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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1029號 原　　　告　邱智萍 訴訟代理人　林輝明律師 複代理人　　陳振吉律師 　　　　　　王育琦律師 被　　　告　成虹建設股份有限公司 法定代理人　范振成 訴訟代理人　趙惠如律師 複代理人　　黃曉雯 上當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國105年6月22日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣肆拾參萬貳仟肆佰陸拾參元，及自民國一 百零三年四月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之三十五，餘由原告負擔。 本判決第一項原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣肆拾參萬 貳仟肆佰陸拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 甲、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎 事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。 民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件 原告提起本訴原聲明請求金額新臺幣（下同）「1,238,463 元」，嗣以民國104年9月10日民事減縮訴之聲明狀減縮為「 1,138,463元」；又以105年5月31日民事擴張訴之聲明暨辯 論意旨（二）狀擴張第1項聲明為「被告應給付原告1,224,4 63元整，及其中538,463元整自102年9月4日起，其中70萬元 整自被告收受起訴狀繕本之翌日起，其中86,000元自被告收 受本狀繕本之翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算 之利息。」；復於105年6月22日言詞辯論期日更正該項聲明 為「被告應給付原告1,224,463元，及其中1,138,463元自起 訴狀繕本送達翌日起，其中86,000元自105年6月16日起，均 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，依前開說明 ，應予准許。 乙、實體方面： 壹、兩造主張： 一、原告主張 ㈠緣原告於100年7月5日向被告購買坐落於臺中市○里區○○ 路○段○○○○○號之「人文御墅」房屋乙棟（下稱系爭房屋） 。系爭房屋雖於102年4月間交屋，交屋後原告即就系爭房屋 進行裝潢工程，惟於同年5月間適逢下大雨、梅雨季節，但 因系爭房屋所設排水設施不良、不盡完善，導致系爭房屋地 下室多次大量淹水。後經被告多次派員修繕，並保證不再淹 水後，原告方再聯繫房屋裝潢公司針對先前淹水受損之裝潢 及傢具進行汰換施工。孰知，於同年7月13日又逢蘇力颱風 ，系爭房屋仍又因排水不良之問題而再次嚴重淹水，此次淹 水即造成原告重新裝潢及水電設備完全受損，總計損害共計 342,463元；另有因本次淹水所受傢俱及電視櫃等之損害計 86,000元。又原告所有系爭房屋此時亦已與他人訂立租賃契 約，然因系爭房屋之淹水及裝潢受損問題，導致於同年7月 至9月受有無法出租之租金損害共66,000元，且因此賠償承 租人違約金10萬元；另7月至9月間原告因無法使用系爭房屋 ，每月應付之房貸利息自7月至9月每月壹萬元，共計損害3 萬元；再者，又屢次淹水期間，原告飽受淹水、淹水後之打 掃、清除之精神上痛苦折磨，每日均無法安穩過日，每當下 雨時，時時擔心是否會下大雨？是否會再淹水？每日均無法 安穩過日，為此原告人格權即精神上亦受有嚴重損害，亦請 求被告賠償精神慰撫金10萬元。又本件原告所購買者為預售 新成屋，被告更應擔保系爭房屋無排水不良之瑕疵，但系爭 房屋顯有排水不良導致多次淹水，顯然具有瑕疵，為此，原 告爰請求減少價金50萬元。原告嗣寄發存證信函（102年8月 12日台中淡溝郵局680號存證信函）請求被告賠償上揭損害 ，然被告回函僅願意賠償155,500元，後經原告再申請臺中 市政府消費爭議案件協調會調解，調解仍無法成立，故原告 不得已方提起本件訴訟。 ㈡本件被告應擔保系爭房屋「無淹水」、「排水系統正常」、 「防水」之品質，原告因系爭房屋排水不良之嚴重瑕疵受有 共計724,463元之損害： ⒈本件被告應擔保系爭房屋「無淹水」、「排水系統正常」 、「防水」之品質，是被告應負物之瑕疵擔保責任： ①按契約約定保固之目的，在於使買受人取得較法定物之 瑕疵擔保更為有利之地位。但因其仍為買賣契約之部份 ，不妨稱之為買賣契約中之擔保約款。是以，出賣人若 對於保固期間內之瑕疵負修補義務，買受人不必證明擔 保事故（即瑕疵）之發生，係基於危險移轉（即交付） 時即已存在之物之瑕疵，且出賣人不得舉證證明危險移 轉時無瑕疵而免責，蓋保固之目的既在擔保，則其意旨 不僅在使舉證責任倒置發生轉換之效果，更在確保保固 期間內，標的物不發生應由出賣人負責之瑕疵。然保固 責任之存在，並非排除買受人物之瑕疵擔保請求權之主 張，此即保固期限後，果若存物之瑕疵，買受人仍得為 主張（臺灣臺中地方法院102年度中簡字第309號民事判 決參照）。 ②查兩造上揭買賣契約書第19條保固期限及範圍約定：「 一、本房屋自賣方完成交屋日起，除不可抗力因素外， 賣方針對結構安全部分（如：樑柱、樓梯…等）負責保 固十五年，固定建材及設備部分（如：門窗、粉刷、地 磚、壁材、水電及衛浴、廚房、對講機設備組…等）自 點交房屋日起負責保固一年，但下列項目則不在保固範 圍內：…。」。準此，由上揭契約條款之約定，應可證 兩造已就系爭房屋針對「排水系統」、「防水」等排水 、防水設備之品質而為擔保約定，又依上開說明及參照 鈞院簡易庭判決意旨，此項保固約定乃在於使買受人取 得較法定物之瑕疵擔保更有為有利之地位，並無剝奪原 告既有之瑕疵擔保權利之意思，是原告非不得捨保固條 款之約定，而依據瑕疵擔保之規定為主張，而該項約定 亦為兩造買賣契約之一部，解釋上，應可作為買賣契約 中之擔保約款；另被告於102年9月2日台中北屯郵局存 證號碼001017號存證信函中自承就原告所主張之系爭房 屋地下室淹水，承諾負起修繕之復原之責，亦可證係履 行其應負之系爭房屋品質擔保責任。而本件原告係購買 新成屋而非中古屋，被告係新成屋建商，於一般新成屋 買賣交易中，賣方擔保新成屋具有無排水不良之品質， 應屬交易常規之一般社會經濟常態。 ③綜上，足以堪認被告應擔保系爭房屋「無淹水」、「排 水系統正常」、「防水」之品質，是被告應負物之瑕疵 擔保責任，應無疑義。 ⒉原告因系爭房屋排水不良之嚴重瑕疵，共計受有724,463 元之損害（含加害給付）： ①「按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得 不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償 ；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」，民法第360 條定有明文。