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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第549號 原　　　告　楊政毅 　　　　　　楊妍林 共　　　同 訴訟代理人　陳惠伶律師 被　　　告　明產建設有限公司 兼法定代理　林慶順 人 被　　　告　明全建設有限公司 法定代理人　李幸美 共　　　同 訴訟代理人　陳鴻謀律師 上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國103年6月6 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 確認被告明產建設有限公司與被告明全建設有限公司間就如附表 二所示不動產於民國一○二年十月十六日所為買賣行為（債權行 為）及於同年月二十九日所為所有權移轉登記行為（物權行為） 無效。被告明全建設有限公司應將上開不動產所有權回復登記與 被告明產建設有限公司。 被告明產建設有限公司應將如附表二所示之不動產所有權移轉登 記與原告楊政毅，並將如附表四所示不動產所有權移轉登記與原 告楊妍林。 被告林慶順應將如附表一所示不動產所有權移轉登記與原告楊政 毅，並將如附表三所示不動產所有權移轉登記與原告楊妍林。 訴訟費用由被告林慶順負擔百分之二十三、被告明全建設有限公 司負擔百分之十七、被告明產建設有限公司負擔百分之六十。 事實及理由 壹、程序事項： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事 變更而以他項聲明代最初之聲明者，及不甚礙被告之防禦及 訴訟之終結者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第4款、 第7款定有明文。本件原告起訴主張被告明產建設有限公司 （下稱明產公司）及林慶順應將如附表一、二所示不動產移 轉登記與原告楊政毅。另應將如附表三、四所示不動產移轉 登記與原告楊妍林。嗣於訴訟繫屬中，因發見被告明產公司 已將如附表二所示建物所有權移轉登記與被告明全建設有限 公司（下稱明全公司），爰追加明全公司為被告，並主張明 全公司與明產公司間就如附表二所示建物所有權移轉之債權 行為及物權行為均屬通謀虛偽意思表示而無效，及請求被告 明全公司將如附表二所示建物之所有權回復登記至被告明產 公司。查原告本係請求被告明產公司將如附表二所示建物所 有權移轉登記與原告楊政毅，嗣因發見如附表二所示建物已 遭明產公司移轉登記至明全公司名下，若不先行確認被告明 產公司及明全公司間所有權移轉登記無效，並請求回復登記 ，即無從向明產公司請求移轉如附表二所示建物之所有權， 核屬因情事變更以他項聲明代最初之聲明情形，且原告係於 本件訴訟起訴未久即追加該部分請求，對於被告之防禦及訴 訟之終結亦無甚礙，揆諸上開規定，其訴之追加應屬合法， 合先敘明。 貳、實體事項： 一、原告主張： ㈠原告楊政毅、楊妍林分別訂購被告明產公司推出之「新光和 園」預售屋案之B2棟1樓房屋與共用部分（即如附表二所示 建物）。原告楊妍林係購買B2棟2樓房屋與共用部分（即如 附表四所示建物），並就土地、房屋部分分別與被告林慶順 、明產公司簽立土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契 約）、房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）。 ㈡查被告明產公司業已取得系爭房屋之使用執照並辦理建物所 有權第一次登記完竣，原告楊政毅、楊妍林亦僅餘「驗屋完 成（即交屋款）」、「銀行貸款」之二期款項尚未給付，並 已就該二期款項依約簽發本票與被告，並至被告指定之土地 銀行太平分行辦理貸款之相關手續完竣，依系爭土地買賣契 約第5條、第6條約定及系爭房屋買賣契約第12條、第13條約 定，被告林慶順應將如附表一、三所示土地分別移轉登記與 原告楊政毅、楊妍林，被告明產公司應將如附表二所示建物 所有權移轉登記與原告楊政毅、將系爭107建號建物所有權 移轉登記與原告楊妍林，惟被告林慶順、明產公司遲未將土 地、房屋所有權移轉登記與原告楊政毅、楊妍林。 ㈢又被告明產公司取得使用執照並依房屋預定買賣契約書第13 條約定通知原告驗屋，原告於民國102年3月28日及同年5月 9日前往驗屋時仍有疑慮，幾經協調，被告明產公司之承辦 人員在驗屋單上記載「①lB2預計安裝四台冷氣，其預埋之 管路及費用由明產建設負責。