裁判書系統

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第661號 原　　　告　危珈締 訴訟代理人　曾炎成 　　　　　　楊大德律師 上　一　人 複　代理人　林春榮律師 被　　　告　城莊房屋仲介股份有限公司 法定代理人　陳志豪 被　　　告　廖育奎 　　　　　　陳春生 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國100 年9 月28日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。查 原告原起訴時，係列被告惠双房仲大喜店為被告之一，嗣於 民國100 年5 月25日以民事準備狀將之更名為「城莊房屋仲 介股份有限公司」（本院卷第134 頁），核屬更正事實上之 陳述，應予准許。 二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有被 告同意或請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本 案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款、第3 款、第2 項分別定有明文。 所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主 要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為 同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進 行中，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後 請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決 ，避免重複審理，進而為統一解決紛爭，用符訴訟經濟者者 ，即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號、96年度台上字第 471 號裁判參照）。查： （一）原告原起訴請求「被告應賠償原告新臺幣（下同）884,00 0 元。」，嗣於起訴狀送達被告後，於100 年4 月18日言 詞辯論期日，以言詞變更請求為「先位聲明：被告三人應 給付原告319 萬元。備位聲明：被告三人應給付原告884, 000 元。」（本院卷第91頁背面、第92頁），復於100 年 5 月25日具狀變更及追加聲明，求為「先位聲明：㈠被告 廖育奎應給付原告2,190,000 元，及自98年8 月3 日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡被告城莊房屋 仲介股份有限公司（下稱被告城莊公司）與被告陳春生應 連帶給付原告2,190,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢上二項給付 ，若其中一被告已為給付，則其他被告於此給付範圍內同 免給付義務。㈣被告城莊公司應給付原告41,000元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息。㈤訴訟費用由被告負擔。㈥原告願供擔保，請准 予假執行。備位聲明：㈠被告廖育奎應給付原告1,212,00 0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息。㈡被告城莊公司與被告陳春生應連帶 給付原告1,212,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢上二項給付，若 其中一被告已為給付，則其他被告於此給付範圍內同免給 付義務。㈣訴訟費用由被告負擔。㈤原告願供擔保，請准 予假執行。」之判決（本院卷第134 頁及背面）。 （二）核原告上開訴之變更及追加部分，與原訴之原因事實相同 ，均是原告經由被告城莊公司經理即被告陳春生之仲介， 而買受被告廖育奎所有坐落臺中市○區○村段○○○ 號土地 、應有部分10000 分之110 及其上同段3726號建物、門牌 號碼臺中市○區○○街○○巷○ 號1 樓（下稱系爭房屋）， 原告認為被告廖育奎、陳春生在出售、銷售系爭房屋時， 明知該屋有諸多瑕疵，卻故意未告知，致原告誤為買受， 受有損害，爭點亦均在判斷系爭房屋在原告買受前是否有 其所主張之瑕疵、被告廖育奎是否故意不告知、被告陳春 生有無違背經紀人員之調查及據實告知義務、原告得否解 除買賣契約或請求減少價金，證據資料於相當程度範圍內 具有同一性，合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 項所定 之「請求之基礎事實同一」；且被告城莊公司、廖育奎對 於原告所為訴之變更或追加均無異議，分別為本案之言詞 辯論，視為同意變更或追加；另就原告將請求金額由最初 訴請被告3 人賠償884,000 元，而後於100 年4 月18日言 詞辯論期日，以言詞變更請求為「先位聲明：被告三人應 給付原告319 萬元。」