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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 100年度簡上字第17號 上　訴　人　三山企業股份有限公司 法定代理人　吳澄郊 訴訟代理人　楊俊彥律師 複代理人　　賴怡君 被上訴人　　國介企業有限公司 法定代理人　江珈瑜 被上訴人　　禾康消防股份有限公司 法定代理人　陳淞屏 前列二人共同 訴訟代理人　邱華南律師 複代理人　　林坤賢律師 上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國99年11月19日 本院臺中簡易庭98年度中簡字第120號第一審判決提起上訴，本 院於101年7月6日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、上訴人主張： 一、上訴人於原審起訴主張： ㈠緣原告將其所有坐落台中市○○區○○路○○○○○號房(含19 號，以下併稱系爭房屋)，出租予被上訴人等二家公司，租 賃期間自民國93年6月15日起至103年6月14日止，每月租金 各新臺幣(下同)伍萬元，供被上訴人等作為營業及住家使用 。惟此份契約之內容，雙方嗣後歷經數次修改及補充，最後 一次於97年7月31日最終修訂完成換約，此有雙方簽署之房 屋租賃契約書可憑。 ㈡按雙方租賃契約第4條第5點約定：「房屋有改裝施設之必要 ，乙方(被上訴人，以下同)取得甲方(上訴人，以下同) 之 同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋 時應負回復原狀。」，及第6條第1項約定：「乙方違反約定 方法使用房屋，或拖欠租金達兩期以上，經甲方催告限期繳 納而仍不支付時，甲方得終止租約。甲方不得拒絕，甲方所 收之租金按終止時之使用情形比例返還乙方。反之甲方亦同 。」被告等承租系爭房屋後，未依約使用房屋，容有下列重 大違約事由： ⒈被告於承租房屋後在未徵得原告之同意下，即將系爭房屋 之圍牆、大門等部份拆除，增高圍牆，加設屋頂雨遮，違 反雙方約定。 ⒉另被告在未徵得原告之同意下，將建築物北側屋頂，重新 全部翻修，以烤漆板更換原有石棉瓦之材質，改變建築物 之結構及外觀。 ⒊被告以上嚴重違約情形，經台中市政府人員現場會勘後， 認定為87年10月1日以後興建完成之部分乃屬違章建築， 依法不得補辦建照，應執行拆除，並由拆除大隊排定時程 執行，此有台中市政府會勘紀錄及違建拆除通知單可憑。 被告之前述違約情形勢必造成原告無可回復之重大損害。 ㈢次按契約第6條第2項約定：「乙方得隨時遷離並終止租約， 但應於二個月前通知甲方，甲方不得拒絕，甲方所收租金( 含支票)按終止時之使用情形比例返還乙方。反之甲方亦同 。」。換言之，本件租賃契約雙方均有隨時終止之權利，惟 須於二個月前通知，並按比例收取或退還租金。茲因上訴人 非系爭房屋所座落土地之所有人，乃係上訴人向第三人借用 之土地，故有上述第6條第2項之約定。 ㈣復按契約第6條第3項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不 交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付房 屋租壹倍計算之違約金。」，上訴人基於被上訴人前述之違 約情事及因土地所有人亡故，其繼承人欲收回土地另行運用 之故，乃於97年8月22日以台中民權路郵局第2865 號存證信 函，向被告等二家公司表示終止雙方之租賃契約，請求被上 訴人遷讓並返還房屋。惟被上訴人仍以種種理由拒絕遷讓， 上訴人再次於97年10月30日以存證信函促其搬離，惟至今被 上訴人仍置之不理，占有使用系爭房屋營業，且時至今日仍 未見被上訴人搬離，顯已無搬遷之意願。 ㈤末按契約第7條第3項約定：「雙方如覓有保證人，與被保證 人負連帶保證責任。」，被上訴人二家公司互為連帶保證人 。此有雙方簽定之房屋租賃契約書為憑。併此敘明之。 ㈥綜上所述，按雙方租賃契約第6條第1、2、3項之約定，被上 訴人等2家公司違反約定方法使用房屋時，上訴人得終止租 約或於2個月前通知被上訴人隨時終止租約；若終止後被上 訴人不交還房屋，自終止之翌日起計罰房租壹倍之違約金， 又被上訴人互為租賃契約之連帶保證人，對他方之應負民事 責任負連帶賠償之責。