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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2432號 原　　　告　華成冠股份有限公司 法定代理人　楊垂宗 原　　　告　楊垂山 共　　　同 訴訟代理人　王通顯律師 被　　　告　何明鴻 訴訟代理人　何南興 　　　　　　陳清華律師 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國103 年12月9 日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼臺中市○區○○街○○○號一樓房屋騰空遷讓 返還予原告，並應給付原告華成冠股份有限公司新臺幣玖萬柒仟 伍佰元、原告楊垂山新臺幣參萬貳仟伍佰元，及均自民國一百零 三年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息， 暨應自民國一百零三年九月一日起至騰空遷讓返還前開房屋之日 止，按月給付原告華成冠股份有限公司新臺幣玖萬柒仟伍佰元、 原告楊垂山新臺幣參萬貳仟伍佰元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。 本判決於原告以新臺幣肆拾壹萬肆仟壹佰伍拾元為被告供擔保後 ，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾肆萬貳仟肆佰伍拾貳元 為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張略以： （一）緣兩造就臺中市○區○○街○○號1 樓房屋（下稱系爭房屋 ）之租賃關係，始於民國88年5 月，當時每月租金為新臺 幣（下同）25萬元，後因九二一地震、金融風暴等因素， 曾將租金調降至每月10萬元。嗣兩造於101 年10月16日簽 訂租賃契約（下稱系爭租約），租期自101 年10月16日起 至103 年8 月31日止，每月租金約定為13萬元，並依系爭 房屋所有權應有部分分配租金，由原告華成冠股份有限公 司（下稱華成冠公司）受領租金9 萬7,500 元、原告楊垂 山受領租金3 萬2,500 元。 （二）在系爭租約租期屆滿之前，原告曾於103 年7 月28日以臺 中向上郵局第520 號存證信函通知被告，希望被告能繼續 承租，且續租租金調整為每月16萬元；被告則於103 年8 月12日以臺中法院郵局第2649號存證信函向原告表示，因 原告片面將租約提高為3 萬元，並直接書寫在租約內，其 礙難同意等語；原告復於103 年8 月18日以臺中英才郵局 第1745號存證信函通知被告應於7 日內回應續租事宜，如 未獲回應，原告將認定被告不再續租，於系爭契約屆滿時 ，終止契約並請求歸還房屋等語。其後，至103 年8 月31 日為止，原告未獲被告回應其同意以每月租金16萬元續租 系爭房屋，故兩造間之系爭契約業於103 年8 月31日租期 屆滿。爰依民法第455 條租賃物返還請求權、第767 條第 1 項前段物之返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋， 且依訴之選擇合併，請本院擇一為有利於原告之認定。 （三）此外，依系爭契約第6 條第2 款約定：「乙方（即被告， 下同）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或 租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金 。」因系爭契約業於103 年8 月31日租期屆滿，被告迄未 交還房屋，依上開約定，被告應給付原告楊垂山違約金3 萬2,500 元，給付原告華成冠公司違約金9 萬7,500 元。 又，被告於系爭契約租期屆滿後，仍繼續使用系爭房屋， 致原告無法使用收益系爭房屋，依社會通常觀念，被告獲 取相當於租金之不當得利，而原告受有無法使用收益系爭 房屋之損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告 給付相當於租金之不當得利。查系爭房屋租金之計算，應 以被告若欲承租，原告會以每月16萬元之租金出租系爭房 屋，故被告應自103 年9 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之 日止，按月給付原告楊垂山4 萬元、華成冠股份公司12萬 元。 （四）並聲明： 1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。 2.