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臺灣臺中地方法院民事判決　102年度訴字第3503號 原　　　告　鴻諄企業股份有限公司 法定代理人　謝明輝 訴訟代理人　周春霖律師 複　代理人　周美瑩律師 被　　　告　姚鳳 訴訟代理人　曾彥錚律師 複　代理人　廖偉辰律師 　　　　　　吳盈盈 上列當事人間損害賠償事件，本院於104 年2 月3 日言詞辯論終 結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款亦定有明 文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳 述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文 。本件原告起訴聲明第1 項原請求：「被告應給付原告新臺 幣（下同）1,586,118 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日 止按週年利率百分之5 計算之利息。」；嗣於本院審理中， 於民國103 年7 月16日以民事減縮暨聲請調查證據狀，將訴 之聲明第1 項變更為：「被告應給付原告1,183,203 元整及 自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算 之利息。」（見本院卷第217 至218 頁），核上開聲明之變 更，並未變更訴訟標的，屬應受判決事項聲明之減縮，與前 揭規定相符，應予准許。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張： ㈠原告與被告於98年12月31日就坐落於台中縣神岡鄉（現改制 為台中市神岡區，下均稱為台中市○○區○○○段○○○ ○號 土地及其上建物即門牌號碼台中縣○○鄉○○路○○○ 巷○ 號 廠房（下稱系爭租賃物）訂有租賃契約，承租期間自99年1 月15日起至104 年1 月14日止，租金每月62,000元。被告於 出租之時，除向原告之代理人李毓琳表明上開土地及廠房係 可合法供設立公司及工廠使用，更消極隱匿系爭土地上所搭 建之鐵皮廠房乃未經保存登記之違規建物，原告乃以高價與 以租用，雙方並於租賃契約第4 條第1 項約明：「本不動產 係供洗滌業務之用。」、第7 條特約事項㈤「經甲方（指被 告）確認，電力在三項動力電源99馬以上，並有區分獨立電 表給乙方（指原告）使用。廠房高度7 米…。」、同條㈧「 經甲方確認並同意…甲方出租乙方之工廠」、同條㈨「如乙 方需於租賃期間設立公司登記、營利事業登記者，須於租賃 期滿或終止租約時遷出或註銷…」。故被告當確保出租之不 動產適合於約定目的使用，原告亦依約定使用目的，安裝設 備使用至今長達3 年有餘，為被告明知且未曾表示任何異議 。詎被告突然以台中市○○路○○○○○○○號存證信函要求原 告不得在系爭土地上為非農業使用，與兩造租賃契約之約定 顯有牴觸，原告乃於102 年8 月2 日委由律師發函請求被告 依上揭租賃契約履行出租人保持租賃物合於約定使用之義務 ，惟被告於同年月5 日收受律師函後仍置之不理。原告旋接 獲台中市政府102 年9 月11日府授地編字第0000000000號函 ，指稱原告於上開土地上作洗衣工廠使用，為農地非作農用 ，即有非都市土地違規使用情事而違反區域計畫法，並裁處 罰鍰6 萬元，始知被告為圖以高價將系爭土地出租予原告， 故意隱匿系爭土地為農地，依法不得作非農業使用之重要交 易訊息。原告受罰後，見被告並無設法使出租土地符合租賃 約定目的使用之意，為避免繼續違規使用系爭土地再度被罰 ，再委請律師於102 年10月3 日發函解除上開租賃契約，並 請被告出面解決善後問題，被告於同月4 日收受律師函後， 亦未置理，原告不得已遣散員工，結束該廠房之營業，並於 同年10月14日將原告公司廠房設備拆除，將工廠房地交還與 被告。 ㈡原告委任李毓琳與被告訂立租賃契約，並訂立契約後向原告 報告租賃契約內容，原告考量總公司已在台中市大雅區依法 設立登記，沒有另為公司登記的需求，且所經營之衣物洗滌 業務在經濟部的營業項目類別中，屬於文化、運動、休閒及 其他服務業中的洗衣業，而非工廠登記項目中的洗染業務， 不須為工廠登記，因此在締結租賃契約後，並未以該址申請 公司設立登記或工廠登記；又系爭租賃物係被告原本即已搭 建面積300 坪之鐵皮廠房（依卷附本件系爭建物97年房屋稅 繳款書，即有課徵營業稅之記載，可見廠房在出租與原告之 前，即做為工廠營業使用) ，且廠房之鄰址有玉淞企業社、 正對面有經營沖床加工模具製造之億欣工業有限公司，均為 大型鐵皮廠房，原告因而相信被告所擔保系爭租賃物為合法 廠房之詞，而認系爭租賃物確實能夠合法經營洗衣業務。 ㈢兩造所約定之租賃契約既明文約定係供原告經營洗滌業務之 用，被告自應依民法第423 條規定，於租賃關係存續中保持 租賃物合於約定使用狀態，然被告卻未依法向主管機關申請 變更地目，致原告無端受台中市政府裁處罰鍰6 萬元，更因 結束該廠房之營業，資遣員工，拆除工廠設備，更將系爭土 地及廠房交還原告，而有所受損害，被告違反民法第423 條 規定，原告爰依同法第226 條第1 項、第263 條準用第260 條規定，請求被告負債務不履行損害賠償，茲將所受損害及 所失利益如下： ⒈遣散費：原告向被告承租本件系爭土地及其上之300 坪廠房 後，耗費巨資聘請專業人士裝設經營洗滌工廠所需之一切設 備管線，並招聘多名勞工從事洗滌業務，並與大型地區醫院 訂有洗衣承包契約，倘若被告能夠持續履行其契約義務，被 告自無被迫遣散勞工，支出遣散費之可能，故被告未能履行 其契約義務與原告支出遣散費57,391元間，具有相當因果關 係，原告自得請求被告賠償此部分之損害。本次原告資遣之 員工共5 位，分別為王佩琪服務年資2 年3 月又7 天，平均 薪資為28,178元，資遣基數為1.134 ，支付資遣費為31,954 元；賴岑絜服務年資10月24天，平均薪資24,171元，資遣費 基數0.449 ，支領資遣費10,853元；陳鳳渠服務年資7 月21 天，平均薪資26,217元，資遣費基數0.320 ，支領資遣費8, 389 元；張景勝服務年資2 月28天，平均薪資26,543元，資 遣費基數0.121 ，支領資遣費3,212 元；蔡君南服務年資2 月11天，平均薪資30,434元，資遣費基數0.098 ，支領資遣 費2,983 元；共支給遣費為57,391元。 ⒉遣散離職雙薪獎金：原告以承攬醫療用衣物之收送洗滌為其 業務，並與知名地區醫院訂有衣物洗滌承包契約，業務量穩 定且依約不能有任何中斷洗滌業務之情形，否則將造成醫院 沒有足量之清潔衣物可供替換之窘境，是原告必須確保在承 攬醫療用衣物收送洗滌的期間之內，有足夠之人力可以處理 每日的衣物清洗收送業務；然原告因被告未能持續履行其出 租人之保持義務，被迫提前終止租賃契約，將洗衣工廠遷至 他處，並終止與部分不同意變更工作地點勞工之勞動契約， 原告為了在被迫遷廠前維持足夠之人力處理每日的衣物洗滌 業務，安撫勞工亟欲另覓新職的浮動情緒，被迫加發穩定遣 散離職雙薪獎金共66,768元；倘若被告能夠持續履行其出租 人之保持義務，直至兩造系爭租賃契約期滿之時，原告絕無 支出此部分金額之可能，故原告此部分損害與被告之給付不 能間具相當因果關係，原告自得請求此部分之損害。 ⒊地政局之罰鍰：被告隱匿系爭租賃物係農地農舍之事實，竟 與不知情之原告訂定租賃契約，將系爭租賃物出租予原告從 事洗滌業務，除向原告收取高額租金之外，未能保持系爭土 地合於租賃契約所約定之使用方式，導致原告受有遭地政局 裁罰60,000元之損失。 ⒋住院包營業損失：原告因被告未能持續依系爭不動產租賃契 約之約定，履行其出租人之給付義務，導致原告被迫提前15 個月終止契爭租賃契約，無端短收15個月的營業收入，依原 告每月平均利益9,780 元，共計有142,200 元。 ⒌洗提設備使用期限短少之損失：原告向被告承租系爭土地及 其上之300 坪廠房後，耗資3,365,376 元進行管線及設備之 裝設，原先預期將可使用長達60個月，卻因可歸責於被告之 事由，提前15個月遷廠搬離，損失設備安裝費用共841,344 元。倘若被告能夠依約保持系爭土地及廠房供原告合法經營 洗滌業務，原告絕無於租賃契約到前十五個月即終止租約， 拆除管線及設備，進行遷廠之可能。原告此部分所失利益與 被告之未能履行系爭租賃契約所約定之義務間顯具相當因果 關係，被告應依法賠償原告此部分之損害。 ⒍仲介費損失：原告向被告承租系爭土地及其上之300 坪廠房 ，為此支出仲介費即一個月的租金62,000元，本得安心使用 系爭土地及廠房經營洗滌業務共5 年，卻因被告未能保持租 賃物合於系爭租賃契約所約定之狀態供原告使用，被迫提前 15個月終止系爭租賃契約，因可歸責於被告之事由導致原告 必須提前15個月終止系爭不動產租賃契約，原告因此受有15 ,500元之損失（62000 元/60*15=15499.9元）。 ⒎總計，原告向被告請求賠償之金額共計1,183,203元。 ㈣被告雖辯以：當初訂立租賃契約時，原告已表明系爭租賃物 係為從事洗滌園藝用品之用，其並不知係作為大批量洗衣之 廠房云云；惟兩造在當初訂約之時，確實有約定「租賃物係 須合法使用」，且被告亦確實告知原告系爭租賃物用地之作 為「洗滌業務」、「工廠利用」即係其所謂之合法使用。原 告公司營業項目中並無「洗滌園藝用品」業務，反而有「洗 衣業務」，且被告將租賃物交給原告使用後，曾多次前往觀 看，尤其原告在施設相關機器設備時，其恐原告對租賃物有 所破壞，更時常前往探看原告工廠，3 年多以來前往租賃物 廠房查看多次，對於廠房使用之情形及原告作業知之甚稔， 歷時3 年多，被告從未曾以「未以約定方式使用租賃物」對 原告提出異議，可見原告自始至終都是以符合約定方式使用 租賃物。原告租用以來從無一件園藝器具進場，若原告只租 用該「農舍」來洗滌園藝工具，雙方所訂之契約標的物即係 該「45坪」不到之農舍，而非300 坪之廠房。又原告之營業 項目中雖有「鮮花、園藝植物及園藝用品之銷售、庭園綠化 維護」，但並無如被告所云園藝器物之洗滌業務；而公司變 更登記表所登記編號第25號之營業項目正是「洗衣業務及服 裝之製作、買賣」，而變更登記表則為公證契約之附件，故 被告要無不知之理。 ㈤至證人即公證人陳勇仁於審理時證稱：本件當時是農舍租賃 ，出租人有拿出不動產證明文件云云；惟其所提出之公證書 正本附件中並無建物之權狀，其所言出租人有提出不動產證 明文件一情與事實不符。系爭租賃契約中並無任何「農舍」 用語，而第4 條租賃物之使用限制為「供洗滌業務之用」， 並非供作農舍使用，第7 條特約事項㈤、㈧、㈨，均非關於 農舍租用之相關文句，反而是句句關於廠房租賃之約定，可 見訂約當時被告並未交付公證人及原告系爭不動產租賃物之 產權證明文件，且欺瞞公證人及原告，否則公證人怎會將45 坪不到之農舍，公證為300 坪之廠房？原告豈會尚與之約定 關於公司登記、營利事業登記等根本不可能作到之事項？而 公證人作證之時，坦言其當時並未詳看契約內容即為公證， 既然連重要之公證契約內容尚未詳閱，則有無附件之產權證 明文件其焉有可能檢查？故所謂「其係作農舍租賃及租約有 附產權證明文件」之證言，顯然不實，不足採信。 ㈥並聲明： ⒈被告應給付原告1,183,203 元整及自起訴狀送達翌日起至清 償日止按週年利率5%計算之利息。 ⒉訴訟費用由被告負擔。 ⒊原告願供擔保請准宣告假執行 二、被告答辯： ㈠原告起訴主張被告為取得高價租金，而隱瞞系爭土地為農業 用地，此部分應由原告就其如何被詐欺負舉證責任。系爭土 地之地籍謄本已有明載「地目田，使用分區特定農業區，使 用地類別農牧用地」，且公證人陳勇仁於103 年4 月15日出 庭時已證稱：其辦租賃契約公證時，土地登記謄本就附在公 證資料裡面，承租人當時應知悉標的物為農牧用地及農舍等 語，足見原告訛稱不知系爭土地係農牧用地云云，實不可採 信。