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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2976號 原　　　告　順利資產有限公司 法定代理人　黃士利 訴訟代理人　黃照峯律師 被　　　告　張永和 訴訟代理人　蔡秀明 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國104年12月9日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 被告應自門牌號碼臺中市○○區○○○街○號一樓房屋（臺中市 ○○區○○段○○○○○號建物）遷出，並移轉占有給原告。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被 告以新臺幣肆佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張： （一）臺中市○○區○○○街○號1樓之房屋（下稱系爭房屋）為 訴外人周芝蘭、葉昌洋、黃品茹、陳堯舜、楊育淇、沈偉 欽及謝侑晉所有，其等於民國100年8月19日將系爭房屋信 託登記利眾科技股份有限公司（下稱利眾公司）為所有權 人，次於101年5月30日變更信託登記王現順為所有權人。 原告於102年3月13日，向訴外人王現順購買系爭房屋，並 於同年4月1日辦理移轉登記取得所有權，王現順依約辦理 系爭房屋點交時，發現被告無權占有系爭房屋。原告遂要 求被告提出合法占有之權源，被告拒絕說明合法占有之權 源，原告立即請求臺中市警察局第四分局大墩派出所員警 到場處理，員警到現場後，被告仍不表明身分，亦不提出 合法占有權源，原告乃依法提出刑事告訴，嗣經臺灣臺中 地方法院檢察署檢察官認被告涉犯刑法第306條第2項後段 受退去要求仍留滯他人住宅罪嫌，以102年度偵字第21114 號提起公訴，經本院以103年度易字第954號刑事案件審理 。 （二）上開刑事案件審理期間，被告雖提出房屋租賃契約書（下 稱系爭租約），證明其有合法占有之權源，然被告於 101 年5月8日與利眾公司所簽訂之系爭租約係事後偽造，茲說 明如下： ㈠關於被告與利眾公司簽訂系爭租約之過程及交付租金部分 ，由臺灣臺中地方法院檢察署102年度偵字第21114號起訴 書內容觀之，被告與利眾公司原法定代理人董健弘，對於 簽約及交付租金過程，說法南轅北轍，足證系爭租約並非 兩人於101年5月8日所簽訂，而係事後所偽造。 ㈡董健弘係於 101年4月27日至同年8月24日擔任利眾公司之 負責人，而利眾公司之負責人於101年9月後，已變更為蔡 秀明，則自101年9月之後，董健弘已無收取租金之權利， 然系爭租約房租收款明細欄中，董健弘卻一直收取租金至 102年11月7日。且蔡秀明既為利眾公司之實際負責人，復 為被告之配偶，則租金由位於臺中之被告交付予蔡秀明即 可，何須由位於臺北之董健弘收取後，再交付予位於臺中 之蔡秀明，更堪認系爭租約並非真正。 ㈢被告與利眾公司於 101年5月8日簽訂系爭租約時，利眾公 司雖為系爭房屋之所有權人，然系爭房屋之信託人即原所 有權人周芝蘭、葉昌洋、黃品茹、陳堯舜、楊育淇、沈偉 欽及謝侑晉等人於101年5月30日，業已將系爭房屋變更信 託登記王現順為所有權人，則自101年6月後，被告即應將 租金交付予王現順，而非利眾公司或董健弘，被告卻仍將 租金交付董健弘，足證系爭租約係事後偽造無訛。 （三）退步言之，縱認系爭租約為真實，則被告自102年11月8日 起即未繳付租金，原告業已通知被告於收到催告函後10日 內繳付租金，否則將解除系爭契約。被告業於 103年11月 22日收受原告的催告通知，迄今仍未交付租金，原告業於 103年12月3日之爭點整理狀，對被告為終止租約之意思表 示，被告已當庭收受該爭點整理狀，故兩造已無租賃關係 存在。 （四）綜此，被告既無占有系爭房屋之合法權源，原告自可依民 法第 767條規定，請求被告自系爭房屋遷出，並移轉占有 給原告。 （五）並聲明：㈠原告應自門牌號碼臺中市○○區○○○街○號1 樓之房屋（臺中市○○區○○段○○○○○號建物）遷出，並 移轉占有予原告。㈡原告願供擔保，請准為假執行。 二、對被告抗辯之陳述： （一）系爭房屋之所有權人即周芝蘭、葉昌洋、黃品茹、陳堯舜 、楊育淇、沈偉欽及謝侑晉等人，於100年8月19日將系爭 房屋信託登記利眾公司為所有權人，又於101年5月30日變 更信託登記王現順為所有權人。原告係於102年3月13日與 王現順簽訂不動產買賣契約，並於102年3月14日匯款新臺 幣（下同）1000萬元作為第二期款及辦理過戶，最後尾款 6500萬元係由原告以系爭房屋向銀行辦理貸款後，以清償 系爭房屋之原有貸款，並代尾款之交付。然經銀行實地鑑 價後，發現被告現仍占有系爭房屋，被告並表示系爭房屋 為其與蔡秀明所有而拒絕交屋，故遲遲無法辦理貸款以清 償系爭房屋之原有貸款，以代尾款之交付，而原告為避免 無法交屋造成損失，遂要求王現順應排除占有或賠償退款 ，惟王現順已依信託契約將價金交付債權人李元榮而無法 退款。為此，原告為避免損失僅得以所有權人身分訴請被 告遷讓房屋，嗣交屋後再向銀行辦理貸款以給付尾款。 （二）被告抗辯原告於登記取得系爭房屋之所有權後不久，即辦 理停業登記，且停業之公司係不得向銀行辦理貸款，質疑 被告向王現順購買系爭房屋，係與王現順、李元榮為通謀 虛偽意思等語。然原告確實申請自104年4月13日起停業至 105年4月12日，係因原告支付系爭房屋之2500萬元價金後 ，尚無法以系爭房屋向銀行貸款及營運，故申請暫時停業 ，待本件訴訟終結後，再予以復業。 （三）王現順係因委託人周芝蘭等人沒有依約清償債務，依信託 契約的約定，處分信託財產全部。至於王現順有無被告主 張違反信託法第22條善良管理人的注意義務規定出售系爭 房屋，此部分是委託人周芝蘭等人與王現順間的糾紛，原 告是善意第三人，無法得知也無從處理。況且，王現順、 李元榮業已與周芝蘭等人達成和解，有和解書在卷可稽， 足證此部分與被告有無合法占有系爭房屋的權源無關。 三、被告則以： （一）被告為利眾公司之經理，亦為利眾公司法定代理人蔡秀明 之丈夫，被告為設立正亮佛堂，故與利眾公司簽訂系爭租 約，承租系爭房屋。臺灣臺中地方法院檢察署檢察官以偽 造文書罪嫌起訴被告，已經本院以 103年度訴字第1818號 刑事判決被告無罪，並經臺灣高等法院臺中分院以 104年 度上訴字第 413號刑事判決駁回檢察官上訴確定。由此足 證，系爭租約並非出於偽造，自屬真實有效。再者，臺灣 臺中地方法院檢察署檢察官以102年度偵字第21114號起訴 被告妨害自由罪嫌，亦經本院以103年度易字第954號刑事 判決被告無罪，該刑事判決認為原告非為「現時有支配權 人」，故無權要求被告遷讓系爭房屋。 （二）原告固主張被告自102年11月8日起即未繳付租金，然被告 業已提出繳款證明，足證原告主張顯與事實不符。另原告 係於102年4月1日購買系爭房屋，而被告係於101年5月8日 向利眾公司承租系爭房屋，依民法第425條第1項買賣不破 租賃之規定，除非原告依法終止租約，否則原告無權請求 被告遷讓系爭房屋。 （三）原告購買系爭房屋並未付清買賣價金及償還信託人向渣打 銀行之貸款6300萬元，故原告及系爭房屋之受託人王現順 與債權人李元榮，係於102年3月間以通謀虛偽意思表示， 將系爭房屋作價9000萬元賤售並逕行移轉登記予原告，且 未通知原受託人利眾公司及原信託人。基此，原告、王現 順及李元榮顯有強取豪奪系爭房屋之意圖。