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臺灣臺中地方法院民事判決　102年度重訴字第518號 原　　　告　楊謹韓 訴訟代理人　陳浩華律師 複代理人　　賴皆穎律師 被　　　告　張鈞閔 訴訟代理人　熊賢祺律師 複代理人　　陳衍仲律師 　　　　　　楊佳璋律師 當事人間請求移轉所有權登記事件，本院於民國103年2月26日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：原告向訴外人大城建設股份有限公司（下稱大城 建設公司）一次以總價購買臺中市○○區○○段1980、1981 、1986、1987、1992、1993、1998、1999建號建物及各建物 坐落之同段146地號土地等共8戶（以下簡稱8戶房地）原告 就該8戶房地均係委由第三人名義登記，其中同段1987建號 即門牌號碼臺中市○○○○路○○○號4樓之2之建物及其基地 （下稱系爭房地），原告係委由被告之名義登記，兩造存有 借名登記關係，被告並非實際之承買人，有原告出資之事實 可證。原告爰依終止委任關係後之回復原狀請求權請求被告 移轉登記，並以起訴狀繕本之送達被告為終止意思表示之到 達，聲明：被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號及其 上1987建號之房地移轉登記與原告。 二、被告則以：兩造間就系爭房地並無借名登記關係存在，被告 係自大城建設公司購買系爭房地，並與該公司簽訂有不動產 房地買賣契約書，就買賣標的、價款、貸款事宜及所有權移 轉登記等事項均有詳細約定，系爭房地係由被告進行交屋程 序，所有權狀由被告自行持有，系爭房地之簽約款新臺幣（ 下同）155萬元由被告繳付，並由被告辦理貸款1505萬元及 繳納分期款項，地價稅、房屋稅、管理費、水電費等亦均由 被告所繳納，原告主張為無理由等語置辯。並聲明：原告之 訴駁回。 三、兩造不爭執之事實（見本院卷第170頁反面）： (一)原告於101年8月21日與大城建設股份有限公司（下稱大城建 設公司）代理人李乙錫簽立購屋臨時證明單，記載原告向大 城建設公司訂購8戶房屋（含系爭房地1戶在內）及車位15個 （平面車位5個、機械車位10個）。其後就系爭不動產，由 被告與大城建設公司於101年9月27日簽立不動產買賣契約書 ，系爭不動產所有權業經大城建設公司於101年11月8日以買 賣為原因辦理移轉登記予被告。 (二)系爭房地之抵押貸款係由被告出名辦理，且由被告與大城建 設公司進行交屋程序，並經大城建設公司交付系爭房地之所 有權狀予被告。 (三)系爭房地自交屋時起，均由被告管理占有，且系爭房地之所 有權狀係由被告持有。 四、本院之判斷： (一)按借名登記，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登 記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名 登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係， 性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定 或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適 用民法有關委任之規定。惟其究屬於非典型契約之一種，故 仍須雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而 仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記， 相互為合致之意思表示，其契約始克成立（最高法院100年 度台上字第1972號判決意旨可資參照）。