②2B2加裝曬衣架。」原告亦 在驗屋單上記載「同意過戶撥款」等語。未料，被告卻拒絕 將附表一至四所示不動產所有權移轉登記與原告，甚至以存 證信函謊稱銀行不能核准原告之貸款，要求原告於一週內以 現金或即期支票付清款項云云，經原告向土地銀行太平分行 詢問無法撥款之原因，始知係因被告不提供辦理土地、房屋 所有權移轉登記與原告之手續資料，以致無法辦理抵押權設 定登記所致，原告二人自無違反系爭土地買賣契約第6條、 系爭房屋買賣契約第16條約定之情事。 ㈣如附表二所示建物之所有權於原告提起本件訴訟即102年10 月25日時係登記在被告明產公司名下，而被告明產公司之法 定代理人即被告林慶順與被告明全公司之法定代理人李幸美 為為夫妻關係，因被告林慶順意圖賴債脫產，而與李幸美為 通謀虛偽意思表示，於102年10月29日將如附表二所示建物 之所有權移轉登記與被告明全公司之名義下。被告林慶順與 被告明全公司之法定代理人李幸美為避免原告楊政毅將來持 法院之確定判決至地政機關辦理如附表二所示建物之所有權 移轉登記，而共同基於侵害原告楊政毅對被告明產公司之物 權請求權之意思，以通謀虛偽意思表示簽立買賣契約書，將 如附表二所示建物之所有權移轉登記與被告明全公司，致原 告楊政毅對被告明產公司之物權請求權受到損害，被告林慶 順與李幸美自應依民法第184條第1項前段規定，對原告楊政 毅負侵權行為之損害賠償責任，被告明產、明全公司自應依 民法第28條規定，各與其法定代理人林慶順、李幸美連帶負 侵權行為損害賠償責任，被告明產公司、明全公司應依民法 第213條第1項規定，將如附表二所示建物回復登記於被告明 產公司名下；被告明產公司、明全公司間因通謀虛偽意思表 示而簽立買賣契約書，其買賣之法律關係依法即屬無效，被 告明產公司應得向被告明全公司請求將如附表二所示建物回 復登記於被告明產公司名下。而原告楊政毅基於買賣之法律 關係本得請求被告明產公司將如附表二所示建物之所有權移 轉登記與原告楊政毅，因被告明產公司怠於向被告明全公司 主張上開權利，原告楊政毅自得依民法第242條規定，代位 請求被告明全公司將如附表二所示建物回復登記在被告明產 公司之名下。並聲明如主文第一、二、三項所示。 ㈤對被告抗辯之陳述： ⒈被告明產公司並無得向原告二人主張解除契約之法律規定事 由或契約所約定之事由，故被告明產公司稱已於102年11月 14日向原告二人解除契約云云，顯無理由；被告明產公司另 稱原告二人不配合相關貸款作業所需之手續云云，然依台灣 土地銀行太平分行函文及承辦人員即證人陳禎睿到庭所為之 層，均已明確表示原告二人於102年5月16日辦理貸款相關手 續完竣，該銀行於同年月21、22日分別核准貸款在案；再者 ，被告先以存證信函稱銀行不核准原告楊妍林之貸款云云， 復於訴訟中改稱因原告不同意撥款云云，先後主張不一且均 非事實；另原告於「明產建設客戶驗屋單」上已記載「同意 過戶撥款」（簽寫時間為102年6月26日或27日），足證被告 明產公司稱原告等人阻止核撥貸款云云，毫無可採；又土地 銀行太平分行係因被告明產公司尚未將系爭房屋之所有權移 轉登記與原告二人，致原告二人無法設定抵押權登記而無法 撥款，已如前述，本件買賣係約定以貸款給付買賣價金與被 告明產公司，而貸款無法撥款之原因既係可歸責於被告明產 公司，則被告明產公司所主張之同時履行抗辯，即無可採。 ⒉被告明產公司之董事僅有被告林慶順一人，被告明全公司之 董事亦僅有李幸美一人，且李幸美又為被告明產公司之股東 ，被告林慶順不可能將其公司所推案之預售屋出賣與被告明 全公司，故被告林慶順、李幸美間並無買賣如附表二所示建 物之意思甚明，是被告明全公司與明產公司間就如附表二建 物之買賣關係，確實為通謀虛偽意思表示。依被告明全公司 提出其在兆豐國際商業銀行太平分行存款帳戶之存摺交易明 細資料可知，被告抗辯明全公司支付被告林慶順及明產公司 之價金，其資金來源均是被告林慶順，即由被告林慶順先匯 款、轉帳與被告明全公司後再轉帳支出，被告明全公司並無 以其自有資金支付與被告林慶順、明產公司，益證被告明全 公司與明產公司間之買賣關係，確實為通謀虛偽意思表示。 另被告明產公司將如附表二所示建物所有權移轉登記與被告 明全公司之時間為102年10月29日（原因發生日期為102年10 月16日），被告明全公司於取得系爭99建號建物之所有權時 ，並未支付任何金錢與被告明產公司，顯有悖於一般不動產 買賣交易之情形。 ⒊依被告所提出聯捷聯合會計師事務所張智勝會計師所出具之 「協議程序執行報告」，其上係記載明全公司14,000,000元 之合建保證金，係於101年9月20日簽約前之將近一年時間即 為支付，顯然違反經驗及論理法則，該協議程序執行報告所 記載內容，非屬事實。且「協議程序執行報告」所記載之內 容，係由被告明產公司之法定代理人林慶順與被告明全公司 之法定代理人李幸美所為之協議，於臨訟方提出此份資料， 益證該「協議程序執行報告」之內容非屬事實。 二、被告則以： ㈠原告以被告明產公司之法定代理人林慶順與被告明全公司之 法定代理人李幸美係夫妻關係，稱被告林慶順意圖賴債脫產 ，不願意將如附表二所示建物之所有權移轉登記與原告楊政 毅，而與被告明全公司之法定代理人李幸美為通謀虛偽意思 表示，將如附表二所示建物所有權移轉登記與被告明全公司 云云，惟原告僅提出個人主觀上之質疑，並未提出被告明產 公司與明全公司間實無買賣真意，虛以買賣為名締約及移轉 所有權登記之具體事證，尚難認原告已盡舉證責任；且於買 賣契約之情形，不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價 金之交付不實，即謂該買賣係通謀虛偽成立。故原告僅指出 被告間之法定代理人是夫妻之特殊親誼關係，並無其他有力 之證據足以證明被告係通謀虛偽買賣；況被告間就不動產買 賣確有詳實明確之買賣價金支付，此有聯捷聯合會計師事務 所會計師張志勝所於103年4月21日出具之「協議程序執行報 告」可稽。又依被證6買賣契約書所示，被告明產公司、明 全公司間就如附表二所示建物訂立買賣契約之行為，係於原 告於102年10月25日提起本件訴訟前為之，且買賣價金17,05 0,000元已給付完畢，並無何意圖賴債脫產可言。再者，被 告之所以於102年11月14日以律師函向原告解除本件買賣契 約，係因原告藉詞阻撓致貸款銀行無法辦理撥款手續，違反 兩造間之買賣契約在先，幾經雙方溝通、協調後仍無效果， 被告方依法解除與原告之買賣契約，絕無原告所謂意圖賴債 脫產而與被告明全公司之法定代理人李幸美為通謀虛偽意思 表示等情。綜上，被告並無共同侵害原告之權利，亦無原告 所指民法第184條第1項前段之侵權行為及民法第28條之侵權 行為。原告依民法第242條提起本件訴訟，並無理由。 ㈡本件原告於銀行貸款核准後確有藉故阻止銀行撥款，此有證 人陳禎睿、駱美雲之證述，及原告於102年6月7日以臺中東 興路郵局第001041號存證信函函覆被告明產公司謂「回覆10 2年5月31日收到明產建設有限公司之存證信函：關於所有權 移轉登記以及貸款之撥款手續先行暫緩…」等語可證。是原 告除未依系爭土地買賣契約第5條第4項、系爭房屋買賣契約 第12條第4款約定，提出辦理產權登記及貸款有關文件辦理 各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款條、撥款同意 書、委託撥付文件外，更明確向貸款銀行之承辦人員表達不 同意撥款之意，顯已違反上開有關產權移轉之約定，被告明 產公司當然無辦理產權移轉之義務。至原告雖曾開立尚未付 款（含銀行貸款）之禁止背書轉讓本票予被告明產公司，惟 因渠等已有上開違約事實，故其等所開立之禁止背書轉讓本 票，對被告明產公司而言即已不具任何意義。況被告明產公 司亦早於解除系爭買賣契約後之102年12月23日即以郵局雙 掛號將本票寄還原告二人，並經原告二人於同年月24日寄回 收執聯。又原告阻止銀行核撥貸款，復不願將所餘尾款（含 銀行貸款）全部繳清，已違反系爭土地買賣契約第6條第2、 3、4款及系爭房屋買賣契約第16條第2、3、4款之約定，被 告明產公司在催繳無果後，自得依系爭土地買賣契約第10條 約定，解除本件買賣契約，故被告於102年11月14日以102謀 律字第1114號律師函正式向原告解除本件買賣契約即有理由 。本件買賣契約既已合法解除，原告已無請求被告移轉系爭 房屋所有權之依據，是原告訴請被告移轉登記系爭房屋所有 權，應無理由。 ㈢另依證人陳禎睿、駱美雲之證述，原告是否同意撥款對銀行 似無意義，然對被告之權益卻有重大影響。查本件原告依民 法第367條規定負有依債務本旨給付買賣價金予被告之義務 ，是其藉故不同意土地銀行太平分行撥款，顯已違反給付買 賣價金之義務及兩造間買賣契約之約定，而被告明產公司對 於能否取得系爭買賣之後續價金，即因原告不同意銀行撥款 而陷於不安定之狀態，被告明產公司為免日後無法取得剩餘 價金，自無法安心地辦理移轉所有權移轉登記予原告及辦理 抵押權設定予土地銀行；此外，被告明產公司業於102年5月 31日以太平郵局第00193號存證信函函促原告付清款項，惟 迄至被告明產公司解除本件買賣契約前，原告二人均未依約 繳清全部尾款。