再者，利眾公 司及蔡秀明係於 101年6月4日，向李元榮借款3000萬元， 將系爭房屋設定最高限額抵押權給李元榮作為擔保，並將 系爭房屋信託登記所有權人變更為王現順，王現順是受託 人，應該是要為委託人利益處分，王現順將市值 2億元的 系爭房屋，以9000萬元出售給原告，原告僅支付2500萬元 給王現順，由王現順將錢匯給金主李元榮，並未付給信託 人或利眾公司任何款項，尾款6500萬元也未支付，即將系 爭房屋移轉登記至原告名下，已嚴重損害信託人之利益， 違反信託法第22條規定，且違反信託本旨。 （四）原告於登記取得系爭房屋之所有權後不久，即辦理停業登 記，足見原告主張於系爭房屋先行移轉登記後，再向銀行 辦理貸款以清償原有貸款乙事，顯然有所不實，蓋停業中 之公司，係不得向銀行辦理貸款。再者，原告雖已提起本 件訴訟，但自取得系爭房屋所有權迄今，從未向渣打銀行 繳付過任何貸款，使得渣打銀行必須強制執行系爭房屋， 由此觀之，原告顯然企圖藉此獲得不當得利。 （五）並聲明：原告之訴駁回。 四、本院之判斷： （一）原告主張之事實，業據其提出系爭房屋（臺中市○○區○ ○段○○○○○號）建物登記第二類本（登載原告為所有權人 ）及其坐落土地（臺中市○○區○○段 ○○○○號）土地登 記第二類謄本（登載原告為所有權人）、系爭租約、不動 產買賣契約書、臺中市政府地方稅務局 103年房屋稅繳款 書、土地、建築改良物信託契約書、土地建築改良物信託 內容變更契約書、原告國泰世華銀行帳號000-00-000000- 0號帳戶存摺暨內頁（原告匯款 1500萬元、1000萬元給王 現順）、兆豐國際商業銀行國內匯款申請書（王現順匯款 1500萬元、1000萬元給李元榮）、王現順、李元榮與周芝 蘭、葉昌洋、黃品茹、陳堯舜、楊育淇、沈瑋欽、謝侑晉 簽訂之和解書為證（詳本院卷㈠第5至6、10至16、21至24 、193至227、232至233頁、本院卷㈡第25至26、47至61、 67頁）；被告固坦承占有系爭房屋，惟否認係無權占有， 辯稱其與系爭房屋信託登記所有權人利眾公司於101年5月 8日簽訂系爭租約，向利眾公司承租系爭房屋，租期自101 年5月8日起至106年5月7日止，且有按期給付租金1萬8000 元給利眾公司，有合法占有系爭房屋之權源，並提出利眾 公司第一銀行臺中分行帳號 000-00-000000號帳戶存摺暨 內頁、利眾公司現金簿、現金收入傳票、應收帳款明細表 、支出證明單、報價單、正亮佛堂現金支出傳票、現金簿 、昌鴻裝璜工程行估價單、谷洲工程有限公司估價單、百 福能源管理股份有限公司估價單、廖世鎮佛俱店估價單、 美臣行有限公司報價單、寶多康淨水㕑具公司報價單、服 務單、耀威光電股份有限公司報價單、崇友實業股份有限 公司電子計算機統一發票、慈心有機商行免用統一發票收 據、竑緯科技有限公司估價單、尚美廣告社免用統一發票 收據、電費通知及收據、董健弘第一銀行港墘分行帳號00 0-00-000000 號帳戶存摺、董健弘華南商業銀行雙和分行 帳號 000-00-000000-0號帳戶存摺暨內頁為證（詳本院卷 ㈠第77至157頁）。 （二）經查： ㈠臺中市○○區○○○街○號1樓房屋（臺中市○○區○○段 ○○○○○號，即系爭房屋）為周芝蘭所有，應有部分全部； 同號 2樓房屋（同段6526建號）為葉昌洋所有，應有部分 全部；同號 3樓房屋（同段6527建號）為黃品茹所有，應 有部分全部；同號 4樓房屋（同段6528建號）為陳堯舜所 有，應有部分全部；同號 5樓房屋（同段6529建號）為楊 育淇所有，應有部分全部；同號 6樓房屋（同段6530建號 ）為沈瑋欽所有，應有部分全部；同號7樓房屋（同段653 1建號）為謝侑晉所有，應有部分全部；同號地下 1、2層 房屋（同段6524、6523建號）及上開房屋坐落土地臺中市 ○○區○○段 ○○○○號土地為周芝蘭、葉昌洋、黃品茹、 陳堯舜、楊育淇、沈瑋欽、謝侑晉所共有，應有部分各七 分之一，周芝蘭等人於100年8月19日將上開房屋、土地信 託登記利眾公司為所有權人，信託目的為處分、管理信託 財產，信託財產之管理或處分方法為依信託本旨辦理之信 託財產處分、設定、簽署借據文件、出租、管理、運用； 嗣於101年5月30日變更信託登記王現順為所有權人，信託 目的同為處分、管理信託財產，信託財產之管理或處分方 法同為依信託本旨辦理之信託財產處分、設定、簽署借據 文件、出租、管理、運用，有上開土地、建物登記第二類 謄本、土地、建築改良物信託契約書、土地、建築改良物 信託內容變更契約書（詳本院卷㈠162至174、193至227、 248至261頁、本院卷㈡第27至61頁）在卷可稽。