如上所述，本件兩造間既約定被告應擔保 系爭房屋無排水不良之品質，依上開說明，此項約定既 係保固之約定，被告對於保固期間內之瑕疵負修補義務 ，原告不必證明擔保事故（即瑕疵）之發生，係基於危 險移轉（即交付）時即已存在之物之瑕疵，且被告不得 舉證證明危險移轉時無瑕疵而免責，蓋保固之目的既在 擔保，則其意旨，不僅在使舉證責任倒置發生轉換之效 果，更在確保保固期間內，標的物不發生應由被告負責 之瑕疵。然保固責任之存在，並非排除原告之瑕疵擔保 請求權之主張，此即保固期限後，果若存物之瑕疵，原 告仍得為主張，已如前述。次按「負損害賠償責任者， 除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發 生前之原狀。前項情形，債權人得請求支付回復原狀所 必要之費用，以代回復原狀。」，民法第213條第1項及 第3項分別定有明文。再按「因可歸責於債務人之事由 ，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付 不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之 損害者，債權人並得請求賠償。債務人因債務不履行， 致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及 第197條之規定，負損害賠償責任。」，民法第227條、 民法第227條之1定有明文。 ②查系爭房屋雖於102年4月間交屋，交屋後已有多次因排 水設施不良、不盡完善導致系爭房屋地下室多次大量淹 水。孰知，於同年7月13日又逢蘇力颱風，但系爭房屋 仍又因排水不良之問題而再次嚴重淹水，此次淹水即造 成系爭房屋之社區地下室嚴重淹水而受有裝潢及水電設 備完全受損342,463元之損害（參照原證2）；另有因本 次淹水所受傢俱及電視櫃等之損害計86,000元（參照原 證7）；無法出租之租金損害共66,000元，且因此賠償 承租人違約金10萬元（參照原證3）；7月至9月間房貸 利息3萬元；原告7月至9月間每日均無法安穩過日之人 格權受損害之精神慰撫金10萬元，合計724,463元（計 算式：342463＋86,000＋66000＋100000＋30000＋1000 00＝724463）。故原告上揭請求，爰依民法第360條、 第213條第1項及第3項、第227條、民法第227條之1分別 請求之。 ㈢本件原告所購買者為預售新成屋，被告更應擔保系爭房屋無 排水不良之瑕疵，但系爭房屋顯有排水不良導致多次淹水， 顯然具有瑕疵，為此，原告爰請求減少價金50萬元： ⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵 ，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但 減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔 保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣 因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者 ，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解 除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第 354條、第359條分別定有明文。 ⒉查本件原告乃將畢生與母親之積蓄以11,434,000元購買系 爭房屋，本懷抱著入住新屋之愉快心情，豈知因系爭房屋 排水不良等之嚴重瑕疵而導致多次淹水，經過被告派工地 主任蒲先生多次修繕最終並保證不會在淹水後，於102年7 月13日因適逢大雨而再次嚴重淹水，此次淹水又造成原告 先前重新裝潢及水電設備完全受損而受有嚴重損害，更致 原告及家人生活品質嚴重受影響。 ⒊是以，本件被告所出售之系爭房屋既有嚴重排水不良等之 瑕疵，且由被告已修繕多次仍會淹水可知，此等瑕疵實屬 重大，而原告所購買之系爭房屋更為預售新成屋，被告更 應擔保系爭房屋無排水不良之瑕疵，為此，原告爰請求減 少價金50萬元，換言之，被告應退還買賣價金50萬元與原 告。 ㈣綜上所述，被告應賠償原告之金額合計1,224,463元（計算 式：724463＋500000＝0000000）。為此，狀請鈞院鑒核， 賜判決如原告訴之聲明所載，以保權利，實感德便。並聲明 ： ⒈被告應給付原告1,224,463元，及其中1,138,463元自起訴 狀繕本送達翌日起，其中86,000元自105年6月16日起，均 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒉訴訟費用由被告負擔。 ⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。 ㈤對於被告抗辯之陳述略以： ⒈由臺中市建築師公會104年7月31日中市建師鑑字第305號 鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）結果，明確可知本件乃被 告就系爭房屋之雨水排水工程未按圖施作，逕自將雨水管 線排入廢水池(2)造成排水不良而導致原告系爭房屋之地 下室及地下室車道嚴重淹水，並致原告受有本件損害： ①依系爭鑑定報告內容：「七、鑑定結果與分析…5.雨水 排水工程未按圖施作，逕自將雨水管線排入廢水池(2) 造成排水不良，分析如下：…6.地下室淹水量計算…小 結：蘇力颱風最大降雨在清晨6：30-7：30之間，最大 降雨量157.5㎡廢水池兩台沉水幫浦1小時抽水量54 ㎡ ，有103.5㎡雨水無法排出而由車到落水口溢出造成地 下室淹水。」、「八、鑑定結論與建議：（一）鑑定標 的物102年7月13日社區地下室淹水原因：1.基地內雨水 排放（包含各戶屋頂、陽台、露台及一樓中庭）並非直 接排入公共排水溝，而系排入地下室廢水池(2)，由於 雨水注入量大於沉水幫浦排水量，造成超出負荷排水不 及。2.地下一層車道兩側樓板落水管線與雨水排水管線 共同連接至廢水池(2)，當屋外各樓層雨水注入量大於 廢水池幫浦之排水量，廢水池內水位逐漸上升達到滿水 位時，源源不絕之雨水遂由落水孔溢出車道，造成地下 室淹水。…」（參照系爭鑑定報告第4頁至第5頁）。 ②準此，明確可知，於102年7月13日逢蘇力颱風時，原告 系爭房屋之社區地下室嚴重淹水原因，乃是被告就系爭 房屋之「雨水排水工程未按圖施作，逕自將雨水管線排 入廢水池(2)造成排水不良」導致系爭房屋基地內雨水 排放（包含各戶屋頂、陽台、露台及一樓中庭）並非直 接排入公共排水溝，而系排入地下室廢水池(2)，由於 雨水注入量大於沉水幫浦排水量，造成超出負荷排水不 及；且地下一層車道兩側樓板落水管線與雨水排水管線 共同連接至廢水池(2)，當屋外各樓層雨水注入量大於 廢水池幫浦之排水量，廢水池內水位逐漸上升達到滿水 位時，源源不絕之雨水遂由落水孔溢出車道，造成地下 室淹水。 ③從而，被告興建之系爭房屋既有未按圖施工逕自將雨水 管線排入廢水池(2)造成排水不良，故系爭房屋即無「 排水系統正常」之品質，是被告應負物之瑕疵擔保責任 無疑。 ⒉原告因系爭房屋排水不良之嚴重瑕疵，共計受有724,463 元之損害： ①「按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得 不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償 ；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」，民法第360 條定有明文。