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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第238號 原　　　告　　范中芳 　　　　　　　范中穗 　　　　　　　范中華 　　　　　　　陳祠英 兼　上四人 訴訟代理人　　范中遠 上　一　人 訴訟代理人　　李君山 被　　　告　　和鎰貿易有限公司 法定代理人　　宋麗金 被　　　告　　李春和 上　二　人 訴訟代理人　　林松虎　律師 　　　　　　　林明毅　律師 上　二　人 複　代理人　　吳淑芬　律師 上列當事人間請求拆除地上物等事件，於民國102年3月26日言詞 辯論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、兩造之主張： ㈠原告起訴主張：渠為臺中市○○區○○段○○○○○號土地（ 面積為128平方公尺，重劃前為上橫山段37號，目前為特定 農業區農牧用地，下稱系爭土地）之共同所有權人，被告於 民國70年間起即以同段257地號土地（及重劃前○○○段 0000地號）作為工廠使用，因為當時還是袋地，故通行系爭 土地，在94年秀山五路開通之後，系爭土地不再是被告應通 行之地。另蔣萬鵬、楊文川、范宇平、李疏淮與戴四郎與被 告李春和間之土地買賣契約，雖於62年1月16日買賣登記完 成，然四人也於62年6月前先後遷離，被告李春和更自認其 無自耕農身份，所以無法登記，是該契約顯係以不能之給付 為契約標的，其契約為無效，況且被告提出之契約內容僅約 定移轉買受人所指定之第三人，而未特別載明該不特定之第 三人為有自耕能力者，及明確指定特定人數，故該項約定仍 屬違反當時之土地法第30條、民法第71條前段之規定，而屬 無效，更何況被告所提出之契約書僅係部分影本，未見賣方 之出售價款，更無買賣價金140萬元之證明，亦不能證明買 賣雙方之意思表示一致。再者，契約書當事人簽名欄位於當 事人住址部分，均係出自同一人之筆跡，且與原告提出之范 宇平之筆跡不合，印鑑亦非范宇平之印章，是見被告亦應提 出授權書，若無授權書，亦需有表見代理之事證，且同段25 7地號（重劃前為○○○段0000地號土地）之舊式人工土地 登記謄本所有權顯示，63年1月30日之買受人為訴外人有鎰 企業有限公司（下稱有鎰公司），登記買賣原因是買賣，但 未見出賣人資料，是見被告所提出之買賣關係應不存在，且 有鎰公司非屬有自耕能力之自然人，其與被告李春和間之信 託契約為自始無效之廣義無名契約，被告李春和事後以其不 具備債權及所有權之系爭土地，與其上有所有權之改建建物 打包，然後改名合稱為信託物，進而主張有「信託物返還請 求權」，使法院誤以為被告李春和有系爭土地之土地所有權 ，並隱瞞有鎰公司不具自耕農身分，其農地登記之行為為無 效之事實，其受登記為農地所有人亦為無效。是鈞院84年度 重訴字第497號民事判決證據欄所列之不動產買賣契約書影 本、土地買賣所有權移轉契約書影本，忽略「買賣價金140 萬元，超出62年行情將近3倍，契約書上關於范宇平之印章 為仿顆，及賣方范宇平、蔣萬鵬、李疏淮、楊文川四人是否 有出賣之合意等情形，該判決應為無效判決。系爭土地現狀 應為一般之農牧用地，而被告李春和於秀山五路通行，已可 透過該路通行，卻將其土地出租與上力食品有限公司，自己 卻持續通行系爭土地，故請求被告應將地上物拆除，並將土 地返還予原告，並依照不當得利之規定請求回溯五年之相當 不當得利之損害金額32萬元，一次性之償金486,400元【即 系爭土地目前公告現值僅為5,000元/每平方公尺，而鄰地即 同段256地號之公告現值為8,800元/每平方公尺，就此價差 所生之損失應為486,400（即0000-0000=3800，3800X128= 486400）】，及往後每年應給付18萬元之補償金（以上均按 原告五人之應有部分比例共5/24計算），另請求因訴訟所花 費之費用6萬元（詳如附表所示）等語，並聲明請求：1.