裁判書系統

臺灣臺中地方法院民事判決　101年度訴字第709號 原　　　告　美而盈金屬企業有限公司 法定代理人　陸松筠 訴訟代理人　邢建緯律師 複代理人　　洪瑞霙律師 被　　　告　代全電機股份有限公司 法定代理人　江炫恭 訴訟代理人　林俊雄律師 複代理人　　林燿堂 當事人間返還租金等事件，本院於民國101年6月18日言詞辯論終 結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣30萬元，及自民國101年3月31日起至清償 日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣26542元，其中新臺幣3114元由被告負擔，餘新 臺幣23428元由原告負擔。 本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣10萬元供擔保後，得假執 行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 甲、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎 事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限， 民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件 原告提起本訴原聲明請求：「被告應給付原告新臺幣（下同 ）0000000元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息。」，嗣於民國101年6月18日言 詞辯論期日當庭減縮上開聲明為：「被告應給付原告000000 0元整，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年 息百分之5計算之利息。」，依前開說明，應予准許。 乙、實體方面 壹、兩造主張 一、原告主張： ㈠緣原告前於98年3月18日與被告就門牌號碼為臺中市○○區 ○○路○○○號1樓（面積約為515坪，下簡稱租賃廠房）之廠 房（下稱系爭廠房）簽訂房屋租賃契約，雙方約定租金為每 個月125000元整，保證金則為30萬元整，租期則自98年3月 18日起，至101年7月31日止，以上事實，有經臺灣臺中地方 法院所屬民間公證人公證之房屋租賃契約書乙份為證（原證 一），合先敘明。 ㈡本件被告係於99年1月31日對原告為終止系爭廠房之租賃契 約之意思表示，原告於受領上述被告終止租約之意思表示後 ，旋於99年2月1日指派公司執行董事陸庭驊與被告協商搬遷 事宜，雙方並達成有關上述廠房之水費，結算至99年2月2日 ；電費則結算至99年2月4日，原告並需將水錶用戶名稱改回 被告等協議（原證六參照），原告並隨後將水錶名稱改回被 告公司，是雖本件被告並未以書面做為終止租約之意思表示 ，然由上述兩造所書立之協議可知，被告確於99年1月31日 向原告為終止契約之意思表示，而原告並於99年2月4日後搬 離上述廠房地址無誤，以上事實，除有水電費單據上所書立 之文字可資佐證外，並有證人陸庭驊、黃璟天二人到庭證述 明確，自堪信為真實。 ㈢至於被告否認有於99年1月31日終止系爭租賃廠房契約，惟 如被告主張其未於99年1月31日終止契約，則被告在兩造租 約關係存續中將原告所搭建之廠房拆除，其違約之情節豈非 更加嚴重，有此足見被告所述不實。 ㈣承上所述，被告惡意隱瞞原告所租賃廠房係位於台中市第八 單位重劃區內（稱台中市中科經貿自辦市地重劃區）之事實 ，而該自辦市地重劃區已於95年11月發起成立籌備會（此有 台中市中科經貿自辦市地重劃區預定工作進度表可稽，見原 證二），致使原告所租賃之廠房未能經續供原告租賃目的使 用，然原告既已投入將近200萬元（實際金額為0000000元， 詳原證七）工程款整修所租賃廠房，造成原告巨大之損失， 嗣後租賃廠房卻因市地重劃，原告不得已被迫於99年2月搬 遷廠房，並於99年6月14日發函通知被告應將溢付之租金、 保證金及整修費用返還原告，並將重劃公司同意核發之自行 搬遷費用15萬元補償原告因租賃物不能繼續使用而搬遷之費 用。 ㈤按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；第25 8條及第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者、 準用之。」，民法第226、260、263條分別定有明文。