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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1733號 原　　　告 即反訴被告　醫舟管理顧問股份有限公司 法定代理人　謝禮成 訴訟代理人　張績寶律師 複　代理人　莊惠祺律師 被　　　告 即反訴原告　美來企業股份有限公司 法定代理人　吳秋密 訴訟代理人　楊盤江律師 上列當事人間償還修繕費用事件，本院於民國104年4月27日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 本訴訴訟費用由原告負擔。 反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰柒拾壹萬壹仟玖佰肆拾伍元 ，及自民國103年6月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 反訴原告其餘之訴駁回。 反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之九，餘由反訴原告負擔。 本判決第三項，於反訴原告以新臺幣伍拾柒萬元為反訴被告供擔 保後，得假執行；惟反訴被告以新臺幣壹佰柒拾壹萬壹仟玖佰肆 拾伍元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。 反訴原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 甲、程序部分： 壹、按「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其 防禦方法不相牽連者，不得提起」，民事訴訟法第260條第1 項定有明文。本件原告依據兩造所簽訂之租賃契約書，主張 被告有修繕高壓電力主機等租賃物之義務，因而請求償還修 繕費用；被告則依據系爭租賃契約，以原告積欠租金為由， 反訴請求給付欠租。茲本訴與反訴所主張之權利，均係依據 同一租賃契約，反訴之標的與本訴之標的及防禦方法相牽連 ，且無其他不得提起反訴之情形，是本件被告提起反訴自為 合法。 貳、又按訴狀達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件反訴原告於民國103年7月17日之答辯及反 訴狀，原聲明請求反訴被告應給付反訴原告新台幣(下同)19 5萬元及如附表㈠所示之利息。嗣於104年4月27日言詞辯論 期日，將反訴聲明變更為：反訴被告應給付反訴原告195萬 元及自103年6月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 其訴雖有變更，惟均係本於兩造間之租賃契約有所請求，基 礎事實同一，揆諸上開說明，應予准許。 乙、實體部分： 壹、本訴部分： 一、原告主張： ㈠原告前於97年7月7日向被告承租門牌號碼為台中市○區○○ 路○○○號地下1樓至11樓房屋，供作經營皇家產後護理之家之 用。惟自101年年底迄102年10月間，相關硬體設備包括：高 壓電機、自動發電機、熱水及暖氣鍋爐、空調冷氣等，陸續 發生故障，且若干零件早已損壞，影響皇家產後護理之家營 運及商譽甚劇。原告乃於l02年10月7日發函，催請被告於文 到7日內履行民法第429條之出租人修繕義務，同時告知倘被 告逾期不為修繕，原告將自行僱請專人修復，並依法請求被 告償還修繕費用。惟被告針對原告上開催告，竟函覆辯稱租 賃不動產內之相關硬體設備包括：高壓電機、自動發電機、 熱水及暖氣鍋爐、空調冷氣等，均非租賃標的，拒絕負責修 繕。原告因此於102年10月31日再度委請律師催請被告履行 修繕義務，然仍遭被告拒絕。 ㈡按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人 負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒 絕；又租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租 人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租 人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而 請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第429條、 第430條分別定有明文。