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臺灣臺中地方法院民事判決　100年度重訴字第58號 原　　　告　丁榮村 　　　　　　古美珠 共　　　同 訴訟代理人　李宗炎律師 被　　　告　惠豐順開發股份有限公司 法定代理人　林逸民 訴訟代理人　吳光陸律師 　　　　　　廖瑞鍠律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102年4月8日言詞 辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰零伍萬元，及自民國一百年二月十六 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之七，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣參拾伍萬元供擔保後，得假執行。 但被告如以新臺幣壹佰零伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執 行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠原告兩人為夫妻關係，於民國 (下同)94 年10月4日以共有 坐落台中市○○區○○○段○○○○號土地、面積6020平方公尺 、權利範圍全部 (原告丁榮村之權利範圍為1/1000，原告古 美珠之權利範圍為999/1000)，分別與被告簽訂「台中市永 春市地重劃開發合約書」 (下稱系爭開發合約書)，約定原 告將上開土地委託被告辦理市地重劃開發相關事宜。又上開 土地於98年9月10日因重劃逕為分割為同段1306、1306-8、 1306- 9及1306-10地號等4筆土地。詎兩造簽訂系爭開發合 約書後，被告有下列違約事實，依兩造之契約約定，被告應 賠償原告如訴之聲明所載之金額，茲分述如下： ⒈系爭開發合約書第3條第5項約定：「在重劃會奉准成立後 三年內開發完成，逾期願意受罰。惟逾期責任非可歸責於 乙方者如政府法令變更可歸咎於甲方及區內土地、建物所 有權人及其關係人或天災、兵災及社會動亂等不可抗力之 因素，不在此限。」經查，本件重劃會於96年6月27日間 經台中市政府核定成立，被告依約應於99年7月間完成本 件重劃工作，將重劃後應分配予原告之土地交付原告，惟 被告成立重劃會迄今已逾4年仍未完成重劃工作，遑論將 土地分配、交付予原告，被告已違反此項約定，自應依約 負賠償責任。 ⒉系爭開發合約書第15條第7項第4款約定：「有下列情形之 一者，乙方即應給付甲方懲罰性違約金新台幣伍仟萬元， 如因甲方受有損害者，就損害部分另得請求乙方賠償，乙 方不因該懲罰性違約金之給付而免賠償責任：…4、重劃 會成立後，乙方應負責於一個月內促成重劃會出具承諾書 ，承諾重劃結果甲方應分回之土地面積、土地位置及土地 形狀與上列第一至第三項(應為第1至第3款)所約定之內容 完全相同，重劃會之承諾書應載明如違反承諾應負法律上 之責任。」經查，本件重劃會業於96年7月經台中市政府 核定成立，被告依約應於一個月內即96年8月或9月前，促 成重劃會出具承諾書載明原告應分配土地之面積、位置、 形狀等內容，詎迄今重劃會仍未出具上開內容之承諾書予 原告，已明顯違反此一條款之約定，被告應依約賠償新台 幣(下同)5000萬元，茲請求被告應賠償原告1000萬元，以 為懲罰性之違約金。 ⒊再依系爭開發合約書第15條第6項約定：「本合約所列甲 方所有之土地及建物出租期限至民國97年12月31日，租賃 期限內如因重劃工程施工需要，必要提前解約，其所衍生 之損失概由乙方負責。」經查，原告於94年10月4日雖與 被告簽訂系爭開發合約書，惟因當時被告之重劃工作僅屬 籌畫、整合階段並未進入建物拆除等工程施工階段，因此 ，原告原將所有之參與本件重劃之土地及其上建物出租於 他人，於原租約到期後，另自95年1月1日起分別與訴外人 林志彥、蘇宏德、紀清相(其租約後由林文淋承受)、鄭寶 等人簽訂新租賃契約，租期均至97年12月31日止，並分別 於租約及系爭開發合約書中告知。詎被告於96年3月31日 及97年2月19、20日以重劃需要為由，要求原告終止與林 志彥等人之租約，將建物拆除、將土地交付重劃，致原告 原定可收取之租金權利，受有419萬元之損害，被告自應 依系爭開發合約書第15條第6項之約定賠償原告。茲分述 如下： ⑴原告與林志彥之租約，租期自95年1月1日至97年12月31日 止，租金每月14萬元，租賃標的為台中市○○區○○○段 ○○○○號土地及其上建物即門牌號碼為台中市○○○路○段 ○○○號房屋編號F部分，面積1657平方公尺。因被告重劃需 要而於96年3月31日與林志彥終止租約。從而，自96年4月 1日至97年12月止，原告損失之租金為294萬元(計算式： 14萬元×21月=294)。 ⑵原告與蘇宏德之租約，租期自95年1月1日至97年12月31日 止，租金每月8萬元(土地部分之租金為每月5萬元，房屋 部分之租金為每月3萬元)，租賃標的為台中市○○區○○ ○段○○○○號部分土地及其上建物即門牌號碼為台中市○○ ○路○段○○○號房屋編號D、E部分，面積228平方公尺。因 被告重劃需要致原告於97年2月19日與蘇宏德終止租約。 從而，自97年3月至97年12月止，原告損失之租金為80萬 元(計算式：8萬元×10月=80萬元)。 ⑶原告與紀清相之租約，租期自95年1月1日至97年12月31日 止，租金每月25,000元，租賃標的為台中市○○區○○○ 段○○○○號部分土地及其上建物即門牌號碼為台中市○○○ 路○段○○○號房屋編號B部分，面積約185平方公尺。嗣於95 年4月1日再由林文淋承受此一租約。因被告之重劃需要致 原告於97年2月19日與林文淋終止租約。從而，自97年3月 至97年12月止，原告損失租金為25萬元(計算式：25000 元×10月=25萬元)。 ⑷原告與鄭寶之租約，租期自95年1月1日至97年12月31日止 ，租金每月2萬元，租賃標的為台中市○○區○○○段 ○○○○ 號部分土地及其上建物即門牌號碼為台中市○○○ 路○段○○○號房屋編號I、J、G部分，面積合計303平方公尺 。因被告重劃需要致原告於97年2月20日與鄭寶終止租約 。從而，自97年3月至97年12月止，原告損失之租金為20 萬元(計算式：2萬元×10月=20萬元)。 ㈢綜上，兩造於締約後，被告有上揭違約事實，原告得依系爭 開發合約書第3條第5項、第15條第7項第4款、第15條第6項 之約定，請求被告賠償1419萬元，並聲明：被告應給付原告 1419萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、原告對被告抗辯之陳述： ㈠依兩造之系爭開發合約書第3條第5項之約定，被告承諾於重 劃會成立後3年內完成本件自辦市地重劃，並於96年2月13日 之重劃區第1次會員大會及96年6月27日之重劃區第2次會員 大會中承諾，本件重劃工程預計於98年1月至7月間完成地籍 整理及權利變更登記，於98年7月至10月完成交接及清償工 作。而本件重劃會於96年6月27日間經台中市政府核定成立 ，被告依約應於99年間完成本件重劃工作，將重劃後應分配 予原告之土地交付原告，惟被告成立重劃會迄今已逾5年仍 未完成重劃工作，且其何時能完成重劃工作，亦無法保證， 僅以區內有所有權人阻撓為由，企圖卸責。事實上，本件重 劃工作迄今未完成，實因被告之補償金查估及發放，未能依 法及兼顧區內所有權人之利益所致，此應由被告負責之事項 ，被告於辦理本件市地重劃之初，即應預見，實與區內部分 所有權人阻撓無關。又本件重劃工程，被告迄今僅空言表示 已將重劃後之土地分配、公告完成，惟對於重劃區各所有權 人所分配之土地，是否已移轉登記予各所有權人？其權狀何 在？登記謄本何在？甚至是否點交清楚？均未提出任何書面 資料以佐，就此而論，被告明顯未依其承諾履行契約，顯已 違反系爭開發合約書第3條第5項之約定，且已逾時2年以上 ，其違約情形實甚嚴重，影響原告及區內各所有權對於區內 土地之利用，受損情形與日俱增。 ㈡被告公司雖以兩造於系爭合約第19頁、第26頁已載明原告可 受分配之位置、面積、地形，且重劃會之章程亦授權被告辦 理重劃相關工作，應認被告已出具承諾書云云置辯。然查， 被告主張之「台中市永春自辦市地重劃會章程」（下稱重劃 會章程）係於96年6月27日第2次會員大會通過，並送請台中 市政府核備，此有台中市永春自辦市地重劃區重劃會96年7 月11日惠永字第0000000號函可證。準此，該重劃會章程發 生效力之時點，最早應在96年6月27日。而原告與被告簽訂 系爭開發合約書之時點，係在94年10月4日，故兩造在簽訂 系爭開發合約書時，重劃會或重劃會章程根本尚未存在，將 來重劃會可否順利成立？重劃會將如何分配土地？均未確定 ，因此，縱兩造當時已在系爭開發合約書第14條中約明重劃 後分配予原告之土地位置及面積，惟此乃兩造初步之約定， 將來第三人重劃會成立後，原告最後可分配之位置、面積是 否會有所變更，被告實無法保證，因此，原告乃特別要求於 系爭開發合約書第15條第7項第4款之特別約定，被告應於重 劃會成立後，責成重劃會出具該條款所指之「承諾書」，是 兩造並無以系爭開發合約書第14條，代替重劃會之承諾書之 意。被告既未依系爭開發合約書第15條第7項第4款約定，責 由重劃會出具承諾書予原告，自屬違約，自應依該條約定， 給付原告懲罰性違約金1000萬元。被告雖辯稱縱認被告違約 ，其違約金之約定顯然過高，請求酌減云云。惟兩造於訂簽 時，被告信誓旦旦，渠掌握大多數之重劃會員，可完全掌握 重劃會之運作，因此重劃會成立後一定可在一個月內責成重 劃會出具書面承諾書。然兩造締約後被告對所承諾之事亦無 一實現，致原告無法依預定計畫占有、使用、收益自己之土 地，損失將近千萬元。