至原告楊妍林雖於102年6月27日之客戶驗屋 單上註明「同意過戶撥款」，惟此際對被告明產公司而言， 已無意義，因此時原告二人係應依約將尾款全部繳清，被告 明產公司才有移轉產權予原告之義務。迄至102年10月15日 臺中市政府消費爭議調解時，原告二人仍不願意依約將尾款 全部繳清，故被告明產公司僅能無奈選擇解除本件買賣契約 。 ㈣退步言之，倘認被告主張解除契約為無理由，則本件原告阻 止貸款銀行撥款予被告已構成違約而有給付遲延之情形，而 被告業於102年5月31日以太平郵局第000193號、000194號存 證信函分別函知原告楊妍林、楊政毅於接獲通知起一週內付 清款項（按指貸款部分），已如前述，則依系爭土地買賣契 約第4條第3款及系爭房屋買賣契約第7條第3款約定，原告二 人應自102年6月13日起至清償日止，加付按逾期款每日以萬 分之二單利計算遲延利息。經核算結果，原告楊政毅尚有土 地部分之尾款4,330,000元未給付予被告林慶順，應自102年 6月13日起至清償日止，加付按逾期款每日以萬分之二單利 計算遲延利息予被告林慶順，另有房屋部分之尾款8,600,00 0元未給付予被告明產公司，亦應自102年6月13日起至清償 日止，加付按逾期款每日以萬分之二單利計算遲延利息予被 告明產公司；至原告楊妍林仍有土地部分之尾款1,320,000 元未給付予被告林慶順，應自102年6月13日起至清償日止， 加付按逾期款每日以萬分之二單利計算遲延利息予被告林慶 順，另有房屋部分之尾款2,640,000元仍未給付予被告明產 公司，亦應自102年6月13日起至清償日止，加付按逾期款每 日以萬分之二單利計算遲延利息予被告明產公司。綜上，爰 就原告二人上開未付款及約定遲延利息主張同時履行抗辯等 語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、本件經整理爭點結果如下： ㈠不爭執事項（本院採為判決之基礎）： ⒈原告楊政毅訂購被告明產公司所推出「新光和園」預售屋案 之土地及房屋，土地部分與被告林慶順簽立買賣契約書，房 屋部分與被告明產公司簽立買賣契約書，原告楊政毅係購買 B2棟1樓及地下貳樓編號第70號平面式停車位壹位，土地部 分之面積約10.67坪（房屋坐落土地部分為9.5坪，停車位坐 落土地部分為1.17坪），土地部分之價格為5,970,000元（ 房屋坐落土地部分為5,720,000元，停車位坐落土地部分為 250,000元）；房屋部分之面積總計為240.47平方公尺（約 72.73坪），主建物面積為136.31平方公尺（約41.23坪）， 附屬建物面積14.85平方公尺（約4.49坪），共用部分之應 有部分面積為89.31平方公尺（約27.01坪）（其中純房屋部 分為19.01坪，停車位部分為8坪），房屋部分之總價款為11 ,080,000元，純房屋部分為10,630,000元（主建物為8,985, 000元，附屬建物為314,000元，共用部分為1,331,000元） ，停車位價款為450,000元。前開買賣之土地、房屋，即如 附表一、二所示之房地。 ⒉原告楊妍林訂購被告明產公司所推出「新光和園」預售屋， 土地部分與被告林慶順簽立買賣契約書，房屋部分與被告明 產公司簽立買賣契約書，原告楊妍林係購買B2棟2樓及地下2 樓編號第71號平面式停車位壹位，土地部分之面積為約6.85 坪（房屋坐落土地部分為5.68坪，停車位坐落土地部分為1. 17坪），土地部分之價格為1,840,000元（房屋坐落土地部 分為1,590,000元，停車位坐落土地部分為250,000元）；房 屋部分之面積總計為154.27平方公尺（約46.67坪），主建 物面積為81.61平方公尺（約24.69坪），附屬建物面積8.67 平方公尺（約2.26坪），共有部分面積為63.99平方公尺（ 約19.33坪）（其中純房屋部分為11.36坪，停車位部分為8 坪），房屋部分之總價款為3,410,000元，純房屋部分為2,9 60,000元（主建物為1,982,000元，附屬建物為183,000元， 共用部分為795,000元），停車位為450,000元。前開買賣之 土地、房屋即為如附表三、四之房地。 ⒊系爭土地買賣契約書第5條規定：「土地產權登記期限：一 、土地產權之移轉，買方應於使用執照核發後，接獲通知日 起一個月內備妥文件申辦有關稅費及所有權移轉登記。其申 報土地移轉現值依使用執照核發之當期公告現值為準」，房 屋預定買賣契約書第12條規定：「房屋產權登記期限：一、 房屋產權之移轉，買方應於使用執照核發後，接獲通知日起 一個月內備妥文件申辦有關稅費及所有權移轉登記，雙方同 意依移轉當時政府主管機關公告之房屋評定現值作為申報現 值」被告明產公司就房屋取得臺中市政府102年中都使字第 823號使用執照，被告明產公司已就房屋辦理所有權第一次 登記完竣。 ⒋原告楊政毅、楊妍林就買賣價金僅餘「驗屋完成」（即交屋 款）、「銀行貸款」之二期款項尚未給付，原告楊政毅、楊 妍林就前開二期款項業已依約簽發本票與被告，另原告楊政 毅、楊妍林已至被告指定之貸款銀行即土地銀行太平分行申 辦貸款並經銀行核准在案。 ⒌原告等人於102年10月25日對被告林慶順、明產公司提起訴 訟之後，被告明產公司於102年10月29日，將系爭70地號土 地上之如附表二所示建物所有權移轉登記與追加被告明全公 司。明產公司與明全公司簽如被證六之不動產買賣契約書， 形式上為真正（實質內容及日期有爭執）。被告明產公司之 法定代理人林慶順與追加被告明全公司之法定代理人李幸美 係夫妻關係。 ㈡爭執事項： ⒈原告於103年1月21日追加明全公司為被告，並追加聲明部分 是否合法？ ⒉被告明產公司將如附表二所示建物之所有權移轉登記與被告 明全公司，是否屬通謀虛偽意思表示而無效？原告請求確認 該買賣行為及所有權移轉登記行為無效，並請求被告明全公 司塗銷所有權登記有無理由？ ⒊原告有無不同意土地銀行太平分行核撥貸款之行為？如有， 該行為是否違反兩造間系爭土地買賣契約第6條第2、3、4款 及系爭房屋買賣契約第16條第2、3、4款情形？被告於102年 11月14日以律師函解除與原告間所定買賣契約是否合法？原 告是否得請求被告林慶順及明產公司將前開房屋及土地所有 權移轉登記與原告？ 四、法院之判斷： ㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文；又所謂即 受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確 ，原告主觀上認為其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且 此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 52年台上字第1240號判例參照）。原告主張被告明產公司與 明全公司就如附表二所示建物所有權讓與之債權及物權行為 為通謀虛偽意思表示而無效，為被告所否認，顯見兩造間對 於該法律關係是否屬通謀虛偽意思表示有所爭執，而被告明 產公司及明全公司間就如附表二所示建物所有權讓與是否有 效，即關乎如附表二所示建物是否仍屬被告明產公司所有， 而影響原告得否請求被告明產公司將如附表二所示建物之所 有權移轉登記與原告之法律上地位陷於不安定狀態，而該不 安定狀態得藉本確認判決加以除去，揆諸前揭規定及說明， 應認原告訴請確認被告明產公司與明全公司間就如附表二所 示建物讓與之債權行為及物權行為無效，有即受確認判決之 法律上利益，原告提起本件確認之訴，即屬合法，合先敘明 。 ㈡被告明產公司將如附表二所示建物之所有權移轉登記與被告 明全公司，屬通謀虛偽意思表示而無效，而侵害原告對被告 明產公司之所有物移轉請求權，原告請求被告明全公司將上 開房屋及共有部分所有權回復登記為被告明產公司所有，為 有理由： ⒈原告主張被告明產公司及明全公司間就如附表二所示建物之 買賣關係及所有權移轉登記均屬通謀虛偽意思表示，為被告 所否認。經查，被告明產公司係於102年10月29日，將如附 表二所示建物移轉登記與被告明全公司，而兩造間於同年10 月15日即已因購買上開房地之糾紛進行調解，亦有被告提出 之調解書為證（見本院卷二第32頁）。斯時被告明產公司及 林慶順與原告間就如附表二所示建物是否移轉登記既已生糾 紛，明產公司於將來仍有可能需移轉如附表二所示建物與原 告之情形下，竟未待紛爭確定即迅將所有權移轉登記與明全 公司，已與社會常情有違。況依被告提出之買賣契約及付款 時程，被告明全公司取得如附表二所示建物所有權登記之時 間為102年10月29日，被告明產公司及明全公司就如附表二 所示建物之買賣契約則記載於102年10月16日簽立，然被告 明全公司之款項卻於102年11月1日、6日、12日及15日分別 交付，亦即被告明全公司尚未支付任何款項即已取得所有權 ，更與社會常情不符。 ⒉且被告雖提出買賣契約書用以證明渠等間之買賣關係為真， 然依被告提出之購買資金來源說明，購買總價金為17,050,0 00元，同時購買被告林慶順所有之系爭70地號土地應有部分 及如附表二所示建物，依被告提出之買賣契約書中之約定， 土地價款7,160,000元（見本院卷二第92頁），而該資金來 源，則均係由被告林慶順分別以歸還合建保證金名義返還被 告明全公司14,000,000元，另以股東往來名義墊款4,000,00 0元與被告明全公司（見本院卷二第102頁），顯見該買賣之 資金全來自於被告林慶順，換言之，被告明全公司自林慶順 處取得18,000,000元後，再將其中17,050,000元交付被告明 產公司及林慶順購買前述土地及房屋，林慶順並分得其中7, 160,000元，等同全部款項均係林慶順所主導而利用法人名 義流通，衡諸社會常情，借款與某公司再由某公司以同筆款 項向自己購買土地之方式，因該公司仍積欠借款人借款債務 ，於經濟效用上與某公司直接向借款人購買土地而積欠價金 債務相同，焉有採用如此迂迴手段之必要，是依被告提出之 資金說明，更足認該等資金均係為製造資金流向而為之，顯 非真實之買賣，堪認被告明全公司與明產公司間就上開房地 之買賣，確屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定，應屬 無效。 ⒊被告明產公司之法定代理人林慶順與明全公司之法定代理人 李幸美於明知明產公司因上開房地已與原告發生糾紛之情況 下，竟仍為通謀虛偽之意思表示將上開房地所有權移轉登記 與被告明全公司，顯係規避可能須將上開房地移轉登記與原 告之風險，自屬故意以背於善良風俗之方法侵害原告對被告 明產公司之所有物移轉請求權，應構成侵權行為，而應對原 告負損害賠償之責。而渠等之行為既屬執行職務之行為，依 民法第28條規定，明產公司及明全公司應負連帶責任。從而 ，原告請求被告明全公司將如附表二所示建物所有權回復登 記為被告明產公司所有，既屬以回復原狀為損害賠償之方法 ，自屬有據。 ㈢原告雖曾告知土地銀行太平分行暫不撥款，但並無違反原告 與被告明產公司及林慶順間土地預定買賣契約書第6條第2、 3、4款及房屋預定買賣契約書第16條第2、3、4款，被告於1 02年11月14日以律師函解除與原告間所定買賣契約並非合法 ，原告應得請求被告林慶順及明產公司將前開房屋及土地所 有權移轉登記與原告： ⒈按系爭土地買賣契約書第6條第2至4款約定：買方授權並委 託賣方代辦金融機關貸款，其代辦方式及貸款金融機關委由 賣方決定，買方不得要求自行辦理（軍公教、勞工優惠貸款 或銀行行員除外），並立代辦貸款委託書，買方同意依賣方 通知之時間、地點備齊所需證件，並覓妥金融機關核准之連 帶保證人，配合辦妥有關貸款之一切相關手續。金融機關核 准貸放時，買方並同意立即由賣方直接領取，以支付預定買 賣土地之應負價款。上開有關貸款之一切手續及領取貸款， 如須買方親自會同辦理時，買方應自接獲通知日起一周內辦 妥，不得藉故拖延、拒辦或印信證件不全而不予補正，否則 視同買方不願辦理貸款，賣方即終止接受買方之委託，並依 本條第3款處理，且因該項代辦貸款所發生及由賣方先行墊 付之一切費用，均由買方負擔，並於賣方通知繳交日起七日 內付清所有款項。如因買方違反前項約定，或服兵役、出海 、出國或其他原因以致無法對保或貸款條件不符不能核准或 核貸金額少於上開預定貸款金額或因金融機關基於法令與政 策之限制或其他不可歸責於賣方之事由，致不能貸款或賣方 無法領取貸款時，買方需於賣方取得本基地上建物使用執照 時，將預定銀行貸款金額或差額以現金或即期支票一次付清 賣方，逾期依第十條違約處罰之規定處理。若買方不貸款者 ，應於賣方取得本基地上建物使用執照時，以現金或即期支 票一次付清預定貸款金額二分之一價款，另二分之一價款於 土地增值稅單核發七日內以現金或即期支票一次付清，逾期 依第十條違約處罰之規定處理。系爭房屋買賣契約第16條第 2至4款約定，則大致與系爭土地買賣契約相同，僅在違約時 依系爭房屋買賣契約第21條處理。 ⒉本件原告雖有告知土地銀行太平分行承辦人員暫不核撥貸款 之情，業據證人即土地銀行太平分行承辦人陳禎睿於本院證 述明確（見本院卷二第51頁反面至第52頁）。