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臺灣臺中地方法院刑事裁定　　　　　　 108年度聲判字第31號 聲　請　人 即　告訴人　逢飛股份有限公司 代　表　人　吳泳鋒 告訴代理人　楊佳勲律師 被　　　告　張義和 　　　　　　黃文賜 　　　　　　黃振業 上聲請人即告訴人因告訴被告侵占等案件，不服臺灣高等檢察署 臺中檢察分署檢察長駁回再議之處分（108年度上聲議字第601號 ），聲請交付審判，本院裁定如下： 主 文 聲請駁回。 理 由 一、聲請意旨略以：㈠臺灣高等檢察署臺中檢察分署駁回再議處 分之實務見解與事實認定有違誤，檢察官於偵查中依所得之 證據，認有合理懷疑存在時，即足以認被告有犯罪嫌疑，而 得以提起公訴，並非如法院於有罪判決，須為毫無懷疑確信 其為真實之程度，始為有罪之認定，是原駁回再議處分所為 法則適用與事實認定，顯有未合。原檢察署認為富良義資產 管理股份有限公司（下稱富良義公司）以聲請人即告訴人逢 飛股份有限公司（下稱聲請人）接到租金催告存證信函後， 並未於7日內給付已遲延2個月之租金，認為租賃契約已終止 ，而將租賃標的物即臺中市○○區○○路○○號地下1層之二 分之一（下稱系爭房屋）賣給被告黃振業，被告黃振業依富 良義公司提出之租賃契約、郵局存證信函、支票及退票理由 單等，亦認為租賃契約已終止，而將系爭房屋買受後，依契 約規定拆除系爭房屋之設備，足見被告3人主觀上均無聲請 人指訴侵占、毀損、無故侵入建築物等罪嫌之犯意云云，顯 然無由。經查原檢察署逕認被告3人主觀均無犯意，然被告 張義和、黃文賜主觀上果真認為富良義公司係合法終止租約 ，大可於101年9月25日發函予聲請人後，即可馬上逕行收回 系爭房屋，何以拖延至106年6月才收回？何以閒置5年？何 以郵局存證信函催告聲請人足足長達5年才收回？其中並無 緣故嗎？更甚者，何以被告張義和、黃文賜於106年6月將系 爭房屋賣予定采有限公司（下稱定采公司）前，竟然均未曾 進到現場？均未看過屋況？顯見原檢察署之認定昧於事實， 且背於論理與經驗法則。又查聲請人收受富良義公司存證信 函後，隨即由聲請人之負責人吳泳鋒擬妥存證信函，函覆說 明因富良義公司出租之桂冠歐洲大樓具有嚴重消防安檢缺失 ，未依租約交付合於租賃標的物，故聲請人在出租人即富良 義公司未改善租賃標的物前，暫不予給付租金，富良義公司 不得以該理由終止租約，當時負責人吳泳鋒擬妥存證信函後 ，交予聲請人之副理劉文莉辦理，俟富良義公司收受聲請人 之存證信函後，被告黃文賜隨即代表富良義公司來電爭執。 是以，被告張義和、黃文賜均明知本件租約存在非常大之爭 議，且深知富良義公司出租之租賃標的物有嚴重消防安檢缺 失，在民事訴訟上難以獲得勝訴判決取回租賃物，故逕以暴 力方式取回租賃物，何以被告3人主觀上並無任何犯意？再 被告張義和、黃文賜為解決租賃爭議將桂冠歐洲大樓B1委由 聲請人尋找金主來承接，聲請人約於102年間仲介優德建設 有限公司陳金生與被告張義和、黃文賜洽談買賣契約；於10 4年間仲介友傳科技工業股份有限公司謝仁壽予被告張義和 、黃文賜洽談桂冠歐洲大樓B1之不動產買賣；於106年間仲 介大華建設股份有限公司葉軍和予被告張義和、黃文賜洽談 桂冠歐洲大樓B1買賣。