被上訴人自97年8月22日受上訴人通 知請求遷讓房屋，該存證信函於同年月25日送達於被上訴人 並於原審再次為終止之意思表示追加請求被上訴人自97年8 月25日起至清償日止，連帶給負上訴人租金壹倍之違約金即 20萬元。 ㈦並按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有 生產力者，應保持其生產狀態，返還出租人」。為民法第 455條所明定。上訴人已依雙方租賃契約通知被上訴人，為 此依終止後返還租賃物之法律關係，請求被告搬遷返還系爭 房屋。 二、上訴人於本院補充陳述稱： ㈠按民事訴訟法第277條，舉證責任之分配，當事人就有利於 己之事實，負舉證之責任，原審判決略謂兩造既於93年間就 改裝圍牆、大門等另行協議，並簽署租賃補充協議書，上訴 人自無可事後再主張被上訴人等有違約之情事云云。惟依上 訴人所述，被上訴人實際改裝興建之違建內容、面積，早已 遠逾兩造協議之範圍。是原審未遑詳查，逕以兩造簽署補充 協議書為由，認被上訴人並無違約情事，恐屬率斷。被上訴 人等，亦未將該協議書附件一併提出，用以確認兩造當時協 議拆除改裝之圍牆、大門等部份之位置及數量，應未盡其舉 證之責任。 ㈡次查臺中市政府98年5月7日府都管字第0980105776號函，縱 認被上訴人就系爭房屋有圍牆、大門部分拆除、增高圍牆、 加設屋頂雨遮，北側屋頂翻修部分符合前開補充協議，惟就 西側另有新建廁所等違建部分，應已逾該補充協議可拆除改 裝之範圍。被上訴人未經上訴人之同意，顯有違反依約定依 法使用房屋之違約情事。 ㈢上訴人僅主張被上訴人有未依約定使用的部分來終止租約， 其餘部分不再主張。 貳、被上訴人則以： 一、被上訴人於原審抗辯： ㈠上訴人不得以租金未付，主張終止租賃契約，縱上訴人確有 以存證信函為終止租約之表示，惟兩造於97年7月31日所簽 定之契約第6條第2項不生效力，故上訴人依前開條款所為之 意思表示應不生任何效力外；被上訴人於訴訟繫屬中，仍依 租賃契約欲給付租金，並於98年10月22日以台中西屯郵局第 790號存證信函向上訴人詢問如何支付，惟上訴人收訖該存 證信函後並未置理，故非被上訴人未為給付租金，而係上訴 人拒不收訖。 ㈡就違反租約第6條第1項之部分，就上訴人之陳述，被上訴人 抗辯上訴人之主張並非有據。 ⒈按被上訴等人約於93年6月起承租系爭房屋，租約至103 年6月14日止，共計十年。被告確有拆除大門、圍牆，增 高圍牆，加設屋頂等情事，然當時被告等人業已取得出租 人即上訴人之同意，雙方為此並於93年9月17日訂定有租 賃補充協議書。故應可為證上訴人非不知情，且被上訴人 應無違約之情事。 ⒉次按被上訴人就建築物北側屋頂，以烤漆板更換原有石棉 瓦之情事，此亦為被上訴人於上開拆除圍牆、大門等部份 時同時施作，當時上訴人亦同樣於93年9月間即發現且知 悉並無意見。蓋此部分乃承租前上訴人早已施作之增設， 故於前開協議書中，不列入租期屆滿回復點交之範圍。且 石棉瓦具毒性，為不適當之建材，被上訴人等以價格更高 之烤漆板替代，於結構上及外觀上皆為提升，故上訴人主 張此項增設為損及建築物之結構及外觀為違約之情事，應 無理由。 二、被上訴人於本院補充陳述稱： ㈠就上訴人對於系爭房屋之圍牆、大門等部份拆除，增高圍牆 ，加設屋頂雨遮，及系爭房屋北側屋頂部分之爭議，除依上 述於原審之答辯外，被上訴人於上訴補陳，系爭房屋有漏水 之狀況，被上訴人等經上訴人同意後，始進行該北側屋頂之 翻修補強工程，可證上訴人非不知情且其同意之。縱上訴人 未同意漏水之補強工程，依民法第423條，被上訴人等本就 系爭租賃物有保存行為之必要，是以就此補強之部分，應無 違約之情事。且上訴人於97年8月22日台中民權路郵局第 2865號存證信函僅係就97年7月31日之租約第6條第2項為意 思表示，惟其就此違反該租賃契約第6條第1項之部分，並無 向被上訴人為終止系爭租約之表示，據此上訴人謂已為終止 之意思表示，即顯與事實不符。 ㈡按民法第148條第2項之規定，及參最高法院66年度台上字第 2261號判決、最高法院68年度台上字第1838號判決要旨，本 件上訴人於93年9月間既已知悉被上訴人將系爭房屋之圍牆 、大門等部份拆除，增高圍牆，加設屋頂雨遮及建築物北側 屋頂，重新全部翻修以烤漆板更換原有石綿瓦之材質等情事 ，遲至98年間於訴訟中始主張被上訴人違反系爭租約之約定 ，且上訴人知悉前揭裝潢之情事後，並未向被上訴人表示業 已違反租約，致使被上訴人相信上訴人就前揭裝潢並無違反 系爭租約第4條之約定；上訴人應已違反誠實及信用原則， 不得主張終止系爭租約，上訴人所述聲明應無理由。 叁、爭執與不爭執事項： 一、兩造不爭執之事項： ㈠上訴人將其所有座落台中市○○區○○路○○○○○號房屋(含19 號)，出租予被告等二家公司，租賃期間自93年6月15日起至 103年6月14日止，每月租金5萬元，供被告等作為營業及住 家使用。惟此份契約之內容，雙方嗣後歷經數次修改及補充 ，最後一次於97年7月31日最終修訂完成換約，此有上訴人 提出之雙方簽署之房屋租賃契約書可憑，並為被上訴人所不 爭執，堪信上訴人之上開主張為真實。 ㈡被上訴人對系爭房屋確有將系爭房屋圍牆、大門部分拆除， 增高圍牆，加設屋頂雨遮、建物北側屋頂已烤漆板更換原有 石棉屋瓦之情事，為兩造所不爭執之事項。 二、兩造爭執之事項： 被上訴人是否有違反雙方租賃契約第4條第5點之約定，違反 約定方法使用房屋？上訴人得否據此主張終止租約，請求遷 讓房屋？ 肆、法院的判斷： 一、本件依兩造歷經數次修改及補充，最後一次於97年7月31日 最終修訂完成換約，而依雙方簽署之房屋租賃契按契約第六 條（違約處罰）第二項規定固為；「乙方（被上訴人）得隨 時遷離並終止租約，但應於二個月前通知甲方（上訴人）， 甲方不得拒絕，甲方（上訴人）所收租金（含支票）按終止 時之使用情形比例返還乙方（被上訴人）。反之甲方（上訴 人）亦同。」。此有上訴人提出之97年7月31日房屋租賃契 約書在卷可憑，惟查上訴人以此修換契約上開約定為終止契 約為理由，提起本訴，請求被上訴人等遷讓房屋，但被上訴 人認上開修換契約此部分之約定有不合，而另行訴請確認租 賃權存在之訴，並經本院以98年度簡上字第210號民事判決 以：本件上訴人得否取得隨時預告終止租賃契約之權利，被 上訴人未有任何意思表示合致，前述97年7月31日租賃契約 書面增列之第6條第2款不生效力，被上訴人不受該條款之拘 束，上訴人自不得援引該條款之約定，向被上訴人催告終止 租賃契約，今上訴人援引該未生效之條款，向被上訴人主張 其有提前預告終止租賃契約之權利，系爭租賃契約於其催告 期滿後終止失效不復存在，實無理由。是兩造就系爭房屋之 租賃關係，尚未屆期仍屬有效存在，並未因原上訴人為預告 終止行為而失其效力等由，判決確認兩造間就系爭房屋之租 賃關係存在，並已確定，此亦有被上訴人提出之98年度簡上 字第210號判決書在卷可稽，該判決既經判決確定，即生有 既判力，此部分本院自不得另行審酌為與原確定判決意旨相 反之裁判。從而，上訴人此部分之終止兩造之系爭租賃契約 ，請求被上訴人等遷讓房屋，即為無理由；次按承租人租金 支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金 ，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃 物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，得依前項 之規定，終止租約，民法第440條第1、2項分別定有明文。 本件上訴人於原審以被上訴人等拖欠租金達兩期以上，經上 訴人催告而未為給付之事實，被上訴人固不否認其等有欠租 金之事實，但被上訴人抗辯稱：在系爭租賃關係存在未判決 前，被上訴人仍需給付租金，為此，被上訴人等二人就98年 度之12個月租金共計120萬元，曾於98年10月22日以台中西 屯郵局第790號存證信函向上訴人詢問如何支付，而上訴人 收訖存證信函後並未置理。是以，就系爭租金並非被上訴人 等不為支付，而係上訴人拒不收訖。而依上訴人99年9月17 日追加起狀所附之97年8月22日、97年10月30日之存證催告 函，則僅係上訴人對被上訴人主張依兩造租賃契約第6條第2 點之隨時終止租約之約定為通知催告，並無提及積欠租金及 催請被上訴人繳付之詞意。