如上所述，本件兩造間既約定被告應擔保 系爭房屋無排水不良之品質，依上開說明，此項約定既 係保固之約定，被告對於保固期間內之瑕疵負修補義務 ，原告不必證明擔保事故（即瑕疵）之發生，係基於危 險移轉（即交付）時即已存在之物之瑕疵，且被告不得 舉證證明危險移轉時無瑕疵而免責，蓋保固之目的既在 擔保，則其意旨，不僅在使舉證責任倒置發生轉換之效 果，更在確保保固期間內，標的物不發生應由被告負責 之瑕疵。然保固責任之存在，並非排除原告之瑕疵擔保 請求權之主張，此即保固期限後，果若存物之瑕疵，原 告仍得為主張，已如前述。次按「負損害賠償責任者， 除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發 生前之原狀。前項情形，債權人得請求支付回復原狀所 必要之費用，以代回復原狀。」，民法第213條第1項及 第3項分別定有明文。再按「因可歸責於債務人之事由 ，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付 不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之 損害者，債權人並得請求賠償。債務人因債務不履行， 致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及 第197條之規定，負損害賠償責任。」，民法第227條、 民法第227條之1定有明文。另按「契約約定保固之目的 ，在於使買受人取得較法定物之瑕疵擔保更為有利之地 位。但因其仍為買賣契約之部份，不妨稱之為買賣契約 中之擔保約款。是以，出賣人若對於保固期間內之瑕疵 負修補義務，買受人不必證明擔保事故（即瑕疵）之發 生，係基於危險移轉（即交付）時即已存在之物之瑕疵 ，且出賣人不得舉證證明危險移轉時無瑕疵而免責，蓋 保固之目的既在擔保，則其意旨，不僅在使舉證責任倒 置發生轉換之效果，更在確保保固期間內，標的物不發 生應由出賣人負責之瑕疵。然保固責任之存在，並非排 除買受人物之瑕疵擔保請求權之主張，此即保固期限後 ，果若存物之瑕疵，買受人仍得為主張。」（臺灣臺中 地方法院102年度中簡字第309號民事判決參照）；末按 「…鄉林公司並於97年3月25日出具保固證明書（見原 證六）重申其內容，上開存水彎支管位於排水系統管道 間內，其水泥塊堵塞情形，自屬鄉林公司保固範圍，謝 予綸主張系爭買賣標的物有瑕疵，自無不符。(二)又物 之瑕疵與瑕疵之成因、出賣人是否可歸責均無涉，而不 完全給付責任，債務人抗辯有不可歸責事由，則應負舉 證責任。」（臺灣高等法院臺中分院99年度建上易字第 9 號民事判決）。 ②準此，原告爰再就請求被告賠償之損害金額、項目敘述 如下： ⑴此次淹水即造成原告重新裝潢及水電設備完全受損34 2,463元（參照原證2）：此部分除參照原證2外，另 參照被告於102年9月2日台中北屯郵局1017存證號碼 之存證信函（參照原證5），被告於該存證信函中已 同意就原告因102年7月13日蘇利颱風造成地下室淹水 以致木地板全數損壞部分，被告同意負起修繕及復原 之責，故本件原告請求被告給付原證2之原告重新裝 潢及水電設備等完全受損，總計損害共計342,463元 ，被告理應給付之。雖被告辯稱依永泰工程行所估之 損害數額僅15萬多元，但仍應以原告實際支出之金額 為準。依鈞院函詢第三人中仁室內裝修工程有限公司 （下稱中仁公司）回函，原告所支出的費用項目，並 沒有像被告所述除了淹水之外的工程，是本件原告所 主張之損害均為因淹水而造成之損害。除上開損害外 ，原告尚因此次淹水而受有傢俱及電視櫃等之損害計 86,000元。 ⑵無法出租之租金損害共66,000元，且因此賠償承租人 違約金10萬元（參照原證3）：參照原證3租賃契約可 知，原告於102年6月20日將系爭房屋1樓及地下室出 租與承租人黃仁琪，原告因地下室淹水導致無法依租 賃契約將標的物交付給承租人，導致最終原告與黃仁 琪終止系爭租賃契約，且依黃仁琪於鈞院103年11月 17日之證述可知，原告最終確實已賠償黃仁琪10萬元 違約金。準此，原告請求被告賠償無法出租之租金損 害3個月，共66,000元（所失利益），及違約金10萬 元（所受損害），實屬有據。 ⑶原告並請求被告賠償7月至9月間房貸利息3萬元；以 及原告7月至9月間每日均無法安穩過日之人格權受損 害之精神慰撫金10萬元，此部分請鈞院依法審酌。 ⒊原告爰請求減少價金50萬元： ①查本件原告乃將畢生與母親之積蓄以11,434,000元購買 系爭房屋，本懷抱著入住新屋之愉快心情，豈知因系爭 房屋排水不良等之嚴重瑕疵而導致多次淹水，經過被告 派工地主任蒲先生多次修繕最終並保證不會在淹水後， 於102年7月13日因適逢大雨而再次嚴重淹水，此次淹水 又造成原告先前重新裝潢及水電設備完全受損而受有嚴 重損害，更致原告及家人生活品質嚴重受影響。抑且， 參照系爭鑑定報告及補充鑑定報告（即臺中市建築師公 會105年2月1日中市建師鑑字第33號鑑定報告書；下稱 補充鑑定報告）亦可知，被告就系爭房屋之雨水排水工 程未按圖施作，逕自將雨水管線排入廢水池(1)(2)造成 排水不良。是以，本件被告所出售之系爭房屋既有嚴重 排水不良等之瑕疵，且由被告已修繕多次仍會淹水可知 ，此等瑕疵實屬重大，蓋原告擔心將來若有颱風要來， 地下室是否會再度淹水。何況，原告所購買之系爭房屋 為「預售新成屋」，被告更應擔保系爭房屋無排水不良 之瑕疵，為此，原告爰請求減少價金50萬元，換言之， 被告應退還買賣價金50萬元與原告，懇請鈞院鑒核。 ②次者，按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減 少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十 六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經 過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人 故意不告知瑕疵者，不適用之。」、「買受人應按物之 性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應 由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受 人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕 疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日 後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認 其所受領之物。」，民法第365條、第356條分別定有明 文。查本件原告僅是一般平民，並非具有建築專業，何 來有能力可以知悉系爭房屋及整個社區之排水設備是否 具有瑕疵？並據此起算通知出賣人之瑕疵除斥期間？又 系爭房屋雖於102年4月間交屋，但交屋後至102年7月13 日逢蘇力颱風前，系爭房屋及整個社區已多次淹水，然 被告之處理態度均僅是派工地主任蒲先生前往社區查看 ，並向住戶說：「會處理、會處理」等語。而原告及所 有社區住戶僅能一味的相信被告及其工地主任，當時根 本不知淹水原因為何？