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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　101年度訴字第1986號 原　　　告　梁碧珠 訴訟代理人　邱雅文律師 複　代理人　姜照斌律師 被　　　告　林信宏 訴訟代理人　莊慶洲律師 被　　　告　耀輝不動產有限公司 法定代理人　吳明芳 被　　　告　陳麗華 上二人共同 訴訟代理人　林軍男律師 上二人共同 複　代理人　馮福仁 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國103 年5月2日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不 甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第 255條第1 項但書第2款、第3款、第7款分別定有明文。本件 原告起訴原聲明：「一、被告林信宏應給付原告新臺幣（下 同）1,800,000元，及其中900,000元自民國101年6月19日起 至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，及其中900,000 元自101 年6月26日起至清償日止按週年利率百分之5計算之 利息。二、被告陳麗華及被告耀輝不動產有限公司（下稱被 告耀輝公司）應連帶給付原告1,800,000 元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。 」等語，復於101年9月22日民事準備(一)狀擴張上開第一項 聲明為「一、被告林信宏應給付原告1,800,000 元，及其中 900,000元自101年5月26日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，及其中900,000元自101年6月2日起至清償日止 按週年利率百分之5 計算之利息。」等語（見本院卷一第84 頁）；又於101年11月2日民事陳報狀(二)狀擴張聲明為「一 、被告林信宏應給付原告1,803,682元，及其中900,000元自 101年5月26日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息 ，及其中903,682元自101年6月2日起至清償日止按週年利率 百分之5 計算之利息。二、被告陳麗華及被告耀輝公司應連 帶給付原告1,803,682 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按週年利率百分之5 計算之利息。」等語（見本院卷 一第140頁）；再於102年7月1日民事準備(十)狀變更聲明為 「一、被告林信宏部分：(一)先位聲明：被告林信宏應給付 原告1,803,682元，及其中900,000元自101年5月26日起至清 償日止按週年利率百分之5計算之利息，及其中903,682元自 101年6月2日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。 (二)備位聲明：被告林信宏應減少價金1,800,000 元。二、 被告陳麗華及被告耀輝公司應連帶給付原告1,803,682 元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算 之利息。(三)被告耀輝公司應給付原告1,803,682 元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算 之利息。」等語（見本院卷二第76頁）；於103 年3月4日民 事準備(十二)狀更正聲明為：「一、被告林信宏應給付原告 1,803,682元，及其中900,000元自101年5月26日起至清償日 止按週年利率百分之5計算之利息，及其中903,682 元自101 年6月2日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。二 、被告陳麗華及被告耀輝公司應連帶給付原告1,807,364 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之 5計算之利息。」等語（見本院卷二第135頁）；另於103年3 月7 日本院準備程序期日當庭變更上開訴之聲明為：「一、 被告林信宏部分：(一)先位聲明：被告林信宏應給付原告1, 803,682 元，及其中900,000元自101 年5月26日起至清償日 止按週年利率百分之5 計算之利息，及其中903,682元自101 年6月2日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。(二 )備位聲明：被告林信宏應減少價金1,800,000元。二、被告 陳麗華及被告耀輝公司應連帶給付原告1,807,364 元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算 之利息。三、被告耀輝公司應給付原告1,807,364 元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算 之利息。」等語（見本院卷二第152頁背面、第153頁至其背 面）。經核本件原告原起訴事實，與變更或擴張訴之聲明之 基礎事實，均係基於同一不動產買賣契約所發生之法律關係 ，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭法條，原告 所為訴之變更、擴張，自應准許，合先敘明。 貳、實體事項： 一、原告主張： (一)原告透過永慶不動產台中一中加盟店即被告耀輝公司仲介， 於101 年5月6日買受被告林信宏所有坐落於臺中市○○區○ ○段○○○ ○號之土地，及其上門牌號碼為臺中市○○區○○ ○街○○巷○○號之房屋（下稱系爭房地），約定買賣總價金為 8,940,000 元，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契 約），雙方在簽訂系爭買賣契約同時共同向訴外人合泰建築 經理股份有限公司（下稱合泰公司）簽訂價金履約保證申請 書，原告即依該申請書第2條第2項第5 款約定，給付合泰公 司履約保證手續費2,682 元，又原告委託大葉地政士事務所 之地政士吳淑惠辦理系爭房地買賣相關事宜，因而支付簽約 費1,000 元，另原告締約後已依上開價金履約保證申請書將 簽約金900,000 元存入第三人兆豐國際商業銀行思源分行受 託信託財產專戶（履保專戶帳號：000000-00000000 號）。 (二)因原告於99年間曾被診斷出呼吸系統有疑似癌症之不明腫塊 （Neoplas mof unspecifiednatureofrespiratory system ），醫師告誡平日應注意遠離空氣污染源，避免惡化，因此 原告購屋自住時，會特別注意居家環境有無空氣污染，是原 告與配偶廖欽生在被告林信宏委託之大昱山房屋仲介有限公 司（下稱大昱山公司）之經紀人員即訴外人陳秀娟，以及原 告委託之被告耀輝公司僱傭之經紀人員被告陳麗華陪同下， 在締約前分別於101 年4月9日、同年月10日前往看屋，原告 至系爭房地時，發現系爭房地旁有一大型工廠，因而特別詢 問陳秀娟、被告陳麗華有關該工廠是什麼工廠、是否會產生 噪音與污染等情，其2 人均表示：「該工廠為化妝品『包裝 廠』，不是生產工廠，不會有噪音與污染。」