被 告將系爭土地之如複丈成果圖所示之地上物拆除後，將土地 返還予原告及其他共有人，2.被告應給付原告66667元（32 萬元X5/24=66667，元以下4捨5入），及自96年1月1日至回 復土地原狀止，每年加計百分之5計算之利息，3.被告應給 付101,333元（即486,400元X5/24=101,333），及自90年1月 1日至回復土地原狀止，每年加計百分之五計算之利息，4. 被告應按年給付原告37,500元（即180000X5/24=37500）， 及101年1月1日起至返還土地為止，按年息百分之5計算之利 息，5.確認蔣萬鵬、楊文川、范宇平、李疏淮四人與被告李 春和就系爭土地間之買賣契約關係（含債權行為及物權行為 ）不存在。6.被告應給付原告訴訟費用6萬元。7.願以現金 或等值之台灣銀行可轉讓定期存單供擔保後，請准宣告假執 行。 ㈡被告則以：系爭土地係於97年2月5日自前臺中縣○○鄉○○ ○段○○○○號土地重劃分出，重劃後由訴外人楊文川、范宇 平、李疏淮所取得，原告等人事後於94年9月13日自范宇平 繼承取得權利，被告李春和前於62年9月10日、即以140萬元 向訴外人蔣萬鵬、范宇平（即原告之被繼承人）、李疏淮、 楊文川四人購買重劃前臺中縣○○鄉○○○段○○○○○號土地 （重劃後為同段257地號）土地全部及同段第37地號應有部 分（應有部分各19769分之242，四人合計應有部分為19769 分之968）之土地既其上之建物，又當時被告李春和所以購 買系爭土地應有部分土地，係因原擬買入之同段257號土地 未鄰馬路，故由范宇平等四人出賣予系爭土地之其他共有人 ，協議將現在系爭土地所在之特定部分，約定日後專供被告 李春和使用，以作為進出通道，嗣後被告李春和始與范宇平 等四人簽訂不動產買賣契約，並由范宇平等四人將系爭土地 所在之特定部分交由被告李春和使用，在當時法令之限制之 下，而未辦理所有權移轉登記。由於時間已久，被告李春和 至今未能覓得當年不動產買賣之相關文件，惟被告李春和曾 於鈞院84年重訴字第497號請求返還信託物事件中，曾提出 不動產買賣契約書、土地買賣所有權狀等文件。而系爭土地 上之水泥柱、守衛室、花圃之所有權人為被告李春和；並由 被告和鎰公司向被告李春和承租使用系爭土地及地上物而為 使用。原告均為范宇平之繼承人，自應承受范宇平之權利義 務，而范宇平等四位出賣人與被告李春和間存有不動產買賣 契約關係，兩造並約定系爭土地所在之特定部分乃專供被告 李春和使用，且重劃後系爭土地亦由楊文川、范宇平、李疏 淮取得，准此而言，被告李春和使用系爭土地自始即有合法 權源，相關權利義務應由原告等人所繼承，原告尚難遽指被 告為無權占用。被告和鎰公司係基於被告李春和之同意而使 用系爭土地，自無無權占有之構成等語，資為抗辯。並聲明 ：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決， 願供擔保免為假執行。 二、得心證之理由： ㈠原告主張渠為系爭土地之共同所有權人，被告於70年間起即 以同段257地號土地（及重劃前○○○段0000地號）作為工 廠使用，因為當時還是袋地，故通行系爭土地，在94年秀山 五路開通之後，系爭土地不再是被告應通行之地，有土地登 記謄本在卷為證，且被告對原告主張之上情亦不爭執，可信 為真。 ㈡次查，系爭土地經本院實際至現場測量後，其實際占用情形 為柱子面積為0.36平方公尺、水泥路路面面積為3.9平方公 尺、守衛室面積為11.27平方公尺、花圃面積為5.56平方公 尺，此業經本院囑託臺中市雅潭地政事務所到場測量，並製 有複丈成果圖附卷可參，又系爭土地登記面積為128平方公 尺，然地籍圖面積為122.26平方公尺，面積增減差數超出地 籍測量實施規則第243條公差規範，應辦理面積更正，臺中 市係根據地籍圖計算面積，合計實際面積為122.26平方公尺 ，此有臺中市雅潭地政事務所102年3月4日雅地二字第00000 00000號函附卷可參。 ㈢又查，被告抗辯被告李春和於62年9月10日，即以140萬元向 訴外人蔣萬鵬、范宇平、李疏淮、楊文川四人購買重劃前臺 中縣○○鄉○○○段○○○○號（重劃後為同段257地號）土地 全部及同段第37地號應有部分（應有部分各19769分之242， 四人合計應有部分為19769分之968）之土地既其上之建物， 又當時被告李春和所以購買系爭土地應有部分土地，係因原 擬買入之同段257號土地未鄰馬路，故由范宇平等四人與系 爭土地之其他共有人，協議將現在系爭土地所在之特定部分 ，約定日後專供被告李春和使用，以作為進出通道，嗣後被 告李春和始與范宇平等四人簽訂不動產買賣契約，並由范宇 平等四人將系爭土地所在之特定部分交由被告李春和使用， 在當時法令之限制之下，而未辦理所有權移轉登記等事實， 提出舊式土地登記謄本（上橫山段37地號），並引用本院84 年度重訴字第497號判決為證，而依照該判決之基礎事實為 被告李春和起主張其於62年9月10日以140萬元向訴外人蔣萬 鵬、范宇平、李疏淮、楊文川四人購買同段257地號土地， 面積0.5188公頃全部，及系爭土地應有部分土地（該筆土地 尚未未辦理所有權移轉登記）暨其上之建物，並以該事件被 告有鎰企業股份有限公司（下稱有鎰公司）之名義在同段25 7地號及地上建物經營製鞋業。因有鎰公司係被告李春和之 家族企業，實際上係由原告負責經營，其他均為掛名股東， 基於節稅原因乃將同段257地號信託登記為有鎰公司名下所 有，嗣後被告李春和於65年間將系爭土地上之舊有建物拆除 ，並自行出資興建房屋（即同段建號783及784號建物，門牌 號碼均為臺中縣○○鄉○○路○○號），亦信託為有鎰公司所 有。因同段257地號及其上建物為被告李春和所購買及建造 ，並信託為有鎰公司名下，故以起訴狀繕本送達為終止契約 關係之意思表示，基於信託物返還請求權，請求被告應將同 段257號土地及其上房屋辦理所有權移轉登記，並提出不動 產買賣契約書、土地買賣所有權移轉契約書影本、公司執照 影本、公司登記事項卡影本、董監事名冊影本各一件、土地 、建物改良物登記簿謄本各一件、房屋稅單影本各一件為證 ，並聲請傳訊李文詩為證，該事件，經本院承審法官審理後 ，認為被告李春和所主張之事實，依據其所提出之不動產買 賣契約書、土地買賣所有權移轉契約書影本、土地、建物改 良物登記簿謄本等證物，及有鎰公司之自認，且經證人李文 詩之證詞，認為被告李春和於該事件之主張屬實，而認為被 告李春和以起訴狀繕本送達有鎰公司為信託契約之終止，並 請求返還信託物為有理由，故而判決被告李春和勝訴。惟該 事件民事卷宗，雖經被告聲請調卷，然經本院調閱結果，該 民事卷宗已於98年5月25日依據本院通資審字第0000000000 號函予以銷毀，是被告李春和於該事件所提出之證據資料， 已無法調得。