臺灣臺中地方法院刑事判決 八十九年度自字第三八五號
自 訴 人 丙○○
自訴
代理人 吳文虎
被 告 乙○○○
甲○○
共 同
選任辯護人 李慶松
右列被告因竊佔等案件，經自訴人提起自訴，本院判決如左：
主 文
乙○○○、甲○○均無罪。
理 由
一、自訴意旨
略以：被告乙○○○、甲○○係母女，民國（下同）八十八年三月六日
被告甲○○經由本院民事執行處拍賣取得門牌號碼台中市○區○○里○鄰○○街
○巷○號七樓及其坐落土地（土地坐落台中市○區○○○段第二五二之一二三、
一二四號土地，建物編號第七三八四號）之產權後，在透過拍賣公告上之記載及
點交程序過程，清楚知悉其所受讓之房屋產權範圍並未包含由自訴人丙○○徵得
全體住戶同意，利用頂樓平台出資加建，並得利用公共樓梯獨立出入，而不與七
樓室內相通，由外觀上即可輕易辨視係獨立建物之第八樓房舍乙戶，
詎被告甲○
○、乙○○○二人竟基於
犯意聯絡，乘自訴人暫不居住該樓房舍之際，破壞自訴
人所設置之門鎖，侵入室內，強佔使用，並僱工裝潢，
嗣經自訴人之夫蔡佩志發
現，加以制止，並嚴正告知該八樓房屋
乃自訴人所有，其等已非法竊佔他人不動
產，詎被告二人仍不為所動，強佔使用自訴人之
上揭房屋，拒不搬離，因認被告
二人涉犯刑法第三百二十條第二項之竊佔、第三百五十四條毀損、第三百零六條
之侵入住宅罪嫌等語。
二、
按犯罪事實應依
證據認定之，無證據不得
推定其犯罪事實，又不能證明被告犯罪
者，應
諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別
定有明文。又刑事訴訟法上所謂認定犯罪事實之證據，係指足以認定被告確有犯
罪行為之
積極證據而言，該項證據自須
適合於被告犯罪事實之認定，始得採為斷
罪資料；如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法
，以為裁判之基礎；再
告訴人之告訴，係以使被告受刑事追訴為目的，是其陳述
是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認，最高法院二十九年上字第三一０
五號、四十年台上字第八十六號、五十二年臺上字第一三００號分別著有
判例可
資參照。又刑法第三百二十條第二項規定之
竊佔罪，除有竊佔他人不動產之行為
外，尚須行為人係基於
意圖為自己或第三人之不法利益者，
始足當之。
三、本件自訴人認被告二人涉犯竊佔、毀損、侵入住宅罪嫌，係以坐落台中市○區○
○里○鄰○○街○巷○號八樓之建物，係自訴人於七十六年間，經該大樓一至六
樓住戶同意所增建（自訴人原住該樓第七樓層），及被告乙○○○現仍使用八樓
建物，拒不搬出為其論據。
訊據被告甲○○固坦承以其名義向法院標得上揭建物
及土地之事實，被告乙○○○坦承以其女甲○○名義標得上揭建物及土地，現伊
住在八樓自訴人增建之建物內之事實不諱。惟被告二人均堅決否認有何竊佔、毀
損等
犯行。被告甲○○辯稱：上揭房屋七樓，伊母親以伊名義標得，但伊並未在
該處居住，且亦未在自訴人所增建之八樓居住等語；被告乙○○○辯稱：伊於八
十八年間有意購買房屋，透過朋友張玲之介紹，看中系爭房屋，且張玲告知依一
般社會習慣，頂樓屋頂平台加蓋建物，均由頂樓住戶使用，故屋頂平台加蓋建物
部分，伊亦可一併使用，伊遂在八十八年三月間，以高於拍賣底價新台幣五十七
萬元之二百九十三萬一千元標得該建物、土地，且於建物點交後，亦未發現自訴
人住於八樓之增建建物內，而頂樓增建部分，依一般習俗，皆屬頂樓住戶使用，
伊才將東西物品搬上八樓增建部分，伊在主觀上並無何竊佔之犯意，且伊係在頂
樓加蓋之建物居住一段時日後，自訴人始出面主張渠為該加蓋建物所有權人，自
訴人未經伊之同意，擅將頂樓加蓋建物之門鎖更換，但伊之物品多置放於前開加
蓋建物內，為維護其權利，遂向管區警局備案後，將門鎖換回等語。經查：
