裁判書系統

臺灣臺中地方法院民事判決　103年度訴字第1008號 原　　　告　林陳秀坤 訴訟代理人　林伸全律師 被　　　告　世基金融中心管理委員會 法定代理人　陳金田 訴訟代理人　洪永叡律師 參加訴訟人　臺灣高空獵影有限公司 即追加被告 法定代理人　曹智廣 參加訴訟人　胡美珠 即追加被告 　　　　　　偉昇營造工程有限公司 上一人 法定代理人　余貴米 追加　被告　陳賜良 上當事人間請求返還所有物等事件，經本院於民國104年4月8日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 甲、程序方面： ㈠按當事人之法定代理人其代理權消滅者，應由有代理權之法 定代理人承受訴訟，此觀民事訴訟法第170條之規定自明。 查本件訴訟於原告起訴後，被告之法定代理人於民國104年1 月9日由朱穎雯變更為陳金田，並由被告於104年3月6日以民 事聲明承受訴訟暨辯論意旨狀聲明承受訴訟，依前開說明， 自應許其承受並續行訴訟，合先敘明。 ㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基 礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告 之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項第2款、第3款、第7款分別定有明文。本件原告提起本訴 原第二項聲明請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）1,95 6,000元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起，按年利率百分 之五計算之利息。」，嗣於103年5月21日民事準備書暨聲請 調查證據狀減縮上開金額為：「978,000元」，依前開說明 ，應予准許。又原告復於104年4月8日最後言詞辯論期日聲 請追加臺灣高空獵影有限公司、胡美珠、陳賜良及偉昇營造 工程有限公司為被告，惟查本件審理之始，被告即已抗辯其 並非系爭編號201、207、208車位之占用權人，亦無出租上 開車位情事，然原告仍然堅持不變更本件被告，迄至104年4 月8日最後言詞辯論期日，屆辯論終結階段，且證人均經傳 訊完畢，倘現為追加上開臺灣高空獵影有限公司、胡美珠、 陳賜良及偉昇營造工程有限公司等人為被告，鑑於每一車位 之占有權源各不相同，勢必還要調查上開被追加被告等人之 占有車位的使用權源等事實，勢將另花費更冗長之審理時間 ，而有礙於本件訴訟之終結，況且本件被告亦不同意追加被 告，是依上開規定，原告聲請追加臺灣高空獵影有限公司、 胡美珠、陳賜良及偉昇營造工程有限公司為被告，不應准許 ，此部分即應予駁回。 乙、實體方面： 壹、兩造主張： 一、原告主張 ㈠緣本件原告為坐落於台中市○區○○○路○○○號地下三樓之 平面車位（原車位號碼：B、C、D、E，即現在車位號碼： 201、202、207、208；下稱系爭車位）不動產所有權人(及 區分所有人)，而被告則為受全體住戶委託，應依法令管理 社區之公寓大廈之管理委員會，並非不動產所有權人。詎被 告明知其並無所有權及證明文件，竟為圖利自己與他人，背 信將原告所有之系爭車位擅自出租予他人。而原告於提起本 訴前，曾經善意聲請鈞院調解，惟被告竟任意派乙名管理公 司之人員出席，並依社區某住戶（該人即為原告被侵占車位 之承租人）所指示之說詞搪塞，拒不返還系爭車位，原告不 得已乃提起本件訴訟。 ㈡查原告係於85年12月8日購買位於台中市○區○○○路○○○號 世基金融中心第20樓（建號為6102號），及地下三樓的四個 平面車位即系爭車位，系爭車位之原始編號為：B、C、D、E ，即現在車位號碼：201、202、207、208之車位；每個車位 持分為6103建號共有部分之萬分之18，合計持分為萬分之72 。茲因原告並非定居於台中，未能隨時管理其所購買房屋之 相關事宜。詎料，被告竟自89年間起，在未經原告同意之情 況下，擅自調動平面停車位之位置，並將原屬於原告所有之 系爭車位逕行侵奪占用。更有甚者，被告強佔原告所有之系 爭車位後，再以自己之名義出租於他人，並收取本應屬於原 告享有之租金收入。次查，前揭租金收入自89年9月起至起 訴之日止，共計163個月，按每月租金為3,000元計算，被告 所受之相當於租金之利益共計應為1,956,000元（計算式： 163個月×3,000元×4位=1,956,000元）。今爰具狀依據所 有物返還請求權及不當得利之請求權，請求被告將系爭車位 及1,956,000元（嗣減縮上開金額為978,000元），一併返還 予原告。 ㈢按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。」。民法第767條前段定有明文，查原告為系爭車位之所 有權人，被告未經原告同意私自占用系爭車位，依法自應返 還予原告。次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害 者，應返還其利益。」、「受領人於受領時知無法律上之原 因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之 原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，如有損害，並 應賠償。」，民法第179條前段及第182條第1項定有明文， 查本件被告身為公寓大廈管理委員會，對於大廈內停車場之 所有權人自難推諉不知，其在明知系爭車位係屬於原告所有 之情況下，竟擅自侵奪占用系爭車位，並享有相當於系爭車 位租金之利益，自應將其所受有之利益，一併返還予原告。 ㈣依上所述，原告曾多次向被告要求返還系爭車位，並請求被 告返還相當於租金之不當得利，且經鈞院調解，惟渠仍無視 原告依法主張之權益，繼續不法占用原告所有之系爭車位， 且繼續出租收益，未理會原告之請求，為保護自身權益，並 解決紛爭，原告茲依民法第179條及第767條之規定，恭請鈞 院賜判決如訴之聲明，以維權益，並符法制，實感德便。並 聲明： ⒈被告應返還原告所有如附圖（即起訴狀附圖一）所示，坐 落於台中市○區○○○路○○○號地下三樓之平面車位（原 車位號碼：B、C、D、E即現在車位號碼：201、202、207 、208）予原告。 ⒉被告應給付原告978,000元元，及自本起訴狀繕本送達之 翌日起，按年利率百分之五計算之利息。 ⒊訴訟費用由被告負擔。 ⒋願供擔保，請准宣告假執行。 ㈤對於被告抗辯之陳述略以： ⒈查原告為系爭車位所屬不動產建築之區分所有人，並以一 個車位40萬元之價格，購買系爭車位，是該停車位應屬於 約定專有部分，原告具有單獨之管理權，而被告僅為該公 寓大廈之管理委員會，並非本大廈之不動產所有權人，卻 於89年之區分所有人會議中，未經原告同意（且原告亦不 在場）而逕行決議將原告享有單獨管理權之系爭車位佔有 ，並出租他人以收取租金利益，自屬違法侵奪原告之權益 ，原告雖曾多次抗議並請求被告返還，惟被告皆置之不理 ，原告本不願對簿公堂，希冀能和平協商，取回停車位即 可，惟公寓大廈之管理委員會眼見每月停車位收入不斐， 又藉詞經由整個公寓大廈住戶決議（蓋此項非法收入之收 益係交由被告管委會使用)，竟扭曲黑白、積非成是，表 面言稱歸於公有，實為非法侵奪個別住戶之財產。依上所 述，系爭車位屬於約定專用部分，並由原告以每一個車位 40萬元之代價承買，原告對系爭車位具有獨立之管理權， 其他住戶自應受分管協議之拘束，被告身為公寓大廈管理 委員會，以區分所有人會議為由，占用系爭車位，自屬無 理由應予駁回，茲論述如下： ①查系爭車位係原告之前手即訴外人林義雄自建商即世基 建設股份有限公司（下稱世基公司）販售系爭大樓時， 以相當之代價購得，取得專用受益權能，得排除其他住 戶之使用、管理，此符合我國法律規定及一般公寓大廈 之交易常態，自屬適法且受保護之權利。嗣原告自訴外 人林義雄購買系爭20樓不動產時，亦一併以每一個車位 40萬元之價格，承買訴外人林義雄具有專用權之系爭車 位。而被告僅為系爭大樓管理委員會，既無系爭車位之 所有權，亦未經原告授予管理權限，其無權占用系爭車 位並收取租金，即屬非法侵奪原告合法承買之系爭車位 專用權，自屬違法。 ②按公寓大廈管理條例第3條第5項之規定：「約定專用部 分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有人使用者 。」，及司法實務見解，各區分所有人間本即得自行約 定建築物之共用部分之使用收益方式及範圍，倘某特定 專用部分由特定區分所有人專用，業經各區分所有人合 意或默示合意，則該特定區分所有人即得專用該特定專 用部分，最高法院89年度台上字第1994號民事判決意旨 闡釋甚明。