裁判書系統

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第346號 原　　　告　　蔡宜謹 訴訟代理人　　詹漢山律師 複　代理人　　江楷強律師 被　　　告　　官田建設有限公司 法定代理人　　廖碧霞 訴訟代理人　　廖健智律師 　　　　　　　林佳怡律師 　　　　　　　王翼升律師 上列當事人間請求移轉所有權登記事件，本院於中華民國103年8 月19日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事 變更而以他項聲明代最初之聲明者，及不甚礙被告之防禦及 訴訟之終結者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第4款、 第7款定有明文。本件原告起訴時依兩造間買賣暨合作契約 書（下稱系爭契約）約定及民法第179條之規定，請求被告 應將登記被告所有如附表所示土地及建物（下稱系爭不動產 ）之所有權移轉登記予原告，其訴之聲明第一項為：「被告 應將附表所示不動產移轉登記予原告。」嗣於訴訟繫屬中， 因發見系爭不動產於民國103年2月18日遭法院拍賣予第三人 ，並已將系爭不動產所有權移轉登記予第三人，爰將民法第 179條之請求權基礎變更為民法第226條第1項（見本院卷第 162頁），並變更聲明第一項為：「被告應給付原告新臺幣 （下同）18,970,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止按年息百分之五計算之利息。」查原告本係請求被告將如 附表所示系爭不動產所有權移轉登記予原告，嗣因系爭不動 產遭法院拍定予第三人並已移轉所有權登記，被告已無法再 為移轉系爭不動產所有權等情，核屬因情事變更以他項聲明 代最初之聲明情形，且原告變更該部分請求權基礎，對於被 告之防禦及訴訟之終結亦無甚礙，揆諸上開規定，其訴之變 更應屬合法，合先敘明。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： ㈠緣兩造於95年6月21日訂定系爭契約，依系爭契約第2條至第 5條之約定，由原告協調含如附表所示系爭不動產在內之土 地及房屋共28戶之現登記名義人提出所有權狀正本、印鑑證 明等相關文件，並於產權移轉書類文件上用印，交由被告指 定之代書辦理所有權移轉登記予被告後，由被告負責於一年 內銷售完畢，並由被告先行墊付銷售期間所需之一切成本、 費用。詎料，被告於簽訂系爭契約後，不僅全未依系爭契約 第3條繳納系爭不動產貸款之本金、利息，致系爭不動產遭 臺中地方法院執行處查封拍賣，且未履行系爭契約第4條應 盡之銷售義務，負責規劃系爭不動產之銷售事宜並控管銷售 活動之進行，包括廣告物之製作、發送、接待中心之設置等 ，甚且迄今未銷售任何乙戶。上開情事均屬可歸責被告之事 由。原告爰依系爭契約第13條，於102年4月11日以臺中法院 郵局909號存證信函終止兩造之系爭契約。 ㈡查系爭不動產貸款本金、利息之持續繳納，乃係維持系爭不 動產得以繼續銷售之前提，應屬系爭不動產銷售期間所必要 支出之成本及費用，是以依系爭契約第3條約定，被告自應 於系爭不動產移轉登記後，先行墊付維持系爭不動產銷售所 需之銀行貸款本金及利息，惟被告不僅未為繳納而致系爭不 動產遭鈞院執行處查封拍賣，被告於接獲原告上開存證信函 後，更委託吉常同法律事務所廖健智律師以102年4月18日（ 102）吉常同字第00000000號函覆原告，妄稱其所負擔之投 資義務，僅限於對於金融機構貸款之「利息」，並不包括該 貸款之「本金」在內，且當時系爭不動產已遭法院查封、無 法進行銷售行為云云，其函覆即顯屬無據。又被告繳納利息 之事實既已經原告否認，自應由被告負舉證之責，然被告迄 今始終未提出任何繳納利息之證明；且本件原告與新竹商業 銀行之貸款係分別至117年、120年始清償期屆至，何來被告 103年5月13日審理期日所述「因為本金全部到期債權銀行才 會去查封」之問題？被告所言顯有不實。是以，本件系爭不 動產實屬可歸責被告之事由致無法繼續進行銷售。 ㈢次依系爭契約第13條約定，惟本件被告未依系爭契約第3條 繳納貸款之本金及利息，致系爭不動產遭鈞院民事執行處查 封拍賣且迄今未銷售任何乙戶，實屬可歸責被告之事由致無 法繼續進行銷售。原告自得終止兩造之系爭契約，並依系爭 契約第13條第2項，請求被告將如附表所示系爭不動產所有 權移轉登記予原告。又系爭契約因可歸責於被告之事由致無 法繼續履行，原告於102年4月11日以臺中法院郵局909號存 證信函終止兩造之系爭契約後，系爭契約應於102年4月12日 合法終止。被告於系爭契約終止後本即應返還系爭不動產， 惟系爭不動產於103年2月18日遭鈞院102年司執字第57692號 拍賣予第三人並為移轉登記，被告已陷於給付不能。原告原 依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還受有系爭不 動產之登記利益，其利益因被告已非所有權人而不能返還原 告，職是原告改依民法第226條第1項之規定請求原告因系爭 不動產遭拍賣而移轉予第三人之損害。而因被告違約致原告 之不動產所有權消滅之損害金額，自應以如被告未違約時上 開不動產之價值與拍定價格之差額計算。故依據訴外人即相 同社區之住戶吳玉梅委託高瑞不動產股份有限公司（下稱高 瑞公司）銷售之價格，臺中市○○區○○段○○○○號土地、 同段951地號土地及其上建號135號房屋之出售總價為18,500 ,000元，該房屋之建坪為72.94坪（241.14平方公尺；含附 屬建物），換算每坪售價約為250,000元（00000000÷72.94 ＝253633≒250000），而系爭不動產建坪分別為89.35坪（ 910地號及158建號）；89.35坪（913地號及156建號）；87. 71坪（915地號及147建號），換算為市價分別為22,337,500 元、22,337,500元、21,927,500元，合計為66,602,500元。 而鈞院公告之系爭不動產第二次拍賣即此次系爭不動產之拍 定價為47,632,000元（12,832,000+6,352,000+8,864,000+6 ,352,352,000+6,992,000+6240,000），則市價與拍定價格 之價差為18,970,500元（計算式：66,602,500-47,632,000 ＝18,970,500），故原告因被告之違約行為，受有所有權消 滅之損害金額應為18,970,500元。被告雖否認原告主張系爭 不動產之價格，然原告所主張系爭不動產之價格係經公正第 三人高瑞公司鑑價，且參照原證2契約書之附件「大坑澳之 細道銷售底價表明細」，系爭不動產之銷售底價價曾經兩造 協議分別為32,000,000元（地號910、建號158之不動產）、 31,000,000元（地號913、建號156之不動產）、32,000,000 元（地號915、建號147之不動產），總銷售底價共95,000,0 00元，反觀高瑞公司就系爭不動產之鑑價僅為66,602,500元 ，顯低於兩造協議之銷售底價，故原告所主張系爭不動產之 價格並未過高而屬合理。 ㈣本件原告係以兩造所訂定之系爭契約為基礎，而依系爭契約 第13條第2項或民法第179條之規定請求被告將系爭不動產移 轉登記予原告。原告之請求權基礎既非民法第767條之所有 權人物上請求權，則原告是否為系爭土地之原所有權人，即 與原告所為之請求是否有理由無涉。 ㈤如附表所示系爭不動產確為原告所有，並借名登記予其他第 三人王俊棋、張庭瑜、游滄標： ⑴證人張庭瑜證稱證人張庭瑜僅知悉附表編號2所示房地係由 原告過戶給張庭瑜本人，其餘就附表編號2所示房地之過戶 目的、如何過戶、貸款由何人接洽、歷次所有權移轉之細節 、附表編號2所示房地修繕費用由何人負擔等均不瞭解，附 表編號2所示房地出售予被告時，證人張庭瑜並未取得被告 任何買賣價金，且亦明確證述附表編號2所示房地僅係暫時 登記於其名下；證人王俊棋證稱證人王俊棋就附表編號1房 地過戶之目的、細節亦不瞭解，並證述附表編號1所示房地 原本為原告所有，王俊棋僅係依原告之指示而將附表編號1 所示房地登記於自己名下，附表編號1所示房地出售予被告 時，證人王俊棋並未取得被告任何買賣價金，且附表編號1 所示房地之權狀係由原告保管。