故迄原告提起本件訴訟前，原告 根本不知系爭房屋之排水設備具有嚴重瑕疵。是揆諸民 法第356條之規定，根本無法起算民法第365條6個月之 除斥期間。故本件被告聲稱原告請求減少價金50萬元已 罹於6個月之時效云云，實屬無據，亦無理由。 ③況查，本件被告乃專業之建築公司，其本當知其所建築 之房屋排水設備是否有瑕疵，詎料，被告明知其所建築 施做之排水等設備顯具有瑕疵，卻故意不告知，此從系 爭房屋屢屢淹水後，被告已多次派其工地主任至系爭房 屋之社區維修排水設備，但卻從未跟原告及其他社區住 戶告知系爭房屋及整個社區之排水設備有瑕疵可稽。從 而，本件被告更顯有故意不告知瑕疵，是依民法第365 條後段之規定，本件並不適用6個月除斥期間之規定， 懇請鈞院鑒核。 ⒋復由系爭鑑定報告及補充鑑定報告之結果，以及被告已於 其聲請調查證據狀中自認其未按圖施作，逕自將雨水管線 排入廢水池（參照被告104年9月25日聲請調查證據狀第2 頁倒數第7行以下），因此，明確可知本件乃被告就系爭 房屋之雨水排水工程未按圖施作，被告擅自變更雨水排水 路徑，逕自將雨水管線排入廢水池（1）(2)，造成排水不 良而導致原告系爭房屋之地下室及地下室車道嚴重淹水， 並致原告受有本件損害。因此，縱然被告於系爭房屋之社 區中廢水池設有二區4台沉水幫浦，仍無礙於被告先前就 「雨水排水工程有未按圖施作瑕疵」導致系爭房屋地下室 淹水之情事，系爭房屋仍無「排水系統正常」之品質，本 件被告就原告所受之損害仍應負責： ①依系爭鑑定報告內容：「七、鑑定結果與分析…5.雨水 排水工程未按圖施作，逕自將雨水管線排入廢水池(2) 造成排水不良，分析如下：…6.地下室淹水量計算…小 結：蘇力颱風最大降雨在清晨6：30-7：30之間，最大 降雨量157.5㎡廢水池兩台沉水幫浦1小時抽水量54㎡， 有103.5㎡雨水無法排出而由車到落水口溢出造成地下 室淹水。」、「八、鑑定結論與建議：（一）鑑定標的 物102年7月13日社區地下室淹水原因：1. 基地內雨水 排放（包含各戶屋頂、陽台、露台及一樓中庭）並非直 接排入公共排水溝，而系排入地下室廢水池(2)，由於 雨水注入量大於沉水幫浦排水量，造成超出負荷排水不 及。2.地下一層車道兩側樓板落水管線與雨水排水管線 共同連接至廢水池(2)，當屋外各樓層雨水注入量大於 廢水池幫浦之排水量，廢水池內水位逐漸上升達到滿水 位時，源源不絕之雨水遂由落水孔溢出車道，造成地下 室淹水。…」（參照系爭鑑定報告第4頁至第5頁）。再 參照補充鑑定報告第3頁內容：「七、鑑定分析與結果 （一）…2.經現場會勘結果：水電施工廠商說明係因排 水管線多且複雜，經營造廠指示變更雨水排水路徑，將 社區住戶之雨水排放方式分成兩區，分別排入廢水池（ 1）及廢水池（2）。…」（參照補充鑑定報告第3頁） 。另被告亦已於其聲請調查證據狀中自認其未按圖施作 ，逕自將雨水管線排入廢水池（參照該書狀第2頁倒數 第7行以下）。 ②準此，參照系爭鑑定報告、補充鑑定報告以及被告自認 之事實明確可證，於102年7月13日逢蘇力颱風時，原告 系爭房屋之社區地下室嚴重淹水原因，乃是被告就系爭 房屋之「雨水排水工程未按圖施作，逕自將雨水管線排 入廢水池(2)造成排水不良」，導致系爭房屋基地內雨 水排放（包含各戶屋頂、陽台、露台及一樓中庭），並 非直接排入公共排水溝，而系排入地下室廢水池（1）( 2)，由於雨水注入量大於沉水幫浦排水量，造成超出負 荷排水不及；且地下一層車道兩側樓板落水管線與雨水 排水管線共同連接至廢水池（1）(2)，當屋外各樓層雨 水注入量大於廢水池幫浦之排水量，廢水池內水位逐漸 上升達到滿水位時，源源不絕之雨水遂由落水孔溢出車 道，造成地下室淹水。 ③從而，被告興建之系爭房屋既有未按圖施工逕自將雨水 管線排入廢水池（1）(2)造成排水不良，故系爭房屋即 無「排水系統正常」之品質，是被告應負物之瑕疵擔保 責任無疑。換言之，被告所興建之房屋及社區具有排水 不良之瑕疵甚明。 ⒌又依臺中市○里區00000000000里區0000000000 0000號函：「四、…台中市政府建設局第四工務大隊：賴 昆夆(排水順暢無異物阻塞及淤積情形)台中市政府水利局 ：林坤政(新仁路二段沒雨水下水道)。」。由上揭函文內 容明顯可證被告聲稱102年7月13日系爭房屋及整個社區地 下室及地下室車道淹水是因政府施作之排水溝施作不良， 致雨水無法排進下水道而致淹水云云，顯非事實，並不足 以採信。抑且，由上揭函文亦可證，原告於102年7月13日 之淹水原因應是被告所施作之排水設施或地基防水設施設 等設備不良、有瑕疵所致，實屬有據。 ⒍復依臺中市環境保護局103年7月31日中市0000000000 0000號函文中之環境稽查記錄表：「102年7月1日10時10 分至10時30分處理情形：稽查現場時，致陳情地點巡查， 該處水溝內勘查，建設公司已將水溝內水泥塊清除改善完 成。」內容，可知既然被告公司於102年7月1日已將水溝 內之水泥塊清除，此時水溝已暢通無阻，但於同年月13日 逢蘇力颱風時，本件原告系爭房屋之地下室及地下室車道 卻又嚴重淹水，如此可知，淹水原因顯是被告公司之排水 等設備設計或施作不良所造成，應無疑義。 二、被告則略以： ㈠查系爭房屋並無排水設施不良之瑕疵，而係因政府施作之排 水溝施作不良，致雨水無法排進下水道而致淹水；且因102 年7月13日之蘇力颱風強雨驟降，致雨水宣洩不及（見證物 一新聞報導：臺灣中部降雨量破1400毫米，因而有諸多地方 因而淹水），故系爭房屋淹水，係因天災所致，而非系爭房 屋排水設施不良。惟被告顧及與原告買賣系爭房屋之情誼， 而願出資雇工將其受損之木地板及家具更新，但原告拒絕接 受。按民事訴訟法第277條規定，當事人主張有利於己之事 實，就其事實有舉證之責任。本件原告主張系爭房屋因排水 設施不良導致淹水，因而致其地下室水電工程、木作工程、 系統家具、木地板工程及油漆工程受損，而須修復，以及修 復費用345,463元之有利於己之事實，均應負舉證責任。至 於原告所附之臺中地方法院102年度中簡字第309號及臺灣高 等法院臺中分院99年度建上易字第9號民事判決，該二判決 均係建物滲漏水問題之修補及責任歸屬，其應由建商負保固 責任並無問題。惟本件係淹水問題非系爭房屋有滲漏水之瑕 疵，其二者情形並不相同，自不得比附援引。 ㈡關於系爭房屋於102年7月13日地下車道之淹水原因，雖經鈞 院囑託臺中市建築師公會為鑑定，系爭鑑定報告鑑定結論雖 稱：「（一）鑑定標的物102年7月1○○○區○○○道淹水原 因：1.基地內雨水排放（包含各戶屋頂、陽台、露台及一樓 中庭）並非直接排入公共排水溝，而係排入地下室廢水池（ 2），由於雨水注入量大於沈水式幫浦排水量，造成超出負 荷排水不及。2.地下一層車道兩側樓板落水管線與雨水排水 管線共同連接至廢水池（2），當屋外各樓層雨水注入量大 於廢水池幫浦之排水量，廢水池內水位逐漸上升達到滿水位 時，源源不絕之雨水遂由落水孔溢出車道，造成地下室淹水 。（二）本案經現場會勘結果地面以上設施及管線並無排水 不良，亦無地基防水設施不良之瑕疵。」，由該鑑定結論可 知，系爭房屋並無設施或管線排水不良之瑕疵，僅係因基地 內雨水排放並非直接排入公共排水溝，而係排入廢水池，而 該排入廢水池之設計，若未違任何建築成規，且係符合排水 之設計，縱有變更設計之情，亦難逕指為係建物之瑕疵，故 本件經鑑定機關於105年2月1日日之補充鑑定報告亦稱：「 （二）本社區一區廢水池（1），2台3HP沈水幫浦就雨水之 排放，足夠建築設計之雨水排放量。