臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第1112號
原 告 傑米斯股份有限公司
法定
代理人 陳昭雅
訴訟代理人 陳益軒
律師
複代理人 李柏松律師
被 告 陳炳潤
胡婷如
上
當事人間請求
遷讓房屋等事件，經本院於民國101年6月18日
言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳炳潤應將門牌址臺中市○○區○○路40之3之3號1樓及2樓
房屋全部騰空遷讓返還原告。
被告陳炳潤、胡婷如應
連帶給付原告新臺幣16萬元，及自民國10
1年5月4日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息。
被告陳炳潤應給付原告新臺幣68,060元，及自民國101年5月4日
起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息。
被告陳炳潤應自民國101年4月10日起至遷讓返還第一項之房屋予
原告之日止，按月給付原告新臺幣81,000元。
訴訟費用新臺幣11,890元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣366,000元為被告供
擔保後，得
假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、
本件被告經
合法通知，未於最後言詞辯論
期日到場，核無民
事訴訟法第386條各款所列情形，
爰依原告之
聲請，由其
一
造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎
事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有
明文。本件原告提起本訴原聲明請求：「被告等二人應連
帶將門牌址臺中市○○區○○路40之3之3號1樓及2樓房屋全
部騰空遷讓返還原告。被告等二人應連帶給付原告新臺幣
（下同）228,060元，並自本
起訴狀繕本送達被告
翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告等二人應連
帶自民國101年4月1日起至實際遷讓返還第一項所聲明之房
屋予原告之日止，按月負連帶責任給付原告81,000元整。
訴訟費用由被告等二人連帶負擔。就第一、二項之請求，
原告願供擔保，請准宣告假執行。」，
嗣於101年6月18日言
詞辯論期日當庭變更聲明：「被告陳炳潤應將門牌址臺中
市○○區○○路40之3之3號1樓及2樓房屋全部騰空遷讓返還
原告。被告二人應連帶給付原告16萬元及自起訴狀繕本送
達日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告陳
炳潤應給付原告68,060元及自起訴狀繕本送達日起至清償日
止，按年息百分之5計算之利息。被告陳炳潤應自101年4
月1日起至實際遷讓返還第一項所聲明之房屋予原告之日止
，按月負責任給付原告81,000元整。訴訟費用由被告二人
負擔。原告願供擔保，請准宣告假執行。」，依前開說明
，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張
㈠按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生
產力者，亦應保持其生產狀態，返還出租人。」、「所有人
對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，
民法
第455條及第767條第1項前段分別定有明文；次按「無
法律
上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有
法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「
不當得利
之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取
得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者
，應償還其價額。」，民法第179條及第181條亦分別定有明
文。緣原告所有之坐落台中市○○區○○段360建號、門牌
號碼為臺中市○○區○○路40之3之3號之房屋（下稱
系爭房
屋），共為5層樓，係原告於100年4月間，向前手即原
所有
權人陳昭政及黃春妹買受後，於100年5月17日移轉登記予原
告所有。又原告買受系爭房屋後，仍續將系爭房屋之1樓及2
樓部分出租與原承租人即被告陳炳潤，並由陳炳潤之配偶即
另一被告胡婷如為該租約之連帶
保證人，
兩造另於100年6月
26日補簽訂房屋
租賃契約書（下稱系爭租約）。被告二人依
原來承租使用之目的，開設二人所共同經營之「紅鬍子臭臭
鍋」店，租期自100年4月1日起至100年12月31日止，共計9
個月，租金為每個月81,000元。
㈡查被告等於系爭租約屆期終止時（100年12月31日）尚積欠
原告相當於租金之損失及水電費合計217,552元，原告為此
曾與被告多次協調，雙方遂於101年3月29日由被告胡婷如隱
名代理被告陳炳潤簽訂
切結書，約定「⒈甲方（即被告）因
使用乙方（即原告）位於台中市○○區○○路○○○○○○號、2
樓作為紅鬍子火鍋店營業，甲方經與乙方協商後承諾於101
