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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第571號 原　　　告　陸蘭芳 被　　　告　童翔靖 被　　　告　躍昇不動產經紀業有限公司 法定代理人　劉彥佐 共　　　同 訴訟代理人　鐘為盛律師 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國104年3月9日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事 訴訟法第255條第1項第1款、第3款定有明文。原告起訴聲明 第1項：「被告應連帶給付原告新臺幣（下同）100萬元及自 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息。」，嗣於民國104年3月2日具狀變更聲明為：「被告應 連帶給付原告550,522元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之5計算之利息」。核屬應受判決事項之減 縮，且經被告同意，揆諸上揭規定，應予准許。 貳、實體部分： 一、原告主張： ㈠、被告童翔靖係被告躍昇不動產經紀業有限公司（下稱躍昇公 司）之業務員，又被告躍昇公司為「住商不動產」之加盟店 ，對外公開使用「住商不動產台中東興加盟店」之名稱。被 告童翔靖於102年10月間仲介銷售訴外人林毓琪委託之臺中 市○○區○○段○○○號土地及其上5827建號建物（下稱系爭 房地），明知系爭房地緊臨台灣電力公司北屯變電所（下稱 北屯變電所），消費者基於危害生命健康或日後不易轉售之 疑慮多不願購買，惟被告童翔靖竟刻意隱瞞該等交易上足以 影響購買意願或交易價值之重大事項，完全未於銷售廣告、 不動產買賣契約書、不動產說明書註明或主動告知原告，亦 未減低售價，反而於原告主動詢問窗外對街之建物為何時， 隱瞞其為北屯變電所之事實，而答覆系爭房地對面之建物為 公家機關，致使原告陷於錯誤，誤認系爭房地對面之北屯變 電所確為無害生命健康或不影響系爭房地價值之公家機關、 系爭房地並無緊臨變電所之重大瑕疵，進而分別於102年10 月與躍昇公司簽訂確認書、買賣議價委託書，102年10月28 日與訴外人林毓琪簽訂不動產買賣契約書，並以高於市價之 502萬元購買系爭房地、交付被告童翔靖及躍昇公司仲介服 務費10萬元，嗣原告入住系爭房地後始發覺上情，而知受騙 。 ㈡、依被告所屬加盟體系即「住商不動產」之網頁資料，可知系 爭房地所緊臨之北屯變電所應屬嫌惡設施，不僅影響房價及 後續脫手性，更可能危及生命健康，而為交易上之重要資訊 。再依空中大學商學系副教授謝明瑞所著「嫌惡設施對不動 產市場的影響」專文，亦明確定義變電所應屬「威脅生命型 的嫌惡設施」，一但發生災害，就可能帶給人民生命安全的 威脅，且大型變電所對房價的影響更大，緊臨的住宅會較區 域房價減少一成以上，一般人多不願購置此種類型的房地產 。另不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合理事會為改善房 屋交易品質，前於100年9月即提議修改不動產說明書規範的 內容，規定業者在賣房屋之前，必須詳列建物五十公尺以內 的所有重要設施，包括墓園、變電所、瓦斯行等嫌惡設施。 是以，住宅周遭是否有變電所等嫌惡設施，應屬影響生命健 康及交易價格之重要資訊，被告童翔靖實無不知之理。又被 告童翔靖既身為不動產專業仲介人員，依民法第567條及交 易誠信，自應主動將系爭房地緊臨北屯變電所之重要交易資 訊告知原告，使原告得據以為是否承買之參考。本件被告童 翔靖確有刻意隱瞞系爭房地對面為北屯變電所之事實，而依 原告與被告童翔靖102年12月8日電話錄音譯文，其雖否認變 電所為嫌惡設施，然此已與被告所屬之「住商不動產」加盟 體系網頁所載資料明顯不符。被告童翔靖身為專業之不動產 仲介業務員，實無不知變電所為嫌惡設施之可能。 ㈢、又被告童翔靖雖辯稱其於銷售前，曾詢問系爭房地之管理員 ，管理員告以緊臨系爭房地之建物為公家機關云云。