裁判書系統

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第596號 原　　　告　　郭貞佑 　　　　　　　陳慶銘 　　　　　　　黃見揚 　　　　　　　侯泰成 　　　　　　　楊雅嵐 　　　　　　　邵雅芬 　　　　　　　廖美佳 共　　　同 訴訟代理人　　鄭中睿律師 被　　　告　　冠宇建設有限公司 兼法定代理人　謝新菊 共　　　同 訴訟代理人　　曹宗彝律師 共　　　同 複　代理人　　鄭崇煌律師 上列當事人間返還價金事件，本院於民國105年1月22日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告冠宇建設有限公司應給付附表之（一）欄各列原告如（二） 欄所示之金額，及自民國一０二年十一月二十一日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告冠宇建設有限公司負擔百分之一，餘由附表之（ 一）欄各列原告按（三）欄所示之比例負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告冠宇建設有限公司如以附 表之（二）欄所示之金額為（一）欄各列原告預供擔保，得免為 假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告等於民國100年間分別與被告謝新菊簽立土地買賣契約 及與被告冠宇建設有限公司（下稱被告冠宇公司）簽立預售 屋土地及房屋買賣契約，購買「冠宇原創」房屋及機械停車 位。而依消費者保護法施行細則第15條第2項規定，若兩造 契約未經記載之事項，仍有上開條文及預售屋定型化契約範 本內容之適用。查前揭土地買賣契約之土地為臺中市○區○ ○段○○○○號（下稱系爭土地），面積為640平方公尺，又依 系爭社區建物登記謄本所示區分所有主建物面積為2135.09 平方公尺；區分所有附屬建物面積為294.51平方公尺；另共 用部分7140建號面積為1615.11平方公尺，總計為4044.71平 方公尺。原告等就本件之買賣價金及登記面積詳如下【附表 一】： ┌──┬────┬────────┬─────────┬─────────┐ │編號│原告 │土地買賣契約 │預售屋買賣契約 │依建物登記謄本所示│ │ │ │買賣價金（萬元）│買賣價金（萬元） │登記面積（㎡） │ │ │ │單位：新臺幣 │單位：新臺幣 │ │ ├──┼────┼────────┼─────────┼─────────┤ │1 │郭貞佑 │土地：613 │主建物：173 │主建物：93.33㎡ │ │ │7157建號│車位：44 │附屬建物：17 │陽台：10.59㎡ │ │ │ │ │共有部分：73 │雨遮：5.87㎡ │ │ │ │ │停車位：18 │合計：109.79㎡ │ ├──┼────┼────────┼─────────┼─────────┤ │2 │陳慶銘 │土地：605 │主建物：139 │主建物：93.76㎡ │ │ │7154建號│車位：36 │附屬建物：18 │陽台：10.59㎡ │ │ │ │ │共有部分：66 │雨遮：6.03㎡ │ │ │ │ │停車位：14 │合計：110.38㎡ │ ├──┼────┼────────┼─────────┼─────────┤ │3 │黃見揚 │土地：585 │主建物：144 │主建物：93.33㎡ │ │ │7149建號│車位：73 │附屬建物：17 │陽台：10.59㎡ │ │ │ │ │共有部分：68 │雨遮：5.87㎡ │ │ │ │ │停車位：21、23 │合計：109.79㎡ │ ├──┼────┼────────┼─────────┼─────────┤ │4 │侯泰成 │土地：624 │主建物：132 │主建物：93.33㎡ │ │ │7151建號│車位：90 │附屬建物：19 │陽台：10.59㎡ │ │ │ │ │共有部分：80 │雨遮：5.87㎡ │ │ │ │ │停車位：13、15 │合計：109.79㎡ │ ├──┼────┼────────┼─────────┼─────────┤ │5 │楊雅嵐 │土地：613 │主建物：137 │主建物：93.33㎡ │ │ │7153建號│車位：40 │附屬建物：17 │陽台：10.59㎡ │ │ │ │ │共有部分：73 │雨遮：5.87㎡ │ │ │ │ │停車位：19 │合計：109.79㎡ │ ├──┼────┼────────┼─────────┼─────────┤ │6 │邵雅芬 │土地：620 │主建物：145 │主建物：93.76㎡ │ │ │7158建號│車位：36 │附屬建物：18 │陽台：10.59㎡ │ │ │ │ │共有部分：68 │雨遮：6.03㎡ │ │ │ │ │停車位：17 │合計：110.38㎡ │ ├──┼────┼────────┼─────────┼─────────┤ │7 │廖美佳 │土地：715 │主建物：162 │主建物：93.33㎡ │ │ │7159建號│車位：37 │附屬建物：19 │陽台：10.59㎡ │ │ │ │ │共有部分：84 │雨遮：5.87㎡ │ │ │ │ │停車位：22 │合計：109.79㎡ │ └──┴────┴────────┴─────────┴─────────┘ ㈡又關於原告與被告謝新菊間就系爭土地面積之計算方式依兩 造土地預售契約第2條已明文約定，自始排除共有部分即714 0建號納入土地持分範圍。惟查，被告謝新菊未依約給付原 告每人應分得面積，導致原告所購得之土地均較契約短少9 ～10平方公尺，被告謝新菊顯未依債之本旨給付，然該不完 全給付，係可歸責於被告謝新菊之事由致不能補正，而陷於 給付不能，原告依民法第227條第1項、第226條第1項請求不 完全給付之損害賠償，即請求被告謝新菊應返還土地坪數短 少之金額。又被告謝新菊就溢收金額部分並無任何法律上原 因，原告依民法第179條規定，請求被告謝新菊返還相當於 該部分土地之價金；或依定型化契約範本第5、6條規定，請 求被告謝新菊對於土地短少部分應依契約價格予以找補。經 計算依契約原告每人應分配面積及被告謝新菊應返還之金額 ，如下【附表二】所示： ┌────┬───────┬───────┬──────┬───────┬──────┐ │原告建號│依契約應分得面│土地權狀面積㎡│短少（應分得│每㎡單價（契約│應返還數額（│ │ │積（640㎡×個 │ │-權狀）㎡ │價格÷應分得）│新臺幣，元）│ │ │人÷全體區分所│ │ │ │ │ │ │有） │ │ │ │ │ ├────┼───────┼───────┼──────┼───────┼──────┤ │郭貞佑 │28.00000000 │19.616 │9.00000000 │211959.3087 │1,972,206 │ │7157 │（640*109.79/ │640（3065/1000│ │（0000000÷ │ │ │ │2429.6） │00） │ │28.00000000） │ │ ├────┼───────┼───────┼──────┼───────┼──────┤ │陳慶銘 │29.00000000 │19.616 │ 9.0000000 │208074.9456 │1,968,402 │ │7154 │（640*110.38/ │640（3065/1000│ │（0000000÷ │ │ │ │2429.6） │00） │ │29.00000000） │ │ ├────┼───────┼───────┼──────┼───────┼──────┤ │黃見揚 │28.00000000 │18.5024 │10.00000000 │202237.6437 │2,106,961 │ │7149 │（640*109.79/ │640（2891/1000│ │（0000000÷ │ │ │ │2429.6） │00） │ │28.00000000） │ │ ├────┼───────┼───────┼──────┼───────┼──────┤ │侯泰成 │28.00000000 │19.072 │ 9.00000000 │215762.8199 │2,124,971 │ │7151 │（640*109.79/ │640（2980/1000│ │（0000000÷ │ │ │ │2429.6） │00） │ │28.00000000） │ │ ├────┼───────┼───────┼──────┼───────┼──────┤ │楊雅嵐 │28.00000000 │19.7504 │ 9.00000000 │211959.3087 │1,943,719 │ │7153 │（640*109.79/ │640（3086/1000│ │（0000000÷ │ │ │ │2429.6） │00） │ │28.00000000） │ │ ├────┼───────┼───────┼──────┼───────┼──────┤ │邵雅芬 │29.00000000 │19.8208 │ 9.0000000 │213233.8286 │1,973,535 │ │7158 │（640*110.38/ │640（3097/1000│ │（0000000÷ │ │ │ │2429.6） │00） │ │29.00000000） │ │ ├────┼───────┼───────┼──────┼───────┼──────┤ │廖美佳 │28.00000000 │19.7312 │ 9.00000000 │247228.2312 │2,271,890 │ │7159 │（640*109.79/ │640（3083/1000│ │（0000000÷ │ │ │ │2429.6） │00） │ │28.00000000） │ │ └────┴───────┴───────┴──────┴───────┴──────┘ ㈢又倘將共用部分7140建號納入土地持分面積計算，仍有現在 登記的坪數有短少之情形，被告謝新菊給付仍與契約不符。 計算方式詳如下表： ┌──┬───┬─────┬──────┬────┬──────┬─────┬────┬──────┬────┐ │編號│原告 │7140建號換│各戶總面積（│整棟大樓│每戶依契約應│現土地權狀│短少面積│每㎡單價（契│應返還金│ │ │ │算面積（ │含7140建號共│建物面積│分得土地面積│登記（土地│（每戶依│約價格÷依契│額（短少│ │ │ │1615.11㎡ │用部分） │ │【289地號面 │登記謄本權│契約應分│約應分得土地│面積×每│ │ │ │×各該戶權│ │ │積640㎡×（ │利範圍× │得土地面│面積 │㎡單價）│ │ │ │利範圍） │ │ │各戶總面積/ │289地號面 │積－現土│ │（新臺幣│ │ │ │ │ │ │4044.71）】 │積640㎡） │地權狀登│ │，元） │ │ │ │ │ │ │ │ │記） │ │ │ ├──┼───┼─────┼──────┼────┼──────┼─────┼────┼──────┼────┤ │1 │郭貞佑│63.0000000│172.0000000 │4044.71 │27.0000000 │19.616 │7.73077 │224158.0965 │0000000 │ ├──┼───┼─────┼──────┼────┼──────┼─────┼────┼──────┼────┤ │2 │陳慶銘│62.343246 │172.723246 │4044.71 │27.00000000 │19.616 │7.71424 │221366.5509 │0000000 │ ├──┼───┼─────┼──────┼────┼──────┼─────┼────┼──────┼────┤ │3 │黃見揚│80.0000000│190.0000000 │4044.71 │30.00000000 │18.5024 │11.6274 │194159.7387 │0000000 │ ├──┼───┼─────┼──────┼────┼──────┼─────┼────┼──────┼────┤ │4 │侯泰成│78.0000000│188.0000000 │4044.71 │29.00000000 │19.072 │10.7844 │209000.5548 │0000000 │ ├──┼───┼─────┼──────┼────┼──────┼─────┼────┼──────┼────┤ │5 │楊雅嵐│62.0000000│172.0000000 │4044.71 │27.00000000 │19.7504 │7.58104 │224283.8552 │0000000 │ ├──┼───┼─────┼──────┼────┼──────┼─────┼────┼──────┼────┤ │6 │邵雅芬│62.0000000│172.0000000 │4044.71 │27.00000000 │19.8208 │7.50688 │226876.1926 │0000000 │ ├──┼───┼─────┼──────┼────┼──────┼─────┼────┼──────┼────┤ │7 │廖美佳│63.0000000│172.0000000 │4044.71 │27.0000000 │19.7312 │7.61557 │261456.8337 │0000000 │ └──┴───┴─────┴──────┴────┴──────┴─────┴────┴──────┴────┘ ㈣次查，依兩造契約所載，被告冠宇公司應提供長575公分或 550公分之車位分別予原告等，惟交屋後原告等因無法將車 輛完全停入車板內，經測量始發現被告冠宇公司所出售之機 械式停車位車板不足500公分長（實測496公分），顯與契約 約定不符。本案為預售屋買賣，被告冠宇公司有依契約提供 符合債之本旨之特定物，查被告冠宇公司交付之車位長度短 少，原告受有交易價格減少之損害，自屬可歸責於被告冠宇 公司。又車位長度與契約不符之情形係難以補正，而陷於給 付不能（或請被告依約給付），原告主張依民法第227條第1 項、第226條第1項規定，請求不完全給付之損害賠償，即原 告等對於車位每人每位請求減少價金三分之一。又本件原告 與被告冠宇公司約定之停車位長度與現況不符，則原告主張 亦得依民法179條規定，請求被告冠宇公司返還相當於該車 位短少面積之價金；或類推適用定型化契約範本第5、6條之 約定，被告冠宇公司對於短少之部分應予以找補。經計算， 本件就車位長度不足部分，被告冠宇公司應返還原告等人之 金額，如下【附表三】： ┌────┬────┬──────┬──────┬──────┬────────┐ │所有權人│車位編號│契約車位總價│契約約定長度│實際車板長度│被告應返還之金額│ │ │ │（萬元） │ │ │（新臺幣，元） │ ├────┼────┼──────┼──────┼──────┼────────┤ │郭貞佑 │ 18 │ 60（44+16）│ 575cm │ 496cm │ 200,000 │ ├────┼────┼──────┼──────┼──────┼────────┤ │陳慶銘 │ 14 │ 50（36+14）│ 550cm │ 496cm │ 166,667 │ ├────┼────┼──────┼──────┼──────┼────────┤ │黃見揚 │ 21、23 │ 86（73+13）│ 575cm │ 496cm │ 286,667 │ ├────┼────┼──────┼──────┼──────┼────────┤ │侯泰成 │ 13、15 │123（90+33）│ 575cm │ 496cm │ 410,000 │ ├────┼────┼──────┼──────┼──────┼────────┤ │楊雅嵐 │ 19 │ 55（40+15）│ 550cm │ 496cm │ 183,333 │ ├────┼────┼──────┼──────┼──────┼────────┤ │邵雅芬 │ 17 │ 49（36+13）│ 550cm │ 496cm │ 163,333 │ ├────┼────┼──────┼──────┼──────┼────────┤ │廖美佳 │ 22 │ 50（37+13）│ 575cm │ 496cm │ 166,667 │ └────┴────┴──────┴──────┴──────┴────────┘ ㈤依兩造契約及被告冠宇公司之銷售廣告，原應提供義大利進 口CISA大門四段四栓高級防盜鎖，查上開門鎖為世界知名品 牌，被告冠宇公司有依廣告及契約給付之義務，詎料，被告 二人僅以不知名（COE）之門鎖代替，然查，該門鎖價差為3 ,000 元，經原告要求更換，被告冠宇公司卻以「不影響使 用」等語塘塞，是被告冠宇公司明示拒絕依契約給付，自符 合給付不能之情形，原告依民法第227條第1項、第226條第1 項請求不完全給付之損害賠償，即每戶減少價金3,000元。 