，嗣於100 年5 月25日又具狀變更 及追加聲明如上，就請求金額之增減，核屬擴張或減縮應 受判決事項之聲明。依前開說明，原告所為訴之變更及追 加，均於法有據，應予准許。 三、本件被告陳春生未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為 判決。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張略以： （一）先位之訴部分： １、坐落臺中市○區○村段○○○ 號土地、應有部分10000 分之 110 及其上同段3726號建物、門牌號碼臺中市○區○○街 ○○巷○ 號1 樓（即系爭房屋），為被告廖育奎所有，並委 託被告城莊公司銷售，原告經由被告城莊公司之經理即被 告陳春生居間介紹後，以219 萬元之價格向被告廖育奎購 買系爭房屋，並於98年7 月13日在被告城莊公司之見證下 ，與被告廖育奎在金華地政士事務所簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭買賣契約）。惟系爭房屋有瓦斯管線破裂漏 氣、水管不通、浴室牆壁及室內隔間牆壁癌龜裂、磁磚空 響未貼實及客廳主臥室僅以木板隔間等重大瑕疵，被告廖 育奎知悉系爭房屋有上開重大瑕疵，竟委託訴外人金禾裝 潢工程有限公司作表面裝潢以掩飾之，且故意不告知原告 上開情事，致原告未發現上開重大瑕疵，而與被告廖育奎 簽訂系爭買賣契約。而原告於系爭房屋交屋後，並未住在 該處，直至99年12月15日從高雄遷至臺中定居而住在系爭 房屋後，始陸續發現系爭房屋之上開瑕疵，並於99年12月 30 日 以臺中健行路郵局存證信函第736 號函通知被告廖 育奎。 ２、系爭房屋於98年8 月11日交付原告前，既存有上述減少其 價值及通常效用之重大瑕疵，原告自得依民法第354 條第 1 項前段、第359 條之規定，解除系爭買賣契約，爰以10 0 年5 月25日民事準備狀之送達，對被告廖育奎為解除系 爭買賣契約之意思表示。 ３、系爭房屋之買賣契約既經原告解除，則被告廖育奎自應依 民法第259 條第2 款規定，返還所受領之價金及自受領時 起之利息。又被告廖育奎係於98年8 月3 日受領原告所給 付之尾款100 萬元，故原告請求被告廖育奎給付219 萬元 及自98年8 月3 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息。 ４、又系爭房屋係被告廖育奎於97年10月1日以1,023,600元之 價格拍賣取得所有權，且系爭房屋存有如上所述之瑕疵， 被告城莊公司之使用人即被告陳春生竟違背依民法第567 條所規定之經紀人員之調查及據實告知之義務，致原告不 知系爭房屋有重大瑕疵，而以219 萬元之高價予以買受， 被告城莊公司就被告陳春生上開行為，自應與自己之故意 或過失，負同一責任，是依民法第227 條、不動產經紀業 管理條例第26條第2 項規定，被告城莊公司與陳春生因其 不完全給付致原告受有219 萬元之損害，自應對原告負連 帶賠償責任。故原告請求被告城莊公司與被告陳春生連帶 給付原告219 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息。 ５、原告本件先位聲明之第一項及第二項請求，係本於不同法 律關係就同一損害所為之訴求，故若其中一被告已為給付 ，則其他被告於此給付範圍內同免給付義務，併予敘明。 ６、另被告城莊公司之使用人即被告陳春生既違背其身為經紀 人員之調查及據實告知之義務，致原告不知系爭房屋有重 大瑕疵而予以買受，則依民法第571 條之規定，被告城莊 公司自不得請求報酬。從而，被告城莊公司取得原告所交 付之仲介費41,000元，顯係無法律上之原因而受利益，致 原告受損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告 城莊公司返還41,000元。 ７、並先位聲明： ⑴被告廖育奎應給付原告2,190,000 元，及自98年8 月3 日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 ⑵被告城莊公司與被告陳春生應連帶給付原告2,190,000 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息。 ⑶上二項給付，若其中一被告已為給付，則其他被告於此給 付範圍內同免給付義務。 ⑷被告城莊公司應給付原告41,000元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 （二）備位之訴部分： １、系爭房屋因前述之重大瑕疵，需花費1,212,000 元始得修 復，故縱認本件原告不得解除系爭買賣契約，而僅得主張 減少價金，原告亦得請求被告廖育奎給付1,212,000 元。 ２、依不動產經紀業管理條例第23條、第26條第2 項之規定， 房屋仲介經紀人員在執行業務過程中，本即負有以不動產 說明書向買受人解說交易標的狀況之責任，若有違反該告 知義務，進而使買受人蒙受損害者，該經紀人員與其所屬 之經紀業，即應負連帶賠償之責。