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臺灣臺中地方法院民事判決　101年度訴字第1810號 原　　　告　章美美 訴訟代理人　楊孝文 被　　　告　龔博熞 　　　　　　永順興開發建設有限公司 上　一　人 法定代理人　黃秀芳 共　　　同 訴訟代理人　王致崴 　　　　　　　　　　樓 上當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國101年9月12日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用新臺幣8,700元由原告負擔。 事實及理由 甲、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎 事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限， 民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件 原告提起本訴原第1項聲明請求：「被告龔博熞及被告永順 興開發建設有限公司（下稱永順興公司）應分別給付原告新 臺幣（下同）399,700元，及自本訴狀送達之翌日起，按週 年利率百分之5計算之利息。」；嗣以民國101年8月14日民 事準備書狀變更聲明為：「被告應連帶給付原告799,400元 ，及自本訴狀送達之翌日起，按週年利率百分之5計算之利 息。」；後又於101年9月12日言詞辯論期日當庭將上開變更 後之聲明中「連帶」二字變更為「共同」，均可認係基於同 一基礎事實為訴之變更，依前開說明，應予准許。 乙、實體方面： 一、原告主張 ㈠緣原告於98年10月向被告龔博熞承購其所有坐落於台中市○ ○區○○段○○○號土地及其上630建號房屋（即門牌號碼： 台中市○○區○○○○街○○○號）之不動產（下稱系爭不動 產），權利範圍為全部，雙方並約定買賣價金為3,600萬元 。俟原告於101年2月4日欲遷入居住時，竟發現於系爭不動 產地下一層至第五層地坪磁磚皆產生空心狀態，且於第二、 三及五層磁磚更有隆起之情事；又第一層之地坪鋪設材料亦 有黑色污漬現象產生。原告隨即委請廠商辦理會勘，經廠商 告以該隆起原因係地坪磁磚鋪設之際，因施工不良所致，而 黑色污漬現象係因採用之川砂含有雜質成份，致與水及水泥 產生化學作用而生。原告於知悉前開情事後，隨即於同年2 月10日以台中黎明郵局第51號存證信函通知被告永順興開發 建設有限公司出面協處，然被告永順興公司竟以「未為居住 致濕氣太重」、「保固期已過」等語藉故推諉。經向台中市 政府法制局、台中市政府都市發展局及台中市西屯區調解委 員會尋求協處後，台中市政府法制局方於101年5月7日召開 協調會議，然屆期被告永順興公司僅願賠償10萬元予原告， 實令原告無法接受。原告另於101年6月8日以台中文心路郵 局第885號存證信函通知被告龔博熞出面協調，然被告等均 未置理，爰依法提起本件訴訟。 ㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質。買賣之物，缺少出賣人所保 證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求 不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民 法第354條及第360條分別定有明文。查系爭房屋係被告永順 興公司售予被告龔博熞，其再轉售予原告；而被告龔博熞又 係永順興公司之股東，顯見房屋之出賣人實質上均同，僅係 以被告龔博熞為人頭掛名甚明。則被告就系爭房屋缺少其所 保證之品質致減少通常效用，爰本於買賣之規定請求被告等 共同負擔因修繕行為所生之費用，於法應屬有據。 ㈢次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全 給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第 227條定有明文。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔 保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且應可歸 責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任 外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，最高法院87年 度台上字第575號判決意旨參照。是原告亦得依民法弟227條 之債務不履行之不完全給付規定向被告請求賠償，以符法理 。 ㈣再按「不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人， 怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」、「買受人因物 有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求 權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自 物之交付時起經過五年而消滅。」，民法第356條第3項及第 365條第1項分別定有明文。本件原告係於101年2月間入住系 爭不動產始發現存有前開瑕疵，並隨即向被告等請求負擔瑕 疵擔保責任，於法亦無違誤。 ㈤關於原告因修繕系爭房屋所生之費用共計799,401元，明細 如下： ⒈拆除工資（即打除地磚及清運費用）：51,975元。 ⒉拋光磚材料（60*60聚晶奈米拋光石英磚）：143,325元。 ⒊泥作工資（含吊料、水泥及砂）：357,981元。 ⒋大理石材料（舊米黃）：189,000元。 ⒌廚具工程：32,970元。 ⒍油漆工：15,750元。 ⒎油漆材料：8.400元。 ⒏總計：799,401元（計算式：51975＋143325＋357981＋ 189000＋32970＋15750＋8400＝799401）。 ㈥據此，原告爰依物之瑕疵擔保請求權暨債務不履行之規定， 向被告等請求799,401元，請鈞院擇一為原告勝訴之判決。 並聲明： ⒈被告應共同給付原告799,400元，及自本訴狀送達之翌日 起，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒉訴訟費用由被告等負擔。 ⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。 ㈦對於被告抗辯之陳述略以：原告確實係於101年2月後始入住 系爭不動產，惟點交當時雖未出現本件瑕疵，不代表之後不 會產生。 二、被告則略以： ㈠查本件實際與原告磋商締約者，應為被告永順興公司，被告 龔博熞僅係出名登記之形式名義人，並非實際之所有權人， 其自始至終均無參與該契約之締結，基於契約之相對性，應 僅列永順興公司為被告，始為合法。 ㈡第查，原告主張系爭不動產有地板隆起、中空及黑色汙漬之 瑕疵，惟實地訪查系爭不動產旁已入住之住戶，其屋內均無 原告所指稱之狀況。經被告委請專業營造廠商鑑定之結果， 該瑕疵應是原告未實際居住、使用及保養系爭房屋，導致屋 內溼氣過重，並因氣候溫差之熱漲冷縮引致，非如原告所言 為被告施工不良或材料成分含雜質所造成。倘事實如原告所 述，則應是整批房屋均有此等瑕疵，較符合經驗法則，是本 件係因系爭房屋久未使用而導致瑕疵，較符常理。 ㈢復查，雙方就系爭不動產係於98年9月3日簽訂契約，並於同 年10月16日完成移轉登記。原告於訂約時即明知系爭不動產 係於96年1月興建完成及取得使用執照，故雙方就系爭不動 產之交易認知，從頭到尾即是以舊屋買賣而非全新建造之認 知進行交易，且原告自受領時起，遲至101年2月始實際使用 系爭不動產，依常理判斷，原告就系爭不動產之折舊及已逾 保固期，應已有所認識，惟原告卻主張被告應負之債務不履 行損害賠償責任，應達新屋買賣之程度，原告之主張顯不合 理。 ㈣再者，依民法第354條之規定，出賣人就買賣標的物應擔保 其於危險移轉時無瑕疵存在，而原告於98年10月16日受移轉 登記及依現況交屋時，已實際檢查系爭房屋，並無任何瑕疵 存在，依常理判斷，若該房屋於移轉登記並交付時存有瑕疵 ，為何原告會遲至2年6個月後始向被告主張？因此，該房屋 於依現況交屋時，並無瑕疵可言，乃屬當然。且依民事訴訟 法第277條之規定，當事人主張有利於己之事實，本即應就 該事實負舉證責任，惟原告就危險移轉時之瑕疵存在，均未 有任何之舉證，僅以欠缺因果關係論證之推論方式，認定瑕 疵存在，顯屬不當。是原告若未能證明瑕疵確實於移轉登記 時存在，則買賣標的物之危險即應由買受人負擔。 ㈤末查，原告已於98年10月16日受領系爭不動產，依民法第35 6條之規定，買受人自受領之時起即有義務檢查所買受之標 的物。惟原告自受領之時起遲至101年2月，始向被告通知受 領物存有瑕疵，期間已達2年6個月，顯然已逾該條所規定之 檢查期間，原告已視為承認其所受領之物，而不得就物之瑕 疵，再行主張。