原告於10 2年3月13日，向系爭房屋信託登記所有權人王現順，購買 系爭房屋（原告係以買賣總價款9000萬元，向王現順購買 臺中市○○區○○○街 ○號1至7樓、地下1、2層及其坐落 土地臺中市○○區○○段 ○○○○號土地《應有部分均為全 部》，系爭房屋僅為其中之臺中市○○區○○○街○號1樓 ），並於 102年4月1日，以買賣為登記原因，移轉登記為 所有權人，亦有原告與王現順簽訂之不動產買賣契約書、 系爭房屋即臺中市○○區○○段○○○○○號建物登記第二類 本及其坐落土地即臺中市○○區○○段 ○○○○號土地登記 第二類謄本（詳本院卷㈠第5至6、21至23頁）存卷可參， 堪信為真實。 ㈡按當事人為達成一定之經濟目的，而作成超過其目的之法 律關係的法律行為稱之為信託行為。信託行為具有二類： 一為管理信託，一為擔保信託。前者以管理財產或收取債 權為目的，由一方（信託人）將財產權（如所有權）或債 權移轉於他人（受託人）（信託法第 1條參照）；後者為 以擔保債權為目的，將擔保物所有權移轉與債權人，使債 權人在擔保目的範圍內，取得擔保物所有權的信託讓與。 就此，關於信託的讓與擔保，民法及信託法均未設明文。 惟基於契約自由原則，當事人得有效為之（最高法院59年 度台上字第 3870號判決、70年度台上字第104號、86年度 台上字第 796判決參照）。在擔保信託行為，債務人如不 依約清償債務，債權人得將擔保物變賣而就該價金受償， 其於目的範圍內行使權利，變賣擔保物之法律行為有效。 按擔保信託行為，應分內部關係及外部關係加以觀察；就 內部關係而言，受託人在法律上，依信託行為之本旨，負 有在不超過其經濟上目的之範圍內，行使其權利之義務。 就外部關係而言，受託人在法律上為真正之權利人，應有 處分受託財產之權限，非屬無權處分，相對人善意與否， 對處分行為的效力不生影響（最高法院84年度台上字第26 5 號判決參照）。被告主張利眾公司為充實營運資金，向 王現順借款3000萬元，除設定最高限額抵押權給金主李元 榮外，另將上開土地、房屋變更信託登記給王現順，此與 原告提出王現順、李元榮與周芝蘭、葉昌洋、黃品茹、陳 堯舜、楊育淇、沈瑋欽、謝侑晉簽訂之和解書（詳本院卷 ㈡第67頁），載明「茲因雙方為台中市○○區○○○街 ○ 號地下二層至地上七層之建築物原所有權人，原本將上開 房屋信託登記給利眾科技股份有限公司，後變更信託登記 給王現順，因蔡秀明無法還款，雙方互有訴訟，希望能儘 速解決紛爭，簽訂和解條件如下」等語，互核相符，復為 兩造所不爭執，堪認周芝蘭等人將上開土地、房屋信託登 記王現順為所有權人，係屬擔保信託無訛。本件既有未能 依約清償債務情事，王現順將擔保物變賣而就該價金受償 ，其於目的範圍內行使權利，變賣擔保物之法律行為自屬 有效。至於利眾公司或蔡秀明與周芝蘭等人間的法律關係 為何，因屬債權相對性，自無從以之作為對抗原告之事由 。 ㈢按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者， 該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例 參照）。被告主張原告購買系爭房屋並未付清買賣價金及 償還信託人向渣打銀行之貸款6300萬元，故原告及系爭房 屋之受託人王現順與債權人李元榮，係於102年3月間以通 謀虛偽意思表示，將系爭房屋作價9000萬元賤售並逕行移 轉登記予原告等情，揆諸上開說明，自應由被告就原告與 王現順間之不動產買賣契約係通謀虛偽意思表示，負舉證 責任。