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臺灣臺中地方法院民事判決　102年度訴字第2951號 原　　　告　元駿國際有限公司 法定代理人　吳榮燦 訴訟代理人　陳志峯律師 複代理人　　胡宗典律師 被　　　告　良豪工業股份有限公司 法定代理人　黃豪 訴訟代理人　林開福律師 　　　　　　邱毓嫺律師 上開當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國102年11月28 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠被告前於102年3月18日委託訴外人工商家資產管理顧問有限 公司（下稱工商家公司）仲介銷售坐落臺中市○○區○○段 ○○○○號土地（權利範圍全部），及其上門牌號碼臺中市○ ○區○○○路○○號建物（下稱系爭不動產），委託銷售價格 以土地每坪新臺幣（下同）185,000元計算，即總價166,881 ,100元，委託銷售期間自102年3月20日起至102年5月31日止 。嗣原告於100年5月29日出價，願以前開被告委託銷售價格 即總價166,881,100元購買系爭不動產，並簽發面額500萬元 之支票，經工商家公司簽收後，作為定金，工商家公司並與 原告簽立定金收據。詎被告事後竟反悔推稱尚未簽訂書面契 約前，本件買賣尚未成立，而不願出賣系爭不動產，不僅拒 絕至工商家公司簽收定金，亦拒絕與原告簽訂書面契約，經 工商家公司以102年5月30日臺中工業區郵局第183號存證信 函催告，及原告多方聯絡，均避不出面為履行，原告乃於 102年7月24日以桃園東埔郵局第384號存證信函催告被告履 行出賣義務，於102年8月14日以桃園東埔郵局第434號存證 信函，以被告片面違約之可歸責被告事由為解除契約之意思 表示，並向被告請求依民法第249條第1項第3款之規定，及 兩造簽定之定金收據第4條之約定加倍返還定金，亦未獲置 理，爰依民法第249條第1項第3款之規定及定金收據第4條之 約定，請求被告加倍返還定金。 ㈡對被告抗辯之陳述： ⒈參照最高法院20年上字第1207號判例意旨，本件原告於100 年5月29日同意以前開被告委託銷售價格即總價166,881,100 元購買系爭不動產，並簽發面額500萬元之支票乙紙予被告 之代理人工商家公司作為定金，由工商家公司收受並出具定 金收據，則兩造對於買賣標的物及價金互相同意，本件買賣 債權契約即已成立。而委託的本質係代理權的授予，則針對 原證2第七條第5項關於訂金簽收確認簽收乙節，係被告與工 商家公司的內部關係，與原告無關。 ⒉依民法第249條第1項第3款規定，契約因可歸責於受定金當 事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之 定金。次依兩造於原證3之定金收據第4條亦約定：「雙方言 明於民國102年月日分，至工商家資產管理顧問有限公司簽 約，買方逾時不到或不買沒收定金買賣解除，賣方逾時不到 或不賣，定金加壹倍無息退還買賣解除。」，則原告給付之 定金係屬違約定金，即為買賣契約不履行之損害賠償擔保。 兩造雖尚未約定簽訂書面買賣契約之時間，惟經工商家公司 及原告先後催告被告出面履約，皆完全不為回應，拒絕出面 履行契約，致本件買賣契約無法繼續履行，則被告顯係拒絕 出賣系爭不動產甚明。再者，兩造未能簽訂書面契約及無法 履行契約亦係因可歸責於被告之事由，原告自得依前揭法律 及兩造之約定，請求被告加倍返還定金。而原告所簽發作為 定金之支票係交由工商家公司，並指名予被告，惟本件買賣 因被告違約致無法履行，已如前所述，該支票經原告催告解 除買賣契約後，現尚由工商家公司收執，以待本件買賣爭議 釐清，尚無遭提示兌領之危險，依買賣定金收據第4條及民 法第249條第1項第3款之規定，請求被告給付500萬元之違約 金。 ⒊被告既對收受原證4之定金收據無意見，從原證4，被告已經 知悉收受定金，卻刻意不為處理，係阻止條件之成就，應視 為條件已經成就。 ㈢聲明： ⒈被告應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠依民法第565條、第567條、第568條第1項之規定，本件被告 與工商家公司間簽署之「不動產專任委託銷售契約書」第7 條第3項及第4項、第9條、第5條第1項之分別約定：「受託 人之義務：…如買方簽立要約書，受託人應即將該要約書 轉交委託人，不得隱瞞或扣留。受託人應隨時依委託人之 查詢，向委託人報告銷售狀況。」