，是在點交多久後發現的？）大概房子 點交一個月內。（問：發現後是否有透過仲介去找江國福 ？）我沒有透過仲介找江國福，但是仲介有給我賴瑞榕的 聯繫方式，請我直接跟賴瑞榕聯繫。我沒有被告的任何聯 繫方式，我是請仲介聯繫被告，直到協調委員會時，才第 一次跟江國福見到面。」、「（問：剛剛妳有回答檢察官 說妳在點交後，所有的維修、問題的反應都是與賴瑞榕聯 絡嗎？）是。（問：妳跟被告江國福第一次碰面就是在調 解委員會時？）對。」等語以觀（見本院卷第176頁、第1 77頁、第177頁背面至第178頁），足認被告於本件告訴人 購買系爭房屋及嗣後報請維修之過程中，並未與告訴人有 何接觸，而告訴人購買系爭房屋之決定，依一般人之購屋 考量，自係基於謹慎評估本身需求及房屋之狀況，自行衡 量利弊得失後始決定購買之，尚難認被告有何施行詐欺使 告訴人陷於錯誤之情。況證人即告訴人曾千玲於107年5月 22日本院審理時曾詰證稱：「（問：是否有問仲介現況說 明書上這樣勾選，可是妳交屋一個月內就發現漏水、壁癌 的問題，有無問仲介是怎麼回事？）仲介跟我說這是舊房 子，有可能都會有這些問題，他說有問題就找鈞格營造有 限公司賴先生。」等語（見本院卷第177頁背面），暨證 人許文彥於107年5月22日本院審理時亦到庭詰證稱：「（ 問：你們有提供保固服務嗎？）有，我們有跟江國福做一 年的工程保固，我們公司依照慣例，如果是我們整修或興 建的房子，基本上我們都有給予一年以上的保固。」、「 （問：江國福買房子之後請你們去維修嗎？）是。工期大 約半年左右。（問：所以大概是103年底完工？）是。（ 問：你剛剛說你保固一年，所以應該是從103年底到104年 底，但是本案是在104年5月發生，這個保固是怎麼回事？ ）曾千玲每次有問題都會主動找賴瑞榕去現場勘察，每次 產生的瑕疵問題，我們都有替她處理、服務，後來過了保 固時間，曾千玲又陸續反應屋頂有漏水，當時曾千玲跟賴 瑞榕聯絡，賴瑞榕也有去現場看，那次是因為104年4月有 次颱風很大，把鐵皮相接處吹開來，雨水就從鐵皮相接處 灌進來。」等語以觀（見本院卷第179頁背面、第180頁） ，足見被告出售系爭房屋予告訴人後，尚有委由鈞格公司 提供系爭房屋保固一年之維修服務，是被告所辯於本件訂 約時，伊主動介紹承包監督修繕之鈞格公司予簽約人江威 德及告訴人之姐姐認識，並允諾系爭房屋有任何問題得逕 洽鈞格公司處理，伊係認知系爭房屋並無任何漏水問題， 始委由鈞格公司就系爭房屋保固一年，且交屋予告訴人數 月後，始發生漏水及壁癌之情事，經告訴人向鈞格公司反 應，鈞格公司亦有積極為告訴人修補問題，伊亦表明與告 訴人協商補償事宜，伊主觀上並無詐欺取財之犯罪故意等 語，尚堪認為可採。另據證人許文彥於107年5月22日本院 審理時到庭詰證稱：「（問：當時你看到的壁癌、滲水情 形，江國福都知情？）他有交代我進去看，他有沒有進去 看我不知道，但是他有針對這幾個地方的疑慮請我務必要 處理。他說是他自己要住的，要我把房子整修好一點，不 要有後顧之憂。」等語以觀（見本院卷第181頁至第181頁 背面），被告買受系爭房屋時既為自住之需求而有委由鈞 格公司修繕整理系爭房屋，且依鈞格公司於偵查中所提出 被告已支出之裝修費用高達2百餘萬元，而工程項目復包 括系爭房屋外牆施作鐵件包板工程阻隔水氣之費用，則被 告信賴系爭房屋經鈞格公司修繕整理後，應再無滲漏水或 壁癌之情事，亦符常情；再臺灣為海島型氣候，氣候潮濕 ，又系爭房屋屋齡已有30年之久，依經驗法則而言，無法 排除系爭房屋係因長年處於潮濕氣候之狀態下，而有壁癌 之形成。可否以被告於買入系爭房屋時即知悉系爭房屋有 壁癌之現象，即推認系爭房屋於經營造公司修繕整理後， 出賣予告訴人前即隱藏有滲漏水及壁癌之情形，且被告確 係知悉該情形，尚非無疑；復觀諸卷附被告與告訴人間簽 訂之不動產買賣契約書及附表「標的物現況說明書」，被 告亦未保證系爭房屋並無壁癌之瑕疵，縱系爭房屋於交屋 時已有壁癌之情形，然因告訴人亦係經查看系爭房屋之屋 況後同意以現況交屋，則無法單以被告於與告訴人簽定不 動產買賣契約時縱明知系爭房屋有壁癌之情形，而於「標 的物現況說明書」關於「是否有滲漏水情形？」