再依被告所提出之「世基金融中心-社區規 約」第2條第4項：「停車空間應依與起造人或建築業者 之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。」規 定，並依建商交付承買人之世基金融中心地下三層(B3) 停車場平面圖可知，本件地下室停車位（含系爭車位） 係由起造人或建築業者將共同持分之停車空間，編碼標 示以為區隔後，再出售予支付相當代價之買受人，且為 該等區分所有人設定專用權，於經所有區分所有人同意 約定專用部分，並記明於系爭大樓規約，自應拘束所有 區分所有人，且亦不得以嗣後之區分所有人決議隨意變 更之前所定之分管協議，否則前所訂立之分管協議若得 隨時因區分所有人會議事後之決議改變，則前分管契約 豈不如形同虛設（臺灣新竹地方法院89年簡上字第146 號民事判決意旨參照）。職是，被告以89年間區分所有 人之決議，由被告全權管理使用為由，而強占系爭車位 ，自屬於理有違、於法無據，亦不足為其占用系爭車位 之論據。 ③另查，系爭車位雖屬於區分所有人所共有，惟其既經所 有區分所有人共同約定，由特定區分所有人單獨使用， 即屬於約定專用部分，該特定區分所有人對系爭車位自 具有單獨之管理權，依實務見解，該特定區分所有人對 於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復 共有物，無民法821條但書規定之適用，亦有最高法院 91年台上字第242判決可據。 ⒉依系爭車位證明書及所有權狀所載B、C、D、E，即現編號 為201、202、207、208之停車位，此自建商販售停車位時 交付之停車場平面圖即一目了然，且證明書上皆有被告之 簽章，自不容其空言否認。被告雖主張該停車位證明書及 停車位所有權狀記載所有權人為世基公司，並非原告，且 原告未向管理單位辦理停車位變更登記，主張原告默示同 意無系爭車位之使用權云云，惟被告所辯不實，且違背事 理，殊無可採。查系爭停車位證明書及停車位所有權狀， 皆為建商出售停車位時，交付區分所有人以作為證明而開 立，故其上皆標明原始所有權人(即出賣人)為世基公司， 此足可證明原告之所有權及專用權之合法權源，及區分所 有人已共同約定該停車位，係由持有證明文件之人享有單 獨專用權之事實。且證明書上之世基金融中心管理委員會 簽章，亦足證該證明書確為證明停車場使用權人之用。至 於尚未向被告辦理變更登記之辯詞，更屬荒謬，此實係因 被告侵奪系爭車位而始終不承認原告之專用權，原告自無 可能辦理登記。再者，此登記僅係為方便公寓大廈管理之 目的，並非法律之要件，亦不影響權利轉讓之效力，自不 足否定原告經買賣而取得系爭車位專用權之事實，更遑論 被告逕以未登記即為默示之謬論，自毫無可採之處。 ⒊另查，被告所稱系爭車位（即編號201、202、207、208） 以及其他編號203、204、205、206等合計共8個平面車位 ，係被告在機械停車外之平面空地所劃設（世基公司出售 之停車位全部皆為機械車位)，由被告全權管理使用，自 89年起出租予系爭大樓之住戶使用並支付租金與被告迄今 ，已行之長達14年，大樓住戶及區分所有人以默示同意， 而無任何爭議等云云，皆為虛偽不實之言，且圖利特定人 士，取得不法之利益，自無足採，茲分述如下： ①系爭車位及其他編號203、204、205、206等合計8個平 面車位，皆係建商即世基公司所劃設標示，並附隨於專 有部分出售予區分所有人，此有系爭車位證明書及所有 權狀可憑，且建商建造系爭大樓之建設平面圖中，亦有 系爭車位之標示，足證被告所述不實，殊無可採。 ②上開8個平面車位，遭被告非法無權占有，本身即有違 法爭議，自不能以因其他區分所有人並無權益受損（甚 至有利益可得），即主張無爭議。且查，因原告常居宜 蘭，並未出席該次區分所有人會議，於事後發現系爭車 位遭被告無權占有，已多次以口頭向被告及其總幹事抗 議並請求返還系爭車位，並非無爭議，惟皆遭被告以軟 硬兼施之方式敷衍拖延，且因原告為一老實和善之農夫 ，既不通法律，亦不願與人興訟爭執，遂一直遭被告虛 言相欺，僅因被告百般拖延又始終無作為，原告不得已 僅得找出相關文書證據，提起本案訴訟，請求法律還其 公道，並杜絕惡劣侵奪住戶權益之管委會。 ③被告另辯稱：原告14年來未繳納車位清理費為由，主張 原告同意伊無系爭車位之使用權。惟查，系爭車位自89 年以來，原告多次向被告抗議皆未能取回系爭車位，既 系爭車位尚在被告無權占有狀態中，原告豈有為無權占 有人支付清理費之理由，故被告以原告未支付清理費為 由，主張原告同意無使用權，與事理有違，且於法無據 。抑有進者，車位清理費之收取係向使用者為之，且係 由被告負責收繳，被告既從未向原告通知繳費，原告自 無可能自行給付被告費用，且若原告與現無權占有之人 皆繳交清理費，被告豈非雙重得利，故被告所辯自無可 採。 ⒋被告嗣改稱系爭編號201、207、208車位之專用權人並非 被告管委會云云，其所言前後矛盾且與物證不符，自非事 實，是被告空言主張參加人台灣高空獵影有限公司、胡美 珠(由其夫陳賜良使用)及偉昇營造工程有限公司等係具有 專用權之三人云云，空口無憑，亦不可採。查被告先於10 3年5月16日答辯(一)狀第三頁標號(三)，陳稱系爭平面車 位係由被告全權管理使用，且自89年起出租予系爭大樓之 住戶使用，並收取租金迄今；嗣卻於103年7月9日告知訴 訟暨答辯2狀中自打嘴巴，矢口否認，改口稱：「專用權 人另有他人」，足證被告前後所述不一，矛盾不實。被告 雖推稱係因大樓總幹事剛接任對系爭大樓事務不熟悉云云 ，作為改口之藉口。惟如大樓總幹事因剛接任而不熟悉， 如何能知曉平面車位是何時所設？又如何能知悉平面車位 係在89年受被告管理出租？且被告係大樓之管理委員會， 負責管理大樓平面車位，亦稱已查驗過專用權人和相關資 料，卻僅於書狀中空言主張系爭車位號碼201、207、208 等三個平面車位另有專用權人，而未提出證據以實其說， 自不足採。 ⒌茲就參加人所述，說明如下： ①查原參加人陳清水（嗣撤銷參加訴訟改列為受告知訴訟 人）並非系爭大樓之區分所有權人，自非約定專用權人 ，即非適格之參加人，且其所稱自81年間買受之編號95 號停車位，係機械停車位，並非本件原告請求返還之系 爭車位，是陳清水自非系爭車位之合法專用權人及適格 之參加人，且渠所述顯非事實，更無理由。依被告所述 系爭編號208號（即原號碼E）之專用權及使用人為參加 人偉昇營造工程有限公司（下稱偉昇公司），代表人亦 係余貴米而非陳清水，雖陳清水自稱為實際負責人但終 非權利人，且亦未經偉昇公司合法代理，其以自己之名 義參加本件訴訟亦非適格。且查，受告知訴訟人陳清水 所提出之車位所有權狀，其權狀上明確標示陳清水所自 稱於81年間買受之停車位，應為95號停車位；再依世基 金融中心地下三層停車場平面圖所示，顯見95號停車位 係位在地下三樓機械停車位之下層位置，並非系爭車位 之位置，是兩者屬於不同標的，陳清水自非系爭平面車 位之合法專用權人。又查系爭編號208號車位，係訴外 人世基公司於81年間出售世基金融中心20樓之房屋予原 告之前手林義雄時，以每一停車位40萬元之價格一併出 售。嗣後，原告於85 年12月8日再自訴外人林義雄處購 得世基金融中心20樓之房屋及其所附屬之四個系爭平面 車位（即現在車位號碼201、202、207、208），故原告 實為系爭車位之合法專用權人。詎料，被告管理委員會 竟於89年間擅自侵奪原告享有專用權之系爭平面車位， 並自行出租第三人即被告所稱為現在直接占有人之台灣 高空獵影有限公司、環洲事業有限公司、胡美珠及偉昇 公司，是陳清水現在所占有之系爭編號208號車位，係 在被告不法侵奪原告之合法權利後，再出租予偉昇公司 ，其占有權源顯係被告之違法行為，自屬無據。依上可 知，受告知訴訟人陳清水所購買之停車位係95號之機械 停車位，而機械停車位與平面停車位之價值明顯有別， 且該平面車位係經被告違法侵奪原告專用權後，再供陳 清水使用，是其主張為系爭編號208號車位之占有人， 自屬無理由。 ②關於參加人胡美珠於103年8月13日答辯狀內容，所述與 事實不符且於法無據之部分，分述如下： ⑴參加人胡美珠空言否認原告提呈之停車位所有權狀及 買賣契約書之真實性，所述與卷證資料不符，顯不足 採。查原告享有專用權之系爭車位，係由系爭大樓之 建設公司即世基公司販售予訴外人林義雄，林義雄再 於85年間以每一停車位40萬元之價格，出售予原告。 職是，原告所提呈之世基金融中心停車位所有權狀及 所有權證明書，係自世基公司轉讓林義雄後再轉讓給 原告而取得，其文件上記載原所有權人為世基公司自 屬合理。次查，停車位所有權狀及所有權證明書，均 為被告世基金融中心管理委員會所核發，此自原告提 呈之權狀及所有權證明書，與受告知訴訟人陳清水、 參加訴訟人台灣高空獵影有限公司所提呈之車位所有 權狀上之印文、格式皆相同，足可證明書狀之真實性 ，至於權狀與證明書係在不同之日期核發，故記載之 日期不同，並不影響其係由管委會所核發之事實。