而被告事後僅能提出不動產買賣契約之部分資 料（末三頁）、系爭土地及同段257地號之舊式土地登記謄 本等為證，而查，依照上開舊式土地登記謄本所示，訴外人 蔣萬鵬、楊文川、范宇平、李疏淮與戴四郎基於62年1月16 日之買賣關係，而於同年2月1日移轉登記取得系爭土地應有 部分各19769分之242，同段257地號由有鎰公司則基於63年1 月30日之買賣關係，而於64年3月10日移轉登記為土地所有 權人，而該土地更於嗣後之同年9月22日為地目變更，編定 為特定農業區丁種建築用地，是見有鎰公司確實曾取得同段 257地號之所有權登記應無疑義。 ㈣原告對此則主張訴外人蔣萬鵬、楊文川、范宇平、李疏淮與 戴四郎基於與被告李春和間之土地買賣契約，雖於62年1月 16日買賣登記完成，然四人也於62年6月前先後遷離，被告 李春和更自認其無自耕農身份，所以無法登記，是該契約顯 係以不能之給付為契約標的，其契約為無效，況且被告提出 之契約內容僅約定移轉買受人所指定之第三人，而未特別載 明該不特定之第三人為有自耕能力者，及明確指定特定人數 ，故該項約定仍屬違反當時之土地法第30條、民法第71條前 段之規定，而屬無效，惟查，系爭土地關於訴外人蔣萬鵬、 楊文川、范宇平、李疏淮先前所購得之應有部分，雖未登記 被告李春和所有，依照被告之抗辯，其乃礙於法定因素無法 登記取得所有權，其所提出之部分不動產契約書文件亦有顯 示第七條之內容為：「產權移轉登記人名義任甲方自由指定 ，乙方決不得異議或刁難」等語，是見該契約書另有約定產 權移轉另有買受人指定，至於被告李春和當時不具備自耕農 身份，礙於當時法令因素系爭土地為農地，需移轉予具有自 耕能力之人，其自無法登記為所有權人，惟查，被告李春和 之所以會向訴外人蔣萬鵬、楊文川、范宇平、李疏淮購買系 爭土地之應有部分，無非基於其另向渠等購買同段257地號 ，而因當時同段257地號為袋地，而需藉由系爭土地為通行 ，故而由訴外人蔣萬鵬、楊文川、范宇平、李疏淮四人先向 訴外人戴四郎購買系爭土地應有部分，再將之一併與同段 257地號土地出售予被告李春和，此亦據證人林滿即戴四郎 之配偶，到庭結證屬實，是見，被告李春和購買系爭土地之 應有部分顯然係欲解決購買同段257地號事後之通行問題， 是探求當事人之真意，乃在於藉由取得系爭土地之應有部分 ，進而取得土地通行權利，是被告李春和與訴外人蔣萬鵬、 楊文川、范宇平、李疏淮四人間之買賣契約，除包含土地買 賣部分，亦包含解決被告李春和購買同段257地號通行之問 題，即令購買土地部分，受當時之法令限制，然就李春和與 訴外人蔣萬鵬、楊文川、范宇平、李疏淮間之買賣契約之真 意為解釋，訴外人蔣萬鵬、楊文川、范宇平、李疏淮四人間 在買賣契約無效之情況下，亦應有允被告李春和繼續通行之 意思，否則率而以該部分之契約無效，即否定被告李春和繼 續通行之權利，將與被告李春和當初購買土地之目的相違， 且據此否定其通行權，亦有違背誠實信用之原則。至於同段 257地號當初購買登記為有鎰公司名下，其後被告李春和以 其與有鎰公司有信託關係，基於終止信託契約之法律關係請 求回復登記其名下，既有上開舊式土地登記謄本資料及本院 84年度重訴字第497號民事判決為佐，原告對上開認定事實 提出質疑，自應舉證以推翻之。 ㈤原告主張李春和以140萬元購買系爭土地應有部分及同段257 地號土地，換算每平方公尺之價格為269元，然參照66年10 月之移轉現值及規定地價為每平方公尺僅96元，相差三倍之 多，是被告李春和簽訂買賣契約之時間，絕對晚於62年甚久 ，惟查，政府公告之土地價值，常與市場價格有所落差，況 且，買賣契約僅於當事人間就標的物及其價金互相同意時， 即可認為買賣契約即為成立，至買賣價格高低及是否與市場 行情相符，在此所不論。是即令被告李春和購買土地之價格 與當時政府公告之價格相差三倍之多，基於私法上契約自由 原則，並非當時法所不許，亦難僅憑此差距，即推認其訂約 時間為何？