證人張庭瑜、王俊棋均已明 確證述附表編號1、2所示房地僅係由原告登記於證人自己名 下，附表編號1、2所示房地之權狀係由原告保管，系爭房地 之出售、貸款接洽、修繕費用等事項亦係由原告負責。是以 附表編號1、2所示房地顯係以證人張庭瑜、王俊棋為登記名 義人，惟仍由原告保留管理、使用處分之權，其間之法律關 係應屬借名登記契約。 ⑵又證人游蒼標證述其僅係與原告共同投資、按出資比例分配 出售附表編號3所示房地之盈餘，出資時附表編號3所示土地 登記於原告名下，嗣後房屋興建完成，證人游蒼標並沒有前 往現場看，未取得附表編號3所示房地之權狀而由原告保管 ，亦未指定哪間房子登記於證人游蒼標名下，附表編號3所 示房地之坪數、如何出售予被告、出售之價格均不瞭解，出 售後亦未取得買賣價金，僅知悉附表編號3所示房地係由原 告過戶予證人游蒼標自己名下。是以享有附表編號3所示房 地實質管理、使用處分權之人仍為原告，證人游蒼標僅為單 純出資、按出資比例分配出售附表編號3所示房地之盈餘， 而為附表編號3所示房地之登記名義人，真正所有權人仍為 原告。 ⑶綜上，證人張庭瑜、王俊棋、游蒼標之證述雖未有「借名登 記」之陳述，然該三位證人均非法律專業人士，實難以強求 其等具體論述「借名登記」之法律用語，而應以實際上原告 與其等三人之間有無借名登記之行為、如附表所示系爭不動 產究由何人享有保留管理、使用處分權為斷。退步言之，縱 認本件應「限於系爭不動產之所有權人始得起訴請求移轉登 記」，則參照上開三位證人證述，亦可證上開三位證人僅為 系爭不動產之登記名義人，原告始為真正所有權人，故原告 自得依法請求被告將系爭不動產移轉登記為原告所有，並於 系爭不動產拍定、被告已陷於給付不能後，請求被告賠償其 價額。 ㈥聲明：⑴被告應給付原告18,970,500元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑵願供擔 保請准宣告假執行。 二、被告抗辯： ㈠原告主張系爭不動產為其所有，借名登記予王俊棋、張庭瑜 、游滄標一事，應由原告負舉證責任： ⑴原告主張系爭不動產為其所有，僅係借名登記予王俊棋、張 庭瑜、游滄標等人，應由原告對此借名登記之事實負舉證責 任。惟原告對於該借名登記關係是否存在，僅以第三人王俊 棋、張庭瑜、游蒼標之證言作為唯一證據，並未提出任何購 買系爭不動產之「買賣契約書」或「交付買賣價金資料」， 以茲證明系爭不動產係由其「出資購買」，甚至亦未提出其 他可以證明其為實質所有權人之資料。從而，原告對於借名 登記關係是否存在乙事，顯有未盡舉證責任之虞。 ⑵況根據證人王俊棋、張庭瑜、游蒼標於103年2月11日於鈞院 庭訊中作證之內容，其中證人張庭瑜證稱其係自第三人王豊 翔處取得附表編號2所示房地（非自原告取得），並直接表 示「是否有借名登記不清楚」；證人游滄標證稱其取得附表 編號3所示房地之原因，係因投資約18,000,000元或19,000, 000元，故與原告協議，約定附表編號3所示房地為證人游蒼 標所有，並明白表示就該不動產「權狀是我的，當時買的時 候就登記我名下，我投資那些錢，房子登記給我，我當然有 所有權，我自己當然也可以使用，我自己也可以出售，這房 子就是我的…」；證人王俊棋則證稱其係自第三人王豊翔處 取得附表編號1所示房地（非自原告取得）。自上述證人證 言可知，以上三位證人與原告間未有借名登記關係之合意存 在。從而，原告有無「受領系爭不動產之回復登記權限」， 即有疑義。 ㈡原告主張被告依系爭契約應負支付貸款「本金」之義務，為 無理由： ⑴依兩造間系爭契約第3條約定所稱之附件（二），特別對於 系爭不動產向金融機構所為之融資，明文約定由被告負擔繳 納該融資之「利息」，此乃為當初兩造訂約磋商之結果，為 避免爭議，甚至特地於契約中以文字約定。至於金融貸款之 「本金」，仍應由原借款債務人負擔。