二區廢水池（2），2台 3HP沈水幫浦及廢水池容量就雨水之排放，足夠建築設計之1 小時及3小時雨水排放量標準，本案地下室淹水原因係連續 下豪雨３小時以上其結果已超出設計排放量標準。」均明， 系爭房屋於102年7月13日，其地下車道淹水原因係因蘇力颱 風帶來超大豪雨，而其有路面淹水現象，造成道路邊公共排 水溝內積水無法順暢宣洩，而致有淹水之情形，非係系爭房 屋之設施不良所致。而系爭房屋並無排水不良之瑕疵，否則 蘇力颱風後，尚有潭美、康芮、天兔、菲特等颱風，亦帶來 強風豪雨，為何未有淹水情形？均明蘇力颱風係瞬間暴雨， 而致排水溝不及宣洩，路面亦淹水，而導致系爭房屋之地下 室亦因而淹水，其與系爭房屋之排水系統無涉。 ㈢觀之系爭房屋合約書第19條約定，被告應負15年保固責任之 部分為系爭房屋之樑柱及樓梯等，亦即建物之本體；而應負 1年之保固責任則為門窗、地磚、水電衛浴等建材設施。本 件原告所稱排水設施不良，並非前開系爭合約書約定之被告 應負之保固責任。縱其有瑕疵，係屬物之瑕疵擔保範圍，亦 與原告主張之保固責任無涉。另前開保固約定之但書，亦明 白約定若係不可抗力或地震、颱風天災所造成之損害，亦不 在保固範圍。原告所主張被告已於102年9月2日以臺中北屯 郵局第1017號存證信函自認原告所主張之系爭房屋地下室淹 水，承諾負起修繕之復原之責，亦可證係履行其應負之系爭 房屋品質擔保責任云云，均非事實。經查該存證信函載稱： 「…該戶於102年7月13日蘇力颱風造成其地下室淹水以至木 地板全數損壞，本公司深感抱歉，雙方已於102年7月2日區 分所有權大會中，雙方口頭協議本公司負起修繕及復原之責 」等語，均明被告係認系爭房屋之地下室淹水，係因蘇力颱 風所造成，惟考量原告新購房屋，雖非可歸責於被告，惟被 告仍願替原告修繕，而係原告拒絕讓被告修繕。故原告指稱 被告自認房屋品質有瑕疵而承諾負起修繕之責，全非事實。 ㈣原告請求損害賠償部分： ⒈裝潢及水電設備342,463元部分： ①原告主張蘇力颱風後，系爭房屋嚴重淹水，導致伊新裝 潢及水電設備完全受損，總計損害342,463元，並提出 原證2為據。惟經鈞院函詢第三人中仁公司，得知原證2 係系爭房屋B1室內裝修工程，非因淹水所修繕之支出， 原告主張不實。又按民法第213條規定：「負損害賠償 責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他 方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自 損害發生時起，加給利息。第一項情形，債權人得請求 支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」。查中 仁公司雖提出附件一之「人文御墅邱小姐B1室內淹水修 復工程」之報價單，惟其僅係報價，難認確有為該些細 項修繕；縱有修繕，但並未會同被告，故是否係因淹水 所致損害之必要修繕，則有未明。由該報價單均僅記載 拆除工程一式、水電一式、木作一式、油漆一式、系統 家具一式、B1人造石門檻一式，無法得知其係為回復原 狀之必要費用。此由102年7月18日施作木工工程為 48,000 元，而於103年5月21日修繕卻高達12萬元；系 統家具原為18,800元，修繕卻為123,500元；原施作並 無人造石門檻，本次修繕卻有該項，均顯見其非屬回復 原狀之必要費用至明。 ②次查系爭房屋地下室之裝修工程費用為342,463元，而 淹水之修繕費用卻為353,540元，其顯不合理，蓋應僅 靠近地面部分有淹水可能，壁掛、天花板均不可能受損 。兩造曾於102年8月19日會同查看受損情形，嗣依受損 之範圍及內容，由原告提供品牌、材質委由永泰裝潢工 程行進行估價，其所估修繕費用僅為155,500元，且清 楚載明須拆除及非受損工程。故依原告提出之原證2估 價單為342,463元，難認其為回復原狀之必要費用，於 法顯屬無據。 ⒉無法出租之租金損害66,000元及違約金10萬元部分： ①被告否認原告將系爭房屋之地下室出租予訴外人黃仁琪 ，而原告所提出之租賃契約書及付款證明書均係私文書 ，被告否認其真正。 ②查原告於102年8月12日以台中淡溝郵局680號存證信函 稱：「…又該處所為出租之用，每月月租貳萬貳仟元， 自7至9月間共計損失陸萬陸仟元之租金…」等語，其僅 稱系爭房屋係作為出租之用，並未表示系爭房屋於「 102 年6月20日」已出租，亦未言及賠付承租人違約金 20萬元；又原告再於102年9月24日以台中淡溝郵局804 號存證信函稱：「…本人將其地下室規劃為視聽休閒處 所，裝潢及木質電視牆，以襯托其精緻美感…」等語， 亦知原告係將地下室規劃為視聽休閒處所，其並未出租 ，且完全未言及已出租訴外人黃仁琪，因租賃物無法交 付而有解約及賠付違約金情事。以上均明原告所稱系爭 房屋一樓及地下一樓出租予訴外人黃仁琪，乃係臨訟編 造。又證人黃仁琪於鈞院103年11月17日結證稱伊有無 簽立該付款證明書，伊已沒有印象，原告共退還伊20萬 元，其中含當時伊交付予原告之押租金132,000元，伊 尚未給付任何租金予原告等語，均明前開付款證明書內 載租賃違約金20萬元並非事實，縱有該違約金存在，亦 僅係68,000元，且原告亦無租金損害66,000元。 ③另被告委由永泰裝潢工程行修繕之期間為1個月，故原 告主張3個月無法使用系爭房屋，亦顯不足採。 ⒊7月至9月房貸利息3萬元部分：查房貸利息為原告以系爭 房地向銀行貸款用以給付承買系爭房地之買賣價金，則房 貸利息係原告本身之貸款需求而應支付，其非因系爭房屋 淹水而支出之費用，故原告要求被告支付房貸利息，與法 自屬無據。 ⒋精神慰撫金10萬元部分：按債務人因債務不履行，致債權 人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條 之規定，負損害賠償責任。民法第227條之1固定有明文。 惟上開條文之適用，係以債權人之人格權受有侵害為前提 ，然本件原告僅係主張因系爭房屋淹水，導致其須清掃， 故請求被告給付精神慰撫金10萬元云云。且系爭房屋淹水 係不可歸責於被告之事由，業已說明如上，原告亦未證明 因系爭房屋之淹水而導致原告人格權受有何等之侵害，自 難認原告之人格權有因之受侵害之情事存在，故原告請求 被告賠償非財產上損害10萬元，自屬無據。 ㈤原告主張減少價金50萬元部分： ⒈本件原告以系爭房屋有嚴重排水不良等瑕疵，故請求減少 價金50萬元，惟系爭房屋並無排水不良之瑕疵，業經臺中 市建築師公會鑑定在案。惟就原告主張其有價值減少50萬 元部分，原告並未舉證以實其說，且原告原聲請建築師公 會予以鑑定，嗣後又撤回該鑑定之聲請，本件原告並未舉 證證明系爭建物有何價值減損，而得以請求減少價金50萬 元，其驟為請求，於法無據。又查系爭房屋並無排水不良 之瑕疵，否則蘇力颱風後，尚有潭美、康芮、天兔、菲特 等颱風，亦帶來強風豪雨，為何未有淹水情形？以上均明 蘇力颱風係瞬間暴雨致政府設置之排水溝不及宣洩，與系 爭房屋之排水系統無涉。故原告主張減少價金50萬元，與 法顯屬無據。 ⒉原告雖主張系爭淹水瑕疵係出賣人故意不告知瑕疵，故並 無該6個月期間規定之適用，且該瑕疵係不能即知之瑕疵 ，又原告非屬建築專業，並無能力知悉瑕疵之成因云云， 均非事實。經查： ①被告於興建系爭房屋時，所有之房屋排水均委由智展工 程顧問有限公司由專業之工程技師為專業之規劃及計算 ，其於1樓車道之入口有截水溝，其排水到路旁公共排 水溝，防止道路積水流入地下室；而地下室車道截水溝 及地板排水，則排到電信室旁廢水池，廢水池內設有排 水泵2台，交互並列運轉，其均符合建築成規，並無任 何瑕疵。