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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第310號 原　　　告　極優異股份有限公司 法定代理人　洪仁哲 訴訟代理人　黃嘉明律師 被　　　告　林清標 　　　　　　黃世明 　　　　　　陳童荔英 上1人 訴訟代理人　蔡得謙律師 　　　　　　何立斌律師 上列3人共同 訴訟代理人　許盟志律師 複代理人　　林俊賢律師 上列當事人間確認優先承買權存在事件，於民國101年1月3日言 詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告起訴時聲明第3項原請求「被告陳童荔英應就上項土 地按每平方公尺新台幣(下同)15000元計算之價金……」， 嗣於民國(下同)100年10月4日言詞辯論期日具狀更正聲明第 3項為「被告陳童荔英應就上項土地按每平方公尺14000元計 算之價金……」，有該民事辯論意旨狀可憑。本院審酌原告 所為上開買賣價金之更正，乃因誤認被告3人間就坐落台中 縣○里鄉○○○段40-77、40-49號等2筆土地之買賣價金所 致，而原告起訴請求之訴訟標的及原因事實並未變更，應認 係更正事實上之陳述而已，依首揭法條規定，並非訴之變更 或追加，即無不合，應予准許。 貳、得心證之理由： 一、原告方面： (一)原告起訴主張： 1、原告於75年3月15日與被告陳童荔英就坐落台中縣○里鄉 ○○○段40-77、40-49號等2筆土地訂立土地租賃契約書 ，做為廠房及種種設施之用，租賃期間自75年3月15日起 至105年3月14日止，並約定出租人出售土地時，承租人有 優先購買權。原告承租上開土地後，即在土地上建築房屋 供為辦公室及廠房使用，此有被告陳童荔英訴請訴外人洛 克工業有限公司遷讓房屋事件之民事判決認定原告在上開 土地建有房屋可證（即鈞院臺中簡易庭92年度中簡字第 1541號，判決被告童荔英敗訴確定)。又上開2筆土地，其 中涼傘樹段40-49號土地，重測後改為台中縣大里市○○ 段○○○○號，另涼傘樹段40-77號土地，重測後改為台中縣 大里市○○段○○○○號。嗣因北新段594地號土地因分割增 加同段595、596地號，該596地號又因分割增加同段596-5 地號，亦有各該土地登記謄本可證。是北新段596、596-5 地號土地(下稱系爭土地)係原告原承租之涼傘樹段40-49 、40-77地號土地延伸而來，即為原告承租之土地。 2、詎被告陳童荔英於99年4月26日將系爭土地出售予被告林 清標、黃世明等2人，並於99年5月7日辦妥所有權移轉登 記，應有部分各為2分之1。惟因原告就被告陳童荔英出賣 系爭土地時具有優先承買權，但出租人即被告陳童荔英於 出售系爭土地予被告林清標、黃世明等2人時，漏未通知 原告優先購買，顯然違反土地法第101條及民法第426-2條 規定，且不得對抗原告。又原告已對系爭土地向鈞院聲請 假處分查封，被告聲請命原告限期起訴，為此提起本訴等 情。 3、並聲明：(1)確認原告就被告林清標、黃世明所有系爭土 地之優先承買權存在。(2)被告林清標、黃世明應塗銷第1 項土地所為之所有權移轉登記。(3)被告陳童荔英應就第1 項土地按每平方公尺14000元計算之價金與原告訂立買賣 契約，並將土地所有權移轉登記與原告。 (二)對被告抗辯之陳述： 1、鈞院臺中簡易庭92年度中簡字第1541號確定判決認定：「 陳童荔英自承其配偶陳春松在89年9月底暴斃，在陳春松 死亡前，都是由陳春松處理租約事宜(92年12月30日言詞 辯論筆錄、92年12月5日勘驗筆錄)，顯見在89年9月底陳 春松死亡前，應均由陳春松代理陳童荔英處理陳童荔英名 下財產事宜無訛」，「極優異股份有限公司於75年3月15 日與原告簽訂之土地租賃契約書，…於75年4月21日簽訂 之協議書….，經擔任見證人之證人林文彬到庭證述：『 我有當見證人，當時簽協議書及土地租賃契約書時的有我 、陳春松、洪生夫，……，當時說租約的事，……，當時 洪先生要租來作工廠。陳春松與原告是夫妻關係』等語明 確。再觀之上開土地租賃契約書及協議書上，關於陳童荔 英之印文，與本件原告提出之房屋租賃契約書上關於立契 約人(甲方)欄下關於陳童荔英之印文，及原告在86年4月 30日向台中縣大里市公所申請更正大里市○○段593、595 、624、594地號土地分區使用證明函上所用之陳童荔英之 印文，以肉眼比對，完全相同，此有上開函1份附卷可憑 ，審之在89年9月底訴外人陳春松死亡前，係由訴外人陳 春松代理原告處理原告名下財產事宜一節，已如前述，足 徵上開土地租賃契約書及協議書，應係訴外人陳春松代理 原告與訴外人極優異股份有限公司簽訂無誤，應屬真正， 可見訴外人極優異股份有限公司確有承租台中縣○里鄉○ ○○段40之77、40之49地號土地至105年3月14日止作為興 建廠房及種種設施所用」。故依上開判決理由已綜合書證 及人證之證言，而認定系爭土地租賃契約書係陳童荔英之 配偶代理陳童荔英與原告公司訂立無訛，被告否認系爭土 地租賃契約書為真正，即無理由。 2、最高法院98年度台上字第1090號判決意旨：「法院於判決 理由中，就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯足以影響判 決結果之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果， 已為實質之判斷者，基於當事人之程序權業受保障，可預 見法院對於該爭點之判斷將產生拘束力而不致生突襲性裁 判，仍應賦予該判斷一定之拘束力，以符程序上誠信原則 及訴訟經濟。是同一當事人間就該重要爭點提起之其他訴 訟，除有原判斷顯然違背法令、或當事人提出新訴訟資料 足以推翻原判斷、或原確定判決之判斷顯失公平、或前訴 訟與本訴訟所得受之利益(即標的金額或價額)差異甚大等 情形，可認當事人為與原判斷相反之主張，不致違反誠信 原則外，應解為當事人及法院就該經法院判斷之重要爭點 之法律關係，均不得為相反之主張或判斷」。鈞院臺中簡 易庭92年度中簡字第1541號確定判決已認定系爭土地租賃 契約書為真正，則依上揭最高法院98年度台上字第1090號 判決意旨，被告3人不能再在本件訴訟主張系爭土地租賃 契約書非真正。 3、最高法院97年度台上字第2432號判決意旨：「按公司於籌 備設立或變更組織期間，與成立或變更組織後之公司屬於 同一體，該籌備設立或變更組織期間公司之法律關係即係 成立或變更組織後公司之法律關係。