年4月10日前，給予乙方因3月份持續營業無搬離且甲乙雙方
無簽定新契約的3月份補償金60,750元整。⒉甲方承諾如無
法於101年4月10日前與乙方簽定新租賃契約，隔日須立即停
止營業並於101年4月13日前無條件搬離台中市○○區○○路
○○○○○○號1、2樓並給付乙方至101年4月10日補償金20,250元
整。搬離之日須與乙方完成點交並負責繳清至搬離日甲方使
用之水電費用。甲方如無搬離，甲方同意乙方逕自對房屋停
水停電。甲方支付乙方之水費以實際使用度數為準與其他樓
層分開。」。次查，因被告等一再向原告表示會與原告就系
爭房屋之1、2樓簽訂新租賃契約，原告方於
上開「
切結書」
上表明同意被告最遲應至101年4月10日前簽定新租約，否則
即應依照系爭租約終止後之
法律關係，返還系爭房屋之1、2
樓予原告之約定。雖原告一再發函（前後多達八次之多）要
求被告搬遷，
惟至今日被告等不僅置之不理，未與原告簽訂
新租賃契約，且仍持續使用系爭房屋之1、2樓，是被告等顯
然違反系爭租約及切結書之約定，被告現占有使用系爭房屋
之1、2樓，顯屬無權。為此，原告爰依法對被告等為以下請
求：
⒈依上開民法規定，本於租賃物返還
請求權及
所有物返還請
求權，請求被告等如
訴之聲明第一項聲明。
⒉依照系爭租約第六條「違約罰則：乙方（即被告）如違約
不於租賃期滿時交還房屋或違反第四條第二款之規定者甲
方（即原告）得請求乙方給付
違約金16萬元整。」之約定
，請求被告等二人應連帶給付原告違約金計16萬元。
⒊依照
上揭「切結書」第一項之約定，原告得請求被告陳炳
潤給付原告3月份之補償金60,750元。又被告陳炳潤於系
爭租約終止前，尚積欠剩餘租金667元及應繳水電費6,643
元未給付原告，該部分原告係依系爭租約及
無因管理之法
律關係請求。從而，原告得請求被告陳炳潤給付共68,060
元（計算式：60750＋667＋6643＝68060）。
⒋按系爭租約屆期終止後，被告未依約搬遷，顯然獲得相當
於租金之利益，原告並受有無法使用系爭房屋之損害（相
當於租金之損失），且二者間具直接
因果關係，此觀最高
法院61年度
台上字第1695號及61年度台再字第174號判例
要旨自明，是原告爰依不當得利請求權，請求被告給付相
當於租金之不當得利81,000元。
㈢
並聲明：
⒈被告陳炳潤應將門牌址臺中市○○區○○路40之3之3號1
樓及2樓房屋全部騰空遷讓返還原告。
⒉被告二人應連帶給付原告16萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日即101年5月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息。
⒊被告陳炳潤應給付原告68,060元，及自起訴狀繕本送達翌
日即101年5月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息。
⒋被告陳炳潤應自101年4月10日起至實際遷讓返還第一項所
聲明之房屋予原告之日止，按月負責任給付原告81,000元
整。
⒌訴訟費用由被告二人負擔。
⒍原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈣對於被告
抗辯之陳述
略以：
⒈否認兩造有不定期租賃之
適用。系爭租約於100年12月31
日期滿終止後，雙方雖有簽立切結書，但該切結書之性質
係因租約終止後，被告仍繼續使用租賃物而應給予原告補
償金，並
非租金。且被告有承諾於101年4月10日前簽訂新
租約，否則需於101年4月13日前無條件搬離。由該切結書
可證明雙方並無不定期租賃關係。
⒉否認被告有依約給付租金，亦否認雙方有約定以押租金扣
抵101年1、2月之租金。
二、被告則略以：兩造係成立不定期租賃關係，被告有依約給付
租金。查被告是將100年12月之租金交給原告
法定代理人陳
昭雅的大嫂收受，而101年1、2月租金則約定由原先之押租
金16萬元轉為租金扣抵。答辯聲明：
駁回原告之訴，訴訟費
用由原告負擔。
三、得
心證之理由：
㈠本件原告主張其將系爭房屋之1樓及2樓部分出租與被告陳炳
潤，並由陳炳潤之配偶即另一被告胡婷如為該租約之連帶保
證人，兩造並於100年6月26日簽訂系爭租約。被告二人依原
來承租使用之目的，開設二人所共同經營之「紅鬍子臭臭鍋
」店，租期自100年4月1日起至100年12月31日止，共計9個
月，租金為每個月81,000元。查被告等於系爭租約屆期終止
時（100年12月31日）尚積欠原告相當於租金之損失及水電
費合計217,552元，雙方遂於101年3月29日由被告胡婷如隱
名代理被告陳炳潤簽訂切結書，約定「⒈甲方（即被告）因
使用乙方（即原告）位於台中市○○區○○路○○○○○○號、2
樓作為紅鬍子火鍋店營業，甲方經與乙方協商後承諾於101
年4月10日前，給予乙方因3月份持續營業無搬離且甲乙雙方
無簽定新契約的3月份補償金60,750元整。⒉甲方承諾如無
法於101年4月10日前與乙方簽定新租賃契約，隔日須立即停
止營業並於101年4月13日前無條件搬離台中市○○區○○路
○○○○○○號1、2樓並給付乙方至101年4月10日補償金20,250元
整。搬離之日須與乙方完成點交並負責繳清至搬離日甲方使
用之水電費用。甲方如無搬離，甲方同意乙方逕自對房屋停
水停電。甲方支付乙方之水費以實際使用度數為準與其他樓
層分開。」。次查，因被告等一再向原告表示會與原告就系
爭房屋之1、2樓簽訂新租賃契約，原告方於上開「切結書」