是以，被告張義和、黃文賜主觀上如 認為富良義公司得合法終止租約收回系爭房屋，何以願意授 權聲請人尋找金主購買系爭房屋，足證被告張義和、黃文賜 主觀上均明知桂冠歐洲大樓B1租賃糾紛尚未解決，亦未依民 事訴訟程序合法取回租賃標的物，逕以暴力、違法手段遂行 本件犯行，主觀上實有侵占、毀損、無故侵入建築物之犯罪 故意，灼然至明。此外，被告黃文賜還辯稱聲請人付了1個 月租金就跑路，聲請人5年多都沒出面處理等語，然聲請人 於地檢署偵查中提出眾多書面證據，並請求傳訊相關證人證 明被告張義和、黃文賜明知系爭房屋之租賃糾紛並未解決， 以及桂冠運動中心內之設備、設施、機器與防火消防設備、 器材均具有一定價值，惟原檢察署竟視而未見，顯然調查尚 未完備。綜上所述，被告3人果真如原檢察署所認主觀上並 無任何犯罪故意，何以系爭房屋在富良義公司發函催告後未 立即收回？且拖延5年之久才以暴力收回，顯見原駁回再議 處分之認定實屬速斷，其認事用法難謂與證據法則及經驗、 論理法則無違。㈡原檢察署認為聲請人係營運期間經臺中市 政府消防局消防安全檢（複）查不合規定，依契約第20條第 1款規定係聲請人之責任，與富良義公司無關。況且聲請人 可以依契約20條第3款規定縮小租賃範圍即無法通過安檢之 部分云云，顯然背於事實。詳言之，聲請人承租後進行變更 與裝修運動中心、增加冰刀場，都已合法通過消防安檢，而 桂冠歐洲主題運動中心試營運期間，臺中市政府消防局檢查 不合格部分，係按照原本富良義的商場使用執照，就是既有 之消防防火設備應該要有，惟現場卻是沒有或已毀損不堪使 用。最嚴重的是跟社區大樓共用部分，例如緊急發電機、消 防受信主機、警報系統，該等消防安檢缺失縱使聲請人租賃 範圍就算縮小到零，仍然無法通過臺中市政府消防局之消防 安檢。更甚者，臺中市政府消防局檢查不合格部分，全部都 是富良義公司所有系爭租賃標的物之房屋基礎消防設施，諸 如：消防栓完全無法噴水、火災自動灑水系統、消防排煙無 效、沒有防煙垂壁、防火區劃少了很多防火電捲門、消防逃 生門（安全門）全部不見了、使用執照上的很多（防火）牆 壁都不見或是移位、未使用防火建材。該等系爭房屋基礎消 防設施，被告張義和、黃文賜明知均應為富良義公司負責改 善，惟原檢察署竟未加以調查，或訊問被告或聲請人之負責 人，逕自認為消防安檢缺失與富良義公司無關，其認事用法 顯然有誤。㈢最高法院99年度台上字第906號民事判決要旨 ：「民法第264條第1項規定，因契約互負債務者，於他方當 事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給 付之義務者，不在此限。本件上訴人移交停車場後，因停車 場之消防設備存有重大缺失，上訴人即負有修繕義務，該修 繕義務既發生於權利金給付期之前，被上訴人自得依據該條 項規定行使同時履行抗辯權，故上訴人亦不得請求逾期罰款 及賠償終止租約之損害，原審為相同認定自屬合法有據。」 查本件並非聲請人故意不給付租金，而係系爭房屋有6大項 消防安檢缺失，且該等消防安檢缺失為聲請人承租前既已存 在，顯見被告張義和、黃文賜明知富良義公司交付之系爭房 屋不符合契約約定效用，故而聲請人在富良義公司未改善系 爭房屋消防安檢缺失前停止給付租金，富良義公司不得以遲 延給付租金2個月而終止租約。㈣又富良義公司催告聲請人 於函到7日內給付已遲延2個月租金與電費、管理費等，並非 是來函終止租約，僅是來函催告給付遲延租金。況且該存證 信函末載明「若台端屆期不於期限內支付上開租金及費用， 本人即將依法終止本件租賃契約，請台端深思」，顯見該存 證信函僅是催告給付遲延租金，並非終止租賃契約之意思表 示。