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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第2280號 原　　　告　閤桀不動產經紀業有限公司 法定代理人　李品蓉 訴訟代理人　陳浩華律師 複代理人　　賴皆穎律師 被　　　告　儲衛國 訴訟代理人　黃俊昇律師 　　　　　　陳世煌律師 上列當事人間給付報酬事件，本院於民國103 年5 月14日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、陳述及答辯要旨： 一、原告起訴主張： ㈠被告儲衛國曾於民國102 年3 月1 日自行簽署「一般委託銷 售契約書」（下稱系爭契約），將其所有之臺中市○○區○ ○段○○○○○○○號土地及臺中市○○區○○段○○○○街0000 ○號建物（下稱系爭房地）合計新臺幣（下同）3880萬元， 分為四期各10% 、10% 、10% 、70% 繳清價款為條件，委託 原告閤桀不動產經紀業有限公司代為出售。系爭契約第10條 並約明：「有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義 務，委託人應支付銷售總價百分之6 計算之服務報酬：㈠委 託人與受託人覓得之買方私下成交…㈢受託人已提供委託人 曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿後三個月內 ，逕與該客戶或其配偶、二親等內之親屬成交者」。嗣訴外 人黃秋梅委託原告欲購買系爭房地，雙方並簽立「買賣議價 委託書」，惟被告不同意買方黃秋梅之出價條件，故被告於 102 年5 月13日在買賣議價委託書上勾選「賣方不同意依上 開內容出售」並親自簽名。豈料，被告竟於102 年5 月30日 以自己之名義，將系爭房地出售予訴外人黃秋梅，原告曾去 電詢問被告是否將不動產出售予黃秋梅，被告亦一再隱瞞， 嗣後經原告調閱謄本始發現上情，足認被告與買方私下交易 顯然違背誠信，亦嚴重違反系爭契約之約定，原告依據系爭 契約第10條之約定，請求被告給付銷售總價6 ％計算之服務 報酬共計2,328,000 元（計算式：000000000.06＝000000 0 ） ㈡原告已將系爭契約交由被告審閱，系爭契約第10條的目的是 在避免原告先前付出的勞務付諸流水，並無不公平無效之情 形，被告如有違背上開條款，即屬違約之情形。本案被告確 實與原告提供之承買人黃秋梅私下成交，與是否透過第三人 成交無關，即便透過第三人成交亦符合私下成交之定義，否 則兩造上開之約定將形同具文，任何委託方只要透過第三人 以降低仲介費之方式即可私下成交，將傷害受託方（即原告 ）之前受委託所付出之努力，包括勞務及廣告之付出，此為 此條款約定之由來，此亦為不動產仲介業定型化之一部分， 被告一再將責任推與不知情之林泱華，然林泱華為其使用之 人，渠之過失即屬被告之過失，此為民法224 條所明訂。 ㈢證人李品蓉證稱：「（被告訴訟代理人問：簽立買賣議價委 託書當時，是否只有叫被告在不同意的欄位簽名？）對。」 、「（法官：剛剛提示的附件1 的單子是否有整張交給被告 看？）有，買方的年次、住在那裡、名字，我直接講給他聽 。」依證詞可稽，被告知悉黃秋梅已有意承買系爭不動產， 且被告亦知悉黃秋梅之名字，渠違背契約之義務，應無置疑 。 ㈣並聲明：⒈被告應給付原告2,328,000 元，及自本起訴狀繕 本送達翌日起按年息百分之5 之利息計算。⒉訴訟費用由被 告負擔。⒊願供擔保，請准假執行。 二、被告則以： ㈠按目前國內房屋仲介業，依內政部編印之不動產委託銷售契 約書範本，就委託銷售契約書，分為兩種，即專任委託銷售 契約書與一般委託銷售契約書，前者之內容載有：「在委託 期間不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣 的仲介行為」之約定，則委託人於簽訂專任委託銷售契約書 期間，僅能由受託人仲介出售其不動產，不得自行出售，亦 不得委託第三人出售；至於後者則無此約定，委託人於簽訂 一般委託銷售契約書期間，除委由受託人仲介出售外，委託 人亦得自行出售，或委託第三人出售其不動產。