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臺灣臺中地方法院民事判決　　　102年度訴字第2026號 原　　　告　台碩不動產經紀有限公司 法定代理人　陳彥汝　　同上 訴訟代理人　駱威文律師 被　　　告　台灣双葉工業股份有限公司 法定代理人　周榮榜 訴訟代理人　羅豐胤律師 　　　　　　林世勛律師 上列當事人間給付報酬事件，本院於民國103 年2 月14日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠訴外人利夏企業有限公司（下稱利夏公司）於民國101 年10 月19日簽訂「專任委託銷售契約書」（委託編號為AA000000 0 ），委託訴外人美樂家有限公司即永慶不動產國光大里加 盟店（下稱美樂家公司）居間仲介銷售利夏公司所有坐落臺 中市○里區○○段○○○○○○○ ○號土地，及坐落其上同段1613 建號即門牌號碼為臺中市○里區○○○○路○○號建物（下稱 系爭不動產），委託期間自101 年10月20日起至101 年12月 20日止，服務報酬為成交價額之百分之4 ；嗣利夏公司法定 代理人鄭秀琴於102 年1 月2 日簽訂「委託事項變更契約書 」，就原委託書編號為AA0000000 之委託銷售契約書變更部 分條款，變更委託期間為102 年1 月2 日起至102 年4 月2 日止，並更改為「一般委託」。又依上開利夏公司與美樂家 公司間101 年10月19日簽訂之「專任委託銷售契約書」第8 條第7 項約定，利夏公司同意將本委託標的物資訊提供給美 樂家公司加入之網站、機構、團體進行展示、行銷、分析及 運用，並同意美樂家公司得與他品牌或同品牌之各店流通銷 售（含與該店之買方配對成交及使用該店之契據等）暨供消 費大眾查詢及運用；而依「永慶不動產加盟店聯誼會流通規 章」第二條2.1 規定「只要有對外宣傳的案件都要流通」、 2.2 規定「委託物件應於接受委託後三天內登錄電腦管理系 統，最遲七天內完成『不動產說明書』之製作暨送交賣方簽 認同時將物件上傳流通平台（永慶房仲網）」、2.13規定「 加盟店若被發現新開發物件公開銷售15天仍未依規定參加流 通者，仍須強制流通」、2.19規定「案件聯賣，開發店不得 以任何藉口消極拖延配合看屋」，包括美樂家公司及原告即 永慶不動產中區臺中大里興大加盟店在內之永慶加盟店所開 發之物件均應流通聯賣，且為強制流通，故系爭不動產物件 屬原告與美樂家公司配件聯賣，依「永慶不動產加盟店聯誼 會流通規章」，開發店為美樂家公司（即俗稱「賣方經紀人 」），銷售店為原告（即俗稱「買方經紀人」），業績分配 應依上開流通規章第七條7.2 規定，各分得50% 。本件原告 經買方即被告委託仲介，原告公司仲介人員即經理羅以喬於 102 年1 月25日帶領被告公司經理周世昌看屋，周世昌看屋 後曾向羅以喬表示：有請銀行評估，貸款應該沒問題，打算 星期一（即102 年1 月28日）斡旋，希望能成等語；嗣於10 2 年1 月28日上午卻稱：董事長要再考慮，這間我很喜歡， 但還要與董事長溝通等語；復於102 年1 月31日表示：年前 先暫時告一段落，年後再看看等語，一再推託。詎經原告查 閱不動產登記相關資料，始知被告與利夏公司早於102 年1 月25日至1 月31日間簽訂不動產買賣契約而私下成交，由被 告以新臺幣（下同）7180萬元，向利夏公司買受系爭不動產 ，並於102 年2 月25日辦理所有權移轉登記完畢。本件被告 委託原告仲介，而原告係不動產仲介業者，當然係為如依情 形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，依民法第566 條第1 項規定，應視為允與報酬；又被告與利夏公司因美樂 家公司及原告合作仲介而成交，被告自應依民法第568 條第 1 項、第566 條第1 、2 項、民法第101 條第1 項規定，按 價目表或習慣給付原告按買賣成交價7180萬元百分之2 計算 之報酬143 萬6000元。 ㈡對於被告抗辯之陳述： ⒈被告公司之代理人周世昌因「永慶房仲網」刊登之系爭廣告 而與原告公司代理人羅以喬接洽，羅以喬代表原告向周世昌 報告系爭不動產之出售訊息、帶看、介紹說明及提供產權資 料，嗣羅以喬又頻與周世昌以LINE網路洽談系爭不動產之買 賣事宜，是本件原告與被告間當然成立居間契約，而由原告 擔任買方經紀人，原告確屬買方之仲介人無訛。而且，羅以 喬當天共帶周世昌查看二處不動產，其中一處即為系爭不動 產，此經被告公司自認無訛，羅以喬既為帶看，並為介紹說 明及提供產權資料等，並頻以LINE網路洽談買賣事宜，是縱 如被告所稱羅以喬僅單純在場云云，亦不影響居間契約之成 立。被告公司所提出之買賣契約書應係臨訟製作，非為真實 ，不足為憑。且羅以喬曾於102 年6 月4 日以電話向周世昌 之配偶探詢，周世昌之配偶係向羅以喬答稱：「我們自行向 屋主買的」，有錄音檔案足證。從而，被告確係私下自行與 屋主成交，並非有所謂透過周世昌配偶之表姊代為磋商之事 實存在，縱認有周世昌配偶之表姐角色存在，亦不影響原告 之報酬請求權。 ⒉另參酌最高法院102 年度台上字第1416號民事裁定及臺灣高 等法院101 年度上字第678 號民事確定判決所採之見解，縱 無斡旋，未受委託亦不影響仲介公司之報酬請求權，更遑論 係一般委託，故賣方係為一般委託，殊不影響原告之報酬請 求權，被告以其係一般委託置辯，圖以推諉卸責，洵非可採 。況羅以喬帶看時，美樂家公司人員曾向周世昌表示被告公 司係原告之客戶，被告應直接與羅以喬接洽本件買賣事宜等 語。且周世昌亦曾出價6,800 萬元請求羅以喬進行斡旋，是 原告與美樂家公司配件聯賣系爭不動產物件，依聯賣制度， 開發店為美樂家公司，銷售店為原告，其業績之分配則依上 開流通規章第7 條7.2 規定，各分得50% 。被告之代理人周 世昌因「永慶房仲網」刊登之系爭廣告，而與原告之代理人 羅以喬接洽，羅以喬向周世昌報告系爭不動產之出售訊息、 帶看、介紹說明及提供產權資料，嗣羅以喬又頻與周世昌以 LINE網路洽談系爭不動產之買賣事宜，本件原告與被告間當 然成立居間契約，而由原告擔任買方經紀人原告確屬買方之 仲介人無訛。被告悖於聯賣制度之主張，非有可採。實則周 世昌係經由羅以喬仲介，否則焉有由羅以喬帶周世昌查看二 處不動產之理，此由羅以喬又頻與周世昌以網路洽談系爭不 動產之買賣事宜等情觀之，亦甚明瞭。被告以誤入原告公司 置辯，悖於實情。而在聯賣制度之下，賣方經紀人與買方經 紀人雖分別為不同之二公司，買方經紀人之報酬請求權不因 此而受影響，況原告與美樂家公司均屬「永慶不動產」加盟 體系，被告藉詞意圖混淆事實，自不可採。 ㈢綜上所述，爰依民法第568 條第1 項、第566 條第1 、2 項 、民法第101 條第1 項規定，請求被告給付原告報酬143 萬 6000元等語。並聲明：１被告應給付原告143 萬6000元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算 之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠本件被告根本未委託原告仲介，原告亦未曾報告訂約機會， 或代買賣雙方為任何有關買賣締約之磋商行為，原告主張系 爭房地係因其仲介而成交，實屬無稽。蓋被告公司於101 年 間因業務需要尋覓廠房新址，而於102 年1 月間，由被告公 司經理周世昌透過永慶房仲網之網路平台得知有坐落臺中市 ○里區○○○○路○○號廠房出售之訊息，乃於102 年1 月25 日上午前往原告公司即永慶不動產中區臺中大里興大加盟店 ，詢問原告有無仲介系爭不動產出售事宜。當時，原告公司 經理羅以喬表示，系爭不動產仲介事宜並非由原告公司負責 ，而係由同在臺中市○○路上之美樂家公司負責，周世昌遂 欲離開原告公司，惟羅以喬旋即表示原告公司與美樂家公司 均係永慶房屋之加盟店，可以代為聯絡美樂家公司，並在美 樂家公司人員到場前，另行推薦其他由原告公司所仲介之廠 房，並帶周世昌前往觀看；而後，美樂家公司仲介人員洪嘉 慶乃帶同周世昌前往系爭不動產觀看建物情形，並向周世昌 表示系爭不動產出賣底價為7200萬元，當時羅以喬雖亦隨同 前往，然而由於系爭不動產並非由原告公司所仲介，故羅以 喬於現場並未為任何介紹、說明之行為，僅係單純在場，雙 方亦無任何成立居間契約之關係。