因此，原告認為在被告因重劃而取得 龐大經濟利益之同時，應相對課以較重之違約責任，而本件 原告僅在被告承諾之違約金範圍內請求5分之1之違約金，並 未過高。 ㈢被告雖於101年8月16日將坐落台中市○○區○○段○○號、11 1號土地登記予原告共有，惟其面積、位置、地形亦與系爭 開發合約書第14條之約定不符，由此可證，被告諉稱系爭開 發合約書第14條有關分配土地之約定，即等同於重劃會之承 諾書云云，顯為避卸之詞。 ㈣依兩造之契約約定及獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法、 市地重劃實施辦法，土地所有權人自辦市地重劃之行為，應 於重劃會將公共設施施作完成、辦理土地登記完成、並通知 土地所有權人到場指界點交土地後，尚需完成結算報告，報 請縣市政府備查後解散，其重劃工作始稱為完成。本件原告 之土地參與被告所主持之市地重劃工作，迄今為止，被告僅 將分配後之土地即台中市○○區○○段○○○號土地及111地 號土地，登記予原告所有外，被告不但未通知原告點交或交 接土地，甚至對於依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法、 市地重劃實施辦法所規定之「完成公共設施」、「工程驗收 」、「清償債務」、「財務結算」、「報請解散」等程序， 均尚未完成，實不能認為被告已完成本件之重劃工作。 ㈤原告係依法領取拆遷補償金，並無為自拆獎勵金而終止租約 之事，理由如下：本件重劃區內之地上物拆遷，依被告96年 9月18日以惠永字第0000000號函內容，只要原告依查估之金 額領取補償費，即有自動拆除獎勵金，無庸實際上自動拆除 。況，被告更於97年6月18日以惠永字第0000000號函及97年 9月23日以惠永字第0000000號函表示，只要將建物或地上物 騰空點交予被告，亦可領取補償費 (包括自動拆除獎勵金) ，足見，自動拆除獎勵金並不以地上物所有權人自動拆除為 要件。再者，由被證三之台中市永春自辦市地重劃區補償費 發放審查表之內容觀之，所載自動拆遷獎勵金之數額，洽為 建築改良物補償費之60%，且原告係於97年6月30日始領取， 更可證明，原告並無為領取自動拆除獎勵金而與第三人終止 租約之情形。 ㈥關於系爭土地及房屋之租賃契約部分，被告辯稱與其承租人 終止租約與重劃工程無關云云，原告說明如下： ⒈原告與承租人林志彥之租約部分：林志彥於鈞院審理時已 證稱其租約除因所經營之業務需合法之場地外，適因原告 通知要將土地交付重劃，乃合意終止租約等語，而被告公 司之職員亦當庭陳稱原告在終止租約時，渠亦出力協助等 語，足見，原告與林志彥終止租約，確因將土地交付重劃 之故，被告所辯與事實不符。 ⒉就原告與鄭寶租約終止部分：原告雖未提出終止租約之資 料，惟據原告提出之被告通知領取補償費及拆除地上物之 函文可知，在96年9月間，被告已通知進行重劃相關工作 ，且原告因此通知函而與其他承租人即蘇宏德、林文淋等 人合意終止租約，當無獨漏鄭寶之可能。再由本件原告所 有之土地，均依被告之通知交付被告進行重劃，被告亦因 而給付拆遷補償費，亦可證明原告於97年2月19日有與鄭 寶終止租約之事實，否則，鄭寶所承租之土地及建物，必 遲延至其租期屆滿即97年12月31日始遷讓，被告更不可能 在地上物尚有租賃契約存在法律關係尚未釐清之前，即於 97年6月30日將所有補償費給付原告。 ⒊就原告與蘇宏德終止租約部分：原告與蘇宏德之租約約明 ，租金全部為8萬，並有租賃契約可查，蘇宏德到庭供證 時，亦未否認此情。另依原告與蘇宏德之租約約定 (土地 租約部分第5條)，原告為補償蘇宏德建屋支出之80萬元費 用，同意自95年1月至96年4月，每月減少5萬元租金，共 計16個月租金80萬元免付。故自96年5月份起，蘇宏德即 應支付全額租金8萬元。且該80萬元之抵繳期間為95年1月 至96年4月，已在原告與蘇宏德於97年2月19日合意終止之 前，該80萬元應與本件無關。再依原告與蘇宏德之租約觀 之，蘇宏德應於每年1月1日支付12張支票，給付全年度之 租金，由原告按月兌現，此部分有租賃契約可佐，固無問 題。惟原告於96年5月17日因資金需求之故，向承租人蘇 宏德借款25萬元，以抵付97年1月至5月份之部分租金，由 蘇宏德簽發5張支票交付原告持以兌現，嗣原告於96年11 月間，向蘇宏德預告系爭土地將進行重劃，乃合意於97年 2月19日與蘇宏德終止租約並會算結果，原告必須返還借 款25萬元、押租金8萬元、補賠水電配管費用22,500元， 共計原告須返還352,500元，而蘇宏德須支付半個月之租 金3萬元(另原告同意1個月免收租金)，故原告尚須給付蘇 宏德322,500元，此有借款單、支票、曾算單可查。 三、被告則以： ㈠原告陳稱兩造於94年10月4日簽約，被告應於1年半前即96年 4 月以前成立重劃會，惟被告遲至96年7月間始成立重劃會 並經台中市政府核定，已然違反系爭開發合約書第15條第5 項約定，被告已依兩造契約第13條約定賠償原告云云，依原 告上述主張，其已解除系爭開發合約書並沒收履約保證金， 其提起本件訴訟應屬無理。 ㈡原告另稱本件重劃會於96年7月間經台中市政府核定成立， 被告依約應於99年7月間完成本件重劃工作，將重劃後應分 配予原告之土地交付原告，惟被告迄今仍未完成重劃工作， 遑論將土地分配、交付予原告違反系爭開發合約書第3條第5 項規定云云。惟： ⒈系爭開發合約書第3條第5項係規定：「在重劃會奉准成立 後三年內開發完成，逾期願意受罰。惟逾期責任非可歸責 於乙方者如政府法令變更可歸咎於甲方及區內土地、建物 所有權人及其關係人或天災、兵災及社會動亂等不可抗力 之因素，不在此限。」即如果係因重劃區內土地、建物所 有權人及其關係人等因素，而造成重劃工作無法在重劃會 奉准成立後3年內開發完成，此乃屬非可歸責於乙方(即被 告)，乙方無庸受罰。 ⒉按獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第31條第1項規定 ：「重劃內應行拆遷之土地改良物或墳墓，應予補償；其 補償數額，由理事會依照直轄市或縣 (市)政府定土地改 良物或墳墓拆遷補償相關規定查定，並提交會員大會決議 後辦理」，本重劃會之查估完全依據台中市政府定頒「台 中市公共工程建築改良物拆遷補償自治條例」、「台中市 辦理公共工程拆遷補助及獎勵金發放作業要點」等相關法 令委託民間專業查估公司，惟仍有少數土地所有權人非理 性抗爭，拒不拆除地上物，影響工程進行。截至目前為止 ，本重劃區內尚有15戶未領取補償費，另因對補償費有異 議提出訴訟者有2件，目前仍由臺灣高等法院臺中分院分 別以101年度重上字第39號及100年度重上字第92號審理中 。是被告未能依據系爭開發合約書第3條第5項約定，於3 年內開發完成，應可歸責於重劃區內部分土地、建物所有 權人拒絕配合拆除地上物，致影響被告重劃工程之進行， 被告已對阻撓之土地所有權人分別提起訴訟或在協商中， 故土地重劃無法限期完成，屬不可歸責於被告之因素，依 約被告無庸受罰。 ⒊再者，台中市○○區○○段○○○○○○○號土地所有權已登 記予原告2人，原告2人並持舊有之土地權狀換取新之土地 權狀，永春重劃會並於101年9月6日發函通知永新段77 至 166地號土地所有權人現場認界辦理交地。永春重劃會為 求慎重另於101年10月23日發函予各土地所有權人，請各 土地所有權人善盡保管土地之責任，以免違章觸法，若日 後遭人占用或丟棄廢棄物，與重劃會無關。原告所稱土地 重劃工作迄今尚未完成與事實未符。 ⒋又損害賠償之範圍應以被害人實際所受損害為衡。最高法 院19年上字第2316號判列參照。原告並未舉證證明本件土 地重劃未在重劃會奉准成立後之3年內開發完成，其實際 是否受有損害？實際損害金額若干？則其謂被告應負損害 賠償責任自非有據。 ㈢原告又稱被告應於96年8月或9月前，促成重劃會出具承諾書 載明原告應分配土地之面積、位置、形狀等內容，詎迄今重 劃會仍未出具上開內容之承諾書予原告，已明顯違反系爭開 發合約書第15條第7項之約定，被告應依約賠償原告5000萬 元，茲請求被告應賠償原告1000萬元，以為懲罰性之違約金 云云，惟： ⒈台中市永春自辦市地重劃會章程第16條第1項規定：「本 重劃區重劃各項業務之執行及開發總費用，授權理事長委 由惠豐開發股份有限公司負責辦理」，即永春重劃會章程 ，重劃區重劃各項業務之執行，係委由被告負責辦理，而 被告與原告丁榮村簽訂之開發合約書第19頁、與原告古美 珠簽訂之開發合約書第26頁，已分別就原告丁榮村、古美 珠於重劃完成後可受分配之土地位置、面積已詳細繪有圖 示，此即係重劃會已出具承諾書，原告謂被告未依約促成 重劃會出具承諾書，已與事實不符。 ⒉況本重劃區土地分配結果，業經台中市永春市地重劃區重 劃會第6次理、監事聯席會討論通過，經台中市政府地政 局100年8月8日中市地00000000000000號函同意備查 在案，並自100年8月18日起至9月19日止公告。且永春重 劃會亦於101年8月16日將土地重劃後之台中市○○區○○ 段○○○號土地、面積1072平方公尺，同段111地號土地、 面積1938平方公尺登記由原告2人以原來之應有部分比例 保持共有。又原告以台中市○○區○○○段○○○○○號土地 參與台中市永春自辦市地重劃，應分配面積本件1883.8 平方公尺，但所分得之台中市○○區○○段○○○○號土地 面積為1937.99平方公尺，多增加54.19平方公尺。且分配 予原告之土地係位於30米大道與五權西路兩旁，屬黃金地 段，經濟價值最高，與兩造系爭開發合約書第14條之記載 相符，並未改變分配之位置。又對此重劃後土地分配結果 ，原告亦未於公告期間對分配之土地位置、面積提出異議 ，足見原告2人也滿意土地分配之結果，被告並未違約。 ⒊按解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不 失立約人之真意；又解釋契約應以當事人立約當時之真意 為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料 為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。系爭開發合約書 第15條第7項第4款之約定主要係在確保原告於重劃後可配 回之位置、面積及土地形狀與系爭開發合約書所約定並無 二致，故此處應探究者，係被告是否有依據系爭開發合約 書第15條第1項至第3項之內容，配回與契約內容相當之土 地面積，倘被告有違反契約約定時，再由原告請求懲罰性 賠償金並負擔應負之損害賠償責任，始符合契約公平原則 。倘僅僅以被告未於重劃會成立後1個月內促成重劃會出 具承諾書，即要求給付懲罰性違約金，則原告因被告未依 前揭條款約定可能遭受之損失，相較於被告依約所應負擔 之高額違約金顯不相當，不僅雙方依契約本質所生之主要 權利義務顯有失公平外，該損害(懲罰性違約金5000萬元) 亦已遠遠超越被告依契約所應承擔之風險。 ⒋又系爭開發合約書簽訂時，土地重劃工作尚未開始施工， 重劃區內本須配置各種公共設施，重劃後原告所受分配土 地其實際為何種形狀無人可預料，故系爭開發合約書第14 條所繪之圖說僅是略圖，非土地精確測量後之圖形，地形 或面積僅約定「大約」。且重劃後，原告受分配土地之位 置未變，而面寬於分配前為72公尺 (五權西路38公尺+向 上路3段34公尺=72公尺)，分配後面寬為69.16公尺 (五權 西路29.39公尺+向上路3段39.82公尺=69.16公尺)，尚在 系爭開發合約書第14條約定百分之5之誤差範圍。再者， 系爭開發合約書所載之分配圖僅係模擬圖樣，實務上於土 地分配重劃時為求將來能有效利用，劃分時亦盡量與道路 垂直成90度角，故時而會造成與系爭開發合約書所載之形 狀有所差異，因而於合約中明定面積誤差得在百分之5範 圍內。原告逕謂被告有違約而要求巨額違約金，顯非合理 ，悖於誠信。 ⒌按違約金之酌減，法院本應依職權為之，且法院應依一般 客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌 定之標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所 受利益減少其數額 (最高法院49年台上字第807號判例意 旨參照)。是依上開判例意旨，本件台中市永春自辦市地 重劃會既已依系爭開發合約書第14條約定履行，將土地分 配予原告，該土地位置屬黃金地段，經濟價值最高，故原 告2人並未受有損害，卻仍主張被告應賠償1000萬元違約 金，自非合理。退一步言，縱認被告有違約，則原告請求 1000萬元之懲罰性違約金亦顯屬過高，應予酌減。 ㈣原告復稱渠於95年1月1日起再與林志彥、蘇宏德、紀清相 ( 其租約後由林文淋承受)、鄭寶等人簽訂新租賃契約租期均 至97年12月31日止。詎被告於96年3月31日至97年2月19日、 20日以重劃為由，要求原告終止租約，將建物拆除、將土地 交付重劃，致原告原定可收取之租金權利，受有損害，合計 為419萬元，被告應依兩造契約第15條第6項之約定賠償原告 云云，然原告於租期到期前，與其承租人提前終止租約，乃 係原告為領取自動拆遷之補償費，此與系爭開發合約書第15 條第6項之約定無涉，說明如下： ⒈於鈞院另案96年訴字第441號遷讓房屋等事件，係原告起 訴主張林志彥自95年10月起即未給付租金，經催告林志彥 置之不理，因而終止租約，請求林志彥遷讓建物及請求給 付租金等，嗣後雙方成立訴訟上和解。顯見原告與林志彥 之終止租約原因，並非因重劃工程施工所需而提前解約， 原告在本件主張已有不實，而林志彥於本件證稱因五權西 路其承租之土地要重劃，才未繼續承租，亦非實在。而林 志彥在另案96年訴字第441號審理時亦陳稱其係非法代工 屠宰家禽，違反屠宰法，遭主管機關開罰，因而不願再承 租，此均與重劃工程無關。 ⒉另原告與鄭寶之租約，有無提前終止？提前終止租約之原 因是否與重劃工程有關，原告未舉證證明。 ⒊原告稱蘇宏德向其承租，每月租金8萬元 (土地部分租金5 萬元，房屋部分租金3萬元)，但蘇宏德在鈞院證稱其承租 土地範圍上之建物係伊出資所建，則其何須以3萬元向原 告承租房屋。原告雖稱其與蘇宏德之租約業經公證，然其 內容應屬不實，被告懷疑原告提出公證書之真正。再者， 蘇宏德證稱因地上物係伊所建，其將補償費之權利讓與原 告以折算80萬元之租金，惟97年2月19日終止不動產租賃 契約書卻謂終止租約時，原告尚須交付蘇宏德322,500元 ，此部分金額包含蘇宏德預付之租金及其他預收款在內， 二者已有矛盾，顯見蘇宏德之證述與原告之主張均非可信 。 ⒋又原告與林文淋之前手所訂之租約，有載明如因土地重劃 之需，原告得提前終止租約，承租人不得請求賠償，即租 約有可能提前終止，為出、承租人於訂約時所明知，縱認 原告與林文淋有提前終止租約，然此係在原告預定計劃之 範圍內，對原告而言，應無損失可言，故其向被告請求此 部分租金損失也無理由。