依首開說明，上訴人亦不得以租 金未付，主張終止系爭租約。又上訴人上訴後，於本院準備 程序中亦陳明僅主張被上訴人未依約定使用系爭房屋來終止 系爭租約，其餘不再主張等語明確，是本院僅審酌被上訴人 是否有未依約定使用系爭房屋，判斷上訴人終止系爭租約， 請求被上訴人遷讓系爭房屋有無理由，合先敘明。 二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條定有明文。本件上訴人主張被上訴人有 未徵得上訴人之同意下，即將系爭房屋之圍牆、大門等部分 拆除，增高圍牆，加設屋頂雨遮及將建築物北側屋頂，重新 全部翻修，以烤漆板更換原有石棉瓦之材質，改變建築物之 結構及外觀，違反雙方約定等語。被上訴人固對於其有將系 爭房屋之圍牆、大門等部分拆除，增高圍牆，加設屋頂雨遮 及將建築物北側屋頂，重新全部翻修，以烤漆板更換原有石 棉瓦之材質之事實不爭執，辯以該些整修都是經過上訴人同 意為之，未違反雙方約定等語置辯，並提出租賃補充協議書 為證。經查： ㈠查兩造於93年6月15日間簽訂系爭租賃契約後，被上訴人即 進行裝潢房屋因被上訴人於裝潢房屋時拆除改裝圍牆、大門 等，而為上訴人知悉，被上訴人旋即於93年間即與上訴人另 行協議，就此部分，被上訴人應於租期屆滿時，回復原狀點 交予上訴人，並為保證被上訴人履行回復原狀之義務，並以 現金50萬元（簽付支票號碼ZH0000000號，發票日93年9月17 日）及保證本票50萬元（本票號碼AY0000000號，發票日93 年9月17日、到期日94年9月17日）交付予上訴人供作擔保， 此有被上訴人提出之兩造於93年間所簽之租賃補充協議書在 卷可按。兩造既經簽署租賃補充協議書，上訴人即無從事後 再以此事由主張被上訴人等有違約之情事。上訴人雖主張其 有同意被上訴人為部分之裝潢，然並非全部，被上訴人仍有 部分係未經上訴人同意而自行改裝云云，然此部分上訴人未 能舉證以實其說，已難採信。 ㈡另關於建築物北側屋頂以烤漆板更換原有石棉瓦之材質之涉 及翻修部份，被上訴人陳稱係同樣是上訴人於前項所主張被 上訴人等人於裝潢房屋時拆除圍牆、大門等部份之時同時施 作，當時上訴人對於被上訴人將建築物北側屋頂，以烤漆板 更換原有石棉瓦材質之翻修，同樣是在93年9月間所發現並 知悉且無意見，且稱，此為承租之前上訴人所早已施作之增 設，並非被上訴人等人在承租後而為施作，因此雙方在簽定 前揭之租賃補充協議書時，不列入租期屆滿回復點交之範圍 ，核亦與前開租賃補充契約書相符。況且被上訴人所陳石棉 瓦本身具有毒性，為不適當之建材，縱被上訴人等人以價格 更高之烤漆板替代石棉瓦，在結構上只會強化，在外觀上也 更美觀，因此上訴人主張被上訴人以烤漆板替代石棉瓦之翻 修，認為損及建築物之結構及外觀，是不合理的，亦無所謂 有「違反依約定依法使用房屋」之情事堪予採信。是上訴人 以被上訴人等有違反系爭租賃契約約定使用方法，使用房屋 ，而請求被告等遷讓房屋，並給付違約金，亦為無理由。 三、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人違反約定方法使用房屋 ，違反雙方租賃契約第4條第5點之約定而終止租約為無理由 。從而，上訴人本於租賃契約之法律關係，請求被上訴人遷 讓系爭房屋及自97年8月25日起至清償日止，按月連帶給付 20 萬元之違約金，及願供擔保請准予宣告假執行，為無理 由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，洵無違誤。上訴 意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回 其上訴。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不逐一論述，併予敘明。 五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 7 月 20 日 民事第三庭 審判長法 官 顏世傑 法 官 林金灶 法 官 洪挺梧 以上為正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 101 年 7 月 23 日 書記官 童淑芬