原檢察署逕自採信被告之辯詞，錯誤認定富良義公司已 合法以該存證信函終止租約，其認事用法顯然有誤。再者， 聲請人收受富良義公司催告之存證信函後，即函覆請求富良 義公司改善系爭房屋之基礎消防安檢設施等缺失，說明未給 付租金之緣由。是以，被告張義和、黃文賜均明知富良義公 司無法以遲延給付2個月租金為由合法終止租約，惟原檢察 署均未詳加調查或傳訊相關證人，逕自認定富良義公司得以 依約合法終止，顯然其偵查並未完備。㈤聲請人經營桂冠歐 洲冰刀主題運動中心耗資新臺幣（下同）7000萬元，怎有可 能無緣無故不按時繳交租金，係富良義公司拒絕負擔消防安 檢缺失改善工程費用，聲請人只好自行委託蔡名座建築師事 務所辦理變更使用案，以符合大樓商場經營之使用執照，且 為符合經營大樓商場之消防安全規範，聲請人並委由頂尖室 內裝修工程有限公司進行桂冠歐洲大樓B1裝修改善工程，單 就消防、防火建材等，已高達907萬5763元，又因相關防火 建材之出貨證明單、產品使用證明書、出廠證明書、優特欣 矽酸鈣板出廠耐燃證明、防火建材產品經銷使用證明書、防 火門出廠證明等，均載明工程名稱：富良義資產管理股份有 限公司變更使用案，工程地址：臺中市○○區○○路○○號地 下室壹層。當時之租金每月為29萬元，聲請人單就租賃標的 物消防建材、設施、設備支出高達3000萬元，何以聲請人拒 絕給付29萬元租金，卻單就防火建材就已先行給付高達907 萬5763元？原檢察署未詳加調查，逕自認為被告張義和、黃 文賜主觀上認知富良義公司合法終止租約，其認事用法顯有 違誤。㈥系爭房屋由定采公司設定1億4400萬元最高限額抵 押權予彰化第一信用合作社，顯然系爭房屋價值不斐，何以 被告張義和、黃文賜不敢進入桂冠歐洲冰刀主題運動中心確 認屋況為何？如被告張義和、黃文賜自認為合法，何以不敢 到現場？何以不敢破門進入屋內？原檢察署認為定采公司黃 振業經審核富良義公司提供公證書、退票、存證信函及終止 租約資料，然而，存證信函是101年9月25日寄發，租約期間 尚未到期，且富良義公司之被告張義和、黃文賜不知屋況， 而定采公司即被告黃振業購買前也未曾進入查看屋況即購買 ，單是最高限額抵押權設定金額即高達1億4400萬元，被告 張義和、黃文賜、黃振業所述之不動產買賣過程，均背於現 實情況，不符經驗與論理法則，原檢察署竟認被告3人主觀 上並無侵占、毀損、無故侵入建築物等犯意，其認事用法顯 屬有誤。㈦此外，被告黃振業既已有富良義公司提供之相關 資料，且系爭房屋內又有臺中市體育會滑冰委員會、臺灣省 滑冰協會之財產，更有滑冰場大型冷凍主機、鍋爐等高價值 之物，何以定采公司、被告黃振業事前均未向聲請人、滑冰 委員會、滑冰協會進行查證？更甚者，聲請人與富良義公司 發生租賃爭議後，桂冠歐洲冰刀主題運動中心內相關軟硬體 設施、設備均維持原貌，且富良義公司更擔心系爭房屋售價 受影響，禁止聲請人將主題運動中心設施、設備搬遷或移走 ，是以系爭房屋內滑冰場、游泳池、SPA池及滑冰委員會、 滑冰協會各項辦公室財產設備，依經驗與論理法則而言，系 爭租約之租期尚未屆滿，存證信函、跳票之支票均是好幾年 前之事，定采公司在向富良義公司購買如此高價之不動產， 事前均無研議，且未查證，更荒唐之事為被告張義和、黃文 賜、黃振業均不知系爭房屋之屋況，亦未查看屋內情狀，不 知屋內情形，即高價進行系爭房屋買賣，顯非原檢察署所認 被告3人主觀上並無任何犯罪故意。