惟經原 告分別向系爭房地之管理員周祖蔭、黃瑞卿求證，該二位管 理員均稱並無房屋仲介人員向其詢問，益證被告童翔靖顯係 故意隱瞞系爭房地緊臨北屯變電所之重要資訊在先，其後於 原告質問時，為脫免責任又謊稱大樓管理員告知錯誤訊息， 其辯詞反覆實無可採。是以，被告童翔靖隱匿系爭房地緊臨 北屯變電所之重要資訊而不告知原告，使原告無法將該重要 條件作為是否購買系爭房地之參考，被告童翔靖構成民法第 184條第1項施用詐術侵害原告意思表示自由權之故意侵權行 為，應對原告負侵權行為責任。又被告童翔靖為被告躍昇公 司之員工，被告躍昇公司對被告童翔靖具有指揮監督之關係 ，是被告躍昇公司應依民法第188條第1項、不動產經紀業管 理條例第26條第2項，對原告負連帶侵權行為責任。 ㈣、退步言，縱使被告童翔靖並非故意隱匿上開交易資訊，被告 童翔靖身為專業之不動產仲介業務員，其對於出售不動產注 意之程度，依一般社會上之觀念，為具有相當知識及經驗之 人，自應依民法第567條其就關於訂約事項（即系爭房地是 否緊臨變電所等嫌惡設施）應有調查並向原告報告之義務， 然被告童翔靖不僅未詳為調查，亦不知變電所為公認之嫌惡 設施，事後更推諉卸責。參最高法院民事判決91年度台上字 第1660號判決意旨，仲介業之業務涉及房地買賣之專業知識 ，此乃一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而 仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣 金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，如 未能依民法第567條盡其據實報告、詳盡調查之義務致使原 告蒙受損失，除應負過失侵權行為之責，並應負不完全給付 之債務不履行責任。又被告童翔靖係被告躍昇公司之代理人 ，對外代理被告躍昇公司接洽系爭房地之買賣細節，自應就 其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，惟其就本件 居間契約之履行顯然未盡民法第567條「善盡預見危險及調 查」責任，而有故意或過失，被告躍昇公司自應依民法第22 4條、第227條第1項、第567條、不動產經紀業管理條例第26 條第2項規定，就其代理人即被告童翔靖之故意或過失負同 一責任，對原告負不完全給付之責任。以上請法院擇一為原 告勝訴之判決。 ㈤、原告以顯高於市價行情之價金購買系爭房地，原告因此至少 受有550,522元之損害： ⒈依社團法人台中市不動產估價師公會之估價報告，已明確說 明系爭房地之合理價格為4,586,478元，而原告購買之交易 價格為502萬元，以上二者價差433,522元。故本件因被告童 翔靖故意欺瞞系爭房地緊鄰北屯變電所之事實，或過失未善 盡預見危險及調查義務之行為，致原告付出502萬元不合理 高價購買系爭房地，其差價433,522元即為原告所受之損害 。 ⒉另原告支出買賣代書費12,000元、抵押權設定代書費4,000 元、簽約費1,000元。上開費用均係因被告童翔靖故意隱瞞 、過失未盡調查義務，原告為購買系爭房地而支出，蓋倘被 告自始誠實告知，原告自無購買系爭房地之可能，上開支出 自屬原告之損害，原告請求被告連帶賠償。 ⒊另原告依兩造102年10月所簽訂之「確認書」、其他約定與 說明1之約定，給付10萬元之仲介服務費用予被告。惟此費 用亦係因被告童翔靖故意隱瞞或過失未盡調查義務，原告為 購買系爭房地而支出，自屬原告之損害，原告請求被告連帶 賠償。 ㈥、並聲明：⑴被告應連帶給付原告550,522元及自訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵願供 擔保請准宣告假執行。 二、被告抗辯： ㈠、被告並無刻意隱瞞系爭房屋之鄰近區域有北屯變電所： 查系爭房地買賣之不動產說明書固為被告等所應查明而有告 知之義務，惟該不動產說明書之內容被告等均已詳加調查， 且無任何隱匿之行為。至於原告所指北屯變電所，被告童翔 靖於原告詢問時，確實僅知該處所為公家機關，且系爭房地 之所在觀之，該處所之外觀無法確認，故不知悉為變電所。 嗣經原告告知為變電所後經查始知為北屯變電所。故被告童 翔靖並無原告所稱刻意隱瞞之情事。