等語，並請原 告放心。又原告之配偶廖欽生獨自前往看屋時，亦曾詢問過 相同問題，當時陪同上開2 人亦同樣強調無污染情事。因原 告對臺中當地環境不熟悉，經其等多次保證該工廠無噪音或 任何污染後，原告誤信為真，始同意簽約購買系爭房地。詎 原告訂約後於同年5 月11日前往系爭房地時，該工廠靠近系 爭房地方向之2 個排氣口，正在排放刺鼻難聞之化學溶劑廢 氣，經瞭解後，始發現該工廠為美葛儂妮化妝品股份有限公 司之「生產工廠」（下稱系爭工廠），以指甲油等化妝品為 主要生產產品。原告之配偶廖欽生於000 年0月0日向臺中市 政府環境保護局（下稱環保局）檢舉，並於當日會同環保局 稽查員至現場勘查，環保局確認所排放之氣味為化妝品製程 所產生之丙酮、酒精味，且其排放口設置不當，諭令系爭工 廠改善。嗣更進一步至系爭工廠排放口周界進行異味污染物 採樣與檢驗，而採樣樣品檢驗數值為42，超過固定污染源排 放周界異味標準10，違反空氣污染防制法第20條第1 項規定 ，業經環保局依法告發處分並限期改善，顯見該工廠確有空 氣污染之情事，而影響周邊住家居住空氣品質，如原告居住 在系爭房地長期吸入該空氣，必然對於已有肺部癌病變前兆 之原告加重身體健康之傷害。 (三)對被告林信宏請求部分： 1.先位聲明部分： (1)被告林信宏全權委託大昱山公司銷售系爭房地，並簽訂委 託銷售契約書。又大昱山公司為永慶房屋台中十期加盟店 ，依永慶房屋加盟店所使用之定型化委託銷售契約書第6 條第2項、第8條第1項、第12條第1項及第12條第2 項等約 定，可知大昱山公司委託銷售契約書應屬混和型契約即兼 具居間以及授予代理權代為處理其他事務之契約，是被告 林信宏同意大昱山公司為買賣雙方之代理人。此外，在原 告看屋過程中，被告林信宏均未在場完全係由大昱山公司 經紀人員陳秀娟帶看房屋、代理說明內外屋況，以及答覆 原告詢問，而且陳秀娟所持有系爭房地之鑰匙，為被告林 信宏所交付或同意其複製用以帶看系爭房屋之用，足使原 告合理相信大昱山公司具有代理權，是大昱山公司經紀人 員陳秀娟所為代理行為依民法第105 條前段規定，法律效 果歸屬本人即被告林信宏。退步言之，倘大昱山公司無代 理權，因被告林信宏有以自己行為表示以代理權授與他人 ，依民法第169 條規定，被告林信宏亦應負授權人之責任 。 (2)陳秀娟明知系爭工廠為化妝品工廠，會飄散有毒化學溶劑 廢氣之污染卻惡意隱瞞，而刻意強調該工廠為化妝品包裝 廠，不會污染及無噪音，致原告陷於錯誤而締結系爭買賣 契約；又原告於締約前倘知系爭工廠會不時排放致癌物質 ，斷然不會購買系爭房地，系爭房地附近是否有空氣污染 係屬交易上重要事項，是原告買受系爭房地之意思表示有 被詐欺及錯誤之情形發生，且侵害原告締約表意自由之人 格權，而陳秀娟為被告林信宏代理人，被告林信宏對於陳 秀娟之故意或過失應負同ㄧ責任，原告於101年6月15日以 律師函通知被告林信宏，依民法第88條、第92條規定撤銷 買受系爭房地之意思表示，該函業已於同年6月15日送達 被告林信宏之處所，依民法第114條規定，系爭買賣契約 ，自始無效。則被告林信宏受領900,000元簽約金，即無 法律上之原因，爰依民法第179條規定，請求被告林信宏 返還。 (3)實務上有關「嫌惡設施」之購屋糾紛層出不窮，內政部曾 要求不動產仲介業同業公會修正「不動產說明書」，要求 增加無相關嫌惡設施之保證，以杜爭議。因此，如出賣人 另有約定或保證附近無所指之相關「嫌惡設施」者，不論 是書面或口頭，而訂約後卻發現有違承諾者，即屬欠缺「 保證之品質」之瑕疵情形。如前所述，被告林信宏之代理 人陳秀娟對於原告特別詢問事項，保證該工廠無噪音與污 染，且依被告林信宏於101年3月9日簽署之「標的物現況 說明書」，其對於「是否有損鄰或鄰損狀況」欄位勾「否 」，而所謂「鄰損」並無定義，除一般認知鄰居施工造成 結構龜裂傾斜外，如鄰居有產生污染情事，不論是空氣污 染或排放廢水致污染所使用之地下水，或鄰居工廠有經常 產生噪音、震動，致影響居住安寧等，均應屬「鄰損」之 範疇。何況，該項問題下方另獨立列出「是否有龜裂傾斜 情形」問題，按「明示其一，排除其他」之解釋方法，所 指「鄰損」更不以「房屋龜裂傾斜」為限。因此，被告林 信宏既於締約前保證無「鄰損」狀況，系爭工廠事實上卻 長期排放有毒化學物質丙酮之污染，即欠缺保證品質，有 物之瑕疵。又依系爭買賣契約第9條第4項約定：「乙方（ 即被告林信宏）保證本標的物周邊無其他土地妨害本標的 物現況之進出及使用。」等語，而所謂標的物之「使用」 ，以住宅為例，應包括一切住宅之正常使用功能，包括安 全、安寧、休息、隱私、空氣清淨等使用功能。如其他土 地有產生臭氣、熱氣、灰屑、喧囂、震動或污染等相類之 侵入（參照民法第793條），致屋主無法於該住宅內正常 休憩生活，甚至居住其中有害身體健康者，即有妨害使用 本標的物之情形，而與保證品質不符。原告因病需清潔空 氣之居住環境，而無法在製造空氣污染之工廠旁居住，故 系爭房地旁有工廠已妨害原告對於系爭房屋之正常使用， 被告林信宏違反系爭買賣契約第9條第4項有關周邊無其他 土地妨害系爭房屋之使用之保證品質之約定。此外，被告 林信宏在兩造訴訟期間竟將系爭房地出賣予第三人李愛偉 ，並於102年5月8日辦理移轉登記，顯已陷入給付不能， 原告因而再以102年7月17日民事準備(十一)狀送達被告林 信宏為解除系爭買賣契約之意思表示。承上，原告自得依 系爭買賣契約第12條第3項約定「…如乙方（即被告林信 宏）毀約不賣或給付不能或不為，解除系爭買賣契約，並 請求被告林信宏於通知解約日起3日內返還所收受原告簽 約金900,000元。又原告依民法第179條規定、及系爭買賣 契約第12條第3項約定請求被告林信宏返還簽約金900,000 元部分，兩者請求權關係為競合關係。 (4)另原告依系爭買賣契約第12條第3 項，請求被告林信宏於 解約日起10日內給付原告損害賠償900,000 元，及請求被 告林信宏應給付原告3,682元，即另案（本院101年度訴字 第1906號）民事判決原告須賠償被告林信宏之履保手續費 2,682元、地政士簽約費1,000元之部分。 2.備位聲明部分：縱鈞院認原告與被告林信宏間系爭契約並未 解除，則依一般人購屋首重居家環境衛生，且依國內知名房 重業者公佈之全省來店客之問卷調查報告，顯示「周遭嫌惡 設施會導致房價下跌」，並列出「十大嫌惡設施」其中影響 房價排名第1 名為「垃圾場、資源回收場、焚化爐等」，而 房價跌幅約為「18%-20% 左右」，可知焚化爐、工廠之空氣 污染飄散範圍廣泛而難以阻絕影響居家健康最為嚴重，因而 房價下跌幅度會超過2 成。準此，系爭房地會因該工廠嚴重 污染情事導致房價減損，原告因而依民法第359條之規定， 備位請求被告林信宏減少買賣價金1,800,000元（即原買賣 價金8,910,000元之20%左右），倘鈞院不採上開主張，然因 房價確切下跌數額舉證不易，則懇請鈞院依民事訴訟法第 222條第2項之規定審酌一切情況，依所得心證定其數額。 (四)對被告陳麗華、被告耀輝公司連帶請求部分： 1.