是於設立或變更組織 登記前，由發起人或主要股東或其授權之人，為籌備設立 或變更組織中公司所為之行為，因而發生之權利義務，於 公司設立或變更組織登記以後，自應均歸由公司行使及負 擔，此乃基於『法人同一體說』之當然解釋」。是原告雖 於75年3月15日在公司未設立登記前訂立系爭土地租賃契 約書，但當時原告公司係在籌備設立期間，故以公司名義 訂立系爭土地租賃契約，於75年4月29日為公司設立登記 後，依上揭最高法院判決意旨，系爭土地租賃契約之權利 義務歸原告，並非無效之租約。況原告公司於75年3月15 日訂立土地租賃契約後，承租系爭土地建屋，已歷25年之 久，若原告未向被告陳童荔英承租，被告陳童荔英豈有均 未提出異議之理？證人林文彬在鈞院臺中簡易庭92年度中 簡字第1541號審理時曾到庭證明其為系爭土地租賃契約書 之見證人，由被告陳童荔英之配偶陳春松與原告訂立租約 ，足證系爭土地租賃契約書為真正。況鈞院亦認定原告有 理由主張優先承買權，以100年度裁全字第47號裁准原告 假處分，並以100年度司執全字第608號假處分查封系爭土 地在案。 4、又系爭土地租賃契約書之陳童荔英印文在鈞院93年度訴字 第1373號案件審理時固鑑定與房屋租賃契約書之印文不同 ，但該鑑定及判決僅證明與房屋租賃契約書之印文不同而 已，並非認定土地租賃契約書係偽造，故不能以此認定土 地租賃契約書非真正。況系爭土地租賃契約書之陳童荔英 印文與被告陳童荔英86年6月26日致大里市公所申請書及 86年11月24日致台中縣政府申請書等印文相同。若鈞院認 為原告不能以林文彬之證言及鈞院92年度中簡字第1541號 判決理由認定土地租賃契約書為真正，則請鈞院將被告陳 童荔英86年6月26日致大里市公所申請書及86年11月24日 致台中縣政府之申請書與陳童荔英86年6月30日房屋租賃 契約書送鑑定該3份筆跡是否相同？因被告陳童荔英承認 86年6月30日之房屋租賃契約書手寫部分係其配偶陳春松 之筆跡，而另2份申請書係陳春松之筆跡，如該2份申請書 證明係陳春松之筆跡，即可證明土地租賃契約書確為陳春 松與原告訂立。(嗣於100年11月1日言詞辯論期日，原告 訴訟代理人當庭稱原告表示保留，暫不送鑑定等語，參見 該日言詞辯論筆錄第3頁) 5、依民事訴訟法第278條規定，事實於法院已顯著或為其職 務上所已知者，無庸舉證。又最高法院28年上字第2379 號判例：「民事訴訟法第278條第1項所謂事實於法院已顯 著者，係指某事實為一般所周知，而推事現時亦知之者而 言」。另民事訴訟法第282條規定，法院得依已明瞭之事 實，推定應證事實之真偽。最高法院21年上字第3046號判 例意旨亦稱：「主張契約關係之存在者，雖不能證明其契 約締結之事實，但依契約履行之事實，足以推定其契約關 係之存在時，自不容契約當事人無端否認」。且最高法院 86年度台上字第611號判例「證明應證事實之證據資料， 並不以可直接單獨證明之直接證據為限。凡先綜合其他情 狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該 證明某事實之間接證據，亦包括在內」。是原告公司於75 年4月9日舉行發起人會議決議訂立章程、選任董事及監察 人等事項，有會議議事錄附於鈞院92 年度簡上字第417號 執行異議卷可證。原告於75年3月15日與被告陳童荔英訂 立土地租賃契約書時，距75年4月9日舉行發起人會議僅24 天之時間，足可認定當時係原告公司籌備期間，且成立公 司必先擬定股數股金、公司名稱、成立之目的、經營之事 項等等，而後由發起人發起，勢必花費一段期間。在公司 設立登記前之24日，係公司籌備期間，為眾所週知之事實 ，依上揭民事訴訟法規定及判例意旨，原告就訂立土地租 賃契約係在公司籌備期間之事實，無庸舉證，法院應認為 真實。故不能因事隔長久，原告無法提出籌備資料，即謂 訂約時非在籌備設立登記期間。 6、原告自75年即在系爭土地上建屋，使用系爭土地及房屋， 並由原告繳納房屋稅(雖不能以房屋稅之繳納做為所有權 之依據，但未保存登記之房屋，一般社會慣例均以設立房 屋稅籍為之。若房屋非原告建造，如何可能以原告名義設 立稅籍繳納房屋稅？)，迄今已25年，而被告陳童荔英均 未表示原告無權占有系爭房、地，請求拆屋還地、遷讓房 屋？就此長久使用之事實，依上揭法律規定及最高法院判 例意旨，可認原告確與被告陳童荔英訂立系爭土地租賃契 約，且地上房屋為原告所建造甚明。況被告陳童荔英出售 系爭土地予被告林清標、黃世明時，並未就地上房屋一併 出售。若房屋為被告陳童荔英所有，何以房屋未出售在內 ？被告林清標、黃世明於買受土地後，即以原告之房屋係 無權占用其土地為由，對原告提起拆屋還地訴訟(現由鈞 院100年度重訴字第156號審理中，請調卷查明)，若系爭 土地之房屋為被告陳童荔英所有，且已出售被告林清標、 黃世明，何以被告等人未請求遷讓房屋而請求拆屋還地？ 7、民法第451條規定租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之 使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定 期限繼續契約。另最高法院43年台上字第367號判例意旨 ：「民法第451條所謂出租人不即表示反對之意思，係指 依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示 反對意思而不表示者而言」。系爭土地租賃契約之租期縱 超過20年，應縮短為20年，但出租人即被告陳童荔英於租 期屆滿後，未表示不願續租，由原告仍繼續為租賃物之使 用收益已達五年多，依民法第451條規定，視為以不定期 限繼續契約。 8、鈞院臺中簡易庭92年度中簡字第1541號於93年5月6日判決 ，92年度中簡字第1881號於92年8月27日判決，92年度簡 上字第417號於93年2月27日判決。故92年度中簡字第1541 號於92年度簡上字第417號判決確定後始判決，若系爭房 屋非原告所建，而係被告陳童荔英所建，何以92年度中簡 字第1541號經調查證據之結果反而認定房屋為原告所建？ 故應以後判決之92年度中簡字第1541號判決認定之事實為 真實。況房屋如為被告陳童荔英所建，何以被告陳童荔英 未就92年度中簡字第1541號判決提起上訴？ 9、原告前法定代理人洪生夫與被告陳童荔英於87年間簽訂之 房屋租賃契約書，及向台中市第一信用合作社(下稱台中 一信)書具放棄租賃權切結書，均屬原告前法定代理人洪 生夫與被告陳童荔英間之通謀虛偽意思表示，目的是為方 便被告陳童荔英向台中一信辦理抵押貸款，且當時被告陳 童荔英提供予台中一信辦理抵押貸款之房屋，面積僅34. 