然證人亦明確 證稱原告就向被告明產公司及林慶順購買之房地之貸款均已 核准，尚未撥款之原因是要等產權移轉給申請貸款人，並且 設定抵押權給銀行，銀行才能撥款…按照作業流程，在辦理 產權過戶及抵押權設定流程均完成前，貸款人是否通知撥款 沒有意義，因為在沒有過戶及抵押權設定前，也沒有款項可 撥款等語（見本院卷二第51頁至第52頁反面），顯見依一般 銀行貸款流程及系爭土地買賣契約及系爭房屋買賣契約之約 定，若買方欲以向銀行貸款方式支付部分價金時，賣方即應 將房地先行移轉與買方，以利買方銀行貸款之撥款，亦即被 告明產公司及林慶順，負有先行移轉房地所有權之義務。且 於移轉所有權與買方前，銀行亦不會加以撥款，縱使買方向 銀行表示暫不撥款，對於銀行亦無影響，亦據證人陳禎睿於 本院證述甚詳（見本院卷二第52頁）。又證人陳禎睿明確證 稱本件土地銀行太平分行已核准原告之貸款，且本件撥款委 託書已經簽立等語（見本院卷二第51頁正反面），堪認被告 明產公司及林慶順無法取得貸款之原因，乃係因被告明產公 司及林慶順未將如附表一至四所示所有權移轉登記與原告所 致，而非因原告通知銀行暫不撥款之原因所致。 ⒊被告雖抗辯本件原告有違反系爭土地買賣契約第6條第2、3 、4款及系爭房屋買賣契約第16條第2、3、4款情事，自應一 次付清所餘款項云云。然查，依上開條款之約定，應以原告 有未立具貸款委託書、未於需原告會同辦理貸款手續及領取 貸款時會同辦理、或因不可歸責於賣方之事由致被告明產公 司及林慶順取得貸款或領取貸款等情形，方屬原告之違約事 由。而本件原告業已出具貸款委託書，且當時貸款手續已完 成並核准，於被告明產公司及林慶順將房屋、土地所有權移 轉登記與原告，並由銀行設定抵押權前，並無其他貸款手續 需原告會同辦理，且被告明產公司及林慶順未能取得銀行貸 款，係因渠等未將房屋、土地所有權移轉登記至原告名下並 為銀行設定抵押權所致已如前述，自屬可歸責於被告明產公 司及林慶順之事由所致，原告自無違反系爭土地買賣契約第 6條第2、3、4款及系爭房屋買賣契約第16條第2、3、4款之 情事，應堪認定。 ⒋至被告雖抗辯原告告知銀行暫不撥款，雖對銀行不生影響， 但對被告則有影響，因被告會擔心移轉所有權後無法取得貸 款款項云云。然查，依原告與被告明產公司及林慶順間買賣 契約約定，於買方欲向銀行辦理貸款支付價金時，被告明產 公司及林慶順即負有先行移轉所有權之義務已如前述，且依 原告與被告明產公司及林慶順間土地預定買賣契約書第5條 第4項第2款及房屋預定買賣契約書第12條第4項第2款之約定 ，買方均須於賣方移轉所有權前開立尚未付款（含銀行貸款 ）之禁止背書轉讓本票予賣方，顯係作為賣方移轉所有權後 未能取得貸款風險之擔保，被告明產公司及林慶順既已有此 擔保機制作為確保，依約負有先行移轉所有權之義務，自難 以此原因拒絕將系爭房地之所有權移轉登記與原告，被告此 一抗辯，尚非足採。至被告明產公司及林慶順抗辯已將上開 本票返還原告部分，為其自身拋棄權利行為，與認定被告明 產公司與林慶順是否應負有先為給付義務無涉，附此敘明。 又本件既屬被告明產公司及林慶順未依系爭土地買賣契約及 系爭房屋買賣契約將土地及房屋所有權先行移轉登記至原告 名下之違約，原告則無違反系爭土地買賣契約及系爭房屋買 賣契約情事，即無給付遲延情形，被告抗辯原告應給付遲延 給付之違約金，並主張同時履行抗辯，亦無理由。 ⒌從而，原告既無違反系爭土地買賣契約及系爭房屋買賣契約 之約定，被告明產公司及林慶順以原告違反契約約定而向原 告解除契約，自非合法，應不生解除契約之效力，原告與被 告明產公司及林慶順間系爭土地買賣契約及系爭房屋買賣契 約效力仍屬存續，原告依系爭土地買賣契約及系爭房屋買賣 契約約定，請求被告明產公司及林慶順將如附表一至四所示 不動產所有權移轉登記至原告名下，即屬有據。 五、綜上所述，被告明產公司及明全公司間就如附表二所示建物 之買賣契約，有諸多與社會常情不符之情事，應屬通謀虛偽 意思表示而無效，原告請求確認被告明產公司與明全公司間 就如附表二所示建物讓與之債權行為及物權行為均屬無效， 應有理由。且被告明產公司法定代理人林慶順與被告明全公 司法定代理人李幸美以通謀虛偽意思表示之方式將如附表二 所示建物所有權辦理移轉，顯有故意以背於善良風俗之方法 侵害原告對被告明產公司之所有物移轉請求權而構成侵權行 為，原告請求被告明全公司以將如附表二所示建物所有權回 復登記為被告明產公司所有回復原狀，亦有理由。