經查，本件 系爭委託契約並未記載：「在委託期間內，不得自行出售或 另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」之約定 ，係屬一般委託銷售契約書，故被告除委託原告出售系爭房 地外，亦得自行出售，或委託第三人出售系爭房地，且原告 亦自承本件屬一般委託銷售契約。 ㈡本件系爭房地之出售，被告係委託訴外人林泱華及鍾惠文各 自尋找房仲公司簽訂一般委託銷售契約書代為出售。開價為 3880萬元整，底價為3500萬元整（含服務費及增值稅）。其 中原告公司係受林泱華之委託，另永慶不動產加盟店建禾不 動產經紀業有限公司係受鍾惠文之委託。被告固將系爭房地 出售並登記予黃秋梅，然於102 年5 月16日永慶不動產加盟 店建禾不動產經紀業有限公司（下稱永慶房屋）以電話告知 鍾惠文表示有買家願以3200萬之價格出價購買系爭房屋並已 先行收受斡旋金，故要求與被告見面，當時被告因病住院， 故雙方遂約於病房內見面，見面時永慶房屋人員提供予被告 簽署之永慶房屋另一加盟店（家鼎興業有限公司）不動產買 賣意願書上所示之買方係楊素貞且價格為3200萬元，惟被告 當時要求仍需將價格提高始願出售，嗣後即均委由永慶房屋 仲介處理，被告並未再出面。之後買賣契約簽訂、款項收受 及交屋等被告亦均係委由鍾惠文於永慶房屋處理，此有買賣 契約書及授權書可稽。被告從未見過買方，亦未與買方私下 聯繫，且根本無從聯繫黃秋梅，原告所稱被告一再隱暪出售 之事實及私下交易之情形實屬無稽。由以上情形觀之，本件 並非被告自己與買家黃秋梅私下交易，實際上被告係因簽署 一般委託銷售契約書委由多間房仲業者銷售系爭房屋，之後 系爭房地係透過永慶房屋出售，被告實際上更因該交易支付 2 筆分別為487,650 元，合計975,300 元之服務報酬（即仲 介費），此有統一發票可資為證。再者，本件若係被告私下 與黃秋梅交易，則豈有可能實際交易價格3251萬元會高過於 黃秋梅簽署予原告表示願意買受之價格2800萬元？顯然本件 原告未仲介買賣成立係因原告未努力居間搓合所致。綜上所 述，本件被告並未構成系爭契約第10條第1 項第1 款所示「 委託人與受託人覓得之買方私下成交」之要件，原告據此向 被告請求給付服務報酬並無理由。 ㈢被告將系爭房屋委託出售時因係簽署一般委託銷售契約書， 故同時間有多間房仲公司受託代為尋覓買方，原告受託後固 曾於102 年5 月13日向被告表示有買家（未告知買家資料） 願以出價2800萬元買受系爭房屋，故親自至被告處詢問被告 是否願意接受以該價格出售，然被告於簽系爭契約予原告當 時即已設定底價為3500萬元，該價格顯然低於被告之前設定 之底價且差距過大達700 萬元之譜，故被告當時即表示拒絕 以該條件出售，被告表示拒絕後，原告法定代理人李品蓉遂 提出文件即買賣議價委託書要求被告於最下方匡線內「賣方 簽名」、「時間」欄位內簽名並記載時間。但當時其並未告 知該買賣議價委託書係何人委託，僅告知此文件僅係要讓買 方知道原告公司已拜訪賣方且賣方不同意該價格，口說無憑 ，故需簽署文件，被告不疑有他故簽署該文件。又該文件內 容所示實際上僅有「要約人確認簽名」及「委託人（買方） 」欄位有「黃秋梅」之簽名，並無黃秋梅之詳細資料。且該 文件亦「未」留存乙份予被告，此由該文件最末係記載：「 一式二聯：第一聯受託人保存聯（向賣方議價使用）第二聯 委託人收執聯」足資證明，被告固然有於文件簽名，但此並 非係屬一般委託銷售契約書第10條第1 項第3 款所定之：「 受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單」之條件，蓋原告 當時並非將曾經仲介之客戶名單交付予被告，其當時僅係要 求被告於上開文件上簽名表示拒絕要約。