45平方公尺，並不包括系爭房屋在內。 二、被告方面： (一)原告公司與被告陳童荔英簽訂之土地租賃契約書應係偽造 之文書，此乃系爭土地租賃契約書係於75年3月15日簽訂 ，而原告公司係於75年4月29日成立，原告公司既尚未成 立，豈有簽訂系爭土地租賃契約書之可能？縱使原告於未 設立登記前，逕以公司名義簽訂土地租賃契約書，然原告 公司未經設立登記，自不具法人資格，即無權利能力，系 爭土地租賃契約書亦屬無效。至原告主張原簽訂系爭土地 租賃契約書時原告公司已在籌備中云云，惟系爭土地租賃 契約書並未記載為原告公司籌備處之字樣，原告上開主張 顯與事實不符。又原告另主張公司即使尚未設立登記，惟 已處於籌備期而眾所皆知云云。但原告迄今仍未提出任何 所謂籌備期之會議紀錄或其他文件以資證明，所謂眾所皆 知亦屬原告主觀之想法，顯不可採。 (二)原告雖在起訴狀稱︰「原告承租土地後，即在地上建築房 屋供為辦公室及廠房之用，有被告陳童荔英訴求洛克工業 股份有限公司遷讓房屋案之判決認定原告在系爭土地建有 房屋可證(鈞院臺中簡易庭92年度中簡字第1541號民事判 決)」云云，此僅說明原告在系爭土地建有房屋之事實， 並非認定原告與被告陳童荔英間之土地租賃契約書是否真 正。況上開民事判決第6頁係以「陳童荔英之印文，以肉 眼比對，完全相同」為由，認定系爭土地租賃契約書為真 正云云，惟鈞院93年度訴字第1373號民事判決(95年5月9 日判決)，係於鈞院臺中簡易庭92年度中簡字第1541號民 事判決(93年5月6日判決)之後所為，後案猶循鑑定程序以 確認印文是否相符，原告豈可援引以「肉眼比對」之前案 而斷然認定系爭土地租賃關係存在？再系爭土地於75年以 前即有建物之存在，並非原告所興建。就原告主張之上開 建築物，被告已另行起訴請求原告拆屋還地，目前由鈞院 100年度重訴字第156號審理中。又依民事訴訟法第357條 規定，私文書應由舉證人證其真正；且私文書之真正，如 他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責(參見 最高法院47年台上字第178號判例意旨)。是原告自應先行 舉證證明系爭土地租賃契約書之真正，否則即無權主張優 先購買權。 (三)依鈞院93年度訴字第1373號民事判決記載︰「本院依原告 (即極優異公司)聲請，將系爭協議書(編為甲類鑑定資料) 及同意書(編為乙類鑑定資料)併同原告所蒐集之88年6月 30日房屋租賃契約書(編為丙類鑑定資料)、75年3月15日 土地租賃契約書(編為丁類鑑定資料)暨台中縣大里市公所 94年8月2日里市工字第0940021053號函附被告86年9月18 日、86年10月29日、87年8月27日、87年10月3日陳情書( 編為戊類資料)、台中縣政府94年8月8日府建城字第09402 10205號函附被告86年10月4日、86年10月3日、87年8月27 日、87年6月5日陳情書(編為己類資料)，送請法務部調查 局鑑定結果：丙類印文與戊、己類印文均不同，有關甲、 乙、丁類與戊、己類印文之異同，請補送蓋印於各陳情書 之「陳童荔英」印章實物，併同原送鑑資料過局，以利鑑 定，有該局94年9月19日調科貳字第09400426080號鑑定通 知書一紙附卷可稽，亦即依鑑定結果，無法認定系爭協議 書及同意書上「陳童荔英」印文為被告所有。」此案經上 訴後，臺灣高等法院臺中分院95年度上字第218號民事判 決亦記載：「本院再依上訴人(極優異公司)聲請，將本件 相關文書資料，即系爭協議書(其上陳童荔英印文編為印 文乙)及同意書(編為印文甲)併同上訴人所蒐集之88年6月 30日房屋租賃契約書(編為印文丙)、75年3月15日土地租 賃契約書(編為印文丁)暨台中縣大里市公所86年11月14日 里市工字第24396號函稿之附件「陳童荔英」86年10月29 日陳情書(編為印文戊)、台中縣政府87年10月19日87府工 都字第261771號函稿內附「陳童荔英」87年10月3日陳情 書(編為印文己，以上見財團法人中華工商研究院鑑定研 究報告書第3頁及證物袋內證物，鑑定單位下簡稱中華工 商研究院)，送請中華工商研究院鑑定，其鑑定結論如下 ：印文丙與印文戊比對不相符、印文丙與印文己比對不相 符。但印文甲、乙、丁與印文戊比對相符；印文甲、乙、 丁與印文己比對相符(參見鑑定研究報告書第59頁、58頁) 。而被上訴人僅承認印文丙之真正，即上開房屋租賃契約 書上之「陳童荔英」印文為真正而屬被上訴人所有，其餘 甲、乙、丁、己、戊印文則否認其真正，是鑑定報告雖指 出印文甲、乙、丁與印文戊(戊取自大里市公所檢送「陳 童荔英」陳情書)比對相符、印文甲、乙、丁與印文己(己 取自台中縣政府之「陳童荔英」陳情書)比對相符，亦難 據為上訴人有利之證據，蓋鑑定比對之基礎印文即印文己 、戊，上訴人就此未能先舉證證明其為真正故也。再者， 系爭協議書、同意書、75年3月15日土地租賃契約書、「 陳童荔英」致函大里市公所、台中縣政府陳情書內「陳童 荔英」印文，均已為被上訴人否認其真正，被上訴人並提 出88年6月30日房屋租賃契約之真正「陳童荔英」印文(編 為印文丙)，且該88年6月30日房屋租賃契約之承租人洛克 工業有限公司(下稱洛克公司，負責人亦係洪生夫，即上 訴人公司前任負責人)亦有蓋用洛克公司大小章，上訴人 亦未否認該88年6月30日房屋租賃契約「陳童荔英」印文 之真正，堪認被上訴人原審所呈88年6月30日房屋租賃契 約內「陳童荔英」印文之真正。而該真正之「陳童荔英」 印文，與系爭協議書、同意書、75年3月15日土地租賃契 約書、「陳童荔英」致函大里市公所、台中縣政府陳情書 內「陳童荔英」印文(即編為印文戊己)經中華工商研究院 鑑定比對後認為兩相不符，俱見該協議書、同意書、「陳 童荔英」致函大里市公所、台中縣政府陳情書內「陳童荔 英」之印文並非出自被上訴人所為，是被上訴人主張系爭 協議書、同意書係出於他人之偽造等情，非不可採。」該 事件再經原告公司提起第三審上訴，亦經最高法院以96年 度台上字第2057號民事裁定駁回上訴，而告確定。故依前 開裁判之認定，同意書(印文甲)及協議書(印文乙)為不真 正，依鑑定結果︰(1)真正之「陳童荔英」印文(印文丙) ，與系爭協議書(印文乙)、同意書(印文甲)、土地租賃契 約書(印文丁)、大里市公所陳情書(印文戊)、台中縣政府 陳情書（印文己）比對後認為兩相不符。