是原告此部分之主張，尚非可採。 ㈥原告又以被告和鎰公司負責人宋麗金（即前有鎰公司之負責 人）於100年12月27日上物在臺中市大雅區調解會上曾告知 ：系爭土地為其公公李文詩（即被告李春和之父）所購買， 但因李文詩已死亡，找不到買賣契約，與其於本院84年重訴 字第497號事件審理時之自認不符云云，欲否認系爭土地及 同段257地號之買賣契約存在之事實，惟查，原告對於宋麗 金所述，除未能舉證以實其說外，即令屬實，然被告宋麗金 於調解時，對其原告所為之陳述，並非在法庭上具結陳述， 更何況其事後於本院84年重訴字第497號事件審理時之自認 ，又與證人李文詩具結證述之情形相符，自可認為宋麗金於 本院審理時之自認較為可採，是原告以宋麗金於調解委員會 所述，欲推翻其事後法庭上所述，應非可採。同理，原告以 證人林滿於調解時曾到場呼應宋麗金之陳述，與其事後到庭 具結作證所述不同，即否認其到庭證述之證詞，亦非可採。 ㈦又按依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫 ，但必須親自簽名。如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生 同等之效力，民法第3條第1、2項定有明文，查原告主張依 照被告所提出之部分不動產買賣契約所示，契約後段關於當 事人簽名部分，均係由同一人之筆跡，及欠缺買賣價金140 萬元之記載，而質疑被告李春和與訴外人蔣萬鵬、楊文川、 范宇平、李疏淮間之不動產賣契約未合意，並以契約書中關 於范宇平印章為仿偽刻置辯，惟如上所述，法律行為有使用 文字之情形，得不由本人自寫，雖需親自簽名，然用印章代 替者，亦與親自簽名發生同等之效力，是契約書上之簽名雖 由同一人先行書寫，然既有使用印章替代簽名，自仍具有簽 名之效力，尚難以關於姓名之簽名由同一人所為，即否認其 簽名之效力，至於不動產買賣契約之價格及簽約確實成立存 在乙節，業如前述，已由被告李春和於前事件審理時提出完 整契約書供法院參酌，另有前揭舊式土地登記謄本及證人林 滿之證詞為佐，已可信其為真實，原告事後對於年代久遠之 文書爭執其印章為仿偽刻，此時再令被告就印章之真正負舉 證責任，亦有失公平，是尚難因被告無法證明印章之真正， 即率而否定不動產買賣契約之真正。 ㈧惟按關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約 定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定 登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246條第1項以 不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。而此項約定 ，並不以訂立書面為必要，倘訂約當時，當事人確有此項合 意，雖未明訂於買賣契約條款之中，亦不得因此而謂其契約 為無效。最高法院82年度台上字第2507號著有判決意旨可參 ，查被告李春和與訴外人蔣萬鵬、楊文川、范宇平、李疏淮 四人間之買賣契約第七條固僅約明：「產權移轉登記權利人 名義任甲方自由指定，乙方決不得異議或刁難情事」等語， 並未約定指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定登 記與有自耕能力之特定第三人，然按求當事人訂約時之真意 ，被告李春和係欲購買同段257地號土地，礙於該土地無對 外通行道路，故而由訴外人蔣萬鵬、楊文川、范宇平、李疏 