系爭建物權狀雖僅約45坪，再由被告擴建成300 坪，然 此僅為被告應否受違建行政罰的問題而已，與本案無涉。另 原告作為營利事業法人，簽訂契約之經驗遠較一般自然人為 高，而一般企業承租廠房時，何有在未查明租賃標的物使用 分區或類別之情況下，僅單靠肉眼環伺附近有工業廠房（即 原證九），即貿然承租之理？由此足見，原告聲稱沒看過公 證資料附件，不知系爭土地係農牧用地云云，非但與公證人 的證詞不符，更與常理不符，不足採信。 ㈡依照工廠管理輔導法第9 、10、15條規定，設立工廠所使用 之土地，以利用都市計畫工業區、非都市土地編定為丁種建 築用地、依法編定開發之工業區或其他依法令規定可供設廠 之土地為限；工廠設廠完成後，應依本法規定申請登記，經 主管機關核准登記後，始得從事物品製造、加工；工廠有下 列情形之一者，不得辦理登記或變更登記：二、違反土地使 用管制規定，均訂有明文。對此，經濟部並依工廠管理輔導 法第38條授權，訂定工廠管理輔導法施行細則第6 條，規定 申請工廠設立許可或登記時，應填具申請書，並檢附相關書 件，要求行為人必須填載設廠地點使用分區或用地類別。則 依前揭法令規定，原告實無推諉不知系爭土地使用類別。 ㈢至原告援引之租賃契約書第7 條㈤、㈧、㈨項所指動力電源 99馬以上、獨立電表、甲方出租乙方之工廠…等用詞，純係 客觀上描述、釐清土地上廠房現狀而已，蓋系爭土地上原本 即有一棟未保存登記之廠房建物，然原告卻將上開現況記載 ，刻意曲解為土地可供非農使用之表示，顯已逸脫客觀字面 文義之範圍，尚非可採。又原告於準備書狀指稱：被告曾向 原告代理人表示該廠房可以做為公司登記或工廠登記使用， 雙方並於系爭契約第7 條㈨特別約定得設立公司登記、營利 事業登記，因此原告誤以為系爭不動產可合法做為洗滌業務 使用云云，與事實不符；蓋租賃契約為兩造委請代書所製作 ，而該特別事項約定，乃坊間一般房屋租賃契約的制式記載 ，因此，該約定純係代書於製作系爭契約的過程中，忘了將 範本中的文字刪除，以致造成約定條款誤植的現象。且觀其 文義僅曰原告承租後，若以租賃標的為公司或營利事業登記 ，則應於租賃期滿或租約終止時，將之遷出或註銷等語，故 該條所強調者，係承租人回復原狀之義務，而非要求出租人 負提供可為公司或營利事業登記之租賃標的物義務。 ㈣再者，租賃契約書第7 條㈡「約定終止事由」中載明「若因 政府政策，致使不動產無法繼續使用，雙方得終止租約」等 語，亦可知悉被告訂約時，絕無承諾系爭租賃標的物可供原 告設立工業洗衣廠使用，否則依原告之詞，訂約內容自始即 已違法，又何來「日後政策變更，致使無法繼續使用」之情 事？且被告出租系爭土地時，既曾表明該土地係為農牧用地 ，並未使詐蓄意隱瞞，則被告之契約責任，僅有將系爭不動 產交給原告，使原告在契約存續期間內得自由使用收益而已 ，尚不能因被告明知或可得而知原告擬將系爭不動產作為違 法使用，即認被告負有額外之義務，強令被告負擔後續損害 賠償之責。易言之，原告於訂立租約前，既已看過地籍謄本 ，知悉系爭土地為農牧用地，仍願與被告訂立租約，則原告 訂約時，顯然已知悉系爭土地為農牧用地之瑕疵，嗣後關於 地目衍生之後續使用障礙，被告即不負任何瑕疵擔保之責， 原告不得以此為由，對被告請求損害賠償。 ㈤關於原告請求損害賠償部分之意見： ⒈遣散費、穩定遣散離職雙薪獎金部分：原告遷往他處後既然 繼續營業，應無資遣員工之必要，卻資遣員工，是否係藉此 名目趁機資遣？與原告之違法使用系爭土地有無因果關係？ 原告資遣員工後，是否有再招募新員工？此部分均有質疑。 ⒉住院包營業損失：由原告自行製作的表格，可知其每月毛利 時而盈餘、時而虧損，足見原告所營事項盈虧不定，無法逕 依「過去」一年平均收入，計算「未來」營業毛利，又原告 僅搬遷期間不得營業而已，原告卻將租約剩餘的15個月，全 數列入不得營業的損失範圍，實有不妥。 ⒊洗滌業設備損失：設備移除後，仍可遷移他處使用或是折舊 賣給同行，原告逕以「拆卸之管線不足敷拆除恢復原狀之費 用」一語帶過，非但過於草率（拆卸管線殘值為何？恢復原 狀費用為何？），且恢復原狀之費用，並不在本件請求賠償 範圍，則該二者如何相抵？實有疑問。 ⒋仲介費：租賃仲介一般市場行情，仲介費大抵收取月租金一 個月，與租期長短無涉。本件原告既係終止而非解除租約， 則無論租45個月或是租60個月，其所應付之仲介費均相同， 因此並無損害可言，原告卻按比例請求仲介費的損害賠償， 應有誤解。 ㈥並答辯聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 三、本件經兩造於原審整理並協議簡化爭點，其結果如下（見本 院卷第306頁正、反面）： ㈠本件不爭執事項： ⒈兩造訂有不動產租賃契約，由原告向被告承租台中市○○區 ○○段○○○ ○號土地及其上門牌號碼台中縣○○鄉○○路○○ ○ 巷○ 號廠房，承租期間自99年1 月15日起至104 年1 月14 日止，租金為每月62,000元。而該筆土地依照土地謄本記載 使用區分為特定農業區之農地。 ⒉兩造系爭租賃契約第4 條第一項約定：「本不動產係供洗滌 業務之用。」、第7 條特約事項㈤「經甲方確認，電力在三 項動力電源99馬以上，並有區分獨立電表給乙方使用。廠房 高度7 米…。」、同條㈧「經甲方確認並同意…甲方出租乙 方之工廠」、同條㈨「如乙方需於租賃期間設立公司登記、 營利事業登記者，須於租賃期滿或終止租約時遷出或註銷… 」，有租賃契約，該租賃契約由公證人陳勇仁辦理公證，該 土地登記謄本並已檢附於公證資料內。 ⒊台中市政府於102 年7 月15日以府授農地字第0000000000號 致函被告：「查旨揭土地具有農舍做洗衣工廠使用及水泥鋪 面，本案土地未做農業使用…為農地違規使用…準此，請本 府地政局依區域計畫法規定處理」；台中市政府地政局於10 2 年7 月16日以中市地編字第0000000000號致函被告：「有 關台端所○○○區○○段○○○ 號特定農業區農牧用地上農舍 做洗衣工廠使用乙案，涉及違反區域計畫法，請於函到10日 內向本局提出陳述意見書…。」（見被告答辯狀所附函文） 。 ⒋被告於102 年7 月29日以台中○○路0000000號存證信函 要求原告不得在系爭土地上為非農業使用，原告於102 年8 月2 日委由律師發函請求被告依兩造間之租賃契約履行出租 人保持租賃物合於約定使用之義務，被告於同年月5 日收受 該律師函。 ⒌原告遭台中市政府102 年9 月11日府授地編字第0000000000 號函，以原告於上開土地上作洗衣工廠使用，為農地非作農 用，有非都市土地違規使用情事，違反區域計畫法，裁處罰 鍰6 萬元，並告以得依規定限期令其變更使用、停止使用或 拆除其的上物恢復原狀。 ⒍原告於102 年9 月13日繳納該罰鍰後，再次委請律師於102 年10月3 日代為發函表示終止與被告間之系爭租賃契約，被 告於同月4 日收受該律師函，亦同意自102 年10月15日起終 止系爭租賃契約。 ⒎原告結束該工廠營業，並於同年10月14日將原告公司廠房設 備拆除，將工廠房地交還與被告。 ㈡本件爭執事項：原告承租系爭土地時是否知悉為農牧用地？ 被告有無未依兩造系爭租賃契約之約定，履行其出租人之義 務，致原告受有損害之事實？被告是否向原告表示系爭不動 產得合法經營非農業業務？原告請求的金額如下，是否合理 ？ ⒈原告請求被告賠償遣散勞工所支出之遣散費57,391元，有無 理由？ ⒉原告請求被告賠償使勞工能夠工作至系爭租賃契約終止之日 ，不至於提前請假尋覓其他新工作所加發之穩定遣散離職雙 薪獎金66,768元，有無理由？ ⒊原告請求被告賠償被告遭地政局裁罰之罰鍰60,000元，有無 理由？ ⒋原告請求被告賠償因提前終止系爭租約所減損之「住院包」 營業損失142,200 元，有無理由？ ⒌原告請求被告賠償原告因提前終止系爭租約所受之洗滌設備 使用期限短少15個月之損失841,344 元，有無理由？ ⒍原告請求被告賠償原告因提前終止系爭租約所受之廠房租賃 仲介費損失15,500元，有無理由？ 四、法院之判斷： ㈠原告起訴主張其於98年12月31日向被告承租坐落於台中市○ ○區○○段○○○ ○號土地及其上建物即門牌號碼台中縣○○ 鄉○○路○○○ 巷○ 號廠房（即系爭租賃物）訂有租賃契約， 承租期間自99年1 月15日起至104 年1 月14日止，租金每月 62,000元，上開租賃契約書復經臺灣臺中地方法院所屬民間 公證人陳勇仁公證等事實，為被告所不否認，並有不動產租 賃契約書、臺灣臺中地方法院所屬民間公證人陳勇仁公證人 陳勇仁事務所公證卷宗影本（含公證書、不動產租賃契約書 支票、公司變更登記表、土地登記第二類謄本、房屋稅單等 ）在卷可按（見本院卷第12至14、155 至172 頁），應堪信 實。又上開土地之地目為特定農業區、使用地類別為農牧用 地，在原告承租使用上開租賃物後，經台中市政府於102 年 7 月15日以府授農地字第0000000000號致函被告：「查旨揭 土地具有農舍做洗衣工廠使用及水泥鋪面，本案土地未做農 業使用…為農地違規使用…準此，請本府地政局依區域計畫 法規定處理」，繼於102 年7 月16日經台中市政府地政局以 中市地編字第0000000000號致函被告：「有關台端所○○○ 區○○段○○○ 號特定農業區農牧用地上農舍做洗衣工廠使用 乙案，涉及違反區域計畫法，請於函到10日內向本局提出陳 述意見書…。」等事實，為被告所不否認，並有系爭土地之 土地第二類謄本、臺中市政府及台中市政府地政局上開函文 在卷可佐（見本院卷第127 、128 、130 頁），亦為被告所 不否認，應堪信實。本件原告主張被告為取得高價租金，刻 意隱瞞系爭土地為農業用地，且租賃契約既明文約定係供原 告經營洗滌業務之用，被告自應依民法第423 條規定，於租 賃關係存續中保持租賃物合於約定使用狀態，然被告卻未依 法向主管機關申請變更地目，致原告無端受台中市政府裁處 罰鍰，更因結束該廠房之營業，致其受有上開損害，被告自 應負債務不履行損害賠償，惟被告否認前情，並以前詞抗辯 ，是本件應審究者厥為原告承租系爭土地時是否知悉為農牧 用地？被告有無未依兩造系爭租賃契約之約定，履行其出租 人之義務，致原告受有損害之事實？被告是否向原告表示系 爭不動產得合法經營非農業業務？暨原告請求被告賠償上開 遣散費、住院包營業損失、機器設備損失等，是否有理由？ ㈡本件原告承租系爭土地時是否知悉為農牧用地？經查： ⒈依據證人即承辦兩造不動產租賃契約之代書王步顯於本院審 理時證稱：「（問：出租人即被告有無提出租賃標的物謄本 土地謄本及建物謄本？）有提出土地登記謄本、房屋稅單。 建物謄本沒有。」、「（問：租賃內容為何特別約定需提供 租賃標的物土地謄本及建物謄本〈契約書第7 條第11款〉？ ）租賃契約書是原告擬好的，是到我事務所辦理的。我確定 是原告擬的，因為兩造都說是原告擬好，拿到我事務所來寫 公證書，之後再給公證人辦公證。」、「（問：租約所附土 地謄本是何人提供？）是在我事務所上網申請出電子謄本的 ，兩造都有看過。」、「（問：承租人即原告於簽約時是否 知悉系爭租賃標的物為農地農舍？）知道。謄本上面就有寫 使用分區是特定農業區，使用類別是農牧用地，登記簿謄本 上其他登記事項上也有載明上面建物是農舍（提出土地登記 謄本影本附卷）這…。」、「（問：是否見聞出租人即被告 提及系爭租賃標的物為合法廠房，可為公司或營業登記？） 沒有。」、「（問：當時為何沒有在契約書上面記載本件標 的物是農舍？）契約書是原告擬好的，所以我就沒有去動它 。」等語（見本院卷第250 頁背面至251 頁背面）。另參以 證人即公證人陳勇仁於本院審理中證稱：「（問：公證當日 本件原告鴻諄公司之代理人李毓琳先生及被告姚鳳女士有無 親自前往公證人處所？）是的。」、「（問：當時姚鳳女士 有無提出系爭土地及建物之登記謄本供您檢視？）有提出土 地登記謄本及建物房屋稅單。