原告向王現順購買上開土地、房屋（含系爭房屋） ，業已於102年3月14日支付第一期款1500萬元、於同年月 20日支付第二期款1000萬元給王現順，王現順並已將該25 00萬元匯給李元榮等情，有該不動產買賣契約書交款記錄 、原告國泰世華銀行帳號 000-00-000000-0號帳戶存摺暨 內頁（載明原告於102年3月14日、同年月20日各匯款1500 萬元、1000萬元給王現順）、兆豐國際商業銀行國內匯款 申請書（載明王現順各匯款1500萬元、1000萬元給李元榮 ）可稽（詳本院卷㈠第 161、228至233頁），足證原告確 有支付第一、二期款共2500萬元給賣方王現順，至於尾款 6500萬元部分，原告主張係因原告要以上開土地、房屋向 銀行辦理貸款後，清償上開土地、房屋之原有貸款。然經 銀行實地鑑價後，發現被告現仍占有系爭房屋，並表示系 爭房屋為其與蔡秀明所有，拒絕交屋，故遲遲無法辦理貸 款以清償上開土地、房屋之原有貸款，亦尚未給付尾款等 情，就其主張係以上開土地、房屋向銀行辦理貸款，以清 償原有貸款並代尾款之交付，確實與不動產交易之常情相 符，並無虛偽吊詭之處。而被告目前確實占有系爭房屋， 並片面主張有權占有，亦屬事實。原告因而未能順利辦妥 上開土地、房屋的貸款，以清償原有貸款並代尾款之交付 ，亦係事件之合理發展。而原告固申請自104年4月13日起 停業至105年4月12日止，有臺北市政府104年4月14日府產 業商字第 00000000000號函可證（詳本院卷㈡第62頁）， 然原告向王現順購買上開土地、房屋時，既非屬於停業狀 態，其於102年4月1日辦妥移轉登記取得所有權迄至104年 4月13日辦理停業登記，時間已相隔2年，並無被告所稱原 告取得系爭房屋所有權後，旋即辦理停業登記之情事，原 告主張係因被告占有系爭房屋，致其無法順利向銀行辦妥 貸款而拖延至今，故申請自104年4月13日起停業至105年4 月12日止，待系爭房屋爭訟解決後再行復業，難謂有何違 反常情之處，且此為原告公司經營策略的抉擇，要難據以 認為本件不動產買賣係屬虛偽不實，被告以上開情節，質 疑原告與王現順、李元榮間，係通謀虛偽表示，卻未無法 舉證以實其說，其抗辯自不可採。 ㈣被告固主張其與系爭房屋信託登記所有權人利眾公司於10 1年 5月8日簽訂系爭租約，向利眾公司承租系爭房屋，租 期自101年5月8日起至106年5月7日止，其有按期給付租金 1萬8000 元給利眾公司，就系爭房屋有合法占有權源等語 。然查： ⒈董健弘於另案 103年7月4日檢察事務官詢問時陳稱：系 爭租約是在 101年5月初，在臺中市○○○街○號簽的。 我是從臺北下來臺中簽約，當時並沒有從臺北帶契約下 來，利眾公司裡有空白租賃契約，當時是張永和拿給我 簽的，簽約現場有誰我不確定，蔡秀明有無在現場我不 確定，但是還有其他同事在場。系爭租約約定出租 5年 ，出租範圍是整棟，租金1萬8000元、押金3萬6000元， 收租日是在次月初。租金張永和會以現金交給我，有時 候是張永和去北部的時候拿給我，有時候是我來臺中的 時候張永和拿給我，租金我一直收到102年9月或10月， 雖然我擔任利眾公司法定代理人的時間是到101年8月24 日，但我還是有幫忙利眾公司的業務，故仍繼續收取租 金，在我不是利眾公司法定代理人期間收到的租金，我 都交給蔡秀明，有時候是蔡秀明去臺北的時候交給她， 有時候是我來臺中的時候交給蔡秀明等語（詳臺灣臺中 地方法院檢察署103年度交查字第226號偵查影卷第6至7 頁）；蔡秀明於同日檢察事務官詢問時陳稱：系爭租約 是在 101年4、5月份簽約的，當時是用互寄租約的方式 為之，由張永和蓋完後寄到臺北，臺北蓋完後再寄還 1 份給我們。