茲原告於被告拒絕修繕之義務後， 就上開四項設備已另行委由他人修繕，分別為：①委請震力 電機顧問有限公司修繕高壓電電力主機，計支出9萬7千元； ②委請浚騰消防工程有限公司修繕自動發電主機，計支出3 萬3千元；③委請三豐爐業有限公司修繕暖氣(熱水)鍋爐主 機，計支出20萬4750元；④委請冠允空調工程有限公司修繕 空調冷氣系統主機，計支出126萬元。合計支出159萬4750元 ，原告自得依上開規定請求被告償還。 ㈢原告雖曾與被告簽訂工程委任契約書，惟委託被告發包管理 之「水電工程」、「冷氣工程」，是舊有管路之汰換，並非 採購該等設備。主要原因是承租該飯店之前，針對舊有管路 進行更新，與本件原告主張之四項設備無關。至於該工程委 任契約另約定被告免費提供相關設備予原告使用，係指原告 使用相關設備之對價，已包含在租金範圍內，不另計算租金 的意思。且被告點交上開設備予原告時，雙方均進行盤點， 並製作紀錄，日後原告亦需返還，故該等設備之修繕，自應 由被告負責。 ㈣原告公司成立之初，皇家大飯店仍繼續營運，住客所有消費 之金額均需開立發票，而該發票仍由被告開立，然實際上該 收入應納入原告之營收，再依兩造租賃契約約定，由原告按 當月營業額之20%計算租金給付被告。以故，兩造另訂立服 務合約，俾將皇家大飯店之住房收入歸由原告取得，再由原 告自其中收取20%作為給付被告之租金。而經營產後護理之 家後，原告致力於發展產後護理之家之業務，且因經營產後 護理之家，需遵守衛生局相關法規，此與飯店住客之需求有 所抵觸，以致飯店業務及收入銳減。故原告公司經全體股東 同意，決定不再經營飯店之業務，因之，不再有飯店之相關 收入，而該服務合約亦無繼續存在之必要。因此，原告乃於 102年6月24日寄發存證信函向被告表達終止合約之意。故服 務合約第8條規定：「甲方(即被告)應支付乙方(即原告)維 護服務費，以甲方當月開立銷售發票未稅金額的85%，作為 支付乙方提供維護服務相對報酬之計算方式。契約期間內， 經雙方協議後，可改變酬勞計算方式」，其所謂85%費用係 指原本即應歸由原告取得之收入，並非被告所稱之設備維護 費用。 ㈤關於原告公司102年5月10日召開之股東會議記錄，不過係新 上任之總經理檢視服務合約後，發現其合約文字將來恐會引 發修繕費用應由何方負擔之爭議所為陳述。而縱使服務合約 第3條內容，有修繕費用似應由原告負擔之疑義，然原告既 早已於102年6月24日寄發存證信函向被告表達終止合約之意 ，被告猶執前開服務合約主張修繕費用應由原告負擔云云， 顯失所依據。 ㈥聲明： ⒈被告應給付原告159萬4750元，暨自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告答辯： ㈠在房屋租賃供住家使用之情形，有關水、電、瓦斯等設備， 通常固由出租人提供而負維修之責，惟租賃房屋若供營業使 用，有關營業所需之相關設備則應由承租人自行設置及維修 。本件原告承租系爭房屋係作為經營坐月子中心之用，有關 坐月子中心所需高壓電力主機、自動發電主機、暖氣(熱水) 鍋爐主機、空調冷氣系統主機及其他營業所需之設備，均非 出租人所應提供，更非租賃標的物之一部分。此於簽約時雙 方即言明營業所需之設備，應由承租人即原告自行設置並維 修，故租賃契約第拾條第一、二項乃約定：「一、無論租約 到期或終止租約，乙方(指原告)所有設備之物品任憑甲方( 指被告)處置。二、乙方於租賃標的設備或為營業處所登記 者，應於租賃關係消滅時自動遷離」。換言之，即原告應自 行設置其營業所需之相關設備，且於租賃關係消滅時遷離。 此外，兩造簽約後，原告曾因委託他人設計營業處所被騙， 遂於97年9月12日另與被告簽訂工程委任契約書，斥資4000 萬元，委託被告為其管理發包1至13樓(註：租賃標的物為地 下1樓至地上11樓，但無4樓，12樓即11樓，13樓即頂樓)之 工程。工程項目包括「⒍鋁窗玻璃工程」、「⒎水電工程」 、「⒏冷氣工程」、「⒑監視網路電話工程」、「⒒燈具工 程」、「防火門片工程」、「消防工程」「輕鋼架天 花板工程」、「音響系統」、「電視工程」、「未估 其他工程」。簡言之，原告營業所需之設備，包含大樓之基 礎設備，均由原告斥資委託被告管理發包，並不在租賃標的 範圍之內。惟因兩造之法定代理人原為父子關係(阮正義為 阮啟發之父)，被告乃將公司既有不再使用之一些舊設備器 材免費提供給原告使用，此由上開工程委任契約第四條第十 四項約定：「乙方免費提供給甲方旅館管理系統、會計管理 系統、電腦設備、房間設備、房間備品、辦公家具等...之 內容使用」自可明瞭。故即使被告曾免費提供部分設備及生 財器具，惟亦無更換或維修之義務。 ㈡綜上所述，兩造之租賃契約並未約定被告提供高壓電力主機 、自動發電主機、暖氣(熱水)鍋爐主機、空調冷氣系統主機 ，且上開高壓電力主機、暖氣(熱水)鍋爐主機及空調冷氣系 統主機係被告依嗣後另行簽訂之工程委任契約書免費提供予 原告使用，依兩造授受上開設備及器材之本意，被告僅有提 供使用之責，並無負修繕或汰換之義務。