詎料，原告竟無視當 初訂立契約之真意，僅因原借款債務人未繳納銀行貸款「本 金」，致系爭不動產遭他債權人聲請法院強制執行，即任意 曲解當時訂約之真意，率論被告之契約義務包括墊付銀行貸 款之「本金」及利息，要求被告對此一併負責云云。蓋如原 告本案主張為真（僅假設語），為何當初訂立契約時，未將 被告負擔繳納貸款本金之義務一併以文字載明？為何僅針對 繳納貸款「利息」之義務以文字特別約定，卻未一併將繳納 「本金」之義務一併列入？顯與一般常理相違。 ⑵況系爭契約所涉及之不動產標的及投資金額非常龐大， 兩造於磋商過程中均保持小心謹慎之態度，盡量將兩造約定 之事項以文字為約定，以避免日後爭議。而兩造既已對繳納 金融貸款之利息有共識，依一般社會觀念，亦會一併討論本 金之繳納義務由何人負擔，然系爭契約卻僅約定由被告 負擔繳納金融貸款之利息，未將繳納本金之義務一併納入。 準此，可見兩造當初之真意乃僅約定由被告負擔繳納金融貸 款之利息。原告本件主張，不僅有違當時兩造訂立契約之真 意、明顯與系爭契約所載之文字相悖，亦與一般社會經驗及 通念相違，故其主張並無理由。 ⑶此外，系爭不動產因原借款債務人未繳納貸款本金，致遭他 債權人聲請強制執行拍賣乙事，被告亦因此受有損害。蓋兩 造訂立系爭契約後，被告即積極依約履行應負擔之義 務，不僅代墊系爭契約所涉不動產之房屋稅、契稅、地價稅 等稅捐費用高達500多萬元，甚至亦借款予原告，借款金額 高達2800萬元，俾利原告得用以處理系爭不動產之貸款本金 。豈料，原告不僅未依約定處理系爭不動產之貸款本金，甚 至無視被告所代款之高額稅款及借款，併予敘明。 ㈢原告主張因可歸責於被告之事由，致系爭不動產遭法院拍賣 之債務不履行，為無理由： ⑴如前所述，系爭契約第3條及該契約附件（二）明文 約定由被告負擔繳納該融資之「利息」，此乃係當初兩造訂 約磋商之結果，至於金融貸款之本金，依據兩造之真意，仍 由原借款債務人即原告負擔，業詳如上述。 ⑵爰此，被告之義務僅在於繳納金融貸款之「利息」，惟因原 借款債務人未依約繳納金融貸款之「本金」，致系爭不動產 因此遭受他債權人聲請強制執行拍賣，則此自屬於非可歸責 於被告之事由，原告主張此可歸責於被告事由云云，並無理 由。 ㈣原告主張被告有不當得利之情事，其理由無非係主張有系爭 契約第13條約定之情形，故原告寄發存證信函終止兩造合作 關係，進而主張被告成立不當得利應返還系爭不動產之登記 云云。惟查，如前所述，系爭不動產遭他債權人聲請法院強 制執行致無法繼續進行銷售，實不可歸責於被告之事由，不 符合系爭契約第13條約定之情形。從而，原告所寄發原證4 之存證信函內容顯有誤會。而本案既無系爭合約書第13條所 約定終止契約之事由存在，則原告單方、片面以存證信函方 式終止兩造合作契約，即於法有違，原告進而主張因終止契 約而被告有不當得利情事云云，即屬無據。 ㈤原告變更聲明請求之「金額」及「遲延利息起算點」，均顯 不實在： ⑴退步言，縱認原告本件訴之變更為合法，其所請求之金額， 亦難認有據。蓋其請求被告應給付18,970,500元及自起訴狀 繕本送達翌日起計算之遲延利息云云 。惟查，就其請求本 金部分，竟係以系爭不動產法拍價格與「其所預估市價」之 差額為認定依據，不僅難以理解，亦純屬臆測之詞。 ⑵況系爭不動產之所以進入法院拍賣程序，無非係因銀行抵押 貸款未繳納，而遭抵押債權人聲請拍賣，而被告既非抵押人 ，亦非抵押貸款之繳款人，如何能將系爭不動產之抵押權人 合法行使其權利，遽以論斷系爭不動產遭拍定屬於「可歸責 於被告事由」? 原告此一主張，殊難想像。此外，系爭不動 產之拍賣價金，會優先分配抵押權人，故抵押人之債務即受 有清償。惟原告對於其受有債務清償利益乙事隻字未提，未 於其所請求之金額中扣除「所受利益」，所逕行計算出之請 求金額，難認有據。 ⑶至於原告請求計算遲延利息之時間點，竟回溯自「起訴狀繕 本送達翌日起計算」，更令人難以理解。蓋本件發生情事變 更之時點為103年2月18日（即系爭不動產法拍拍定時），如 其主張情事變更原則有理，自應於該日時起計算遲延利息， 而非溯及於本件訴訟提起時請求。 ㈥聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判 決，願供擔保免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠原告在95年6月21日與被告訂立買賣暨合作契約書。 ㈡如附表所示土地及建物，於移轉予被告前之原登記名義人分 別為王俊棋、張庭瑜、游滄標。 ㈢上開三筆土地於95年8月30日以買賣為原因登記將所有權移 轉登記予被告公司。 ⑷被告係依系爭契約，而所有權移轉登記為上開三筆土地所有 權人。 ⑸依系爭買賣暨合作契約書第3條，被告就系爭土地及建物（ 大坑澳之細道）之相關銷售期間之成本、費用、工程修繕、 必要新建工程成本、售後服務成本費用由被告先行墊付，雙 方同意列為投資成本之項目如本院卷第34頁，於銷售收入優 先償還。 ⑹原告以豐源農機廠有限公司名義，與被告於96年1月30日簽 訂補充協議書。 ⑺依系爭契約第7條第1項，兩造約定銷售所得款項於扣 除金融機構貸款餘額後應存入兩造指定之履約帳戶。 ⑻系爭910地號土地及其上158、266建號之建物，系爭913地號 土地及其上156、267建號之建物，系爭915地號及其上147建 號之建物與同段912地號及其上268建號之建物經本院以102 年度司執字第57692號拍賣，由債權人品科公司承受。 ⑼被告於訂立系爭買賣暨合作契約書後，並未依約繳納融資貸 款之利息。 四、得心證之理由： ㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之訴（最高法院17年上字第917號判例意旨參照 ）。復按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財 產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允 就該財產為出名登記之契約，是當事人間應有借名登記之合 意，始能成立借名登記契約（最高法院101年度台上字第166 1號判決意旨參照），且主張借名登記者，應就該借名登記 之事實負舉證責任（最高法院101年度台上字第1775號判決 意旨參照）。本件原告未能提出足以證明系爭不動產確有借 名登記契約存在之直接證據，即有未合。原告即主張借名登 記者應就特別要件及間接事實負舉證之責。經查： ⑴原告雖主張系爭不動產為其所有，並借名登記在在游蒼標、 張庭瑜、王俊棋名下等語，並提出證明書1份及異動索引3份 為證。然查，依系爭不動產之異動索引所示，附表編號1所 示房地原係登記為訴外人王豊翔所有，王豊翔於93年12月3 日信託登記予證人王俊棋，於95年2月23日遭查封登記，95 年4月10日塗消查封登記，再於95年8月30日以買賣為原因辦 理所有權移轉登記予證人王俊棋（見本院卷第78頁至第79頁 、第82頁至第83頁）；附表編號2所示房地原登記為訴外人 王豊翔所有，王豊翔於93年12月3日信託登記予證人張庭瑜 ，於95年2月23日遭查封登記，95年4月10日塗消查封登記， 再於95年8月30日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予證人 張庭瑜（見本院卷第87頁至第88頁、第91頁至第92頁）；附 表編號3所示房地原登記為訴外人林富民所有，於93年9月10 日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予證人游蒼標（見本院 卷第95頁至第96頁），均無任何原告曾為所有權人之登記， 原告亦未提出任何出資購買之資料，其所述系爭不動產為其 個人出資購買等語，即屬無據。