至於102年7月13日蘇力颱風所造成之淹水非因 系爭房屋之排水系統有瑕疵，自無被告明知瑕疵而不予 告知之情。 ②按民法第365條第1項規定：「買受人因物有瑕疵，而得 解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買 受人依第356條規定為通知後6個月間不行使而消滅。」 。本件縱退萬步言之，原告於102年8月12日以臺中淡溝 郵局第680號存證信函通知被告，其內容載稱：「…本 人前向台端購買坐落於『台中市○里區○○路○段○○○ ○○號』之全新房屋，於民國102年5月間適逢梅雨季節， 該處所地下室排水設施不盡完善，導致大量淹水…嗣於 7月13日又因雨季再次淹水，造成本人裝修之設施及水 電線路因此受損新台幣參拾肆萬貳仟肆佰陸拾參元…」 等語。原告於該存證信函中業已認淹水原因是因為排水 設施不完善，並以該存證信函通知被告，苟系爭房屋有 排水瑕疵，惟原告遲至103年3月24日以本件起訴狀請求 減少價金，原告之請求已罹於6個月之時效期間，被告 為時效抗辯，原告已不得請求減少價金。 ㈥按民事訴訟法第357條規定：「私文書應由舉證人證其真正 」。本件原告於103年12月11日之陳報暨聲請調查證據狀附 件1之「付款證明書」，其內載稱：「茲因邱智萍（以下簡 稱甲方）未依租賃契約如期履行租賃義務，故需支付黃仁琪 （以下簡稱乙方）房屋租賃違約金，原應為新台幣貳拾陸萬 肆仟元整，經兩造協商同意調整為新台幣貳拾萬元整。為恐 口說無憑，特立此據」，其內容完全非事實。被告否認之。 此由： ⒈證人黃仁琪於鈞院103年11月17日結證稱伊有無簽立該付 款證明書，伊已沒有印象，原告共退還伊20萬元，其中含 當時伊交付予原告之押租金132,000元，伊尚未給付任何 租金予原告等語，均明前開付款證明書內載租賃違約金20 萬元並非事實，縱有該違約金存在，亦僅係68,000元，且 原告亦無租金損害66,000元。 ⒉觀之原證3之租賃契約書第五條所載：「乙方應於訂約時 ，交付甲方新台幣13萬2千元，作為押租保證金。」。顯 見證人證稱原告連同退還之押租金132,000元，僅收到20 萬元，原告並無再給付證人任何款項，亦明原告主張其給 付證人20萬元之違約金，並非事實。 ㈦並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利益 判決，被告願供擔保，請准免為假執行。 貳、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下： 一、兩造不爭執事項：（採為本判決之基礎）： ㈠原告於100年7月5日以1143萬4千元向被告購買坐落於「臺中 市○里區○○路○段○○○○○號--人文御墅」（下稱系爭房屋 ）房屋及土地乙棟，兩造並簽立房屋預定買賣合約書乙份（ 下稱系爭合約書）。 ㈡系爭合約書中第19條載明：「一、本房屋自賣方完成交屋日 起，除不可抗力因素外，賣方針對結構安全部分（如：樑柱 、樓梯‧‧‧等）負責保固十五年，固定建材及設備部分（ 如：門窗、粉刷、地磚、壁材、水電及衛浴、廚房、對講機 設備組‧‧‧等）自點交房屋日起負責保固一年，但下列項 目則不在保固範圍內：㈢因地震、颱風‧‧‧等重大天然災 害所造成之損壞。」之保固期限及範圍約定。 ㈢系爭房屋之地下室及車道於102年7月13日因蘇力颱風帶來之 降雨而淹水。 ㈣原告於102年8月12日寄發臺中淡溝郵局第680號之存證信函 予被告；被告於102年9月2日寄發臺中北屯郵局第1017號之 存證信函與原告；原告又於102年9月24日寄發臺中淡溝郵局 第804號存證信函予被告。 二、兩造爭執之事項： ㈠系爭房屋於102年5月間、102年7月13日及103年5月15日淹水 之原因各為何？ ㈡系爭房屋淹水是否為合約書中第19條約定，應由被告負保固 責任？ ㈢若系爭房屋確有瑕疵？原告請求損害賠償72萬4463元及減少 價金50萬元是否有理由？ ㈣原告主張減少價金50萬元是否已逾民法第365條第1項之時效 期間？ 參、本院之判斷： 一、本件原告主張原告於100年7月5日向被告購買系爭房屋，系 爭房屋雖於102年4月間交屋，交屋後原告即就系爭房屋進行 裝潢工程，惟於同年5月間適逢下大雨、梅雨季節，但因系 爭房屋所設排水設施不良、不盡完善，導致系爭房屋地下室 多次大量淹水，後經被告多次派員修繕，並保證不再淹水後 ，原告方再聯繫房屋裝潢公司針對先前淹水受損之裝潢及傢 具進行汰換施工，孰知，於同年7月13日又逢蘇力颱風，系 爭房屋仍又因排水不良之問題而再次嚴重淹水，此次淹水即 造成原告重新裝潢及水電設備完全受損。按契約約定保固之 目的，在於使買受人取得較法定物之瑕疵擔保更為有利之地 位。但因其仍為買賣契約之部份，不妨稱之為買賣契約中之 擔保約款。是以，出賣人若對於保固期間內之瑕疵負修補義 務，買受人不必證明擔保事故（即瑕疵）之發生，係基於危 險移轉（即交付）時即已存在之物之瑕疵，且出賣人不得舉 證證明危險移轉時無瑕疵而免責，蓋保固之目的既在擔保， 則其意旨不僅在使舉證責任倒置發生轉換之效果，更在確保 保固期間內，標的物不發生應由出賣人負責之瑕疵。然保固 責任之存在，並非排除買受人物之瑕疵擔保請求權之主張， 此即保固期限後，果若存物之瑕疵，買受人仍得為主張（臺 灣臺中地方法院102年度中簡字第309號民事判決參照）。查 兩造上揭買賣契約書第19條保固期限及範圍約定：「一、本 房屋自賣方完成交屋日起，除不可抗力因素外，賣方針對結 構安全部分（如：樑柱、樓梯…等）負責保固十五年，固定 建材及設備部分（如：門窗、粉刷、地磚、壁材、水電及衛 浴、廚房、對講機設備組…等）自點交房屋日起負責保固一 年，但下列項目則不在保固範圍內：…。」。準此，由上揭 契約條款之約定，應可證兩造已就系爭房屋針對「排水系統 」、「防水」等排水、防水設備之品質而為擔保約定，又依 上開說明及參照鈞院簡易庭判決意旨，此項保固約定乃在於 使買受人取得較法定物之瑕疵擔保更有為有利之地位，並無 剝奪原告既有之瑕疵擔保權利之意思，是原告非不得捨保固 條款之約定，而依據瑕疵擔保之規定為主張，而該項約定亦 為兩造買賣契約之一部，解釋上，應可作為買賣契約中之擔 保約款；另被告於102年9月2日台中北屯郵局存證號碼00101 7號存證信函中自承就原告所主張之系爭房屋地下室淹水， 承諾負起修繕之復原之責，亦可證係履行其應負之系爭房屋 品質擔保責任。而本件原告係購買新成屋而非中古屋，被告 係新成屋建商，於一般新成屋買賣交易中，賣方擔保新成屋 具有無排水不良之品質，應屬交易常規之一般社會經濟常態 。綜上，足以堪認被告應擔保系爭房屋「無淹水」、「排水 系統正常」、「防水」之品質，是被告應負物之瑕疵擔保責 任等情，業據其提出房屋預定買賣合約書、修繕單據、房屋 租賃契約書、原告102年8月12日台中淡溝郵局第680號存證 信函、被告102年9月2日台中北屯郵局第1017號存證信函、 申訴協調會會議紀錄、系爭土地及建物第二類登記謄本、10 3年5月15日再次淹水之現況照片8幀、102年7月13日淹水之 現況錄影光碟乙片、臺灣臺中地方法院102年度中簡字第309 號民事判決、臺灣高等法院臺中分院99年度建上易字第9號 民事判決、臺中市○里區00000000000里區000000 00000000號函、違約金付款證明書、102年7月13日淹水之現 況照片20幀、傢俱及電視櫃等受損之送貨單等件附卷為憑， 互核相符，復經本院函請臺中市建築師公會鑑定及補充鑑定 屬實，此有臺中市建築師公會先後函覆本院所檢附之系爭鑑 定報告及補充鑑定報告存卷可資佐證；即被告就原告有於10 0年7月5日以1143萬4千元向被告購買系爭房屋，兩造並簽立 系爭房屋預定買賣合約書，而依系爭合約書中第19條載明： 「一、本房屋自賣方完成交屋日起，除不可抗力因素外，賣 方針對結構安全部分（如：樑柱、樓梯‧‧‧等）負責保固 十五年，固定建材及設備部分（如：門窗、粉刷、地磚、壁 材、水電及衛浴、廚房、對講機設備組‧‧‧等）自點交房 屋日起負責保固一年，但下列項目則不在保固範圍內：㈢因 地震、颱風‧‧‧等重大天然災害所造成之損壞。」