況原告於98年10月16日受領系爭不動產時， 即已檢查該房屋是否存有瑕疵，且該地板隆起及黑色汙漬之 瑕疵，亦非屬於不能即知之類型，故原告之主張顯與民法第 356條未合等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，且陳明如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： ㈠原告主張之事實，固據其提出不動產買賣契約書、不動產登 記謄本、現場照片、台中市政府法制局101年2月23日中市法 消字第1010002338號函、台中市政府都市發展局中市都管字 第1010024184號函、台中市西屯區調解委員會調解通知書、 台中市政府法制局開會通知單、台中黎明郵局第51號存證信 函、台北長春路郵局第346號存證信函、台中文心路郵局第 885號存證信函、請求數額明細表、估價單、買賣合約報價 單、達貴水泥工業股份有限公司報價單及大雅廚房器具有限 公司報價單等件附卷為憑，然為被告所否認，並以前揭情詞 資為抗辯，復據其提出與系爭買賣建物同期之同批建物各樓 層地板狀況照片在卷可稽。是本件兩造爭執厥為：原告依兩 造買賣契約物之瑕疵擔保請求權及債務不履行之規定，請求 被告共同給付如聲明所示之金額，是否有理由？ ㈡按實體法上之規範可區分為二大類，其一為基本規範或請求 權規範，另一則為對立規範。凡能於當事人間發生一定之權 利者，即為基本規範，亦即權利發生規範（或權利根據規範 ）；而對立規範則包括①權利障礙規範（或稱權利妨害規範 ）（即指權利成立之初妨礙其權利之效果之規定，如民法第 71條、第72條、第87條等）。②權利消滅規範（即指實體法 上使已發生權利歸於消滅之相關規定，如民法第309條、第 310條、第334條清償、免除等）。③權利排除規範（或稱權 利受制規範）（即指實體法上對於權利人之權利行使，得由 相對人主張一時阻卻或永久阻卻權利行使之規定，如民法第 264條、第144條等）。所謂基本規範可理解為實體法上之請 求權基礎（如民法第767條、第184條等），主張權利存在之 人，應就權利發生之法律要件之該當事實為舉證。而於基本 規範獲證明後，則主張對立規範存在之人，即負有舉證之責 任。此即舉證責任之基本原則，學說稱之為特別要件分類說 （或規範說），此亦為實務上之通說（最高法院44年台上字 第75號民事判例、69年度台上字第380號民事判決參照）， 民事訴訟法第277條之規定，亦應本諸上開說明以為解釋。 準此而論，本件原告既係依民法物之瑕疵擔保請求權暨債務 不履行之規定，訴請被告2人應共同給付原告799,400元，及 自本訴狀送達之翌日起，按週年利率百分之5計算之利息。 然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是依前揭舉證責任之 法則，原告自應就系爭買賣標的物房屋於危險移轉時，其瑕 疵業已存在，暨有可歸責於被告之債務不履行事由等權利發 生規範（或權利根據規範）存在（即成立、生效）之事實， 負有舉證之責。 ㈢經查原告主張其於98年10月向被告龔博熞承購系爭不動產， 俟原告於101年2月4日欲遷入居住時，竟發現於系爭不動產 地下一層至第五層地坪磁磚皆產生空心狀態，且於第二、三 及五層磁磚更有隆起之情事；又第一層之地坪鋪設材料亦有 黑色污漬現象產生，因認被告就系爭房屋缺少其所保證之品 質致減少通常效用，且有可歸責於被告之債務不履行事由存 在等語；惟被告就此則抗辯稱系爭房屋是成屋現況交屋，在 點交當時原告有與被告當場點交完畢，點交當時並未發現任 何瑕疵，原告是在101年2月才實際使用房屋，並於交屋二年 六個月之後，才來為本件請求，已經逾民法356條規定之從 速檢查期間，又依庭呈之系爭房屋隔壁之房屋各樓層地板照 片，並無如原告主張之瑕疵存在，且經被告委請專業營造廠 商鑑定之結果，原告所指瑕疵應是原告未實際居住、使用及 保養系爭房屋，導致屋內溼氣過重，並因氣候溫差之熱漲冷 縮引致，非如原告所言為被告施工不良或材料成分含雜質所 造成等語。按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三 百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值 之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵 。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應 擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」，民法第 354條固定有明文。惟按「買受人應按物之性質，依通常程 序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任 之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者， 除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物 。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於 為通知者，視為承認其所受領之物。