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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1887號 原　　　告　徐藝瑄 　　　　　　徐亦增 兼上列2人共同 法定代理人　黃榆驊 原　　　告　徐丞祐 兼上1人 法定代理人　許裕婷 上列5人共同 訴訟代理人　劉坤達 被　　　告　茗登興業有限公司 法定代理人　張漢宇 上列當事人間請求返還房租押金事件，於民國101年10月9日言詞 辯論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時原請求被告給 付新台幣(下同)75萬元，及自民國(下同)101年7月13日起至 清償日止按年息百分之6計算之利息，嗣原告於101年8月30 日言詞辯論期日當庭以言詞請求將遲延利息之利率變更為按 年息百分之5計算，並經記明筆錄在卷。本院審酌原告上開 更正請求，其訴訟標的及請求之原因事實與原訴仍屬相同， 僅請求遲延利息之利率減少而已，核屬減縮應受判決事項之 聲明，並非訴之變更或追加，依首揭法條規定，即無不合， 應准許之。 貳、得心證之理由： 一、原告方面： (一)原告起訴主張： 1、全聯農產行原負責人徐有志於100年10月15日死亡，而原 告許裕婷、徐藝瑄、徐亦增、徐丞祐、黃榆驊分別為徐有 志之配偶、長女、長子、次子及前妻，另原告徐藝瑄為00 年0月0日出生，原告徐亦增為00年00月00日出生，原告徐 丞祐為00年0月00日出生，均為未滿20歲之未成年人，而 原告黃榆驊為原告徐藝瑄、徐亦增之法定代理人，原告許 裕婷為原告徐丞祐之法定代理人，即原告5人均為徐有志 之法定繼承人。 2、被告公司與徐有志於98年7月15日簽訂房屋租賃契約，約 定被告公司將其向台中市政府承租之門牌號碼台中市○區 ○○路2段125號1樓房屋出租予徐有志，租賃期間自98年9 月5日起至105年9月6日止，每月租金為25萬元，押租金為 75萬元，租金應於每月20日以前繳納，其中押租金係由徐 有志簽發全聯農產行名義、發票日98年7月13日及98年8月 6日，面額88888元、661112元，付款人合作金庫商業銀行 員新分行之支票2紙交付被告公司。詎被告公司於100年10 月15日與訴外人惠康百貨股份有限公司(即頂好超市，下 稱惠康公司)簽訂同一地點之房屋租賃契約，並收取押金 40萬元，可見被告公司與徐有志間之租賃契約已經終止， 被告公司自應將徐有志交付之押租金70萬元返還予原告等 人。原告為此曾先後於101年2月29日、101年4月14日分別 寄發台中東興路郵局第426號存證信函、台中英才郵局第 641號存證信函催請被告返還該押租金，被告均置之不理 ，為此依民法租賃、繼承等法律關係提本訴等情。 3、並聲明：被告應給付原告75萬元，及自101年7月13日起至 清償日止按年息百分之5計算之利息。 (二)對被告抗辯之陳述： 1、原告請求遲延利息之起算日為101年7月13日，該日期係與 被告間之租約終止日(參見101年8月30日言詞辯論筆錄第2 頁)。倘兩造間租約未經終止，被告另與惠康公司訂約， 是否一屋二租？嗣改稱終止日為100年9月26日(參見101年 10月9日言詞辯論筆錄第3頁)，即被告與惠康公司簽訂租 約時，被告與徐有志間之租賃契約當然消滅。 2、原告目前雖繼續在騎樓營業，但原告實際係以徐有志之父 徐讚添名義與惠康公司簽約，此有100年12月簽訂之合作 經營契約書為證。原告與惠康公司間之合作經營銷售概與 被告無關。 3、徐有志生前介紹惠康公司與被告簽約後，曾表示欲繼續向 被告承租騎樓部分，但因被告遲不將押租金75萬元退還， 原告等人當然不願再向被告承租。另外騎樓部分本不可單 獨出租，騎樓擺放物品會被開紅單，原告承認目前就騎樓 部分與被告並無租賃關係。 4、依土地法第99條規定，押租金是指租賃契約成立時，擔保 承租人之租金或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之 金錢，此一押租金，出租人應於租賃關係終了後，承租人 無債務不履行且將租賃物返還出租人時，應返還予承租人 。另兩造間租賃關係既已消滅，被告應將押租金返還予原 告，否則原告得依民法不當得利規定請求被告返還所受利 益。 二、被告方面： (一)依民法第450條第3項及第452條規定，承租人死亡，租賃 契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約，但應先期通知 。故承租人死亡，定有期限之租賃契約並非當然失效，僅 其繼承人得終止租約而已。是徐有志於100年10月15日死 亡後，原告等人發生繼承之事實，但原告等人迄今未就徐 有志與被告公司簽訂經公證之契約表示終止租約之意思， 且仍在台中市○區○○路2段125號1樓繼續營業，甚至將 其營業之市場攤位，再轉租給臨時攤販收取租金。