故原告請求相關修 繕汰換之費用自屬無據。 ㈢另原告未提出其支付修繕及汰換費用之證據，被告否認原告 請求之金額。此外，原告與冠允空調工程有限公司所簽訂之 空調修繕汰換工程合約價格120萬元偏高，合理價格僅約80 萬元，如採重點設備更換，則合理市場價格更僅約60萬。茲 原告竟就空調設備請求修繕汰換費用達126萬元，顯然偏高 。 ㈣系爭設備係被告買受該棟大樓後增設，原供經營飯店之用。 兩造簽訂租約後，被告於99年1月20日另與原告簽定服務合 約書，將飯店部分亦交由原告經營及保養維護硬體設備，耗 材零件更換與其他費用均由原告採購保管與負擔，設備亦由 原告自行修繕，原告亦得自行採購設備，被告則支付維護服 務費予原告，期間為配合原告經營飯店及產後護理之家，三 度變更用途及面積。茲該棟大樓向來均由原告自行僱專人或 委由他人保養維修，原告自不得請求償還修繕費用。雖原告 主張已於102年6月24日以存證信函終止服務合約，惟該終止 係單方意思表示，並不生終止之效力。 ㈤另原告於102年5月10日召開股東會，討論有關修訂或取消上 開服務合約書事宜，總經理鄭卉榛表示：「但此份服務合約 第三條之內容，於修繕部分影響到修繕及設備的問題，對醫 舟而言是不安全的合約，將會被視為醫舟與美來之間租賃合 約的增訂契約」；董事長謝禮成則稱：「此份合約的第三條 若未修改或刪除，將影響到醫舟與房東美來協商房屋修繕的 問題，會變成整棟大樓的修繕都要由醫舟來負責。請各位股 東決議是否授權予董事長修訂或取消服務合約」。足證上開 服務合約書確實為兩造租賃契約之增訂契約，且系爭大樓之 相關設備，包含本件系爭四項設備之修繕均應由原告負責。 ㈥聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。 貳、反訴部分： 一、反訴原告主張： ㈠兩造就租金部分，於租賃契約書第參條第一項原約定反訴被 告應按營業額20%計算支付。嗣於98年5月23日協議，自98年 6月1日起至98年11月30日止，租金計算方式，改以營業額剔 除月子餐成本金額後，再計算20%之租金；又98年11月30日 另協議，自98年12月1日起至100年11月30日止，租金計算方 式改為營業額15%；再100年11月30日又協議：自100年12月1 日起至101年11月30日止，租金計算方式改為營業額15%。上 開三份協議書雖曾變更原租賃契約書第參條第一項按當月營 業額20%計算之約定，惟均定有期間，則於期間屆滿後自應 回復原租約之約定。且反訴原告之所以同意變更上開租金計 算方式，係應反訴被告之要求，考量反訴被告剛開始營業， 月子產業市場尚未熱絡，業績不佳，連續虧損...等因素， 基於雙方合作之誠意，共體時艱，始予減租，與反訴被告所 稱提供月子餐服務之方式造成經營成本增加無關。茲上開期 限屆滿後，反訴原告乃於101年10月19日發函通知自上開協 議期間101年11月30日優惠租金期間屆滿之翌日即101年12月 1日起，回復原租約租金之約定。而反訴被告自101年12月1 日起至102年3月份之租金，亦確實有按當月營業額20%計付 租金。 ㈡詎反訴被告嗣後竟將月子餐交由其合作廠商辦理，由反訴被 告代客人向該廠商訂購月子餐點，並由該廠商直接向客人請 款，由反訴被告代收，反訴被告乃以此為由而將月子餐之收 入自營業額中剔除，導致營業額減少，並因而減損反訴原告 租金之收入。茲反訴被告為規避其應付之租金，聲稱將月子 餐委外辦理，而將其收入剔除於應計租金之營業額範圍，違 反約定，且有違誠信。且原告承租系爭房屋經營月子會館， 其中媽媽產後照護與嬰兒住宿、媽媽月子餐及嬰兒照護膳食 為其主要營業項目，倘原告將主要營業項目之月子餐委外經 營而因此不必納入營業額計付租金，則是否包括產後住宿與 嬰兒照護等所有營業項目均得以委外經營方式外包，而不納 入營業額而計付租金。反訴被告此舉顯然違背兩造當初簽訂 租約約定以租賃標的物經營月子會館營業額20%計付租金之 精神，也不符原告營業以來兩造均將月子餐收入之20%列為 租金之事實。 ㈢自98年3月11日起，反訴被告即委外提供月子餐予入住之產 婦迄今，且自102年6月7日起，反訴原告發現102年4、5月份 反訴被告用以計算租金之營業額顯有短少，雖反訴被告稱係 因經營決策之考量，改以代訂方式提供月子餐服務，已無該 營業項目可列為租金計算之範圍，然而事實僅係「月子餐收 入之收據改由廠商開立」予產婦，反訴被告因此少開收據、 少申報營業收入，繼而未列計租金。故該項月子餐服務自開 業迄今，一直是委外辦理，廠商供餐及配送方式亦未改，除 收據開立方式改變外，其餘皆與102年4月以前相同。 ㈣另依反訴被告制作供月子中心營業使用之「皇家產後護理機 構及坐月子中心定型化契約」第十九條二⒈記載「一日三餐 (附三餐點心)藥膳體質調理餐點服務。