(2)同意書(印文 甲)、協議書(印文乙)、土地租賃契約書(印文丁)與大里 市公所陳情書(印文戌)比對相符。3、同意書(印文甲)、 協議書(印文乙)、土地租賃契約書(印文丁)與台中縣政府 陳情書(印文己)比對相符。是原告主張之系爭土地租賃契 約書即非真正至明。 (四)系爭土地租賃契約書約定之租賃期間長達30年，且租金1 次付清，實與常情有違。且於75年間正值不動產價格飛漲 ，甚至有1日數價之情形，上開約定殊令人匪夷所思。 (五)依原告提出88年6月30日之房屋租賃契約書，其上有被告 陳童荔英之親筆簽名，足證被告陳童荔英有自己處理事務 之能力，惟系爭土地租賃契約書全部均係以電腦打字或鉛 字製作，其上並無任何筆跡，如謂上開契約書皆係被告陳 童荔英親自作成之真正文書，顯然不符常情。 (六)原告固提出鈞院臺中簡易庭92年度中簡字第1541號民事判 決，主張系爭土地租賃契約書係屬真正，惟細譯前開民事 判決認定系爭土地租賃契約為真正，其理由係依證人林文 彬供述，系爭土地租賃契約書及75年4月21日簽訂之協議 書上，及被告陳童荔英於86年4月30日向台中縣大里市公 所申請更正大里市○○段593、595、624地號土地分區證 明函蓋用之「陳童荔英」印文，以「肉眼比對，完全相同 」云云。然查： 1、證人及系爭協議書及同意書見證人林文彬雖在原法院審理 時證稱簽訂系爭協議書及同意書時被上訴人在場，惟稱： 「同意書上陳童荔英的印章是誰蓋的我不清楚」(原審卷 〈一〉第44頁) 、「協議書及同意書上記載的日期是否確 實是兩造簽訂的日期，我也不記得了」(同卷第45頁)。是 證人林文彬身為見證人，竟未見證被上訴人確實在系爭協 議書及同意書上蓋章及注意簽約日期是否確實，已悖於常 理。且依系爭同意書第2項前段：「乙方(即上訴人)於74 年間應甲方(即被上訴人)要求出資678萬元正」、第3項： 「甲方若未能在82年以前償還乙方678萬元全部時，本同 意書取代75年4月21日雙方所訂立之協議書。」記載，係 約定被上訴人應於82年前償還74年間積欠上訴人之出資款 ，否則以系爭同意書取代系爭協議書，而參與見證之證人 林文彬竟於93年9月9日原審言詞辯論時證稱：「…寫同意 書處理事情時，共有四人在場，…，我記得好像是當時因 為陳春松要洪生夫拿1筆錢出來」，該證詞明顯與系爭同 意書約定被上訴人應於82年前償還74年間欠款違背，證人 林文彬證詞，自不能採信。至證人洪生夫為原告法定代理 人洪仁哲父親，且為系爭同意書上原告法定代理人，親情 及職責利害所繫，其證詞難免偏頗，亦不能採信，有臺灣 高等法院臺中分院95年度上字第218號民事判決第8頁(五) 項記載甚明，足見證人林文彬之證述不足採信。 2、另臺灣高等法院臺中分院95年度上字第218號民事判決， 係將上開相關文書資料，包括協議書、同意書、88年6月 30日房屋租賃契約書，系爭土地租賃契約書、2份陳情書 送交財團法人中華工商研究院鑑定後，據以認定系爭土地 租賃契約書與88年6月30日房屋租賃契約書上「陳童荔英 」之印文不相同(參見上開民事判決第第4、5頁第5項、第 6項記載)，較之原告所提鈞院臺中簡易庭92年度訴字第 1541號確定判決係以肉眼比對為可採。 (七)依民法第426-2條及土地法第104條基地優先承買權之規定 ，適用之前提要件為：(1)基地租賃關係存在；(2)基地承 租人於基地上建築房屋使用。惟查： 1、原告提出系爭土地租賃契約書主張租賃關係存在，並援引 鈞院臺中簡易庭92年度中簡字第1541號民事判決佐證系爭 土地租賃契約書之形式真正，但該民事判決就此部分之認 定如何不可採，已如前述，不贅。 2、原告與被告陳童荔英曾因他案歷經鈞院93年度訴字第1373 號第一審判決、臺灣高等法院臺中分院95年度上字第218 號第二審判決及最高法院96年度台上字第2057號第三審判 決駁回上訴確定。上開案件審理過程，承審法院曾將包含 系爭土地租賃契約書在內之私文書，分別送請法務部調查 局及財團法人中華工商研究院等單位鑑定比對，鑑定結論 皆推翻原先依肉眼判斷之結果，證明系爭土地租賃契約使 用之印文並非出自被告陳童荔英所為，是上揭確定判決認 定系爭土地契約書並非真正所持之論據，顯較原告援引鈞 院臺中簡易庭92年度中簡字第1541號確定判決為可採。 又證人林文彬在鈞院臺中簡易庭92年度中簡字第1541號審 理時之證述內容，極為含糊亦充滿不確定，其證詞亦為鈞 院93年度訴字第1373號之歷審法院認為悖於常理而不加採 信。況民事訴訟法第358條關於私人文書經本人或其代理 人簽名、畫押、蓋章或按指印者，推定為真正之規定，須 其簽名、畫押、蓋章或按指印係本人或其代理人為之，在 當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用(參見最 高法院28年上字第10號判例意旨)，而系爭土地租賃契約 曾經被告陳童荔英抗辯並非真正，復未授權任何人簽署， 顯係出於偽造，該項抗辯皆獲鈞院93年度訴字第1373號歷 審法院所認同。故系爭土地租賃契約，倘依鈞院93年度訴 字第1373號歷審裁判之裁判結果，已足可認定並非屬真正 。此外，原告復未提出或請求調查其他積極得以證明文書 真正性之證據，故原告就系爭土地租賃關係之存在顯然未 盡充分舉證之責任。 3、又坊間鮮有租賃契約一簽30年且租金又1次給付之案例， 故原告主張系爭土地租金已1次給付，不僅有違一般民情 風俗，且原告亦未就被告陳童荔英確實收受租金等情充分 舉證。況被告陳童荔英雖年歲已高，惟擔任幼稚園園長已 逾40餘載，識字與教育程度皆非低下，何以至關重要之土 地租賃契約書，簽署姓名處卻皆以打字替代？就此依被告 陳童荔英承認之88年6月30日簽訂房屋租賃契約書，亦可 見被告陳童荔英有親自簽署姓名之習慣，及其真正之印文 與原告提出之土地租賃契約書上印文確有不同，足見原告 之主張顯然與經驗法則有違。 (八)原告固主張本件訴訟應有爭點效理論之適用，即就鈞院臺 中簡易庭92年度中簡字第1541號確定判決認定系爭土地租 賃契約書為真正之結果，應援用於本件而拘束兩造云云。 然上開確定判決意旨係有不當已如前述，復就爭點效理論 適用要件之一，須前案與後案之當事人同一，但上開確定 判決之當事人係被告陳童荔英與訴外人洛克工業有限公司 間之民事爭執，與本件兩造當事人顯非同一，原告主張應 適用爭點效理論，恐有誤會。 (九)原告雖主張系爭土地上之房屋係於土地租賃契約簽訂後僱 工建造，自始即為原告占有使用，合於租地建屋而得主張 優先承買權之要件云云。