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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第235號 原　　　告　江素梅 訴訟代理人　郭傳賢律師 被　　　告　陳德亮 上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國100 年11月21日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國100年6月22日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行；惟被告以新臺幣伍拾萬元供擔保後，得 免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分： 按「當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法 律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。」民事 訴訟法第24條定有明文。本件依兩造簽定之「預售房地買賣 契約書」第13條後段約定：「如有爭議致涉訟時，買賣雙方 合意由買賣標的物所在地之地方法院為第一審管轄法院。」 茲本件雙方買賣之標的係坐落於臺中市○○區○○段1073地 號土地上之房地，揆諸上開說明，本院對本件訴訟自有管轄 權，合先敘明。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張： ㈠原告與被告於民國99年12月31日簽訂「預售房地買賣契約書 」，約定被告以新臺幣(下同)1000萬元，向原告購買原告向 惠昇建設股份有限公司(下稱惠昇公司)所訂購之「惠宇可觀 」D棟14樓之房屋（含土地）。 ㈡依系爭買賣契約書第3條約定，被告應於簽約時交付100萬元 予原告，被告已依約將上開款項匯入雙方約定之履約保證專 戶；又依該條約定，被告應於建方將產權登記完竣，交付所 有權狀予賣方後3 個工作日內一次付清第二期款，同時雙方 備齊證件，並在過戶文件書表上加蓋印章後交予信義地政士 聯合事務所辦理。原告於100年4月10日已與惠昇公司完成交 屋手續，並於同年月15日將本件買賣標的之房屋、土地所有 權狀及印鑑證明交予信義地政士聯合事務所，俾辦理所有權 移轉登記予被告或其指定登記名義人，惟被告並未依約給付 第二期款50萬元，亦未提出登記名義人，原告遂於同年月20 日以存證信函催告被告依約履行，被告拒不履行，原告於同 年月26日再次以存證信函催告被告依約給付第二期款50萬元 ，被告仍置之不理。被告迄今均未履行給付第二期款50萬元 之義務，且已逾越兩造約定最後交屋期限，扣除被告已給付 之100萬元，被告尚有900萬元價款仍未給付，為此爰依兩造 訂立之買賣契約之法律關係，提起本件訴訟。 ㈢聲明：⒈被告應給付原告900 萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒉訴訟費用由被 告負擔。⒊願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠依系爭買賣契約書第16條第6項約定，原告至遲應於100年3 月31日前與惠昇公司辦理交屋手續，並將土地及建物所有權 狀正本交付信義地政士聯合事務所辦理買賣相關程序。惠昇 公司於上開期限前已通知原告辦理交屋手續，原告均置之不 理，並未於期限內完成上開交屋及交付權狀正本之手續，被 告遂於同年4月6日以書面催告原告履約，並表明原告若未遵 期履行，則被告將依系爭買賣契約書第9條第2項解除契約。 原告嗣因接獲前項通知，隨即於同年4月7日以電話簡訊提出 解約要求，被告遂於同年月8 日向信義房屋提出無條件解約 ，並要求返還簽約金100 萬元及其利息。綜上所述，原告主 張被告迄今尚有900 萬元仍未給付，並依系爭買賣契約書之 法律關係請求被告履行契約均無理由。 ㈡聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原 告負擔。⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議 簡化爭點如下： ㈠兩造不爭執事項： ⒈兩造於99年12月31日簽定預售房屋買賣契約書，約定被告 以1000萬元，向原告購買原告向惠昇建設公司所訂購之「 惠宇可觀」D棟14樓之房屋（含土地）。 ⒉被告於簽約時，已繳交第一期款100萬元。 ⒊兩造約定第二期款50萬元，於建設公司將產權登記完竣， 交付所有權狀予原告後三個工作日內由被告一次付清。同 時雙方備齊證件，並在過戶文件書表上加蓋印章後交予信 義地政士聯合事務所辦理產權移轉。 ⒋兩造約定尾款850萬元，應於地政機關產權移轉登記後三 個工作日內，由被告申貸之金融機構將貸款金額存入履約 保證專戶。 ⒌兩造約定，原告至遲應於100年3月31日前與建商完成交屋 手續，並將土地及建物所有權狀交付信義地政士聯合事務 所辦理買賣相關程序。如賣方未於前揭期限內完成交付時 ，應依違約規定辦理，惟如係因建商因素致原告未能交付 權狀，被告不得請求解除契約。 ⒍建商係於100年3月14日通知原告辦理驗屋，實際驗屋日期 為100年3月29日。驗屋當天，兩造均有到場。