系爭工廠在當地生產化妝品已有30年，被告陳麗華身為該地 區不動產經紀業經紀人員，對於該地區不動產及鄰近環境概 況有深入掌握，惟其於締約前（即101年4月10日）陪同原告 前往看屋時，卻意圖隱匿系爭工廠為化妝品之生產工廠，且 會飄散有毒化學溶劑廢氣之污染事實，致原告陷於錯誤而購 買系爭房地，顯有詐欺之行為與故意，並故意侵害原告締約 表意自由之人格權。退步言之，縱被告陳麗華無詐欺故意， 但對於原告特別詢問事項：「該工廠是做什麼的？有沒有噪 音與污染？」並未在締約前進行調查與瞭解，而是在締約後 才請環保局人員稽查，顯然違反居間人應先就締約事項善盡 調查義務，又被告陳麗華在未先經善良管理人之調查義務， 單憑其所知向原告表示系爭工廠為化妝品「包裝廠」，因此 沒有噪音與污染，亦顯違反據實說明義務，要難謂無過失之 情事，況由原告與被告耀輝公司在鈞院102年度簡上字第185 號給付報酬確定判決內容，亦可知被告陳麗華確實在執行仲 介或代銷業務時告訴原告相鄰工廠僅包裝、未生產，而致原 告受損害，違反民法第567條積極調查義務及據實告知義務 ，故被告陳麗華違反民法第567條之「積極調查義務」與「 據實說明義務」之規定。 2.「不動產說明書」與「標的物現況說明書」不同，前者係房 仲業經紀人員簽署出具，提供給委託人（賣方）之相對人（ 買方）解說屋況之用；後者則是賣方與仲介業簽署委託買賣 契約書時，委託人（即賣方）出具給仲介業之標的物現況說 明，兩者不可替代，以明確經紀人員之說明（解說）義務， 維護交易安全與資訊之透明。本件系爭買賣契約之附件為被 告林信宏簽名出具之「標的物現況說明書」，被告耀輝公司 並未提供被告耀輝公司以及經紀人員簽署之「不動產說明書 」予原告，顯以被告林信宏原出具之「標的物現況說明書」 替充「不動產說明書」藉以規避仲介業解說告知義務，而故 意或過失違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項、第23條 、第24條規定，不動產仲介業經紀人員有簽署「不動產說明 書」之義務，以提供委託人交易之相對人解說，並作為買賣 契約書之一部分，致原告誤為締約而受有損害。 3.承上，被告陳麗華為被告耀輝公司之經紀人員，原告自得依 民法第184條、民法第188條第1 項及不動產經紀業管理條例 第26條第2 項規定，請求被告耀輝公司與被告陳麗華連帶給 付下列損害，並請鈞院就上開侵權行為法律關係與不動產經 紀業管理條例，請求權擇一為有利原告之認定： (1)原告因合泰公司已代被告林信宏退還履約保證金即簽約金 900,000元。 (2)原告給付合泰公司履保手續費2,682元。 (3)原告給付地政士之簽約費1,000元。 (4)鈞院101年度訴字第1906號判決原告應賠償被告林信宏給 付合泰公司履保手續費2,682元。 (5)鈞院101年度訴字第1906號判決原告應賠償被告林信宏給 付地政士之簽約費1,000元。 (6)非財產上損害（精神慰撫金）900,000元： 被告耀輝公司為國內知名房屋仲介永慶房屋加盟店，其經 紀人員被告陳麗華為賺取成交佣金，在原告及配偶數度詢 問該工廠有無污染時，竟以該工廠僅包裝廠、未生產、絕 無污染等語，誘使原告誤信決意買受系爭房地，因此陸續 發生原告、被告林信宏及被告耀輝公司三方互告纏訟之情 形，而原告為前開訴訟，需皆從彰化縣和美鎮前來臺中市 應訴，原告累計耗費的時間成本及交通費甚鉅，且原告所 開設照相館亦因此必須經常暫停營業，所喪失的潛在收入 實難以估計，加上歷審之律師費用，原告身為被害人，付 出的代價實在太大，內心備受煎熬、痛苦萬分。又原告本 有睡眠障礙，糾紛發生後更是雪上加霜，常常難以入眠， 身心俱疲。訴訟期間，原告因此精神不濟，拖地時不慎摔 斷手腕關節，打上石膏數月無法工作。加上積憂成疾，不 時肺部遭受病毒感染而住院。原告僅為普通消費者，被告 耀輝公司乃國內連鎖知名房仲業者，雙方資力相差甚鉅。 原告因其品牌名氣，誤以為其制度與訓練良好，原告權益 似可獲得保障而委託之，孰料，被告耀輝公司於糾紛發生 後，不但不承擔其業務員被告陳麗華疏失，反而在另案起 訴請求210,000元之仲介費用，仗勢欺人，實屬惡劣。原 告解除契約或撤銷意思表示，實際所生之財產上損害乃履 約保證手續費及代書簽約費，不過是區區數千元，惟被告 耀輝公司、陳麗華之惡行造成原告近兩年來所遭受之精神 上折磨，卻是非常巨大，倘最後判決被告耀輝公司、被告 陳麗華僅需給付極少之慰撫金，連同數千元之財產上損害 ，對於國內知名房仲業者之被告耀輝公司根本無關痛癢， 而繼續為求成交佣金對於一般消費者提供不實資訊，無法 對於目前房仲亂象達到撥亂反正之效果，房仲業依然故我 ，最後受害的仍然是一般的消費者，為此，爰請求慰撫金 900,000元。 (五)對被告耀輝公司部分： 1.原告與被告耀輝公司訂有不動產仲介服務契約，性質屬於居 間及委任混合契約，依民法第567 條規定，居間人被告耀輝 公司關於訂約事項，應負有據實報告義務與調查義務，惟被 告耀輝公司之經紀人員被告陳麗華對於原告所詢相關工廠污 染事實卻故意予以惡意隱匿，違反據實報告義務，依民法第 224 條規定，被告耀輝公司就被告陳麗華執行仲介業務時之 故意隱匿行為，負同一責任。此外，原告與被告耀輝公司在 鈞院另案給付報酬訴訟中（案號：101 年度中簡字第3110號 ）亦已經該案認定被告耀輝公司因違反民法第567條第2項居 間人之積極調查義務係屬可歸責被告耀輝公司之事由，因此 ，原告自得依不動產經紀業管理條例第26條第1 項、民法第 227條、民法第227條之1、民法第544條之規定請求被告耀輝 公司給付1,800,000 元，以及原告給付合泰公司履保手續費 2,682元、給付地政士簽約費1,000 元與鈞院101年度訴字第 1906號判決原告應賠償被告林信宏所支出履保手續費2,682 元、被告林信宏給付地政士簽約費1,000元。 (六)並聲明： 1.被告林信宏部分： ⑴先位聲明：被告林信宏應給付原告1,803,682元，及其中9 00,000元自101年5月26日起至清償日止按週年利率百分之 5計算之利息，及其中903,682元自101年6月2日起至清償 日止按週年利率百分之5計算之利息。 ⑵備位聲明：被告林信宏應減少價金1,800,000元。 2.被告陳麗華及被告耀輝公司應連帶給付原告1,807,364 元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。 3.被告耀輝公司應給付原告1,807,364 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。 4.願供擔保，請准為假執行之宣告。 5.訴訟費用由被告負擔。 二、被告林信宏則以： (一)原告主張解除系爭買賣契約，並無理由： 1.原告對於標的物現況說明書中「是否有損鄰或鄰損狀況」欄 位，所謂「鄰損」之定義過於偏頗，蓋依ㄧ般人周知鄰損定 義應為：「鄰居施工造成標的物結構龜裂傾斜」，然系爭房 屋本身結構尚安全無虞，況出賣人負有物之瑕疵擔保責任係 以當事人間有特約擔保其物確實具有保證之品質為限，是買 受人即原告不應在簽訂系爭買賣契約後復提出鄰損定義，要 求出賣人即被告林信宏負擔保之責。 2.