嗣後，周世昌與配偶討論 後方發覺系爭不動產原係其配偶之表姐吳怡萱曾向渠等介紹 過之廠房位址，因吳怡萱與利夏公司之董事長鄭秀琴有多年 情誼，故周世昌乃請吳怡萱代向利夏公司表達希望能購買系 爭不動產，系爭不動產交易事宜因買賣雙方均共同認識之親 人、好友，故可自行進行買賣協商。雖羅以喬曾於102 年1 月25日、28日、31日以簡訊方式詢問廠房買賣事宜，惟周世 昌並不清楚羅以喬詢問者係原告公司向其介紹之其他廠房、 抑或係美樂家公司所仲介之系爭不動產，且系爭不動產已經 吳怡萱代為磋商，故僅禮貌性回應羅以喬之簡訊。被告從未 向原告表示出價，且兩造間就報酬之相關事宜亦均未談及， 亦未針對系爭房地之買賣，簽立任何書面契約，兩造確實並 無成立任何居間契約關係。而透過吳怡萱代為磋商，利夏公 司最終同意以7180萬元出售系爭不動產，故被告與利夏公司 乃於102 年1 月31日簽立買賣契約。未料，原告現竟持利夏 公司與美樂家公司簽立之委託銷售契約書（自102 年1 月2 日起為一般委託，而非專任委託）為不實主張，實屬始料未 及。 ㈡本件被告從未委託原告仲介系爭房地，原告公司人員羅以喬 雖曾隨同前往系爭廠房、傳簡訊予被告，惟被告從未向原告 公司出價，且兩造間就報酬之相關事宜亦均未談及，亦未針 對系爭不動產之買賣簽立任何書面契約，兩造並未成立居間 契約之關係，原告亦未代買賣雙方為任何有關買賣締約之磋 商行為，原告前開行為應係基於其為招攬被告與其簽訂居間 契約，委託其公司代為仲介買賣之故，於訂約前所為之服務 客戶行為，充其量亦僅能視為係其公司為欲與被告訂立居間 契約，所為之要約引誘之行為，自難認兩造間即已成立居間 之契約。惟原告竟以利夏公司與美樂家公司簽立之委託銷售 契約書，主張與被告間有默示成立居間契約云云，實屬無稽 。原告雖援引臺灣高等法院101 年度上字第678 號民事判決 稱其案情與本件若合符節云云，惟依上開民事判決所載事實 ，對照本件實際上被告公司經理周世昌於發現誤入原告公司 後即欲離開，羅以喬係在負責系爭不動產仲介事宜之美樂家 公司人員到場前，另行推薦其他由原告仲介之廠房，而後雖 隨同前往，但並無任何介紹、說明行為，僅係單純在場，原 告公司未曾就系爭不動產有任何報告或媒介行為，相關仲介 事宜乃由美樂家公司負責，相關地籍資料亦係由美樂家公司 所提供，根本與原告無關。 ㈢原告主張被告以「私下自行與屋主成交」之不正當行為規避 其應受領之仲介報酬，自應就該有利於己之事實負舉證責任 。而證人吳怡萱已明白證述本件買賣雙方係因其仲介始認識 並成立買賣契約，甚至買方還因其因情誼而自動減價20萬元 ，對比證人羅以喬所述其因值班而與主動來店之周世昌接觸 ，陪同至系爭不動產現場看屋，但未解說，事後以LINE傳數 個訊息與周世昌，並未將賣方聯絡資訊提供被告、本件並未 斡旋，被告亦從未向原告或羅以喬表示出價，原告自不得任 以主張本件被告有私下自行與屋主成交之情事；更遑論由羅 以喬與周世昌之LINE聯絡訊息內容可清楚知悉，被告從未委 任原告為任何仲介行為，而僅係羅以喬單方數次表示希望周 世昌前往委託其仲介廠房，藉此賺取仲介報酬。 ㈣退萬步言，依原告主張，因系爭不動產物件刊登於「永慶房 仲網」上，而被告曾透過永慶不動產之加盟店人員至現場觀 看，透過仲介業主內部間之聯賣制度，原告不需與被告簽立 任何委託仲介契約，仲介業者即已取得報酬請求權，準此， 誰還趕讓房仲業帶看不動產？只要仲介曾經帶看，嗣後發現 買賣雙方成交，無論買賣雙方有無簽立委託仲介契約，仲介 業者均得提出訴訟主張仲介報酬，勢將令全國有意賣、買房 屋之消費者望房仲門市而卻步，進而破壞整體房屋仲介市場 運作之可能性；且僅須帶看而不需簽約、亦不須介紹買賣雙 方進行斡旋，就能透過訴訟主張仲介報酬，比較實際為仲介 行為所付出之心力、費用而言，只要有勝訴之機會、所獲利 益甚鉅，顯可預期人民訴訟權利將遭濫用，造成司法資源之 徒耗。