㈧總而言之，聲請人耗 資約7000萬元於桂冠歐洲大樓B1成立桂冠歐洲冰刀主題運動 中心，營運期間經臺中市政府消防局消防安檢缺失，而聲請 人為符合經營大樓商場之消防法規，取得合法使用執照，就 防火建材、隔間等已耗資約907萬元，並委請蔡建築師辦理 ，何以區區29萬元租金會遲延不付？實則為被告張義和、黃 文賜等違約在先，將違章建築即系爭房屋出租予聲請人，亦 即聲請人承租前，系爭房屋基礎消防設施、設備之缺失既已 存在，富良義公司本應負責改善，並非原檢察署一言所謂與 富良義公司無關。況系爭房屋消防缺失果真與富良義公司無 關，富良義公司大可早在101年10月即可收回租賃標的物， 何以遲於5年後才於106年7月將租賃標的物取回出售予定采 公司？更甚者，富良義公司出賣系爭房屋前不知屋況為何？ 不知屋內情形為何？亦不知有何設備在內？簡言之，被告3 人明知並未合法終止租約，未合法取回租賃標的物，而以暴 力、違法手段遂行本件犯行，其等犯行事證明確，為此狀請 裁定准予交付審判等語。 二、按告訴人不服上級法院檢察署檢察長或檢察總長認再議為無 理由而駁回之處分者，得於接受處分書後十日內委任律師提 出理由狀，向該管第一審法院聲請交付審判。法院認交付審 判之聲請不合法或無理由者，應駁回之，刑事訴訟法第258 條之1第1項、第258條之3第2項前段分別定有明文。 三、本件聲請人以被告張義和為富良義公司負責人，被告黃文賜 為其特別助理，被告黃振業為定采公司負責人，聲請人於99 年11月10日向富良義公司承租臺中市○○區○○路○○號地下 1層之二分之一，經營桂冠歐洲冰刀主題運動中心，嗣於106 年6月30日富良義公司將該建物之地下1、2層出售予定采公 司，被告黃振業、張義和、黃文賜竟基於毀損、侵入建築物 、侵占之犯意聯絡，由定采公司於106年10月16日，委託不 知情之駿通砂石有限公司拆除現場，而於106年11月侵入現 場，侵佔、毀損冰刀場、游泳池、冷凍主機、冰箱、管路、 過濾及鍋爐設備、壓縮機、臺中市北區體育會辦公桌椅、話 機、傳真機、飲水機等辦公設備，因認被告張義和、黃文賜 、黃振業涉有刑法第306條第1項之侵入建築物、第335條第1 項之侵占、第353條、第354條之毀棄損壞等罪嫌，向臺灣臺 中地方檢察署提出告訴，經該署檢察官於108年1月8日，以 被告張義和、黃文賜、黃振業犯罪嫌疑不足為不起訴處分（ 107年度偵字第28415號），聲請人不服聲請再議，復經臺灣 高等檢察署臺中檢察分署檢察長於108年3月25日，以再議之 聲請為無理由而駁回聲請人之再議（108年上聲議字第601號 ）等情，業據本院調閱臺灣臺中地方檢察署107年度偵字第0 0000號（含107年度他字第1450號、107年度發查字第210號 ）及臺灣高等檢察署臺中檢察分署107年度上聲議字第601號 侵占等案卷查證無訛。 四、聲請人雖以前揭事由聲請交付審判。惟按刑法總則於其他法 令有刑罰之規定者，除該法令有特別規定外，亦適用之，刑 法第11條定有明文；而同法第12條亦明定「行為非出於故意 或過失者不罰。過失行為之處罰，以有特別規定者為限。」 ；又犯罪之成立，除應具備各罪之特別要件外，尤須具有故 意或過失之一般要件（參照最高法院27年非字第15號判例要 旨）。