系爭房地本身既非海砂屋，抑或有坪數短少、屋內管線不良 及房屋結構損壞等情事，是依通常效用而言並無任何瑕疵， 況一般不動產買賣交易習慣，賣方所負擔保責任為不動產本 身，且系爭工廠亦非與系爭房地比鄰，周圍工廠存在有無污 染環境並非被告林信宏所應負之物之瑕疵擔保責任。退步言 之，倘周圍工廠有疑似污染致系爭房屋有瑕疵，惟在雙方簽 訂系爭買賣契約前，原告曾先後於101年4月9日及4月10日親 自至現場看屋，也知悉系爭房屋旁有工廠，依民法第355條 第1項規定，被告林信宏不負物之瑕疵擔保之責，且工廠有 污染而違反相關行政法規，應由相關主管機關，依法令處該 工廠限期改善或停業，而屬行政機關管轄範圍，系爭買賣契 約不應以此為由而解除。況被告陳麗華於簽約後曾主動請求 環保局稽查，經環保局於101年5月25日中市稽字第 0000000000號函表示：「臺中市政府環境保護於101年5月17 日、及同年月22日前往旨揭化妝品工廠稽查結果，經於周界 勘查均未發現明顯異味情事。」等語。 3.被告林信宏委託大昱山公司銷售系爭房地，並簽訂ㄧ般委託 銷售同意書，由大昱山公司之經紀人員陳秀娟斡旋於當事人 之間，且由其帶為看屋及說明屋況，係為便於向有意購買者 在訂約前能實際觀看屋內格局，以利居間人斡旋於雙方當事 人之間。職此，被告林信宏與大昱山公司間理當為居間法律 關係並非代理，無適用民法關於代理之規定，況系爭買賣契 約係原告自己簽訂，非由大昱山公司代為簽訂。 (二)原告主張依民法第88條撤銷系爭買賣契約，並無理由： 1.被告林信宏委託大昱山公司及其經紀人員陳秀娟處理系爭房 地銷售相關事務。原告曾告知陳秀娟及被告陳麗華，其買屋 之動機係為讓小孩讀書住宿用，而要求交屋日盡量提前，否 則有失原告買屋之本意，嗣經兩次出價後，始於101 年5月6 日簽訂系爭買賣契約，而依系爭買賣契約第14條約定：「本 件買賣契約各項條件，確係出自雙方當事人之真意及自由意 志，並無錯誤或於輕率急迫無經驗情形下訂立等情事。」之 內容，可見原告並非出於錯誤或於輕率急迫無經驗情形下締 約。 2.如前所述，原告在締約前早已知悉系爭房地本身屋況，以及 系爭工廠鄰近系爭房地，是原告並無意思表示錯誤之情況， 倘原告執意主張意思表示錯誤，則被告林信宏得依民法第91 條規定請求損害賠償。 (三)原告主張依民法第92條撤銷系爭買賣契約，並無理由： 1.原告已審閱系爭房地之不動產說明書及相關內容，且被告林 信宏對於不動產說明書所勾選之選項，並未有欺騙原告之回 答，此外，原告與被告林信宏簽約當時對於交屋的問題討論 許久，原告當時並未提出該工廠的問題，況依雙方簽訂系爭 買賣契約，原告並未特別要求或另行註記「保證房屋附近空 氣絕對無污染」之類似文字約定。從而，原告審閱不動產現 況說明書後仍願與被告林信宏簽訂系爭買賣契約，顯其並未 陷於錯誤，自與詐欺之構成要件有違。 2.被告林信宏與大昱山公司間為居間契約，並無民法代理規定 適用，已如前述。因此，原告主張受大昱山公司詐欺，而大 昱山公司為被告林信宏之代理人，有民法第92條適用，顯屬 無據。 (四)被告林信宏與原告簽訂系爭買賣契約後，原告未於101年6月 1 日履行系爭買賣契約所應交付備證用印款及尾款，除簽約 金900,000 元現已由兆豐國際商業銀行履約保證專戶保管中 外，被告林信宏已分別於同年月11日以及22日寄發存證信函 通知原告解除系爭買賣契約，而原告之代收人廖欽生已於10 1年6月25日簽收上開存證信函，故被告林信宏解除系爭買賣 契約之意思表示已置於原告可得支配了解之狀態，系爭買賣 契約已合法解除。又被告林信宏自締約日起至今並未曾收受 原告任何價金，原告不履行系爭買賣契約已致被告林信宏受 有損害，現反向被告林信宏請求賠償，顯無理由。 (五)並聲明： 1.原告之訴駁回。 2.訴訟費用由原告負擔。 3.如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。 三、被告耀輝公司、被告陳麗華則以： (一)依系爭買賣契約第9 條擔保責任、第17條特別約定事項，以 及標的物現況說明書，均未特別要求或另行註記「相鄰之工 廠不得有產生噪音或空氣污染」等類似字樣，則原告之主張 是否屬實，甚有可疑，又依內政部頒布之「不動產標的現況 說明書」範本並未要求仲介公司應就居間不動產標的之外的 「噪音或空氣污染」情形負說明義務，意即在法律上，契約 上或交易習慣上，被告耀輝公司就此情事不負有告知義務， 遑論對原告施以詐術。再者，雙方簽訂系爭買賣契約時，不 但未有相鄰之工廠產生噪音或空氣污染之情事，且被告陳麗 華於簽約後亦主動請求環保局稽查，以期能釋原告疑慮，嗣 經環保局分別於101年5月17日14時、101年5月22日16時2 次 派員前往稽查結果均未發現明顯異味情形，故原告主張之事 實，僅係原告片面之詞，被告否認之，依最高法院17年上字 第917 號裁判意旨所揭示舉證責任分配原則，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實 即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請 求。 (二)另案即本院101 年度中簡字第3110號民事簡易判決，業已認 定原告可以解除系爭買賣契約，惟另案即本院101 年度訴字 第1906號民事判決認原告解除系爭買賣契約無理由，僅得主 張錯誤而撤銷系爭買賣契約，兩案判決理由並不一致。另原 告主張之瑕疵事由已經鈞院函詢確認瑕疵情形已經排除，也 非重大瑕疵，是被告認原告不得主張解除系爭買賣契約。此 外，原告就買受系爭房地亦有查證義務，而原告並未盡到查 證義務，是原告亦不可主張撤銷系爭買賣契約。 (三)原告與被告林信宏間之另案即本院101 年度訴字第1906號民 事案件上訴後，臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第483 號確定判決謂：「…惟被上訴人（即原告）依契約第12條第 3 項及物之瑕疵擔保責任之規定解除契約，因系爭買賣契約 第9條第4項難認就污染源有何約定，環保主管機關猶需科學 儀器始能判斷有無污染，無從認為上訴人（即被告林信宏） 明知或可得而知工廠屬性及排放污染物，難認上訴人透過仲 介人員對被上訴人有何保證，被上訴人無從本於瑕疵擔保規 定解除契約。」等語，可知原告本於瑕疵擔保規定解除系爭 買賣契約並不合法，仲介公司人員並未對原告有為任何之保 證。又上開判決理由雖認原告得主張「錯誤」撤銷系爭買賣 契約云云，然本件之仲介人員並未告以原告系爭工廠僅包裝 、未生產等情，且上開判決就此部分事實認定及法律適用， 非適法允當。倘如原告主張其在看屋時，對同街、巷毗鄰之 系爭工廠有疑慮，其逕可利用多次當場看屋之機會，甚或於 事後直接詢問毗鄰系爭房地之葛儂妮化妝品公司人員，就可 輕易獲得證實及確認，並無絲毫查證上之困難可言，就此「 稍加注意或自行查證」即可避免，原告與其配偶並非無知之 人，具有相當之社會經驗，而經濟行為本身原寓有不同程度 之不確定性或交易風險，原告與其配偶既於簽約之前未作蒐 集相關資訊或自行查詢之動作，以作為其判斷買賣與否之參 考，即顯然欠缺一般人之注意，自有重大過失，故原告應不 得主張「錯誤」為由撤銷系爭買賣契約。 (四)原告實際上並未受有任何實質之損害： 1.原告給付簽約金900,000 元，已自行自受託信託財產專戶（ 履保專戶帳號：000000-00000000 號）領回，則何來「損失 」可言？ 