被告應給付原告楊垂山3 萬2,500 元、給付原告華成冠股 份有限公司9 萬7,500 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 3.被告應自103 年9 月1 日起至遷讓返還前開房屋之日止， 按月給付原告楊垂山4 萬元、給付原告華成冠股份有限公 司12萬元。 4.願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告抗辯略以： 被告甫於101 年9 月間花費千萬元裝修系爭房屋，原告即要 求自101 年10月1 日起調漲每月租金為13萬元，被告當時基 於兩造相互信任之關係，希望長久於系爭房屋承租經營，亦 同意調漲租金，惟向原告要求將租期延長為5 年，以保障被 告權益，原告卻稱兩造租賃關係維持已久，應可相互信任， 下次不會再漲租金了等語，仍只同意簽訂2 年之租約，被告 不疑有他，因而簽訂租期為2 年之系爭租約。詎原告竟於10 3 年7 月下旬，在未與被告商量之前提下，突然提出新租約 予被告，並違反上開不再漲租金之約定，恣意將租金調漲為 每月16萬元，被告自難同意。蓋原告明知被告已花費大筆金 錢裝修系爭房屋，如一旦搬遷，不僅所有裝修花費盡失，就 營業地點、面積、人潮、客群及營業時間等等均變動，非如 一般搬遷住家容易，且原告亦僅在1 個月前通知，既未與被 告磋商，更無留予被告足夠時間因應，原告此一作法，顯違 反誠信原則，故原告利用被告投入大筆金錢成本及無法立即 遷移營業之特殊性，逼迫被告同意漲租，亦失公平。並聲明 ：1.原告之訴駁回。2.如受不利益判決，願供擔保，請准宣 告免為假執行。 三、經本院與兩造協議簡化不爭執事項、爭點如下（見本院卷第 65頁背面至66頁，本院依判決格式修正或刪減文句）： （一）不爭執事項： 1.兩造前就系爭房屋簽訂系爭租約，約定租期自101 年10月 16日起至103 年8 月31日止，每月租金13萬元，由原告楊 垂山分配租金3 萬2,500 元，原告華成冠公司分配租金9 萬7,500 元之事實。 2.原告於103 年7 月28日以臺中向上郵局第520 號存證信函 寄送被告，表示系爭租賃租約將於103 年8 月31日期滿終 止，特此通知，希望能繼續承租，及表明續租之條件為： 房租總金額為16萬元、租期2 年、自103 年9 月1 日起至 105 年8 月31日止，保證金為30萬元等意旨之事實。 3.被告於103 年8 月12日以臺中法院郵局第2649號存證信函 寄送原告，表示原告片面將租約再提高3 萬元租金並直接 書寫在租約內，令其收受契約時大感驚訝與不滿，原告此 舉有違誠信原則，被告礙難同意；原告明知被告花費1 千 多萬元裝潢內部、購買機器設備及更新管線設備等，倘另 覓新址將遭受莫大損失，時間不免倉促，原告利用被告受 迫於餐廳營業，有人事及經營損失之壓力，故意提高租金 ，欲迫使被告同意，亦有權利濫用之嫌等旨之事實。 4.原告再於103 年8 月18日以臺中向上郵局第561 號存證信 函寄送被告，表示請被告於接到該存證信函之日起，7 日 內回應續租事宜，如未獲回應，原告將認定被告不再續租 將於租期屆滿時，終止租賃契約並請求歸還房屋等意旨之 事實。 5.被告另委由陳清華律師於103 年8 月22日以臺中法院郵局 第2784號存證信函寄送原告，表示原告所寄103 年8 月18 日臺中向上郵局第561 號存證信函仍執意違反誠信原則及 權利濫用原則，被告將於9 月起將租金依法提存於法院， 請原告自行領受等意旨之事實。 6.原告再委由王通顯律師於103 年8 月27日以臺中英才郵局 第1745號存證信函寄送被告，表示兩造間系爭租約將於10 3 年8 月31日屆滿，租賃關係將消滅，而兩造又未訂新租 約，故委請律師代為函告被告於103 年9 月1 日將系爭房 屋返還原告等意旨之事實。 7.兩造間系爭租約業於103 年8 月31日屆滿，兩造未另成立 新的租賃契約，被告亦未將系爭房屋返還原告之事實。 （二）本件爭執事項： 1.原告訴請被告遷讓返還系爭房屋，是否有據？ 2.原告依不當得利之法律關係，請求被告分別給付原告華成 冠公司9 萬7,500 元、原告楊垂山3 萬2,500 元違約金及 法定遲延利息，暨請求被告應自103 年9 月1 日起至遷讓 系爭房屋之日止，按月分別給付原告華成冠公司12萬元、 原告楊垂山4 萬元相當於租金之不當得利，有無理由？ 四、本院得心證之理由： （一）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承 租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。又所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第450 條 第1 項、第455 條前段及第767 條第1 項前段，分別定有 明文。