經查：㈠被告張義和為富良義公司負責人，被告黃文 賜為其特別助理，被告黃振業為定采公司負責人，聲請人於 99年11月10日向富良義公司承租系爭房屋，約定租賃期間自 100年5月1日起至108年4月31日（4月無31日，應係30日之誤 載，下同）止，共計8年，簽約日起至100年4月31日止，為 裝修期間免收租金，租金以100年5月1日為起算日，第1年為 聲請人試賣期間，其租金免收，第2年減收租金每坪200元， 每月共29萬元，第3年減收租金每坪150元，每月共36萬2500 元，第4年減收租金每坪100年，每月共43萬5000元，第5年 減收租金每坪50元，每月共50萬7500元，第6至8年無減免租 金，每月共58萬元；租賃期間如因聲請人所為變更設備、裝 潢所致，有申報公共安全檢查或應政府之檢查或要求設備檢 修更新或因安全檢查致所有權人遭受罰款等事項者，其費用 及罰款由聲請人負擔，但租賃標的交付聲請人時即有該約定 情形時，其費用及罰款由富良義公司負擔；租賃契約終止時 ，聲請人應於1個月內將房屋標的騰空返還富良義公司，如 有遺留任何地上物，富良義公司得依廢棄物處理；聲請人於 租賃期滿後不交還房屋，或不依約給付租金，或違約而不履 行違約金給付者，應逕受強制執行。聲請人所開立之票據如 有任1期未兌現，視同違約，如積欠兩期以上，富良義公司 得逕行終止租約收回房屋，租賃契約並經公證。且富良義公 司係於106年6月30日將包含系爭房屋之該建物地下1、2層出 售予定采公司等情，為聲請人及被告張義和、黃文賜、黃振 業所不否認，復有聲請人與富良義公司簽訂之房屋租賃契約 書、公證書影本及富良義公司與定采公司簽訂之不動產買賣 契約書影本附卷可稽，此部分堪認為真實。㈡依聲請人之代 表人吳泳鋒於107年6月28日檢察官偵訊時所自承「（問：有 收到101年9月25日存證信函？）有」「（問：101年8月開始 跳票？）是。」「（問：到101年9月存證信函時已經累計二 個月租金沒有付？）是。」「（問：101年9、10、11、12月 的租金支票都跳票？）是。」「（累計超過幾個月的租金沒 有付？）消防檢查沒有過，我從101年年底之後就沒有付租 金，超過二個月的租金沒有付。」等語，可知聲請人接到富 良義公司於101年9月25日寄發之郵局存證信函時，已累計積 欠2期租金，依雙方簽訂之上開房屋租賃契約書約定，富良 義公司得逕行終止租約收回房屋。㈢富良義公司寄發予聲請 人之郵局存證信函，載有「然台端給付本公司101年8月之租 金支票發生跳票而未支付租金迄今已有兩期月租金未為給付 ，且台端亦未繳納電費、大樓管理費等。按民法第四百四十 條第一項明文規定：承租人租金支付有遲延者，出租人得定 相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支 付，出租人得終止租約。是以本公司爰依上揭法律規定，發 函催告台端，希台端於函到七日內給付已遲延之二個月租金 ，及電費、管理費等，若台端屆期不於期限內支付上開租金 及費用，本人即將依法終止本件租賃契約，請台端深思，希 勿自誤。」等語，此有該郵局存證信函影本及聲請人所簽發 之支票（發票日期為101年9月1日、10月1月、11月1日、12 月1日）、退票理由單（退票理由均為存款不足及拒絕往來 戶）影本在卷足憑。而上開房屋租賃契約書復約明聲請人如 積欠兩期租金以上，富良義公司得逕行終止租約收回房屋； 租賃契約終止時，聲請人應於1個月內將房屋標的騰空返還 富良義公司，如有遺留任何地上物，富良義公司得依廢棄物 處理。