另 查原告之所有權證明書上所記載之車位標示，曾經自 地下二層更改為地下三層一事，此係因被告管委會在 核發製作所有權狀時，將所有地下三層停車位之權狀 誤記為二層，經發現後又僅以劃記方式變更，並未蓋 更正章所致，此乃被告之過失，非可歸責於身為住戶 之原告，且觀陳清水及台灣高空獵影有限公司所提呈 之車位所有權狀上亦有相同變更劃記之事實，亦足證 原告之停車位權狀為真實，且原告所購買之停車位權 利亦應以實際為準，為地下三層，不因被告之誤記或 未蓋變更章而受影響。 ⑵又參加人胡美珠主張原告所提出之停車位權狀與所有 權證明書顯示車位是在二層，其標示編號為E，與原 告請求返還之停車位不符云云之詞，均非事實，顯不 足採。查原告經前手林義雄而自世基公司所買受之停 車位，係世基金融中心大樓地下三層標號B、C、D、E 平面車位（即現在編號201、202、207、208），此為 自始既成之事實，是被告嗣後將車位編號從B、C、D 、E改為標號201、202、207、208，自不能變動原告 對該停車位權利。有關原地下三層車位編號B、C、D 、E之平面車位，即為現在地下三層車位編號201、20 2、207、208之平面車位，兩者實屬相同之標的物， 業經原告提出世基金融中心地下三層停車場平面圖， 及平面車位地上現有之白漆痕跡之現場錄影等證據在 卷可稽。且如前所述，受告知訴訟人陳清水及參加人 台灣高空獵影有限公司所提呈之車位所有權狀，皆有 相同將二樓變更為三樓之記載，皆可證明原告權狀中 地下二層變更為三層卻未蓋變更章之記載，係出自被 告管委會之筆誤，然原告之平面停車位確實係位於地 下三層，此一事實自非被告或參加人得以掩耳盜鈴， 用更換標號之方式，讓原告之權利憑空消失，自不容 藉詞狡辯。依上可知，原告合法買得系爭車位之專用 權，其權利應受法律之保護，豈得由被告隨意更換標 示編號後，即剝奪、否認原告合法之權益，是參加人 胡美珠辯稱原告之停車位係在二樓，編號為E，而非 原告請求返還之系爭平面停車位云云，所述不實且無 憑無據，顯不足採。 ⑶參加人胡美珠另主張系爭車位之分管協議，業經全體 區分所有權人之多數決予以變更，其所述不實且違反 法律明文規定，並有悖於我國實務司法見解，顯不足 採： 按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年 月30日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各 承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管 理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已 默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之 安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知 之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未 經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條 例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效 力（最高法院99年台上字第1191號裁判意旨參照） 。且按公寓大廈管理條例第33條之規定：「區分所 有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者， 不生效力：『三、依第五十六條第一項規定成立之 約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之 區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利 益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定 者，不在此限。』」。由上述實務見解、公寓大廈 管理條例可知，區分所有建物所成立約定專用部分 之分管協議，不論是在公寓大廈管理條例制定前或 後，皆應有拘束其他大樓共有人及其受讓人之效力 ，且未經全體共有人或經該約定專用部分之區分所 有權人同意，不得僅由區分所有人大會另行訂立規 約或決議而變更。 查系爭大樓之停車位(不論是平面或機械)，係訴外 人世基公司興建時預先統一編號，並在銷售系爭大 樓專有部分時，個別獨立出售予有額外給付停車位 價金之特定住戶，而未額外給付價金之住戶即無停 車位。且給付停車位價金之住戶，得依其所承買之 特定停車位(每一停車位均經統一編號)，取得該停 車位之所有權狀，並經全區分所有權人共同約定， 由該給付價金並取得停車位權狀之區分所有人，單 獨管理、使用其所購買之該特定停車位，此自受告 知訴訟人陳清水、參加訴訟人台灣高空獵影有限公 司所提呈之停車位所有權狀即可證明。次查，本件 原告所取得之系爭車位，係由原告之前手林義雄， 在向世基公司承買第20樓專有部分時，額外花費停 車位價金，購得系爭四個車位單獨之使用權，嗣後 再由林義雄以每一停車位40萬元之價格與第20樓之 專有部分一併出售予原告。準此，依公寓大廈管理 條例之規定，及世基金融中心大樓社區規約第3條 第5項：「約定專用部分變更時，應經使用該約定 專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已 違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法 院判決確定者，不在此限」等規定，區分所有權人 如欲以區分所有人會議之多數決，變更原告對於系 爭車位之約定專用權，即應取得原告之同意，方屬 合法有效。 本件被告及參加人胡美珠主張於89年間，經區分所 有權人會議之多數決決議變更原告對於系爭車位之 專用權云云。縱使該決議為真實，亦因其未取得原 告之同意而不生效力，是被告及參加人胡美珠以區 分所有人會議之多數決，侵奪原告對於系爭車位之 合法約定專用權，自屬無理由，顯不足採。且依我 國司法實務見解亦認不得以嗣後之區分所有人決議 隨意變更之前所定之分管協議，否則前所訂立之分 管協議若得隨時因區分所有權人會議事後之決議改 變，則分管協議契約豈不形同虛設（新竹地院89年 簡上字第146號判決意旨參照）。 再者，按我國區分所有建築物不動產交易實務上， 以預售方式為房屋買賣者，對於建物地下層停車空 位之取得，通常係由欲取得停車位使用權之人，另 支付車位買賣價金，建築業者則在預售屋契約書訂 立「分管約定」，即將「分管契約」預先於預售階 段簽訂完畢。公寓大廈起造人或建築業者，得在建 築物完成之前，在尚無共有關係之基礎下，以預立 分管約定之方式附隨於預售屋買賣契約，依讓售契 約設定專用權，將地下室之停車空間使用權，設定 與特定人，只是對象限於區分所有權人而已，故分 管契約之當事人，以現在之共有人為主體，固然可 行，即使現非共有人，預以將來成為共有關係，事 先約定共有物之管理使用方式及範圍，待將來取得 共有物之應有部分，即可發生分管契約之效力，換 言之，分管契約之當事人不限於現在之共有人，現 已將訂立契約之主體，提前至未來共有人，由渠等 訂立分管契約，如將來成立共有關係，仍發生拘束 力(台南地院93年簡上自第38號判決參照)。職是， 如允許區分所有權人會議得以事後之多數決，任意 破壞先前已成立之「協議」，肆意侵奪、損害少數 區分所有權人花費高昂價金而買得之停車位合法使 用權，不但有違公平正義、背離民主多數決之真義 ，損及契約自由原則與誠信原則之精神，更將破壞 我國公寓大廈之產權制度及交易習慣。 依上所述，系爭車位應屬原告之約定專用部分，享 有單獨管理權，且此一「分管約定」得拘束其他區 分所有權人及其繼受人，而被告管委會自稱於89年 間經區分所有權人會議決議，重新分配停車位並取 消原告之停車位專用權，縱屬真實，亦因該決議未 得原告之同意而不生效力，亦即被告管委會侵奪原 告合法之權益，自屬違法。準此，其他區分所有權 人自被告管委會所取得之系爭車位係屬無權占有， 自不待言。 ⑷關於參加人胡美珠主張訴外人世基公司設有抵押權予 第一銀行，系爭車位亦經拍賣而由買受人取得云云， 實屬無稽之談，不但與事實不符且於法有違，自不足 採。且參加人胡美珠亦自承其占有系爭停車位之權源 ，係來自被告管委會之違法行為，自屬無權占有： 查系爭車位係訴外人世基公司將系爭大樓第20樓之 專用部分出售予訴外人林義雄時，一併出售之約定 專用部分。