今查 ，本件被告自始明知租賃廠房係位於重劃區內，並不能於租 賃期限內繼續供原告租賃廠房之使用，仍隱瞞原告，而與原 告簽訂房屋租賃契約，依上開民法規定，被告除應依約返還 原告保證金300000萬元及溢付之租金125000元合計共425000 元，並應賠償原告搬遷費用150000萬元及整修租賃物之工程 款所受之損害0000000元（詳原證七），以上共計0000000元 ，自屬有理由。 ㈥並聲明：⑴被告應給付原告0000000元，及自起訴狀繕本送 達之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⑵原告願供擔保，請准宣告假執行 二、被告則略以： ㈠原告於起訴狀述稱：「被告於99年5月31日欲與本公司（即 原告）提前終止上述房屋租賃契約，造成原告巨大之損失… 原告不得已"被迫"於99年二月撤遷廠房」，本年4月9日在本 院調查程序中原告訴代稱被告於99年1月30日向原告為終止 租約之意思表示，又同年4月30日於本院準備程序中原告訴 代又稱「兩造合約確實是在99年1月31日由被告向告終止租 約之意思表示而終止」，就終止租約之時間說詞不一，被告 是否有終止租約之事實，顯難取信。 ㈡又原告主張其租用系爭廠房已花費450萬元之整修費用，按 民法租賃相關規定於租約存續中承租人對租賃物得使用收益 ，且出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約對受讓人仍繼續存在。民法第421 條、425條第1項分別定有明文。本件原告主張被告因系爭廠 房與他人合約重劃，致其「被迫搬遷」，揆諸前開法條所定 ，顯非屬實。原告花費巨款整修承租廠房，卻於得知該廠房 土地要重劃之際，未依約主張承租人權益繼續使用廠房至租 期屆滿，縱原告同意自行遷離，卻對其花費巨款整修廠房之 損失未對被告提出損害之請求，即自稱"被迫搬遷廠房"顯與 常理相悖至極。 ㈢被告自始未曾對原告為終止租約之意思表示，原告所稱99年 5月31日同意終止租約之文件係原告遷離後，為免國稅局繼 續核課租賃所得稅，須將原告已未承租之事實查報，俾免被 課以逃漏稅之責。原告法定代理人登記為陸松筠，本院101 年5月28日傳喚證人陸庭驊證述，其稱為原告公司現場管理 ，又稱其為原告公司實際經營者，原告登記之法定代理人顯 為登記名義人，陸庭驊證稱系爭租約終期為101年7月31日， 又稱98年12月下旬開始搬遷至99年1月25日遷畢，則自99年2 月算至101年7月31日尚有30個月即2年半的租約期間，原告 未依約依法主張租約權益，實匪夷所思。益證原告係於租約 未屆期前違約遷離，其所主張顯失依據。 ㈣並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 貳、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下： 一、兩造不爭執事項：（採為本判決之基礎）： ㈠兩造間就系爭廠房有簽定系爭租賃契約（如原證一房屋租賃 契約書），租期自98年3月18日起，至101年7月31日止，並 有辦理公證（如原證一公證書）。 ㈡原告係從98年12月下旬開始自系爭廠房進行搬遷工作，到99 年1月25日全部搬離。並於同年2月1日到自來水公司及台電 公司進行結算，並繳清費用；其中水費部分結算至同年2月2 日，電費部分結算至同年2月4日。 二、兩造爭執之事項： ㈠被告是否有於99年1月31日對原告為終止系爭租賃契約之意 思表示？被告抗辯本件係原告於租期為屆期前違約遷離，是 否有理由？ ㈡原告主張依民法第226條、260條等規定，請求被告應將溢付 之租金12萬5000元及保證金30萬元返還原告，並應賠償原告 搬遷費用15萬元及整修租賃物工程款所受之損害193萬9500 元，是否有理由？ 參、本院之判斷： 一、首按押租金（即本件之保證金）為以擔保承租人之租金債務 為目的，由承租人交付於出租人之金錢或其他代替物，必須 現實交付，始生效力，故為要物契約。次按押租金係以擔保 承租人之租賃債務為目的，是押租金返還請求權，應於租賃 關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押 租金尚有餘額時，始能產生（最高法院99年度臺上字第1618 號、最高法院88年度臺上字第1938號、最高法院81年度臺上 字第1907號、最高法院77年度臺上字第2213號判決意旨參照 ）。查本件原告主張兩造間就系爭廠房有簽定系爭租賃契約 ，租期自98年3月18日起，至101年7月31日止，並有辦理公 證；又原告係從98年12月下旬開始自系爭廠房進行搬遷工作 ，到99年1月25日全部搬離，並於同年2月1日到自來水公司 及台電公司進行結算，並繳清費用；其中水費部分結算至同 年2月2日，電費部分結算至同年2月4日等事實，有其提出系 爭廠房之房屋租賃契約書、公證書及水、電費單據等件附卷 可稽，互核相符，即被告就此亦無爭執，堪信屬實。