又CISA門鎖為契約內容，被告未依約給付，另以他牌門鎖代 替，被告受有減少支出之利益，與原告間仍屬無法律上原因 ，依民法第179條被告冠宇公司亦應將此價差每戶3,000元返 還予原告。 ㈥再查，原告等已購買停車位，而停車位應包含停車位本身及 車道兩部分，惟被告冠宇公司登記車位時，將原屬停車位之 一部分當作大公再出售予原告，換言之，被告冠宇公司即有 重複獲利，於賣售車位時賺一次，於出售大公時再將原屬停 車位部分面積移作大公再賺一次，而上開情形即為公設虛坪 ，買受人多花了一筆錢購買應屬停車位之空間。而被告之上 開手法，原告等於起訴前調閱竣工圖予以計算，發現有公設 虛坪之情形。雖依謄本登記，共用部分及停車位均有給足確 實沒有短少，但謄本登記是被告冠宇公司調整後之結果，實 際上，停車位之價金應包含車道及車格（兩造契約第三條， 二），無論停車位應有部分多少應只能收取乙次價金，停車 位面積不能再移作大公出售。又依定型化契約範本第5條規 定可知，其契約所載之出售之共有部分面積並不包含任何停 車位空間，但被告冠宇公司卻將停車位（含車格及車道）混 入共有部分。 ㈦經查，系爭全社區計有33個停車位，依7140建號之謄本記載 換算停車位之應有部分總合為38743/100000，換算面積為62 5.0000000平方公尺（1615.11×38743/100000），上開停車 位625.74平方公尺之面積應僅為部分，因為依7140建號謄本 之記載，地下室1、2層之面積計為1189.01平方公尺，扣除 謄本記載之停車位面積後，地下室之大公應有563.27平方公 尺（1189.01－625.74），惟查，系爭社區之地下室1、2層 之公設面積絕對未達563.27平方公尺（實際僅有發電機房、 消防機械室樓、電梯間、不鏽鋼水箱、機械室、樓電梯間、 電信室、台電配電室等八個空間），換言之，理論上地下室 總面積＝停車位面積＋大公面積（大公面積＝地下室總面積 －停車位面積），依上開算式可知，系爭社區地下室之大公 面積理論上應為563.27平方公尺，惟實際上根本沒有如此多 之公設，足證7140建號謄本所記載之停車位面積未將原依約 應登記入內之停車位部分（車格＋車道）完全計入。又被告 冠宇公司基於一般消費者不易計算停車位面積之主觀投機心 理（因車道部分不易單獨計算，且大公係以坪計價），故將 原應屬停車位之部分面積灌入大公再賣一次，惟實際上，用 扣除法即可算出車公面積，亦即，系爭社區地下室B1、B2實 際非屬停車空間之現場公設範圍僅為180.93平方公尺，依竣 工圖將現場公設範圍180.93平方公尺及現謄本登記之停車位 面積扣除後，即剩下被挪作大公出售之停車位（含停車位及 車道）面積。惟7140建號謄本卻將大公登記為563.27平方公 尺（B1＋B2－已登記之停車位面積＝593.70＋595.31－625. 74），亦即公設有虛坪382.34平方公尺（謄本登記－實際大 公＝563.27－180.93），簡言之，B1及B2中，原屬停車位面 積有382.34平方公尺被挪移成公設虛坪面積重複出售。被告 冠宇公司將原屬停車位之空間登記為大公部分，被告冠宇公 司即未依約提供足夠公設面積，自有不完全給付且給付不能 之情形，故原告依民法第227條第1項、第226條第1項規定請 求公設面積不足部分之損害賠償。又被告冠宇提供之公設面 積短少，則原告主張依民法179條規定，請求被告冠宇公司 返還相當於該部分公設面積之價金，或依型化契約範本第5 、6條之約定，被告冠宇公司對於共用部分短少之部分應予 以找補。經查，系爭社區之實際上之公設（大公＋小公）僅 有607.04平方公尺，經計算原告等受有之公設虛坪，原告郭 貞佑為15.6㎡，原告陳慶銘為12.96㎡，原告黃見揚為13.81 ㎡，原告侯泰成為12.08㎡，原告楊雅嵐為15.6㎡，原告邵 雅芬為12.96㎡，原告廖美佳為15.6㎡。是以，被告冠宇公 司應返還原告等之金額（小數點四捨五入）詳如下【附表四 】所示： ┌───┬─────┬────┬───┬───────┬────┐ │原告 │現謄本登記│實際公設│虛坪 │每㎡單價（契約│應返還數│ │建號 │ │ │㎡ │共有部分價格÷│額（新臺│ │ │ │ │ │現謄本登記） │幣元） │ ├───┼─────┼────┼───┼───────┼────┤ │郭貞佑│47.21 │31.61 │15.6 │15,463（73000 │241,223 │ │7157 │ │ │ │÷47.21） │ │ ├───┼─────┼────┼───┼───────┼────┤ │陳慶銘│44.74 │31.78 │12.96 │14,000（000000│191,186 │ │7154 │ │ │ │÷44.74） │ │ ├───┼─────┼────┼───┼───────┼────┤ │黃見揚│45.42 │31.61 │13.81 │14,000（000000│206,750 │ │7149 │ │ │ │÷45.42） │ │ ├───┼─────┼────┼───┼───────┼────┤ │侯泰成│43.69 │31.61 │12.08 │18,000（000000│221,197 │ │7151 │ │ │ │÷43.69） │ │ ├───┼─────┼────┼───┼───────┼────┤ │楊雅嵐│47.21 │31.61 │15.6 │15,000（000000│241,223 │ │7153 │ │ │ │÷47.21） │ │ ├───┼─────┼────┼───┼───────┼────┤ │邵雅芬│44.74 │31.78 │12.96 │15,000（000000│196,979 │ │7158 │ │ │ │÷44.74） │ │ ├───┼─────┼────┼───┼───────┼────┤ │廖美佳│47.21 │31.61 │15.6 │17,000（000000│277,571 │ │7159 │ │ │ │÷47.21） │ │ └───┴─────┴────┴───┴───────┴────┘ ㈧聲明：⑴被告謝新菊應給付原告郭貞佑1,972,206元；原告 陳慶銘1,968,402元；原告黃見揚2,106,961元；原告侯泰成 2,124, 971元；原告楊雅嵐1,943,719元；原告邵雅芬1,973 ,535；原告廖美佳2,271,890元，及均自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵被告冠宇 公司應給付原告郭貞佑444,223元（241,223+200,000+3,000 ）；原告陳慶銘360,853元（191,186+166,667+3,000）；原 告黃見揚496,417元（206,750+286,667+3,000）；原告侯泰 成634,197元（221,197+410,000+3,000）；原告楊雅嵐427, 556（241,223+183,333+3,000）；原告邵雅芬363,312元（ 196,979+163,333+3,000）；原告廖美佳447,238元（277,57 1+166,667+3,000），及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告 假執行。 ㈥對被告抗辯之陳述： ⒈簽約當時經原告等詢問，被告謝新菊稱約有8坪多並稱會依 照土地買賣契約予以計算並登記，原告認為尚屬合理始同意 簽約購買。另辦理本件之代書僅於辦理銀行貸款時口頭告知 被告冠宇公司與其合作多年，產權清楚，並無核算或向原告 等解釋土地坪數是如何計算，又該代書並非被告二人之代理 人，對於土地坪數如何登記乙節均聽從被告二人指示，是本 件土地坪數短少乙節確實屬實。 ⒉原告等均是至交屋時，始拿到自身所購買之土地及建物所有 權狀，單憑一戶權狀無法推算是否與契約所載計算式算出的 坪數是否相符。且迄今被告謝新菊也沒有針對土地坪數的計 算提出計算式。另原告請求的是土地持分跟房屋建物本體沒 有關係，被告謝新菊不應該以預約單來自行計算其土地持分 。 ⒊又本件為「預售屋買賣」，簽立當時被告謝新菊尚未辦理第 一次保存登記，僅契約上載明俟辦理第一次保存登記後應給 原告等多少應持分土地，故原告等只能依契約作為最後之保 障，且參酌預約單特別條款第4點，本件的相關權利義務應 以實際簽定的契約為準。換言之，本件是預售屋買賣，土地 持分及坪數短少乙節於簽立契約當時根本不存在，又關於土 地坪數乙節係約定在系爭土地買賣契約第2條，於簽約之際 ，根本尚未竣工，發生短少之情形係於簽約後，本件自不能 與現成屋之買賣等同視之，否則買預售屋之消費者之權益則 會損失殆盡，土地或房屋之單價各為何，均為買賣雙方考量 要素，又土地預定買賣契約之約定，多數亦記載應以建物比 例作為持分之比例，不能因為土地預定買賣契約僅列出土地 坪數計算公式而未載明坪數，而認為原告等並無任何損害， 並否認不完全給付之適用。 ⒋再參最高法院92年度台上字第844號判決內容，亦認為既然 土地及房屋分開立約及計價，房屋及土地之瑕疵或不完全給 付之損害，自應以各該契約所載之價金作為判斷依據，本件 原告就土地短少部分依土地預定買賣契約作為計算標準，與 法並無違誤。 ⒌另由被告提出之臺中市公寓大廈之實價登錄資料，可知倘建 坪相同或相近，「地坪」無論樓層均屬相同或相近，因為地 坪之計算，依定型化契約範本或系爭土地買賣契約第二條約 定「…其應有權利範圍以地政機關核發建物測量成果圖之主 建物及附屬建物面積與區分所有全部主建物及附屬建物總面 積持分。」為計算。故由臺中市公寓大廈之實價登錄資料可 證每一區分所有人倘建坪相同，土地持分亦為相同，即依比 例為計算，至於樓層景觀等因素，其反應是在售價，不是在 土地坪數，被告所稱顯不可採。 ⒍關於土地坪數之計算，分坪表是到鑑定的時候，原告才知道 有這個分坪表，惟分坪表上的數字和7140建號完全不同。另 7140建號是共用部分，不能納入土地持分之計算，是依系爭 土地買賣契約第二條約定「…其應有權利範圍以地政機關核 發建物測量成果圖之主建物及附屬建物面積與區分所有全部 主建物及附屬建物總面積持分。」，自始排除共有部分即 7140建號納入計算土地持分範圍。又倘將7140建號納入計算 ，仍會有現在登記之坪數有短少之情形，被告給付亦予契約 不符。 ⒎依內政部92年3月4日內授營建管字第0910016287號函規定， 可知機械停車位及取代坡道之汽車升降機之機廂之最小寬度 、長度、淨高，均應為實際可供汽車停放之淨尺寸。準此， 被告冠宇公司依契約應提供之停車位其最小寬度、長度、淨 高，均應為實際可供汽車停放之淨尺寸，且被告冠宇公司為 建商，應對於建築技術規則第60條規定及建築物附設停車空 間機械停車設備規範知之甚稔，被告冠宇公司交付之車位卻 把機械停車位之設備也計算到長度裡面，並辯稱停車位之長 度應包含機坑等語，均與建築法令不符（縱包含機坑與契約 之約定相較亦有短少），亦不符合兩造契約第25條應有利買 方之解釋。 ⒏依兩造契約第三條第四（1）約定，可知停車空間及車道應 另計即非屬共用部分，故本案只要將共用部分依現謄本所載 之面積，扣除「排煙室、樓梯間、電梯間、電梯機房、汙水 機房、消防機房、受電室、發電機室、電信室、水箱蓄水池 、防空避難室（未兼作停車使用）」等空間，即可算出停車 位及車道空間，而停車位及車道空間不應納入大公，被告冠 宇公司自不應將原屬停車位之部分面積挪至「大公」中重覆 計價販售。 ⒐又依社團法人台灣建築發展協會鑑定報告所示，系爭大樓大 公有928.8平方公尺，總車位（含車道）有587.43平方公尺 ，共計有1516.23平方公尺。惟經鑑定發現被告冠宇公司有 將車道93.49平方公尺計入大公出售（原告仍認為不只93.49 平方公尺之面積），此時，大公面積即有減少，亦即大公為 835.31平方公尺，車位含車道為680.92平方公尺（總合仍為 1516.23平方公尺）。換言之，亦即原告所買售之公設不足 ，所受之損害並非僅有車道少給，更有公設建坪多支出之價 金。 ⒑再查，系爭大樓地下一層為停車使用兼作防空避難室、地下 二層為停車空間使用，應全部屬停車位，而由停車位承購戶 持分，應不得將「地下一層：停車使用兼作防空避難室、地 下二層：停車空間」當作共有部分出售予所有承購戶。本件 將「地下一層：停車使用兼作防空避難室、地下二層：停車 空間」扣除後，計價出售之公設建坪則有面積較契約約定短 少之情形。換言之，以分坪表所示大公部分面積928.8平方 公尺扣除1-11F公共設施329.49平方公尺、屋突1+2部分83.6 平方公尺，即可得知被告冠宇公司將B1停車使用兼作防空避 難室、B2停車空間共515.71平方公尺挪入大公中出售，但大 公實不應包含B1停車使用兼作防空避難室及B2停車空間。簡 言之，若「B1停車使用兼作防空避難室、B2停車空間」及車 道不能納入大公中，本件大公之面積應為413.09平方公尺（ 928.8－515.71），則原告等所購得之建坪面積必少於契約 約定。 二、被告抗辯： ㈠系爭土地被告謝新菊並無短少給付之情形，且原告就土地應 有部分並未受有損害： ⒈兩造簽立之土地預定買賣契約書第2條約定內容係依內政部 定頒之定型化契約範本而來，然為求公平，依業界慣例，多 以房地買賣價金之比例，做為土地持分比例之計算基礎，換 言之，因買受同樣面積之房屋，會因樓層、景觀等因素，導 致房屋買賣價金有高低之別，為較符合公平，是買賣價金較 高者，給予較多的土地持分，此為眾所週知之事實，被告謝 新菊出售房屋時，固疏未注意將上開內政部頒之定型化契約 加以修正，然原告對此應屬知悉。 ⒉又縱原告等對於上述情形並不知悉，然在本件房屋交屋及銀 行放款之前，代書即證人張麗琪曾向原告等詳為解說其購買 之房地面積，並出示房地所有權狀，確認原告願意購買。且 至銀行辦理購屋貸款放款前，銀行人員亦會將房地登記之相 關資料，請購屋之貸款人再行確認無誤後，始由購屋人用印 放款，是原告等就所買受登記之房地面積均知之甚稔，渠等 既無任何意見，且仍欲買受系爭房地，自難事後又以登記之 土地面積與契約書約定之內容不符為由，請求返還價金。又 若被告謝新菊有不當得利之情形，因原告於辦理系爭房地移 轉登記及貸放款項付清買賣價金時，均明知渠等分配之土地 持分之面積，卻仍繼續辦理完成買賣，依民法第180條第3款 規定，自難再執不當得利之規定，請求被告謝新菊返還價金 。再者，被告謝新菊移轉系爭土地應有部分，係依買賣價金 之多寡比例分配，雖與契約書之定型化約定有異，然畢竟屬 於業界慣例，亦係為求公平所為，並不知如此為無法律上原 因，且系爭土地亦係全部分配移轉予購買人，分配方式縱與 契約不同，但並未實際獲得利益，參民法第182條第1項規定 ，亦難謂被告謝新菊有何不當得利之情形。 ⒊由訂購房屋預約單可證，本件兩造是以「總價」購買系爭房 地，並非區分各細項之空間坪數購買，於簽約時才分別簽立 土地、房屋買賣契約書，且被告謝新菊預售系爭土地時，已 將土地持分之面積列為出售價金之一部分，並依兩造買賣契 約書第1條約定，以地政機關實際移轉登記為準，並無短少 給付之情況，是原告等買受系爭土地之價金，原屬合理之價 格，並未因此受有任何損害。再查，房地總價是依預約單上 所載金額為準，此部分對照原告提出之土地、房屋建物之買 賣契約書上所載金額之合計就等於預約單上的房地總價可證 ，且就預約單可以明顯看出在預約時已經就房屋之標的、位 置在做房地總價的預約，被告謝新菊已經如實將土地交付給 原告，本件並無債務不行或有何不當得利。 ⒋再查，原告等於簽立「訂購房屋預約單」時，並未特別約明 房屋、土地之個別價款，而是同意由被告自行拆價，此徵諸 兩造嗣後再分別簽立土地、房屋買賣契約書時，原告等並未 就「土地款總價」、「房屋總價」之金額當場表示異議，而 署名簽立土地、房屋買賣契約書，並如數支付該等約定之土 地款總價、房屋總價可以為證。又系爭房地之拆價及土地持 分之分配，並無制式規範，而是由被告依照該區域之土地價 值、各個樓層之區位、座向、景觀、視野等因素，作綜合考 量而為拆帳，並為土地持分之分配，符合市場慣例。 ㈡原告主張如契約書第二條所載，以地政機關登記為準，所以 並不包括7140建號部分，與事實不符： ⒈查本件地政機關實際上移轉登記之內容，本即有包括7140建 號部分。且交付予原告等之「土地所有權狀」，於「權狀註 記事項」欄位，已載明：「大益段7140建號至7161建號之建 築基地地號：大益段289號」。另交付之「建物所有權狀」 ，於「共有部分」欄位，亦清楚載明：「大益段00000-000 建號＊＊1,615.11平方公尺」，原告主張將7140建號剔除並 不合理。且依證人呂宗修於104年3月5日庭訊之證述內容， 建案並沒有大公小公之區分，只有公共設施，而公共設施部 分，建號7140是全部歸類為公共設施面積，原告自行將系爭 建案區分大公小公，並未提出其相關法律依據。 ⒉另系爭7140建號是在整個建案範圍內，乃共有部分，全部歸 類為公共設施面積，並有納入分坪表內計算，所以契約書第 二條所指之測量成果圖，不應侷限在各戶所持有之騰本所載 之專有部分，應包括7140建號土地，否則土地之面積會減少 ，計算有失準。且本件之鑑定報告書亦有將系爭7140建號列 入計算公共設施面積。此外，「土地所有權狀」及「建物所 有權狀」均有交付原告等審視，經原告等確認無誤後，兩造 始辦理貸款放款及交屋程序，此亦由證人張麗琪於104年3月 5日庭訊之證述可知屬實。