系爭租約出租範圍是○○○街 0號1至7樓都 出租給張永和，我2、3天就會去臺北，租金就由我以現 金拿給董健弘，我一直都交給董健弘，好像是到102年8 月以後，就是由我代表利眾公司收租金等語（詳同偵查 影卷第 7頁背面）；被告於同日檢察事務官詢問時陳稱 ：董健弘、蔡秀明是利眾公司的法定代理人，系爭租約 我只是負責簽名，不是在臺北簽的就是在臺中簽的，我 在這兩處都有辦公室，系爭租約不是我拿出來的，也沒 有帶契約書過去，蔡秀明、董健弘就租約內容都已協議 好，內容也寫好，我只負責簽名。租約最少 5年以上， 實際時間我不記得，租金、押金多少我也不知道，何時 收取租金我不清楚，所有付租金的事情，都是蔡秀明負 責的，簽約時在場的只有我、董健弘、蔡秀明，出租範 圍總共7層樓等語（詳同偵查影卷第8頁），其等就系爭 租約簽約時間、地點、簽約時在場之人、簽約過程及方 式、由何人準備契約書、租約內容由誰擬定或協議、出 租建物的範圍、租金的給付方式、由何人收付租金、如 何收取、收取後租金交給何人等情節，彼此陳述存有相 當歧異，難以採信。苟系爭租約確實是被告與時任利眾 公司法定代理人的董健弘，在談妥相關租賃條件的情況 下所簽訂，殊難想像簽約時同時在場的 3人，對於攸關 系爭租約簽訂的相關過程及內容，會有如此截然不同的 陳述。由此益證，系爭租約確實是張永和為規避原告行 使物上請求權，刻意虛擬其就系爭房屋有租賃關係，而 臨時虛偽製作之不實租約。 ⒉再者，被告於 104年4月9日民事爭點整理狀自稱為利眾 公司的實際負責人，自 100年10月即與股東董健弘、蔡 秀明討論有關系爭房屋設立正亮佛堂事宜，利眾公司於 100年8月19日接受系爭房屋所有權人即周芝蘭、葉昌洋 、黃品茹、陳堯舜、楊育淇、沈偉欽及謝侑晉之信託， 登記為系爭房屋的所有權人，且實質管理使用迄今，並 於101年5月8日「將其中1層即頂層7樓以月租1萬8000元 」，出租予正亮佛堂，由被告代表正亮佛堂訂約，其餘 6 層仍由利眾公司使用等語（詳本院卷㈠第234至235頁 ），已與其於 104年10月28日本院言詞辯論時陳稱：其 於101年 5月8日向利眾公司承租「臺中市○○區○○○ 街○號1至7樓及地下1、2樓，坪數為650坪，租金為 1萬 8000元」，因為這是公益性質等語（詳本院卷㈡第18至 19 頁），及其於另案103年7月4日檢察事務官詢問時陳 稱：出租範圍總共 7層樓等語，前後陳述無一相符，殊 難想像其在確有承租系爭房屋的情況下，會對承租範圍 是「頂層7樓」或「1至7樓及地下1、2樓」或「總共7樓 」，都無法說明清楚，更足認被告與利眾公司根本未就 就系爭房屋簽訂系爭租約。 ⒊被告固提出系爭租約（房租收款明細欄）、利眾公司第 一銀行臺中分行帳號000-00-000 000號帳戶存摺暨內頁 、利眾公司現金簿、現金收入傳票、應收帳款明細表、 支出證明單、正亮佛堂現金支出傳票、現金簿、董健弘 第一銀行港墘分行帳號 000-00-000000號帳戶存摺、董 健弘華南商業銀行雙和分行帳號 000-00-000000-0號帳 戶存摺暨內頁，證明被告確有按期給付租金給利眾公司 及其就系爭房屋確有租賃關係存在。然利眾公司現金簿 為被告所製作，此由該現金簿經理欄有被告印文即可得 知，且該現金簿並非完整的年度現金簿，無法稽核利眾 公司的總帳目是否屬實，而被告提出之利眾公司現金收 入傳票、應收帳款明細表、支出證明單，或無相關製作 人之記載，或僅係利眾公司所片面製作，被告始終未能 提出利眾公司該年度申報營業稅、營利事業所得稅的相 關完整會計帳冊、財務報表或申報資料，以供法院核對 利眾公司確有各該租金收入，並有如實申報稅捐之事實 ，自難相信該等資料的真實性。