據此可 知原告等人並無終止原租約之意思，故原租約仍屬有效。 詎原告主張原租約已經終止云云，與事實不符。 (二)被告與惠康公司簽約之原委，原係被告與徐有志之合約第 7條約定，任何1方未滿3年提前終止合約，須賠償他方 75萬元，徐有志為避免損失，才找惠康公司前來經營頂好 超市，而且當時是在與徐有志之原合約範圍內另行訂約， 以換約方式處理，惠康公司承租範圍在1樓室內，不包括 騎樓部分，故惠康公司應無權將騎樓部分出租予原告營業 ，被告質疑惠康公司與原告等人間合約之合法性問題。況 原告繼續在騎樓擺攤營業，但自100年11月份起即不再給 付租金。 (三)倘原告仍主張被告與徐有志間之租約已經終止，被告當然 要行使合約第7條規定請求賠償75萬元之權利。 (四)並聲明：如主文所示。 三、兩造不爭執事項： (一)徐有志於98年7月14日與被告公司簽訂合作經營契約，約 定在台中市○區○○路2段125號1樓經營東義超級市場， 合作期間自98年9月5日起至105年9月6日止，徐有志於合 作經營期間應按月給付被告公司25萬元，及支付履約擔保 金75萬元，上開合約並經公證在案。 (二)被告確有收受徐有志交付履約擔保金75萬元，係由徐有志 簽發全聯農產行名義、發票日98年7月13日及98年8月6日 ，面額88888元、661112元，付款人合作金庫商業銀行員 新分行之支票2紙交付被告公司。 (三)徐有志介紹惠康公司前來第1項所示同一地點經營頂好超 市，並由被告公司與惠康公司於100年9月26日簽訂超級市 場合作經營契約書(但契約日期為100年10月15日)，契約 期間自100年11月18日起至105年9月6日止，惠康公司應按 月給付被告公司20萬元，並交付履約保證金40萬元。 (四)徐有志於100年10月15日死亡，原告許裕婷、徐藝瑄、徐 亦增、徐丞祐、黃榆驊分別為徐有志之配偶、長女、長子 、次子及前妻，另原告徐藝瑄為00年0月0日出生，原告徐 亦增為00年00月00日出生，原告徐丞祐為00年0月00日出 生，均為未滿20歲之未成年人，而原告黃榆驊為原告徐藝 瑄、徐亦增之法定代理人，原告許裕婷為原告徐丞祐之法 定代理人。 (五)徐有志之父徐讚添於100年12月某日(未載日期)與惠康公 司簽訂合作經營契約書，經營地點在台中市○區○○路2 段125號1樓部分約40坪，契約期間自100年12月30日起至 101年12月31日止，徐讚添應按每月銷售商品營業額(未稅 )百分之6給予惠康公司抽成。原告等人據此在上開地點之 騎樓擺攤營業，並將騎樓部分攤位分租他人及收取租金。 四、兩造爭執事項： (一)惠康公司於100年9月26日與被告公司簽訂合作經營契約書 後，徐有志與被告公司間簽訂之合作經營契約是否即當然 終止？ (二)原告依據民法租賃、繼承及不當得利規定請求被告返還押 租金75萬元，是否有據？ 五、法院之判斷： 查當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文設有規定。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(參 見最高法院17年上字第917號判例意旨)。另請求履行債務之 訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由 原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實 後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任 分擔之原則(參見最高法院43年台上字第377號判例意旨)。 經查： (一)原告5人主張徐有志於100年10月15日死亡，原告許裕婷、 徐藝瑄、徐亦增、徐丞祐、黃榆驊分別為徐有志之配偶、 長女、長子、次子及前妻之事實，已據其提出臺灣彰化地 方法院檢察署相驗屍體證明書及戶籍謄本各1件在卷為憑 ，核屬相符，而原告5人起訴時既主張係以徐有志法定繼 承人身分提起本件訴訟，則參照民法第1138條規定，原告 黃榆驊為徐有志之前妻，並不具有徐有志法定繼承人資格 ，猶列名為原告起訴，其主張為無理由，不應准許。從而 以下所稱原告，係指原告許裕婷、徐藝瑄、徐亦增、徐丞 祐等4人，而不包括原告黃榆驊在內，合先說明。 (二)原告主張被告於98年7月14日將門牌號碼台中市○區○○ 路2段125號1樓出租予徐有志經營東義超級市場，嗣被告 於100年9月26日再就同一地點與惠康公司簽訂合作經營契 約書時，徐有志與被告間於98年7月14日簽訂之合作經營 契約即當然終止乙節，固據其提出上揭2份合作經營契約 書為憑，然為被告所否認，並抗辯稱惠康公司是徐有志邀 約前來經營頂好超市，當時與徐有志約定係在原有合作經 營範圍內換約，改由惠康公司經營，被告與惠康公司簽約 時，徐有志亦擔任被之告之連帶保證人，故被告與徐有志 間合作經營契約並未終止等語。