被告亦認為林文淋之證述不實在 。 ⒌再者，原告古美珠於97年6月30日向被告領取建築改良物 3,335,786元、自動拆遷獎勵金201,472元、臨時建物自拆 金17,353元，合計5,354,611元；原告丁榮村於97年6月30 日向被告領取建築改良物3,368元、自動拆遷獎勵金2,021 元、臨時建物自拆金5,070,172元，合計5,075,561元。原 告古美珠領取自動拆遷獎勵金高達201,472元，原告丁榮 村領取臨時建物自拆金亦高達5,070,172元，應對原告之 損失有補償，否則自動拆遷獎勵金何以高達200餘萬元， 而臨時建物自拆金可高達507萬餘元。 ⒍另根據獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第32條第1項 後段規定：「自辦市地重劃地區之公共設施工程，理事會 應依有關規定規劃、設計及監造，並委由合格之相關工程 技師簽證；其設計書圖及工程預算，並應於計算負擔總計 表報核前，送請各該工程主管機關核定，始得發包施工。 施工前應提款經簽證之監造執行計畫，送請各工程主管機 關備查。」臺中市政府係於97年9月18日府地劃字第00000 00000號函同意備查本重劃區監造執行計劃書，故本重劃 區之工程於備查後，始得進場準備作業後施工，而原告之 土地面臨既成之五權西路，施工順序並非急迫，原告不問 與承租人解約原因，一切損失概由被告負擔，與法有悖。 ㈤並聲明：原告之訴駁回。如受不利益判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。 四、得心證之理由： ㈠原告主張渠等二人於94年10月4日以共有之台中市○○區○ ○○段○○○○號土地，面積6020平方公尺，權利範圍全部(原 告丁榮村之權利範圍為1/1000，原告古美珠之權利範圍為 999/1000)，與被告簽訂系爭開發合約書，約定原告將上開 土地委託被告辦理市地重劃開發相關事宜；又上開土地於98 年9月10日因重劃逕為分割為同段1306、1306-8、1306- 9及 1306-10地號等4筆土地等情，有土地重劃開發合約書影本附 卷可稽，且為被告所不爭執，自堪信為真實。 ㈡惟原告主張被告違反系爭開發合約書之約定，原告得依系爭 開發合約書第3條第5項、第15條第7項第4款、第15條第6項 之約定，請求被告賠償1419萬元等語，則為被告所否認，並 以前開情詞置辯。茲就兩造爭執之處，分述如下： ⑴原告主張被告未於重劃會奉准成立後3年內開發完成，且逾 期責任係可歸責於被告之因素，依系爭契約第3條第5項約定 ，被告應受罰，是否有理由？ 經查，系爭契約第3條第5項約定：「在重劃會奉准成立後三 年內開發完成，逾期願意受罰。惟逾期責任非可歸責於乙方 （指被告）者如政府法令變更可歸咎於甲方（指原告）及區 內土地、建物所有權人及其關係人或天災、兵災及社會動亂 等不可抗力之因素，不在此限。」又台中市永春自辦市地重 劃會於96年6月27日召開第二次大會而成立，有該重劃會96 年7月11日惠永字第0000000號函影在卷可稽，被告依系爭契 約第3條第5項約定，應於3年內即99年7月間開發完成。惟被 告抗辯：本件重劃無法於成立後3年內開發完成，乃因部分 土地所有權人拒不拆遷地上物，經被告與之協調達二次以上 ，仍無法達成協議，乃報請台中市政府調處，調處未果後再 提起訴訟，例如：本院99年訴字第1415號（台灣高等法院台 中分院101上易字第108號）、99年字訴第1428號（台灣高等 法院台中分院100年上字第293號）、台灣高等法院台中分院 101年度重上字第39號等案件等語，業據提出該重劃會函影 本8份及台灣高等法院台中分院101上易字第108號、100上字 第293號和解筆錄影本2份為證，故被告未於重劃會成立後3 年內開發完成，其逾期責任尚非可歸責於被告。原告主張被 告未於3年期限內完成重劃工作，且逾期責任可歸責於被告 補償金查估及發放，未能兼顧區內所有權人之利益所致，依 系爭契約第3條第5項約定，被告應負賠償責任，為無理由。 ⑵原告主張於重劃會成立後，被告未於一個月內促成重劃會出 具承諾書，承諾重劃結果原告應分回之土地面積、土地位置 及土地形狀，依系爭契約第15條特約條款第7項第4款約定， 被告應給付懲罰性違約金，是否有理由？ 經查，系爭開發合約書第15條第7項第4款約定：「有下列情 形之一者，乙方（指被告）即應給付甲方（指原告）懲罰性 違約金新台幣伍仟萬元，如因甲方受有損害者，就損害部分 另得請求乙方賠償，乙方不因該懲罰性違約金之給付而免賠 償責任：…4、重劃會成立後，乙方應負責於一個月內促成 重劃會出具承諾書，承諾重劃結果甲方應分回之土地面積、 土地位置及土地形狀與上列第一至第三項(應為第1至第3款) 所約定之內容完全相同，重劃會之承諾書應載明如違反承諾 應負法律上之責任。」