更何況，如為變電所經 詢問該大樓之管理員即可得知。縱被告童翔靖僅告知為公家 機關，原告購買系爭房屋前亦可自行向管理員聞問該機關為 何即可明瞭，被告童翔靖有何刻意隱瞞之必要。因此被告童 翔靖並未有任何故意或過失隱瞞原告之行為，即被告童翔靖 並無民法第184條第1項之侵權行為。原告依民法第188條第1 項、第567條及不動產經紀業管理條例26條第2項之規定請求 被告躍昇公司負連帶之損害賠償責任，實屬無據。 ㈡、此外北屯變電所之設置是否有害附近居民之生命健康及影響 附近之房價，原告應負舉證責任，惟原告並未舉證。至於原 告提出之住商不動產網頁及空中大學商學系副教授謝明瑞之 報告，認為變電所為「嫌惡設施」之一，此為住商總公司及 謝明瑞副教授之個人意見。更何況渠等僅係抽象指出「變電 所」屬於嫌惡設施，為何會影響房價？為何屬嫌惡設施之原 因？該設施應距離住家多遠之距離，有影響房價？均無明確 說明。更何況，目前對於「嫌惡設施」之定義並未有任何主 管機關說明，極有可能因人而異，自不得以部分人之見解即 認定為「嫌惡設施」。 ㈢、台中市不動產估價師公會之鑑定報告顯非妥適，實不足採認 ： 查該鑑定報告並未就該變電所之運作方式、體積及電磁波發散 功率等影響重大之基礎事實作充分調查，甚且未就該變電所 與系爭房屋間之距離等，進行實際測量並以此作為評估房價 減損之參考依據，僅以比較市場交易及收益法之方式為之。 又該鑑定報告並未針對該變電所對於系爭房屋之屋價究竟有 何影響？提出任何鑑定內容。次查，買賣房屋之成交價格固 然因附近交通設施、建築材質、生活便利性等因素影響，惟 上開因素，即可能因人而異而有不同之認知。就如「學校」 而言，對於家中有學齡兒童者而言，極為便利；反之，可能 有人因學校之上下課鐘聲、廣播等而覺得係屬「嫌惡設施」 。因此因買方之不同其成交之價格而有差異存在。當然房價 亦有因賣方可能資金需求之急迫性與否而有不同之成交空間 。因此，房屋之買賣價格存在許多因人而異之因素存在，自 不得以原告之當初買價作為是否有減損價金之依據。因此， 本件鑑定報告並未針對系爭房屋之爭執點即變電所是否有減 損其房價？如有減損，其減損之比例為何？為實質之鑑定。 僅就系爭房屋為一般價格鑑定，甚至更以原告買受該房屋之 價格間之差價作為系爭房屋減損之依據，其鑑定報告內容實 未詳盡而有所不足，實不足採。 ㈣、末查，不論有無該變電所之存在，原告買賣系爭房屋均需支 付代書費及相關規費。且被告取得服務報酬係因報告締約機 會而取得之報酬，原告亦確實因被告知仲介而買受系爭房屋 ，原告自有支付上開費用之義務，且該等費用之支出顯與「 變電所」之存在與否無因果關係，原告以此為「損害」請求 被告賠償云云，實無理由。綜上所述，本件原告並未證明受 有任何之損害。原告請求被告應連帶賠償550,522元之損害 ，為無理由。 ㈤、並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請 准宣告免予假執行。 三、兩造協議簡化爭點如下： ㈠、不爭執事項 ⒈原告於102年10月28日經被告躍昇公司居間仲介，以502萬元 買受訴外人林毓琪所有系爭房地，並約定原告支付買賣總價 額百分之二之服務費用予被告躍昇公司，被告童翔靖受僱於 被告躍昇公司並擔任系爭房地買賣之經紀人員。 ⒉原告與訴外人林毓琪均已完成給付買賣價金及移轉所有權及 交屋程序。 ⒊原告因系爭房地買賣支出代書費12,000元、抵押設定代書費 4000元、簽約費1000元及支付被告躍昇公司仲介服務費10萬 元。 ㈡、爭點 ⒈原告主張被告躍昇公司之經紀人員即被告童翔靖未告知系爭 不動產附近有北屯變電所，屬未善盡調查義務，依據民法第 224條、第227條第1項、第567條、不動產經紀業管理條例第 26條第2項，請求被告連帶負損害賠償責任，有無理由？ ⒉原告主張被告童翔靖施用詐術隱匿系爭不動產附近有台電北 屯變電所，故意或過失告知原告錯誤資訊，依據民法第184 條第1項、第188條第1項之規定，請求被告負連帶賠償責任 ，有無理由？ 四、得心證之理由 ㈠、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。