嗣後又於85年由林義雄出售第20樓房屋 予原告時，併同出售，此有原告提呈之買賣契約書 、建物所有權狀、停車位所有權狀、證明書等文件 在卷可稽。 進言之，系爭四個車位既係附屬於第20樓之專用部 分而併同轉讓，即已非世基公司之建物權益，而係 屬於第20樓所有權人之約定專用權，自與第一銀行 之抵押權無涉，且第一銀行拍賣世基公司於世基金 融中心大樓之產權，係在大約90餘年間，而系爭車 位早已於85、86年間即由原告取得專用權利，自與 第一銀行之抵押權拍賣無涉，是參加人胡美珠所述 顯屬虛妄，且誤解抵押權之法理，所述自不足採。 且依參加人胡美珠之邏輯，如僅因世基公司於蓋建 大樓前，已向第一銀行設定抵押權，致第一銀行之 抵押權效力當然優於買賣效力而及於世基公司早已 出售過戶之產權，依此推論，世基金融中心大樓係 世基公司所蓋、所出售，則第一銀行之抵押權豈非 及於整棟大樓及所有之停車位，使所有停車位皆因 抵押權之設定、查封及經拍賣而由買受人取得，是 參加人胡美珠所述顯於理不合、於法無據，自不足 採。 再者，原告自85、86年間向前手林義雄買受第20樓 房屋及系爭車位之專用權後，即實際佔有該四個系 爭車位，直至被告管委會於89年間以區分所有權人 會議為名，擅自變更、侵奪原告之系爭四個車位後 ，才喪失占有，此自被告管委會於103年5月16日答 辯(一)狀中，自承是從89年起將系爭車位出租予系 爭大樓住戶之陳述，可證系爭車位自85年起即係原 告占有使用，至89年時才遭被告侵奪並出租收益之 事實。 ③關於參加訴訟人台灣高空獵影有限公司於103年8月22 日答辯狀中，所述不實且違反法律之處，分述如下： ⑴參加訴訟人台灣高空獵影有限公司自稱系爭編號201 車位係渠於88年3月22日買受後占有使用至今，所述 與事實不符。經查，渠於103年8月22日所提呈答辯狀 所附之車位所有權狀，其權狀上明確標示停車位之號 碼為71號停車位(見車位所有權狀)。而依世基金融中 心地下三層停車場平面圖所示，顯見71號停車位係位 在地下三樓機械停車位之上層位置，並非本件系爭之 平面停車位，兩者屬於不同標的，是參加人台灣高空 獵影有限公司所述不實，顯不足採。 ⑵且查，受告知訴訟人陳清水亦自稱於81年間購買之95 號停車位為系爭編號208之平面車位。惟查，世基大 樓地下停車位僅有八個，依一般常理，相同之停車位 為便於管理，會採用連續編號來標示，如同現在的平 面車位號碼即係201至208號，則僅有八個位子的平面 車位，其車位號碼根本不可能從71號排列到95號，足 證受告知訴訟人陳清水及參加訴訟人台灣高空獵影有 限公司所述不實，渠將購買之機械車位詐稱為平面車 位，所述自不足採。再者，依原告於103年6月30日提 呈之陳報狀中附有系爭平面車位之照片(原證六)，該 照片清楚顯示車位編號201的停車位地上尚有英文字 「C」的白色字樣，亦證明參加人台灣高空獵影有限 公司自稱車位標號201平面車位之原始編號為71號之 陳述，與事實不符，自不足採。 ⑶另參加訴訟人台灣高空獵影有限公司所稱：自88年3 月22日買受時即受讓點交系爭車位編號201之平面車 位等云云，與事實不符，顯屬虛言。查系爭編號201 車位自系爭大樓建造完成後，即由大樓興建者世基公 司銷售轉讓給林義雄，後又於85年間轉讓予原告，並 由原告占有且出租收益，直自89年間才遭被告管委會 以重新劃分停車位之名義不法侵奪（按：被告亦自承 係在89年間起管理系爭編號201之平面車位）。準此 ，參加訴訟人所稱自88年3月22日佔有至今云云，顯 屬不實。再者，依一般社會常理，平面車位與機械車 位之市場價值，有明顯之差異，而參加訴訟人台灣高 空獵影有限公司所提出之停車位所有權狀明確記載停 車位號碼為71號，係機械停車位。既參加人明知其所 承買者為機械車位，與其現在所佔有之系爭車位編號 201平面停車位，顯屬不同，自難謂其佔有行為係屬 「善意」而無「過失」，參加人所述顯不足採。 ④綜上，原告於89年間遭被告不法侵奪系爭編號201、202 、207、208之平面車位(即原號碼：B、C、D、E)，惟因 原告定居宜蘭縣並從事農業工作，且被告管委會擅自侵 奪原告停車位之專用權時，並未在事先或事後通知原告 ，致原告未能及時知悉被告侵害其停車位專用權之不法 行為。然原告在發現被告監守自盜之違法行為後，即不 斷且多次向被告管委會表示抗議，惟被告管委會多年來 皆以「再處理、再溝通」等推託卸責之詞敷衍原告。原 告本為農民，不識法律，且又遠居宜蘭縣，不便長期停 留台中市處理停車位事宜，且不動產之產權具有固定性 ，故一直秉持誠意良善之心，希冀被告管委會能保障住 戶之合法權益，主動返還原告所有之系爭平面車位專用 權，惟經多年仍未獲回應，原告不得已僅得提起本件訴 訟，以求保障自身合法權益。 ⒍依證人蔡清榮證述：「（問：林義雄跟你們購買本件系爭 房屋，他有無購買車位？）有，林義雄買地下3樓4個車位 ，編琥為B、C、D、E。」、「（問：你們出售車位時，會 發什麼證件？）停車位使用證明，1個車位有2張使用證明 ，當初記載應該是車位所有權證明書。」、「（問：取得 車位所有權證明書的人，是不是代表他是車位的所有權人 ？）是的，沒有買車位就沒有證明書。」、「（問：你們 除了車位所有權證明書外，有無其他車位的使用權證明文 件？）有，是分配表，我交給管理委員會，最早是交給一 份清單給管理委員會，這份分配表是我們公司編的，應該 是交屋時就交給管理委員會，這份是整理後確定的資料， 這份資料是留存於公司的。」、「（問：為何車位分配表 上的B、C、D、E停車位的所有人還是記載世基公司？）好 像是我們公司向林義雄租車位，所以沒有變名字。」、「 （問：提示原證5陳開南建築師事務所繪製地下3層平面圖 ，你確認該平面圖是否為你們委託陳開南建築師所繪製？ ）是的，但這份平面圖後來有變更設計，其中編號60 、 61、62三個車位，其中60號牆壁旁邊因為柱子太大，所以 改為2個（編號D、E），另外A、B、C則是在編號6、7、8 沒有變。」等語，原告之前手林義雄於購買系爭房屋時， 的確有向建商買受系爭4個平面車位，此有證人蔡清榮所 提出之車位分配表、原告所持有之停車位所有權狀（車位 號數：B、C、D、E）及世基金融中心停車場車位所有權證 明書（金停證字第2095、2094、2093、2092號）,及該大 樓地下三層平面圖等可佐，自堪信為真實。嗣林義雄於85 年12月5日將本件20樓房地連同系爭4個平面車位，一併出 售予原告，此觀該不動產買賣契約書第五條後載明：「建 物建號：6102 (包含4個地下三層平面車位，編號B、C 、 D、E)每個車位持分6103建號共有部分10000分之18，4 位 合計10000分之72。金停證字第2095、2094、2093、209 2 號證明書。」。上開買受房地及車位之事實，亦經證人林 義雄、林翰生證述在卷，並與原告本人到庭具結所述相 符，應無疑義。是以，依上開證據方法，足以證明原告確 為系爭車位專用權人。另依原告於宜蘭地方法院96年度促 字第7702號民事異議狀記載內容，可證明原告之車位確有 長期遭人霸佔之事實，而該異議狀內雖記載停車位二位， 然此經證人林翰生證稱應為誤載，尚不影響原告取得4個平 面車位之事實。 二、被告則略以： ㈠本件原告提出系爭停車位（暨20樓房地）之不動產買賣契約 書主張依約定專用權（分管協議）及民法第767條前段所有 物返還請求權請求被告返還系爭四個停車位，為無理由，應 予駁回。關於系爭車位之專用權人及使用人之資料如下： ⒈編號201之車位：專用權人及使用人為參加人台灣高空獵 影有限公司，非被告管委會，被告未出租該車位，未收取 租金。 ⒉編號202之車位：專用權人為被告管委會（因無其他專用 權人，而屬於大樓全體區分所有權人所有，並交由被告管 委會管理出租，租金收入歸被告管委會），使用人：環洲 事業有限公司（下稱環洲公司），由被告出租予環洲公司 ，收取租金。 ⒊編號207之車位：專用權人及使用人為參加人胡美珠（實 際均由其夫陳賜良使用處理該車位），非被告管委會，被 告未出租，未收取租金。 ⒋編號208之車位：專用權人及使用人為參加人偉昇營造工 程公司（登記代表人：余貴米，實際負責人為余貴米之夫 陳清水），非被告管委會，被告未出租，未收取租金。 ㈡經被告管委會核對系爭大樓停車費收費單後，得知系爭大樓 地下三樓8個平面車位（包括系爭車位），被告管委會為專 用權人者（包括系爭202號及其他203、204、205、206號等5 個平面車位），上揭車位被告出租給大樓住戶，每位每月收 取租金2,000元及清潔費1,000元，共3,000元；被告管委會 非專用權人者（包括系爭201、207、208號等3個平面車位） ，每位每月僅收取清潔費1,000元，未收取租金2,000元；另 大樓機械車位每位每月僅收取清潔費500元，以上有收費單 為據。故系爭201、207、208號等3個平面車位之專用權人， 並非被告管委會，而為上開3位參加人。