惟查該房屋於鈞院91年度執秋字 第36003號強制執行事件中，先經執行法院以該房屋係債 務人即被告陳童荔英所有而為強制執行程序，嗣經原告提 起第三人異議之訴，迭經鈞院92年度中簡字第1881號、92 年度簡上字第417號及93年度再易字第14號判決確定，認 定該房屋並非原告興建，亦非原告所有，該房屋之真正所 有權人應係被告陳童荔英，此部分請鈞院調閱上開卷宗即 明。故依上開判決認定結果及依據之理由，足認原告並非 該建物之所有人，自不符租地建屋而得主張優先承買權之 要件，原告請求確認優先承買權存在即無理由，應予駁回 。再原告承租系爭土地既不符租地建屋之要件，縱使系爭 土地租賃契約約定租期長達30年，不論依民法449條第1項 新舊法之規定，其租期皆應縮短為20年，意即系爭土地租 賃契約效力最晚應遲至95年3月14日屆期終止，則原告自 無於租約屆滿後再行主張優先承買權之權利。況依75年間 當時之民法債編規定，租賃契約租期不得逾20年，逾20年 者要強制縮短為20年，而88年間始修訂租地建屋租賃契約 不受租期20年限制(民法第449條第3項規定，於89年始施 行)，系爭土地租賃契約書於88年、89年以前均未曾出現 ，直至92年間被告陳童荔英與原告公司發生相關訴訟後， 原告公司始「出示」系爭75年間簽訂之土地租賃契約書， 故系爭土地租賃契約書應係不實文書，其作成時間應於88 年、89年以後，此部分經核對鈞院92年度簡上字第417號 卷內證據資料及相關法令修訂沿革即知。 (十)系爭土地租賃契約第6條雖約定「出租人如要出售該二筆 土地，承租人有優先購買權」，惟細繹系爭土地租賃契約 訂約之目的，並參酌基地承租人法定優先購買權制度設計 之旨趣，該條款皆係為保障基地承租人就其所興建之建物 ，不會因將來基地易主而使其所有建物喪失合法坐落權源 ，而遭受拆屋還地之命運，故賦與基地承租人比一般物之 承租人有較強之權利。是系爭優先購買權之約款，解釋上 應附有基地承租人須實際建有建物之條件，倘如本件原告 並未在系爭土地上實際建有建物，則系爭約款之條件並未 成就，自不得拘束被告陳童荔英及其後手即被告林清標、 黃世明。倘鈞院認為系爭土地租賃契約之記載，系爭意定 優先購買權並未附有條件，而系爭約款僅具債權約定之效 力，祇在簽訂系爭土地租賃契約書之當事人間有其適用， 而不及於買受系爭土地之後手，又系爭土地已經過戶登記 予被告林清標、黃世明所有，原告自不得再向被告林清標 、黃世明等2人主張優先承買權存在。至於原告是否另依 債務不履行規定向系爭土地契約之當事人主張其他權利， 則與本件無涉。 (十一)依鈞院92年度簡上字第417號(原告公司與合作金庫銀行第 三人異議之訴事件)卷宗，所附原告公司法定代理人「洪 生夫」與被告陳童荔英87年7月1日簽訂（系爭土地）房屋 租賃契約書，暨洪生夫出具予銀行之放棄租賃權切結書。 核其情形，於87年間，被告陳童荔英以系爭土地向台中一 信辦理抵押借款，當時台中一信調查系爭土地之使用情形 ，查得洪生夫租用系爭土地之房屋，洪生夫乃出具上揭放 棄租賃權切結書予台中一信。故原告主張確有系爭75年間 簽訂之土地租賃契約，何以洪生夫於87年間與被告陳童荔 英簽訂前揭房屋租賃契約書，而不提出系爭75年間之土地 租賃契約書？甚且將自己之地位從基地承租人降為房屋承 租人？ (十二)至原告質疑系爭土地上房屋如為被告陳童荔英所有，何以 房屋未一併出售予被告林清標、黃世明？此乃因該房屋之 殘值所餘不多，故當時未一併出售，但不能以房屋未一併 出售，即反推該房屋即非被告陳童荔英所有？況原告無權 占有系爭土地期間，原告與被告陳童荔英間爭訟不斷，即 使系爭土地已由被告黃世明、林清標繼受後，被告黃世明 亦曾向原告主張系爭土地上之房屋非原告所有，但原告仍 主張該房屋為其建造，被告黃世明不欲與原告爭執，乃暫 時擱置該爭議，但已另行訴請拆屋還地。又在該拆屋還地 訴訟審理中，被告黃世明亦已次第發現該房屋之所有人仍 為被告陳童荔英，故縱令法院認定該房屋並非原告所有， 亦僅被告黃世明是否在該拆屋還地訴訟更改主張為遷讓房 屋而已，原告尚不得據此認定被告等人均不爭執系爭土地 租賃契約書之真正及建物歸屬。 (十三)並聲明：如主文所示。 三、兩造不爭執事項： (一)坐落台中市○里區○○段596之5地號土地係自同段596地 號土地分割而來，而同段596地號土地係自同段594地號土 地分割而來，而同段594地號土地重測前為涼傘樹段40之 77地號土地。 (二)坐落台中市○里區○○段596、596之5地號等2筆土地原為 被告陳童荔英所有，於99年5月7日以買賣為原因辦理所有 權移轉登記予被告林清標、黃世明所有，應有部分各為2 分之1。 (三)系爭土地租賃契約書簽約日期為75年3月15日，出租人為 陳童荔英，承租人為極優異股份有限公司，租期自75年3 月15日起至105年3月14日止，共30年；約定租金為每月 3500元，契約文字均以打字方式處理，並無任何手寫文字 。租約上附記：30年租金126萬元收訖，該附記前後均蓋 用「陳童荔英」印文。 (四)原告公司於75年4月9日上午召開發起人會議，訂立公司章 程及選任董監事，實收資本額為200萬元；並於同日下午 召開董事會，選任洪生夫為董事長，嗣經前台灣省政府建 設廳於75年4月29日准予設立登記。 (五)被告陳童荔英曾於87年7月1日將門牌號碼台中縣大里市○ ○路○段○○○巷○○號房屋全部出租予原告前法定代理人洪生 夫。嗣被告陳童荔英於87年8月間以上開房屋向台中一信 辦理抵押貸款時，洪生夫書具「放棄租賃權切結書」予台 中一信，承諾上開房屋遭拍賣時，願無條件放棄房屋租賃 權。 四、兩造爭執事項： (一)系爭土地租賃契約書是否有效？ (二)原告依據土地法第104條及民法第426條之2等規定主張對 系爭土地具有優先購買權，是否可採？ (三)原告訴請被告林清標、黃世明塗銷系爭土地所有權登記， 及請求被告陳童荔英將系爭土地出賣予原告，並辦理所有 權移轉登記予原告，是否有據？ 五、法院之判斷： 查當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文定有明文。又原告對於自己主張之 事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出 反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責， 此為舉證責任分擔之原則(參見最高法院18年上字第2855號 判例意旨)。