今被告城莊公司之經紀 人員即被告陳春生未以不動產說明書向原告為解說，更違 背其身為經紀人員之調查及據實告知之義務，致原告不知 系爭房屋有重大瑕疵而予以買受，被告城莊公司及陳春生 自應依上開規定，對原告負連帶損害賠償責任。又系爭房 屋之瑕疵需花費1,212,000 元始得修復，已如前述，故原 告請求被告城莊公司與被告陳春生連帶給付原告1,212,00 0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息。 ３、原告本件備位聲明之第一項及第二項請求，係本於不同法 律關係就同一損害所為之訴求，故若其中一被告已為給付 ，則其他被告於此給付範圍內同免給付義務，併予敘明。 ４、並備位聲明： ⑴被告廖育奎應給付原告1,212,000 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 ⑵被告城莊公司與被告陳春生應連帶給付原告1,212,000 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息。 ⑶上二項給付，若其中一被告已為給付，則其他被告於此給 付範圍內同免給付義務。 （三）對被告答辯之陳述： １、系爭房屋之重大瑕疵如下： ⑴瓦斯管線破裂漏氣： 系爭房屋於98年9 月交屋前尚未裝設瓦斯管線，於被告廖 育奎交屋並回復瓦斯管線後，始開始計算費用，依欣中天 然氣股份有限公司（下稱欣中公司）所提供系爭房屋之天 然氣費用列表，自98年9 月天然氣復表起，至99年11月13 日原告察覺有異，向欣中公司叫修「瓦斯漏氣」為止，系 爭房屋每期帳單均達3 、400 元，於99年3 、5 、7 月更 分別高達500 元、519 元、537 元，至99年12月帳單費用 方降至248 元。查原告自交屋後並未居住在系爭房屋，直 到99年12月15日始從高雄遷至臺中定居，系爭房屋在無人 居住之情況下，瓦斯費用竟居高不下，足證系爭房屋瓦斯 管線確有嚴重漏氣問題，並非如被告廖育奎所述僅有「微 漏」之情形。 ⑵水管不通： 系爭房屋前所有權人即證人周雲秀證稱：伊使用系爭房屋 多年，使用期間浴室、廚房的水管就已經不通了，浴室還 淹過水，水漫到客廳來等語，足證系爭房屋廚房、浴室確 有多年水管不通之重大瑕疵。至被告廖育奎雖稱「水管因 無法排水而倒灌，是屋外公共排水溝積水過高致排水管排 水不及，水才由屋內同一排水管地上排水孔冒出」云云， 惟參照最高法院93年度台上字第2537號判決意旨，該水管 不通之瑕疵縱因屋外公共設施積水過高而不及排水，然此 僅為瑕疵形成之原因，不影響該瑕疵確屬存在之事實，系 爭房屋確有排水不良之瑕疵存在，且該水管不通之瑕疵已 存在多年，被告廖育奎實難諉為不知，故被告廖育奎有故 意不告知瑕疵之情事甚明。 ⑶浴室牆壁及室內隔間牆壁壁癌龜裂壁部分： 依證人呂遠東到庭之證述，可知系爭房屋在證人呂遠東整 修前，確有嚴重之壁癌，被告廖育奎亦確實知悉系爭房屋 有嚴重壁癌現象，且未指示證人呂遠東以適當方法除去該 瑕疵。按一般根治壁癌之施工方法，係將牆壁表面全部剔 除，重新上水泥，再披土油漆。被告廖育奎竟指示證人呂 遠東僅將牆面表面刮除，塗ＡＢ膠，再重新上漆之方式， 意圖掩飾該屋有壁癌之瑕疵，顯係明知該瑕疵而故意掩飾 而不告知原告。 ２、按最高法院73年台上字第1173號判例意旨，瓦斯管線安全 攸關個人居住安全與房屋居住品質，且牆壁有壁癌產生顯 見房屋有嚴重滲漏問題，壁癌所產生之水泥、油漆粉塵將 對居住健康有重大影響，該等瑕疵均減少系爭房屋之價值 ，並於系爭買賣契約成立時皆已存在，且確屬重大。被告 廖育奎明知該等瑕疵而故意不告知，原告於99年12月15日 從高雄遷至系爭房屋後，始陸續發現上開瑕疵，並於99年 12月30日即以存證信函告知被告廖育奎，自得依法解除系 爭買賣契約。 ３、原告於買受系爭房屋之前，看屋時都是由被告陳春生陪同 ，直至簽約時才與被告廖育奎見面。原告於交屋前有向被 告廖育奎反應一些事項，請其妥善處理，交屋當天主要是 針對原告交代的事項，查看是否有依原告之只是辦妥，才 去銀行辦理尾款的交付，故交屋時並沒有就原告反應事項 以外的屋況逐一確認。 ４、被告陳春生為被告城莊公司之經理，也是該公司代理人， 有權代理該公司與原告成立房屋買賣之居間契約，亦有權 代被告城莊公司收取仲介服務費，至於被告陳春生是否將 仲介服務費交給被告城莊公司，為該2 人間之內部關係， 不可以對抗原告。 二、被告城莊公司答辯略以： （一）本件是被告陳春生與原告間之交易，被告公司並不清楚。 關於仲介費用，因被告陳春生是經理，可以分九成，被告 城莊公司分一成，但被告陳春生於本件買賣尚未完成時， 即已離職，並未將一成仲介費用交回給被告城莊公司，故 被告城莊公司直至被通知到消保官處協調糾紛，才認識原 告。 （二）並聲明： １、原告之訴駁回。 ２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。 