是以被告管委會既 非系爭車位中編號201、207、208等3個平面車位之專用權人 ，亦非直接占有或間接占有之占有使用人，即未占有系爭3 個車位，則原告主張上開3個車位為被告管委會占有且為無 權占有，而請求被告管委會返還系爭3個車位，即無理由。 ㈢至於原告主張於85年12月8日向證人林義雄購買系爭大樓第2 0樓及系爭201、202、207、208等4個平面車位，並取得系爭 車位之專用權，雖提出不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契 約書）及證人蔡清榮、林義雄及林翰生為證，惟查系爭買賣 契約書為買賣雙方（按：買方為本件原告，賣方為本件證人 林義雄）之通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規 定，系爭買賣契約自屬無效，理由如下： ⒈查原告與證人蔡清榮、林義雄及林翰生為親戚，蔡清榮及 林翰生並於原告其他案件中擔任過原告之訴訟代理人（臺 灣臺中地方法院99年度訴字第556號民事判決），故上開3 位證人之證言自會偏袒原告，證言難期客觀公正誠實，不 能採信。 ⒉又查原告於鈞院97年度中簡字第1581號（即宜蘭地院96年 度促字第7702號支付命令之異議後分案之案件）給付修繕 費事件中之96年9月12日用印提出異議狀主張：世基金融 中心地下B2及B3二層為公用停車位，各區分所有權人均按 公設持分比例分配停車位使用，債務人依公設比例應可分 得停車位二位，惟車位被人占用，所以不願意給付修繕費 （參被證10異議狀及判決書影本）。是依原告上開主張內 容觀之，原告根本未於85年12月8日向證人林義雄購買系 爭車位，並取得該4個車位之專用權，否則原告為何未於 其後96年9月所提出之異議狀就其主張應分得之停車位之 理由中，完全未提到前揭買賣四個停車位之情事，甚至還 主張應依公設持分分配二個停車位？則原告就此雖於庭上 說伊不清楚，都交給林翰生處理，但上開異議狀有原告之 用印，原告倘推說不清楚，反而更能證明上開系爭停車位 買賣契約書確為通謀虛偽意思表示，原告才會說不清楚。 至於證人林翰生證稱異議狀所寫2個停車位是筆誤顯係卸 責之詞，蓋因買賣而取得4個停車位或沒買賣而應按公設 持分分配2個停車位，係完全不同之意思及主張，不可能 會有筆誤之可能。 ⒊另查原告就系爭買賣契約之總價金680萬元中有無將該20 樓房屋及系爭4個停車位分別計價一事，先於103年5月21 日之民事準備暨聲請調查證據狀第2頁第二段中主張「原 告以每一個車位40萬元之代價承買」；後於103年12月29 日言詞辯論時卻表示「當初是以總價680萬元計算，沒有 區分房屋及車位各多少」，前後主張已不一。復就付款方 式原告雖主張第1、2期各60萬元，其餘560萬元係以林義 雄先前向伊借錢400至500萬元來抵充，證人林義雄與蔡清 榮亦附和為相同之證言，然依原告所提出之系爭買賣契約 書就第三期款560萬元付款方式係記載【由甲方（即原告 ）向銀行貸款支付乙方（即林義雄）】，與原告、證人林 義雄與蔡清榮之上開主張及證言內容明顯不符，且差異甚 大，足見系爭買賣契約書之內容與原告、證人林義雄與蔡 清榮之上開主張及證言內容均非真實，不能採信。而原告 、證人林義雄與蔡清榮之上開主張及證言內容為何會相同 ，但卻又與系爭買賣契約書之內容不符，被告認為係因系 爭買賣契約書乃原告等臨訟虛構製作（原告合理懷疑係系 爭大樓建設公司負責人蔡清榮主導），對於付款方式乃隨 便記載，經被告質疑真正並要求傳訊原告及林義雄出庭作 證，而其二人原不願出庭，經審判長曉諭後才同意出庭， 是其二人與蔡清榮本知道系爭買賣是假的，原告於85年間 根本未向銀行貸款，如依系爭買賣契約書記載之內容主張 及作證，一旦法官向銀行查證，將東窗事發，乃串證一致 說第三期款560萬元係以林義雄先前向原告借錢400至500 萬元來抵充云云。以上敬請鈞院明鑑。 ⒋依原告上開異議狀主張其依公設比例應可分得停車位二位 ，惟系爭車位被人占用等之內容，可以證明原告從未占有 使用過系爭4個停車位，才會如此主張。且依系爭大樓地 下三樓停車場平面圖所載，系爭201、202號停車位位於消 房機械室及化糞池之左邊，系爭207、208號停位則位於消 房機械室及化糞池之右邊，且與201、202停車位有一段距 離，根本不是4個車位相連排在一起，也非三個車位排在 一起，一個車位在另一邊之情形。詎證人林義雄竟證稱： 「4個車位都排在一起」；證人蔡清榮則證稱：「3個車位 在1個地方，1個車位在後面」；證人林翰生就原告訴訟代 理人所問：「你替林義雄及林陳秀坤管理的4個停車位在 何處？」，則證稱：「編號201、202及編號A、B、C3個平 面，但該3個平面車位後來畫成4個編號為B、C、D、E」。 故此三位證人所證顯然不一且不實，由此更足以證明原告 與林義雄間根本沒有買賣系爭4個停車位，才會對系爭4個 停車位之位置說法不一，且與系爭4個停車位之實際位置 不符，且差異甚大。故原告主張：「我有去看停車位，我 買受之後，就交給林翰生管理，所以林翰生當時就知道我 有四個停車位，林翰生有幫我出租」，證人林義雄證稱： 「我購買車位之前，有去看過車位，購買後委託林翰生租 給他人使用」及證人林翰生證稱：「我於90年之前有幫林 義雄、林陳秀坤出租系爭車位，每個車位每月2000元」等 語，均屬不實，不能採信。況參加人台灣高空獵影公司代 表人曹智廣對林翰生上開證言當場提出質疑並問：「本公 司從88年3月向亞穩公司購買系爭編號201車位即在使用， 你如何解釋？」，因證人林翰生無法解釋，乃稱：「已經 忘記了」。此外證人林義雄證稱：「停車位及20樓是我跟 弟弟林翰生共同出資買的，林翰生有將出租停車位之租金 交給我，每個車位每月我分得2000元，我不曉得林翰生分 得多少，我總共每月收到8000元。」，林翰生卻證稱：「 我有幫林義雄、林陳秀坤出租系爭車位，每個車位每月20 00元，租金所得拿來繳納貸款，沒有拿給林義雄。」，二 人所證內容矛盾不一，適足以證明原告與林義雄間根本沒 有買賣系爭車位，更無委託林翰生管理出租系爭車位之情 事。 ⒌另查證人蔡清榮於鈞院103年12月29日出庭時當場提出之 世基金融中心停車位分配表影本，係證人自行製作，被告 否認為真正，內容亦不實。且該分配表未經大樓全體區分 所有權人確認同意，亦無拘束被告之效力。此外證人蔡清 榮該次庭期所為之諸多證言均屬不實，已詳如前述，且伊 與原告及其他二位證人均有親戚關係，其證言之客觀評信 性甚低，故其所提出之上開停車位分配表影本自難採信， 不能做為有利原告之證明。 ⒍以上原告及三位證人於鈞院103年12月29日出庭之其他有 利於原告之陳述及證言，均不可採。是系爭停車位買賣契 約既屬通謀虛偽意思表示而無效，則原告以該無效之系爭 停車位買賣契約書主張原告為系爭4個停車位之專用權人 ，請求被告返還系爭4個停車位，自為無理由，應予駁回 。 ㈣原告雖另提出車位號碼B、C、D、E之停車位所有權證明書、 所有權狀，作為伊為系爭車位之所有權人之證明，惟依原告 光碟所示，該停車位證明書及所有權狀所載D、E之車位標示 無法證明為系爭207、208之停車位。且該停車位證明書及停 車位所有權狀等影本記載所有權人為訴外人世基公司，並非 原告，亦非原告所主張之前手林義雄。又依該停車位所有權 狀影本第二點記載：「本車位轉讓時，須憑持本權狀向管理 單位辦理變更登記」，是縱認該停車位所有權狀為真，且有 效力，然查原告之前手林義雄未向管理單位辦理停車位（使 用權）變更登記，而原告將近20年間也從未向管理單位辦理 停車位（使用權）變更登記，如何能證明原告有系爭停車位 之使用權？上開證物反而能證明原告早已默示同意無系爭停 車位之使用權。且查系爭停車位買賣契約既屬通謀虛偽意思 表示而無效，則原告依該無效之停車位買賣契約而取得停車 位所有權證明書，該車位證明書亦失所附麗而無效，自無法 做為原告已合法取得系爭車位專用權之證明。 ㈤原告另依民法不當得利之規定，請求被告返還自89年9月起 至103年4月起訴之日止共計163個月，系爭車位之租金共 1,956,000元，亦無理由，應予駁回： ⒈關於原告非系爭車位之所有權人及專用權人，已詳如上述 。故原告對系爭車位無占有管理使用之權利，其請求被告 返還不當得利，為無理由，應予駁回。 ⒉退而言之，若鈞院認定原告為系爭車位之專用權人，被告 應返還出租停車位所收取之租金之不當得利予原告，然因 被告僅出租系爭編號202之停車位，並未占用其他3個停車 位，更未將其出租收取租金，則原告請求被告返還該三個 停車位之不當得利，並無理由。此外，依法院實務上之見 解，租金或相當租金之不當得利之返還請求權時效為5年 ，是原告起訴請求逾5年之租金部分，已罹於時效而消滅 ，原告此部分請求亦無理由。 ⒊又依鈞院97年度中簡字第1581號民事確定判決，原告應給 付被告修繕費188,488元及自96年9月5日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息，並負擔訴訟費用1,990元， 是如認原告請求有理由，被告亦以上述原告應給付被告之 金錢在相同金額內為預備之抵銷抗辯，並以104年3月6日 民事聲明承受訴訟暨辯論意旨狀為預備抵銷之意示表示， 則經抵銷後，原告之請求亦無理由。 ㈥綜上所述，本件原告請求為無理由，敬請鈞院駁回原告之訴 ，以維權益，無任感禱。並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。 三、參加訴訟人胡美珠意見略以： ㈠對於物有事實上管領之力者，為占有人。地上權人、農育權 人、典權人、質權人．承租人、受寄人，或基於其他類似之 法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。 占有．因占有人喪失其對於物之事實上管領力而消滅。占有 人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；前條請求權， 自侵奪或妨害占有或危險發生後．一年間不行使而消滅。民 法第940、941、953及964條等定有明文。停車位屬建築物的 一種，且依兩造間之具體情況，其所有權屬全體區分所有權 人公同共有，是被告管理委員會未侵奪原告建築物所有權， 依原告主張應僅係占有使用，故原告起訴本件應屬占有權利 之爭執，其依民法第767條訴請被告返退，為無理由。 ㈡又參加人否認原告買賣契約為真正，縱令為真正，依原告提 出之車位所有人為訴外人世基公司，非出賣人林義雄，且車 位所有權狀上所記載之車位標示為坐落地下二樓，雖所有權 證明書曾經更改為地下室三層，然其上未蓋有任何更正章， 且其所提出之證明書與所有權狀，其上之印文亦不同（請比 對停車位所有權證明書2093號上之印文與其他權狀之印文即 明)，又車位所有權證明書與車位所有權狀發行日期也不一 致（請比對停車位B、C及E），足證即使是世基公司所提出 之停車位權狀亦不實在，即使實在，依其標示其停車位也應 該在地下二層。 ㈢參加人否認原告主張之系爭車位經分管約定由原告前手或訴 外人世基公司專有使用，即使曾約定之分管使用亦不具對世 效力，得經全體區分所有權（共有）人之多數決協議予以變 更，尤其公寓大廈為統一管理安全維護，更得基於區分所有 權人之依法律所定有效決議數之決議予以變更之。系爭車位 坐落之大樓經區分所有權人大會決議，將非劃為機械車位之 建物空間，統一管理安全維護將之劃歸被告專為管理與占有 及使用收益．基於公義與契約自由原則為法之所許。且該變 更後一直使用至今之現況已行之十數年之久。即使依原告所 述均屬其實，除非再經全體公同共有人依法律所定有效決議 數之決議，始能予以變更。原告無權變更事後已經再次分管 之協議，否則將牽動整體現況令全體區分所有權人再起紛爭 。 ㈣另原告未舉證證明系爭車位空間使用權曾經分管協議，被告 又已證明系爭車位業經全體區分所有權（共有）人之多數決 協議予以如現時使用之現況分管，並交付且授予被告系爭車 位占有相關權益之管理使用收益及處分之權，依如上所述法 律規定，被告應屬間接占有人，全體區分所有權人始為直接 占有人，是以原告以被告為當事人訴請返還，當事人並不適 格。 ㈤姑不論原告所提停車位所有權證明書或所有權狀，其上均載 明轉讓應憑持本證向被告辦理變更登記，故縱認參加人以上 之主張均無理由，原告既未依循約定之要式要件，向被告為 變更登記，以便被告得行使審核其變更是否真實，其轉讓應 屬無效，更不得對抗被告及參加人等，故其請求即無理由。 ㈥本件參加人為善意專用占有使用人，其原因如下：查訴外人 世基公司坐落系爭大樓之房地前經抵押予第一銀行，因欠款 未清償．經拍賣無人應買而由第一銀行承受，因分配予第一 銀行之車位數及其中分歸其取得之一車位有紛爭，由於第一 銀行是系爭大樓之大戶，其應繳管理費之比例甚重，且有第 一銀行入駐本棟大樓對系爭大樓甚有益處，是以為維持與第 一銀行間及其他區分所有權人間之和諧，被告管理委員會決 議將參加人現所使用之車位，以參加人所簽立之切結書相同 條件，分配予第一銀行占有使用，然因第一銀行不願簽立切 結書，因此被告始商得參加人本人同意，將參加人原有車位 分配予第一銀行，而參加人現所使用之系爭車位，則以與原 欲分配第一銀行使用之條件，改由參加人取得使用，此有切 結書、被告致第一銀行函、轉讓同意書及會簽單等均影本可 憑。而參加人與第一銀行互換車位之時，距全體區分所有權 人重新為車位之分管使用協議會議之時已逾五年之久，然從 未有人就當時使用現況為異議，故參加人為善意專用占有使 用人。 ㈦又查訴外人世基公司於蓋建房屋前，已向第一銀行設定抵押 權貸取鉅額款項，故縱認世基公司與訴外人林義雄及原告間 之車位買賣為真實，惟該抵押權既設定在先，其間之買賣效 力應仍後於前抵押權之效力，且查系爭車位向來並未交付原 告。嗣世基公司倒閉後，因積欠抵押權人即第一銀行鉅額借 款，經銀行查封拍賣，而於查封前系爭車位亦未交付原告占 有，後經法院拍賣世基公司坐落於系爭大樓之一切產權。則 車位既屬公同共有部份，法理上亦不可能與專有部分切割出 售，是世基公司之一切坐落本大樓之公同共有持分建物權益 早已因抵押權之設定、查封及經拍賣而由買受人取得。況查 當時原告亦未聲明異議，則足證其系爭公同共有建物之占有 使用權益也已因拍賣而不存在，故原告主張仍無理由。 ㈧按不動產所有權移轉之效力要件，除需登記之外，與動產所 有權相同，亦應交付，倘欠缺交付程序，受讓人仍不能為完 整有效的取得不動產完整之所有權。蓋因不動產所有權除登 記名義所有之外，更有其他如用益等權利，實務上法院執行 拍賣若不能點交時，即無法就事實上占有與利用者為排除， 亦即承認不動產買賣未履行交付程序，即喪失其對不動產用 益之權利。查原告既從未占有使用過系爭車位，則區分所有 權人為決議時，即不需經其同意。且查被告召開區分所有權 人會議時均會通知，惟因原告從未占有使用，故原告即未出 面表示異議。況查原告也未依法就區分所有權人大會之決議 提起撤銷或無效之訴，因此被告區分所有權人會議決議即有 拘束原告之法律效力。再者，公同共有物係全體區分所有權 人所有，非經區分所有權人之分管合意，建設公司無權擅予 處分，否則即不生效，而原告就比最重要的爭點之一並未舉 證證明。若未經區分所有權人之分管協議，即得由建設公司 將全體區分所有權人之公同共有部分出售他人圖利，豈非更 顯不公平。是原告主張其於買受之時即占有系爭車位，並不 實在，如其自始占有，被告即不可能自力予以排除。現使用 人均亦於買受當時即占有使用，被告始會依現況維持，而由 區分所有權人之會議決議將系爭車位分歸現況使用人，此由 原告除外之其他區分所有權人均無異議即可證明。 ㈨綜上，參加人認原告所提出之一切文件資料均非其實，訴外 人林義雄並非系爭車位之所有權人，世基公司依其提出之車 位標示是在二層，其標示編號為E，而參加人現使用之車位 則是在地下三層，其標示編號為2O7，故原告請求被告交還 參加人現使用之車位，不論是依約或於法均屬無據，故本件 原告請求為無理由，敬請鈞院駁回原告之訴．以維權益．至 感德便。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費 用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行 。 四、參加訴訟人台灣高空獵影有限公司意見略以： ㈠本件參加人台灣高空獵影有限公司原名稱為群鷹測量有限公 司，嗣於88年11月1日更名為群鷹翔測量科技有限公司，再 於101年8月28日更名為台灣高空獵影有限公司迄今，先予敘 明。 ㈡查系爭編號201號平面停車位係參加人於88年3月22日向訴外 人亞穩實業股份有限公司（下稱亞穩公司）以20萬元所購買 ，而亞穩公司係向前手李左賢所購買，當時車位號碼為地下 三樓71號，嗣後整編為201號。以上有停車位所有權轉讓合 約書及停車位所有權狀可稽。因該系爭車位為參加人所購買 並取得專用權，非向被告管委會承租，才無須給付租金予被 告管委會。 ㈢次查參加人於88年3月22日買受並受讓點交系爭編號201號車 位時，並無原告、被告或其他任何大樓住戶有任何阻止參加 人點交使用該停車位之行為，也無任何爭議。且參加人自88 年3月22日起占有使用該停車位迄今已15年，長達15年期間 ，均未有原告、被告或其他任何大樓住戶(大樓區分所有權 人)對參加人主張任何權利，亦未提出任何爭議。按占有人 於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利；占有人推定 其為以所有之意思，善意、和平、公然及無過失占有，民法 第943條、944條訂有明文。故依上說明及規定，參加人占有 使用系爭編號201車位，為合法取得，乃有權占用，非無權 占用。 ㈣原告雖主張系爭編號201車位為伊於85年12月8日購買云云。 惟查參加人於88年3月22日買受並受讓點交系爭車位時，該 停車位並非原告占有使用，且於其後15年間原告不但未占有 使用該停車位，對參加人長期占有使用該停車位之情形，原 告也從未向參加人以存證信函或口頭提出異議，亦未於該停 車位處提出異議之告示，故原告主張該停車位為伊於85年12 月8日所購買云云，實違常情，不能採信。至於其提出之買 賣契約書內容之真實性，令人懷疑，參加人否認其為真正。 並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告 負擔。如受不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行。 五、參加訴訟人偉昇營造工程有限公司意見略以： ㈠除引用共同參加人胡美珠之主張及陳述外，另就參加人偉昇 公司系爭車位取得及使用過程為陳述如下。 ㈡參加人偉昇公司係於81年1月間買受坐落本件世基大樓第18 樓建物後，即一直使用系爭車位至今，均未有任何人向參加 人提出異議。按占有人於占有物上行使之權利，推定其適法 有此權利，占有人推定其為以所有之意思，善意、和平、公 然及無過失占有，民法第943條及944條定有明文。且參加人 現使用車位之位置並經區分所有權人即全體公同共有人確認 無誤，並將參加人之車位號碼編定為208號，與原告所主張 者全無關聯，而經區分所有權人確認後，亦使用十餘年至今 ，於各區分所有權人間均無爭執，足證系爭車位是參加人合 法取得者無誤。 ㈢綜上，本件原告請求為無理由，敬請鈞院駁回原告之訴，以 維權益，至感德便。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁 回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，被告願供擔保， 請准免為假執行。 貳、得心證之理由： 一、原告主張之事實，固據其提出世基金融中心地下三層平面停 車場平面圖、林陳秀坤之不動產買賣契約書、建物及土地所 有權狀，與車位號碼B、C、D、E之所有權證明書、世基金融 中心停車位每月租金表及管理費繳交通知單、原告向被告發 送之存證信函（102年2月19日台中民權路郵局第003071號存 證信函）、本院調解通知書（103年度司中調字第129號）、 新竹地方法院89年簡上字第146號判決、台中市○區○○○ 路○○○號(大樓名稱：世基金融中心)地下三層之建築圖、車 位號碼：202、201、203之照片六幀、切結書、現場錄影光 碟及建物登記謄本等件附卷為憑，然為被告所否認，並以前 揭情詞資為抗辯，復據其提出報備證明、社區規約、建物登 記謄本、系爭大樓全部130個停車位使用登記表、清潔費收 費單、建物登記謄本、收費單、宜蘭地方法院96年度促字第 7702號民事異議狀、臺灣臺中地方法院97年度中簡字第1581 號民事判決、區公所同意備查函及臺灣臺中地方法院99年度 訴字第556號民事判決等件存卷可稽。按實體法上之規範可 區分為二大類，其一為基本規範或請求權規範，另一則為對 立規範。凡能於當事人間發生一定之權利者，即為基本規範 ，亦即權利發生規範（或權利根據規範）；而對立規範則包 括①權利障礙規範（或稱權利妨害規範）（即指權利成立之 初妨礙其權利之效果之規定，如民法第71條、第72條、第87 條等）。②權利消滅規範（即指實體法上使已發生權利歸於 消滅之相關規定，如民法第309條、第310條、第334條清償 、免除等）。③權利排除規範（或稱權利受制規範）（即指 實體法上對於權利人之權利行使，得由相對人主張一時阻卻 或永久阻卻權利行使之規定，如民法第264條、第144條等） 。所謂基本規範可理解為實體法上之請求權基礎（如民法第 767條、第184條等），主張權利存在之人，應就權利發生之 法律要件之該當事實為舉證。而於基本規範獲證明後，則主 張對立規範存在之人，即負有舉證之責任。此即舉證責任之 基本原則，學說稱之為特別要件分類說（或規範說），此亦 為實務上之通說（最高法院44年台上字第75號民事判例、69 年度台上字第380號民事判決參照），民事訴訟法第277條之 規定，亦應本諸上開說明以為解釋。次按「所有人對於無權 占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，民法第76 7條 前段定有明文。次按「無法律上之原因而受利益，致他人受 損害者，應返還其利益。」、「受領人於受領時知無法律上 之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律 上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，如有損害 ，並應賠償。」，民法第179條前段及第182條第1項則分別 定有明文。準此而論，本件原告既係依民法所有物返還請求 權及不當得利之請求權，請求被告將系爭車位及978,00 0元 ，一併返還予原告。然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。 是依前揭舉證責任之法則，原告自應就其主張被告確有符合 民法民法第767條、民法第179條前段及第182條第1項等規定 之法文要件事實，負舉證之責。經查： ㈠原告主張其於85年12月8日向訴外人林義雄購買系爭大樓第 20樓及系爭201、202、207、208等4個平面車位，並取得系 爭車位之專用權，詎被告明知其並無所有權及證明文件，竟 為圖利自己與他人，背信將原告所有之系爭車位擅自出租予 他人，爰依所有物返還請求權及不當得利之請求權，請求被 告將系爭車位及978,000元，一併返還予原告等情，固據其 提出前開不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）為憑， 並據證人蔡清榮、林義雄及林翰生等人到庭為證。然為被告 所否認，並抗辯其中編號201車位之專用權人及使用人為參 加人台灣高空獵影有限公司，非被告管委會，被告未出租該 車位，未收取租金；編號207車位之專用權人及使用人為參 加人胡美珠（實際均由其夫陳賜良使用處理該車位），非被 告管委會，被告未出租，未收取租金；編號208車位之專用 權人及使用人為參加人偉昇營造工程公司（登記代表人：余 貴米，實際負責人為余貴米之夫陳清水），非被告管委會， 被告未出租，未收取租金；至編號202車位之專用權人為被 告管委會（因無其他專用權人，而屬於大樓全體區分所有權 人所有，並交由被告管委會管理出租，租金收入歸被告管委 會），使用人：環洲事業有限公司（下稱環洲公司），由被 告出租予環洲公司，收取租金等語。經查被告抗辯編號201 車位之專用權人及使用人為參加人台灣高空獵影有限公司， 非被告管委會，被告未出租該車位，未收取租金乙節，業據 參加人台灣高空獵影有限公司陳稱：系爭編號201號平面停 車位係參加人於88年3月22日向訴外人亞穩公司以20萬元所 購買，而亞穩公司係向前手李左賢所購買，當時車位號碼為 地下三樓71號，嗣後整編為201號，因該系爭車位為參加人 所購買並取得專用權，非向被告管委會承租，才無須給付租 金予被告管委會等語明確，復有其提出系爭編號201號停車 位所有權轉讓合約書及停車位所有權狀存卷可稽，互核相符 ，堪信被告此部分之抗辯為真實可採。次查被告抗辯編號 207車位之專用權人及使用人為參加人胡美珠（實際均由其 夫陳賜良使用處理該車位），非被告管委會，被告未出租， 未收取租金乙節，亦據參加訴訟人胡美珠陳稱：訴外人世基 公司坐落系爭大樓之房地前經抵押予第一銀行，因欠款未清 償．經拍賣無人應買而由第一銀行承受，因分配予第一銀行 之車位數及其中分歸其取得之一車位有紛爭，由於第一銀行 是系爭大樓之大戶，其應繳管理費之比例甚重，且有第一銀 行入駐本棟大樓對系爭大樓甚有益處，是以為維持與第一銀 行間及其他區分所有權人間之和諧，被告管理委員會決議將 參加人現所使用之車位，以參加人所簽立之切結書相同條件 ，分配予第一銀行占有使用，然因第一銀行不願簽立切結書 ，因此被告始商得參加人本人同意，將參加人原有車位分配 予第一銀行，而參加人現所使用之系爭車位，則以與原欲分 配第一銀行使用之條件，改由參加人取得使用，此有切結書 、被告致第一銀行函、轉讓同意書及會簽單等均影本可憑。 而參加人與第一銀行互換車位之時，距全體區分所有權人重 新為車位之分管使用協議會議之時已逾五年之久，然從未有 人就當時使用現況為異議，故參加人為善意專用占有使用人 。至原告所提出之一切文件資料均非其實，訴外人林義雄並 非系爭車位之所有權人，世基公司依其提出之車位標示是在 二層，其標示編號為E，而參加人現使用之車位則是在地下 三層，其標示編號為2O7，故原告請求被告交還參加人現使 用之車位，不論是依約或於法均屬無據等語明確，復有其提 出切結書、被告致第一銀行函、轉讓同意書及會簽單存卷可 稽，互核相符，堪信被告此部分之抗辯為真實可採。