2.原告請求賠償非財產上之損害900,000 元，顯有誇大、渲染 事實之嫌疑，實難以憑信，被告否認其間具有造成損害900, 000 元之因果關係存在，且此部分難認定原告受有何種精神 上之痛苦？又被告並未以「詐欺」手段侵害原告之表意自由 權、情節重大之情事，故原告又怎能片面以此為由請求被告 賠償高達900,000 元之非財產上之損害？縱原告可請求，原 告請求之金額，顯屬過高，不符常情。 3.原告給付履保手續費2,682元、支付地政士簽約費1.000元部 分，本係買、賣雙方履約應付之必要費用，且為買、賣雙方 當事人之利益而支出，原告實際上亦受有履約保證之利益以 及受有由代書簽約之利益，何來「損失」可言？此與被告之 行為亦不具因果關係。另案即本院101 年度訴字第1906號民 事判決原告應賠償被告林信宏給付合泰公司履保手續費2,68 2元，及被告林信宏給付地政士之簽約費1,000元部分，應由 原告自行負責給付。 4.承上，依最高法院民事判決99年度台上字第588 號判決暨臺 灣高等法院民事判決87年度上更(四)字第39號判決意旨，基 於「無損害即無賠償」之法理，原告即應就受有1,807,364 元之實質損害負舉證責任以實其說。本件被告耀輝公司、被 告陳麗華前此已為系爭房地買賣付出相當之勞力與時間，方 得促成買賣合約之簽訂，嗣後當事人亦已進入履約階段，已 然履行所有仲介應負之義務，卻不能收取仲介報酬，已甚屬 不公，買賣合約之爭議，更屬兩造契約當事者之權利、義務 範疇，怎能再藉端轉嫁予無辜之仲介公司與人員代為負擔。 (五)並聲明： 1.原告之訴駁回。 2.訴訟費用由原告負擔。 3.如受不利益之判決，被告願供擔保，請准免為假執行宣告。 四、本件經法院試行整理並簡化爭點，結果如下（見本院卷二第 173頁背面至第174頁）： (一)兩造不爭執事項（並採為本判決之基礎）： 1.原告向被告林信宏購買系爭房地，並於101 年5月6日簽訂系 爭買賣契約，買賣價金共計8,940,000元，包括簽約金900,0 00元、被證用印款1,040,000元及尾款7,000,000元。原告締 約後給付簽約金900,000元，給付方式分別於101年5月7日匯 款700,000元、101年5月9日以合作金庫即期支票支付餘額20 0,000元，均存入第三人兆豐國際商業銀行思源分行受託信 託財產專戶（履保專戶帳號：000000-00000000號）。 2.系爭買賣契約第9條第4項約定：「乙方保證本標的物周邊無 其他土地妨害本標的物現況之進出用」；第9條第5項規定： 「乙方保證本買賣標的物於交屋前無物之瑕疵（例：傾斜， 龜烈等影響結構安全或滲漏水、海砂輻射屋…等瑕疵），如 有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任 。」第12條第3 項約定：「…如乙方毀約不賣或給付不能或 不為給付或有其他違約情事者，甲方除得解除本契約外，乙 方應於甲方通知解約日起3 日內，立即將所收款項如數返還 甲方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予 甲方，以為違約損害賠償。」等語。 3.被告林信宏委託永慶不動產臺中十期加盟店即「大昱山房屋 仲介有限公司」為賣方仲介，並訂有專任委託銷售契約書， 全權委託其代為處理系爭房地買賣相關事宜。原告則委託被 告耀輝公司為買方仲介，並訂有不動產買賣意願書。又陳秀 娟為大昱山仲介公司之經紀人員，被告陳麗華為耀輝公司之 經紀人員。 4.原告於101年5月16日以存證信函以買賣標的有瑕疵為由，解 除系爭房地契約意思表示，該存證信函並於101年5月22日到 達被告林信宏。原告另於101年6月15日委託律師發函，以締 約意思表示被詐欺及錯誤為由，通知被告林信宏撤銷系爭買 賣契約締約之意思表示，該通知並於101年6月15日到達被告 林信宏。 5.原告於99年間於彰化基督教醫院鹿基分院檢查照胸腔x 光後 ，曾被診斷出呼吸系統有疑似癌症之不明腫塊（Neoplasm of unspecified nature of respiratory system ）及長期 睡眠障礙。 6.本院101年度中簡字第3110號民事簡易判決、本院101年度訴 字第1906號民事判決，均已確定。 五、本院之判斷： (一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條定有明文。次按原告於其所主張之起訴 原因，不能為相當之證明，而被告就其抗辯事實，已有相當 之反證者，當然駁回原告之請求，最高法院著有20年上字第 2466號判例可參。本件原告起訴先位請求被告林信宏應給付 原告簽約金900,000元、違約損害賠償金900,000元、及遭另 案即本院101 年度訴字第1906號民事判決原告賠償之履約手 續費2,682元及地政士簽約金1,000 元，共計1,803,682元部 分；備位請求被告林信宏應減少價金1,800,000 元部分；復 請求被告陳麗華、被告耀輝公司應連帶給付原告損害賠償金 額1,807,364 元（即原告因合泰公司已代被告林信宏退還履 約保證金即簽約金900,000 元、原告給付合泰公司履保手續 費2,682元、給付地政士簽約費1,000元、另案即本院101 年 度訴字第1906號判決原告應賠償被告林信宏給付合泰公司履 保手續費2,682元、地政士之簽約費1,000元、及非財產上損 害精神慰撫金900,000 元部分）；及請求被告耀輝公司應給 付原告損害賠償金額1,807,364 元（計算同上），既為被告 等所否認，則依前揭法條規定及最高法院判例意旨，原告就 上開主張，即負有舉證之責。 (二)原告先位主張依民法第179條規定、系爭買賣契約第12條第3 項約定，請求被告林信宏應返還原告簽約金900,000 元部分 ，為無理由： 1.按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法 第179 條定有明文。又按不當得利，以無法律上之原因而受 有利益，致他人受損害為其成立要件，依民事訴訟法第277 條規定，應由主張該事實存在之原告負證明之責。而原告除 應證明被告受有利益外，尚應證明其受有利益無法律上之原 因，倘原告未能舉證證明之，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或所舉證據尚有疵累，仍應駁回原告之訴。最高法院 96年台上字第158 號判決可資參照。查原告向被告林信宏購 買系爭房地，並於101 年5月6日簽訂系爭買賣契約，買賣價 金共計8,940,000元，包括簽約金900,000元、備證用印款 1,040,000元及尾款7,000,000元。原告締約後給付簽約金 900,000元，給付方式分別於101年5月7日匯款700,000元、1 01年5月9日以合作金庫即期支票支付餘額200,000元，均存 入第三人兆豐國際商業銀行思源分行受託信託財產專戶（履 保專戶帳號：000000-00000000號）等情，為兩造所不爭執 ，並有系爭買賣契約、原告給付上開支票、匯款申請單及價 金履約保證書影本等件在卷可憑（見本院卷一第16頁至第25 頁），是原告係因系爭買賣契約而支付上開簽約金900,000 元至前揭履保專戶，而非由被告林信宏所受領，且原告亦已 自承上開簽約金900,000元已由履保專戶內返還原告（見本 院卷二第152頁背面），足見原告並未受有損害，被告林信 宏亦無任何無法律上原因受有利益。