況該上開文件固有 黃秋梅之簽名，然並無任何詳細資料、聯絡方式，則如何能 認係屬原告提供曾經仲介之名單予被告？又系爭契約第4 條 所示之委託銷售期間係「102 年3 月1 日起至102 年6 月1 日止」，而查系爭房屋及土地於102 年7 月1 日經被告以買 賣為原因，移轉登記為訴外人黃秋梅所有，原因發生日期為 102 年5 月30日，有土地登記簿謄本及建物登記謄本可憑， 另依買賣契約書所示實際簽約時間係102 年5 月17日。而系 爭一般委託銷售契約書第4 條約定之委託銷售期間為102 年 3 月1 日至102 年6 月1 日，則不論被告係於102 年5 月17 日抑或5 月30日出售系爭房地，該時點既『非』於委託銷售 期間屆滿後三個月內為之，即難認有違反系爭契約第10條第 1 項第3 款約定之情事。則原告依系爭契約第10條第1 項第 3 款之約定，請求被告給付服務報酬，亦無理由。 ㈣系爭契約屬定型化契約，系爭契約第10條記載「有下列情形 之一者，視為受委人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售 總價百分之六計算之服務報酬：㈠委託人與受託人覓得之買 方私下成交。…㈢受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單 ，而委託人於委託期間屆滿後三個月內，逕與該客戶或其配 偶、二親等內之親屬成交者。」等內容，上開約定限制被告 是否與原告仲介之買方簽訂買賣契約之選擇，且考量系爭契 約係屬一般委託買賣契約書，若一概約定出售予曾由原告覓 得之買方簽約即應給付原告銷售總價價6%之服務報酬，與一 般委託銷售契約之意旨相悖，顯已違反誠信原則、平等互惠 原則，顯然實屬加重被告義務而顯失公平，依消費者保護法 第12條、民法第247 條之1 之規定，系爭委託契約第5 條第 2 項約定應屬無效。 ㈤若法院認本件被告應支付服務報酬，則應有違約金過高酌減 之適用： ⒈系爭契約第10條第1 項違約之處罰約定：「有下列情形之 一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售 總價百分之6 計算之服務報酬。」該契約所記載之給付雖 名為服務報酬，惟實質上應屬債務不履行之違約金性質， 且綜合該條款約定觀察，於本件情形原告係主張被告符合 該條第1 、3 款條件，故視為違約，原告得不待舉證證明 其損害係因債務不履行所致及數額之多寡，即得請求原告 給付按委託銷售價6%計算之金額，依民法第250 條第2 項 之規定，應屬損害賠償額預定之違約金。 ⒉本件原告依系爭契約所負有之義務，含居間仲介及銷售過 戶系爭房地，並刊登廣告從事行銷行為，然因其所支出之 費用有限，且其所覓得之買方所出價額僅2800萬未達被告 所訂底價3500萬，亦未逾被告嗣後實際成交之3251萬元， 故縱認原告曾覓得該買家，然當時買家所提條件根本未符 合被告委託之底價，原告亦未再努力要求買方提高價格以 利搓合買賣契約成立，若法院認本件屬被告違約（被告否 認），則因被告違約，原告省卻處理系爭房地相關之過戶 、點交等事宜所需付出之人事、勞務費用並加計所應得之 營業利潤等情，認為原告請求2,328,000 元實屬過高，應 予酌減。 ⒊原告起訴狀請求金額係依據系爭契約簽訂當時被告「委託 銷售價格」3880萬計算，然本件原告實際所覓得賣家之要 約價格僅2800萬，故縱認被告所介紹之買方被告同意出售 ，其實際銷售總價應僅為2800萬，故依契約規定所示自應 係以「銷售總價」計算應給付服務報酬之違約金，亦非以 委託銷售價格計算，基此，自應以2800萬元計算，計算後 之服務報酬應為1,728,000 元，但該金額仍屬過高，自仍 請求酌減違約金。 ㈥並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 叁、兩造審理中不爭執及爭執事項 一、兩造不爭執之事實 ㈠被告於102 年3 月1 日與訴人林泱華所尋找之原告，就坐落 臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地及同段4867建號（門牌 號碼：臺中市○○區○○○○街○○號）建物（下稱系爭房屋 ），簽立一般委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託銷售 期間為102 年3 月1 日至同年6 月1 日止。 ㈡被告委託原告銷售系爭房地之開價為3880萬元，底價為3500 萬元（含服務費及增值稅）。 ㈢原告法定代理人李品蓉曾於102 年5 月13日提供要約人黃秋 梅之「買賣議價委託書」予被告，經被告拒絕依要約人出價 2800萬元之條件出售後，被告勾選賣方不同意依上開內容出 售後簽名並載明日期於其上。 ㈣前揭記載黃秋梅之買賣議價委託書一式二聯：第一聯受託人 保存聯（向買方議價使用）、第二聯委託人收執聯，兩造不 爭執該買賣議價委託書並未留存予被告。 ㈤李品蓉所提供之上開買賣議價委託書，另有一邊為確認書， 兩份文書合在一張A3大小之紙張，確認書上有記載黃秋梅之 地址及電話。 ㈥訴外人楊素貞於102 年5 月15日委託永慶不動產加盟店家鼎 興業有限公司以總價3200萬元向被告提出不動產買賣意願書 。 ㈦於102 年5 月17日被告委託鍾惠文代理出售系爭房地，並簽 定買賣契書，買賣總價3251萬元，買賣契約書記載之買方為 黃秋梅。 ㈧被告以3251萬元的3%支付仲介費用及服務報酬，其中487,65 0 予家鼎興業有限公司，另外487,650 元予建禾不動產經紀 業有限公司。 ㈨系爭房地於102 年7 月1 日辦妥所有權移轉登記（原因發生 日期：102年5月30日）。 二、兩造爭執事項： ㈠被告主張系爭契約第10條記載內容違反誠信原則、平等互惠 原則，加重被告義務而顯失公平，依消費者保護法第12條、 民法第247條之1規定，系爭契約第10條無效，是否有理由？ ㈡本件被告將系爭房地出售予黃秋梅是否構成系爭契約第10 條第1款 之「與買方私下成交」？ ㈢被告有無構成系爭契約第10條第3 款所定之事由而應支付服 務報酬？ ㈣若原告請求為有理由，所得請求之金額為何？是否有違約金 過高酌減之適用？ 叁、得心證之理由： 一、被告主張系爭契約第10條記載內容違反誠信原則、平等互惠 原則，加重被告義務而顯失公平，依消費者保護法第12條、 民法第247 條之1 規定，系爭契約第10條無效，是否有理由 ？ ㈠按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約 ，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無 效：免除或減輕預定契約條款之當事人責任。加重他方 當事人之責任者。使他方當事人拋棄權利或限制其行使權 利者。其他於他方當事人有重大不利益者」、「定型化契 約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」， 民法第247 之1 條、消保法第12條分別定有明文。而88年4 月21日民法債編增訂第247 之1 條之立法理由，乃鑑於我國 國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他 方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防 止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉4 款有關他方 當事人利害之約定，為原則上之規定，明定「附合契約」之 意義，及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效，是 該條第2 款所謂「加重他方當事人之責任」，應係指一方預 定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地而言， 而所稱「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之 主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情 形而言。