本院認為依被告與徐有志 間簽訂合作經營契約，經營地點為「台中市○區○○路2 段125號1樓(依圖斜線所示)」，合作期間為「98年9月5日 起至105年9月6日止」，租金為每月25萬元，履約擔保金( 即原告主張之押租金)為75萬元；另依被告與惠康公司間 簽訂超級市場合作經營契約書，經營地點為「台中市○區 ○○路2段125號1樓部分(面積約139.5坪，範圍不包括上 下貨區公共水電消防等必要公共設施，詳細面積、範圍如 附圖標示)」，合作期間為「100年11月18日起至105年9月 6日止」，租金為每月20萬元，履約保證金為40萬元各情 ，可見被告提供場所予惠康公司經營頂好超市之範圍僅限 於1樓部分，而不包括騎樓部分，且依上揭2份合作經營契 約比較，被告與徐有志、惠康公司簽訂之合約，其中就每 月租金部分為25萬元減為20萬元，履約保證金部分從75萬 元減為40萬元，顯然被告與惠康公司簽訂之合約條件較被 告與徐有志簽訂之合約條件更為不利，若非徐有志與被告 間另有其他約定(即徐有志繼續承租其他未出租予惠康公 司之騎樓等部分)，被告怎可能捨棄較高租金之舊約而選 擇較低租金之新約？尤其被告與惠康公司簽訂合作經營契 約之期限末日為105年9月6日，適與被告與徐有志間簽訂 合作經營契約之期限末日相同，足認被告抗辯稱徐有志為 避免經營未滿3年提前終止租約，須賠償被告75萬元之損 害，乃邀約惠康公司前來經營頂好超市，被告遂以換約方 式與惠康公司簽約乙節應屬實在，亦即徐有志藉由惠康公 司在同上地點經營頂好超市方式，延續其與被告間之合作 經營契約，上揭2份合作經營契約之期限末日始訂為同日 即105年9月6日，否則徐有志何必在被告與惠康公司簽訂 之合約擔任被告之連帶保證人？此部分應為被告、徐有志 及惠康公司間之3方約定。準此，惠康公司於100年9月26 日與被告公司簽訂合作經營契約書後，徐有志與被告公司 間簽訂之合作經營契約仍繼續存在，並非如原告主張當然 終止，否則徐有志即面臨合約第7條規定之賠償問題(詳後 述)，是原告此部分之主張委無可採。 (三)又民法第452條規定：「承租人死亡者，租賃契約雖定有 期限，其繼承人仍得終止契約。但應依第450條第3項之規 定，先期通知。」，而民法第450條第3項係規定：「前項 終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期 、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星 期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一 星期、半個月或一個月前通知之。」據此可知，定有期限 之租賃契約，若承租人在租賃契約存續中死亡時，該租賃 契約並非當然失效，但承租人之法定繼承人仍得隨時主張 終止契約。是原告主張被告與徐有志間之合作經營契約於 100年9月26日當然終止固不可採，惟依原告提出101年2月 29日台中東興路郵局第426號存證信函及101年4月14日台 中英才郵局第641號存證信函等內容，原告既已先後催請 被告返還押租金75萬元，應認該101年2月29日存證信函具 有終止租約之先期通知之意思表示，而至遲於101年4月14 日存證信函送達被告之日即為上開租賃契約終止及發生效 力，故原告主張101年7月13日為上開租賃契約終止日云云 (參見101年8月30日言詞辯論筆錄第2頁)，並無任何證據 資料足佐，要為本院所不採。被告不察，猶認為其與徐有 志間合作經營契約仍繼續存在，無視該合約已由原告於徐 有志死亡時因繼承而當然取得承租人地位，並得隨時對被 告為終止租賃契約之意思表示，故被告此部分抗辯不足採 信。 (四)另押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在 租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既 已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求 出租人返還押租金，自為法之所許(參見最高法院83年台 上字第2108號判例意旨)。再押租金之主要目的在於擔保 承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠 租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵 充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問 題(參見最高法院87年度台上字第1631號判決意旨)。