又查，台中市永春自辦市地重劃會於 96 年6月27日召開第二次大會而成立重劃會，已如前述，被 告依系爭開發合約書第15條第7項第4款約定，應於重劃會成 立後一個月內即96年7月間，促成重劃會出具承諾書，承諾 重劃結果原告應分回之土地面積、土地位置及土地形狀與同 條項第1至第3款所約定之內容完全相同，迄今上開重劃會仍 未出具上開內容之承諾書予原告等情，為兩造所不爭執，固 堪信為真實。惟上開重劃會重劃結果，被告登記予原告之永 新段90號土地，其面積為1072平方公尺，四周長度依序為( 北邊)22公尺、(東邊)33.5公尺、(南邊，臨五權西路)34公 尺、(西邊，臨向上路)44.5公尺（見本院卷宗第176頁）； 相較於系爭開發合約書第14條約定，被告分配予原告之土地 面積1057平方公尺，其四周長度依序為(北邊)約29公尺、( 東邊)約以32公尺、(南邊，臨五權西路)約38公尺、(西邊， 臨向上路)約34公尺（見本院卷宗第23頁），可知原告分回 之土地面積增加15平方公尺，土地位置仍為面臨向上路及五 權西路，土地形狀亦大致相同。原告雖以其受分配之土地四 周之面寬、深度之誤差均超過5%，違反系爭開發合約書第14 條約定「面寬、深度及面積上下誤差不得超過5%」，惟原告 對上開重劃會所為土地分配結果既未提出異議而告確定，其 仍執重劃後土地面寬、深度之誤差，主張上開重劃會所為分 配不符兩造之約定，自無可採。再者，系爭開發合約書第15 條第7項第4款約定，被告應負責於重劃會成立後一個月內促 成重劃會出具承諾書，其目的在於保障原告於重劃後所受土 地分配面積、位置及形狀與系爭開發合約書約定相符，原告 於重劃後所受土地分配面積、位置及形狀與系爭開發合約書 約定並無不符，原告對分配成果亦無異議，可認被告雖未促 成上開重劃會出具承諾書，惟被告已促成上開重劃會承諾重 劃結果與系爭開發合約書約定相符，即無違背爭開發合約書 第15條第7項第4款約定。原告主張被告未於重劃會成立後一 個月內促成重劃會出具承諾書，承諾重劃結果原告應分回之 土地面積、土地位置及土地形狀，依系爭契約第15條特約條 款第7項第4款約定，被告應給付懲罰性違約金1千萬元，為 無理由。 ⑶原告依系爭開發合約書第15條第6項約定請求419萬元之租金 損害，是否有理由？ ⒈經查，系爭開發合約書第15條第6項約定：「本合約所列 甲方（指原告）所有之土地及建物出租期限至民國97年12 月31 日，租賃期限內如因重劃工程施工需要，必要提前 解約，其所衍生之損失概由乙方負責。」再查，被告於96 年9月18日以惠永字第0000000號函檢附台中市永春自辦市 地重劃區補償費發放注意事項通知原告發放補償及配合事 宜，該注意事項第3條第2項規定「無照臨時建物放濟金及 自動拆除獎勵金：本重劃區地上物之拆遷應於發放補償費 截止（96年11月14 日）起一個月內進行拆遷」，有上開 函文附卷足憑，亦即被告以上開函文通知原告應於發放補 償費截止起一個月內進行拆遷，是以原告主張其因被告通 知將進行地上物拆遷之重劃工程，必需提前與承租人終止 租約，依系爭開發合約書第15條第6項約定，所衍生之租 金損失，應由被告負責，尚非無據。 ⒉又原告主張分別與訴外人林志彥、蘇宏德、紀清相、鄭寶 訂立租約，租期均自95年1月1日至97年12月31日止，租金 分別為每月14萬元、8萬元、2萬5千元、2萬元，租賃標的 為台中市○○區○○○段○○○○號土地及其上建物即門牌號 碼為台中市○○○路○段○○○號房屋編號F部分（承租人林 志彥），編號D、E部分（承租人蘇宏德）、編號B部分（ 承租人紀清相），編號I、J、G部分（承租人鄭寶），嗣 於95年4月1日訴外人林文淋承受承租人紀清相之租約等情 ，業據提出公證書影本4份、不動產租賃契約書影本5份及 土地租賃契約書影本1份為證，應堪信為真正。惟原告主 張其與承租人林志彥、蘇宏德、林文淋、鄭寶分別於96年 3 月31日、97年2月19日、97年2月19日、97年2月20日終 止租約之原因，係被告之重劃工程需要所致，原告因此受 有承租人林志彥自96年4月起至97年12月止之租金損失294 萬元（14萬×21月＝294萬），蘇宏德自97年3月起至97年 12 月止之租金損失80萬元（8萬×10月＝80萬），林文淋 自97年3月起至97年12月止之租金損失25萬元（2.5萬×10 月＝25萬），鄭寶自97年3月起至97年12月止之租金損失 20 萬元（2萬×10月＝20萬）等語，惟被告否認原告終止 租約之原因係重劃工程所致及所受損害金額，再分述如下 ： ①承租人林志彥部分：查原告以林志彥積欠租金為由，於 96 年2月6日對林志彥提起遷讓房屋訴訟，嗣於96年3月 9日達成訴訟上和解，林志彥同意於96年3月31日返還房 屋予原告，有和解筆錄影本在卷足證，並經本院調閱96 年度訴字第441號遷讓房屋卷宗查明屬實，足見林志彥 返還房屋非因重劃工程需要所致。林志彥復於本院到庭 證述：「（問：後來為何沒有繼續租？）有兩個原因， 第一個是因為違反屠宰法，第二個因為五權西路承租的 地方要重劃」、「（問：如果該處沒有重劃，或者地主 沒有要收回，你是不是要繼續承租？）