本會館乃委外由璽寶 月子餐駐館為產婦每餐現做。若產婦自行負責月子餐，本會 館將酌退每日伍百元。」由上可知，月子餐服務之收入，自 始迄今皆為反訴被告之營業收入。故反訴被告稱月子餐服務 已非屬營收項目云云，顯與事實不符。 ㈤經查，反訴被告自102年4月起至103年5月止，預估已短付租 金計195萬元(如附表所示)。又兩造所約定給付租金之期限 為每月10日，爰請求反訴被告給付短少之租金，並自103年6 月11日起之法定遲延利息。 ㈥另關於原告月子餐之收入，依原告提出之原證17房價表所示 ，一日之月子餐費用為730元，再依原告提出之原證14產婦 入住月子中心天數表計算之結果，自102年4月起至103年6月 止，原告因將月子餐委外經營而短少之收入即高達966萬726 2元(詳被證25)。以營業額20%計算，短付之租金應為193萬 3452元(計算式：0000000×20%＝0000000)，與原告之請求 金額亦相仿，益證原告之請求有所依據。 ㈦聲明： ⒈反訴被告應給付反訴原告l95萬元及自103年6月11日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。 二、反訴被告答辯： ㈠依據兩造於97年7月7日所簽租賃契約書第參條約定，可知反 訴被告每月應支付予反訴原告之租金係以經會計師核定之當 月營業額之20%為計算依據，亦即屬營業額者，方為租金計 算之依據。而反訴被告經營之皇家產後護理之家於102年4月 前提供之營業項目，因包含提供月子餐，故此部分才列入營 業額而計算租金。 ㈡然因上開提供月子餐服務之方式造成反訴被告之經營成本增 加，故兩造曾於98年5月23日達成協議，即反訴原告同意自 98年6月1日起至同年11月30日止之租金，計算方式更改為： 營業額剔除月子餐成本金額後再計算20%租金；嗣經再次協 議，反訴原告同意自98年11月30日起至100年11月30日止之 租金計算方式更改為：以營業額之15%計算；其後100年12月 1日至101年11月30日之租金計算方式亦同。 ㈢茲因產婦對月子餐要求多樣化及採購月子餐成本增加，甚至 發生產婦食用月子餐後，因身體不適而向反訴被告求償之糾 紛，反訴被告基於減省成本、維護商譽等諸多考量，幾經評 估後，決定自102年4月起改以代訂方式提供服務，亦即由產 婦自行決定月子餐後，反訴被告僅幫忙產婦向提供月子餐之 廠商訂購，再由提供月子餐之廠商直接配送給產婦、並由廠 商開立收據向產婦收費。換言之，自102年4月起，反訴被告 之營業項目中已不包含直接提供月子餐之服務，自無所謂月 子餐之收入可言。反訴原告指稱反訴被告自102年4月份起未 將月子餐收入納入租金計算範圍，短付租金云云，並非事實 。 ㈣依據兩造所簽租賃契約書第參條約定，反訴被告每月應支付 予反訴原告之租金，係以經會計師核定之當月營業額之20% 為計算方式，而所謂「當月營業額」係指反訴被告實際有收 入之營業額，至於反訴被告之營業項目為何？營業項目是否 隨市場景氣、物價波動等因素而調整等，均非反訴原告所能 置喙，此徵諸兩造租賃契約並未就反訴被告之營業項目有所 約定即明。準此以言，反訴被告在評估營業成本後，而改以 代訂方式提供月子餐服務，乃反訴被告身為管理者之決策， 豈係反訴原告所能干涉。反訴原告無視於反訴被告經營決策 之考量因素，強將反訴被告已無經營之項目，列為租金計算 之範圍，洵屬無據。 ㈤再則，倘提供月子餐之服務能帶來豐厚利潤，反訴被告豈有 委外經營之理。故反訴原告指稱反訴被告係刻意規避應給付 之租金，始改變月子餐之提供方式云云，不足採信。 ㈥至於反訴原告以反訴被告提出之月子餐價目表，乘以產婦入 住月子中心之天數，據以計算反訴被告月子餐之營業額，亦 不正確，蓋產婦即使有入住月子中心，惟並非每餐均有委託 反訴被告代訂餐點，故其計算方式顯有錯誤。 ㈦自102年4月起至103年6月止，反訴被告代月子餐供應商向客 戶收取之月子餐費用，詳如附表㈡所示。 ㈧聲明： ⒈反訴原告之訴駁回。 ⒉如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。 參、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理 併協議簡化爭點如下： 一、兩造不爭執事項： ㈠門牌號碼台中市○區○○路○○○號地下1樓至11樓建物，係被 告於76年1月間委由被告公司當時之代表人阮正義，向原起 造人盧池等19人購得。被告購得系爭大樓後，係作為經營飯 店使用。經營飯店期間，系爭大樓即已設置高壓電力主機、 自動發電主機、暖氣(熱水)鍋爐主機、及空調冷氣系統主機 。 ㈡97年7月7日原告與被告簽訂租賃契約書，向被告承租上開建 物地下1樓至11樓，經營皇家精品月子會館。