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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第803號 原　　　告　徐一正 訴訟代理人　陳幸吟 被　　　告　三弘不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　陳裕方 被　　　告　陳明晏 上二人共同 訴訟代理人　楊銷樺律師 被　　　告　高玉純 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102年6月6日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 壹、原告之聲明及陳述要旨： 一、聲明：被告三弘不動產仲介經紀有限公司、高玉純、陳明 晏應連帶給付原告新臺幣（下同）918,000元。 二、陳述要旨： ㈠原告30幾年來第一次以自住之本意，購買門牌號碼臺中市 ○○區○○○街○○○號6樓之1房屋暨其坐落基地應有部分 （下稱系爭房屋），系爭房屋於民國（下同）101年6月29 日交屋後，由原告之母陳幸吟先行在101年7月間入住及設 籍於系爭房屋。嗣因原告遲無機會調職至中部工作，原告 因而欲出售系爭房屋，故委由原告之母代為處理售屋事宜 。原告之母於101年8月22日委任被告三弘不動產仲介經紀 有限公司（下簡稱被告三弘公司）仲介出售系爭房屋時， 因同意出售之價格是無奢侈稅之價格，故於與訴外人即買 方蔡尚蓁簽訂買賣契約前，原告之母特別要求確認系爭房 屋無奢侈稅問題，經獲得被告高玉純地政士確認系爭房屋 無奢侈稅後，才同意出售系爭房屋。嗣101年9月26日全部 屋款入帳後，原告之母再以電話要求訴外人即被告三弘公 司營業員林宛瑜確認是否實價登錄、有無其他應申報或稅 賦，如有請儘速連絡，然被告均未通知原告及原告之母任 何訊息（依原告之母的認知，指的是不動產買賣會產生的 所有稅賦）。詎料，原告竟於101年12月24日收到財政部 臺北國稅局中南稽徵所公文，以原告未辦理戶籍登記，不 符免繳奢侈稅規定，依法需補繳特種貨物及勞務稅（即奢 侈稅），本稅612,000元、罰鍰306,000元，共計918,000 元。 ㈡原告之母代理原告與蔡尚蓁簽約當天，原告之母要求確認 系爭房屋無奢侈稅問題時，被告三弘公司店長即被告陳明 晏、被告高玉純、林宛瑜及買方蔡尚蓁均在場，並明確聽 到原告之母表示系爭房屋銷售金額沒有包含奢侈稅，且要 求被告確認「系爭房屋沒有奢侈稅問題」，被告高玉純當 時詢問所有權人有無其他房屋，原告之母答稱無，被告陳 明晏再詢問戶籍有無遷入，原告之母答稱：我的戶籍有遷 入，被告高玉純接著答稱：好，沒問題，隨即要求買賣雙 方拿出身分證及印章，原告之母表示無原告身分證，被告 高玉純則答稱傳真影印即可。由上可知，被告等人並未表 示奢侈稅非其等之業務範圍，且在簽約過程中，均無人告 知原告之母系爭房屋有奢侈稅問題。被告係受原告委託之 房屋仲介專業人員，應盡善良管理人注意義務，應持審慎 態度，以「眼見為憑」來確認系爭房屋所有人戶籍資料， 以保障原告之權益。然而，買賣契約簽約當天，被告高玉 純並未向原告之母提及所有權人即原告本人之戶籍遷入即 無奢侈稅，或詳問原告有無結婚、有無未成年子女等情， 而被告陳明晏為被告三弘公司之店長，為被告三弘公司仲 介服務相關之管理人員，於簽訂買賣契約前，既然已聽聞 原告之母就奢侈稅問題有所疑問，其即應與被告高玉純進 行雙重確認機制，非只交給被告高玉純單獨作業，被告等 人間內部協調及專業能力明確有疏失。 ㈢參照被告三弘公司委託銷售契約書第4條，被告三弘公司 之義務係其受委託處理仲介業務，應以善良管理人注意義 務為之，並應做好買賣交涉及回復有關問題。