三、被告廖育奎答辯略以： （一）被告廖育奎當初向法院拍賣取得系爭房屋，因法院不點交 ，以致除需繳交標購金額外，尚需額外支付龐大費用並給 予半年多的時間請求前屋主搬遷，而在接手系爭房屋後， 又花費大筆錢，委託金禾裝潢工程公司進行屋內、屋外大 舉全面翻新、大肆裝潢，鋁門窗、鐵窗也都如數換新，當 初本係以298 萬元委託被告城莊公司銷售，但因仲介告知 買方職業為老師，屋前客廳要當教室使用，屋後要當住家 使用，原本屋內裝潢對買方都沒有用，客廳的木板隔間也 都要打通當作教室來使用，買方自備款充足，只要貸款10 0 萬左右等語，原告在買受系爭房屋前，又已看屋多次， 對該屋之品質均明知，且買賣雙方得視房屋之現況、品質 議價後成交，也是因原告係老師之緣故，被告廖育奎才以 極低價格219 萬元成交，難謂欠缺保證之品質。且系爭房 屋之建築完工日為68年3 月26日，屋齡30餘年，一般中古 屋在使用數十年後，本有損耗、老化現象，中古屋都是現 況交屋，當初雙方亦未於系爭買賣契約中特別約定被告廖 育奎需額外擔保之事項，原告都清楚，且覺得滿意才簽約 。被告廖育奎在系爭房屋交屋前，亦有依系爭買賣契約之 約定及原告所囑咐的多項要求，善盡責任處理完成，水、 電、瓦斯、排水皆保持正常使用，原告亦是相當小心仔細 之人，交屋當日屋內每個細節皆一一檢查無誤後，才以現 況交屋與原告。 （二）原告主張各項瑕疵均非真實： １、原告提出之附件3 欣中天然瓦斯工程設備申購單，實屬原 告認知上有問題，而非詐騙集團。 ２、系爭房屋施工前，尚未申請天然瓦斯復錶，當時瓦斯錶為 拆錶狀態，瓦斯公司自然不會輸送瓦斯至系爭房屋，被告 廖育奎至98年7 月20日才申請復錶復氣，且裝錶時，欣中 公司人員也有檢查瓦斯是否漏氣，也有會同本人進入屋內 測試供氣是否正常。依欣中公司100 年7 月28日100 客發 字第45號函之說明四、五可知，被告廖育奎交屋時，並非 如原告所言瓦斯管就已漏氣。又被告於系爭房屋拍定後， 並未進入居住，只有每個禮拜去作幾次打掃，會使用到水 、電，並未使用瓦斯，都沒有發現有瓦斯漏氣的情況。再 者，一般民眾對於瓦斯漏氣所產生之異味，絕對相當熟悉 也都不敢掉以輕心，瓦斯若有漏氣，絕對相當容易察覺， 倘若於交屋時，瓦斯管路就有漏氣現象，或依原告所提附 件3 所示，原告亦於98年11月30日即知恐有瓦斯管漏氣之 虞，均應依民法第356 條規定，立即通知被告廖育奎，為 何遲至1 年多後之99年12月31日才以存證信函告知被告廖 育奎？原告怠於通知，依法視為承認其所受領之物。而依 欣中公司之上開回函，可知原告於99年12月7 日即向欣中 公司申請瓦斯漏氣檢測，並知欣中瓦斯之維護修理明細估 價為「內稅估價5000元」（本院卷第198 頁），詎原告所 提附件25、26估價單費用合計卻高達141,000 元（近29.2 倍），足見原告所言不實在。 ３、被告廖育奎以水電瓦斯單據上網查詢，得知水電瓦斯都有 在使用，且電費金額也不低，故原告稱其「98年8 月11日 交屋，因本人常住高雄，有回台中也僅一兩天…」云云， 有刻意隱瞞居住之事實。另原告於起訴狀自陳「原告南部 人，苦於在台中租屋，想說每月6000房租，還不如找個公 寓1F，不用管理費，不用爬樓梯…」，可見原告購買系爭 房屋前，已有在臺中租屋之事實；另被告廖育奎於交屋後 曾因原告要求而多次進入系爭房屋，當時已見原告已搬遷 入住，家具、家電、冷氣皆就定位。故原告主張自買屋後 ，瓦斯費因一直漏氣，2 個月皆5 、600 元以上云云，並 非真實。 ４、被告廖育奎於99年12月31日收到原告所寄之存證信函後， 立即主動與原告聯絡，並於100 年1 月7 日會同當初整修 房屋之金禾裝潢工程副理即證人呂遠東前往該系爭房屋查 看，當時原告只提到①瓦斯管路漏氣、②室內牆壁面、天 花板油漆有部分受潮、③水管因無法排水而倒灌等三點， 其中①由原告與欣中公司聯繫，派員處理；關於②原告想 請證人呂遠東免費處理，但證人呂遠東表示一般工程保固 期限也只有1 年，無法接受；至於③之原因乃屋後公共水 溝積水過高導致屋內排水不及所致，並非系爭房屋排水管 阻塞所致，原告應告知社區主來維護公共水溝。詎原告於 翌日卻傳簡訊告知被告廖育奎「…估價一萬一千元，含通 水管＄4500」，惟上開問題均不難查覺，且系爭房屋交屋 已1 年多，是否均為交屋前即已存在之問題，顯然有疑。 ５、原告提供法院之牆壁油漆受潮照片，多為刻意近拍去凸顯 效果，且疑似經人刻意加工，將牆面油漆整塊剝除，所以 照片中地面留有油漆整塊被剝除的規則狀碎片。 ６、被告廖育奎請人裝設廚具、流理台等家具時，裝潢人員在 處置好流理台後，有將流理台的流水孔塞住，將水灌滿， 再由被告廖育奎於當日晚上自行將塞子拔起，將水流放， 並未發生倒灌的情形，且之後被告每個禮拜去拖地，會用 到流理台，都未發現有水管不通倒灌的情形。 （三）原告主張依民法365 條解除契約或請求減少價金，對被告 廖育奎顯失公平，蓋該法條一般係適用於如：凶宅、海砂 屋、輻射屋…等重大瑕疵之情形，惟系爭房屋係屋齡30餘 年之中古屋，一般中古屋在使用數十年後，本有損耗、老 化現象，買賣前，雖經大舉翻新，但包商至多提供1 年保 固，原告受領系爭房屋已逾1 年，期間均無瑕疵，迨至99 年12月31日才寄存證信函告知有多項瑕疵，不無是原告使 用不當或怠於維持等因素造成，不能將瑕疵均歸咎於出賣 人。