另請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張 債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負 舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始 應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則(參見最高法院 43年台上字第377號判例意旨)。經查： (一)本件原告主張於75年3月15日與被告陳童荔英就坐落台中 縣○里鄉○○○段40之77、40之49地號等2筆土地簽訂土 地租賃契約乙節，固據其提出系爭土地租賃契約書1件為 憑，然為被告3人所否認，並以上情抗辯。本院審酌兩造 分別提出之證據資料，基於下列理由，認為系爭土地租賃 契約對被告陳童荔英應不存在： 1、系爭土地租賃契約書簽約日期為75年3月15日，出租人為 陳童荔英，承租人為極優異股份有限公司，租期自75年3 月15日起至105年3月14日止，共30年；約定租金為每月35 00元，契約文字均以打字方式處理，並無任何手寫文字。 租約上附記：30年租金126萬元收訖，該附記前後均蓋用 「陳童荔英」印文。又原告公司係於75年4月9日上午召開 發起人會議，訂立公司章程及選任董監事，實收資本額為 200萬元；並於同日下午召開董事會，選任洪生夫為董事 長，再經前台灣省政府建設廳於75年4月29日准予設立登 記各情，已為原告及被告陳童荔英一致不爭執，並有上揭 土地租賃契約書及原告公司設立登記資料附於本院92年度 簡上字第417號民事卷宗可按(已影印附於本院卷)，則系 爭土地租賃契約書簽訂時原告公司顯然尚未成立，依民法 第25條規定：「民法第25條法人非依本法或其他法律之規 定，不得成立。」、公司法第1條規定：「本法所稱公司 ，謂以營利為目的，依照本法組織、登記、成立之社團法 人。」及公司法第6條規定：「公司非在中央主管機關登 記後，不得成立。」是原告公司於75年3月15日自不可能 以公司法人身分與被告陳童荔英簽訂系爭土地租賃契約書 ，亦即原告公司當時尚不具有法人之權利能力，即欠缺享 受權利，負擔義務之能力(參見民法第26條規定)，故系爭 土地租賃契約書對被告陳童荔英而言，乃係與法律上不存 在之公司簽約，即欠缺契約之締約對象，更無契約當事人 間意思表示應合致性，從而系爭土地租賃契約應認為不存 在，對被告陳童荔英即無拘束力可言。至原告公司固援引 最高法院97年度台上字第2432號判決意旨：「按公司於籌 備設立或變更組織期間，與成立或變更組織後之公司屬於 同一體，該籌備設立或變更組織期間公司之法律關係即係 成立或變更組織後公司之法律關係。是於設立或變更組織 登記前，由發起人或主要股東或其授權之人，為籌備設立 或變更組織中公司所為之行為，因而發生之權利義務，於 公司設立或變更組織登記以後，自應均歸由公司行使及負 擔，此乃基於『法人同一體說』之當然解釋」等語，認為 原告公司於75年3月間係屬籌備設立期間，在公司設立登 記後，系爭土地租賃契約之權利義務當然歸於原告公司， 並稱此為眾所週知之事實，毋庸舉證，法院應認為真實云 云。然原告公司究竟自何時開始籌備設立，原告並未舉證 說明，且75年3月15日簽約時，何以不在系爭土地租賃契 約上據實記載「籌備處」字樣，而逕以公司名義簽約？何 以系爭土地租賃契約上原告公司法定代理人「洪生夫」之 印文，與原告公司辦理設立登記時之法定代理人「洪生夫 」印鑑章迥異？何以原告公司在籌備期間已與第3人訂立 租期長達30年之土地租賃契約，且已1次付清30年之租金 126萬元，佔原告公司設立時實收資本額200萬元之百分之 63，卻未於75年4月9日之發起人會議或董事會提出追認案 討論？竟能逕行動用逾公司實收資本額6成以上之資金用 來給付土地租金？系爭土地租金有何正當理由不能採按月 、按季、按半年或按年等方式給付，而必須將30年租金1 次付清？原告公司之作法顯異於常態，如何能謂係「眾所 週知之事實而毋庸舉證」？原告訴訟代理人在本院審理時 雖稱：「原告公司有追認75年3月15日之土地租賃契約書 ，現在已找不到資料，租金付出去後，股東沒有異議。公 司發起人會議紀錄之書面並無追認之記載，但全體發起人 股東都有同意，公司裡面沒有人有異議。」等語(參見101 年1月3日言詞辯論筆錄第2頁)，惟原告公司於75年4月9日 之發起人會議紀錄既未記載承租土地及給付租金126萬元 之議案，則原告公司究竟如何追認？有何證據證明其他股 東當時均表示同意而無意見？尤其被告訴訟代理人亦當庭 否認原告此部分之主張，在原告未另行舉證以實其說之情 況，參照前揭民事訴訟法第277條規定及最高法院判例意 旨，本院自無從遽為有利於原告之認定。從而，原告公司 援引最高法院97年度台上字第2432號判決意旨部分，在本 件訴訟應無適用之餘地。 2、被告陳童荔英抗辯稱系爭土地租賃契約書上「陳童荔英」 之印文非其所有，係遭偽造等語。已為原告公司所否認， 並提出本院臺中簡易庭92年度中簡字第1541號民事確定判 決1件為證，該民事確定判決第6頁固記載：「……上開土 地租賃契約書及協議書上，關於原告『陳童荔英』之印文 ，與本件原告提出之房屋租賃契約書上關於立契約人(甲 方)欄下關於『陳童荔英』之印文，及原告在86年4月30日 向台中縣大里市公所申請更正大里市○○段593、595、 624、594地號土地分區使用證明函上所用『陳童荔英』之 印文，以肉眼比對，完全相同，……，足徵上開土地租賃 契約書及協議書，應係訴外人陳春松代理原告與訴外人極 優異股份有限公司簽訂無誤，應屬真正。」云云。惟被告 3人則提出本院93年度訴字第1373 號民事判決記載︰「本 院依原告(即本件原告)聲請，將系爭協議書(編為甲類鑑 定資料)及同意書(編為乙類鑑定資料)併同原告所蒐集之 88年6月30日房屋租賃契約書(編為丙類鑑定資料)、75年3 月15日土地租賃契約書(編為丁類鑑定資料)暨台中縣大里 市公所94年8月2日里市工字第0940021053號函附被告86年 9月18日、86年10月29日、87年8月27日、87年10月3日陳 情書(編為戊類資料)、台中縣政府94年8月8日府建城字第 0940210205號函附被告86年10月4日、86年10月3日、87年 8月27日、87年6月5日陳情書(編為己類資料)，送請法務 部調查局鑑定結果：丙類印文與戊、己類印文均不同，有 關甲、乙、丁類與戊、己類印文之異同，請補送蓋印於各 陳情書之『陳童荔英』印章實物，併同原送鑑資料過局， 以利鑑定，有該局94年9月19日調科貳字第09400426080號 鑑定通知書一紙附卷可稽，亦即依鑑定結果，無法認定系 爭協議書及同意書上『陳童荔英』印文為被告所有。」