是原告等實難諉稱不知系爭7140 建號為共有部分。 ㈢原告指稱車位長度不足部分，為無理由： ⒈參兩造簽立之「房屋預定買賣契約書」第4條第3項約定明載 ：「…本約買賣雙方特別約定不論停車位持分面積誤差多寡 均不互為找補。」。再依鑑定報告書第4頁分析三所載：「 …9台車位實測車台板長度最大值4.95×實測寬度最大值2.6 1＝12.92㎡。」，『大於』房屋預定買賣契約書檢附之「停 車空間平面示意圖」所示之停車空間12.1㎡。準此，因被告 冠宇公司給付予原告之停車空間「大於」契約約定空間，且 兩造同意停車位持分面積誤差多寡均不互為找補，而停車位 之面積係以長度乘以寬度之乘積得出。是原告等既已拋棄找 補之權利，且系爭機械式停車位經鑑定機關實測，含設置機 械停車之設備及停車空間，為長550公分、寬233.5公分，符 合「建築物附設停車空間機械停車設備規範」之標準，被告 冠宇公司給付之空間面積並無不足，原告今再爭執車位長度 不足，自無理由。 ⒉就鑑定報告書關於車位權利範圍部分表示意見：鑑定報告區 分「分析一」、「分析二」二種情形，計算原告所受之車位 權利範圍損失，與事實相悖，均無可採。 ①「分析一」部分：鑑定報告書第4頁分析四所載：「…B2車 位面積為2.5×6M＋2.2×5.5M×10＝136㎡。」，然對照鑑 定報告書檢附之「附件三」及「附件十二」之圖面所示，B2 樓層實際規劃之停車位為25個，但鑑定報告書竟僅以10個停 車位計算，明顯計算內容有誤。次依鑑定報告書第4頁分析 四所載：「…B1車道面積由電腦計算＝259.61㎡。」，惟對 照鑑定報告書檢附之「附件三」及「附件十二」之圖面所示 ，B1車道面積係供作「防空避難兼停車空間」使用；又鑑定 報告書所稱車道面積除做全棟住戶之防空避難空間外，亦有 部分面積兼作公用設備空間（如配電室、電信室等）之維修 通道。意即，車道面積需部分留存用於防空避難及公用設備 空間維修通道，不能將車道面積全部納入停車空間計算，應 依被告冠宇公司提供之「分坪表」為據，始符真確。從而， 鑑定報告書將B1車道面積全部納入停車空間計算，當有計算 方式違誤。是以，「分析一」部分之鑑定報告書既有如上違 誤之處，其損失計算表，因失其所恃，自難憑採。 ②「分析二」部分：查鑑定報告書第6頁分析二陳稱：「…若 取市場行情之中間值，每台平面車位9坪，機械車位約7坪計 算。」云云，然綜觀鑑定報告書並「無」檢附所謂「市場行 情之中間值」之計算依據或參考基礎等相關文件。則鑑定報 告書空言「市場行情之中間值」，並遽為計算基礎，顯缺乏 具體實證，自難充作本件論斷依據。 ㈣本件並無原告指稱公設虛坪一事，且經鑑定確定被告冠宇公 司「無」將停車位面積之大公再一次（重複）出賣予原告之 情形。則原告關此之訴求，當屬無據。 ㈤查「財團法人臺灣建築發展學會」104年6月3日函，其中關 於以公共設施面積1516.23平方公尺計算各戶分配之面積， 係依據竣工資料之「牆心（即壁心）」與「牆心」之間，作 為計算方式。惟查地政事務所之保存登記，一般係以「外牆 」作為計算基準並為保存登記。從而，關於所有權狀上之共 用部分，是以面積1615.11平方公尺計算，故被告冠宇公司 提供之「分坪表」會與「財團法人臺灣建築發展學會」函文 所陳之「大公面積」有所不同，此應予辨明。 ㈥鑑定報告書確定被告並「無」將停車位面積之大公重複出賣 予原告等之情形，則於房屋出售面積不變之情形下，果若原 告等受有車位權利面積減少之損失，相對而言，原告等即受 有除停車面積以外之房屋面積分配「溢得」之情形，有不當 得利之情形，被告依民法第334條、335條規定主張抵銷。按 鑑定報告書依據「分析一」所列之車位權利面積部分，被告 主張抵銷之金額（溢得面積引用鑑定報告書第六頁分析三之 表格內容）即坪數×建物每坪單價：⒈原告黃見揚（4B）部 分為1.59坪×17萬元＝273,000元。⒉原告侯泰成（5B）部 分為1.59坪×18萬元＝286,200元。⒊原告楊雅嵐（6B）部 分為0.71坪×173,100元＝122,901元。⒋原告陳慶銘（7A） 部分為0.8坪×178,700元＝142,960元。⒌原告郭貞佑（8B ）部分為0.72坪×176,500元）＝127,080元。⒍原告劭雅芳 （9A）部分為0.8坪×183,700元＝146,960元。⒎原告廖美 佳（9 B）部分為0.72坪×206,300元＝148,536元。 ㈦末查，原告主張瑕疵部分，依照現行民法規定，最重也是解 除契約，但依原告的計算方式，被告需支付的款項與解約後 需返還的價金相比顯不符合比例原則，所以如果原告主張有 不完全給付或瑕疵，被告主張解除契約，被告原價向原告買 回。另原告雖然是以不完全給付為請求依據，但原告本意是 要求減少價金，這是屬於買賣標的的瑕疵擔保問題，原告已 超過民法第365條規定的除斥期間，被告主張時效抗辯，原 告請求無裡由。若無時效問題，被告主張本件並無瑕疵或不 完全給付之情形，若真有瑕疵或不完全給付之情形，被告另 主張解除契約，雙方互負回復原狀。並聲明：原告之訴駁回 。 三、兩造不爭執事項： (一)原告郭貞佑於100年10月5日與被告謝新菊簽立土地預定買賣 契約，並與被告冠宇建設有限公司簽立房屋預定買賣契約書 ，而購買「冠宇原創」房屋編號第B棟第8樓、應有權利範圍 之土地持分及機械車位第18號。 (二)原告陳慶銘佑於100年3月8日與被告謝新菊簽立土地預定買 賣契約，並與被告冠宇建設有限公司簽立房屋預定買賣契約 書，而購買「冠宇原創」房屋編號第A棟第7樓、應有權利範 圍之土地持分及機械車位第14號。 (三)原告黃見揚於100年6月16日與被告謝新菊簽立土地預定買賣 契約，並與被告冠宇建設有限公司簽立房屋預定買賣契約書 ，而購買「冠宇原創」房屋編號第B棟第4樓、應有權利範圍 之土地持分及機械車位第21、23號。 (四)原告侯泰成於100年10月1日與被告謝新菊簽立土地預定買賣 契約，並與被告冠宇建設有限公司簽立房屋預定買賣契約書 ，而購買「冠宇原創」房屋編號第B棟第5樓、應有權利範圍 之土地持分及機械車位第13、15號。 (五)原告楊雅嵐於100年8月31日與被告謝新菊簽立土地預定買賣 契約，並與被告冠宇建設有限公司簽立房屋預定買賣契約書 ，而購買「冠宇原創」房屋編號第B棟第6樓、應有權利範圍 之土地持分及機械車位第19號。 (六)原告邵雅芬於99年12月25日與被告謝新菊簽立土地預定買賣 契約，並與被告冠宇建設有限公司簽立房屋預定買賣契約書 ，而購買「冠宇原創」房屋編號第A棟第9樓、應有權利範圍 之土地持分及機械車位第17號。 (七)原告廖美佳於101年12月13日與被告謝新菊簽立土地預定買 賣契約，並與被告冠宇建設有限公司簽立房屋預定買賣契約 書，而購買「冠宇原創」房屋編號第B棟第9樓、應有權利範 圍之土地持分及機械車位第22號。 (八)上開房屋、土地及車位均已點交完畢，目前由原告在使用中 ，原告亦已依前揭買賣交付價金。 (九)原告以門鎖與契約約定不符為由，請求被告冠宇公司應給付 3000元差價予各原告。 四、本件爭點： (一)原告主張應移轉之土地坪數有短少，依債務不完全給付及不 當得利之法律關係，請求被告謝新菊應給付如【附表二】之 「應返還數額（新臺幣,元）」欄所示之金額予原告等人， 以及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止之各別利息，有 無理由？ (二)原告主張被告冠宇公司未依約CISA門鎖，應給付原告各為 3000元，以及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止之各別 利息，有無理由？ (三)原告主張有車位長度不足，與契約約定不符，依債務不完全 給付及不當得利之法律關係，請求被告冠宇公司應給付如【 附表三】之「應返還之金額（新臺幣,元）」欄所示之金額 予原告等人，以及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止之 各別利息，有無理由？ (四)原告主張有公設虛坪，重複計價，依債務不完全給付及不當 得利之法律關係，請求被告冠宇公司應給付如【附表四】之 「應返還數額（新臺幣,元）」欄所示之金額予原告等人， 以及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止之各別利息，有 無理由？ 五、得心證之理由： (一)本件有無土地坪數短少給付部分 1.