本件原告主張其向 大城建設公司洽談以總價一次整批購買8戶房地一節，並以 被告為人頭，僅由被告出名就系爭房地與大城建設公司簽立 不動產買賣契約書，系爭房地係本於兩造間之借名登記契約 而登記於被告名下云云，惟被告否認兩造間存有借名登記契 約，抗辯被告係直接與大城建設公司簽訂系爭契約，由被告 買受系爭房地，系爭房地並非因兩造間之借名登記關係而登 記於被告名下等語。原告就兩造間就系爭房地存在借名登記 契約之事實，自應負舉證責任。 (二)原告主張其向大城建設公司洽談以總價一次整批購買8戶房 地一節，固據提出購屋臨時證明單及原告簽立之買賣協議書 各一件為證（見本院卷第21、188-189頁），並以證人李乙 錫於本院103年1月22日之證述（見本院卷第171-175頁）為 證，惟上開證據僅能證明原告曾向大城建設公司洽談以總價 一次整批購買含系爭房地在內之8戶房地之事實，尚不足以 證明兩造間存有系爭借名登記契約之事實。 (三)原告主張被告係其找來就系爭房地與大城建設公司簽約之人 頭，固以證人大城建設公司業務人員李乙錫、及原告之弟楊 杰文之證詞為憑。惟查： ⒈證人李乙錫於本件103年1月22日期日證述略以：原告一次就 8戶總數付定金，分戶再找其他人來簽訂契約。原告買8戶， 分戶各有不同名字，原告會告知某戶的錢有錢進去，公司有 收到，就會有人去公司簽約。有聽過原告說被告是人頭這件 事情，但伊不確定被告是否為人頭等語（見本院卷第171-17 5頁）。依證人李乙錫前揭證詞，其雖證稱原告有告知被告 為人頭，惟其就被告是否確為原告之人頭一節並不確定。又 證人李乙錫在本院102年度訴字第499號事件102年4月24日期 日則證稱：（原告訴訟代理人：最後是不是原告跟大城建設 公司就這8戶成立買賣契約？）應該是他們合夥買的。（原 告訴訟代理人：你所為他們合夥買的是什麼意思？）這是原 告告訴我的，說他有個股東。（法官：原告有告訴你這些人 與他何關係？）我沒有仔細問他。（法官：原告有無提到為 何找這些人？）買房子一般都會有他們自己投資的人，我們 也不會去問這種問題。（法官：就你所知最後這8戶原告有 無留給自己使用？）有，有一戶好像是給他兒子。（法官： 這8戶交屋時，原告有無到場？）他兒子那間他有到場，這8 戶房屋不是同時交屋，所以其他的他沒有到場等語（見102 年度訴字第499號卷第94-96頁）。則比對證人李乙錫前後二 次之證述可知，證人李乙錫先前在本院102年度訴字第499號 事件作證時並未證稱原告曾告知實際簽訂契約之人係原告之 人頭，則其嗣後於本件作證時反而證稱原告有告知被告係原 告之人頭一節，是否屬實，尚非無疑，即難遽信。況證人李 乙錫於本院亦證稱其不確定被告是否原告之人頭，則系爭8 戶之買賣固先由原告與大城建設公司接洽買賣事宜，惟其後 原告何以邀被告就系爭房地實際上與大城建設公司簽約，何 以系爭房地直接登記在被告名下？兩造間之法律關係為何？ 證人李乙錫並不明瞭，是其證言亦不足證明兩造就系爭房地 之登記存有借名登記契約。 ⒉證人楊杰文於本件審理中證稱略以：當初原告要去買8戶， 但是沒有這麼多人可以登記那8戶的房屋，伊就去找其友人 唐憶祖借名當人頭，後來唐憶祖和原告自己談，後來因為唐 憶祖說他有奢侈稅的問題，自己不能當人頭，所以才由唐憶 祖的太太即被告借名當人頭。伊是引介唐憶祖與我姐姐談。 （法官：你是引介唐憶祖，你與唐憶祖談的是要找他當人頭 ，後來就由唐憶祖自己和原告去談，你都沒有再參與？）是 的，後來伊的腳受傷，要復健，後來的事情伊都不知道等語 （見本院卷第175-176頁）。則證人楊杰文之證述縱屬實情 ，惟其既證述其引介被告之配偶唐憶祖與原告認識後，即未 再參與其事，對後續情形並未親自見聞，則其證述至多僅能 證明原告起初有意借用被告之配偶唐憶祖名義購買房地，惟 不足證明事後何以系爭房地登記於被告名下，自不足證明兩 造間有借名登記契約存在。 (四)又民事關係中，財產證明及處分之重要文件，依照一般社會 經驗，應包含有不動產之所有權狀等物，其所有人通常係自 行保管居多，且其所應繳納之稅金亦多由所有權人自行繳納 ；故若屬借名登記契約者，自應由實際所有人持有所有權狀 及繳納相關稅賦。