該 事件經原告提起第二審上訴後，臺灣高等法院臺中分院95 年度上字第218號民事判決亦記載：「本院再依上訴人(即 本件原告)聲請，將本件相關文書資料，即系爭協議書(其 上陳童荔英印文編為印文乙)及同意書(編為印文甲)併同 上訴人所蒐集之88年6月30日房屋租賃契約書(編為印文丙 )、75年3月15日土地租賃契約書(編為印文丁)暨台中縣大 里市公所86年11月14日里市工字第24396號函稿之附件『 陳童荔英』86年10月29日陳情書(編為印文戊)、台中縣政 府87年10月19日87府工都字第261771號函稿內附『陳童荔 英』87年10月3日陳情書(編為印文己，以上見財團法人中 華工商研究院鑑定研究報告書第3頁及證物袋內證物，鑑 定單位下簡稱中華工商研究院)，送請中華工商研究院鑑 定，其鑑定結論如下：印文丙與印文戊比對不相符、印文 丙與印文己比對不相符。但印文甲、乙、丁與印文戊比對 相符；印文甲、乙、丁與印文己比對相符(參見鑑定研究 報告書第59頁、58頁)。而被上訴人僅承認印文丙之真正 ，即上開房屋租賃契約書上之『陳童荔英』印文為真正而 屬被上訴人所有，其餘甲、乙、丁、己、戊印文則否認其 真正，是鑑定報告雖指出印文甲、乙、丁與印文戊(戊取 自大里市公所檢送『陳童荔英』陳情書)比對相符、印文 甲、乙、丁與印文己(己取自台中縣政府之『陳童荔英』 陳情書)比對相符，亦難據為上訴人有利之證據，蓋鑑定 比對之基礎印文即印文己、戊，上訴人就此未能先舉證證 明其為真正故也。再者，系爭協議書、同意書、75年3月 15日土地租賃契約書、『陳童荔英』致函大里市公所、台 中縣政府陳情書內「陳童荔英」印文，均已為被上訴人否 認其真正，被上訴人並提出88年6月30日房屋租賃契約之 真正『陳童荔英』印文(編為印文丙)，且該88年6月30日 房屋租賃契約之承租人洛克工業有限公司(下稱洛克公司 ，負責人亦係洪生夫，即上訴人公司前任負責人)亦有蓋 用洛克公司大小章，上訴人亦未否認該88年6月30日房屋 租賃契約『陳童荔英』印文之真正，堪認被上訴人原審所 呈88年6月30日房屋租賃契約內『陳童荔英』印文之真正 。而該真正之『陳童荔英』印文，與系爭協議書、同意書 、75年3月15日土地租賃契約書、『陳童荔英』致函大里 市公所、台中縣政府陳情書內『陳童荔英』印文(即編為 印文戊己)經中華工商研究院鑑定比對後認為兩相不符， 俱見該協議書、同意書、『陳童荔英』致函大里市公所、 台中縣政府陳情書內『陳童荔英』之印文並非出自被上訴 人所為，是被上訴人主張系爭協議書、同意書係出於他人 之偽造等情，非不可採。」等語該事件再經原告公司提起 第三審上訴，亦經最高法院以96年度台上字第2057號民事 裁定駁回上訴，而告確定。是依前開確定裁判之認定，同 意書(印文甲)及協議書(印文乙)並非真正，且依鑑定結果 ︰(1)真正之「陳童荔英」印文(印文丙)，與系爭協議書( 印文乙)、同意書(印文甲)、土地租賃契約書(印文丁)、 大里市公所陳情書(印文戊)、台中縣政府陳情書（印文己 ）比對後認為兩相不符。(2)同意書(印文甲)、協議書(印 文乙)、土地租賃契約書(印文丁)與大里市公所陳情書(印 文戌)比對相符。3、同意書(印文甲)、協議書(印文乙)、 土地租賃契約書(印文丁)與台中縣政府陳情書(印文己)比 對相符。據此，本院審酌原告公司主張之92年度中簡字第 1541號民事確定判決，認定系爭土地租賃契約書之「陳童 荔英」印文為真正，僅係以「肉眼比對」而認為「完全 相同」，並未具體說明究竟以何種方法比對？究有那些特 徵足以認定「完全相同」？故該項「肉眼比對」顯然欠缺 論理之依據，其證據力即嫌薄弱。反觀本院93年度訴字第 1373號民事判決該事件之審理過程，係將系爭土地租賃契 約書、同意書、協議書及陳情書等被告陳童荔英曾經製作 及蓋用印文之相關證據資料，分別送請法務部調查局及財 團法人中華工商研究院鑑定，依據鑑定機關出具之鑑定報 告綜合判斷所得之結論，其判斷結果自較承審法官個人以 「肉眼比對」之結果為客觀及可採。從而被告陳童荔英抗 辯稱系爭土地租賃契約書並非真正乙節，衡情即屬可信。 3、又學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中 ，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人 辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已 提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人 就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主 張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信 原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一 ，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未 提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之(參見最 高法院99年度台上字第781號判決意旨)。本件原告固主張 本院臺中簡易庭92年度中簡字第1541號民事確定判決應有 爭點效理論之適用，具有拘束兩造之效力，被告3人不得 在本件訴訟主張系爭土地租賃契約書並非真正云云。惟本 院臺中簡易庭92年度中簡字第1541號民事確定判決之訴訟 當事人為陳童荔英及洛克工業有限公司等2人，而本件訴 訟當事人為極優異股份有限公司、陳童荔英、林清標、黃 世明等4人，前後兩訴訟之當事人顯然不同，依前揭最高 法院99年度台上字第781號判決意旨，本件訴訟即無「爭 點效」之適用甚明，而本院臺中簡易庭92年度中簡字第 1541號民事確定判決，僅被告陳童荔英及洛克工業有限公 司等2人就該事件之訴訟標的法律關係應受拘束，本件訴 訟之兩造當事人自無受其拘束之理，原告此部分主張顯然 對學說上之「爭點效」有所誤認，委無可採。 