且原告是在多次看屋後，覺得滿意才簽約，買賣雙方 亦未於系爭買賣契約中特別約定被告廖育奎需額外擔保之 事項，故依民法第356 條、最高法院95年度台上字第951 號民事判決意旨、系爭買賣契約第12條之約定，原告自不 能事後以沒有看清楚、不常住台中、被告廖育奎刻意隱瞞 瑕疵等等為藉口，再為主張，更何況被告廖育奎於交屋前 並無刻意隱瞞任何瑕疵之情事。且原告對於所提瑕疵是否 真實、瑕疵是否於「危險移轉時」已存在等節，皆無提出 有效之證據證明；況瑕疵若能修繕或補正，原告亦不可提 出解除契約之主張。 （四）原告稱「系爭房屋因前述重大瑕疵，需花費0000000 元始 得修復，此有中禹工程有限公司之估價單在券可稽…」云 云，並非真實。原告不能因交屋一年多後，雙方認知不同 而無法協商達成共識，就無限延伸擴大瑕疵擔保責任。況 豈能以一般工程行的估價單作為法院之有效證據，要求被 告賠償0000000元，原告之訴顯無理由。 （五）證人呂遠東證稱「客廳、廚房都有壁癌…本來有壁癌的地 方在客廳後方的那間房間，及後來新增設的那間房間，還 有廚房、客廳都有，衛浴因為貼磁磚，看不出來。」云云 ，並非真實。蓋被告廖育奎拍定取得系爭房屋後，就牆壁 壁癌部分皆委託金禾裝潢工程公司以最嚴謹方式修繕完成 。證人呂遠東不能因其認為一般房屋工程頂多保固1 年， 超過1 年不能要求其義務處理，就把責任歸咎於房屋本身 。 （六）被告廖育奎拍定取得系爭房屋後，屋主江豐義（答辯狀誤 為江豊義）主張法院不點交且有租賃合約，不願搬遷，並 表示房屋浴室、廚房是不久前他花錢重新翻新的，費用全 部要求被告廖育奎負擔，嗣經臺中市北區調解委員會調解 後，由被告廖育奎支付高額搬遷費8 萬元，並無條件讓其 居住半年（98年3 月16日前遷讓）。又江豐義本身經營臻 正有限公司，係經營20餘年之房屋修繕工程承包商，實難 令人相信其連自己所使用的房屋經過自己重新翻新後，仍 沒辦法順利修繕完成。再參以被告於法院拍定系爭房屋時 ，即與江豐義之妻即證人周雲秀間存在利害關係，故證人 周雲秀證稱「拍賣之前住那邊，…使用期間浴室、廚房的 水管就不通了…但很多年前有一天我使用廚房時，發現廚 房地板的排水孔流水倒灌，請通水管的來通，通了二天都 無法疏通…」云云，並非真實，恐有挾怨報役之嫌，所證 不可採。 （七）並聲明： １、原告之訴駁回。 ２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。 三、被告陳春生未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。 四、法院之判斷： （一）以下事實，為兩造所不爭執，並有被告陳春生名片、系爭 買賣契約書暨本票、國內匯款申請書（兼取款憑條）、存 入憑條、被告陳春生親書收據（以上附於本院卷第9-20頁 ）、存證信函（本院卷第26-27 頁）、臺中市中正地政事 務所民眾閱覽《異動索引》（本院卷第39-40 頁）、本院 第二次拍賣公告資料（本院卷第161-162 頁）、房屋租賃 契約書、臺中市北區調解委員會調解書、請款單（以上附 於本院卷第227-231 頁）附卷可稽，堪先認定為真實： １、被告廖育奎於97年10月1 日經由法院拍賣程序，買得證人 周雲秀之夫江豐義所有坐落臺中市○區○村段○○○ 號土地 、應有部分10000 分之110 及其上同段3726號建物、門牌 號碼臺中市○區○○街○○巷○ 號1 樓（即系爭房屋），惟 法院不點交，因江豐義前已將系爭房屋出租予臻正有限公 司，經被告廖育奎聲請臺中市北區調解委員會調解後，調 解成立，訴外人江豐義、臻正有限公司同意於98年3 月16 日前遷讓系爭房屋，被告廖育奎則支付8 萬元。迨被告廖 育奎收回系爭房屋後，即委託金禾裝潢工程公司之證人呂 遠東進行整修，再委託被告城莊公司銷售。 ２、之後，原告經由被告城莊公司之經理即被告陳春生居間介 紹後，於98年7 月13日，以219 萬元之價格，向被告廖育 奎購買系爭房屋，並在被告城莊公司之見證下，買賣雙方 在金華地政士事務所簽訂不動產買賣契約書（即系爭買賣 契約）。在交屋前，原告曾傳送簡訊給被告陳春生，希望 被告廖育奎能就囑咐事項加以處理，經被告廖育奎依原告 指示處理完畢，並經原告一一檢視無誤後，被告廖育奎於 98年8 月3 日將系爭房屋交屋給原告，原告並於同日支付 買賣價金尾款100 萬元。原告並有交付被告陳春生本件仲 介費用41,000元。 ３、於系爭房屋交屋後，原告於99年12月30日始以臺中健行路 郵局存證信函第736 號函通知被告廖育奎系爭房屋存有該 信函中所指之瑕疵。 （二）綜析兩造上開攻擊防禦方法，本件爭點為： １、系爭房屋在原告買受前，是否有①瓦斯管線破裂漏氣、② 水管不通、③浴室牆壁及室內隔間牆壁癌龜裂、④磁磚空 響未貼實、⑤客廳主臥室僅以木板隔間等瑕疵，且被告廖 育奎故意不告知原告？ ２、被告陳春生有無違背經紀人員之調查及據實告知義務，致 原告不知系爭房屋有前述瑕疵而予以買受？ ３、原告有無未依民法第356 條規定，而怠於通知之情事？ ４、原告得否解除系爭買賣契約？並請求如先位聲明？ ５、原告得否請求減少價金？並請求如備位聲明？ （三）系爭房屋在原告買受前，是否有瓦斯管線破裂漏氣之瑕疵 ，且被告廖育奎故意不告知原告？ １、被告廖育奎抗辯稱：伊由法院拍賣程序拍定買得系爭房屋 時，瓦斯錶為拆錶狀態，迄至98年7 月20日，才申請復錶 復氣，且裝錶時，欣中公司人員也有檢查瓦斯是否漏氣， 也有會同伊進入屋內測試供氣是否正常，並無漏氣情形等 語，業經欣中公司於100 年7 月28日以100 客發字第45號 函覆稱：「說明：…二、該戶係於77年7 月新裝表啟用， 期間多次拆、復表，目前屬復表使用狀態。三、該戶91年 1 月拆表後，即未收取任何費用，98年8 月復表後開始收 費迄今。四、本公司受理裝表案件，均依標準作業程序辦 理，裝表後確認管線、爐具正常無漏，用戶會於瓦斯表異 動單內簽音認可。…」等情，及檢附用戶瓦斯表裝拆異動 履歷查詢、瓦斯表異動申請單等件（本院卷第193 、195 、197 頁）查證屬實，堪信可採。 ２、被告廖育奎復抗辯稱：原告在買受前，曾多次看屋，迄至 雙方簽立系爭買賣契約時，均未曾反應系爭房屋有瓦斯管 線破裂漏氣問題等語，則為原告所不爭執，足以採信。另 被告廖育奎在委請被告城莊公司銷售前，曾委請金禾裝潢 工程公司之證人呂遠東進行整修，然訊之證人呂遠東亦結 證稱：「．．．我去裝潢時，並沒有裝瓦斯表，所以根本 不知道有沒有漏氣的問題．．．」等語（本院卷第203 頁 背面）。足見被告廖育奎抗辯稱：伊將系爭房屋點交予原 告前，該屋並無瓦斯漏氣之情形等語，洵屬有據，益徵可 採。 ３、另依欣中公司前開函文及函附之維護修理明細所示（本院 卷第193 、198 頁），該公司於99年12月7 日曾接獲系爭 房屋地址住戶來電要求檢測，發現有微漏之情形，但並無 任何證據顯示該次發現瓦斯漏氣之發生原因及發生時點， 尚無從單憑該次檢測結果，即遽認該瓦斯漏氣之情形於被 告廖育奎出售系爭房屋與原告前即已存在，更不能證明被 告廖育奎對於該瓦斯漏氣一事必然知曉。 ４、此外，原告又未能提出其他確切之證據證明原告在買受系 爭房屋前，系爭房屋即有瓦斯管線破裂漏氣此等危害居住 安全之瑕疵存在，且被告廖育奎係明知而故意不告知原告 之事實，原告此部分主張，尚乏依憑，委不可採。 （四）系爭房屋在原告買受前，是否有水管不通之瑕疵，且被告 廖育奎故意不告知原告？ １、原告主張系爭房屋在原告買受前，即有水管不通之瑕疵， 固舉前屋主之妻即證人周秀雲欲佐其說，且證人周秀雲到 庭結證稱：「拍賣之前住那邊，一直到97年10月1 日法院 拍定給廖育奎，都還有使用。我使用那邊好幾年，使用期 間浴室、廚房的水管就已經不通了，浴室還淹過水，水漫 到客廳來，平常我沒有使用廚房，但很多年前有一天我使 用廚房時，發現廚房地上的排水孔流水倒灌，請通水孔的 來通，通了二天都無法疏通，後來我就用膠布將排水孔黏 住，不再使用，一直到搬離，都沒有再用過。浴室部分發 生淹水後，我請人將水排除，我們就只在浴室上廁所，沒 有洗澡，因為淹水是出在洗臉台下方所裝置的水龍頭，後 來我們就沒有使用該水龍頭，就沒有再發生淹水的情形。 」等語（本院卷第205 頁），但依前述，被告廖育奎於拍 定取得系爭房屋後，曾與證人周秀雲之夫江豐義就搬遷事 宜成立調解，訴外人江豐義及承租人臻正有限公司同意於 98年3 月16日以前遷讓系爭房屋，可知證人周秀雲上開所 言縱使不虛，亦僅能說明系爭房屋在98年3 月16日以前之 狀況。 ２、被告廖育奎於98年3 月16日收回系爭房屋後，迄至委託被 告城莊公司銷售時止，期間，曾委請證人呂遠東就系爭房 屋大肆整修，此業據證人呂遠東到庭結證綦詳，並有卷附 整修前、後照片可資參佐。而證人呂遠東到庭係結證稱： 「（問：浴室部分完工後，你有無進行試水？）一定是必 要的，我有做，馬桶新裝，要測試是否水流正常，浴室內 有水龍頭開關的地方都有測試，排水孔也有測試，都是正 常。」、「（問：你測試的時候，是有持續流水超過一分 鐘，還是流一點水就關掉？）時間沒有辦法去抓，但是馬 桶就照正常使用按壓，有正常排水，排水孔部分，就是用 水洗地，排水孔也都能正常排水，沒有阻塞的情形。」、 「（問：後來原告與廖育奎就系爭房屋之屋況有爭執，是 否有請你到現場去看？當時去看的屋況情形？）廚房排水 不良會倒灌，流理台的水流下後會從地面倒灌，．．．」 、「（問：你說流理台排水會倒灌，是屋內水管問題還是 屋外公共排水孔的問題？）應該是屋外公共排水管問題， 因為水要從屋內排到屋外，但屋外有一條排水溝，應該是 該排水溝有阻塞，造成倒灌。我今年過年前到系爭房屋時 原告有試水給我看，一試水沒有問題，但是水流了一陣子 後，才從地板倒灌進來，並不是流理台一放水，水就從地 板跑出來。所以依我的經驗判斷，應該不是室內水管的問 題，不然水一開，在流經室內水管，如果遇到阻塞，應該 馬上就會由地板跑出來，但我當天查看情形不是這樣，而 是過了一會兒水才從地板跑出來，所以我研判是室內水管 流往屋外排水管後，因為屋外排水管有阻塞，造成屋外排 水管溢滿倒灌回屋內，這2 種水流的情形，時間上有很大 的差別。」、「（原告稱：流理台當天試水是我一開水龍 頭地板就冒水。）不是這樣，我對這個很敏感，真的是流 了一些時間才倒灌，當時裝修後我和廖育奎還有請水管包 通的，將浴室、廚房水管都重新通過，而且費用是我支付 ．．．」