僅以本件為例，原告公司羅以喬因值班而與主動來店 之周世昌接觸，當日陪同至系爭不動產現場看屋未解說，事 後以LINE傳數個訊息與周世昌詢問有無意願談，並未為任何 斡旋行為，亦未簽立任何委託仲介契約，即提出訴訟主張高 達143 萬6000元之仲介報酬，誠屬匪夷所思，悖於常情、常 理甚明等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠原告為永慶不動產中區臺中大里興大加盟店，依原告於102 年9 月23日所提加盟證書所載，授權期間為自100 年12月1 日起至102 年11月30日止。 ㈡利夏公司於101 年10月19日簽訂「專任委託銷售契約書」（ 委託編號為AA0000000 ），委託訴外人美樂家公司即永慶不 動產國光大里加盟店居間仲介銷售利夏公司所有坐落臺中市 ○里區○○段○○○○○○○ ○號土地，及坐落其上同段1613建號 即門牌號碼為臺中市○里區○○○○路○○號建物，委託期間 自101 年10月20日起至101 年12月20日止；嗣利夏公司法定 代理人鄭秀琴於102 年1 月2 日簽訂「委託事項變更契約書 」，就原委託書編號為AA0000000 之委託銷售契約書變更部 分條款，變更委託期間為102 年1 月2 日起至102 年4 月2 日止，並更改為「一般委託」。 ㈢被告與利夏公司於102年1月31日簽訂不動產買賣契約書，由 被告以7180萬元，向利夏公司買受坐落臺中市○里區○○段 ○○○○○○○○號、面積1086.25平方公尺之土地，及坐落其上同 段1613建號即門牌號碼為臺中市○里區○○○○路○○號、總 面積1199.44 平方公尺之建物，並於102 年2 月25日辦理所 有權移轉登記完畢。 四、兩造爭執之事項： ㈠被告與利夏公司間是否係因原告與美樂家公司合作仲介而買 賣系爭不動產？ ㈡原告依民法第568條第1項、第566條第1、2項、第101條第1 項規定，請求被告給付居間報酬143萬6000元，有無理由？ 五、得心證之理由： ㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明 文。即居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一 為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他 人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足 ，而媒介居間（即訂約之媒介）必須將委託人之情況，報告 於相對人或為訂約之媒介（即居間人除純粹報告訂約機會外 ，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成 立者，居間人始有報酬請求權。本件原告主張原告公司代理 人羅以喬代表原告向被告公司經理周世昌報告系爭不動產之 出售訊息、帶看、介紹說明及提供產權資料，嗣又頻與周世 昌以LINE網路洽談系爭不動產之買賣事宜，本件兩造間當然 成立居間契約等語（見本院卷第123 至124 頁），顯見原告 主張本件居間之性質，屬於周旋於他人之間為之說合之媒介 居間，而非報告居間，合先敘明。 ㈡本件原告主張利夏公司於101 年10月19日簽訂「專任委託銷 售契約書」（委託編號為AA0000000 ），委託訴外人美樂家 公司即永慶不動產國光大里加盟店居間仲介銷售利夏公司所 有系爭不動產，委託期間自101 年10月20日起至101 年12月 20日止，服務報酬為成交價額之百分之4 ；嗣利夏公司法定 代理人鄭秀琴於102 年1 月2 日簽訂「委託事項變更契約書 」，就原委託書編號為AA0000000 之委託銷售契約書變更部 分條款，變更委託期間為102 年1 月2 日起至102 年4 月2 日止，並更改為「一般委託」。