4、另依本院92年度簡上字第417號即原告極優異股份有限公 司與合作金庫銀行股份有限公司間第三人異議之訴事件卷 宗，卷附原告公司前法定代理人洪生夫與被告陳童荔英曾 於87年7月1日簽訂(系爭土地)房屋租賃契約書，嗣後被告 陳童荔英以系爭土地向台中一信辦理抵押貸款，當時台中 一信調查系爭土地之使用情形，查出洪生夫租用系爭土地 之房屋，洪生夫乃出具放棄租賃權切結書1紙予台中一信 承諾倘系爭土地及房屋遭台中一信拍賣時，洪生夫表明願 無條件放棄房屋租賃權，聽憑執行等情，有該房屋租賃契 約書及放棄租賃權切結書各1紙可按。是原告公司若於75 年3月15日確與被告陳童荔英簽訂系爭土地租賃契約書， 且系爭土地上房屋亦為原告公司所建造，何以原告公司前 法定代理人洪生夫於87年7月1日與被告陳童荔英簽訂前揭 房屋租賃契約書，而不提出75年3月15日已簽訂間系爭土 地租賃契約書，寧將自己之地位從基地承租人降為房屋承 租人？據此可知，系爭土地租賃契約書至遲於87年7月1日 以前應不存在，應係87年7月1日以後遭他人偽造，否則原 告公司前法定代理人洪生夫不可能不知就系爭土地已與被 告陳童荔英簽訂系爭土地租賃契約書，而於87年7月間不 知持以使用？至原告固主張原告前法定代理人洪生夫簽署 前揭房屋租賃契約書及放棄租賃權切結書，均係與被告陳 童荔英間之通謀虛偽意思表示云云。然為被告3人所否認 ，而第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者 ，該第三人應負舉證之責(參見最高法院48年台上字第29 號判例意旨)。是原告公司既主張前法定代理人洪生夫當 時簽訂房屋租賃契約書及放棄租賃權切結書，均係與被告 陳童荔英間之通謀虛偽意思表示，原告公司自應就該項有 利於己之事實負舉證責任，但原告公司迄至本件言詞辯論 終結前並未舉證以實其說，則原告此部分之主張尚難遽信 為真正。 (二)民法第426條之2規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣 基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣 房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情 形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先 承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為 放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移 轉登記者，不得對抗優先承買權人。」又土地法第104條 亦規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依 同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依 同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項 優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優 先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂 立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」是依前 揭法條規定，基地承租人於基地出賣時欲主張依同樣條件 購買之優先承買權，即應以基地租賃契約合法有效為前提 ，倘該基地租賃契約係屬無效或不存在，則該租賃契約名 義上之承租人，於基地所有權人出賣該基地時，自無取得 優先承買權之可能。準此，本院既認定原告公司與被告陳 童荔英於75年3月15日簽訂之系爭土地租賃契約書係遭他 人偽造而自始不存在，則原告公司就系爭土地即不可能取 得合法有效之租賃權，故被告陳童荔英於99年4月26日出 賣系爭土地予被告林清標、黃世明等2人時，因原告公司 並非系爭土地之合法承租人，即不得依前揭法條規定主張 優先承買權，故被告陳童荔英於出賣系爭土地時未將出賣 條件以書面通知原告公司，乃屬當然，自不生違反前開法 條規定之情事。從而，原告公司主張其為系爭土地之合法 承租人，認為應依前開法條規定就被告陳童荔英出賣系爭 土地時取得優先承買權，即有誤會。原告公司遽行起訴確 認其就被告林清標、黃世明共有之系爭土地具有優先承買 權云云，為無理由，應予駁回。 (三)又系爭土地租賃契約書既屬偽造，被告陳童荔英自不受該 租賃契約之拘束，原告公司並非系爭土地之承租人，即不 得依前揭法條規定主張就系爭土地具有優先承買權，故被 告陳童荔英出賣系爭土地予被告林清標、黃世明等2人， 並於99年5月7日辦妥所有權移轉登記，被告林清標、黃世 明等2人因買賣關係而共同取得系爭土地之所有權，乃合 法有據(參見民法第759條之1規定)。原告公司卻訴請被告 林清標、黃世明等2人應塗銷系爭土地之所有權移轉登記 ，並請求被告陳童荔英應就系爭土地以每平方公尺14000 元計算之價格與原告訂立買賣契約，復將系爭土地所有權 移轉登記予原告公司，均於法無憑，不應准許。 六、綜上所述，原告提出系爭土地租賃契約書既非真正，即非系 爭土地之承租人，故系爭土地出賣時，原告自不得依民法第 426之2及土地法第104條規定主張承租人之優先購買權，是 被告陳童荔英未依上開法條規將系爭土地出賣條件以書面通 知原告公司，即無違法可言。從而，原告公司不察上情，猶 訴請確認原告公司就被告林清標、黃世明所有系爭土地之優 先購買權存在，及塗銷被告林清標、黃世明就系爭土地之所 有權移轉登記，復請求被告陳童荔英應就系爭土地按每平方 公尺14000元計算之價金與原告訂立買賣契約，再將系爭土 地所有權移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料 ，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述 ，附此敘明。 參、結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如 主文。 中 華 民 國 101 年 1 月 20 日 民事第三庭 法 官 林金灶 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須 附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 1 月 20 日 書記官 蕭榮峰