又依系爭租賃契約第4 條第3 款亦約定：「乙方於 租賃期滿應即將房屋遷讓交還，不得向甲方請求遷移費或 任何費用。」查系爭租約既於103 年8 月31日屆期終止， 兩造於租期屆滿後並未另訂新租約，且原告業於系爭租約 租期屆滿前之103 年8 月27日，委由王通顯律師以臺中英 才郵局第1745號存證信函寄送被告，表示兩造間租賃關係 將消滅，而兩造又未訂新租約，故被告應於103 年9 月1 日將系爭房屋返還原告等意旨乙節，此為兩造所不爭執， 是被告於系爭租約屆滿後，已無繼續占有使用系爭房屋之 合法權源，自應即時將系爭房屋返還原告，被告未依約將 系爭房屋返還原告，自屬無權占有。原告於系爭租約終止 後，依民法第455 條、第767 條第1 項前段之規定，請求 被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。 （二）次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。又， 系爭租約第6 條第2 款亦約定：「乙方於終止租約或租賃 期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方 應支付按房租壹倍計算之違約金。」，可徵兩造確有以上 開契約條款約定如被告於租期屆滿後不返還房屋時，應給 付原告違約金無訛。依此，系爭租約終止後，被告未即時 遷出返還房屋時，原告依約得向被告請求支付上開違約金 。是以，原告楊垂山請求被告給付違約金3 萬2,500 元， 及原告華成冠公司請求被告給付違約金9 萬7,500 元，核 屬有據，應予准許。 （三）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179 條前段定有明文；依不當得利之法則 請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人 受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所 受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有 他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念 ，最高法院著有61年台上字第1695號判例意旨可資參照。 本件被告於租賃關係消滅後，仍繼續使用收益系爭房屋， 即屬無權占有，則被告無權占有原告所共有系爭房屋，而 受有物之使用利益，致原告受有不能使用之損害。然「物 之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支 付一定之對價。是以相當於租金之利益為計算被告所受之 利益及原告所受之損害，應屬合理。是原告主張其得依民 法第179 條不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租 金之不當得利，固非無據。惟查： 1.原告主張被告因無權占有系爭建物而受有相當於租金之不 當得利，係以其預計自103 年9 月1 日後調漲之租金金額 16萬元來請求。然本件被告既抗辯：系爭租約原約定之租 金僅每月13萬元，原告於租期將屆滿之際，逕予調漲租金 為每月16萬元，且直接寫在新的租約內寄給被告，被告無 法接受，兩造才未能成立新租約等語在卷，觀之被告自88 年間起，即向原告楊垂山及訴外人楊垂宗、張深鑐等人承 租其等共有之系爭房屋，約定租期自88年5 月15日起至93 年5 月14日止、每月租金為25萬元乙節，此據原告提出房 屋租賃契約書影本為證（見本院卷第29至33頁），被告對 此並不爭執。其後被告仍繼續向包括原告楊垂山、訴外人 楊垂宗在內之出租人，承租系爭房屋，自95年5 月15日起 至101 年5 月14日止，歷次租約先後約定之租金為每月11 萬元、10萬元不等，亦經原告提出歷次租約影本為證（見 本院卷第68至95頁）。嗣原告華成冠公司（負責人為楊垂 宗）於101 年9 月5 日因買賣而登記為系爭建物共有人（ 應有部分為四分之三）之後，約定租期自101 年10月16日 起至103 年8 月31日止、每月租金為13萬元等情，亦有原 告提出之房屋租賃契約書及系爭房屋之建物登記第二類謄 本為證（見本院卷第10至17頁、第36頁）。因被告對於卷 附歷次租約之真正均無爭執，堪認在被告承租系爭房屋逾 15年之期間內，兩造就系爭房屋之租金未曾約定過逾每月 16萬元之金額甚明。 2.此外，原告就其主張被告無權占有系爭房屋期間，其所受 相當於租金之不當得利為16萬元乙節，亦未提出積極證據 為佐。