則聲請人收到該存證信函既未予爭執，復無再支付任 何租金，富良義公司認雙方就系爭房屋之租賃契約業已終止 ，自無不合。又系爭房屋為富良義公司所有，富良義公司於 106年6月30日將包含系爭房屋之該建物地下1、2層出售予定 采公司，為正當權利之行使，定采公司根據富良義公司提出 之上開房屋租賃契約書、郵局存證信函、支票及退票理由單 ，認為系爭房屋租賃契約已終止，於買受系爭房屋後，依買 賣契約書約定拆除系爭房屋之設備，均難認被告張義和、黃 文賜、黃振業在主觀上有何聲請人所指侵占、毀損、無故侵 入建築物之犯意。至於富良義公司曾出具出售意願書，表示 願出售含系爭房屋之該建物地下1、2層，並於終止租約多年 後，始將系爭房屋出售予定采公司，皆屬一般商業行為，與 買賣成立前被告張義和、黃文賜、黃振業有無親自檢視標的 物現況，均與被告是否成立聲請人所指相關犯行不具直接關 連性。㈣況依聲請人向臺灣臺中地方檢察署提出之告訴內容 及所附房屋租賃契約書、營業及設備照片、臺中市政府消防 局安全檢（複）查不合規定限期改善通知單、系爭房屋第二 類謄本顯示，系爭房屋主要用途為商場，聲請人係作為經營 桂冠歐洲冰刀主題運動中心使用，二者之消防安檢規定是否 相同，已非無疑。且系爭房屋租約記載自簽約日起至100年4 月31日止，為裝修期間免收租金，第1年為試賣期間免收租 金，聲請人承租後已進行裝修，並增設冰刀場、SPA游泳池 、大型冰刀場冷凍主機與管路、游泳池過濾與鍋爐設備、辦 公設備等，且曾試營運。聲請人承租系爭房屋原即欲經營冰 刀主題運動中心，投資金額龐大，依一般經驗法則判斷，其 焉有可能未於簽約前就各項應有之消防設施逐一檢驗；而臺 中市政府消防局消防安全檢查日期為101年1月11日，此時聲 請人已試營運多時，其中不合規定限期改善部分包括「室內 消防栓設備：加壓幫浦故障、自動撒水設備：加壓幫浦故障 、撒水頭防護面積不足（部分）、滅火器：居室任一點至滅 火器步行距離超過20公尺、警報設備：未設火警自動警報設 備、未設緊急廣播設備、排煙設備：未設排煙設備、緊急照 明設備：緊急照明燈部份未設置。」難以認定為系爭房屋作 為商場之應有之消防設備，或聲請人經營桂冠歐洲冰刀主題 運動中心應自行增列，或為聲請人變更設備、裝潢所致，此 部分未見聲請人提出任何事證佐參，自不足以作為不利被告 張義和、黃文賜、黃振業之認定。㈤綜上所述，本件聲請人 向富良義公司承租系爭房屋經營桂冠歐洲冰刀主題運動中心 ，既未依約支付租金，富良義公司通知聲請人限期支付，聲 請人復未支付，其所指消防安全檢查缺失，亦無證據足認係 可歸責於富良義公司，則富良義公司依房屋租賃契約收回系 爭房屋出售予定采公司，定采公司依不動產買賣契約拆除系 爭房屋之設備，被告張義和、黃文賜、黃振業在主觀上均不 能認有聲請人所指侵占、毀損、無故侵入建築物之犯意，而 令負各該罪責。臺灣臺中地方檢察署檢察官以被告犯罪嫌疑 不足為不起訴處分，及臺灣高等檢察署臺中檢察分署檢察長 以再議無理由而駁回聲請人再議之聲請，處分書已詳列不起 訴處分及駁回再議聲請之理由，所列理由又無違背經驗法則 、論理法則及其他證據法則情事，聲請人聲請交付審判，為 無理由，應予駁回。 五、依刑事訴訟法第258條之3第2項，裁定如主文。 中 華 民 國 108 年 6 月 28 日 刑事第二庭 審判長法 官 高文崇 法 官 郭振杰 法 官 鍾堯航 以上正本證明與原本無異。 不得抗告。 書記官 王志伃 中 華 民 國 108 年 6 月 28 日