且依 被告與徐有志簽訂合作經營契約第4條第2項約定：「乙方 (即徐有志)應於契約簽訂時交付甲方(即被告)履約擔保金 75萬元整，於合作期滿及履行應盡義務時由甲方無息1次 返還。」另第7條亦約定：「甲、乙雙方合營期間，除因 政令變更，台中市政府收回自營外，任何一方未滿3年提 前終止合營關係時，則以75萬元作為另一方的賠償金，… …。」是原告雖主張其等為徐有志之法定繼承人，於徐有 志死亡後與被告終止合作經營契約，並請求被告返還上開 押租金75萬元云云。然原告既為徐有志之法定繼承人，依 民法第1148條規定，即應繼承徐有志財產上之一切權利義 務(包括與被告簽訂之合作經營契約在內)，而依前揭該契 約第4條第2項約定，原告得請求被告返還押租金之先決條 件為「合作期滿及履行應盡義務」時，又所謂「履行應盡 義務」，乃包括無積欠租金、其他費用(水電費等)及自租 賃處所騰空遷讓等，因原告在本院審理時自認其仍在原租 賃地點之騎樓擺攤營業，甚至將騎樓攤位分租他人收取租 金之情事等語在卷(參見101年8月30日言詞辯論筆錄第5頁 )，可見原告就繼續占有使用騎樓部分擺攤營業乙事，對 被告應構成無權占有，原告即負有遷讓返還騎樓部分予被 告之義務。且依被告提出其於101年4月28日寄發台中黎明 郵局第166號存證信函所示，原告自100年11月份起即未繼 續給付租金(或相當於租金之損害金)、水電費用102040元 未付、違法收取攤商租金337500元之不當得利、徐有志引 進惠康公司時允諾支付被告20萬元，保障被告之權益等， 足認原告及其被繼承人徐有志仍有諸多應盡義務迄未履行 ，尚待兩造間進行會算，故在兩造會算原告尚應給付被告 金額確定前，被告無從行使其押租金之抵充權(參見前揭 最高法院87年度台上字第1631號判決意旨)，其應返還之 押租金數額即無法確定，原告遽行請求被告返還押租金， 即嫌無憑。況依前述，原告與被告終止合作經營契約之時 點應於101年4月14日左右，而自該契約第2條約定之合作 期間始日即98年9月5日起算，迄至101年4月14日契約終止 日為止，合作期間顯然未滿3年，且本件係原告主動提前 為終止契約之意思表示，依前揭契約第7條約定，原告自 應給付75萬元作為被告之賠償金，被告復於本院101年10 月9日言詞辯論期日當庭表示對原告行使契約第7條請求賠 償75萬元之權利等語(參見該日言詞辯論筆錄第4頁)，則 被告行使契約第7條損害賠償請求權之意思表示既已當庭 到達原告訴訟代理人，依民法第334條第1項及第335條第1 項規定，應已發生抵銷之效力，故原告請求被告返還押租 金75萬元之權利即因抵銷而歸於消滅，即原告已無權利可 再為請求。 (五)至原告另主張依民法第179條不當得利規定請求被告返還 該押租金75萬元乙事，惟依前述，原告既因違約於合作經 營期間未滿3年時提前終止契約，被告依契約第7條約定行 使損害賠償請求權，在兩造之債權債務相互抵銷之情況， 縱令原告已不得再對被告為請求，此屬法律規定之當然結 果，自不生不當得利之問題，故原告此部分主張委無可取 。 六、綜上所述，本院審酌兩造提出之證據資料，認為惠康公司於 100年9月26日與被告簽訂合作經營契約書後，徐有志與被告 間簽訂之合作經營契約仍繼續存在，並非如原告主張發生當 然終止之效力，然因原告事後亦分別於101年2月29日及101 年4月14日分別寄發存證信函促請被告返還押租金，應認原 告已有終止其被繼承人徐有志與被告間簽訂合作經營契約之 意思表示，並於101年4月14日左右發生終止之效力，被告固 負有返還押租金75萬元予原告之義務，但因原告尚有其他契 約義務尚未履行，且違約於兩造合作經營期間未滿3年時提 前終止契約，被告依契約第7條約定行使損害賠償請求權， 請求原告賠償75萬元，在兩造之債權債務相互抵銷後，原告 已無權利得對被告再為請求。是原告請求被告給付75萬元， 及自101年7月13日起至清償日止按年息百分之5計算之利息 ，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料 ，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述 ，附此敘明。 參、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85 條第1項前段，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 10 月 31 日 民事第三庭 法 官 林金灶 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須 附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 10 月 31 日 書記官 蕭榮峰