又查，證人游蒼標於本院審 理時結證稱：其與原告一起投資建屋，當時其投資18,000,0 00元或19,000,000元，與原告合資，有開公司購買共39間建 物及土地，以各股東出資比例分配出售房地的盈餘，但其沒 有登記為公司股東，投資當時其要求要將其中一戶房地登記 為其所有，其並非原告之人頭戶，其有出資購買，附表編號 3所示房地登記給其，其當然有所有權，就附表編號3所示房 地其當然也可以使用，也可以自己出售，但其有同意原告使 用等語（見本院卷第149頁背面至第151頁、第154頁），即 無從證明附表編號3所示房地為原告出資購買所有而借名登 記在證人游蒼標名下，至證人游蒼標雖證稱其投資時，附表 編號3所示系爭915地號土地即登記為原告所有，且買時尚未 興建房屋等語，惟與卷附之附表編號3所示房地之異動索引 所示不符，證人游蒼標此部分證詞尚無足採，另證人游蒼標 固證稱權狀由原告保管等語，然依證人游蒼標前開證稱係合 資購買含系爭不動產在內共39間房地，出售後再為利潤分配 等情，則證人游蒼標將附表編號3所示房地之所有權狀交付 原告保管以利日後合併出售相關事宜，無違常情，亦無從以 此即謂附表編號3所示房地為借名登記予證人游蒼標。又證 人張庭瑜雖結證稱附表編號2所示房地為原告過戶給王豊翔 後，再由王豊翔過戶給其等語，惟人張庭瑜此部分所證與卷 附之異動索引不符，並無足採，且證人張庭瑜於本院審理時 亦證稱其並不清楚附表編號2所示房地為何人出資購買（見 本院卷第148頁），則證人張庭瑜上開證詞，仍無從為有利 於原告之認定。再者，證人即原告之子王俊棋於本院審理時 雖證稱附表編號1所示房地為原告所有等語，惟與附表編號 1所示房地之異動索引所示係登記為王豊翔所有不合，且證 人王俊棋於本院審理時並結證稱：該不動產為其母即原告、 其父王豊翔及其他股東共同出資購買，證人游蒼標為股東之 一，其他股東則要問原告及王豊翔才知道等語（見本院卷第 152頁），足見系爭不動產並非原告個人出資購買，則原告 主張系爭不動產為其出資購買所有而借名登記在證人游蒼標 、張庭瑜、王俊棋等語，尚非可採。 ⑵查本件原告就系爭借名登記之法律關係發生所須具備之特別 要件，無法舉證以實其說，而就間接事實方面，亦無法依經 驗法則及論理法則推認其因果關係存在，難認系爭不動產為 原告所有，而原告與證人游蒼標、張庭瑜、王俊棋間成立借 名登記關係。 ⑶再者，縱依證人游蒼標、王俊棋前開證述，系爭不動產為原 告與其他出資股東共同出資購買，則系爭不動產應屬合夥財 產，果原告與其餘共同出資之合夥人同意將之系爭不動產借 名登記在證人游蒼標、張庭瑜、王俊棋名下，於未將系爭不 動產移轉登記返還系爭不動產之全體合夥人前，系爭不動產 所有人應為證人游蒼標、張庭瑜、王俊棋，全體合夥人所公 同共有者係渠等對證人游蒼標、張庭瑜、王俊棋之系爭不動 產返還請求權，而非系爭不動產之所有權。原告主張被告應 將系爭不動產返還原告個人所有，即有可議。 ㈡原告主張因被告未依約清償融資貸款本息，造成系爭不動產 遭法院拍賣，而受有不動產價格之損害，依系爭契約及債務 不履行之法律關係，請求被告賠償損害等語。查： ⑴原告主張被告並未依系爭契約第3條及附件二之個案成本明 細第3項約定，先行墊付以系爭不動產為擔保之銀行貸款利 息，為被告所不爭執，堪先信為真正。被告雖辯稱原告並未 獲取債權銀行同意緩期清償而無法繳納利息等語，惟依兩造 所不爭之之系爭契約內容，並無任何關於地主應取得債權銀 行緩期清償之義務，則被告所辯其無法履行繳納利息之義務 等語，尚屬無據。 ⑵原告主張其為系爭契約當事人，並依系爭契約將系爭不動產 辦理所有權移轉登記予被告，得請求被告依系爭契約將系爭 不動產返還原告等語。然查，原告固有於系爭契約乙方當事 人處簽名，然系爭契約之乙方當事人欄尚有王豊翔為負責人 之豐源農機廠有限公司簽名而為契約當事人（見本院卷第32 頁），且依系爭契約附表「委託人」欄所示，系爭910、9 13土地及系爭158、1 56建物之委託人均為王豊翔，另系爭 915土地及系爭147建物則無委託人（見本院卷第33頁），另 依原告所提出而為兩造所不爭執系爭契約之補充協議書所示 ，當事人為豐源農機廠有限公司，原告係以代表人名義簽名 （見本院卷第36頁），顯見原告雖在系爭契約之乙方當事人 欄簽名，惟並非以契約當事人身份為之，自難僅以原告在系 爭契約乙方當事人欄位上有簽名，即逕認原告為實際交易往 來之對象而為契約當事人。 ⑶再查，系爭不動產並非原告獨資購買而為所有權人，已如前 述，且原告自陳系爭不動產係因原告與其餘股東持以向銀行 之抵押借款未清償而遭強制執行後以清償原告與其餘股東之 抵押借款，是以系爭不動產遭強制執行結果係為清償原告及 其餘股東個人之借款，被告並無因系爭不動產經強制執行而 獲有利益，且縱被告有違約未為墊付上開抵押借款之利息， 無論解除系爭契約後，系爭不動產之所有權人請求被告返還 之請求權是否成立，因本件原告並非得對於被告有所請求， 即毋庸置論。且縱系爭不動產為原告與其餘出資股東共同出 資購買，則於系爭契約債務不履行時，系爭不動產所應返還 對象，仍應為系爭不動產之全體合夥人，仍非返還予原告個 人所有，是以原告主張依契約及債務不履行之法律關係，請 求被告給付系爭不動產之價格差額等語，仍屬無據。 ⑷原告雖提出同段912、951地號土地及其上135建號建物之不 動產委託銷售契約書，主張同段912、951地號土地及其上13 5建號建物委託銷售金額為18,500,000元，而認換算結果系 爭不動產價格合計應為66,602,500元，惟該不動產委託銷售 契約書，僅係出賣人主觀欲出售之價格，並非實際交易價格 ，是仍無從以該不動產委託銷售契約書，作為系爭不動產價 格認定之依據；至兩造所不爭執之系爭契約關於系爭不動產 之銷售底價雖約定附表編號1所示房地為32,000,000元、附 表編號2所示房地為31,000,000元、附表編號3所示房地為32 ,000,000元，合計95,000,000元，然此為系爭契約當事人意 欲銷售之價格，並未經公證之鑑定機關進行鑑定，自無從據 以作為認定系爭不動產之實際價格。又查，系爭不動產經查 封後，本院民事執行處業已囑託黃太平建築師事務所鑑定系 爭不動產之價格，經鑑定人黃太平建築師參考系爭不動產臨 街（巷）道寬度分別為附表編號1所示房地為西北向面臨4.5 公尺寬基地內通路、附表編號2所示房地為西南項至西北向 面臨約4.5公尺至5.5公尺寬基地內通路、附表編號3所示房 地為西南向至東南向面臨約4.5公尺至5.5公尺寬基地內通路 ，系爭不動產鄰近「中台科技大學、東山國中、軍功國小」 等學校，周邊路網有公車行駛，並參酌其他與估價相關事項 包括系爭不動產所在位置環境小黑蚊橫行，影響觀光，且車 籠埔斷層經過大坑風景區、系爭不動產已有相當時日無維修 、設備遭破壞情形嚴重，部分門窗玻璃破裂或未安裝，綠化 工程已雜草叢生等情，以正常價格為前提、採市價比較法並 符合①在公開市場完成交易。②產品具備市場性。③有意願 的買者及賣者。④在適當的時間完成之交易。⑤在適當得時 間完成標的之交付。⑥正常合理的付款方式。及參考臺灣省 建築師公會所研擬之「各縣市建築物總工程費單價參考表」 計算成本後，系爭不動產之鑑定結果分別為：附表編號1所 示房地鑑定價格為11,447,000元（計算式：臺中市○○區○ ○段○○○○號土地價格6,680,000元＋臺中市○○區○○段 ○○○○號建物價格為3,302,000元＋增建部分未辦保存登記編 定為臺中市○○區○○段○○○○號建物價格1,465,000元＝11 ,447,000元）、附表編號2所示房地鑑定價格為9,347,000元 （計算式：臺中市○○區○○段○○○○號土地價格4,612,000 元＋臺中市○○區○○段○○○○號建物價格為3,302,000元＋ 增建部分未辦保存登記編定為臺中市○○區○○段○○○○號 建物價格1,433,000元＝9,347,000元）、附表編號3所示房 地鑑定價格為8,405,000元（計算式：臺中市○○區○○段 ○○○○號土地價格3,635,000元＋臺中市○○區○○段○○○號 建物價格為3,241,000元＋增建部分未辦保存登記編定為臺 中市○○區○○段○○○○號建物價格1,529,000元＝8,405,00 0元），此有黃太平建築師事務所101年4月18日平＆字第101 555號函及不動產現值鑑估報告書附於本院100年度司執字第 59262號執行卷可參（見本院100年度司執字第59262號執行 卷卷三），並經本院調取本院100年度司執字第59262號執行 卷核閱無誤，鑑定人黃太平建築師已就系爭不動產相關價格 影響因素及成本綜合研判後而為上開價格鑑定，其正確性顯 較諸原告所提出之上開不動產委託銷售契約書及系爭契約內 容為正確，自應以鑑定人黃太平建築師所為價格鑑定結果為 可採。