是以，原告依民法第 179條規定而為本項請求，並不可採。 2.至原告雖依系爭買賣契約第12條第3 項約定，請求被告林信 宏返還所收款項即簽約金900,000 元乙節，但查，該簽約金 非由被告林信宏所收受，且業已返還原告等情，已如前述， 則原告此部分請求，即非合於系爭買賣契約約定，且與事實 不符，應無可採。 3.從而，原告既未能舉證證明原告就簽約金900,000 元部分有 何權利受損，及被告林信宏有何無法律上受有利益，致原告 受有損害，亦無證明被告林信宏有受領上開簽約金未依約返 還等情，則原告依民法第179條、系爭買賣契約第12條第3項 約定，請求被告林信宏返還簽約金900,000 元部分，均屬無 據。 (三)原告先位主張依系爭買賣契約第12條第3 項約定，請求被告 林信宏應按原告已支付上開簽約金之同額即900,000 元作為 違約損害賠償金額，並應賠償原告共計3,682 元（即因另案 即本院101 年度訴字第1906號民事判決原告應賠償被告林信 宏之履保手續費2,682元、地政士簽約費1,000元）之部分， 均無理由： 1.原告主張其看屋時，對同街、巷毗鄰系爭房地之系爭工廠有 疑慮，因仲介人員安撫認無疑慮、始買受系爭房地等情，已 提出其於101年5月22日向被告耀輝公司經紀人員即被告陳麗 華質疑此情之電話錄音譯文（見本院卷一第111 頁），復經 被告陳麗華到庭陳稱對上開電話錄音譯文內容並無意見，並 陳稱：當時伊帶原告看屋時，是有跟原告說這間工廠是化妝 品工廠，但是也沒有說其他的事情等語（見本院卷一第210 頁背面），且經原告之配偶廖欽生於另案即臺灣高等法院臺 中分院102年度上易字第483號民事審理時證稱：「…當時我 看到旁邊那家工廠很大，我就當面對著他們二人問，這間工 廠這麼大不知道在做什麼，當時回答的是陳麗華，陳麗華說 這只是一間化粧品的包裝工廠，我再問，難道沒有在這邊生 產，這時二位仲介異口同聲說沒有在這邊生產，只有作包裝 而已，接著陳麗華說廖先生你聽看看，這麼安靜，一點聲音 都沒有，所以沒有噪音污染，很適合你們全家搬來這邊住， 接著我就說OK」等語；及依證人陳秀娟於另案即本院101 年 度訴字第1906號民事案件審理時證述：「（問：當時有無回 答被上訴人有或無噪音及污染？）當時我跟他講說是化妝品 工廠的時候，我還跟她說如果有疑問可以自己去看一下」、 （問：當時有無回答被上訴人有或無噪音及污染？）因為被 上訴人第一次看屋的時候工廠是有在上班的，我有請他看一 下工廠的環境，他是親眼去看。我沒有刻意回答有或沒有， 我請他親自去看」等語，復參以原告於101年5月16日寄發予 被告林信宏及被告陳麗華之存證信函，內容載明「本人於10 1年5月11日前往坐落房屋現場，發現隔壁工廠正在排放難聞 化學溶劑廢氣，與當初帶看房屋告知本人，該工廠為化妝品 包裝工廠非生產工廠，且無噪音無污染之事實完全不符合， 實有刻意隱瞞實情之嫌」等語為憑（見本院卷一第95頁）。 可見原告購屋前就毗鄰之系爭工廠屬性確有疑慮，且為買賣 雙方之仲介人員即被告陳麗華、訴外人陳秀娟知之甚明。而 依社會通念，一般人對於居住環境有無工廠，所疑慮者為噪 音、異味、污染物等因素，原告締約後於同年5 月11日旋因 工廠房異味排放，由被告陳麗華向環保局反應，及由原告配 偶廖欽生檢舉，於101 年6月6日會同環保局人員稽查，確認 有化妝品製程產生之丙酮、酒精味，且排放口設置不當，此 為兩造所不爭執，並有臺中市政府環境保護局101年5月25日 中市環稽字第0000000000號函、101年6月14日中市環稽字第 0000000000號函影本各1 紙在卷可憑（見本院卷一第69頁、 第34頁）。且臺中市政府環境保護局於101年6月26日上午10 點45分至該工廠排放口周界進行異味污染物採樣，經科學儀 器檢驗數值為42，超過固定污染源排放周界異味標準10，違 反空氣污染防制法第20條第1 項規定，亦有101年7月11日中 市環空字第0000000000號函可憑（見本院卷一第35頁），則 原告及其配偶廖欽生看屋時所存相關疑慮，確實存在，堪以 認定。 2.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之 性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之 錯誤。民法第88條第1項、第2項定有明文。再按法律行為經 撤銷者，視為自始無效，為民法第114條第1項所明定。查系 爭工廠之廠房位於同街、巷，緊鄰系爭房地，距離僅咫尺之 遙，有原告提出之現場照片及地籍門牌及分區資料整合查詢 系統土地位置列印、系爭工廠之公司基本資料查詢明細等在 卷可參（見本院卷一第29頁至第31頁），原告及其配偶廖欽 生於仲介即被告陳麗華、訴外人陳秀娟現場帶看買賣標的時 ，鄭重其事為探詢，嗣仲介人員告以工廠僅包裝、未生產， 始決意買受，依一般社會通念，應認工廠有無化學物質排放 之相關污染疑慮，足以影響原告買受系爭房地與否之決定， 關於系爭房地之性質，屬交易上重要事項，原告若知系爭工 廠並非僅作包裝，於生產製程有化學物質排放，應不致買受 系爭房地，且原告係經詢問專業之仲介業者而有誤認，可認 其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失，故原告於101 年6月15日以意思表示錯誤為由寄發存證信函撤銷買受系爭 房地之意思表示，洵屬有據。至原告主張被詐欺及依物之瑕 疵擔保責任、保證責任之規定解除契約等情，因系爭買賣契 約第9條第4項難認就污染源有何約定，又環保主管機關猶需 科學儀器始能判斷有無污染，無從認為被告林信宏明知或可 得而知系爭工廠屬性及排放污染物，難認被告林信宏透過仲 介人員對原告有何保證，原告亦無舉證證明被告林信宏或其 仲介人員有何對其施以詐術之行為，是原告自無從依詐欺或 瑕疵擔保規定解除系爭買賣契約。惟原告依錯誤而撤銷意思 表示既屬有據，已如前述，兩造間系爭買賣契約即自原告於 100年5月16日寄發存證信函向被告林信宏為解除契約之意思 表示，並經被告林信宏於同年月22日收受上開信函時，即屬 自始無效。 3.依系爭買賣契約第12條第3 項約定：「…如乙方（即被告林 信宏）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時 ，甲方（即原告）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解 約日起3 日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日 起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損 害賠償。」等語（見本院卷一第19頁），亦即限於被告林信 宏有毀約不賣、給付不能、不為給付或違約等情事致使系爭 買賣契約解除時，原告方得依該條項約定請求被告林信宏加 倍上開違約損害賠償金。