買賣標的物之利益及危 險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者 ，不在此限。」，民法第356條、第373條亦分別定有明文。 緣此，觀諸原告提出卷附系爭不動產買賣契約書、不動產登 記謄本等文件內容所載，可知系爭房屋建築完成日期為95年 10月4日，第一次登記日期為95年11月8日，原告買受移轉登 記日期為98年10月16日，是由上可知原告買受系爭房屋時， 該房屋已為屋齡三年之舊屋，是被告就此抗辯稱：系爭房屋 是舊屋現況交屋乙節，即堪信為真實可採。又被告抗辯稱： 系爭房屋於點交當時，原告有與被告當場點交完畢，點交當 時並未發現任何瑕疵等情，復為原告所不爭，亦堪信屬實。 依上，原告買受之系爭房屋既為屋齡三年之舊屋，按諸一般 常情，倘其建築當時存在有如原告所指之瑕疵，或缺少被告 所保證之品質致減少通常效用，或有可歸責於被告之債務不 履行事由存在，在建屋歷經三年後，衡情上開可能之瑕疵當 應已顯露而無所遁形；既然系爭房屋於建屋歷經三年後之本 件買賣現狀點交當時，原告有與被告當場點交完畢，點交當 時並未發現任何瑕疵，有如前述，足認本件買賣標的物系爭 房屋，並無原告所主張之物之瑕疵，或缺少被告所保證之品 質致減少通常效用，或有可歸責於被告之債務不履行事由存 在。此外，原告就危險移轉時之瑕疵存在，均未有任何之舉 證，卻僅空言推論有可歸責於被告之瑕疵存在，其舉證顯有 未足，是本件原告此部分之主張，顯與事實不符，應不可採 。 ㈣至原告雖主張其係在101年2月4日欲遷入居住時，始發現於 系爭不動產地下一層至第五層地坪磁磚皆產生空心狀態，且 於第二、三及五層磁磚更有隆起之情事，又第一層之地坪鋪 設材料亦有黑色污漬現象產生，又點交當時雖未出現本件瑕 疵，不代表之後不會產生云云，惟查本件買賣標的物系爭房 屋，並無原告所主張之物之瑕疵，或缺少被告所保證之品質 致減少通常效用，或有可歸責於被告之債務不履行事由存在 等情，業經本院認定明確，並詳述於前。且依前揭民法第37 3條之法文意旨，已足認系爭買賣標的物之危險自上開點交 完畢時起，應由買受人之原告負擔。另參諸原告已於98年10 月16日受領系爭房屋，是依前揭民法第356條之規定，買受 人之原告自受領之時起即有義務從速檢查所買受之標的物。 詎原告自受領之時起，竟未依法從速檢查所買受之標的物， 乃遲至101年2月4日才實際使用房屋，期間長達二年四個月 之久，是縱本件系爭房屋有如原告於101年6月15日起訴狀主 張之上開瑕疵存在，其請求亦早已逾民法356條規定之從速 檢查期間甚矣。況依被告所抗辯：經被告委請專業營造廠商 鑑定之結果，該瑕疵應是原告未實際居住、使用及保養系爭 房屋，導致屋內溼氣過重，並因氣候溫差之熱漲冷縮引致， 非如原告所言為被告施工不良或材料成分含雜質所造成等情 ，暨參酌被告庭呈之卷附與系爭買賣建物同期之同批建物各 樓層地板狀況照片，亦顯示系爭房屋隔壁之房屋各樓層地板 照片，並無如原告主張之瑕疵存在，再審諸系爭房屋於原告 買受時，已係屋齡三年之舊屋，且於原告買受後，竟再閑置 不用長達二年四個月之久，期間均無人使用管理，則衡諸經 驗法則，於此情況下之系爭房屋確有可能因原告長久未實際 居住、使用及保養系爭房屋，導致屋內溼氣過重，並因氣候 溫差之熱漲冷縮而引致上開瑕疵之情形，堪信被告此部分之 抗辯應係符合經驗法則，而為可採。此外，原告就其主張上 開瑕疵之產生係有可歸責被告之債務不履行事由存在乙節， 均未有任何之舉證，卻僅空言推論有可歸責於被告之債務不 履行事由存在，其舉證顯有未足，是本件原告此部分之主張 ，顯與事實不符，應不可採，從而，被告就上開瑕疵之產生 ，當無可歸責之債務不履行是由存在可言。 ㈤綜上，原告之主張均無可採，是依本院調查證據之結果，本 件仍應以被告之抗辯，較可採信為真實，則原告猶執前詞主 張，應不足採信。從而，原告猶主張依民法物之瑕疵擔保請 求權、債務不履行之規定，憑以訴請被告應共同給付原告79 9,400元，及自本訴狀送達之翌日起，按週年利率百分之5計 算之利息，均為無理由，應予駁回。 四、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁 回。並確定訴訟費用額為8,700元，由原告負擔。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據與本院上開論 斷無涉或無違，不予贅述。 六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 101 年 10 月 8 日 民事第四庭 法 官 呂明坤 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 10 月 8 日 書記官 楊月雲