之保固 期限及範圍約定，嗣系爭房屋之地下室及車道於102年7月13 日因蘇力颱風帶來之降雨而淹水等情事，亦均不爭執，是依 本院調查證據之結果，堪信原告前揭主張為真實。從而，被 告興建出賣之系爭房屋既有未按圖施工逕自將雨水管線排入 廢水池(2)造成排水不良，故系爭房屋即無「排水系統正常 」之品質，致使原告受有損害，被告自應負物之瑕疵擔保責 任。 二、至被告雖執前詞為辯，復據其提出、新聞報導4則、被告委 由永泰裝潢工程行修繕之估價單、102年8月12日台中淡溝郵 局第680號存證信函及102年9月24日台中淡溝郵局第804號存 證信函等件在卷為憑，然為原告所否認。按物之出賣人，對 於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受 人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常 效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明 文。而出賣人應負之瑕疵擔保責任，係法定無過失責任，無 論出賣人是否有過失，均應對買受人負其責任。經查本院就 系爭房屋102年7月1○○○區○○○道淹水原因，先後函請臺 中市建築師公會鑑定及補充鑑定，而由卷附臺中市建築師公 會104年7月31日中市建師鑑字第305號鑑定報告（下稱系爭 鑑定報告）結果，明確可知本件乃被告就系爭房屋之雨水排 水工程未按圖施作，逕自將雨水管線排入廢水池(2)造成排 水不良而導致原告系爭房屋之地下室及地下室車道嚴重淹水 ，並致原告受有本件損害。蓋依系爭鑑定報告內容所載：「 七、鑑定結果與分析…5.雨水排水工程未按圖施作，逕自將 雨水管線排入廢水池(2)造成排水不良，分析如下：…6.地 下室淹水量計算…小結：蘇力颱風最大降雨在清晨6：30-7 ：30之間，最大降雨量157.5㎡廢水池兩台沉水幫浦1小時抽 水量54㎡，有103.5㎡雨水無法排出而由車到落水口溢出造 成地下室淹水。」、「八、鑑定結論與建議：（一）鑑定標 的物102年7月13日社區地下室淹水原因：1.基地內雨水排放 （包含各戶屋頂、陽台、露台及一樓中庭）並非直接排入公 共排水溝，而系排入地下室廢水池(2)，由於雨水注入量大 於沉水幫浦排水量，造成超出負荷排水不及。2.地下一層車 道兩側樓板落水管線與雨水排水管線共同連接至廢水池(2) ，當屋外各樓層雨水注入量大於廢水池幫浦之排水量，廢水 池內水位逐漸上升達到滿水位時，源源不絕之雨水遂由落水 孔溢出車道，造成地下室淹水。…」（參照系爭鑑定報告第 4頁至第5頁）等情，明確可知於102年7月13日逢蘇力颱風時 ，原告系爭房屋之社區地下室嚴重淹水原因，乃是被告就系 爭房屋之「雨水排水工程未按圖施作，逕自將雨水管線排入 廢水池(2)造成排水不良」導致系爭房屋基地內雨水排放（ 包含各戶屋頂、陽台、露台及一樓中庭）並非直接排入公共 排水溝，而系排入地下室廢水池(2)，由於雨水注入量大於 沉水幫浦排水量，造成超出負荷排水不及；且地下一層車道 兩側樓板落水管線與雨水排水管線共同連接至廢水池(2)， 當屋外各樓層雨水注入量大於廢水池幫浦之排水量，廢水池 內水位逐漸上升達到滿水位時，源源不絕之雨水遂由落水孔 溢出車道，造成地下室淹水，即被告就上開不當之變更設計 亦自承並未依法向台中市政府聲請變更設計，足認其變更設 計應非適法。從而，被告興建之系爭房屋既有未按圖施工逕 自將雨水管線排入廢水池(2)造成排水不良之瑕疵，故系爭 房屋即無「排水系統正常」之品質，是被告就原告前揭損害 應負物之瑕疵擔保責任，當無可疑，則被告猶執前詞抗辯， 洵無足採。 三、「按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人 故意不告知物之瑕疵者亦同。」，民法第360條定有明文。 次按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定 外，應回復他方損害發生前之原狀。前項情形，債權人得請 求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」，民法第 213條第1項及第3項分別定有明文。再按「因可歸責於債務 人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或 給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之 損害者，債權人並得請求賠償。」，民法第227條定有明文 。另按「契約約定保固之目的，在於使買受人取得較法定物 之瑕疵擔保更為有利之地位。但因其仍為買賣契約之部份， 不妨稱之為買賣契約中之擔保約款。是以，出賣人若對於保 固期間內之瑕疵負修補義務，買受人不必證明擔保事故（即 瑕疵）之發生，係基於危險移轉（即交付）時即已存在之物 之瑕疵，且出賣人不得舉證證明危險移轉時無瑕疵而免責， 蓋保固之目的既在擔保，則其意旨，不僅在使舉證責任倒置 發生轉換之效果，更在確保保固期間內，標的物不發生應由 出賣人負責之瑕疵。然保固責任之存在，並非排除買受人物 之瑕疵擔保請求權之主張，此即保固期限後，果若存物之瑕 疵，買受人仍得為主張。」（臺灣臺中地方法院102年度中 簡字第309號民事判決參照）；末按「…鄉林公司並於97年3 月25日出具保固證明書（見原證六）重申其內容，上開存水 彎支管位於排水系統管道間內，其水泥塊堵塞情形，自屬鄉 林公司保固範圍，謝予綸主張系爭買賣標的物有瑕疵，自無 不符。(二)又物之瑕疵與瑕疵之成因、出賣人是否可歸責均 無涉，而不完全給付責任，債務人抗辯有不可歸責事由，則 應負舉證責任。」（臺灣高等法院臺中分院99年度建上易字 第9號民事判決）。經查原告主張系爭房屋因被告有未按圖 施工逕自將雨水管線排入廢水池(2)造成排水不良之嚴重瑕 疵，以致因淹水而造成原告重新裝潢及水電設備完全受損34 2,463元之事實，業據其提出前揭卷附中仁公司出具之修繕 單據為憑，審諸上開卷附102年7月13日淹水之現況錄影光碟 及現況照片內容所示，比對前開修繕單據內容，堪認系爭房 屋因該次淹水確受有原告主張之損害，則原告憑以請求此部 分損害計342,463元，即屬有據，應予准許。至原告雖主張 其除受有上開損害外，尚因此次淹水而受有傢俱及電視櫃等 之損害計86,000元云云，並提出傢俱及電視櫃等受損之送貨 單為證，然此為被告所否認。審之上開送貨單之內容，可知 其送貨日期為103年1月27日，明顯在本次淹水之後所購，然 原告並未舉證證明其原有傢俱及電視櫃有何受損之情事，即 原告於兩造履勘現場時亦從未對被告為主張，甚至原告於10 3年3月24日提起本件起訴迄105年5月31日擴張此部分請求日 止，審理期間歷時二年餘，原告均未主張有此部分損害，則 其於訴訟即將終結前始憑1紙新購傢俱及電視櫃之送貨單具 狀擴張此部分請求，自無從證明其確受有此部分之損害，其 舉證既有未足，則其猶憑以請求被告賠償此部分之損害，尚 屬無據。