⑴、本件被告乙○○○於八十八年間有意購買房屋時，確實經友人張鈴告知其可標購
法拍屋較為便宜，張玲並向被告乙○○○稱：頂樓屋頂平台加蓋建物，一般均由
頂樓住戶使用，坐落台中市○○街○巷○號七樓之建物，其上屋頂平台有加蓋建
物，將來亦可一併使，被告乙○○○乃以被告甲○○之名義，以高於拍賣底價（
二百三十六萬元）五十七萬餘元之二百九十三萬一千元標得前開建物，且自訴人
並未於上揭建物頂樓居住，拍賣點交時，亦無人居住、整理
等情，
業據證人張玲
到庭證述屬實，並經本院調閱八十七年度執字第六一五四號執行卷宗核閱
無訛。
而頂樓增建部分，一般而言，係屬違章建物，水電供應，皆依賴頂樓住戶之供應
，使能利用，故皆經大樓住戶同意，而由頂樓住戶使用。本件依自訴人
自承及被
告乙○○○供述，七樓頂層增建部分之水電，亦由被告住處之七樓往上接通、使
用，僅另設電力分錶，以供區別而已。上揭頂樓增建部分之水電供應，既由被告
住戶提供，而依一般常情，頂樓增建部分，大都由頂樓住戶使用。由此可見，被
告乙○○○辯稱伊購買頂樓時，即認為其有頂樓加蓋建物之使用權，即
堪採信。
⑵、再者，依公寓大廈管理條例第四條第二項規定：專有部分不得與其所屬建築物共
用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔
；而區分所有建物之共同使用部分，性質上係屬共有，共有人將各相關區分所有
專有部分之建物所有權移轉時，依土地登記規則第七十二條第二款規定，其共同
使用部分之所有權亦隨之移轉。各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其
共有部分之經濟目的加以使用，或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一
，不得與所有權分離而單獨為買賣之標的，最高法院亦著有八十一年台上字第二
九六二號判例可資參照。依此以言，本件自訴人於七十六年間，居住在該大樓七
樓之時，固經大樓一至六樓住戶同意，得由自訴人使用七樓屋頂平臺，惟依自訴
人提出之大樓住戶同意書，係僅載明七樓之頂樓屋頂部分，得由七樓住戶（當時
為自訴人）自費合法加建使用，而自訴人既於七十七年六月間，已將該大樓區分
所有專有部分即台中市○○街○巷○號七樓建物及土地，轉讓與案外人吳宜立，
依照上揭法條、判例意旨說明，自訴人得否單獨保留頂樓共同使用部分之使用權
，於
法律判斷上，已不無爭議。上揭頂樓增建部分，其使用權既有如上爭議，被
告乙○○○主觀上認該頂樓增建部分之使用權，已因伊承買頂樓建物而繼受前手
取得其使用權，自非無憑。
四、
綜上所述，被告乙○○○既認前述頂樓加蓋建物，應屬頂樓住戶使用之部分，乃
以被告甲○○之名義，標得系爭建物，並於點交後，將其物品搬入頂樓增建部分
，其主觀意思，既認頂樓增建部分，伊可使用，始將物品搬入頂樓，實難認其有
何竊佔、毀損、侵入住宅之犯罪
故意。而被告甲○○僅為上揭頂樓建物之拍定人
，未居住該處，為自訴人所不爭，自亦無何竊佔、毀損或侵入住宅犯行可言。因
此，被告甲○○、乙○○○二人所辯，尚堪採信。本件頂樓增建使用權之爭執，
應屬民事問題，要難以此即認被告甲○○、乙○○○二人有竊佔、毀損、侵入住
宅犯行。此外，復查無其他事證足認被告二人有何自訴人所指上述犯行，依照
首
揭說明，自應為被告二人
無罪判決之
諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百四十三條、三百零一條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 九 日
臺灣臺中地方法院刑事第六庭
法 官 黃 峻 隆
右
正本證明與
原本無異。
如不服本判決，應於判決
送達後十日內向本院提出
上訴狀，上訴於臺灣高等法院臺中
分院( 須附
繕本 )。
書記官
中 華 民 國 八十九 年 十 月 十一 日