建物登記謄本沒有。」、「（ 問：當時姚鳳提出土地登記謄本時，你是否有注意到那是農 地？如有，則兩造約定該地及其上建物作為洗滌業務之用， 明顯違反農地農用之規定，為何您同意予以公證？）因為地 上的建物是農舍，依法有登記，要出租。當時兩造都有同意 契約的約定。」、「（問：承租人是否曾檢視土地登記謄本 資料？）我辦公證的時候，土地登記謄本就附在公證資料裡 面，我不知道當事人有沒有看。」、「（問：出租人有無向 證人或是承租人表示，租賃標的物可供工廠合法使用？）我 沒有聽到。我只是跟他們確認訂立契約的內容，兩造是否確 實有要公證，至於他們怎麼聊我不知道。本件我是到水湳的 一個代書事務所辦的，我去的時候書面他們都已經製作好了 ，至於他們聊些什麼我不知道。」、「（問：承租人當時是 否知悉，系爭租賃標的物為農牧用地及農舍？）公證資料裡 面都有附，應該會知道。」等語（見本院卷第151 頁反面至 153 頁反面）；證人即原告訂立租賃契約代理人李毓琳於本 院審理中證稱：「（問：雙方所簽立之租賃契約書是否承租 人方面製作好提供的？）是原告公司所提供的。」、「（問 ：當時代書給你簽立的租約有無土地謄本？由何人申請？） 有。…，但我有看到土地謄本。」（見本院卷第274 頁正面 、275 頁正面）。依證人王步顯、陳勇仁、李毓琳上開證述 內容，堪認不動產租賃契約書係由原告提供，經原告代理人 李毓琳與被告至證人王步顯代書事務所辦理簽約後，再至臺 灣臺中地方法院所屬民間公證人陳勇仁公證人陳勇仁事務所 辦理公證，簽立租賃契約書斯時，即由代書王步顯上網申請 電子謄本，簽立租賃契約書時，原告確實即已知悉系爭租賃 標的土地為農牧用地，是原告主張被告為收取高額租金，而 刻意隱瞞系爭土地為農地農用，及其收執之租賃契約書未附 有土地謄本等情，顯難採信。 ⒉再觀以卷附之系爭土地登記第二類謄本（見本院卷第130 頁 ），其他登記事項記載：「權狀註記事項：山皮段148 建號 之建築基地地號：山皮段272 地號以興建農舍使用執照核發 日期：95年5 月16日」，足見土地登記簿謄本已明確記載系 爭土地上確實已興建農舍；承上，兩造在訂定系爭租賃契約 時，既由代書王步顯申請電子土地謄本，兩造亦已知悉系爭 土地為農地農用，且證人王步顯、陳勇仁上開證述，均未見 聞被告曾有表示保證或提及系爭土地租賃標的物係合法廠房 ，可供工廠合法使用或可為公司或營業登記，原告實無推諉 不知系爭土地使用類別。再細觀租賃契約上兩造並未訂定被 告應負有變更地目或建物需為合法廠房，則被告於兩造訂定 租賃契約書時及公證時，既未均未向保證原告保證系爭租賃 標的物可供工廠合法使用或可為公司或營業登記，則在原告 已知悉系爭土地為農業用地，及其上已有興建農舍，自難期 被告負有保證辦理變更地目之出租賃人義務。 ⒊再依照工廠管理輔導法第9 、10、15條規定，設立工廠所使 用之土地，以利用都市計畫工業區、非都市土地編定為丁種 建築用地、依法編定開發之工業區或其他依法令規定可供設 廠之土地為限；工廠設廠完成後，應依本法規定申請登記， 經主管機關核准登記後，始得從事物品製造、加工；工廠有 下列情形之一者，不得辦理登記或變更登記：二、違反土地 使用管制規定，均訂有明文。對此，經濟部並依工廠管理輔 導法第38條授權，訂定工廠管理輔導法施行細則第6 條，規 定申請工廠設立許可或登記時，應填具申請書，並檢附相關 書件，要求行為人必須填載設廠地點使用分區或用地類別。 原告既係已合法設立登記之公司（詳本院卷第165 至169 頁 之公司變更登記表），對於依前揭法令規定，自難推諉不知 情。尤其甚者，不動產租賃契約係由原告提供，該租賃契約 書第4 條第1 項已約定「本不動產係供洗滌業務之用」，且 原告公司之營業登記項目亦有「洗衣業務及服務（制服）之 製作、買賣」，其對於自己向被告租賃系爭不動產實際究竟 從事何種「洗滌業務」理應清楚；況依原告及被告所提系爭 租賃物附近景觀照片6 張（見本院卷第195 至196 頁、213 至215 頁），可知系爭租賃物隔壁設有玉松企業社、對面有 億欣工業外，其後與旁邊均有稻田林立，則原告既為營利事 業法人，簽訂契約之經驗遠較一般自然人為高，而一般企業 承租廠房時，何以在未查明租賃標的物使用分區或類別之情 況下，僅單靠肉眼環伺附近有工業廠房設立（即本院卷第19 5 至196 頁），即貿然承租之理？