又依上開利夏公司與美樂家 公司間101 年10月19日「專任委託銷售契約書」第8 條第7 項約定，利夏公司同意將本委託標的物資訊提供給美樂家公 司加入之網站、機構、團體進行展示、行銷、分析及運用， 並同意美樂家公司得與他品牌或同品牌之各店流通銷售（含 與該店之買方配對成交及使用該店之契據等）暨供消費大眾 查詢及運用；而依「永慶不動產加盟店聯誼會流通規章」第 二條2.1 規定「只要有對外宣傳的案件都要流通」、2.2 規 定「委託物件應於接受委託後三天內登錄電腦管理系統，最 遲七天內完成『不動產說明書』之製作暨送交賣方簽認同時 將物件上傳流通平台（永慶房仲網）」、2.13規定「加盟店 若被發現新開發物件公開銷售15天仍未依規定參加流通者， 仍須強制流通」、2.19規定「案件聯賣，開發店不得以任何 藉口消極拖延配合看屋」，包括美樂家公司及原告即永慶不 動產中區臺中大里興大加盟店在內之永慶加盟店所開發之物 件均應流通聯賣，且為強制流通，故原告得與美樂家公司配 件聯賣系爭不動產等情，業據原告提出專任委託銷售契約書 、委託事項變更契約書、永慶不動產加盟店聯誼會流通規章 等件為證（見本院卷第154 至165 頁），並經證人洪嘉慶、 羅以喬分別於本院證述綦詳（見本院卷第210 頁背面至211 頁、第213 頁、第214 頁背面至215 頁）。是原告此部分之 主張，自堪信為真實。 ㈢原告主張原告公司代理人羅以喬代表原告向被告公司經理周 世昌報告系爭不動產之出售訊息、帶看、介紹說明及提供產 權資料，嗣又頻與周世昌以LINE網路洽談系爭不動產之買賣 事宜，本件兩造間已成立居間契約云云，惟為被告所否認， 並以前揭情詞置辯。經查： ⒈被告公司經理周世昌係於102 年1 月間，透過永慶房仲網之 網路平台得知系爭不動產出售之訊息，而於102 年1 月25日 上午前往原告公司即永慶不動產中區臺中大里興大加盟店， 詢問原告有無仲介系爭不動產出售事宜，嗣經原告公司人員 羅以喬與美樂家公司之洪嘉慶聯繫後，由羅以喬陪同周世昌 前往系爭不動產所在地，並由洪嘉慶在現場負責帶看、解說 及提供登記資料，而周世昌於102 年1 月25日後，又另電請 美樂家公司洪嘉慶第二次帶看系爭不動產等情，業經證人洪 嘉慶、羅以喬及周世昌分別證述明確（見本院卷第195 至第 197 頁、第210 頁背面至第216 頁），且為被告所不爭執， 則此部分事實固堪認定。然而時下社會一般人購買房屋時， 為充分瞭房屋市場交易資訊，以便尋找適合之房屋型式、位 置、隔間、交通、生活便利性及合理適當之價格，每每透過 報章雜誌、網路廣告或利用房屋本身外觀之廣告，與出賣人 或出賣人委託之業者包括仲介公司或個人聯絡，以瞭解上開 資訊，並商議合理之買受價格，此乃房屋買賣市場之常態， 亦屬買受人為追求買受房屋最大利益之合理及必要行為。至 原告與美樂家公司均係房屋仲介業者，於接受委託人委託仲 介出售不動產後，仲介買賣房屋，並以刊登報紙廣告、網路 平台方式，推銷委託案，或指派業務人員於出售房屋所在地 ，與消費者接洽，提供詢問或議價等服務，均係本於仲介契 約而來。又其等所以願意提供上開廣告財力及人事等成本支 出，目的在於完成委託案的交易仲介，並取得契約約定之報 酬，此亦屬仲介業者最大利益。是原告將美樂家公司因為委 託仲介契約而得由其等聯賣之系爭不動產，所需負擔之相關 成本或支出，不當的認作係為買受方而為，並因而產生轉嫁 的主觀意思，自屬重大誤解仲介委託契約本質及混淆買賣不 動產交易市場之角色界定。 ⒉證人羅以喬雖於本院證稱：被告公司經理周世昌於（第一次 ）帶看系爭不動產後，有當著其與洪嘉慶之面口頭出價6800 萬，沒有斡旋等語（見本院卷第217 頁背面），惟證人洪嘉 慶亦證述：「（系爭廠房你是否清楚台灣双葉工業股份有限 公司有無出價斡旋？）印象中，我曾經聽證人羅以喬說過周 世昌有出價但沒有斡旋，這是指買方有出價，但沒有簽斡旋 契約及付斡旋金的意思，至於沒有斡旋的原因為何，可能是 買方有考量其他因素。」、「（第一次帶看現場時，周世昌 有無出價？）沒有。」等語（見本院卷第212 頁背面、第21 3 頁背面），且證人周世昌亦證述：「（看完這個廠房之後 ，有無出價要斡旋？）沒有。」、「（羅以喬或洪嘉慶有無 跟你說系爭廠房的底價是多少？）洪嘉慶有跟我說。當時我 回應說就是這個價格嗎？洪嘉慶與羅以喬當場都沒有問我要 出價斡旋嗎？我忘了是當天或隔天，羅以喬有Line我，我忘 記她Line我的內容是什麼，我只是禮貌性跟她回應而已。」 