上表明同意被告最遲應至101年4月10日前簽定新租約，否則
即應依照系爭租約終止後之法律關係，返還系爭房屋之1、2
樓予原告之約定。雖原告一再發函（前後多達八次之多）要
求被告搬遷，惟至今日被告等不僅置之不理，未與原告簽訂
新租賃契約，且仍持續使用系爭房屋之1、2樓，是被告等顯
然違反系爭租約及切結書之約定，被告現占有使用系爭房屋
之1、2樓，顯屬無權等事實，已據其提出建物謄本、房屋租
賃契約書、切結書、
存證信函、台中市政府地方稅務局100
年房屋稅繳款書、臺灣自來
水股份有限公司101年2月水費（
含代徵費用）通知及收據等件為證，互核相符。是依本院調
查證據之結果，原告主張之上開事實，應
堪採信為真實。
㈡被告雖抗辯稱：兩造係成立不定期租賃關係
云云，然此為原
告所否認。按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用
收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼
續契約。」，民法第451條固定有明文。惟
觀諸卷附房屋租
賃契約書及切結書之約定，可知系爭租約係約定於100年12
月31日終止，且兩造於系爭租約期滿終止後，簽立有切結書
，由被告切結承諾於101年4月10日前簽訂新租約，否則需於
101年4月13日前無條件搬離等語明確，
足證兩造間顯與上開
民法第451條規定視為以不定期限繼續契約之法律要件未符
，被告憑此抗辯，應不可採。又被告雖繼抗辯稱：被告有依
約給付租金，被告是將100年12月之租金交給原告法定代理
人陳昭雅的大嫂收受，而101年1、2月租金則約定由原先之
押租金16萬元轉為租金扣抵云云，然此為原告所否認，被告
就此復未舉證
以實其說，其空言抗辯，自無足採。且被告一
方面主張兩造有成立不定期租賃關係，卻同時又主張101年1
、2月租金有約定由原先之押租金16萬元轉為租金扣抵，顯
然矛盾，益證其
前揭抗辯均無足採。是依本院調查證據之結
果，本件仍應以原告之主張，較可採信為真實。
㈢按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生
產力者，亦應保持其生產狀態，返還出租人。」、「所有人
對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，民法
第455條及第767條第1項前段分別定有明文。承前所述，兩
造租約關係既已因期滿終止而消滅，從而，原告依民法租賃
物返還請求權及所有物返還請求權之法律關係，請求被告陳
炳潤應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告，
即屬有據，爰判
決如主文第1項所示。次按兩造於系爭租約第六條已明文約
定：「違約罰則：乙方（即被告）如違約不於租賃期滿時交
還房屋或違反第四條第二款之規定者甲方（即原告）得請求
乙方給付違約金16萬元整。」，查被告二人不於租賃期滿時
交還房屋，顯已違約，審諸系爭房屋之租金額為每月81,000
元，然被告自100年12月31日系爭租約期滿終止日
迄今，不
僅違約不交還房屋，
猶繼續使用系爭房屋營業獲利，卻又未
給付任何租金，其違約程度非輕等一切情況，認原告依系爭
租約第六條之約定，憑以請求被告二人應連帶給付原告違約
金16萬元，應屬適當，爰判決如主文第2項所示。又依前揭
「切結書」第一項之約定，原告本得請求被告陳炳潤給付原
告3月份之補償金60,750元，加計被告陳炳潤於系爭租約終
止前，尚積欠剩餘租金667元及應繳水電費6,643元未給付原
告，則原告依前揭「切結書」之約定、系爭租約及無因管理
之法律關係，憑以請求被告陳炳潤給付共68,060元（計算式
：60750＋667＋6643＝68060），此部分亦為有理由，爰判
決如主文第3項所示。末按「無法律上之原因而受利益，致
他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後
已不存在者，亦同。」、「不當得利之受領人，除返還其所
受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依
其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」，
民法第179條及第181條亦分別定有明文。查系爭租約屆期終
止後，被告未依約搬遷，顯然獲得相當於租金之利益，原告
並受有無法使用系爭房屋之損害（相當於租金之損失），且
二者間具直接因果關係，此觀最高法院61年度台上字第1695
號及61年度台再字第174號判例要旨亦明，是原告依不當得
利請求權，請求被告陳炳潤應自101年4月10日起至遷讓返還
第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告81,000元整，即
為有理由，爰判決如主文第4項所示。
四、本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經
核無不合，爰
酌定相當之
擔保金准許之。
五、本件訴訟費用額確定為11,890元，由敗訴之被告負擔。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。
中 華 民 國 101 年 7 月 16 日
民事第四庭 法 官 呂明坤
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 16 日
書記官 楊月雲