約定租賃期間 自97年4月1日起至109年3月31日止，計12年。並約定以原告 經營皇家精品月子會館，經會計師核定之當月營業額20%作 為每月之租金。飯店業務也由原告繼續經營，且飯店之營運 收入亦併入原告之營業額，據以計算租金。 ㈢原告為將系爭大樓改裝作為坐月子中心，加上當時被告公司 之負責人阮正義亦為原告公司之大股東，故兩造於97年9月 12日另簽訂工程委任契約書，由原告委任被告就皇家精品月 子會館之整棟合法工程施工、設計、監造及所有相關設備等 事宜。依工程委任契約書第四條第十四款規定，被告免費提 供原告使用之設備包括本件系爭高壓電力主機、自動發電主 機、暖氣(熱水)鍋爐主機、及空調冷氣系統主機。 ㈣原告並無旅館登記證，於99年1月20日，兩造再簽訂服務合 約書，由被告委託原告就該大樓之設備提供維護、保養、服 務、維修工作。依服務合約書第三條規定「原告提供服務所 需各種週邊耗材及零件更換與其他費用，須由原告自行採購 保管與負擔」；第四條規定「被告應支付原告維護費用，以 被告當月開立銷售發票未稅金額的85%，作為支付原告提供 維護服務相對報酬之計算方式」。 ㈤102年6月21日，原告以飯店業務銳減為由，以台中五權路郵 局第598號存證信函終止服務合約；惟被告隨即於102年7月5 日以台中路郵局第180號存證信函表示不同意終止該服務合 約。 ㈥原告承租系爭大樓後，102年底至103年初，就大樓之高壓電 力主機、自動發電主機、暖氣(熱水)鍋爐主機、及空調冷氣 系統主機進行修繕。 ㈦兩造就系爭租賃契約之租金條款，曾另為下列之協議： ⒈98年5月23日協議：自98年6月1日起至98年11月30日止， 租金計算方式，改以營業額剔除月子餐成本金額後，再計 算20%之租金。 ⒉98年11月30日協議：自98年12月1日起至100年11月30日止 ，租金計算方式改為營業額15%。 ⒊100年11月30日協議：自100年12月1日起至101年11月30日 止，租金計算方式改為營業額15%。 ㈧原告自102年4月起，以月子餐交由其合作廠商辦理，原告只 負責代客戶向廠商訂購，該廠商係直接向客人請款，再由原 告代收為由，於營業額中將月子餐之收入剔除。 二、兩造爭執事項： ㈠系爭大樓之高壓電力主機、自動發電主機、暖氣(熱水)鍋爐 主機、及空調冷氣系統主機等4項設施，是否為兩造租賃契 約書之租賃標的物？應由何人負責修繕？原告請求被告支付 修繕費，有無理由？金額以若干為合理？ ㈡租金之計算內容，是否包含月子餐之營業額？原告將月子餐 委外經營，應否計入皇家精品月子會館之營業額？被告反訴 請求原告給付102年4月起之租金差額，有無理由？金額以若 干為合理？ 肆、法院之判斷： 一、本訴部分： ㈠原告固主張向被告承租之系爭大樓，其租賃之標的物包括設 置於大樓內之高壓電力主機、自動發電主機、暖氣(熱水)鍋 爐主機、及空調冷氣系統主機等4項設備。惟查，原告向被 告承租系爭大樓係作為營業使用，依一般營業場所之租賃關 係，出租人並非必然供應營業所需相關設備予承租人使用。 且上開四項設備，係被告購買系爭大樓之後，為經營飯店業 務而增購，此為兩造所不爭執，亦難認上開4項設備係屬於 原本附屬在大樓內之不可分離之必要設施(例如門扇、馬桶 、消防系統、排水系統、電力系統....等)，故原告主張兩 造租賃契約之標的包括系爭4項設備等語，要非無疑。況且 ，租賃契約簽訂後，被告仍在上址繼續經營飯店之業務，被 告自不可能將經營飯店之必要設備出租予原告使用。堪認被 告出租系爭大樓予原告時，並無將上開4項設備一併出租之 意思。 ㈡又原告承租系爭大樓之目的在經營皇家精品月子會館(即俗 稱之坐月子中心)，茲因原大樓係由被告作為經營飯店之用 ，原告承租之後必須重新裝修，以符合其營業之需求，故雙 方另在租賃契約簽訂後，於97年9月12日另簽訂工程委任契 約書，由原告委任被告就皇家精品月子會館之裝修工程，委 託被告管理發包、施工、設計、及監造，總工程經費上限為 4000萬元。而雙方在上開工程委任契約書第四條第十四款另 規定，被告應免費提供原告使用之原大樓之設備即包括本件 系爭高壓電力主機、自動發電主機、暖氣(熱水)鍋爐主機、 及空調冷氣系統主機，此亦為兩造所不爭執。換言之，倘兩 造先前所簽定之租賃契約書之租賃標的已包括上開4項設備 ，何須在事後簽訂之工程委任契約書中另外約定被告應免費 提供該4項設備予原告使用。由此可知，系爭4項設備既非原 租賃契約之承租範圍，且事後被告另同意原告免費使用，故 兩造間就系爭4項設備，應另成立無償之使用借貸關係，而 非租賃關係。 ㈢另兩造關於租金之計算方式，係以原告經營皇家精品月子會 館，經會計師核定之當月營業額20%作為每月之租金。雙方 事後並協議，將原由被告經營之飯店業務，亦委託原告經營 ，並且將飯店之營運收入亦併入原告之營業額，據以計算租 金。