而原告與建 商完成交屋時間為100年4月10日，原告交付權狀(建商已 將產權移轉登記予原告)予信義地政士聯合事務所之時間 為100年4月15日。 ⒎原告於100年4月20日、4月26日，分別以臺中向上郵局第 249號、383號存證信函，兩度通知被告給付第二期款50萬 元。 ⒏被告於100年4月6日以臺中南屯路郵局第220號存證信函通 知原告，要求依約定於100年3月31日與建商完成交屋，並 將權狀交付地政士。另於100年4月25日以中壢建國路郵局 第549號存證信函，以原告未依約定於100年3月31日完成 交屋手續為由，解除買賣契約。 ㈡兩造爭執事項： ⒈兩造於100年3月29日會同建商辦理驗屋，有無發現缺失？ 原告未能於100年3月31日前與建商完成交屋手續，有無可 歸責之原因？被告據以解除契約有無理由？ ⒉原告請求被告給付第二期款50萬元，有無理由？ ⒊原告請求被告給付尾款850萬元，有無理由？ 四、法院之判斷： ㈠兩造於100年3月29日會同建商辦理驗屋，有無發現缺失？原 告未能於100年3月31日前與建商完成交屋手續，有無可歸責 之原因？被告據以解除契約有無理由？ ⒈原告主張伊於100年3月間透過房屋仲介經紀人多次通知被 告確認驗屋日期皆未獲回覆，迄100年3月18日再次透過房 屋仲介經紀人催告被告驗屋，被告始同意於同年月29日會 同驗屋。驗屋當日被告要求更改廚房櫥櫃設計、增設天花 板灑水盤等設施均非原告與惠昇公司買賣房屋約定之項目 ，自無瑕疵可言。原告為順利完成買賣程序，遂請惠昇公 司配合被告要求辦理，惠昇公司則稱須至100年4月10日始 能完成交屋手續，被告亦表示同意延後交屋日期，事後原 告已於上開期日與建設公司完成交屋手續，故原告並無可 歸責之原因，被告據以解除契約並無理由。而被告則以： 上開期日驗屋時所發現者為瓦斯爐更換設計不良等缺失， 被告並未要求增設非合約範圍內之設施。原告既未依限完 成交屋手續，自有可歸責之事由，應負遲延責任，被告自 得依據系爭買賣契約書第9條第2項約定解除契約等語資為 抗辯。 ⒉經查，證人即惠昇公司之工程員盧建良於本院審理中證稱 ：「(問：當天驗屋有無發現何缺失？)缺失是廚下一個燈 管不亮；另外客戶即被告陳德亮要求天花板的灑水器圓盤 要附贈、瓦斯爐具四周要打矽利康(因為合約所約定的瓦 斯爐是活動式的不需要打)、瓦斯爐下的第一個抽屜原先 是設計固定式的，陳先生要求改為活動式的。(問：改這 個，需要多少時間？)有段時間，需寫簽呈，上面決定可 以做，我們才做，若長官批准了就不會另外向客戶收費， 之後我們確實有依照客戶需求更改。」等語。另證人即惠 昇公司客服人員溫玉如於同日亦證稱：「(問：本件公司 何時通知原告江素梅驗屋？)100年3月14日寄發通知，請 對方於3月20日以前電話預約驗屋。(問：公司與江素梅契 約所約定驗屋的時間？)3月26日到4月5日之間。(問：本 件實際驗屋時間？3月29日下午4點。(問：對證人盧建良 所述，有何補充？)沒有意見。確實是被告陳先生要求要 更改。(問：改這個，需要多少時間？)工作時間約一周。 (問：若驗收當天被告沒有做上開額外的要求，當天是否 可以完成驗屋？)驗屋可以，但無法交屋。驗完屋之後原 告有跟我們約4月10日交屋。(問：其他的客戶有無像原告 一樣提出類似相同的額外要求？)無。(問：3月29日江素 梅在驗屋後與公司約定4月10日交屋，當時被告是否在場 ？)在場。(問：這樣的約定，被告有無異議？)無。(問： 公司要求原告在3月20日之前與你們預約驗屋的時間，若 原告3月20日打電話到公司，最早可以預約何時？)原告打 電話來的時間最早只能約在3月29日的時段，其他時段都 已經滿了。(問：即使3月29日當天完成驗屋，也無法在3 月31日完成交屋？)是。(問：如果原告在3月14日你們寄 發通知後，立即預約，最快可以約到何時驗屋？)客戶有 提出特別需求，可以依其需要安排；若無特別需求，本件 的情形，以客戶在兩天後即3月16日收到公司的通知，立 即電話聯絡，最快排定的驗屋時間是3月26日，但即使3月 26日完成驗屋，也無法在3月31日交屋。」等語(參本院 100年9月19日筆錄)。 ⒊綜合上開二位證人之證述可知： ⑴兩造於上開期日驗屋時僅發現一個燈管不亮之缺失，至 於增設天花板灑水盤、瓦斯爐具四周要打矽利康、瓦斯 爐下的第一個抽屜原更改為活動式則為被告無故提出之 修改要求，被告將上開修改要求解釋為本件系爭標的物 之缺失云云，容與事實不符。 ⑵按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情 事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默， 則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外 ，不得謂為默示之意思表示，最高法院著有29年上字第 762號判例可參。查被告既無故提出上開修改要求，依 社會觀念、交易常情，應可預見將導致惠昇公司交屋予 原告之期日因而展延，原告亦為此而與惠昇公司約定將 交屋期日展延至100年4月10日，被告當時既在場，若其 不同意原告上開延展交屋期日之行為，自當以積極行為 向原告主張或協商，惟其竟於原告延展上開交屋期日之 行為時無異議，亦未出面向原告主張權利。則由被告之 舉止及當時情況觀察，自應認為被告已默示同意將上開 交屋手續期限予以展延，始符公允。