等語（見本院卷第196 頁），經核證人羅以喬前揭關於周世 昌於第一次帶看現場後，有當其與洪嘉慶之面出價6800萬元 之證述，與證人洪嘉慶、周世昌所述明顯不符，則證人羅以 喬上揭關於周世昌於第一次帶看現場後，有當其與洪嘉慶之 面出價6800萬元之證詞，自難採信。 ⒊被告公司固經洪嘉慶、羅以喬帶看系爭不動產，並由洪嘉慶 介紹解說及提供相關登記資料，且羅以喬又曾數次以LINE詢 問周世昌有無意願商談、下斡旋等事宜（見本院卷第16至18 頁）。惟不論何一類型之居間契約，均應就給付報酬之內容 此契約必要之點意思一致，否則難謂已成立居間契約。而本 件帶看後並未斡旋，兩造間並未有任何關於居間契約內容之 約定，亦未有被告公司接受原告公司或美樂家公司帶看後， 即負有給付報酬或即須簽訂居間契約之約定，則被告公司既 否認與原告公司間已成立居間契約，兩造亦未就契約最重要 之服務報酬金額達成協議，自難僅以羅以喬與洪嘉慶帶看、 介紹說明及提供產權資料，嗣羅以喬又以LINE與周世昌洽詢 系爭不動產之買賣事宜，即認兩造間已成立居間契約。 ⒋原告公司雖主張其以仲介不動產為業，依民法第566 條第1 項規定，應視為已有允為報酬之合意云云。然兩造間並未就 居間契約之內容達成合意，已如前述，原告公司於契約成立 前所為之準備行為、或是服務行為，應視為促進契約成立之 要約引誘，不能逕認為已成立契約。況本件原告主張兩造間 之仲介報酬計算方式，係按目前不動產仲介業之價目表或習 慣，按買賣成交價之2%計算云云。而證人洪嘉慶雖於本院證 述：依其在房屋仲介業界之經驗，一般買方所支付之銷售報 酬按房屋仲介業之習慣，通常為成交價格之百分之二等語（ 見本院卷第212 頁背面），惟證人羅以喬亦證述：「（剛才 稱周世昌曾經出過價，有無約定本案的傭金？）出價並未代 表會成交，一般而言是還沒有談妥，所以不會談傭金，且內 政部規定，買方最多只能收百分之2 。」、「（實務上從事 仲介業者，有無因談仲介費用，而降低買方傭金的比例？） 會有。」等語（見本院卷第217 頁）；再觀諸內政部依不動 產經紀業管理條例第19條規定所頒之「不動產仲介經紀業報 酬計收標準規定」係規定「不動產經紀業或經紀人員經營仲 介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合 計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租 金」，顯見並無原告所陳買方負擔百分之2 仲介費之絕對標 準。此外，原告復未能舉證證明兩造間確有約定仲介報酬， 參以周世昌於洪嘉慶與羅以喬帶看後並未下斡旋單，足見其 並無委託原告居間之意思及事實。再若謂原告公司人員羅以 喬與美樂家公司洪嘉慶曾為被告公司經理周世昌帶看系爭不 動產而為報告媒介即視為有允為報酬之合意，則原告公司曾 經帶看過系爭不動產之訴外人，不亦應給付原告公司仲介報 酬？且原告公司就系爭不動產買賣之磋商、協調、買賣雙方 議定價金及進行買賣契約簽訂事宜、銀行貸款、協助處理過 戶、繳納稅金及點交事宜等重要事項，既未參與付出勞務， 卻得向被告公司請求給付系爭不動產成交總價2%即143 萬60 00元之鉅額服務報酬，其不合理之處，顯而易見。是原告上 開主張，自認為有據。 ㈣又證人吳怡萱於本院證述：「（是否認識證人周世昌？）認 識，他是我表妹夫。」、「（是否認識利夏公司的董事長鄭 秀琴？）認識，是認識十多年的好朋友。」、「（102 年1 月底、2 月初時，有無介紹證人周世昌與鄭秀琴認識？）有 。我有幫周世昌向鄭秀琴問廠房的事情，因為周世昌本人在 找廠房。」、「（你所稱的廠房是否坐落於台中市○里區○ ○段○○○○○○○ ○號土地及其上門牌號碼為台中市○里區○○ ○○路○○號的廠房？）應該是，我只知道○○里區○○○○ 路的廠房，至於詳細的門牌號碼我不知道。」、「（該廠房 的買賣算是你仲介？）是的，因我知道周世昌與其妻謝晴晴 找廠房的事情，他們找廠房已經有一段時間了，102 年1 月 底的時候，我人在國外，謝晴晴打電話給我，問我之前有提 過朋友位於工業區的廠房要賣，是否有這件事情，我說對啊 。