契約書內容 亦未載明委託人應於委託出售房產前，自行查證是否有奢 侈稅。此外，被告陳明晏在兩造因本件買賣糾紛在市政府 地政局進行調解時，尚稱公司成交系爭房屋所在地之其他 房屋（順天領航家）已近10戶，可知系爭房屋有奢侈稅等 語，證明被告等人在本件買賣房屋簽約前早知悉系爭房屋 有奢侈稅，然而其等卻隱匿該訊息，罔顧原告權益，反而 在此訴訟中辯稱原告之母已向國稅局或其他地政士查詢奢 侈稅問題，並向被告等人表示只要原告父母戶籍遷入即可 ，原告係因信任國稅局人員所給之答覆造成奢侈稅及罰緩 ，與被告無關云云。然原告之母在簽約時根本未陳述上開 言論，就系爭房屋是否需課徵奢侈稅，原告仍以被告之答 覆為基準，而縱使原告之母事前曾向其他國稅局人員或地 政士諮詢奢侈稅問題，亦僅是因奢侈稅為新制，原告為保 護自身利益，多方參考他人意見而已，被告當不應脫免其 應盡之善良管理人注意責任，尤其被告高玉純確實在原告 簽訂系爭房屋買賣契約當天，並未對原告之母告知需原告 本人遷入戶籍，否則有奢侈稅之細節，若被告等人誠實以 告，或事後被告三弘公司人員林宛瑜能及時依照原告之母 要求，清查本件買賣有無實價登錄、其他應申報或稅捐問 題，並反映給被告三弘公司知悉，原告亦有補救機會而不 至於還遭到罰緩。是以，被告上開抗辯實無身為專業仲介 與地政士應具有之職業道德。爰依民法第28條、第184條 、第185條、第535條、第544條，向被告等人請求連帶賠 償原告如訴之聲明所示損失。 貳、被告之聲明及陳述要旨： 一、聲明：原告之訴駁回。 二、陳述要旨： ㈠被告高玉純部分：101年8月22日辦理原告之母代理原告與 蔡尚蓁就系爭房屋簽訂買賣契約事宜時，被告高玉純即已 告知所有權人名下必須僅有此一房屋且戶籍需遷入，始無 庸繳納奢侈稅等語，惟原告之母表示已問過其他代書，只 要父母戶籍有簽入即可，被告高玉純再告知遷戶籍很快， 簽完約去南屯戶政遷一下就好，原告之母再詢問印鑑證明 需要本人申請？被告高玉純表示用印時再補即可，後契約 用印時，被告高玉純發現原告之戶籍仍在台北，乃再次告 知所有權人需遷入戶籍，原告之母再次表示有問過其他代 書，父母戶籍有遷入即可。嗣本件糾紛發生後，經台中市 政府地政局定於102年1月7日協調時，被告高玉純始經由 林宛瑜處得知原告之母於售屋前已先行詢問過國稅局，國 稅局人員告知父母戶籍遷入即無奢侈稅問題，被告高玉純 始明暸何以原告之母一再堅稱父母戶籍遷入即可。被告高 玉純就系爭房屋買賣有無奢侈稅問題，已盡注意義務並已 告知原告之母，並無任何疏失。 ㈡被告三弘公司、陳明晏部分： ⑴原告代理人（即原告之母）在委託被告三弘公司出售系 爭房屋前，於101年5月間，即以電話向財政部臺北國稅 局中南稽徵所詢問有關購屋後2年內售屋如何遷入戶籍 才不會課徵奢侈稅（即特種貨物及勞務稅）之問題，獲 得之答覆為：本人、配偶、或直系親屬設籍並且符合自 用條件就可以免奢侈稅，且經原告之母詢問其他地政士 ，所獲得之答覆與國稅局人員之上開答覆相同，有原告 提出臺中市政府不動產消費爭議案件協調會會議紀錄摘 要欄、102年1月2日原告向財政部臺北國稅局中南稽徵 所申請書內容及本件言詞辯論期日時原告之母之陳述可 證。 ⑵被告陳明晏僅為被告三弘公司開設「嶺東園區特許加盟 店」之店長，非原告委任仲介系爭房屋出售事宜之受任 人，且在原告之母與買方蔡尚蓁於101年8月22日假「嶺 東園區特許加盟店」簽訂系爭房屋買賣契約時，被告陳 明晏僅基於店長之身分短暫陪同在場，當時被告陳明晏 因仍有其他事務須親自處理，並未全程參與，不能因此 即認被告陳明晏為原告出售系爭房屋之受任人，原告請 求被告陳明晏與其他被告負連帶賠償責任，顯無理由。 ⑶被告高玉純為與被告三弘公司配合辦理公司內仲介出售 不動產所有權移轉登記等事宜之地政士，且經原告與買 方共同指定由被告高玉純辦理系爭房屋買賣之所有權移 轉、抵押權塗銷及履約保證等事宜。但被告高玉純與被 告三弘公司、陳明晏間並無雇用關係存在，原告究竟是 憑何請求權基礎起訴請求被告等人應連帶賠償責任，未 見原告敘明及舉證，原告之主張亦無理由。 ⑷原告固主張詢問有關出售系爭房屋之奢侈稅問題時，因 被告三弘公司人員林宛瑜就此問題並無研究，乃請原告 之母下樓後再親自請教地政士，原告之母下樓後即親自 詢問被告高玉純，並與之討論有關出售系爭房屋後如何 避免繳納奢侈稅之相關問題，然在原告之母與被告高玉 純討論上開問題時，其餘被告均從未給予原告之母錯誤 之訊息，對原告自無賠償責任。實則，原告為出售房屋 之所有權人，為奢侈稅之納稅義務人，就自己是否須因 出售系爭房屋而繳納奢侈稅及如何可避免繳納奢侈稅等 事項，本應於委託出售系爭房屋前查證清楚。而如前所 述，原告之母也早於101年5月間就購屋後2年內再出售 房屋所衍生之奢侈稅及如何可避免繳納奢侈稅等相關事 宜，已親自致電財政部臺北國稅局中南稽徵所詢問，並 依其獲得之答案先將原告之母之戶籍遷入系爭房屋後， 再決定出售系爭房屋，足證原告因出售系爭房屋所生之 奢侈稅及罰鍰，顯係因原告及原告之母信任財政部臺北 國稅局中南稽徵所而發生，至被告高玉純在簽訂買賣契 約當天，確實告知需原告本人設籍於系爭房屋才能免奢 侈稅，原告之母亦有相當充裕之時間能在同日將原告戶 籍由臺北遷至系爭房屋，然原告之母顯然認為因其自身 戶籍已經遷入系爭房屋，符合財政部臺北國稅局中南稽 徵所告知之免徵奢侈稅條件，始未於簽立不動產買賣契 約書當日，將原告之戶籍遷入，故原告出售系爭房地後 ，仍需繳納奢侈稅一情，確係可歸責於原告及原告代理 人，而非被告等人。另被告亦否認系爭房屋以無奢侈稅 之價格出售，原告主張並無理由。 參、得心證之理由： 一、下列事項為兩造所不爭執，且有不動產委託銷售契約書、 不動產買賣契約書、財政部臺北市國稅局中南稽徵所特種 貨物及勞務稅核定稅額繳款書、財政部台北國稅局違章案 件罰鍰繳款書等附卷可稽，堪信為真正： ㈠系爭房屋原為原告所有，原告委由原告之母陳幸吟代為處 理出售系爭房屋事宜。 ㈡訴外人徐一倫以原告代理人之身分，於101年8月21日與被 告三弘公司簽訂不動產委託銷售契約書，委託被告三弘公 司仲介出售原告所有之系爭房屋。 ㈢原告由其母陳幸吟為代理人，於101年8月22日在被告三弘 公司「嶺東園區特許加盟店」與蔡尚蓁就系爭房屋簽訂不 動產買賣契約書，當日簽約事宜由被告高玉純辦理。 ㈣被告高玉純為與被告三弘公司配合辦理公司內仲介出售不 動產所有權移轉登記等事宜之地政士，並經原告與蔡尚蓁 共同指定辦理系爭房屋買賣之產權移轉及貸款作業事宜。 ㈤被告陳明晏為被告三弘公司「嶺東園區特許加盟店」之店 長。 ㈥原告出售系爭房屋後，因原告持有系爭房屋未逾2年、且 原告本人未設籍於系爭房屋，不符特種貨物及勞務稅條例 第2條第1項第1款、第3條第3項、第5條第1、4款免徵特種 貨物及勞務稅（即俗稱奢侈稅）之規定，經財政部臺北市 國稅局中南稽徵所核課特種貨物及勞務稅612,000元，並 因原告漏報特種貨物及勞務稅而處罰鍰306,000元。 二、本件兩造爭執之焦點為：被告是否未盡受託人之善良管理 人注意義務？ 三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。民事訴訟法第277條定有明文。原告主張被告於處理受 委託事務時未盡善良管理人之注意義務，致原告受有遭課 徵奢侈稅及漏報罰鍰之損害等語。為被告所否認，並抗辯 被告並無查證原告因出售系爭房屋應負擔何種稅捐之義務 ，且被告高玉純於處理原告與蔡尚蓁簽約事宜時，已將需 原告戶籍遷入系爭房屋乙節告知原告代理人即原告之母等 語。