又原告主張系爭房屋於受損害之際，已與他人訂立 租賃契約，然因系爭房屋之淹水及裝潢受損問題，導致於同 年7月至9月受有無法出租之租金損害共66,000元，且因此賠 償承租人違約金10萬元等情，固據其提出房屋租賃契約書及 違約金付款證明書為證，並據證人即承租人黃仁琪於103年 11月17日言詞辯論期日到庭證述明確，然依證人黃仁琪所證 稱：伊有無簽立該付款證明書，伊已沒有印象，原告共退還 伊20萬元，其中含當時伊交付予原告之押租金132,000元， 伊尚未給付任何租金予原告等語，並審之上開房屋租賃契約 書內容所載，可知扣除押租金132,000元後，本件違約金數 額應為68,000元，故原告請求之違約金數額於68,000元之範 圍內，應屬有據，逾此範圍內之請求，即屬無據。又原告雖 主張其於102年7月至9月受有無法出租之租金損害共66,000 元，然此為被告所否認，並抗辯稱：原告應無租金損害66,0 00元，況被告委由永泰裝潢工程行修繕之期間為1個月，故 原告主張3個月無法使用系爭房屋，亦顯不足採等語，即原 告就此亦未提出修繕時間需三個月之證明，而依中仁公司函 覆本院所詢「房屋進行裝修幾次？時間為何？」，乃陳稱： 「總共進行裝修兩次，第一次時間約在2013年7月間，第二 次時間約在2014年5月間。」，其中第一次時間2013年7月間 ，即為本件原告主張之修繕期間。本院審諸上情暨衡以前揭 卷附中仁公司出具之修繕單據，認系爭房屋修繕期間應以一 個月為適當，則原告請求其所受無法出租之租金損害金額於 22,000元之範圍內，應屬有據，逾此範圍內之請求，即屬無 據。至原告雖主張其於102年7月至9月間因無法使用系爭房 屋，每月應付之房貸利息自7月至9月每月壹萬元，共計損害 3萬元云云，然查上開房貸利息為原告以系爭房地向銀行貸 款用以給付承買系爭房地之買賣價金，則房貸利息係原告本 身因購屋貸款需求而應支付，其非因系爭房屋淹水而支出之 費用，兩者間顯然無因果關係，從而原告請求被告賠償此部 分之房貸利息，自屬無據。又原告雖主張系爭淹水損害致使 其人格權即精神上亦受有嚴重損害，爰請求被告賠償精神慰 撫金10萬元云云，惟按債務人因債務不履行，致債權人之人 格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定， 負損害賠償責任。民法第227條之1固定有明文。惟上開條文 之適用，係以債權人之人格權受有侵害為前提，然本件原告 僅係主張因系爭房屋淹水，導致其須清掃，並擔心再次淹水 ，故請求被告給付精神慰撫金10萬元，其並未就何項人格權 遭致何種損害乙節，舉證以實其說，憑此自難認原告之人格 權有因之受侵害之情事存在，從而原告請求被告賠償非財產 上損害10萬元，亦屬無據。 四、另原告雖主張原告所購買者為預售新成屋，被告更應擔保系 爭房屋無排水不良之瑕疵，但系爭房屋顯有排水不良導致多 次淹水，顯然具有瑕疵，為此，原告爰請求減少價金50萬元 云云，然此為被告所否認。按民法第365條第1項規定：「買 受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除 權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行 使而消滅。」。查原告前曾於102年8月12日以臺中淡溝郵局 第680號存證信函通知被告，其內容載稱：「…本人前向台 端購買坐落於『台中市○里區○○路○段○○○○○號』之全新 房屋，於民國102年5月間適逢梅雨季節，該處所地下室排水 設施不盡完善，導致大量淹水…嗣於7月13日又因雨季再次 淹水，造成本人裝修之設施及水電線路因此受損新台幣參拾 肆萬貳仟肆佰陸拾參元…」等語，此有上開存證信函存卷 可佐。稽上，原告於該存證信函中業已主張淹水原因是因為 排水設施不完善，並以該存證信函通知被告，揆其函告內容 ，核係屬依第356條規定所為之通知，是依前揭法文意旨， 原告自應於通知後6個月內請求減少價金，始為適法，詎原 告遲至103年3月24日始以本件起訴狀請求減少價金，足認原 告之請求已罹於6個月之時效期間，則被告為時效抗辯，自 屬有據，原告已不得請求減少價金。至原告雖主張系爭淹水 瑕疵係出賣人故意不告知瑕疵，故並無該6個月期間規定之 適用云云，然依被告所抗辯：被告於興建系爭房屋時，所有 之房屋排水均委由訴外人智展工程顧問有限公司由專業之工 程技師為專業之規劃及計算，其於1樓車道之入口有截水溝 ，其排水到路旁公共排水溝，防止道路積水流入地下室，而 地下室車道截水溝及地板排水，則排到電信室旁廢水池，廢 水池內設有排水泵2台，交互並列運轉，其均符合建築成規 ，並無任何瑕疵等情，可知被告尚無明知瑕疵而不予告知之 情，則原告前開主張，亦無足採。從而，原告猶憑以請求減 少價金50萬元云云，此部分即屬無據。依上，原告依據民法 第360條、第213條第1項及第3項、第227條等規定，得請求 被告給付之金額計為43萬2463元（計算式：342463＋22000 ＋68000＝432463），其逾此範圍內之請求，即屬無據。 五、復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、 第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債 權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者 ，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、 第203條亦有明文。本件原告對被告之瑕疵擔保請求權，核 屬無確定期限之給付，既經原告提起本件民事訴訟而對被告 送達民事起訴狀，被告迄未給付，即應負遲延責任。是原告 請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即103年4月30日起至清 償日止按年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合。 六、綜上所述，本件原告依據民法第360條、第213條第1項及第3 項、第227條等規定，憑以訴請被告給付原告43萬2463元（ 計算式：342463＋22000＋68000＝432463），及自起訴狀繕 本送達之翌日（即103年4月30日）起至清償止，按年息5%計 算之法定遲延利息，於法有據，應予准許，爰為判決如主文 第1項所示。至原告逾上開部分之請求於法無據，不應准許 ，應予駁回。 七、本判決原告勝訴部分，乃所命被告給付之金額未逾50萬元之 判決，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，職權宣 告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回 而失所依附，應併駁回。至被告陳明願供擔保，請准宣告免 為假執行，就原告勝訴部份，經核於法均無不合，爰酌定相 當擔保金額併准許之。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。 肆、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判 決如主文。 中 華 民 國 105 年 7 月 20 日 民事第四庭 法 官 呂明坤 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 7 月 20 日 書記官 許千士