然查，系爭買賣契約係因原告以意 思表示錯誤為由寄發存證信函撤銷買受系爭房地之意思表示 而自始無效，並非因被告林信宏有何擅自解約、不為給付、 給付不能或違約等情事而致使系爭買賣契約解除，亦即本件 並無任何可歸責於被告林信宏之事由致無法履行系爭買賣契 約所定出賣人之給付義務，而致系爭買賣契約解除之情事， 故原告依系爭買賣契約書第12條第3 項約定，主張被告林信 宏應按原告已支付上開簽約金之同額即900,000 元作為違約 損害賠償金額，並應賠償原告共計3,682 元（即因另案即本 院101 年度訴字第1906號民事判決原告應賠償被告林信宏之 履保手續費2,682元、地政士簽約費1,000元）等情，為無理 由，應予駁回。 (四)至原告備位主張依民法第359 條規定，請求被告林信宏給付 減少價金1,800,000 元等情，但查，原告於100年5月16日寄 發存證信函向被告林信宏為解除契約之意思表示，並經被告 林信宏於同年月22日收受上開信函在案，此為兩造所不否認 （見本院卷二第153頁背面至第154頁），且本院亦認兩造間 系爭買賣契約業經原告以意思表示錯誤為由以上開存證信函 撤銷買受系爭房地之意思表示，已如前述，是系爭買賣契約 既已解除而不存在，則原告上開所請即於法無據，故原告備 位請求被告林信宏應給付1,800,000元，亦無理由，不應准 許。 (五)原告主張依民法第184條、民法第188條第1 項及不動產經紀 業管理條例第26條第2 項規定，擇一請求被告耀輝公司、被 告陳麗華連帶給付原告簽約金900,000 元、原告給付合泰公 司履保手續費2,682元、給付地政士簽約費1,000元、另案即 本院101 年度訴字第1906號民事判決原告應賠償被告林信宏 給付合泰公司履保手續費2,682元、地政士簽約費1,000元、 非財產上損害（慰撫金）900,000元部分，為無理由： 1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，亦同；違 反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能 證明其行為無過失者，不在此限。民法第184 條第1項、第2 項定有明文。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原 因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件（參見 最高法院48年台上字第481 號判例意旨）。 2.原告主張被告耀輝公司、被告陳麗華應連帶給付簽約金900, 000 部分，查該簽約金業已返還原告等情，已如前述，是原 告並無任何權利受損害，基於無損害無賠償請求權之法理， 原告此部分主張，委不可採。 3.原告主張被告耀輝公司、被告陳麗華應連帶給付另案即本院 101年度訴字第1906 號民事判決原告應賠償被告林信宏給付 合泰公司履保手續費2,682元、地政士簽約費1,000元部分， 查上開民事判決認定原告應給付被告林信宏前揭費用，係以 原告於101年6月15日以意思表示錯誤為由發函撤銷買受系爭 房地之意思表示，而認被告林信宏以民法第91條規定請求原 告給付上開費用為有理由等情，有本院101 年度訴字第1906 號民事判決、臺灣高等法院102年度上易字第483號民事判決 影本在卷可證，並經本院依職權調取上開卷宗核閱無訛，足 認原告所受上開損害，係其本於民法第91條規定所應負錯誤 表意人之賠償責任。縱被告陳麗華有未盡積極調查義務及據 實告知義務，惟其與原告所主張之前揭損害間，並無因果關 係存在。從而，原告主張被告陳麗華、被告耀輝公司應就其 上開損害連帶負損害賠償之責，即無可採。 4.又按人格權受侵害時，以法律有特別規定者為限，得請求慰 撫金。民法第18條第2 項定有明文。本件原告主張因解除契 約所生損害包含非財產上損害即慰撫金900,000 元云云，惟 其並未指明此部分請求權基礎為何，已於法未合。縱原告係 依侵權行為相關法條即民法195條第1項規定而為本件請求， 然慰撫金之賠償，應以人格權遭遇侵害，使精神上受有痛苦 為必要，原告以被告陳麗華未盡告知義務等情而致系爭買賣 契約解除，縱屬真實，亦僅侵害其財產上之權利，並非侵害 原告之人格權或人格法益，則原告請求被告陳麗華、被告耀 輝公司連帶給付慰撫金900,000元，自屬無據。 5.原告另以不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，作為請 求被告耀輝公司、被告陳麗華連帶給付上開損害賠償金額之 請求權依據等情，為被告所否認，經查： (1)按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理 業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。次按 稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人關於訂 約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履 行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介 。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或 訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565、567條分別 定有明文，是不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約 之媒介外，亦負有據實報告、妥為媒介及調查之義務。又 本件依原告與被告耀輝公司所定不動產購買意願書之約定 （見本院卷一第220 頁），原告與被告耀輝公司間之契約 關係，非僅係單純之報告訂約機會或為訂約媒介之居間關 係，尚有委託辦理不動產所有權移轉及實行履約保證等委 任契約關係，準此，原告與被告耀輝公司間所成立之契約 ，應屬居間與委任契約之混合契約。 (2)查原告與其配偶廖欽生看屋時，對同街、巷毗鄰系爭房地 之系爭工廠有疑慮，因仲介人員即被告陳麗華、訴外人陳 秀娟安撫認無疑慮、始買受系爭房地等情，經本院審認如 前。本件被告耀輝公司、被告陳麗華均係以居間仲介為營 業、業務，自具房地買賣之專業知識，且針對其所為之居 間行為，既向消費者收取相當之佣金（服務費），自應就 其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，此亦同於 民法第567 條規定內容及該法條之立法理由意旨。又系爭 房地與排放超過標準值10之污染氣體之系爭工廠相鄰，且 其排放污染氣體之排放口就系爭房地之位置而言，亦屬設 置不當。被告耀輝公司、被告陳麗華既為系爭房地之仲介 業者，且系爭房地係做為居家使用，原告對於前開可能造 成空氣污染之危險，應可預見，且應善盡其調查之義務。 況原告及其配偶廖欽生於簽訂系爭買賣契約前，先後對於 相鄰之系爭工廠營業性質，已向被告陳麗華詢問及質疑， 姑不論原告及其配偶是否有明確提及系爭工廠排放污染氣 體之具體事實，原告本於消費者之詢問及質疑，更應盡其 仲介業者之積極調查義務，實難以原告買受系爭房地亦有 查證義務，而免被告耀輝公司、被告陳麗華調查之義務。 