又兩造 雖就何人為終止租約之意思表示乙節，互有爭執，惟就系爭 租約確已因終止而消滅之事實，則為兩造所不爭。是揆諸首 揭最高法院裁判暨說明意旨，原告與被告之間租賃關係既已 因終止而消滅，原告亦已自系爭廠房全部搬離，並到自來水 公司及台電公司進行結算，並繳清費用，被告自無其他得以 扣除保證金之事由，是被告依兩造契約之約定自須將保證金 返還予原告，原告此部分之主張堪認有理。從而，原告憑以 請求被告應將系爭租約之保證金合計30萬元返還原告，此部 分即屬有據，應予准許。 二、次按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用收益，無約定 之方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、「承 租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用收益 者，不得免其支付租金之義務。」，民法第438條第1項及同 法第441條分別定有明文。第按當事人主張有利於己之事實 者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有 明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉 證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實 ，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵 累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例 意旨可資參照。原告固主張被告於99年1月31日有對原告為 終止系爭廠房之租賃契約之意思表示，原告於受領上述被告 終止租約之意思表示後，旋於99年2月1日指派公司執行董事 陸庭驊與被告協商搬遷事宜，雙方並達成有關系爭廠房之水 費，結算至99年2月2日；電費則結算至99年2月4日，原告並 需將水錶用戶名稱改回被告等協議（原證六參照），原告並 隨後將水錶名稱改回被告公司，是雖本件被告並未以書面做 為終止租約之意思表示，然由上述兩造所書立之協議可知， 被告確於99年1月31日向原告為終止契約之意思表示，而原 告並於99年2月4日後搬離上述廠房地址無誤，以上事實，除 有水電費單據上所書立之文字可資佐證外，並有證人陸庭驊 、黃璟天二人到庭證述明確等語，然為被告所否認，並抗辯 稱：被告自始未曾對原告為終止租約之意思表示，原告係於 租約未屆期前違約遷離等語。經查： ㈠原告固舉原證六所示水、電費單據為證，然觀諸上開水、電 費單據上之手寫「註明」事項，固由證人陸庭驊書具系爭廠 房之水費，結算至99年2月2日；電費則結算至99年2月4日， 水錶用戶名稱已改回被告等內容，然此僅係證人陸庭驊單方 面之註明，尚無從憑此論斷被告有於99年1月31日有對原告 為終止系爭廠房之租賃契約之意思表示，原告所舉上開證物 ，即無得採為其有利之憑證。 ㈡又原告雖舉證人陸庭驊、黃璟天二人於本院101年5月28日言 詞辯論期日到庭之證述內容為證，然觀諸上開證人陸庭驊、 黃璟天二人之證言筆錄，其中證人陸庭驊係證稱：「（被告 複代理人：被告何時向你提出終止租賃契約？）證人答：被 告在九十九年二月過完農曆年後的某一天，有打電話給我， 向我表示既然不租了，後面的手續要辦一辦。」等語，證人 黃璟天則證稱：「（被告複代理人：請問證人九十九年一月 底到二月間，原告公司已經從系爭土地上搬遷，這件事你是 否知情？）證人答：知道。因為我當時是和被告公司現任法 代的父親練氣功，所以每天晚上會到被告住處即系爭工廠的 樓上，所以我有聽到原告公司大約是在九十九年一月底到二 月初這段期間進行搬遷工作，確實的時間我不清楚。」等語 均未證稱被告有於99年1月31日有對原告為終止系爭廠房之 租賃契約之意思表示，再審諸證人陸庭驊、黃璟天二人之之 全部證言內容，亦均無有關被告有於99年1月31日有對原告 為終止系爭廠房之租賃契約之意思表示之證述，足見原告所 舉上開證人證詞內容，亦無得採為其有利之憑證。 ㈢至原告所舉99年5月31日「終止租賃契約同意書」之文件， 固蓋有被告公司大、小章及法定代理人江炫恭之簽名，然並 無蓋有原告公司大、小章，亦無原告法定代理人陸松筠之簽 名，且參諸證人即原告公司實際經營者陸庭驊於同上期日所 證稱：「（原告複代理人：提示原證三終止租賃契約同意書 ：上面是九十九年五月三十日簽具的，上面只有被告公司現 任法代江炫恭簽名及公司大小章用印，原告公司則未簽名或 用印，原因為何？）