為此，雙方再於99年1月20日簽訂服務合約書，其中第 四條規定「被告應支付原告維護費用，以被告當月開立銷售 發票未稅金額的85%，作為支付原告提供維護服務相對報酬 之計算方式」，此即為飯店之營運收入，併入原告營業收入 之明文。此外，依服務合約書第三條規定「原告提供服務所 需各種週邊耗材及零件更換與其他費用，須由原告自行採購 保管與負擔」，換言之，飯店之業務委由原告經營之後，有 關經營飯店所需各種設備、設施(包括上開4項設備)之更換 等費用，自應由原告負擔。故關於系爭4項設備之維修責任 ，在雙方99年1月20日簽訂服務合約書之後，已確定改由原 告負責維修、更換。 ㈣再按「委任契約依民法第549條第1項規定，不論有無報酬， 或有無正當理由，均得隨時終止。」此有最高法院62年台上 字第1536號民事判例可資參照。經查，原告嗣於102年6月21 日，以台中五權路郵局第598號存證信函終止服務合約，為 兩造所不爭執，揆諸上開說明，原告既可單方任意終止委任 契約，則縱使被告曾表示不予同意，雙方之委任契約，仍已 生終止之效果。 ㈤茲雙方之服務合約書終止之後，關於系爭4項設備之權利義 務，自應回復至未簽署服務合約書前之約定，亦即應適用無 償使用借貸之法律關係定之。按借用人應以善良管理人之注 意，使用借用物；借用物之通常保管費用，由借用人負擔， 民法第468條第1項、第469條第1項前段分別定有明文。所謂 保管費，係指為維持借用物之性質所必要之費用，即借用人 於使用借貸關係存續中，對借用物有使用權，並有保管之義 務，且負擔為盡保管之義務所支出之費用，以維持借用物之 價值，乃當然之理。經查，兩造於97年7月7日簽訂租賃契約 書、及97年9月12日簽訂工程委任契約時，系爭4項設備並無 損壞或不堪用之情形，此由原告於起訴狀第2頁自承自101年 年底，系爭4項設備始陸續發生故障自明。揆諸上開說明， 系爭4項設備既係於原告借用期間發生故障，原告為維持4項 設備堪用而支出之必要維修費用，自應由原告負擔。 ㈥綜上所述，系爭4項設備並非原租賃契約之標的，出租人即 被告不負維修之責；因兩造就系爭4項設備另成立無償之使 用借貸關係，關於保管該設備之必要維修費用，自應由原告 負擔。故原告請求被告償還設備之維修費用159萬4750元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請即失所附麗，應併駁回之。 二、反訴部分： ㈠反訴原告主張，97年7月7日兩造簽訂租賃契約時，原約定以 反訴被告經營皇家精品月子會館，經會計師核定之當月營業 額20%作為每月之租金；且事後曾三度協議更改租金之計算 方式，最後一次係於100年11月30日協議，自100年12月1日 起至101年11月30日止，租金計算方式改為營業額15%作為計 算之基準等情，此為兩造所不爭執。另102年4月以前，反訴 被告之營業額中，均包括供應月子餐之營業額；惟自102年4 月以後，已將月子餐之營業額自其總體營業額中剔除等情， 亦為反訴被告所自認。 ㈡反訴被告固以所謂「當月營業額」係指反訴被告實際有收入 之營業額而言，茲因反訴被告在評估營業成本後，將月子餐 改以代訂方式提供予產婦，故於反訴被告之營業項目中，實 際已無月子餐，自不應強將反訴被告已無經營之項目，列為 租金計算之範圍等語。惟查： ⒈兩造第1次針對租金之計算方式進行協商，於98年5月23日 雖協議：自98年6月1日起至98年11月30日止，租金計算方 式，改以營業額剔除月子餐成本金額後，再計算20%之租 金。惟協議適用之期間，僅限於98年6月1日起至98年11月 30日止。於上開期限屆滿之後，自應回復原租約之約定。 ⒉且兩造事後之第2次及第3次針對租金之計算方式進行協商 時，亦僅降低租金以營業額之15%計算，並未將反訴被告 有關月子餐之收入剔除。由此可知，兩造自始並無將月子 餐之營業額剔除之意。 ⒊反訴被告抗辯因月子餐之營運虧損，自102年4月起，已將 月子餐委由璽寶外燴飲食店(前身為亞奇拉飲食店)經營， 反訴被告僅係代產婦向璽寶外燴飲食店代訂餐點等語，固 據本院向璽寶外燴飲食店查證屬實，有璽寶外燴飲食店函 復本院之信函一份在卷可稽。惟兩造原告本就係單純約定 以「營業額」作為計算租金之基準，並非約定以反訴被告 之「營業利潤」作為計算租金之基準。換言之，反訴被告 承租反訴原告之上開場所經營坐月子中心，是否虧損，並 不影響反訴原告向反訴被告請求按月給付租金之權利。否 則，出租人向承租人收取租金，尚須以承租人之營業有無 虧損作為考量，實與租賃契約之本旨及經驗法則不符。 ⒋再則，若允許反訴被告自行將虧損之營業項目剔除，再據 以計算租金，對反訴原告亦甚不公平。