故定型化契約乃指當事人一方預定用於同類契約之 條款而訂定之契約，而該契約條款若有加重他方當事人責任 之條款，因違反誠信原則，顯失公平而無效時，乃以契約當 事人之一方於訂約當時，處於無從選擇締約對象或無拒絕締 約餘地之情況，而簽訂顯然不利於己之約定為其要件。從而 ，綜合民法第247 之1 條及消保法第12條之規定，定型化契 約是否為無效，仍應以該約定條款是否違反誠信原則，即應 斟酌契約之性質、締約目的，及是否為他方所不及知、或無 磋商變更之餘地者、以及依契約本質所生之主要權利義務、 或按法律規定加以綜合判斷，有無顯失公平之情形；及全部 條款內容、交易習慣，及當事人間之給付與對待給付是否顯 不相當者，而應負擔非當事人所能控制之危險，及違約時當 事人應負擔顯不相當之賠償責任者等情事綜合判斷之，並不 能以定型化契約均為無效論之，否則將有違私法契約自治原 則，如定型化契約無違反上開規定之顯失公平情事者，自屬 有效，當事人即應受其拘束。 ㈡系爭契約第10條約定：「有下列情形之一者，視為受託人已 完成仲介之義務，委託人應支付銷售總價百分之6 計算之服 務報酬：㈠委託人與受託人覓得之買方私下成交。㈡買賣契 約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解 除買賣契約者。㈢受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單 ，而委託人於委託期間屆滿後三個月內，逕與該客戶或其配 偶、二親等內之親屬成交者」（參見本院卷第5 頁）。被告 辯稱：上開約定限制被告是否與原告仲介之買方簽訂買賣契 約之選擇，且考量系爭契約係屬一般委託買賣契約書，若一 概約定出售予曾由原告覓得之買方簽約即應給付原告銷售總 價價6%之服務報酬，與一般委託銷售契約之意旨相悖，顯已 違反誠信原則、平等互惠原則云云。然系爭契約雖係由原告 預先擬定之定型化契約，惟核該內容並非艱澀難懂，亦未隱 藏風險轉嫁，被告業已於系爭契約上勾選「委託人簽訂本契 約前，已確實攜回審閱三日以上（含）無誤」，是被告已有 合理期間審閱上開條文，足見被告簽署系爭契約時，已充分 瞭解系爭契約內容後始作決定。而依系爭契約第10條約定內 容係被告私下與原告覓得之買方成交，或可歸責於被告事由 至解除買賣契約，或被告於委託期間屆滿後3 個月內與原告 仲介客戶或其配偶、二親等內之親屬成交等情形，視為原告 已完成仲介之義務，被上訴人應支付上訴人委託銷售總價之 6%之服務報酬，是此乃規範委託人即被告有違約不與買方簽 立買賣契約書面或私下與原告仲介買方成交之罰則，衡諸原 告為不動產仲介業者，為媒介買賣雙方締約機會，進而促成 買賣契約之成立，自須投入相當之成本，支出市場調查、廣 告企畫、買賣交涉、諮商服務及差旅出勤等費用，原告既已 投入相當之成本，促成買賣雙方達於買賣契約之意思表示合 致時，如被告有系爭契約第10條約定之違約情事，將使原告 蒙受損害，是兩造約定於該違約情事發生時，被告仍應給付 原告「服務報酬」，且該條約定之違約情事發生與否，操之 於被告，足見兩造就被告構成違約行為時所約定之罰則，並 無加重被告之責任而違反平等互惠、誠信原則，是系爭契約 第10條之記載，並無顯失公平之情形，被告此部分抗辯，自 無足採。 二、本件被告將系爭房地出售予黃秋梅是否構成系爭契約第10條 第1 款之「與買方私下成交」？ ㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但 法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴 訟法第277 條定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利 者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自 己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證， 或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17 年上字第917 號判例意旨參照）。原告固主張其與被告所簽 訂之系爭契約第10條第1 款約定，不得私下與應買人成交系 爭房地，然房屋仲介公司居間為不動產買賣雙方報告訂約機 會或為訂約之媒介而收取報酬，於實際運作上因恐買賣雙方 經其居間介紹後，為逃避給付居間報酬，而於委託期間內或 屆滿後私下成交，故於契約中與委託人（常為賣方）有如系 爭契約第10條第1 款約定，惟解釋上應以委託人明知其買主 為該仲介公司所介紹，為逃避委託報酬之給付，而於委託期 間內或屆滿後與該買主訂立買賣契約時，始有該條款之適用 。若仲介公司於居間介紹之際，即恐前開弊端產生，而始終 未將買主姓名、年籍或職業等足資辨識之資訊公開告知委託 人，致委託人於委託期間內或期滿後，不知情而與曾為該仲 介公司客戶之人成交，即不能以前揭約定條款相繩。系爭契 約第10條第1 款文義上固未以委託人須明知該買主為仲介公 司客戶為要件，然適用時亦應為相同解釋，始足維兩造之公 平。是以，原告主張被告私下與應買人黃秋梅成交系爭房地 乙節，然為被告所否認，參酌前揭說明，自應由原告就「原 告已介紹應買人黃秋梅予被告知悉」之事實詳予舉證。 ㈡原告主張交付確認書與買賣議價委託書（參見本院卷第106 頁）予被告時，已告知被告應買人黃秋梅之年籍資料云云， 然為被告所否認，原告即聲請證人李品蓉即原告公司法定代 理人證明此節。證人李品蓉於本院審理時證稱：「（原告訴 訟代理人問：《提示103 年3 月18日陳報狀附件1 並交閱》 確認書跟買賣議價委託書是否你承辦的？）是。」、「（原 告訴訟代理人問：買賣議價委託書裡面儲衛國有簽名，你說 明簽名的情況？）這是我中午我跟他聯絡，有這個斡旋，28 00萬元不賣，要賣3500萬元。所以他簽不同意賣。」、「（ 原告訴訟代理人問：那時候，黃秋梅是否在場？）被告跟他 太太在場。」、「（原告訴訟代理人問：這個買賣議價委託 書副本是否有給被告？）沒有。」、「（原告訴訟代理人問 ：被告有沒有任何途徑找到黃秋梅？）沒有。」、「（被告 訴訟代理人問：簽立買賣議價委託書當日，是否有將黃秋梅 的聯絡方式提供給被告？）沒有。」、「（被告訴訟代理人 問：簽立買賣議價委託書當時，是否只有叫被告在不同意的 欄位簽名？）對。」（參見本院卷第108 頁背面至109 頁） ，依證人李品蓉前揭證詞，其並未提供有關應買人黃秋梅任 何資料予被告，惟證人李品蓉旋又改稱：「（法官問：剛剛 提示的附件1 的單子是否有整張交給被告看？）有，買方的 年次、住在那裡、名字，我直接講給他聽。」（參見本院卷 第109 頁），證人李品蓉證詞前後不一，已非無疑；況證人 李品蓉該日找被告，係要告知被告有人出價2500萬元，詢問 被告是否願以此價格出售系爭房地，被告因價格太低，拒絕 出售，故證人李品蓉出示買賣議價委託書給被告在不同意出 售欄位上簽名，據此，衡以一般不動產仲介實務，且基於個 人資料保護之觀念，被告既已明確表示不願出售，證人李品 蓉何須告知被告應買人黃秋梅之相關資料，是證人李品蓉證 述告知被告應買人黃秋梅的年次、住址、名字云云，顯與常 情不符，實無足採。 ㈢原告主張確認書上有應買人黃秋梅之姓名年籍資料，故被告 已知應買人為黃秋梅云云。