我有提及那個朋友是要賣，謝晴晴說她現在看的廠房要賣 ，是利夏公司，老闆姓鄭，做鞋子的，好像就是我之前提過 的那位朋友。我回應說應該就是我認識的那個朋友，謝晴晴 稱她先生很喜歡該廠房，我回答說因我人在國外，等我回國 之後再說，我是於102 年1 月底回國，之後我就打電話給鄭 老闆，鄭小姐人也在國外，告訴她我表妹謝晴晴很喜歡這間 廠房，詢問鄭小姐有無要出售，鄭小姐說要出售，且還跟我 說這間廠房原來有仲介的專任銷售，後來過了專任銷售的時 間了，現在是一般銷售，她自己也可以賣。我就問她可以賣 多少錢，鄭小姐說是7200萬元，因我與鄭小姐熟識多年，鄭 小姐說可以少20萬元，這是基於我們兩人的交情，鄭小姐說 等她回國再說。後來我有打電話跟周世昌講這件事情。等鄭 小姐回國之後，鄭小姐打電話給我及周世昌，周世昌的電話 是我給鄭小姐的，鄭小姐回國的第二天我們就簽約，簽約的 時候我有到場，當時有我、我先生、我表妹謝晴晴、周世昌 、鄭小姐、鄭小姐之夫、鄭小姐的代書在場。買賣價金就是 7180萬元。後續整個過戶的情形我就沒有參與。」、「（鄭 小姐或是周世昌有無給你仲介的傭金？）沒有。」、「（當 時有無詢問過周世昌或謝晴晴如何知道系爭廠房要賣？）是 謝晴晴打電話到國外給我時，提到周世昌於網路上有看到這 間廠房要賣的事情，因之前我有跟謝晴晴提過要出售這間廠 房的朋友是做鞋子的，以前謝晴晴的公司也是做鞋子的，所 以她自己聯想到有可能是我的朋友。」、「（有無聽過周世 昌或謝晴晴提及他們有透過仲介去看過這間廠房？）沒有。 」、「（你之前跟周世昌提過是何時的事情？）好像是去年 6 、7 月的事情。因我一直都知道周世昌他們要找廠房，找 很久了。」、「（為什麼你提了，但是周世昌沒有要你帶看 ？）我們就是於聊天過程中提到而已，且大家都很忙。」、 「（當時有無跟謝晴晴說是化工三路的廠房？）沒有吧，我 只說是大里區新的工業區的廠房而已。」等語（見本院卷第 193 頁背面至第195 頁），核與證人周世昌證述：「（你於 被告公司擔任職務？）總經理。」、「（被告公司是否於去 年至今年1 月底一直都在找廠房？）是的。找廠房都是由我 負責。」、「（被告公司原來的廠房位於何處？○○里區○ ○路○段泉水巷337 號。」、「（為什麼被告公司要找新廠 房？）最早的廠房是承租的，因租約到期，房東不與我重新 簽約，我認為沒有保障，後來房東又要我們搬遷，所以我才 會臨時去找上開泉水巷337 號的廠房，該廠房很小且為鐵皮 屋，所以我才在找新的廠房。」、「（你如何知道系爭台中 市○里區○○○○路○○號的廠房要出售？）我一直在找仁化 工業區的廠房，所以我一直於網路上搜尋找該區的廠房，後 來搜尋到一筆仁化工業區鋼骨廠房，好像是寫鋼骨或新鋼骨 ，我忘記了，這是在今年1 月份的事情，是房屋仲介網張貼 的，有很多個房屋仲介網都有張貼這樣的訊息，我主要看到 的是永慶房屋的房屋仲介網。」、「（你看到這個房屋仲介 網的廣告之後，有無於102 年1 月25日到原告公司即永慶不 動產大里興大加盟店去洽詢該廠房出售事宜？）有，當時是 由原告公司的羅以喬與我接洽。」、「（看完這個廠房之後 ，有無出價要斡旋？）沒有。」、「（當時你們已經知道系 爭廠房就是證人吳怡萱之前提過她朋友要出售的廠房？）我 到現場看過之後我就知道是證人吳怡萱之前提過她朋友要出 售的廠房。因為現場有招牌。之前證人吳怡萱就已經有跟我 提過她朋友是利夏公司的董事長，是個女強人，是做鞋子， 當時我於網路上看圖片的時候，廠房裡面的機械都是做鞋子 的，因我太太謝晴晴以前也有做過鞋業，所以她告訴我這些 機械都是做鞋子，所以我才會聯想起來。因此，我就請我太 太謝晴晴去與證人吳怡萱聯繫，希望由證人吳怡萱，因為證 人吳怡萱之前就已經有講過這件事情，只是一直沒有機會見 面而已。所以希望由證人吳怡萱促成雙方的買賣。」、「（ 最後系爭廠房的成交是你透過證人吳怡萱與利夏公司講好價 金？）當時證人吳怡萱與利夏公司董事長人都在國外，我請 證人吳怡萱與利夏公司董事長聯絡，董事長基於她與證人吳 怡萱的情誼減價20萬元，後來，利夏公司董事長有打電話給 我，基於她與證人吳怡萱的交情，她一定會把廠房賣給我， 當時我也知道價金是7180萬元。