據此計算系爭不動產價值合計應為29,199,000元（計 算式：11,447,000＋9,347,000＋8,405,000＝29,199,000） ，而原告供陳系爭不動產經強制執行結果，拍定價格合計為 47,632,000元，且有本院103年1月24日中院東民執102司執 卯字第57692號拍賣公告在卷可稽（見本院卷第173頁），為 被告所不爭執，拍賣價格已逾系爭不動產鑑定之價值，又系 爭不動產經強制執行拍定後所得，於扣除強制執行費用及相 關稅賦後，亦係作為原告擔任連帶保證人之抵押借款債權之 清償，而系爭不動產所共同擔保之抵押借款債權分別為354, 000,000元、43,800,000元，尚欠本金359,801,346元及利息 、遲延利息、違約金等情，亦有本院91年度拍字第1496號民 事裁定在卷可憑（見本院卷第208頁至第212頁），是以系爭 不動產拍賣後所得款項，仍不足以清償原告擔任連帶保證人 之抵押債務，則原告主張因被告債務不履行，致系爭不動產 遭法院強制執行而受有系爭不動產價格減少之損害等語，並 無足採。 ㈢綜上所述，原告主張其為系爭不動產之實際所有權人借名登 記在訴外人游蒼標、張庭瑜及王俊棋名下，並原告為系爭契 約之當事人，被告未依系爭契約約定按時繳納銀行貸款利息 之債務不履行，致系爭不動產遭強制執行，原告因此受有損 害，而依民法第226條第1項規定請求被上訴人賠償所受損害 等情，然系爭不動產並非原告個人所有，且原告未舉證證明 借名登記契約存在，且無從證明原告為系爭契約之契約當事 人，並系爭不動產遭法院查封拍賣結果，並無價格減少之損 害，均已如前述，故原告前揭主張實不足採。從而，原告依 系爭契約第13條第2項及民法第226條第1項之規定，請求被 告賠償所受損害，為無理由，應予駁回。又原告主張既經駁 回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據 ，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰不逐一論述 ，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 103 年 9 月 19 日 民事第一庭 法 官 戴博誠 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 9 月 19 日 書記官 王麗麗 附表： ┌──┬──────────┬──────────┬────┬──────┐ │編號│不動產標示 │面積 │權利範圍│登記所有權人│ ├──┼──────────┼──────────┼────┼──────┤ │1 │土地：臺中市北屯區大│631.01平方公尺 │全部 │官田建設有限│ │ │華段910地號 │ │ │公司 │ │ ├──────────┼──────────┤ │ │ │ │建物：臺中市北屯區大│263.28平方公尺 │ │ │ │ │華段158建號 │ │ │ │ ├──┼──────────┼──────────┼────┼──────┤ │2 │土地：臺中市北屯區大│435.64平方公尺 │全部 │官田建設有限│ │ │華段913地號 │ │ │公司 │ │ ├──────────┼──────────┤ │ │ │ │建物：臺中市北屯區大│263.28平方公尺 │ │ │ │ │華段156建號 │ │ │ │ ├──┼──────────┼──────────┼────┼──────┤ │3 │土地：臺中市北屯區大│343.34平方公尺 │全部 │官田建設有限│ │ │華段915地號 │ │ │公司 │ │ ├──────────┼──────────┤ │ │ │ │建物：臺中市北屯區大│255.82平方公尺 │ │ │ │ │華段147建號 │ │ │ │ └──┴──────────┴──────────┴────┴──────┘