原告主張被告謝新菊交付予原告之系爭房屋實際土地面積有 短少情形，固已列如【附表二】之「短少（應分得-權狀） ㎡」欄所示，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實 有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事 訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原 告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其 抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回 原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。準此 ，原告主張系爭房屋之使用土地面積短少一情，為被告謝新 菊所否認，依上開規定及說明，自應由原告就此一有利於己 之事實負舉證之責。而按解釋意思表示，應探求當事人之真 意，不得拘泥於所用辭句，民法第98條定有明文；又解釋 當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意而 在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不 能拘泥文字致失真意。是解釋契約，應於文義上及論理上詳 為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟 酌訂立契約當時及過去之事實等其他一切證據資料，以為其 判斷之基礎（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照 ）。 2.查原告因購買【冠宇原創】房屋，分別與被告謝新菊簽定土 地預定買賣契約，為兩造不爭執，業如前述，而依該卷附之 土地預定買賣契約（見本院卷一第9-14、28-33、46-52、66 -72、85-90、103-110、123-128頁），其中第一條關於土地 買賣標的記載為：「土地座落：臺中市○區○○段0000-000 、0000-0000、0000-000等地號內之一部分，其正確地號依 地政機關實際移轉登記為準。」，第二條關於土地出售面積 及認定標準記載為：「買方購買【冠宇原創】房屋編號○棟 ○樓，其應有權利範圍以地政機關核發建物測量成果圖之主 建物及附屬建物面積與區分所有全部主建物及附屬建物總面 積比例持分。但如因土地合併、分割或地圖籍重測，則依新 地號、新面積辦理產權登記。該面積雙方同意以地政機關合 併分割後或實際土地登記簿所載面積為準。」，第三條關於 土地款總價，其中區分為土地價款及停車位價款等約定，足 徵原告與被告謝新菊間確實已以該契約約定其間土地買賣價 金及應有土地權利範圍之計算，並同意地號及土地面積以地 政機關實際土地登記簿移轉登記為準。 2、被告謝新菊雖辯稱：房屋會因樓層、景觀等因素，導致房屋 買賣價金有高低之別，為求公平，依業界慣例，多以房地買 賣價金之比例，做為土地持分比例之計算基礎，原告對此應 屬知悉，且代書張麗琪曾向原告等詳為解說其購買之房地面 積，並出示房地所有權狀，確認原告願意購買，故土地預定 買賣契約書第二條約定內容係依內政部定頒之定型化契約範 本而來，僅是疏未修正云云，惟此為原告否認，證人張麗琪 亦僅證稱：伊未看到契約，是依照訂購單的坪數及買價作核 算，在登記前未與訂戶溝通，權狀下來，原告未對產權表示 意見等語（見本院卷二第49頁），尚不足以證明兩造已合意 以買賣價金作為土地持分比例之計算，被告謝新菊復未舉證 以實其說，是被告謝新菊此部分抗辯是否屬實，尚值存疑， 自難採為本件認定事實之積極證據。 3、承上，再據臺中市中山地政事務所104年9月24日中山地所資 字第1040009996號函及其檢附前揭289地號土地及其上建號 登記謄本（見本院卷二第136-195頁），可知臺中市○區○ ○段○○○○○○○○號業經合併登記至同段289地號，亦即上開 土地預定買賣契約書第二條所指【冠宇原創】房屋建築基地 確為289地號，是本件系爭土地面積為640平方公尺，其地上 建物為大益段7140建號至7161建號；另原告主張其等就本件 登記面積詳如下【附表一】之「依建物登記謄本所示登記面 積(㎡)」欄所示，有前開卷附之建號謄本可供比對，被告亦 不為爭執，均堪信無誤。 4、依建築法、建築技術規則建築設計施工編用語定義，主建物 指房屋主要部分即銷售場合中所謂的室內面積；附屬建物則 指一般常見的有平台、陽台、露臺、或由契約約定歸屬於一 樓的地下室及歸屬於頂層樓的屋頂突出物。另依民法第799 條規定，稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專 有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附 屬物之共同部分共有之建築物，故區分所有建物原係「一物 一權主義」的例外，其將建築物予以「區分」所有，區分所 有建築物的所有關係包括三大部分，即⑴以「專有部分」為 客體的建築物區分所有權；⑵以區分所有建築物「共用部分 」為客體的共有所有權；⑶區分所有建築物所座落之基地的 權利。基此，上開土地預定買賣契約書中第二條所指【冠宇 原創】房屋之區分所有全部主建物及附屬建物，自應指系爭 土地上之大益段7140建號至7161建號，原告主張大益段7140 建號主要用途為共有部分，應予排除計算云云，尚無憑據， 自不予採之。故以大益段7141建號至7161建號之登記主建物 面積合計為2135.09平方公尺【計算式：131.28（7141建號 ）＋100.49（7142建號）＋100.49（7143建號）＋108.30（ 7144建號）＋127.49（7145建號）＋93.76（7146建號）＋ 93.33（7147建號）＋93.76（7148建號）＋93.33（7149建 號）＋93.76（7150建號）＋93.33（7151建號）＋93.76（ 7152建號）＋93.33（7153建號）＋93.76（7154建號）＋ 93.33（7155建號）＋93.76（7156建號）＋93.33（7157建 號）＋93.76（7158建號）＋93.33（7159建號）＋128.87（ 7160建號）＋128.54（7161建號）＝2135.09】，及附屬建 物面積合計為294.51平方公尺【計算式：10.52（7141建號 ）＋2.52（7142建號）＋2.52（7143建號）＋2.52（7144建 號）＋2.52（7145建號）＋15.46（7146建號）＋15.16（ 7147建號）＋16.62（7148建號）＋16.46（7149建號）＋ 16.62（7150建號）＋16.46（7151建號）＋16.62（7152建 號）＋16.46（7153建號）＋16.62（7154建號）＋16.46（ 7155建號）＋16.62（7156建號）＋16.46（7157建號）＋ 16.62（7158建號）＋16.46（7159建號）＋22.57（7160建 號）＋22.24（7161建號）＝294.51】，以及7140建號面積 為1615.11平方公尺等予以計算，是前揭契約第二條約定「 區分所有全部主建物及附屬建物面積」，總計為4044.71平 方公尺（計算式：2135.09＋294.51＋1615.11＝4044.71） 。至原告各自專有部分之主建物及附屬建物則依各建號登記 之資料為計算基準，即如上開【附表一】之「依建物登記謄 本所示登記面積(㎡)」欄所示。 5、綜上所述，依土地預定買賣契約書第二條約定之計算方式計 算持分再經換算實際面積，原告郭貞佑應分得面積為17.37 平方公尺（計算式：640×109.79/4044.71＝17.37），原告 陳慶銘應分得面積為17.47平方公尺（計算式：640×110.38 /4044.71＝17.47），原告黃見揚應分得面積為17.37平方公 尺（計算式：640×109.79/4044.71＝17.37），原告侯泰成 應分得面積為17.37平方公尺（計算式：640×109.79/4044. 71＝17.37），原告楊雅嵐應分得面積為17.37平方公尺（計 算式：640×109.79/4044. 71＝17.37），原告邵雅芬應分 得面積為17.47平方公尺（計算式：640×110.38/4044.71＝ 17.47），原告廖美佳應分得面積為17.37平方公尺（計算式 ：640×109.79/4044.71＝17.37），顯然均較原告等各自以 其等所有土地權狀所登記取得系爭土地權利範圍經換算實際 面積即如【附表二】之「土地權狀面積㎡」欄所示之面積為 少，而依前述，原告應有土地權利範圍本即以地政機關實際 土地登記簿移轉登記為準，基此，則縱使被告自承其係依照 該區域之土地價值、各個樓層之區位、座向、景觀、視野等 因素，作綜合考量而為拆帳，自製分坪表分配而為原告土地 持分之登記，確有違前揭契約約定，但經核算，此實際土地 持分登記結果卻較原告所主張應依上開土地預定買賣契約第 二條約定計算比例持分為多，顯然被告謝新菊並無原告所主 張交付買賣土地坪數短少之不完全給付情形，又原告對於被 告謝新菊如何獲取不當得利乙節亦未舉證以證實。