、「買賣契約之簽定及產 權移轉：受託人依本契約仲介完成時，委託人應與受託人所 仲介成交之買方另行簽定不動產買賣契約書，並由委託人及 買方共同協商指定地政士，辦理一切產權過戶手續。」、「 服務報酬：買賣成交時，委託人應支付服務報酬予受託人 ，其數額為成交總價百分之一（營業稅外加）。」，可知若 有潛在買家出現，工商家公司應即時向被告報告情況，以供 被告決策；工商家公司仲介完成後，買方應與被告簽約，工 商家公司始能因買賣成交而向被告請求報酬。則被告與工商 家公司間依原證2「不動產專任委託銷售契約書」所成立之 法律關係顯為居間。而被告與工商家公司間就系爭不動產之 銷售僅依原證2之「不動產專任委託銷售契約書」成立居間 法律關係，工商家公司僅能從中媒介、傳遞買賣相關訊息， 但對於銷售條件及是否銷售等握有決定權者仍為被告，有原 證2之「不動產專任委託銷售契約書」第7條第3、4項約定足 資參照。次依第7條第5項及第9條之約定：「本委託契約成 立後，收受定金應由委託人於定金收據確認簽收，其餘價款 以價金信託方式支付。」、「買賣契約之簽定及產權移轉： 受託人依本契約仲介完成時，委託人應與受託人所仲介成交 之買方另行簽定不動產買賣契約書，並由委託人及買方共同 協商指定地政士，辦理一切產權過戶手續。」，可知原證2 之契約通簽針對「收受定金」、「買賣契約之成立」均約定 由被告親自為之，並無工商家公司得代理被告之約定，則被 告確未授與代理權予工商家公司。再者，工商家公司以自己 名義逕自與原告簽署之定金收據通篇均是以「買方」指稱原 告、以「賣方」指稱被告，工商家公司亦是以「工商家資產 管理顧問有限公司」自居，故工商家公司不但不具代理權限 ，且根本未以被告之名義向原告為意思表示，亦與上開「代 理」之效力之要件不符。 ㈡被告無授與代理權予工商家公司，且未收受定金，亦未在定 金收據上確認簽收，工商家公司與原告在未經被告同意下片 面簽立定金收據，該定金收據約定內容自不能拘束被告，則 原告依定金收據第四條約定向被告請求即無理由。蓋原證2 之第7條第5項明定：「本委託契約成立後，收受定金應由委 託人於定金收據確認簽收，其餘價款以價金信託方式支付。 」，即已約明定金應由被告確認簽收，並無由工商家公司代 收定金，亦無由工商家公司代理被告於定金收據確認簽收之 餘地。則因被告從未見過該定金收據，對於定金收據之約定 內容一無所悉之情況下，工商家公司復未經被告同意，逕行 以自己名義收受定金，已違反原證2第7條第5項所約定，應 由「委託人」即被告確認簽收定金之約定。則工商家公司與 原告所片面簽立之定金收據內容，既未經被告簽署同意，依 債之相對性原則，對被告自不生任何拘束效力。 ㈢按民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定 金時，推定其契約成立。」、第249條第1項第3款規定：「 契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當 事人應加倍返還其所受之定金。」，可知本件被告本身既從 未收受定金，亦未請工商家公司代理收受定金，工商家公司 所逕行「代收」定金之效力並不及於被告，自無依民法第 248條之規定，推定契約成立之餘地。再者，被告既未收受 定金，兩造亦未簽署買賣契約，被告更未就定金之收受及買 賣契約之成立授與工商家公司代理權，則兩造之間自始未成 立買賣法律關係。至民法第249條第1項第3款係以契約成立 後，且無收受定金後，發生不能履行之情形為要件，衡諸兩 造間既未成立買賣契約，被告亦未收受定金，則原告自不得 以該條規定請求被告加倍返還所受定金。 ㈣依定金收據第1條記載，可知工商家公司與原告片面約定之 付款方式，加總四期款，總價315,211,000元，與約定之買 賣總價166,881,100元完全不符，則工商家公司與原告片面 簽立之定金收據至為可疑。且就工商家與原告間之仲介過程 ，工商家公司未依原證2之第七條第4約定，向被告報告，即 急著「代收」定金，且於102年5月30日寄發存證信函予被告 ，無視原證2所明定被告對於買賣條件、是否願收受定金、 是否願買賣等重要事項之決定權。則原告與工商家公司似有 意使被告無端給付500萬元。承前所述，被告並未收受定金 ，亦未就定金之收受授與代理權與工商家公司，被告自無返 還定金之義務。 ㈤參照最高法院71年台上字第2992號、43年台上字第607號判 例要旨，可知民法第249條第1項第3款之規定請求加倍返還 定金，必以「不能履行」為要件。所謂「不能履行」係指客 觀給付不能之情形，不包含遲延給付，亦不包含僅係主觀上 不為給付之情形。