茲反訴被告在未經 反訴原告之同意下，擅自將原營業項目之月子餐改以委外 經營，再據以扣除月子餐之營業額，造成反訴原告實質租 金之收入短少，此舉明顯違反誠信原則，亦與兩造間所簽 訂之租賃契約本旨相違背，故反訴被告抗辯，102年4月以 後之營業額應剔除月子餐之營業額再據以計算租金，自無 理由。 ㈢關於反訴被告自102年4月起所剔除之月子餐營業額究竟為何 ，經本院向委外廠商璽寶外燴飲食店查詢結果，其以訂單僅 保存二個月，致無法提供(參卷附璽寶外燴飲食店之回函)。 然反訴被告將月子餐之營業額剔除，確實已降低反訴被告之 整體營業額，間接造成反訴原告租金收入之損害，參照民事 訴訟法第222條第2項之法理，當事人既已證明受有損失，然 其數額之證明亦顯有困難，則本院自應審酌一切情況，依所 得心證定其數額。 ㈣經查，依據反訴被告104年4月27日民事準備㈨狀所提出，自 102年4月至103年6月，代月子餐之供應商即亞拉奇飲食店、 以及璽寶外燴飲食店，向客戶收取之月子餐費用，詳如附表 ㈡所示。上開期間之月子餐費用計917萬1136元，由此可推 知，反訴被告關於月子餐之每月平均營業額應為61萬1409元 【計算式：0000000÷15月＝611409(元以下四捨五入─下同 )】。以反訴原告請求之102年4月至103年5月，計14個月計 算，該期間之月子餐營業額應為855萬9726元(計算式：6114 09×14＝0000000)。再依兩造所約定，租金以反訴被告營業 額20%計算，則此一期間反訴被告短付之租金為171萬1945元 (計算式：0000000×20%＝0000000)。 ㈤按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息；又應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229第1項 、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查本件反訴 原告依租賃契約之法律關係請求被告給付租金，已約定反訴 被告應按月於次月10日給付，此有租賃契約可證(契約第參 條)，而本件反訴原告請求之最後一筆租金差額為103年5月 份之租金，故反訴原告併請求反訴被告給付自103年6月11日 起日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息， 核與上開規定相符，亦應予准許。 ㈥綜上，反訴原告依據租賃契約之法律關係，請求反訴被告給 付171萬1945元及自103年6月11日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理 由，應予駁回。 ㈦兩造均陳明願供擔保，准予宣告假執行及免為假執行，就反 訴原告勝訴部分，核無不合，爰均酌定相當之擔保金准許之 ；至於反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應 併駁回之。 伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不 生影響，爰不一一論述，併此敘明。 陸、結論：原告之訴為無理由；反訴原告之訴為一部有無理，一 部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、 第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 5 月 11 日 民事第三庭 法 官 高英賓 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 5 月 11 日 書記官 鄭淑英 附表㈠：(反訴原告請求租金差額) ┌─────┬──────┬───────┬───────────────┐ │ 承租年月 │反訴原告主張│ 利息起算日 │ 備 註 │ │ │短付之租金 │ │ │ │ │(新台幣元) │ │ (法定利率為年息5%) │ ├─────┼──────┼───────┼───────────────┤ │102年4月 │ 120,000 │102年5月11日 │ │ ├─────┼──────┼───────┼───────────────┤ │102年5月 │ 180,000 │102年6月11日 │ │ ├─────┼──────┼───────┼───────────────┤ │102年6月 │ 160,000 │102年7月11日 │ │ ├─────┼──────┼───────┼───────────────┤ │102年7月 │ 160,000 │102年8月11日 │ │ ├─────┼──────┼───────┼───────────────┤ │102年8月 │ 140,000 │102年9月11日 │ │ ├─────┼──────┼───────┼───────────────┤ │102年9月 │ 140,000 │102年10月11日 │ │ ├─────┼──────┼───────┼───────────────┤ │102年10月 │ 140,000 │102年11月11日 │ │ ├─────┼──────┼───────┼───────────────┤ │102年11月 │ 150,000 │102年12月11日 │ │ ├─────┼──────┼───────┼───────────────┤ │102年12月 │ 130,000 │103年1月11日 │ │ ├─────┼──────┼───────┼───────────────┤ │103年1月 │ 150,000 │103年2月11日 │ │ ├─────┼──────┼───────┼───────────────┤ │103年2月 │ 140,000 │103年3月11日 │ │ ├─────┼──────┼───────┼───────────────┤ │103年3月 │ 110,000 │103年4月11日 │ │ ├─────┼──────┼───────┼───────────────┤ │103年4月 │ 130,000 │103年5月11日 │ │ ├─────┼──────┼───────┼───────────────┤ │103年5月 │ 100,000 │103年6月11日 │ │ ├─────┼──────┼───────┼───────────────┤ │ 合計 │1,950,000 │ │ │ └─────┴──────┴───────┴───────────────┘ 附表㈡：反訴被告所提出自102年4月至103年5月，代收之月子餐 款項 ┌─────┬──────────┬──────────┬────────┐ │ 年月 │ 月子餐供應商 │ 金額(新台幣元) │ 備註 │ ├─────┼──────────┼──────────┼────────┤ │102年4月 │ 亞奇拉飲食店 │ 504,430 │ │ ├─────┼──────────┼──────────┼────────┤ │102年5月 │ 亞奇拉飲食店 │ 866,906 │ │ ├─────┼──────────┼──────────┼────────┤ │102年6月 │ 亞奇拉飲食店 │ 708,587 │ │ ├─────┼──────────┼──────────┼────────┤ │102年7月 │ 亞奇拉飲食店 │ 747,033 │ │ ├─────┼──────────┼──────────┼────────┤ │102年8月 │ 亞奇拉飲食店 │ 805,880 │ │ ├─────┼──────────┼──────────┼────────┤ │102年9月 │ 亞奇拉飲食店 │ 674,520 │ │ ├─────┼──────────┼──────────┼────────┤ │102年10月 │ 亞奇拉飲食店 │ 578,890 │ │ ├─────┼──────────┼──────────┼────────┤ │102年11月 │ 璽寶外燴飲食店 │ 657,400 │ │ ├─────┼──────────┼──────────┼────────┤ │102年12月 │ 璽寶外燴飲食店 │ 573,780 │ │ ├─────┼──────────┼──────────┼────────┤ │103年1月 │ 璽寶外燴飲食店 │ 593,490 │ │ ├─────┼──────────┼──────────┼────────┤ │103年2月 │ 璽寶外燴飲食店 │ 525,270 │ │ ├─────┼──────────┼──────────┼────────┤ │103年3月 │ 璽寶外燴飲食店 │ 460,630 │ │ ├─────┼──────────┼──────────┼────────┤ │103年4月 │ 璽寶外燴飲食店 │ 623,420 │ │ ├─────┼──────────┼──────────┼────────┤ │103年5月 │ 璽寶外燴飲食店 │ 330,690 │ │ ├─────┼──────────┼──────────┼────────┤ │103年6月 │ 璽寶外燴飲食店 │ 520,210 │ │ ├─────┴──────────┼──────────┼────────┤ │ │ 9,171,136 │ │ └────────────────┴──────────┴────────┘