又本件原 告就所購買土地及房屋之貸款均已辦理，並經銀行核准貸款 ，惟因可歸責於被告明產公司及林慶順之事由致未能取得貸 款，原告於當時復無其他應會同辦理之貸款手續或文件未予 提出，應無違反系爭土地買賣契約第6條第2至4款及系爭房 屋買賣契約第16條第2至4款情形，被告明產公司及林慶順向 原告解除系爭土地買賣契約及系爭房屋買賣契約，即非適法 ，且被告明產公司及林慶順負有先行移轉所有權供原告取得 銀行貸款之義務，原告請求被告明產公司及林慶順將原告所 購買之不動產所有權移轉登記與原告，自有理由。從而，原 告請求確認被告明產公司與明全公司間就如附表二所示建物 所有權讓與之債權行為及物權行為無效，並依侵權行為之法 律關係，請求被告明全公司將如附表二所示建物之所有權回 復登記至被告明產公司名下，及依系爭土地買賣契約及系爭 房屋買賣契約之法律關係，請求被告明產公司及林慶順將如 附表一、二所示之不動產所有權移轉登記與原告楊政毅及將 如附表三、四所示不動產所有權移轉登記與原告楊妍林，均 有理由，應予准許。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。 中 華 民 國 103 年 6 月 27 日 民事第四庭 審判長法 官 陳學德 法 官 夏一峯 法 官 蕭承信 附表一： ┌────────────────┬────┬──────┐ │ 土 地 坐 落 │面 積│權利範圍 │ ├───┬────┬───┬───┼────┤ │ │縣 市○鄉鎮市區○段 │地號 │平方公尺│ │ ├───┼────┼───┼───┼────┼──────┤ │臺中市│ 太平區 │豐中 │70 │2887.02 │1221/100000 │ └───┴────┴───┴───┴────┴──────┘ 附表二： ┌─────┬─────┬─────┬───────────┬──┬──────┐ │建 號│建物門牌 │主要用途、│建物面積（平方公尺） │權利│備 註 │ │ │ │建材、層數├────┬──────┤範圍│ │ │ │ │、層次 │層次面積│附屬建物 │ │ │ ├─────┼─────┼─────┼────┼──────┼──┼──────┤ │臺中市太平│臺中市太平│店舖用之鋼│136.94 │陽台面積： │1/1 │共有部分○ ○ ○區○○段○○○區○○路1 │筋混凝土造│ │14.20 │ │臺中市○○區○ ○○號 ○段○○號 │，共12層，│ │ │ │豐中段235建 │ │ │ │第1層 │ │ │ │號面積：8,13│ │ │ │ │ │ │ │3.45平方公尺│ │ │ │ │ │ │ │權利範圍： │ │ │ │ │ │ │ │1098/100000 │ └─────┴─────┴─────┴────┴──────┴──┴──────┘ 附表三： ┌────────────────┬────┬──────┐ │ 土 地 坐 落 │面 積│權利範圍 │ ├───┬────┬───┬───┼────┤ │ │縣 市○鄉鎮市區○段 │地號 │平方公尺│ │ ├───┼────┼───┼───┼────┼──────┤ │臺中市│ 太平區 │豐中 │70 │2887.02 │784/100000 │ └───┴────┴───┴───┴────┴──────┘ 附表四： ┌─────┬─────┬─────┬───────────┬──┬─────┐ │建 號│建物門牌 │主要用途、│建物面積（平方公尺） │權利│備 註 │ │ │ │建材、層數├────┬──────┤範圍│ │ │ │ │、層次 │層次面積│附屬建物 │ │ │ ├─────┼─────┼─────┼────┼──────┼──┼─────┤ │臺中市太平│臺中市太平│集合住宅用│81.87 │陽台面積： │1/1 │共有部分○○ ○區○○段○○○區○○路1 │之鋼筋混凝│ │8.03 │ │臺中市太平│ │7建號 │段48號2樓 │土造，共12│ ○ ○ ○區○○段 │ │ │之2 │層，第2層 │ │ │ │235建號面 │ │ │ │ │ │ │ │積：8,133.│ │ │ │ │ │ │ │45平方公尺│ │ │ │ │ │ │ │權利範圍：│ │ │ │ │ │ │ │786/100000│ └─────┴─────┴─────┴────┴──────┴──┴─────┘ 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 6 月 27 日 書記官 賴玉真