且租賃契約上兩造並未訂 定被告應負有變更地目或建物需為合法廠房，自難因租賃契 約書第4 條第1 項約定「本不動產係供洗滌業務之用」，即 課予被告負有變更地目之義務；況且，本件原告既明知系爭 租賃標的為農地及農舍之情況下，其無法利用租賃標的物為 公司或營利事業登記，本為其所得預期，準此，原告欲以此 令被告負瑕疵擔保責任，於法無據。 ⒋又按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免 給付義務，民法第225 條第1 項定有明文，亦即債權人若欲 請求債務不履行之損害賠償責任，自應以債務人具有可歸責 之事由為要件。查被告出租系爭土地時，既曾表明該土地係 為農牧用地，並未使詐蓄意隱瞞，且原告亦於訂立租賃契約 時，亦已知悉系爭租賃土地為農牧用地，則被告僅需依租賃 契約將租賃物交付於原告使用，即無違約，至原告是否將系 爭租賃物充作違法使用，主控權在於原告，尚不能因被告明 知或可得而知原告擬將系爭不動產作為違法使用，即認被告 負有額外之義務，強令被告負擔後續損害賠償之責。易言之 ，原告於訂立租約前，既已看過地籍謄本，知悉系爭土地為 農牧用地，仍願與被告訂立租約，則原告訂約時，顯然已知 悉系爭土地為農牧用地之瑕疵，嗣後關於地目衍生之後續使 用障礙，被告即不負任何瑕疵擔保之責，原告不得以此為由 ，對被告請求損害賠償。 ㈢原告請求被告賠償上開遣散費、住院包營業損失、機器設備 損失等項目，是否有理由？ 本件被告於租賃契約書、辦理公證時，已有提出土地登記第 二類謄本，並無原告所指刻意隱瞞系爭土地為農牧用地之行 為，且原告已於簽立租賃契約書、辦理公證時，亦知悉系爭 土地為農牧用地之狀況，則被告將租賃物交付原告使用，即 無違約。基此，原告請求資遣費、穩定遣散離職雙薪獎金、 「住院包營業損失」等部分，原告因遭台中市政府以系爭土 地為農牧用地未作農業使用，違反區域計畫法，於終止租賃 契約後，結束營業，需資遣5 名，然原告是否必然資遣員工 及「住院包」營業損失，核與原告是否繼續營業有關，然本 件既係因原告之違反使用系爭土地有關，而非可歸責予被告 ，則被告自不用負擔其損失。又仲介費部分，本件租賃契約 書是由原告提供，並委由代理人李毓琳與被告訂立，如上所 述，其等在訂立租賃契約書時，兩造均已知悉系爭土地為農 牧用地，然卻執意訂立，則原告對於其代理人有無疏失所造 之損失，自難由被告負擔，是原告此部分請求，顯屬無據。 至原告既於訂立租賃契約時，已知悉系爭租賃標的土地為農 牧用地，而作非農業用途從事洗滌業務，為實際行為人，自 難將其所受行政罰鍰轉嫁於被告，是原告此部分請求，顯屬 無據。綜上，被告並無原告所述可歸責被告之事由至給付不 能之情形，原告依民法第226 條第1 項規定，主張被告應負 給付不能之賠償責任，亦屬無據。 五、綜上所述，原告依民法第226 條第1 項、第256 條、第260 條、第423 條規定，請求被告給付1,183,203 元其自起訴狀 繕本（即102 年12月31日，本院卷第118 頁）起，按年利率 百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決 結果無影響，爰不逐一斟酌論述，附此敘明。 七、據上結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 104 年 3 月 5 日 民事第三庭 法 官 吳昀儒 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 3 月 5 日 書記官