被告抗辯系爭房地之自備款155萬元係由 其自行支付予大城建設公司，且由其出名辦理銀行貸款1505 萬元，復由被告自行繳納各期貸款款項、地價稅、房屋稅、 水電費等，並由被告自行與大城建設公司辦理交屋，且所有 權狀均由被告持有等事實，業據被告提出系爭建物、土地所 有權狀、住宅貸款契約書、臺灣土地銀行臺中分行客戶往來 明細及房屋擔保借款繳息清單、地價稅、房屋稅繳款書、管 理費繳費通知單水費、電費通知及收據等件為證（見本院卷 第143-168頁），並為原告所不爭執（見本院卷第203頁）。 此外，原告亦自承：系爭房屋係由被告占有，伊現實上未曾 占有管理系爭房屋等語（見本院卷第122頁反面）。則由前 揭原告自認之事實，與前述說明依一般社會經驗，在借名登 記情形，係由實際所有人自行持有權狀及繳納相關稅捐之情 形不符。且系爭房地係由被告自行與大城建設公司辦理交屋 ，交屋後並自行占有使用系爭房屋，原告未曾管理占有系爭 房屋之情形，此與借名登記之借名者，係就該財產自己管理 ，使用處分，出名者僅單純掛名，並不參與財產之管理及使 用處分之情形，顯有不符。則原告主張兩造間就系爭房地存 有借名登記契約，猶難採信。 (五)被告復抗辯依本院102年度訴字第499號民事判決、原告於該 事件中之陳述，及原告提出之102年度訴字第1158號事件起 訴狀，可證兩造間並無借名登記契約等語，經查： ⒈本院102年度訴字第499號原告訴請大城建設公司返還代辦費 事件中，原告與大城建設公司於前開訴訟中均不爭執下列事 實：大城建設公司於101年9月5日與原告及訴外人陳淑梅、 柯育辰、楊杰明、張春發、黃惠青、張國章、張鈞閔（即本 件被告）等8人簽訂買賣協議書一件，關於系爭房地部分， 係由被告與大城建設公司簽立不動產買賣契約書，嗣由被告 簽立撥款交屋切結書，該戶價金已交付，銀行貸款亦已設定 完成，大城建設公司並已將房屋移轉登記予被告（見本院10 2年度訴字第499號卷，下稱499號卷，第64-65頁），且有大 城建設公司於該事件提出之該8人簽立之101年9月5日買賣協 議書一件、撥款交屋切結書等件為證（見499號卷第38-41、 45頁）。經本院調閱並提示前揭卷證，原告於本件中就上開 原告與大城建設公司於前案中均不爭執之事實，亦未爭執其 真正，則該部分事實應屬實在。 ⒉又本院102年度訴字第499號事件審理時，原告於102年3月20 日期日陳述：伊與被告（指該事件被告大城建設公司，以下 載為大城建設公司）磋商買賣後，有的是伊的親友以他們的 名義與大城建設公司訂立買賣契約，實際上是伊買了之後私 底下再轉賣給這些親友，但簽協議書的是後續這些人等語（ 見499號卷第53頁反面）。原告復於102年4月10日期日陳稱 ：實際上就是伊再將購買房屋的權利出售給實際簽立買賣協 議書之人，但是買賣的條件都是由伊與大城建設公司談好再 與實際買賣協議書之人與大城建設公司共同簽立買賣協議書 ；伊與大城建設公司談的買賣條件與伊賣給後手相關買賣條 件並不同，並非伊談的買賣條件由後手完全繼受，所以伊與 大城建設公司間的約定並不由後手承受，後手是依其與大城 建設公司的約定履行等語；原告並陳稱：徐子軒是伊兒子， ……伊本來是想要一次買八戶，且一次簽約，但被告公司的 藍總經理說不能，要伊一次找八個人，不然貸款不會過，伊 只好賣給伊其他親戚、朋友等語，此有前揭期日筆錄附於本 院102年度訴字第499號事件卷宗可憑（以上見499號卷第66- 67頁）。原告於本件並陳稱：關於伊於前開事件所稱：原告 與大城建設公司談的條件，與原告賣給後手相關買賣條件並 不相同，這句話所指的「後手」就是被告等語（見本院卷第 204頁反面），則由原告於前開訴訟之陳述，系爭房地應係 依被告與大城建設公司間之買賣關係，而移轉登記為被告所 有。 ⒊又原告前曾對被告提起給付買賣價金之訴，由本院102年度 訴字第1158號事件受理，嗣原告撤回起訴，原告提出之起訴 狀主張略以：原告於101年8月間向大城建設公司購買系爭8 戶房地，故而與被告協商，共同合夥投資購買系爭房地，嗣 被告見系爭房地有獲利空間，遂於lO1年9月2O日與原告達成 購買系爭不動產之協議，協議後被告即支付訂簽款l55萬元 並配合辦理貸款l5O5萬元，目前系爭不動產業已辦理過戶完 成，惟被告尚欠部分款項未給付原告等語，有被告提出之起 訴狀影本附卷可憑（見本院卷第75-77頁）；又原告於該事 件102年5月23日期日並陳稱：原本被告只是掛名，後來才向 伊購買房屋，所以付款及簽約後續才由被告自行給付給大城 建設公司等語，並有本院調閱之上開民事卷宗可憑。則由原 告於該事件之陳述，被告並非基於兩造間之借名登記契約而 登記為系爭房地之所有人。原告於本件訴訟中反於前揭二件 訴訟中之陳述，改稱因被告係原告之人頭，系爭房地始登記 為被告名下一節，是否屬實，尚難採信。 ⒋又原告於本件中並不否認其於本院102年度訴字第1158號事 件中陳述之真正，惟陳稱：上開陳述是說被告曾經要求以每 坪16萬8千元要跟原告買，原告說如果被告確定要買，要簽 立正式的買賣契約，將雙方的權利義務規範清楚，但是被告 沒有與原告簽立契約，也拒絕簽立契約。沒有簽立正式合約 ，所以雙方對於買賣關係並沒有達成正式合意云云（見本院 卷第121頁反面），原告並主張被告就兩造間已成立買賣契 約應負舉證之責云云。然按當事人之一方如主張與他方有借 名契約關係存在，自應就借名契約確已成立之事實，負舉證 責任，若其先不能舉證，縱他方就其抗辯事實不能舉證，或 其所舉證據尚有疵累，亦應駁回該一方之請求。是本件訴訟 仍應由原告就所主張兩造間有借名登記契約存在之有利事實 負舉證責任。 (六)原告雖提出其於102年1月14日將23,077元存入被告土地銀行 帳戶之存款憑條、系爭房屋自101年11月15日起至101年12月 31日止之管理費9,789元之管理費收據各1紙、系爭房屋之契 稅繳款書影本一份、大城建設公司開立之統一發票影本4份 （見本院卷第22、190、192-195頁），欲據以證明系爭房地 係由其出資購買。惟被告抗辯上開存款23,077元係原告誤存 ，應退回原告云云。經查，原告固提出上開大城建設公司開 立之統一發票影本4份，然原告已不爭執系爭房地之自備款 155萬元係被告所自行繳納，其餘價金1505萬元亦係以被告 出名貸款，且第1期及第3期以後之貸款利息均係由被告自行 繳納等語（見本院卷第121頁反面），則原告持有系爭統一 發票仍不能證明該房地之價金係由原告支付予大城建設公司 。又依前揭契約繳款書、存款憑條及管理費收據，縱認原告 所主張其有繳納該房屋之契稅、將該貸款之第2期利息23, 077元存入被告帳戶，及原告有給付前揭期間之房屋管理費 9,789元一節屬實，惟原告付款之原因，可能出於多端，仍 不足證明系爭房地確由原告出資購買，及系爭房地係本於兩 造間借名登記契約而登記為被告名下之事實。 (七)綜上各節，原告雖曾向大城建設公司一次訂購8戶房地，惟 實際上就系爭房地係由被告與大城建設公司簽訂不動產買賣 契約，並由被告自行支付自備款，及辦理貸款給付剩餘價金 ，並由被告自行與大城建設公司進行交屋，由被告持有所有 權狀及占有系爭房地，且地價稅、房屋稅、管理費、水電費 等亦均由被告自行繳納，原告從未直接或間接占有系爭房地 ，且原告所舉證據均不足證明兩造間存有借名契約，是其主 張，仍不可採。 (八)從而，本件既不能證明兩造間就系爭房地之登記存有借名登 記契約關係，原告主張終止借名登記契約，並依終止委任關 係後之回復原狀請求權，請求被告將系爭房地移轉登記予原 告，為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均不影 響本件判決結果，爰不逐一論述，併此敘明。 六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條 ，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 3 月 19 日 民事第三庭 法 官 張瑞蘭 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 3 月 19 日 書記官 蔡伸蔚