從而，原 告依不完全給付債之關係或依不當得利之法律關係，請求被 告謝新菊應給付原告如【附表二】之「應返還數額(新臺幣 ，元)」欄所示之金額，即屬無據，洵無足採。 (二)原告主張被告冠宇公司未依約CISA門鎖，應給付原告各為30 00元部分，業經被告冠宇公司當庭並具狀表示不為爭執（見 本院卷一第201頁背面及卷二第102-103頁），是原告此部分 請求，應予准許。 (三)本件買賣車位有無長度不足部分 1、原告因購買【冠宇原創】房屋之機械車停車位，分別與被告 冠宇公司簽訂之土地預定買賣契約書及房屋預定買賣契約書 乙情，雙方均不爭執，業如前述，而有關買賣之停車位規格 ，又明確特別約定於房屋預定買賣契約書第二條第3項，其 中就原告郭貞佑、黃見揚、侯泰成、廖美佳所購買之機械停 車位，長度均約定為5.75公尺，原告陳慶銘、楊雅嵐、邵雅 芬部分則約定長度為5.5公尺，既此，被告冠宇公司自應依 該約定對原告負給付之責。 2、經查，原告所購買【冠宇原創】房屋之機械車停車位，由本 院囑託中華民國立體停車場協會並會同原告、被告冠宇公司 人員至現場勘測結果，原告郭貞佑之編號18機械車位、原告 陳慶銘之編號14機械車位、原告侯泰成之編號13、15機械車 位及原告邵雅芬之編號17機械車位，實測車台板長度均為49 4公分，實測地下基坑RC尺長為551.5公分；另原告黃見揚之 編號21、23機械車位、原告楊雅嵐之編號19之機械車位、原 告廖美佳之編號22機械車位，實測車台板長度均為494公分 ，實測地下基坑RC尺長為550公分，有該協會103年4月29日 （103）立協（九）字第0322號函附卷可稽（見本院卷一第 278頁）。而前開契約中所指之停車位規格，依一般市場交 易習慣係指設置機械停車位之預留孔尺寸（即基坑長度）； 依建築技術規則設計施工篇第六十條第三、機械停車位每輛 為寬2.5公尺，長5.5公尺，淨高1.8公尺以上，但不供乘車 人進出使用部分，寬得為2.2公尺，淨高為1.6公尺以上。另 依建築物附設停車空間中機械停車設備規範第一章總則1.3 用語定義⑷機械車位：包含設置機械停車之設備及停車空間 ，第三章機械停車位設計基準3.2.⑵置車板：寬度為不包含 兩側邊之樑，其淨寬不得小於2公尺，但不供乘車人人進出 使用者得寬減0.15公尺，其長度不得小於4公尺，機械停車 設備無置車板之機型不受此限制。此亦有中華民國立體停車 場協會103年5月20日（103）立協（九）字第0338號函覆說 明在卷可參（見本院卷一第282頁）。準此以觀，被告冠宇 公司所規劃交付原告之機械車位，均符合相關建築法規之標 準，惟原告郭貞佑、黃見揚、侯泰成、廖美佳等所購買之機 械停車位，其實測地下基坑RC尺長度，確未符合其等與被告 冠宇公司之契約約定。 3、被告冠宇公司抗辯稱：其給付予原告之停車空間均大於契約 約定，且依房屋預定買賣契約書第四條第三項已明載，車位 持分面積誤差多寡均不互為找補云云，惟原告之主張，乃為 停車位之規格，並非面積大小或權利持分之計算，二者非僅 不同，且雙方就此停車位規格又已特別約定於契約中，被告 猶以上開辯解予以推託履行，自是無理，不足採信。又按債 務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責 之事由存在為要件。若債權人已證明有債之關係存在，並因 債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履 行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事 由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免 責（最高法院97年度台上第1000號裁判要旨可參）。既被告 冠宇公司交付原告郭貞佑、黃見揚、侯泰成、廖美佳之停車 位，確實存有長度不足之不完全給付，而此衡諸常情，非僅 該各原告就其等購買之停車位原本預期車輛大小之停放空間 效用或期待有所減損，該停車位之價值勢必亦將之減少，即 應認為可歸責於被告冠宇公司造成之損失，故原告郭貞佑、 黃見揚、侯泰成、廖美佳就其損害請求減少價金，自是有據 ，又既其得減少此部分價金，被告冠宇公司受領該部分價金 即無法律上原因，致前揭原告分別受有損害，其等本於不當 得利之法律關係，請求被告冠宇公司給付減少之價金，亦屬 有憑。 4、再查有關停車位規格係約定於房屋預定買賣契約中，且此非 涉原告土地持分或使用空間之面積計算，已如前述，則被告 冠宇公司所交付原告郭貞佑、黃見揚、侯泰成、廖美佳等使 用之機械停車位長度有違契約約定，該各原告所受被告冠宇 公司不完全給付之損害，自應依其等所簽訂房屋預定買賣契 約之停車位買賣價格，按不足差額之比例，以計算其應減少 之數額，始為合理。而據卷附之房屋預定買賣契約，原告郭 貞佑、黃見揚、侯泰成、廖美佳所購買之停車位價格分別為 16萬元、13萬元、33萬元、13萬元，其中原告郭貞佑、侯泰 成就上開所述停車位長度不足部分均為23.5公分（計算式： 575－551.5＝23.5），原告黃見揚、廖美佳就其等停車位長 度不足部分則均為25公分（計算式：575－550＝25），故經 核算，原告郭貞佑請求被告冠宇公司給付6,539元（計算式 ：160,000元×23.5/575＝6,539元，元以下四捨五入），原 告黃見揚請求被告冠宇公司給付5,652元（計算式：130,000 元×25×/ 575＝5,652元，元以下四捨五入），原告侯泰成 請求被告冠宇公司給付13,487元（計算式：330,000元×23. 5/575＝13,487元，元以下四捨五入），原告廖美佳請求被 告冠宇公司給付5,652元（計算式：130,000元×25/575＝5, 652元，元以下四捨五入），均應予准許，逾此部分之請求 ，即屬無據。至原告陳慶銘、楊雅嵐、邵雅芬向被告冠宇公 司所購買之機械停車位，其實測地下基坑RC尺長度，並無違 反其等與被告冠宇公司之契約約定，且符合相關建築法規， 則其等請求被告冠宇公司減少價金賠償如【附表三】之「應 返還之金額（新臺幣,元）」欄所示之金額，洵屬無據，要 無足採。 (四)本件有無公設虛坪，重複計價部分 1、原告與被告冠宇公司之房屋買賣是否有公設虛坪，重複計價 情形，兩造各執一詞，惟經兩造同意由本院囑託社團法人臺 灣建築發展協會為鑑定機關，衡其性質，上開合意為證據契 約（即當事人間以合意就特定訴訟標的所為關於如何確定事 實，或以何種方法確定事實之證據方法）（最高法院88年台 上字第1122號民事判決要旨參照），就其鑑定之結果，自有 拘束雙方當事人之效力。 2、原告主張其等分別購買房屋及停車位，惟被告冠宇公司登記 車位時，將原屬停車位之一部分當作大公再出售予原告，即 為公設虛坪，重複獲利云云，是本件依此疑點送請臺灣發展 學會鑑定，其結果略為：㈠依據被告所提供之分坪表所示， 全部公共設施面積＝551.57×2（地下2F.1F）＋329.49（ 1-11F）＋53.06（屋突1F）＋30.54（屋突2F）＝1516.23㎡ ，其中大公應有面積＝928.80㎡，總車位持分＝587.43㎡， ，故系爭社區公共設施僅為大公面積及總車位持分面積，未 再區分大小公面積。㈡總車位持分587.43㎡，其中包含B1車 位面積105㎡、B2車位面積136㎡，小計241㎡，587.43－241 ＝346.43㎡為系爭社區B1及B2車道面積，另B1及B2車道面積 經由電腦計算小計439.92㎡，故被告出賣停車位予原告另有 439.92－346.43＝93.49㎡出賣並移轉應有部分予原告。㈢ 一般而言，「大公」係指地下室的樓梯間、管理員室、受電 室、門廳、走道、通道屋頂突出物、機械房、發電機室、蓄 水池、水箱等，全體住戶均可能共同使用之公共設施；「小 公」係指每一層樓的樓梯間、電梯間、通道、走道等，同一 層住戶可以共同使用之公共設施。但其總車位持分仍依各建 設公司作業而定，其中原因之一：B1屬防空避難室之用途， 使用權屬全體住戶所有，其原因之二，系爭社區各住戶均具 有車位權利範圍，即地下各空間使用權等。