如果沒有違反屠 宰法，我就會繼續租」等語，益見林志彥當時無法繼續 承租房屋之原因仍在於違反屠宰法，非因重劃工程之需 要。原告主張其與林志彥於96年3月31日終止租約之原 因，係被告重劃工程需要所致，原告因此受有租金之損 失294萬元，尚無可採。 ②承租人蘇宏德部分：原告主張其與蘇宏德於97年2月19 日因重劃工作需要而合意終止租約，業據提出終止不動 產租賃契約書影本足稽，蘇宏德並到庭證稱：「（問： 97年2月19日為何沒有繼續承租？）因為土地要重劃」 、「（問：該土地如果沒有參加重劃，或者重劃公司沒 有跟你說要重劃，租期屆滿後，你會不會繼續承租？） 會，因為我不需要再花錢重新建設」、「（問：你簽終 止租約之前，丁先生或重劃公司的人有無跟你說該土地 要重劃叫你搬走？）有一段時間，但不確定有多久」等 語，可見原告與蘇宏德終止租約之原因，係被告進行重 劃工程需要所致。被告雖抗辯：蘇宏德之租金每月8萬 元（土地部分租金5萬元、房屋部分租金3萬元），但地 上物係蘇宏德所建，何須另向原告承租房屋及給付每月 租金3萬元；又原告與蘇宏德於94年12月5日簽訂不動產 租賃契約及土地租賃契約，卻僅有不動產租賃契約經公 證，土地租賃契約未經公證，有違常理云云。惟查，蘇 宏德到庭證稱：「（問：請提示原證3租賃契約、及最 後1頁終止契約，是否你簽的？）是。內容都正確」等 語，是以原告與蘇宏德簽訂之不動產租賃契約書、土地 租賃契約書及終止不動產租約書，均屬真正，自無以經 公證為必要，雙方所訂土地租賃契約縱然未經公證，亦 難認有何於悖於常理。再者，依原告與蘇宏德所訂土地 租賃契約書第5條約定，原告為補償蘇宏德建屋支出之 80萬元，同意自95年1月至96年4月之租金80萬元免收， 則蘇宏德依約自96年5月起仍應付房屋租金，並無違誤 。被告上開所辯，洵無可採。原告主張其因被告重劃工 程需要，因此受有自97年3月起至97年12月止之租金損 失80萬元（8萬×10月＝80萬），堪予採信。 ③承租人林文淋部分：原告主張其與林文淋於97年2月19 日因重劃工作需要而合意終止租約，業據提出終止不動 產租賃契約書影本足稽，林文淋並到庭證稱：「（問： 租約到何時結束？）租約到97年12月31日，後來因為地 主說要自辦重劃，所以提前解約」、「（問：地主是在 簽中止租約之前或是之後跟你說要重劃？）是之前就跟 我說了，叫我們在97年2月19日之前就儘量先搬。」、 「（問：如果沒有重劃，你會不會繼續承租？）一定會 」等語，足認原告與林文淋終止租約之原因，係被告進 行重劃工程需要所致。原告主張其因此受有自97年3 月 起至97年12月止之租金損失25萬元（2.5萬×10月＝25 萬），應堪採信。 ④承租人鄭寶部分：原告主張其與鄭寶於97年2月19日因 重劃工作需要而合意終止租約，並舉出鄭寶轉帳給付租 金之資料、嘉吉資源回收行切結書及壬癸企業有限公司 受託處理廢棄物確認單影本為證。原告所舉上開單據僅 足證明鄭寶給付租金至96年4月23日及鄭寶承租之地上 物於97年6月3日業已拆除並清運完畢，惟仍無法證明原 告與鄭寶終止租約係因重劃工作需要所致，故原告主張 其因此受有自97年3月起至97年12月止之租金損失20萬 元（2萬×10月＝20萬），洵無可採。 ⒊綜上所述，原告依系爭合約書第15條第6項約定，請求被 告賠償其與承租人蘇宏德、林文淋終止租約所受損失，共 計105萬元（80萬＋25萬月＝105萬），為有理由。逾此範 圍之請求，則屬無據。 ㈢從而，原告依依系爭合約書第15條第6項約定，請求被告給 付105萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即100年2月16日起 至清償日止按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由 ，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 五、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行， 本件原告勝訴部分，本院經審酌尚無不合，爰分別定相當擔 保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所 附麗，併予駁回。 六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證 ，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392 條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 5 月 8 日 民事第四庭 法 官 吳蕙玟 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 5 月 8 日 書記官 廖曉鐘