況原告日後將系爭房屋出租他人時，是否確實為以 每月租金16萬元達成租賃契約之合意，尤屬未知，本院自 不得僅憑原告欲自103 年9 月1 日起調漲每月租金為16萬 元之主觀想法，即認定其因被告無權占有系爭房屋所受相 當於租金之不當得利，應以每月16萬元計算，此乃當然之 理。 3.本院審酌被告承租系爭房屋之期間長達15年之久，原告楊 垂山、華成冠公司與被告就系爭房屋所訂租賃契約，其租 金為每月13萬元，其租期屆滿時間距本件原告起訴時間不 及2 日（系爭租約係於103 年8 月31日屆滿，原告隨即於 103 年9 月2 日起訴），此有本件民事起訴狀繫屬於本院 之收狀章戳附卷可稽（見本院卷第4 頁），是以，本件以 兩造就系爭租約所約定之每月租金13萬元，作為原告華成 冠公司、楊垂山受有相當於租金損害之標準尚屬合理。是 以，原告華成冠公司、楊垂山請求被告自103 年9 月1 日 起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告華成冠公司 9 萬7,500 元、原告楊垂山3 萬2,500 元部分，符合一般 社會生活經驗，應予准許。至原告逾此範圍之請求，要屬 無據，不應准許。 （四）至被告抗辯本件原告所為，係違反誠信原則、權利濫用原 則云云。惟查，被告於系爭租約借期終止後，已無繼續使 用收益系爭房屋之合法權源，兩造又未能另行合意成立新 租約，原告自得依民法第455 條或第767 條第1 項前段之 規定，訴請被告遷讓返還系爭房屋，是原告提起本件訴訟 係屬權利之正當行使。至原告是否考量被告甫於101 年9 月間斥資千萬元裝潢系爭房屋而與被告成立新租約乙事， ，依契約自由原則，端視兩造當事人如何洽談續約之條件 、是否沿用原契約內容續約、續約之租金如何決定或調整 決定，非謂原告不得本於其出租人之地位要求調整租金或 請求返還房屋。是被告抗辯原告有違反誠信原則、權利濫 用之情形云云，均屬無據。 （五）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時 ，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其 經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令， 或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第22 9 條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務， 其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233 條第1 項、第203 條亦有明文。本件原告起 訴狀繕本既於103 年9 月30日送達被告，被告迄未給付， 當應負遲延責任。是原告就本件違約金部分，請求被告自 103 年10月1 日起算，按年息百分之5 計算之法定遲延利 息，核無不合，應予准許。 五、綜上所述，原告主張系爭租約業已屆期終止，其等得請求被 告遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付違約金，及於無權占 有系爭房屋期間內按月相當於租金之不當得利房租，為有理 由，已如前述。從而，原告請求被告將系爭房屋遷讓返還予 原告，並請求被告給付原告華成冠公司9 萬7,500 元、原告 楊垂山3 萬2,500 元，及均自103 年10月1 日起至清償日止 ，按週年利率百分之5 計算之利息，暨被告應自103 年9 月 1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告華成冠公 司9 萬7,500 元、原告楊垂山3 萬2,500 元，為有理由，應 予准許。至原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均 與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。至其敗訴 部分，假執行聲請失所依據，併予駁回。 七、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核均 與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項。 中 華 民 國 103 年 12 月 26 日 民事第五庭 法 官 胡芷瑜 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院 提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中 華 民 國 103 年 12 月 26 日 書記官 許瓊文