淮四人另外向訴外人戴四郎購買系爭土地之應有部分，已如 前述，而系爭土地當時礙於係屬農地，故無法直接登記被告 李春和名下，參酌當時將同段257地號土地移轉於有鎰公司 名下，而未將系爭土地併同移轉登記於被告李春和指定之名 下，當係考量需有自耕農身份之人始得辦理過戶登記，是依 此推知，被告李春和與訴外人蔣萬鵬、楊文川、范宇平、李 疏淮四人間，訂約時，應有登記予有自耕能力之第三人之合 意，是依上開說明，此一契約自屬有效，原告主張契約書未 記載登記有自耕能力之第三人，而主張契約無效云云，應非 可採。 ㈨復查，本件原告以被告李春和向訴外人蔣萬鵬、楊文川、范 宇平、李疏淮購買系爭土地及同段257地號土地，因系爭土 地部分無效，故同段257地號登記於有鎰公司部分之登記行 為亦屬無效云云，惟查，系爭土地為農地，故買受人需具備 自耕農身份，然同段257地號，其於買賣當時若為農地，何 以地政機關同意有鎰公司登記為所有權人，足見該土地之受 讓人，無需具備自耕農身份，且從該地號事後變更地目之情 形觀之，益見其不受上開限制。然從被告李春和與訴外人蔣 萬鵬、楊文川、范宇平、李疏淮之不動產買賣契約觀之，其 去除系爭土地部分，剩餘同段257地號土地並無給付不能之 問題，該部分依照雙方契約之意旨，自難解為無效，更何況 有鎰公司針對同段257地號土地登記為所有權人，亦非基於 被告李春和與訴外人蔣萬鵬、楊文川、范宇平、李疏淮所簽 訂之契約，而係基於另外之原因，此可參照舊式登記謄本上 之發生原因係63年1月30日，其該不動產契約之簽訂時間為 62 年9月10日不同可知，是原告據此推稱，有鎰公司登記為 所有權人之行為亦屬無效云云，要非可採。 ㈩綜上所述，原告主張尚非有據，被告所辯尚堪採信，則訴外 人蔣萬鵬、楊文川、范宇平、李疏淮四人所簽訂之不動產契 約既仍有效，渠四人自有提供系爭土地供被告李春和使用之 義務，原告等人均為范宇平之繼承人，自應繼承該項契約之 義務，是被告李春和占用系爭土地，並將出租予被告和鎰公 司使用，自屬有權占用，是無論同段257地號事後是否另有 秀山五路可供通行，被告李春和均得繼續使用系爭土地。從 而，原告起請求：1.被告將系爭土地之如複丈成果圖所示之 地上物拆除後，將土地返還予原告及其他共有人，2.被告應 給付原告66667元（32萬元X5/24=66667，元以下4捨5入）， 及自96年1月1日至回復土地原狀止，每年加計百分之5計算 之利息，3.被告應給付101,333元（即486,400元X5/24= 101,333），及自90年1月1日至回復土地原狀止，每年加計 百分之五計算之利息，4.被告應按年給付原告37,500元（即 180000X 5/24=37500），及101年1月1日起至返還土地為止 ，按年息百分之5計算之利息，5.確認蔣萬鵬、楊文川、范 宇平、李疏淮四人與被告李春用就系爭土地間之買賣契約關 係（含債權行為及物權行為）不存在。6.被告應給付原告訴 訟費用6萬元均無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失 所依附，亦應併予駁回。 三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。 四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。 中 華 民 國 102 年 4 月 26 日 民事第三庭 法 官 許石慶 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須 附繕本）。 中 華 民 國 102 年 4 月 26 日 書記官 蕭榮峰