債務人之 代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應 與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不 在此限。民法第227條、第224條定有明文；居間人關於訂約 事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者 ，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有 調查之義務。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意 或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連 帶賠償責任。民法第567條、不動產經紀業管理條例第26條 第2項分別定有明文。按因故意或過失，不法侵害他人之權 利者，負損害賠償責任，民法第188條受僱人因執行職務， 不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償 責任。民法第184條第1項前段、第188條第1項定有明文。本 件原告主張其經被告躍昇公司仲介買受系爭房屋，被告躍昇 公司之受僱人即被告童翔靖為仲介人員，故意隱匿或過失未 告知系爭房屋臨近北屯變電所之重要交易訊息，違反告知義 務，依據上開法律規定，主張被告應連帶對原告負不完全給 付損害賠償責任及負故意或過失侵權行為損害賠償責任等語 ，惟為被告所否認。是本件首應探究者為，被告關於鄰近系 爭不動產處有北屯變電所乙節有無告知及調查之義務？被告 童翔靖有無明知鄰近系爭不動產有北屯變電所而故意隱匿或 因過失而未告知為北屯變電所致原告受有損害。 ㈡、查依據不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定：經紀人 員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之 相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章； 雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說 明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明 書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部 分；又民法第567條規定：居間人關於訂約事項，應就其所 知，據實報告於各當事人。上開規定係課予不動產經紀業及 其經紀人員在執行仲介業務過程中之調查及告知義務。又於 債之關係中，一方當事人就他方當事人所不知之事項，雖有 告知義務，惟此一告知義務並非無限擴大，而應在給付過程 中，基於誠實信用原則，於個別情況要求當事人一方有所作 為或不作為，因而發生告知、說明、保管、協力等各種義務 ，以維護交易相對人之權益。準此，於買賣房地之交易上， 此契約之告知義務是以契約成立時存在於買賣標的上之現狀 內容及依習慣上為重要事項為告知，如非存在於買賣標的上 之事由，且未經一方當事人特別要求說明，自難課予他方當 事人有此告知義務。是上開不動產經紀業管理條例，規範經 紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交 易之相對人解說，以特定其應告知及說明之範圍，以免爭議 。而所謂嫌惡設施，現行法令並未明確定義，而於實務運作 上，如影響居住品質或引起嫌棄或惡感之設施，泛稱嫌惡設 施，然每人對於居住品質之要求或引起嫌惡感之設施，實相 當主觀且因人而異。且衡以台灣地狹人稠，居住環境充斥基 地台、加油站、高壓電塔、變電箱等設施，不動產附近如有 上開設施，固可能影響消費者購買意願及價格，然此仍因人 而有所不同，故關於買賣標的有無嫌惡設施，有何嫌惡設施 ，應認除當事人有特別約定外，居間人或不動產經紀人所負 告知義務，應以買賣標的本身及載明於不動產現狀說明書之 事項為據，始符合衡平原則。 ㈢、本件原告主張之北屯變電所所在位於系爭不動產大樓所在之 對街，有空照圖片在卷可稽（見本院卷第20頁），即非屬買 賣標的物本身。