本件姑不論被告從未收受定金，及兩造間 未成立買賣契約，縱有成立所謂買賣契約（被告否認之）， 因系爭不動產現仍登記在被告名下，至今未售予第三人，則 兩造間縱有成立所謂買賣契約，亦從無「不能履行」之情形 。原告依民法第249條第1項第3款之規定，向被告請求加倍 返還所受定金，要屬無據。 ㈥聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准 宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項 ㈠被告與工商家公司曾簽立原證2不動產專任委託銷售契約書 。 ㈡原證4工商家公司所發之存證信函，被告確實有收到。 四、法院之判斷： 原告主張被告委託工商家公司仲介系爭不動產，而授與工商 家公司代理權，因工商家公司已收受定金，兩造即成立買賣 契約，被告自應依約履行，卻遲未履行，顯係可歸責於被告 ，故請求被告給付違約金。被告則認未授與代理權與工商家 公司，亦未收受定金並簽立契約，兩造間就系爭不動產未成 立買賣契約等語置辯，則兩造爭執所在厥為：㈠原告主張被 告已授予工商家公司代理權是否有理由？㈡原證3定金收據 是否拘束被告？㈢兩造是否已經成立買賣合約？㈣若成立買 賣合約，原告解除兩造買賣合約，並請求返還訂金部分，有 無理由？㈤若成立買賣合約，是否被告有不能履行之情形？ 經本院審酌如下： ㈠被告並未授予工商家公司代理權： 查依原證2由被告與工商家公司間所簽署之「不動產專任委 託銷售契約書」第7條第3項及第4項、第9條之約定：「受託 人之義務：…如買方簽立要約書，受託人應即將該要約書 轉交委託人，不得隱瞞或扣留。受託人應隨時依委託人之 查詢，向委託人報告銷售狀況。」、「買賣契約之簽定及產 權移轉：受託人依本契約仲介完成時，委託人應與受託人所 仲介成交之買方另行簽定不動產買賣契約書，並由委託人及 買方共同協商指定地政士，辦理一切產權過戶手續。」等語 ，足證工商家公司如與買方簽立所謂之要約書後，即應將該 要約書轉交委託人即被告，不得隱瞞或扣留，則自需被告之 承諾後，該買方始與被告達成買賣之合意甚明。次依該契約 第7條第5項及第9條之約定：「本委託契約成立後，收受定 金應由委託人於定金收據確認簽收，其餘價款以價金信託方 式支付。」，而依原告所提之原證3定金收據內，並無委託 人即被告於定金收據確認簽收之情形，且依該定金收據之約 定，工商家公司以自己名義逕自與原告簽署，其上均是以「 買方」指稱原告、以「賣方」指稱被告，工商家公司亦是以 「工商家資產管理顧問有限公司」自居，並未以被告之名義 向原告為意思表示，亦與代理之效力之要件不符，足見被告 與工商家公司間，均明顯知悉被告未授予代理權予工商家公 司之情形，故被告所辯未授與工商家公司代理權一節，自屬 可採。 ㈡原證3定金收據不生拘束被告效力，兩造亦未成立買賣合約 ：按「債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，故出立 借約之債務人，不問其果為實際受益與否，就其債務應負償 還之責，債權人不得對於債務人以外之人而請求履行。」， 最高法院17年上字第906號判例可資參照。查原告所提原證3 之定金收據，其上既未經被告簽署同意，自難對被告生任何 拘束力。是該定金收據雖有關於不動產標示及買賣價金之約 定，仍難認兩造已就買賣部分達成合意，自亦對被告不生效 力。則原告主張被告片面違約，以可歸責被告事由為解除契 約之意思表示，自不合法，其據以向被告請求依民法第249 條第1項第3款之規定，及兩造簽定之定金收據第4條之約定 加倍返還定金，亦無理由，均應予以駁回。 五、綜上所述，原告依民法第249條第1項第3款之規定，定金收 據第4條之法律關係，請求被告給付500萬元及法定遲延利息 ，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請亦失所附麗，應併予駁回。 六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及 所提證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要 ，附此敘明。 七、結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 102 年 12 月 13 日 民事第三庭 法 官 黃建都 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 12 月 13 日 書記官