又次查 被告抗辯編號208車位之專用權人及使用人為參加人偉昇營 造工程公司（登記代表人：余貴米，實際負責人為余貴米之 夫陳清水），非被告管委會，被告未出租，未收取租金乙節 ，亦據參加訴訟人偉昇營造工程有限公司陳稱：參加人偉昇 公司係於81年1月間買受坐落本件世基大樓第18樓建物後， 即一直使用系爭車位至今，均未有任何人向參加人提出異議 。按占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利， 占有人推定其為以所有之意思，善意、和平、公然及無過失 占有，民法第943條及944條定有明文。且參加人現使用車位 之位置並經區分所有權人即全體公同共有人確認無誤，並將 參加人之車位號碼編定為208號，與原告所主張者全無關聯 ，而經區分所有權人確認後，亦使用十餘年至今，於各區分 所有權人間均無爭執，足證系爭車位是參加人合法取得者無 誤等語明確，互核相符，堪信被告此部分之抗辯為真實可採 。再參諸被告所提出前開卷附系爭大樓全部130個停車位使 用登記表、清潔費收費單、建物登記謄本、收費單等內容所 載，可知系爭大樓地下三樓8個平面車位（包括系爭車位） ，被告管委會為專用權人者（包括系爭202號及其他203、20 4、205、206號等5個平面車位），上揭車位被告出租給大樓 住戶，每位每月收取租金2,000元及清潔費1,000元，共3,00 0元；被告管委會非專用權人者（包括系爭201、207、208號 等3個平面車位），每位每月僅收取清潔費1,000元，未收取 租金2,000元；另大樓機械車位每位每月僅收取清潔費500元 ，以上有收費單為據。是依上足認系爭201、207、208號等3 個平面車位之專用權人，並非被告管委會，而為上開3位參 加人。是以被告管委會既非系爭車位中編號201、207、208 等3個平面車位之專用權人，亦非直接占有或間接占有之占 有使用人，即未占有系爭編號201、207、208等3個車位，則 原告猶執前詞主張上開編號201、207、208等3個車位為被告 管委會占有且為無權占有，依民法所有物返還請求權之法律 關係，請求被告管委會返還系爭編號201、207、208等3個車 位予原告，此部分即屬無據。 ㈡又承前述，已足認系爭201、207、208號等3個平面車位之專 用權人，並非被告管委會，而為上開3位參加人，則原告猶 舉前開不動產買賣契約書及證人蔡清榮、林義雄及林翰生等 人之證詞，欲憑以證明其有於85年12月8日向訴外人林義雄 購買系爭大樓第20樓及系爭201、202、207、208等4個平面 車位，並取得系爭車位之專用權云云，即有可疑，蓋以前開 不動產買賣契約書有關系爭201、207、208號等3個平面車位 之記載，既非屬實，衡情，前開不動產買賣契約書當非屬真 正，始符經驗法則，從而，原告所舉前開不動產買賣契約書 ，即無得採為原告有利之憑據。則原告猶執前詞主張其為系 爭202平面車位之專用權人，爰依民法所有物返還請求權之 法律關係，請求被告管委會返還系爭編號202車位予原告云 云，亦屬無據。況查原告於另案本院97年度中簡字第1581號 （即宜蘭地院96年度促字第77 02號支付命令之異議後分案 之案件）給付修繕費事件中之96年9月12日用印提出異議狀 業已主張：世基金融中心地下B2及B3二層為公用停車位，各 區分所有權人均按公設持分比例分配停車位使用，債務人依 公設比例應可分得停車位二位，惟車位被人占用，所以不願 意給付修繕費等語明確，此據本院調取上開民事全卷查閱屬 實，有前開卷附臺灣宜蘭地方法院96年度促字第7702號民事 異議狀及本院97年度中簡字第1581號民事判決可稽。至證人 林翰生雖到庭證稱：上開異議狀所寫2個停車位是筆誤云云 ，然依一般常情暨解釋當事人意思表示真意，因買賣而取得 4個停車位或沒買賣而應按公設持分分配2個停車位，係完全 不同之意思及主張，衡情不可能會有筆誤之可能，足認證人 林翰生上開證稱異議狀所寫2個停車位是筆誤云云，顯違一 般常情，洵無足採，即無得採為原告有利之憑據。是依原告 上開另案主張之內容觀之，原告根本未於85年12月8日向證 人林義雄購買系爭車位，並取得該4個車位之專用權，否則 原告為何未於其後96年9月所提出之異議狀就其主張應分得 之停車位之理由中，完全未提到前揭買賣四個停車位之情事 ，甚至還明確主張應依公設持分分配2個停車位？是憑此益 見前開不動產買賣契約書顯非屬真正。再就系爭買賣契約價 金680萬元之付款方式以論，原告雖主張第1、2期各60萬元 ，其餘560萬元係以林義雄先前向伊借錢400至500萬元來抵 充，即證人林義雄與蔡清榮到庭亦為相同之證言，然依前開 卷附系爭買賣契約書就第三期款560萬元付款方式係記載「 由甲方（即原告）向銀行貸款支付乙方（即林義雄）」，其 載明之付款方式與原告、證人林義雄與蔡清榮之上開主張及 證言內容明顯不符，足見系爭買賣契約書之內容與原告、證 人林義雄與蔡清榮之上開主張及證言內容均無得採信為真實 ，再參諸附圖即系爭大樓地下三樓停車場平面圖內容所載， 系爭201、202號停車位乃位於消房機械室及化糞池之左邊， 系爭207、208號停車位則位於消房機械室及化糞池之右邊， 且與201、202停車位有一段距離，系爭4個車位並非相連排 在一起，也非三個車位排在一起，一個車位在另一邊之情形 ，詎證人林義雄竟到庭證稱：「4個車位都排在一起」；證 人蔡清榮則到庭證稱：「3個車位在1個地方，1個車位在後 面」；證人林翰生到庭就原告訴訟代理人所問：「你替林義 雄及林陳秀坤管理的4個停車位在何處？」，則證稱：「編 號201、202及編號A、B、C3個平面，但該3個平面車位後來 畫成4個編號為B、C、D、E」，審之上開三位證人所證系爭 車位真實位置，顯然不一且不實，即均無得採為原告有利之 憑據，且憑上益見前開不動產買賣契約書顯非屬真正。從而 ，被告抗辯系爭不動產買賣契約應屬通謀虛偽意思表示而無 效，即為可採。原告雖另提出車位號碼B、C、D、E之停車位 所有權證明書、所有權狀，作為伊為系爭車位之所有權人之 證明，惟依卷附現場錄影光碟所示，該停車位證明書及所有 權狀所載D、E之車位標示尚無法證明為系爭207、208之停車 位，且該停車位證明書及停車位所有權狀等記載之所有權人 為訴外人世基公司，並非原告，亦非原告所主張之前手林義 雄；況依前述，系爭不動產買賣契約既屬通謀虛偽意思表示 而無效，則原告依該無效之不動產買賣契約而取得停車位所 有權證明書，該車位證明書亦失所附麗而無效，自無得採為 原告已合法取得系爭車位專用權之證明。再審諸原告所舉上 開其餘證物內容，亦均無從證明原告已合法取得系爭車位專 用權，即均無能採為其有利之憑據。此外，原告就其主張已 合法取得系爭車位專用權，被告有其主張無權占有系爭車位 乙節，復未再舉證以實其說，揆諸首揭舉證責任法則之說明 意旨，原告舉證即有未足，則原告猶憑此主張依民法所有物 返還請求權，請求被告將系爭車位返還予原告，自屬無據。 又原告既非系爭車位之所有權人及專用權人，原告對系爭車 位即無占有管理使用之權利，則原告猶憑此主張依民法不當 得利之請求權，請求被告返還不當得利金額978,000元予原 告，亦屬無據。 ㈢綜上，原告之主張均無可採，是依本院調查證據之結果，本 件仍應以被告之抗辯，較可採信為真實，則原告猶執前詞主 張，均不足採信。從而，原告猶主張依民法所有物返還請求 權及不當得利之法律關係，憑以訴請被告應返還原告所有如 附圖（即起訴狀附圖一）所示，坐落於台中市○區○○○路 ○○○號地下三樓之平面車位（原車位號碼：B、C、D、E即現 在車位號碼：201、202、207、208）予原告；被告應給付原 告978,000元元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起，按年利 率百分之五計算之利息，均為無理由，應予駁回。又依前述 ，原告聲請追加臺灣高空獵影有限公司、胡美珠、陳賜良及 偉昇營造工程有限公司為被告部分，既不應准許，自應併予 駁回。 二、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁 回。 三、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據與本院上開論 斷無涉或無違，不予贅述。 參、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 104 年 5 月 6 日 民事第四庭 法 官 呂明坤 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 5 月 6 日 書記官 許千士