證人答：這是99年5月31日由被告公司 現任法代江炫恭約我到公證人陳勇仁事務所談終止租約的事 宜，這份同意書是由被告請公證人寫的，當被告簽名用印後 ，我看了同意書並詢問有關押金及其他工廠增修部分為何都 沒有表示，被告說他母親沒有交待，今天只是就系爭租約為 終止，我認為有問題所以就沒有簽章同意。」等語，可知兩 造就上開「終止租賃契約同意書」迄未達成協議，亦亦無得 採為原告有利之憑證。此外，原告就其主張被告有於99年1 月31日有對原告為終止系爭廠房之租賃契約之意思表示等情 ，亦未再舉證以實其說，則原告就此舉證顯有未足，其猶憑 此主張，洵無足採。是揆諸上揭法規，原告主張被告有於99 年1月31日有對原告為終止系爭廠房之租賃契約之意思表示 乙節，既與事實不符，即無足採，被告就系爭租約之終止消 滅，即無可歸責事由可言。另參諸證人即原告公司實際經營 者陸庭驊於同上期日所證稱：「（原告複代理人：請問證人 ：原告公司與被告公司間是否有簽定系爭租賃契約？（提示 原證一房屋租賃契約書）證人答：有簽定，且簽定了二次， 第一次是九十六年簽的，是和被告法定代理人的父親簽的， 當時他也是被告公司法代理人，合約期間為五年，到101年7 月31日止，之後在九十八年又再和被告現任法定代理人簽定 一份新契約，內容是延續前一份契約，時間也是到10 1年7 月31日止。」等語，可知原告係從96年起即開始承租系爭廠 房迄至其所云99年2月4日後搬離系爭廠房止，實際使用系爭 廠房達三年有餘，是其對攸關系爭廠房土地利用之重劃工程 ，不可能不知悉，且依坊間現實重劃地段之土地上，重劃單 位無不標示有大型看板暨相關重劃公告事宜，且依規定重劃 單位更須於重劃之初即前往系爭廠房進行查估工作，是以原 告利用系爭廠房土地之深且久，足堪推認原告於98年3月18 日與被告簽定系爭租約之際，尤不可能不知悉有重劃工程之 進行，則原告空言主張：被告自始明知系爭廠房係位於重劃 區內，並不能於租賃期限內繼續供原告租賃廠房之使用，仍 隱瞞原告，而與原告簽訂房屋租賃契約云云，顯與經驗法則 有違，即與事實不符，應不可採，是依上足認，被告就系爭 租約之簽定、終止消滅，亦均無可歸責事由可言。 ㈣承上，已足認原告前揭主張均無足採，是依本院調查證據之 結果，堪信被告抗辯稱：被告自始未曾對原告為終止租約之 意思表示，原告係於租約未屆期前違約遷離等情，較可採信 為真實。又本件既係原告於租約未屆期前違約遷離，被告就 系爭租約之簽定、終止消滅，亦均無可歸責事由，業如前述 ，則原告猶主張依民法第226條、260條等規定，請求被告應 將溢付之租金12萬5000元返還原告，並應賠償原告搬遷費用 15萬元及整修租賃物工程款所受之損害193萬9500元，即均 屬無據。 三、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，據以請求被告給付 原告30萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即101年3月31日）起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准 許；至原告請求逾上開金額部分，尚嫌無稽，不應准許。 四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經 審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘 明。 五、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，核無 不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至於原告敗訴部分， 其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。並確定訴訟費用 額為26542元，由被告負擔訴訟費用3114元，原告應負擔訴 訟費用23428元。 肆、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第 390條第2項。 中 華 民 國 101 年 7 月 18 日 民事第四庭 法 官 呂明坤 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 7 月 18 日 書記官 楊月雲