據此，被告抗辯伊 係單純提出疑問與建議，原告與惠昇公司對於驗屋而產 生之遲延、瑕疵與糾紛，不可歸責於被告，且以其僅屬 單純之沉默，原告係擅自變更上開交屋期日，伊並無默 示同意云云，要屬圖卸之詞，殊難採信。 ⑶又按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務 人不負遲延責任，民法第230條定有明文。是給付有確 定期限者，債務人自期限屆滿時起固負遲延責任，然其 因不可歸責於債務人之事由致未為給付者，債務人亦不 負遲延責任（最高法院21年上字第1956號判例意旨參照 ）。再按系爭買賣契約書第16條第6款約定「賣方至遲 應於民國100年3月31日前與建商辦理完成交屋手續，並 將土地及建物所有權狀正本交付信義地政士聯合事務所 辦理買賣相關程序。如賣方未於前揭期限內完成交付時 ，應依第九條違約規定辦理，惟如係因建商因素致賣方 未能交付權狀，買方不得請求解除契約。」茲本件原告 即使依建商之通知立即辦理驗屋，仍將因建商時程之排 定，無法在100年3月31日前如期完成交屋，已如前述。 因此，原告未於期限內與建商完成交屋手續，係因不可 歸責於原告之事由甚明，被告自不得以此為由，而解除 系爭買賣契約。 ⑷依上所述，被告已有默示同意延展上開交屋期日之意思 ，且原告未能與建商於100年3月31日完成交屋，亦不可 歸責於原告，則被告自不得以原告未於100年3月31日前 與建商完成交屋手續而解除系爭買賣契約。 ㈡原告請求被告給付第二期款50萬元，有無理由？ 依系爭買賣契約書第3條第4款約定：「...【第二次款： 用 印】新臺幣伍拾萬元整。第二次款定於建方將產權登記完竣 ，交付所有權狀予賣方後三個工作日內由買方壹次付清 .. . 」等語。查：兩造對於原告與惠昇公司於100年4月10日已 完成交屋手續，惠昇公司已將產權移轉登記予原告，原告並 已於同年月15日交付權狀予信義地政士聯合事務所，被告僅 給付第1期款100萬元，而未依上開條款約定給付第2期款予 原告等情，並不爭執，故原告自可依上開條款向被告請求第 二期款50萬元。 ㈢原告請求被告給付尾款850萬元，有無理由？ ⒈按「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻 其條件之成就者，視為條件已成就。」民法第101條第1項 定有明文。另按「當事人預期不確定事實之發生，以該事 實發生時為債務之清償期者，倘債務人以不正當行為阻止 該事實之發生，類推適用民法第101條第1項規定，應視為 清償期已屆至。」最高法院87年臺上字第1205號判例足資 參照。 ⒉依系爭買賣契約書第3條第4款約定：「【第四次款：交屋 】新臺幣捌佰伍拾萬元整。...交屋款需辦理金融機構貸 款...地政機關產權移轉登記完竣後三個工作日內，由買 方申貸之金融機構將貸款存入履約保證專戶，賣方並同時 辦理交屋手續。...」。經查，上開條款中所載「地政機 關產權移轉登記完竣後三個工作日內」，其性質乃當事人 預期不確定事實發生所為之清償期約定，而非此買賣法律 行為附有條件之生效條件或解除條件。本件兩造既約定以 地政機關產權移轉登記完竣後三個工作日內為給付尾款85 0萬元之清償期，原告以被告拒絕協同辦理產權移轉登記 為由之不正當消極行為，核係以不正當行為阻止產權移轉 登記完竣事實之發生，揆諸上開說明，應類推適用民法第 101條第1項規定，視為該850萬元尾款之給付條件已經成 就。 ⒊然系爭買賣契約書中就尾款部分，係約定將上開款項存入 履約保證專戶為其付款方式，亦即兩造就此部分價金給付 方式業已達成協議，此為兩造所不爭執。是系爭買賣契約 就本件尾款之給付方式既已有約定，自應依約定內容辦理 。況且本件履約保證專戶之帳戶名義人為「安信建築經理 股份有限公司」，並非原告，此有代辦履約保證委任契約 書一份在卷可稽，故原告請求被告直接向其為給付，與兩 造約定之尾款給付方式並未相符，其請求即非有理，不應 准許。 ㈣綜上所述，原告本於買賣契約之法律關係，請求被告給付50 萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即100年6月22日起至清 償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此 部分之請求，為無理由，應予駁回。 ㈤本件所命給付未逾50萬元，應依職權宣告假執行；被告聲明 願供擔保請准免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰 酌定相當之擔保金准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之 聲請即失所附麗，應併駁回之。 五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決結果不 生影響，爰不一一論述，併此敘明。 六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條，第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如 主文。 中 華 民 國 100 年 12 月 5 日 民事第三庭 法 官 高英賓 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 12 月 5 日 書記官 廖碩薇