、「產權 持有期間是否曾因滲漏而進行修繕」等欄位均勾選「否」 ，即遽認被告有刻意隱匿之詐欺行為。 （四）末按以刑法上詐欺罪之立法意旨，係以禁止於經濟行為中 使用不當之方法得利為規範目的，而經濟行為亦因其行為 本質及類型，而於交易領域中有其特有之行為特性，法律 原則上固應保障交易之秩序，惟於具體案例中，亦應顧及 交易雙方為交易行為時，是否有具體情事，足認其違背正 當之經濟秩序，而應予以制裁。否則，經濟行為本身原寓 有不同程度之不確定性或交易風險，交易雙方本應自行估 量其主、客觀情事及搜集相關資訊，以作為其判斷之參考 。而本件買賣標的物為房屋，衡諸一般人於購買價值高昂 之不動產時，除注意房屋之本體外，當亦會就房屋所座落 之地理位置、附近之就學、就業環境、交通便利、生活機 能等因素通盤考量，並會仔細詢問現任屋主或仲介及現使 用房屋之人、附近居民等以了解房屋之現況，自行考量交 易內容之正確性、資金風險等等因素，作為是否買受房屋 之判斷依據。換言之，房屋之是否滲漏水、有無壁癌，乃 與屋況良好與否相關，縱使會影響房屋之價格，亦僅係審 酌因素之一；本件被告於出售系爭房屋時，因未曾居住過 系爭房屋，且委請鈞格公司為修繕工程之期間內亦未聽聞 屋況有何滲漏水或壁癌之情事，其雖在訂約時之系爭房屋 「標的現況說明書」第14項次之「是否有滲漏水情形？」 、「產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕」等欄位均勾 選「否」之情況下，在「賣方簽名」欄為親自簽名表示確 認無訛，而其後經告訴人發現系爭房屋有漏水、壁癌等情 事，依現行民事法令關於出賣人債務不履行及物之瑕疵擔 保等相關之規範，已足以令被告依債之本旨負起出賣人之 責任，惟本件依上揭所述，既無積極證據足資證明被告出 售系爭房屋予告訴人時，明知有滲漏水或壁癌而故予隱瞞 ，致使告訴人陷於錯誤而仍以一般價格購買，自難逕以刑 法之詐欺取財罪相繩。 （五）綜上，本案應僅屬民事法律糾葛，核與刑法詐欺取財罪之 構成要件尚有未合。且本院審理期間，被告已於107年1月 30日與告訴人調解成立，有本院107年度中司附民移調字 第9號調解程序筆錄乙份在卷可稽（見本院卷第150-151頁 ）。 五、綜上所陳，公訴意旨所提證據不足以證明被告具有詐欺取財 之不法所有意圖，此外，本院復查無其他積極證據，足以證 明被告涉犯公訴意旨所指詐欺取財犯行，從而檢察官就被告 詐欺取財犯行之舉證，仍有合理懷疑之存在，尚未達於通常 一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度，本院 無從形成被告有罪之確信，既不能證明被告犯罪，依首開 說明，應為被告無罪之諭知。 據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。 本案經檢察官廖梅君提起公訴，檢察官張良旭到庭執行職務。 中 華 民 國 107 年 6 月 26 日 刑事第十三庭 審判長 法 官 李秋娟 法 官 周莉菁 法 官 許月馨 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受判決後10日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿 逕送上級法院」。 告訴人或被害人對於判決如有不服具備理由請求檢察官上訴者， 其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。 書記官 廖明瑜 中 華 民 國 107 年 6 月 26 日