查上開確認書及買賣議價委託書 ，兩份文書合在一張A3大小之紙張，確認書在左方，買賣議 價委託在右方，確認書上有記載黃秋梅之地址及電話，被告 不同意出售的欄位在右方之買賣議價委託上等情，有確認書 及買賣議價委託書影本在卷可憑（參見本院卷第106 頁）， 惟證人林泱華即被告之妻（被告在買賣議價委託書簽名時在 場之人）於本院審理時證稱：那天早上李小姐打電話給伊說 ，有買方出價2800萬元同不同意，伊說這要問伊先生才能決 定，就和李小姐約中午家裡見面，李小姐有比較早到，伊先 生比較晚到，李小姐問伊先生有買方出價2800萬元同不同意 ，伊先生說價錢差太多不同意，李小姐就拿出A4大小的文件 ，在最下方簽名處請伊先生簽名寫日期，伊先生問這有何作 用，她說這只是買方來斡旋不具任何作用，簽完名後，李小 姐就將文件收起來離開沒有留下任何資料，李小姐並沒有特 別敘述買方的姓名跟資料，也沒有將文件翻開成A3紙張大小 ，伊只有看到買賣議價委託書那面文件等語（參見本院卷第 110 頁），復參諸一般經驗法則，不動產仲介業者為保障自 身之營業秘密，於接受他人委託介紹購買或銷售時，通常僅 就買方所出價格一事向賣方報告，待賣方表明欲與買方磋商 之意願時，仲介業者方進一步向賣方告知買方之相關資訊， 並安排雙方接洽、磋商，以避免買賣雙方有私下接觸之情形 ，而規避仲介報酬，堪信證人林泱華證述被告簽名時，上開 文件是對摺成A4大小紙張，並無法看到另一面確認書上應買 人黃秋梅之資料為真，縱原告主張已告知被告應買人姓名為 黃秋梅，然亦乏年籍、住址、電話等足資辨識或聯繫之資訊 ，實難以此推論被告與黃秋梅相互聯繫私下成交。 ㈣系爭契約係一般委託銷售契約書，故被告亦可自行出售，或 委託第三人出售系爭房地，被告亦委由證人鍾惠文與永慶不 動產加盟店建禾不動產經紀業有限公司簽立一般委託銷售契 約等情，為兩造所不爭執，而證人鍾惠文於本院審理時證稱 ：在102 年初被告委託伊賣房屋，102 年2 月28日伊就去找 永慶房屋建禾店簽立一般委託合約，這中間永慶房屋仲介跟 伊聯絡，但是沒有人出到被告要的價格，一直到102 年5 月 16日永慶房屋打電話給伊有人出到3200萬元，永慶房屋一直 要求要見被告，伊說3200萬元沒有達成被告要的底價，永慶 說那個人有誠意，可否跟被告見面，剛好被告急性膽囊發炎 住院，伊打電話給被告可否跟他見面，結果伊帶永慶房屋的 人去醫院找被告，永慶拿了一張楊素貞簽名之斡旋意願書， 但是被告還是覺得價格太低，永慶房屋跟被告說先簽名，再 回去提高價格，永慶房屋問被告要多少才願意賣，被告說要 3250萬元才願意賣，3500萬元可以給永慶房屋4%的仲介費， 但是如果是3250萬到3500萬元的話只可以給3%仲介費，被告 跟伊說隔日直接跟永慶房屋談，如果對方出價到3250萬元的 話可以簽約，隔日下午的時候，永慶房屋並沒有談到3250萬 元的價格，伊到永慶房屋一個小時之後，永慶房屋才說對方 願意用3250萬買，買方伊並沒有看到，伊不知道永慶房屋的 人將買方帶到那裡，後來就以3250萬成交，永慶房屋當日就 請代書來簽立買賣合約，簽約時候伊有看到對方，簽約的時 候是黃秋梅的名字等語（參見本院卷第71頁），且證人王璟 瑤即永慶不動產加盟店建禾不動產經紀業有限公司仲介人員 於本院審理時證稱：102 年的農曆年過後，大約2 月底的時 候，證人鍾惠文到我們店裡面要賣房子，剛好伊接待，後來 公司接受她的委託，一般委託書拿給證人鍾惠文之後，證人 鍾惠文說他要拿給被告看，因為有調取資料，知道證人鍾惠 文不是所有權人，所以請她出具委託書，後來正式接受委託 銷售，開價3880萬元，底價是3500萬元，當初店裡面有幾個 客戶去看，大概5 月份時友店（連賣的機制）的業務有帶客 戶看，客戶（不知道是誰）說要買房子，價格是出3200萬元 ，因為這個價格差300 萬元，所以我打電話給證人鍾惠文請 被告跟買方談談看，是否可能成交，證人鍾惠文跟伊說被告 生病，被告那時候在中國醫藥學院附設醫院，所以伊就到中 國醫藥學院附設醫院去找被告，被告說價格差太多了，被告 說價格至少3250萬元他才要賣，後來因為買方的斡旋單伊有 拿給被告看，伊請被告是否當面作價格的商量，證人鍾惠文 事後有到伊店裡面，買的人說要再談，在伊店裡面時分開談 ，談了一個多小時，後來買方願意加價到3251萬元，這個價 格跟屋主所講的金額接近，證人鍾惠文可以授權的範圍，所 以這個案就成交等語（參見本院卷第85頁背面）。