參以被告耀輝公司、被告陳麗華本於仲介業者之地位，其 為前開調查，應非難事，課以被告耀輝公司、被告陳麗華 就前開事項之調查義務，尚非過苛。另被告陳麗華雖於10 1年5月11日向環保局反應，並經該局以101年5月25日中市 環稽字第0000000000號函表示系爭工廠經勘查未發現明顯 異味等情，而執前詞置辯，惟被告陳麗華上開調查行為係 於原告締約後發覺有異，而請求被告陳麗華查明，非由被 告陳麗華於原告締約前即主動為本件調查，是難以被告陳 麗華有於締約後向環保局為反應等情，即認其已盡調查義 務，況系爭工廠為一家存在數十年之化妝品製造公司之廠 房，迄今仍繼續營運中，是依一般經驗法則，只要該公司 繼續製造化妝品，即有排放污染氣體之可能，自不能僅以 環保局上開回函，即謂本件空氣污染的情形並不存在，被 告據此抗辯，亦無足採。綜上，本院衡以被告耀輝公司係 本件不動產賣賣之居間人且以居間為營業，被告陳麗華為 其受僱人，亦以居間為業務範圍，均具房地買賣之專業知 識，且就其居間仲介行為，既向原告收取相當之服務費， 自應就其所從事之業務負善盡預見危險及主動調查之義務 ；參以系爭房地與系爭工廠係相鄰、系爭工廠排氣口已設 置不當、原告及其配偶廖欽生已於現場看屋時對被告陳麗 華就系爭工廠之性質詢問、質疑，及前開排氣口係排放何 種氣體之調查尚非難事等情，揆諸民法第567條規定及該 條增訂第二項課以居間為營業者之積極調查義務之立法意 旨，應認系爭工廠排放污染氣體之有無，屬被告耀輝公司 、被告陳麗華應為調查之義務，故認渠等於原告締約前未 盡前開調查義務之情事。 (3)按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已 定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為 所失利益，民法第216 條有明文規定；又損害賠償之範圍 ，應以被害人實際所受損害為衡；且當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任，此觀民法第216條第1 項，及民事訴訟法第277 條之規定自明（最高法院85年度 台上字第2248號裁判參照）。本件被告耀輝公司僱傭之經 紀人員即被告陳麗華有未盡前開調查義務之情形，已如前 述，是被告耀輝公司明顯違反委任人之指示，其處理委任 事務應認為有過失，被告陳麗華、被告耀輝公司對於因此 造成委任人之損害自應負損害賠償之責。惟原告主張上開 簽約金900,000元、原告給付合泰公司履保手續費2,682元 、給付地政士簽約費1,000元、另案即本院101年度訴字第 1906號民事判決原告應賠償被告林信宏給付合泰公司履保 手續費2,682元、地政士簽約費1,000元、非財產上損害（ 慰撫金）900,000 元，均為原告依系爭買賣契約所應負之 給付義務，而與本件被告耀輝公司、被告陳麗華違反委任 義務之行為間無直接關聯，亦非原告因被告耀輝公司、被 告陳麗華上述處理委任事項之故意或過失所生之損害，原 告復未能舉證證明其因被告陳麗華未盡前開調查義務之所 為，實際受有何種損害及其數額，其依不動產經紀業管理 條例第26條第2 項規定，請求被告陳麗華、被告耀輝公司 賠償損害部分，即無從准許。 6.此外，原告又未提出其他證據以資證明被告耀輝公司、被告 陳麗華有何侵害其權利之情形，亦無提出其他證據證明原告 上開所受損害，與主張被告耀輝公司、被告陳麗華之仲介居 間行為有何相當因果關係存在，是原告主張上情均與侵權行 為構成要件不符，其以民法第184 條第1項、第2項、民法第 188條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請 求被告耀輝公司、被告陳麗華連帶給付上開金額，均屬無據 。 (六)原告主張依不動產經紀業管理條例第26條第1項、民法第227 條、民法第227條之1 、民法第544條規定，請求被告耀輝公 司給付1,807,364元部分（計算同上），亦無理由： 1.原告依民法第544條、不動產經紀業管理條例第26條第1項規 定，主張被告耀輝公司應負上開損害金額部分，因與被告耀 輝公司違反委任義務之行為間無直接關聯，亦非原告因被告 耀輝公司上述處理委任事項之故意或過失所生之損害，業如 前述，其復依民法第544條、不動產經紀業管理條例第26條 第1項規定，請求被告被告耀輝公司賠償損害部分，亦屬無 據。 2.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。債務人因 債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192 條至 第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。不法侵害他人 之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵 害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害， 亦得請求賠償相當之金額。民法第227條、民法第227條之1 、第195條第1項前段分別定有明文。查原告雖主張被告耀輝 公司有違反委任義務，即未盡調查義務之行為，致原告受有 上開損害云云。惟查，原告主張所受上開損害，均為原告依 系爭買賣契約所應負之給付義務，而與被告耀輝公司違反委 任義務之行為間無直接關聯，亦非原告因被告耀輝公司依兩 造間居間仲介契約而處理委任事項之故意或過失所生之損害 ，已如前述。此外，原告復未舉證證明被告耀輝公司有何債 務不履行，致其權利或人格權受侵害之情形。是原告依民法 第227條、第227條之1準用同法第195條第1 項規定，請求被 告耀輝公司給付1,807,364元部分，殊難採取。 (七)另原告上開各項請求，既均屬無據，而應駁回，則其請求法 定遲延利息部分亦失所附麗，應併予駁回。 六、綜上所述，原告就被告林信宏部分，先位主張被告林信宏應 給付原告1,803,682元，及其中900,000元自101年5月26日起 至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，及其中903,682 元自101年6月2日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利 息；備位主張被告林信宏應減少價金1,800,000元。及主張 被告陳麗華及被告耀輝公司應連帶給付原告1,807,364元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。另主張被告耀輝公司應給付原告1,807,364元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之 5計算之利息，均無理由，應予駁回。 七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 103 年 5 月 23 日 民事第五庭 審判長法 官 曹宗鼎 法 官 張清洲 法 官 潘曉玫 上正本係依照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 5 月 23 日 書記官 林育蘋