且系爭社區全部 公共社區面積＝1516.23㎡，等於大公面積928.80㎡與總車 位持分587.43㎡之合，尚無將停車位面積之大公再一次（重 複）出賣予原告之情形等，已明確指明本件並無原告所主張 「公設虛坪」「重複計價」等情形，且有會勘紀錄表、地下 壹層及地下貳層車道面積圖、被告冠宇公司之分坪表、建物 登記謄本、建築物地下室平面圖所示-車位權利範圍面積分 配表、鑑定標的位置示意圖、現況建物拍照方向示意圖、鑑 定標的現況調查紀錄及照片、房屋預定買賣契約書、建築物 地下2F-屋突2F各層平面圖、樓地板面積計算及法規檢討、 車位權利及共有部分權利範圍及上開中華民國立體停車場協 會103年4月29日（103）立協（九）字第0322號函等資料對 照說明，確具有相當之依據，詳如卷附之鑑定報告書。 3、而有關【冠宇原創】房屋建案之設計、公共設施之分配及分 坪表之製作等情，建築師呂宗修亦到庭具結證稱：「系爭建 案並沒有區分大公、小公，大公、小公只是民間的說法，系 爭建案的銷售面積並沒有這樣區分，只有公共設施。」、「 公共設施包括各樓層的樓梯間、門廳、地下室(不含車位部 分，所以車位本身占的面積並不在公共設施裡面。」、「我 們在計算分配公共設施面積時會以使用者付費的觀念去計算 ，所以只要住戶用得到的就要分配給住戶，我就公共設施的 計算方式會把全部的公共設施扣除車位的應有面積，然後再 依比例持分給各住戶，車位的應有面積包括車位本身所佔的 面積及其必要空間即車道等面積。」、「…防空避難室是每 一個住戶都要使用到的，所以每一個住戶都需要去持分。」 、「防空避難室面積不含停車位本身所佔用面積。」、「停 車空間包括停車位本身及車道所佔面積，車道可以兼用防空 避難室。」、「（未購買車位之住戶也需就車道部分依其持 分去分配面積？）是的，但樓上的住戶持分除了車道、防空 避難室外，還有其他公用設備空間及相關維修所需空間。」 、「鑑定報告計算的方式和我計算的方式不一樣，我是用總 量扣除車位面積應有面積去計算公共設施，在持分給全部住 戶…」、「（有無將停車位本身占用的面積計入公共設施再 重複出售給住戶的情形？）沒有。」、「（分坪表中總面積 是928.8平方公尺是否指系爭大樓地下室到11樓全部的大公 面積總和，是否正確？有無扣除停車位面積587.43？）是的 ，此數字已經扣除停車位面積。」「（系爭建案一樓、三樓 之竣工圖系爭社區一樓店面、三樓室內是否有機電設備空間 ？是否納入公設？）有機電設備空間，但沒有納入公設。」 等語（見本院卷二第51-53頁），明確證述其確實依法規、 實際現狀及契約約定核算各購買住戶應分配之公共設施，無 重複計算或有何不公情形，此亦核與上開鑑定報告並無出入 。準此，原告以其等調閱登記謄本，自行推敲主張實際上並 無如此多公設，依扣除法，本件有將B1及B2中，原屬停車位 面積有382.34平方公尺被挪移成公設虛坪面積重複出售云云 ，顯屬無據，復未提出具體事證或專業憑據以資佐證，本院 自不宜僅憑原告個人主觀所認而逕予採信。 4、衡之前揭證據及證人證詞，被告冠宇公司抗辯其無公設虛坪 或重複計價之情，顯較有據，而可採信，從而，原告依債務 不完全給付及不當得利之法律關係，請求被告冠宇公司應給 付如【附表四】之「應返還數額（新臺幣,元）」欄所示之 金額予原告，即屬無據，應無足採。 (五)綜上所述，原告郭貞佑請求被告冠宇公司給付應減少之價金 為9,539元（計算式：門鎖不符部分3,000元＋車位長度不足 部分6,539元＝9,539元），原告陳慶銘請求被告冠宇公司給 付應減少之價金為門鎖不符部分3,000元，原告黃見揚請求 被告冠宇公司給付應減少之價金為8,652元（計算式：門鎖 不符部分3,000元＋車位長度不足部分5,652元＝8,652元） ，原告侯泰成請求被告冠宇公司給付應減少之價金為16,487 元（計算式：門鎖不符部分3,000元＋車位長度不足部分13, 487元＝16,487元），原告楊雅嵐請求被告冠宇公司給付應 減少之價金為門鎖不符部分3,000元，原告邵雅芬請求被告 冠宇公司給付應減少之價金為門鎖不符部分3,000元，原告 廖美佳請求被告冠宇公司給付應減少之價金為8,652元（計 算式：門鎖不符部分3,000元＋車位長度不足部分5,652元＝ 8,652元）。 六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定 有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請 求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其 約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條 亦有明文。本件原告對被告冠宇公司請求之債權，核屬無確 定期限之給付，既經原告起訴而於102年11月20日將起訴狀 繕本送達被告冠宇公司，有送達證書可憑，被告冠宇公司迄 未給付，當應負遲延責任。是原告請求自民事起訴狀繕本送 達被告冠宇公司翌日即102年11月21日起至清償日止，按週 年利率5%計算之法定遲延利息，核無不合。 七、從而，原告依債務不履行及不當得利之法律關係，其中原告 郭貞佑請求被告冠宇公司給付9,539元及自102年11月21日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；原告陳慶銘 請求被告冠宇公司給付3,000元及自102年11月21日起至清償 日止，按週年利率百分之五計算之利息；原告黃見揚請求被 告冠宇公司給付8,652元及自102年11月21日起至清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息；原告侯泰成請求被告冠宇 公司給付16,487元及自102年11月21日起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息；原告楊雅嵐請求被告冠宇公司 給付3,000元及自102年11月21日起至清償日止，按週年利率 百分之五計算之利息；原告邵雅芬請求被告冠宇公司給付3, 000元及自102年11月21日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息；原告廖美佳請求被告冠宇公司給付8,652元 及自102年11月21日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息為有理由，應予准許。其逾此部分之請求，為無理 由，應予駁回。 八、本件原告勝訴部分，所命給付之金額均未逾50萬元，依民事 訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。被 告冠宇公司陳明願供擔保免為假執行，於法核無不合，爰依 同法第392條第2項規定，酌定相當擔保金額准許之。至原告 敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 九、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。 十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 3 月 11 日 民事第二庭 法 官 王怡菁 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 3 月 11 日 書記官 鄭郁慈 附表 ┌────┬─────────────┬────────┐ │（一） │（二） │（三） │ ├────┼─────────────┼────────┤ │原告 │被告冠宇公司應給付之金額即│訴訟費用分攤比例│ │ │應供擔保之金額 │ │ ├────┼─────────────┼────────┤ │郭貞佑 │9,539元 │14% │ ├────┼─────────────┼────────┤ │陳慶銘 │3,000元 │15% │ ├────┼─────────────┼────────┤ │黃見揚 │8,652元 │14% │ ├────┼─────────────┼────────┤ │侯泰成 │16,487元 │12% │ ├────┼─────────────┼────────┤ │楊雅嵐 │3,000元 │15% │ ├────┼─────────────┼────────┤ │邵雅芬 │3,000元 │15% │ ├────┼─────────────┼────────┤ │廖美佳 │8,652元 │14% │ └────┴─────────────┴────────┘