而原告主張其第一次與被告童翔靖去看屋時 ，曾主動詢問窗外對街之建物為何，被告童翔靖答覆為公家 機關乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第172頁）。然而依 據本件系爭不動產買賣契約及附件之不動產說明書（見本院 卷第21至36頁），並無就應告知鄰近是否有變電所等相關設 施乙節特別約定應負告知義務，而原告亦未舉證兩造就鄰近 有無特定嫌惡設施乙節負調查告知義務之證明，則本件尚不 因原告曾詢問被告對街之建物為何，即當然課予被告契約上 之查證及告知義務。且嫌惡設施並非客觀之觀念，且嫌惡設 施之範圍為何，是否為嫌惡設施，亦可能因人、地而異，目 前主管機關既尚未明文規範關於不動產經紀業對於嫌惡設施 之告知調查義務，復尚未形成不動產經紀之交易習慣，自無 從據以課以不動產經紀業者此部分之調查及告知義務。既以 本件被告對於鄰近系爭不動產有北屯變電所乙節，並不負調 查及告知義務，則原告主張被告違反民法第567條之居間仲 介之據實報告義務，依民法第227條之不完全給付及不動產 經紀業管理條例第26條之規定，應負連帶損害賠償責任，自 不足採。 ㈢、又本件原告主張系爭房地所在之大樓管理員均知對街之建物 為北屯變電所，顯見被告童翔靖推諉係大樓管理員告知為公 家機關等語，係故意施以詐術隱匿並告知錯誤訊息云云。按 民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致 該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行 為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表 示仍與詐欺之法定要件不合。本件原告與被告童翔靖第一次 前往看屋，2人自窗外往對街看時，原告曾詢問看到之建物 為何乙節，業如前述，顯見自上開北屯變電所之外觀，並非 一望即知為變電所設施，倘被告童翔靖非居住附近或特別前 往察看，亦非當然知悉該建物即為北屯變電所；另依據原告 與被告童翔靖於102年12月8日之電話錄音內容，被告童翔靖 亦向原告表明：其也不知道該建物為何（見本院卷第50頁） ，則難僅憑原告主觀臆測即可推認被告童翔靖確知該建物為 變電所而故意告知原告是公家機關。另原告雖提出其在102 年12月17日與大樓管理員黃瑞卿、周祖蔭之電話錄音內容， 該大樓管理員黃瑞卿、周祖蔭均表示知悉該建物即為變電所 ，然渠等並未提及曾向被告童翔靖明白告知對街建物為變電 所，自難僅憑上開電話錄音內容，即認被告童翔靖確知對街 建物為變電所，而有故意隱匿事實並告知原告錯誤訊息之情 事。本件被告關於鄰近系爭房地有無變電所乙節並不負調查 及告知之義務，被告童翔靖因未知對街係北屯變電所，而無 從據以告知原告，而僅告知係公家機關，亦難認有何義務之 違反，自無過失可言。是以原告主張依據民法第184條第1項 及188條之規定，請求被告負連帶賠償責任，亦屬無據。 五、綜上所述，本件被告對於系爭房地對街有北屯變電所存在之 事實，不負告知義務，且亦無故意隱匿致原告未能查悉上開 設施存在之詐欺或過失侵害原告權利之情事，原告依據民法 第224條、第227條、第567絛、第184條、第188條及不動產 經紀業管理條例第26條第2項，主張被告應連帶賠償原告550 ,522元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息 ，為無理由，不應准許；原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請即失所附麗，應併予駁回之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用 之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 4 月 16 日 民事第五庭 法 官 李慧瑜 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 中 華 民 國 104 年 4 月 16 日 書記官 洪菘臨