經查： ㈠依原告之前述主張及卷附不動產委託銷售契約書、不動產 買賣契約書所示，受原告之委託仲介銷售系爭房屋之契約 相對人為被告三弘公司，被告高玉純則為原告與蔡尚蓁共 同指定辦理系爭房屋產權移轉及貸款事宜之地政士。是關 於原告與被告三弘公司間之委任範圍，及被告三弘公司基 於與原告間之委任關係應盡之義務，應依原告與被告三弘 公司間所簽訂之不動產委託銷售契約書之約定為依據，原 告及蔡尚蓁與被告高玉純間之委任範圍暨權利義務，則應 依不動產買賣契約書之約定為準。 ㈡原告主張原告之母係經獲得被告高玉純確認系爭房屋無奢 侈稅後，才同意出售系爭房屋，並以被告高玉純未以「眼 見為憑」確認原告戶籍已遷入系爭房屋，即為「系爭房屋 沒有奢侈稅問題」之確認，違背善良管理人之注意義務等 語，為其論據。然查，依卷附不動產買賣契約書第六條所 載，原告及蔡尚蓁共同委託被告高玉純處理之事務為：買 賣標的物之產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定作業，並 不包含屬原告個人稅賦之奢侈稅申報或諮詢，則有關原告 就出售系爭房屋應否繳納奢侈稅事宜，委非被告高玉純受 委託處理之事務。且查，被告三弘公司之營業員即實際處 理系爭房屋仲介銷售事宜之林宛瑜於本院審理中證稱：「 簽約前，我跟原告訴訟代理人本來在我的公司二樓洽談室 ，價格確定後，原告訴訟代理人有問我奢侈稅的相關問題 ，我擔心我回答不清楚，所以我想下樓在簽約室的時候， 可以再詢問代書，這樣比較清楚。在二樓洽談室時，原告 訴訟代理人是問我知不知道系爭房屋買賣情況是否要繳納 奢侈稅，我怕我回答不清楚，我請原告訴訟代理人下樓的 時候再問地政士。後來在一樓簽約室的時候，原告訴訟代 理人再問地政士，她問這樣有無產生奢侈稅，當時地政士 在寫文件，而我則進進出出，所以地政士回答的確實內容 我也不清楚。」、「（問：簽約當天有沒有談到遷戶籍的 問題？）當天我們的店長陳明晏有問原告訴訟代理人戶籍 遷入了沒？原告訴訟代理人回答有。」、「（問：簽約的 時候原告訴訟代理人有沒有請高玉純確認是否要繳納奢侈 稅？）有，高玉純當時在寫文件，所以沒有回答到這部分 的問題，所以店長陳明晏才接著問戶籍問題，因為我們所 有人都知道原告名下只有一間房子。」等語（見本院卷 102年6月6日言詞辯論筆錄），依林宛瑜上開證述內容， 並不足證明被告高玉純就原告出售系爭房屋後，應否繳納 奢侈稅乙節，有提供何不正確之資訊予原告之母之事實， 反足證被告高玉純及在場之被告陳明晏已有告知原告之母 戶籍需遷入之事實，難認被告高玉純就其受託辦理系爭房 屋產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定之委任事項，有何 違背善良管理人注意義務之處。至原告雖一再主張系爭房 屋售價係不包含奢侈稅，如要繳奢侈稅即不願出售系爭房 屋，被告高玉純未以「眼見為憑」確認原告戶籍已遷入系 爭房屋等語。然依林宛瑜前述證述可知，關於系爭房屋之 售價，係早在原告代理人與被告高玉純會面之前即已談妥 ，當非單純受任辦理簽約及產權移轉登記、抵押權之塗銷 或設定作業，並未參與買賣條件議定之被告高玉純所得知 悉，況林宛瑜併證稱：「（問：原告訴訟代理人有沒有明 確跟你說如果要繳納奢侈稅，她就不要賣房子？）當時沒 有明確講到這一點。」（見同上筆錄），足見原告前開主 張各語應係其內心意思，縱然被告高玉純依一般人希望盡 量減少稅賦之常情，可得判斷原告不願以需負擔繳納奢侈 稅之方式出售系爭房屋，然被告高玉純既已告知原告之母 戶籍需遷入，並未就原告應否繳納奢侈稅乙節提供錯誤訊 息，且申報奢侈稅並非被告高玉純受委任範圍內之事務， 已詳如前述，被告高玉純既無代為確認原告戶籍事實上是 否已遷入之義務，對原告是否願意遷入戶籍，更無置喙餘 地，原告主張被告高玉純須以「眼見為憑」確認原告戶籍 確實已遷入云云，亦不足採。 ㈢再查，依原告與被告三弘公司間之不動產委託銷售契約書 之約定，原告除委託被告三弘公司代理銷售系爭房屋外， 固並委託被告三弘公司代理收受買受人交付之定金，惟並 未委託被告三弘公司代為辦理原告個人稅務申報事宜，且 被告三弘公司乃係房屋仲介公司，其業務範圍乃居間為不 動產交易之媒介，稅務申報或諮詢，顯非被告三弘公司之 業務範圍，當非屬原告委任被告三弘公司處理之委任事務 。而參照林宛瑜前述於原告之母詢問奢侈稅問題時，林宛 瑜恐無法清楚回答，故請原告之母下樓再詢問代書等語， 而此並為原告所不爭執，亦可知被告三弘公司之受僱人林 宛瑜於仲介銷售系爭房屋之過程中，並未就原告出售系爭 房屋應否負擔奢侈稅乙節，提供原告相關訊息、意見。而 被告陳明晏固為被告三弘公司「嶺東園區特許加盟店」之 店長，然不動產委託銷售契約係存在於原告與被告三弘公 司間，已如前述，被告陳明晏並非不動產委託銷售契約之 契約當事人，而系爭房屋實際仲介銷售人員為林宛瑜，亦 如前述，則被告陳明晏既非不動產委託銷售契約之契約當 事人，復非受委任實際從事系爭房屋仲介銷售之人員，其 對原告並不負有任何義務，原告主張被告陳明晏處理受託 事務違反善良管理人注意義務，已屬無據。更何況被告陳 明晏於原告之母提出有關奢侈稅問題諮詢時，亦已提出戶 籍需遷入之資訊，並未提供原告錯誤訊息，原告主張被告 陳明晏違反善良管理人注意義務，尤不足採。 ㈣基上，被告高玉純、陳明晏就原告出售系爭房屋應否繳納 奢侈稅乙節，並未提供原告之母錯誤訊息，參照原告自認 原告之母早於原告取得系爭房屋交屋前之101年5月間，即 已就系爭房屋於取得所有權後2年內出售應否繳納奢侈稅 問題，以電話詢問財政部臺北國稅局中南稽徵所相關問題 ，並詢問其他地政士，所獲得之回答均稱直系親屬設籍即 可免奢侈稅等語，並參照原告之母在委託被告三弘公司代 理銷售系爭房屋前之101年7月間，即將其戶籍遷入系爭房 屋之事實，顯見原告主觀上乃認定直系親屬戶籍遷入即可 免繳奢侈稅，故始終以直系親屬戶籍遷入之方式處理，以 致出售系爭房屋後漏未申報奢侈稅，其漏報自亦不能歸責 於未受申報奢侈稅委任之被告。原告之母於訴訟中雖稱國 稅局之回答其僅列為參考云云，然此顯與一般人均會以國 稅局乃稅務稽徵機關，關於稅務問題，應較代書、不動產 仲介業為專業之認定常情不符，更與原告於委任被告三弘 公司銷售系爭房屋前，原告之母即依其先前獲得之資訊將 戶籍遷入系爭房屋之事實相悖。 四、綜上所述，原告以被告高玉純、陳明晏處理委任事務未盡 善良管理人注意義務，致原告受有損害，並以被告三弘公 司為被告高玉純、陳明晏之僱用人為由，依委任之法律關 係，訴請被告連帶負損害賠償責任，為無理由，不應准許 。至原告另依民法第184條、第185條共同侵權行為之規定 ，請求被告連帶負賠償責任部分，原告亦未舉證證明被告 有何侵害原告權利之不法行為，則原告依侵權行為之法律 關係，請求被告連帶負賠償責任，亦不足採。 五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與 判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。 肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 102 年 6 月 27 日 民事第二庭 法 官 呂麗玉 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 6 月 27 日 書記官 廖健雄