等語（本院卷第201 頁背面至第204 頁）。參以 證人呂遠東與被告廖育奎間僅有系爭房屋及其他房屋裝潢 工程之承攬契約關係，並無任何證據顯示該2 人間有其他 特殊情誼，且被告廖育奎對於系爭房屋委託證人呂遠東裝 修前之壁癌發生地點、房間是否貼壁紙、如何決定壁癌處 理方式等節，與證人呂遠東之證述多有齟齬（參本院卷第 204 頁），證人呂遠東於證述前又簽立證人結文（本院卷 第207 頁），堪認證人呂遠東應無甘冒自身觸犯偽證罪責 之風險，而故意虛捏故事，迴護被告廖育奎之可能及必要 （以下所引證人呂遠東之證述亦堪採信之理由同此，不再 贅述）。從而，證人呂遠東上開證詞，堪認符實，應予採 信。準此，被告廖育奎在收回系爭房屋時，系爭房屋即便 存有證人周秀雲所稱之水管不通情形，但嗣後業經被告廖 育奎委請證人呂遠東整修完善，並在確認已無水管不通之 情形後，始委託被告城莊公司銷售，而出售予原告，故被 告廖育奎表示系爭房屋在出售予原告時，並無水管不通之 瑕疵，即屬有據，堪予採信。原告既不能就其買受後始發 現之水管不通問題，提出任何證據證明發生之時點係在原 告買受之前，且被告廖育奎對該瑕疵亦有知曉，此部分主 張純屬空言，要無足取。 （五）系爭房屋在原告買受前，是否有浴室牆壁及室內隔間牆壁 癌龜裂之瑕疵，且被告廖育奎故意不告知原告？ １、對此，證人呂遠東到庭結證稱：「（問：你在該屋進行裝 潢前，它的屋況如何，有無壁癌的現象？）有壁癌，該屋 是舊房子，所以壁癌比一般的房子還嚴重，正常是掉漆、 有部分漆脫落，但該屋我進去查看時，有一些壁癌已經嚴 重到長出類似發霉的東西，粉粉的，其中在後來將原本客 廳隔出另一間房間的地方，有一根柱子是管路間，該房間 靠近浴室那一面牆，因為是管路間，1-4 樓的管路會通， 都從那間通過，所以那間的壁癌最嚴重，廖育奎請我將該 面牆約二坪的牆面壁癌最嚴重的部分表面打掉，重新做防 水層，再塗泥作。客廳、房間都有壁癌，該屋在我裝修之 前是二房一客廳二衛浴一廚房，我裝修之後二房變為三房 。本來有壁癌的地方在客廳後方的那間房間，及後來新增 設的那間房間，還有廚房、客廳都有，衛浴因為貼磁磚， 看不出來。．．．」、「（問：後來原告與廖育奎就系爭 房屋之屋況有爭執，是否有請你到現場去看？當時去看的 屋況情形？）．．．還有新的壁癌產生，但位置忘記了， 因為壁癌產生後會慢慢向外擴散，當初我裝修時因為經費 有限，如果壁癌比較不嚴重，就將舊壁癌刮除，塗AB膠， 再重新上漆，該地方會比較容易長出新壁癌，如果要根治 要把牆面表面全部都剔除，重新上水泥，再披土油漆。． ．．」、「（問：你剛剛說有些壁癌比較不嚴重的地方， 就只是做表面處理，這部分廖育奎是否知悉？）知道。除 了拆掉重做的那二坪外，其他壁癌處理，我也有跟廖育奎 討論是要拆掉全部重做，還是用刮刀刮除，擦防水塗料， 再重新塗漆，及二者經費的差別，後來因為經費的考量， 廖育奎決定用刮刀刮除的方式。要如何處理壁癌，完全是 看客戶的要求，只要客戶可以接受這樣的處理結果就好。 這二種處理方式所需費用差距很大，如果一般刮除，只算 油漆的費用，如果要拆除，就必須要計算拆除費用、泥作 費用、重新油漆費用。」等語（本院卷第200 頁背面、第 201 頁至第202 頁背面），可知被告廖育奎在委請被告城 莊公司銷售前，業已有就系爭房屋當時存在之壁癌問題， 加以處理，且依證人呂遠東所言，可知處理壁癌之方式取 決於業主之經費及個人可接受程度，核與房屋裝修之業界 習慣及一般人民之生活經驗無違，故證人呂遠東在壁癌比 較不嚴重處，採行將舊壁癌刮除、塗AB膠、再重新上漆之 方式，既屬裝潢業界之處理方式，常見於為一般房屋裝修 ，即無不當。 ２、另依證人呂遠東所陳，以刮刀刮除方式處理壁癌，在同一 處固然較會長出新壁癌，但採行另一種所謂「根治」之方 式即把牆面表面全部都剔除，重新上水泥，再披土油漆， 亦非保證就不會長出新壁癌，此由房屋新建後仍多少會有 壁癌產生，即可證之，故買賣雙方若未就房屋壁癌處理方 式另有明確約定，應認出賣人並無必以前述「根治」方法 處理壁癌之義務或必要。 ３、再者，除買受新屋外，一般中古房屋之買賣係就買受人看 屋時之房屋現況進行交易，至於出賣人在取得該房屋時之 屋況、嗣後是否進行任何美化裝修等等，倘若未涉及更動 樑柱結構、管線配置等攸關房屋安全之變動，純係清除壁 癌、重新油漆以維美觀，或修繕不通之水管、申請瓦斯復 氣等回復功能之舉動，或未變動樑柱而以輕隔間改變空間 規劃、重釘天花板等室內裝潢，出賣人均無逐一詳細向買 受人報告之義務及必要。蓋出賣人縱使買受之房屋屋況極 遭，但只要花費心力、費用，亦能使房屋煥然一新，使具 較高之交易價值，且房屋買賣之標的是在出賣人最後心血 結晶之房屋本身，買受人復可於買受前以各種方式查看、 檢視，甚至提問，原告主張壁癌瑕疵部分，更係一般人居 家常見之房屋狀況，且以肉眼即能觀察壁癌之有無，亦能 輕易判斷房屋現況之壁癌處理結果是否滿意，甚至就壁癌 之再發生或防止，原告若有特別之要求，亦能約定在買賣 契約中。惟本件原告在買受系爭房屋前，既已多次看屋， 均未曾提及任何與壁癌有關之問題，亦未於系爭買賣契約 書中就壁癌一事另立特別約定，或要求被告廖育奎為任何 保證，應認系爭房屋壁癌問題並非原告決定系爭房屋價值 之重要之點或關鍵因素，壁癌又不影響系爭房屋作為居住 處所之通常效用，自非屬被告廖育奎依民法第354 條規定 應負物之瑕疵擔保責任所稱之「瑕疵」。 （六）系爭房屋在原告買受前，是否有磁磚空響未貼實之瑕疵， 且被告廖育奎故意不告知原告？ 訊之證人呂遠東到庭結證稱：「（後來原告與廖育奎就系 爭房屋之屋況有爭執，是否有請你到現場去看？當時去看 的屋況情形？）．．．原告有反應磁磚貼不實，但這是施 工方法的問題，我在原本磁磚上直接塗上易膠泥，再貼上 新的磁磚，這是硬式施工法，另外拆掉原本磁磚再重新貼 上新磁磚，是另一種施工方法。當初會用硬式施工法，是 因為廖育奎本身沒有太多經費，如果要全部拆掉重貼，費 用較高，所以在經費限制範圍內，我就採行硬式施工法， 原告所稱磁磚空響不實，有可能是原本舊磁磚就有聲響， 即便在上面重貼，仍然會有聲響，另一種可能則是硬式施 工法在抹易膠泥時，是用刮刀抹過，中間會有間隔的空隙 ，在該空隙處也比較有可能產生磁磚去敲會有空響的情形 。．．．」、「我有向廖育奎說過二種施工方式，及經費 多寡的差異，廖育奎評估後，就跟我說要用硬式施工法。 硬式施工法是業主如果經費不夠，在經費的考量下，要幫 業主省錢，就只能選擇硬式施工法。這種工法也是我們裝 潢業界認同的施工方式，也有很多人採行。」等語（本院 卷第202 頁及背面）。基此，證人呂遠東就系爭房屋之磁 磚部分所進行之硬式施工方式既為裝潢業界所認同並常被 採行，縱使有原告所稱磁磚空響未貼實之情形，亦因原告 在買受系爭房屋前，不曾提及，亦未於系爭買賣契約書中 就磁磚貼法另立特別約定，或要求被告廖育奎為任何保證 ，堪認系爭房屋之磁磚貼法亦非原告決定系爭房屋價值之 重要之點或關鍵因素，且磁磚貼法亦不影響系爭房屋作為 居住處所之通常效用，自亦不能認係被告廖育奎依民法第 354 條規定應負物之瑕疵擔保責任所稱之「瑕疵」。 （七）系爭房屋在原告買受前，是否有客廳主臥室僅以木板隔間 之瑕疵，且被告廖育奎故意不告知原告？ 證人呂遠東結證稱：「．．．該屋在我裝修之前是二房一 客廳二衛浴一廚房，我裝修之後二房變為三房．．．」、 「（問：你於今年舊曆年前到系爭房屋查看時，原告是否 有向你反應，主臥與客廳以木板隔間，支撐堪虞的事？） 原告有提到，我說用木頭隔間的情形很多，該隔間只是隔 間之用，不是用來支撐房子，不會影響到房屋的安全。」 等語（本院卷第201 頁、第204 頁及背面），可知以木板 隔間僅係就室內空間重新規劃，並不影響安全結構或管線 ，不能認係被告廖育奎依民法第354 條規定應負物之瑕疵 擔保責任所稱之「瑕疵」。 （八）綜上所述，原告主張之各項「瑕疵」，其中就瓦斯漏氣’ 水管不通部分，均不能證明於原告買受系爭房屋前即已存 在，其餘則均不屬被告廖育奎依民法第354 條規定應負物 之瑕疵擔保責任所稱之「瑕疵」，顯然並無民法第359 條 前段所規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定 ，應負擔保之責者」之情形。從而： １、原告依民法第359 條規定，先位主張解除契約，並請求被 告廖育奎依同法第259 條第2 款規定，返還所受領之價金 219 萬元及自受領時起之利息；另備位主張減少價金，並 請求被告廖育奎給付修繕費用1,212,000 元，均無理由， 皆應駁回。 ２、又系爭房屋在原告買受前既不存在其所主張之瑕疵，則被 告城莊公司之使用人即被告陳春生即無違背依民法第567 條所規定之經紀人員之調查及據實告知之義務，致原告不 知系爭房屋有重大瑕疵，而以219 萬元之高價予以買受之 過失情狀，亦無民法第571 條喪失報酬及費用償還請求權 之情事。從而，原告依民法第227 條、不動產經紀業管理 條例第26條第2 項規定，先位請求被告城莊公司與陳春生 連帶賠償原告219 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息；另依不當得利之法 律關係，請求被告城莊公司返還41,000元，均無理由。原 告另依不動產經紀業管理條例第23條、第26條第2 項之規 定，備位請求被告城莊公司與陳春生連帶賠償1,212,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5 計算之利息，亦屬無據，應予駁回。 ３、據上，本件原告之先位聲明及備位聲明均無理由，皆應駁 回。原告之訴既經判決敗訴，其假執行之聲請即失所附麗 ，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。 六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前 段、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 10 月 28 日 民事第一庭 法 官 莊嘉蕙 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須 附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 10 月 28 日 書記官 吳詩琳