參諸兩人 證詞互核相符，且被告提出之不動買賣意願書（參見本院卷 第41頁）上確實是楊素貞所簽名，而被告於102 年5 月15日 至同年月21日因膽結石在中國醫藥大學附設醫院住院，亦有 中國醫藥大學附設醫院診斷證明書在卷可憑（參見本院卷第 78頁），則證人王璟瑤僅有在中國醫藥大學附設醫院住院與 被告見過一次面，當時提出之不動產買賣意願書上買方名義 為楊素貞，是被告當時認知買方為楊素貞，102 年5 月17日 簽約時被告又因病住院不在場，足徵被告確實不知最後簽立 買賣契約之人係黃秋梅。再者，黃秋梅係透過永慶不動產與 被告簽立系爭房地之買賣契約，並無證據可資證明係被告利 用原告所給資料與黃秋梅私下成交，且被告亦支付永慶不動 產仲介費用共957,300 元，此有永慶不動產開立之統一發票 影本在卷可憑（參見本院卷第58頁），若被告與黃秋梅間為 規避仲介費用而有私下交易之意，則兩人私下進行系爭房地 買賣即可，焉須由永慶不動產仲介，而另付永慶不動產仲介 費用，益徵被告並不知情與之訂立系爭房地契約之人係原告 曾經仲介之客戶，自與系爭契約第10條第1 款約定之「私下 成交」不符，原告主張被告違反系爭契約第10條第1 款，自 無足取。 三、被告有無構成系爭契約第10條第3 款所定之事由而應支付服 務報酬？ ㈠系爭契約第10條第3 款約定：「有下列情形之一者，視為受 託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總價百分之6 計 算之服務報酬：…㈢受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名 單，而委託人於，逕與該客戶或其配偶、二親等內之親屬成 交者」（參見本院卷第5 頁），依該條文文義，此款係約定 委託於委託期間屆滿後三個月內，逕與該客戶或其配偶、二 親等內之親屬成交之違約處罰。 ㈡系爭契約第4 條所示之委託銷售期間係102 年3 月1 日起至 102 年6 月1 日止，而被告與黃秋梅簽立之不動產買賣契約 書日期為102 年5 月17日（參見本院卷第48頁），故被告於 銷售期間與黃秋梅成立系爭房地之買賣契約，係在委託期間 內，並非在委託期間屆滿後三個月內，況亦不符前述私下成 立定義，業如前述，要無系爭契約第10條第3 款之適用。原 告主張依系爭契約第10條第3 款被告應支付服務報酬，亦無 足採。 四、綜上所述，原告之舉證並未使本院產生被告有系爭契約第10 條第1 、3 款所列違約事由，原告依系爭契約第10條第1 、 3 款請求被告支付銷售總價6%之服務報酬，要無理由。原告 之請求既無理由，則爭執事項第㈣點原告所得請求之金額及 是否可酌減，即無庸討論，是原告請求被告給付2,328,000 元，及自本起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之5 之利息計 算，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請亦失所依附，應併予駁回。 五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐 一論述，併此敘明。 六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 103 年 6 月 11 日 民事第二庭 法 官 黃裕仁 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 6 月 11 日 書記官 劉美姿