再者，除該現金簿記載 101年5月8日張永和舊房東李建億退回押金結餘5萬5765 元，被告並主張以該5萬5765元支付利眾公司押金3萬60 00元、租金 1萬8000元部分，互核被告提出之利眾公司 第一銀行臺中分行帳號 000-00-000000號帳戶存摺暨內 頁，確有該筆訴外人李建億匯款 5萬5765元的金流紀錄 外，被告主張有按月給付 1萬8000元租金給利眾公司部 分，互核利眾公司第一銀行臺中分行帳號000-00-00000 0號帳戶存摺暨內頁、董健弘第一銀行港墘分行帳號000 -00-000000號帳戶、董健弘華南商業銀行雙和分行帳號 000-00-000 000-0號帳戶存摺暨內頁，完全沒有各該租 金匯入利眾公司帳戶或董健弘、蔡秀明代收後匯入利眾 公司的相關金流紀錄，更無各該租金確有歸入利眾公司 的證明，且上開李建億匯款 5萬5765元至利眾公司帳戶 的用途，是用以給付系爭租約押金、租金，除有被告或 利眾公司片面自行製作且無從核對之資料及被告個人的 說法外，亦完全無法看出與被告主張用以支付利眾公司 押金3萬6000元、租金1萬8000元，有任何關連性存在。 另正亮佛堂現金支出傳票、現金簿，亦係被告所製作， 此由該現金支出傳票核准欄及現金簿經理欄有被告印文 即可得知，該現金支出傳票、現金簿亦無相關匯款或金 流紀錄可供核對，均無從作為被告確有按期給付租金給 利眾公司及其就系爭房屋存有租賃關係之證明。 ⒋又被告固舉系爭租約所附房租收付款明細欄，主張其有 按期給付租金給利眾公司法定代理人董健弘，證明系爭 租約為真實。然董健弘係於101年4月27日至101年8月24 日擔任利眾公司的法定代理人，其自101年9月以後的租 金，何以仍有收取權限，被告始終未能明確說明，已足 啟人疑竇。再者，董健弘於本院103年度訴字第1818號 偽造文書案件審理時證稱：我是利眾公司的名義負責人 ，實際負責人為蔡秀明，系爭租約租金有時候交付現金 ，是張永和來臺北或我到臺中時，有見面時就付給我， 有時候沒有見面時就跟其他的匯款同時給付，再從裡面 冲銷，匯到利眾公司的華南銀行帳戶，租金是 1萬8000 元，但有時候多有時候少，但我們都還是當作 1萬8000 元，收到租金後就交給會計作帳，有時交給蔡秀明，有 時交給張玉音，101年9月以後，利眾公司法定代理人更 換為周駿凱，但我沒有和周駿凱作實際交接，我都是跟 蔡秀明作交接等語（詳該影卷第189頁背面、第191頁） 。顯然，利眾公司實際負責人即為蔡秀明，董健弘僅為 登記的法定代理人，而被告復為蔡秀明之配偶，若系爭 租約確為真實，衡情被告僅需在臺中將租金交給蔡秀明 即可，焉有必要將租金持往臺北交付董健弘，再由董健 弘交付蔡秀明作帳。且101年9月以後，董健弘既已非利 眾公司法定代理人，而實際負責人仍為蔡秀明，被告仍 將租金交給董健弘，再由董健弘交付蔡秀明作帳，更與 事理有違。而由董健弘證稱租金雖為 1萬8000元，但有 時候多有時候少之證詞，顯與被告提出系爭租約（房租 收款明細欄）、利眾公司現金簿、現金收入傳票、應收 帳款明細表、支出證明單、正亮佛堂現金支出傳票、現 金簿記載被告均按期給付利眾公司 1萬8000元相互矛盾 ，堪認上開系爭租約（房租收款明細欄）等之記載，並 非真實，由此更足以證明系爭租約係事後虛擬，並非真 實。 ⒌至於被告提出之昌鴻裝璜工程行估價單、谷洲工程有限 公司估價單、百福能源管理股份有限公司估價單、廖世 鎮佛俱店估價單、美臣行有限公司報價單、寶多康淨水 㕑具公司報價單、服務單、耀威光電股份有限公司報價 單、協和興業社送貨單、崇友實業股份有限公司電子計 算機統一發票、慈心有機商行免用統一發票收據、竑緯 科技有限公司估價單、尚美廣告社免用統一發票收據、 電費通知及收據等，僅能證明被告主張其於101年3月間 開始裝修正亮佛堂、同年 5月底裝修完成、同年6月3日 舉行佛堂安座典禮，並固定舉辦佛堂道學講習活動為真 實，無從證明被告就系爭房屋有租賃關係存在，亦無據 以認定被告對系爭房屋有占有權源，反證被告確實無權 占有系爭房屋。 ⒍被告及蔡秀明、董健弘因偽造文書案件，經臺灣臺中地 方法院檢察署檢察官認定其等虛偽製作系爭租約，涉犯 刑法第216條行使第210條之偽造私文書罪嫌，以 103年 度偵字第11217號提起公訴後，固經本院以103年度訴字 第1818號刑事判決無罪，復經臺灣高等法院臺中分院以 104年度上訴字第413號刑事判決駁回檢察官上訴而確定 ，然上開刑事判決係以系爭租約，依起訴書所認製作之 時間，既係當時具有製作權之被告張永和與蔡秀明、董 健弘所合意共同製作，並未假冒他人之名義製作，則其 契約內容「縱有不實（即實際並無租賃關係，卻虛偽訂 定租賃契約及虛構支付租金行為）」，尚與刑法第 210 條偽造私文書之構成要件不符，其既非屬偽造之私文書 ，則於製作後提出行使，亦非屬刑法第216條、210條之 行使偽造私文書行為，而判決被告張永和與蔡秀明、董 健弘無罪，並未於該刑事判決中確定系爭租約內容真實 與否，亦未肯認被告對系爭房屋有租賃關係存在，被告 以引此主張該刑事判決業已認定系爭租約內容為真實， 證明被告對系爭房屋有租賃關係存在，容有誤解，附此 說明。 ⒎被告因妨害自由案件，經臺灣臺中地方法院檢察署檢察 官以被告涉犯刑法第306條第2項後段受退去要求仍留滯 他人住宅罪嫌，以102年度偵字第21114號提起公訴，固 經本院以103年度易字第954號刑事判決無罪確定，然該 刑事判決係以刑法第306條第2項後段「受退去之要求而 仍留滯」，係指行為人受現時有支配權人之要求其退出 該特定住宅或建築物等以外之謂，亦不允許其繼續停留 於內之意。利眾公司迄至102年4月15日前，並未將系爭 房屋交付予原告占有，原告自非屬「現時有支配權人」 。此外，黃照峯律師於102年5月10日13時30分許至現場 查看，始發現系爭房屋當時係由被告及多名不詳人士占 有使用中，因而報警查悉上情。是原告雖自 102年4月1 日成為系爭房屋之登記所有權人，惟迄至同年 5月10日 前未曾取得系爭房屋之占有，非屬「現時有支配權人」 ，則被告受黃照峯律師要求而拒絕離去之行為，難認與 刑法第306條第2項後段之構成要件相當，而判決被告無 罪，並未於該刑事判決否定原告為系爭房屋的所有權人 ，及肯認被告對系爭房屋有租賃關係存在。被告以引此 主張該刑事判決業已否定原告為系爭房屋的所有權人， 且證明被告對系爭房屋有租賃關係存在，容有誤解，亦 附此說明。 （三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。綜上所述，原告既為 系爭房屋的所有權人，而被告與利眾公司簽訂的租賃契約 係屬虛偽不實，業如前述，其就系爭房屋並無租賃關係存 在，被告復未能舉證證明其就系爭房屋有合法占有權源， 從而，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告遷 出系爭房屋，並移轉占有給原告，為有理由，應予准許。 五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不符，爰酌定 相當之擔保金額宣告之。又被告固未陳明如受不利判決，願 供擔保請准免為假執行，然本院審酌被告自始至終均未委任 具專業法律背景之訴訟代理人，且係因原告起訴後，被動前 來法院應訴，對可陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假 執行之規定，顯然並不知悉，衡諸聲請供擔保免為假執行， 乃攸關被告之訴訟利益，在衡平原則下，本院爰依民事訴訟 法第392條第2項規定，依職權諭知被告以相當金額為原告預 供擔保後，亦得免為假執行。 六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於 判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。 七、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第 390條第2項、第392條第2項。 中 華 民 國 105 年 1 月 13 日 民事第四庭 法 官 陳 得 利 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 1 月 13 日 書記官 王 嘉 麒