所以我們於利夏公司董事長 鄭秀琴回國的第二天我們就簽約了。」、「（系爭廠房你們 與利夏公司買賣成立，有無支付證人吳怡萱仲介費用或是任 何的報酬？）都沒有。」、「（證人吳怡萱何時與你提到系 爭物件？）很久之前，我找廠房已經有一、二年之久，我於 今年1 月看網路。」等語（見本院卷第195 頁至198 頁）大 致相符，並有不動產買賣契約書及系爭不動產過戶資料附卷 可稽（見本院卷第32至53頁、第89至94頁）；而證人吳怡萱 雖為證人周世昌配偶之表姐，但其既具結擔保其證述之真實 性，衡情應無為迴護被告公司而故為虛偽不實之陳述，致身 罹偽證罪責之可能，故證人吳怡萱上開證詞，自堪採信。則 依證人吳怡萱前開證述，堪認被告與利夏公司係因證人吳怡 萱居間介紹而買賣系爭不動產，並非因原告與美樂家公司合 作仲介而買賣系爭不動產甚明。 ㈤原告雖舉最高法院102 年度台上字第1416號民事裁定及臺灣 高等法院101 年度上字第678 號民事確定判決見解，主張兩 造間當亦默示成立報告居間契約云云。惟查，前揭最高法院 判決之案例事實之居間係屬報告居間，與本件原告主張居間 之性質，屬於周旋於他人之間為之說合之媒介居間，而非報 告居間，顯有不同，自不援引類比。本院認有關居間契約之 成立，應審酌居間契約之內容，於個案中具體審認居間內容 究竟僅於「報告居間」或者為「媒介居間」，本件案例事實 既與前揭判決事實不同，且基於審判獨立之原則，前揭判決 之見解於本件自不適用。 ㈥原告另援引最高法院58年台上字第2929號判例意旨，主張被 告應給付其報酬云云。惟按之該判例意旨，乃「媒介居間固 以契約因其媒介成立為限，始得請求報酬，但委託人為避免 報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己 與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則。仍應支 付報酬」，而本件依原告所主張其僅止於帶看、介紹說明及 提供產權資料，嗣原告公司人員羅以喬雖又主動與周世昌以 LINE網路詢問系爭不動產之買賣事宜，惟本件被告公司並未 出價，且原告公司亦未就系爭不動產為買賣之磋商、協調、 為買賣雙方議定價金等事宜，即就契約之重要要素，如價錢 合致等條件均付闕如之情形，乃明顯與該判例所揭「『拒絕 』訂立該媒介就緒之契約，而……與相對人訂立『同一內容 』之契約」情形不同，且原告亦未受託與利夏公司就被告公 司「委其與相對人斡旋要約之條件談妥價格及其他條件」， 自亦與民法第101 條第1 項所稱以不正當行為阻止其條件之 成就之情形有間，原告勉強比附援引，據以主張被告就本件 應支付其報酬，自非有據。 ㈥綜上所述，本件兩造間既未成立居間契約，且被告與利夏公 司間復係因吳怡萱之居間介紹而買賣系爭不動產，並非因原 告與美樂家公司合作仲介而成立買賣契約，則原告主張依民 法第568 條第1 項、第566 條第1 、2 項規定、第101 條第 1 項規定，請求被告給付居間報酬143 萬6000元，洵屬無據 。 六、從而，原告依民法第568 條第1 項、第566 條第1 、2 項規 定、第101 條第1 項規定，請求被告給付143 萬6000元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為 假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 103 年 3 月 14 日 民事第一庭 法 官 劉惠娟 上列正本核與原本無異。 如不服本判決，得於判決書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述 理由，向本庭提起上訴，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上 訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 3 月 14 日 書記官 莊金屏