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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第127號 原　　　告　寬廣股份有限公司 法定代理人　葉耕誦 訴訟代理人　黃呈利律師 複 代理 人　陳怡婷律師 參　加　人　晨逸實業股份有限公司 法定代理人　陳月秋 訴訟代理人　陳惠伶律師 被　　　告　財團法人菩提法門佛教基金會 法定代理人　王玉明 訴訟代理人　郭俊廷律師 上列當事人間確認租賃關係存在等事件，本院於民國103年8月28 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 甲、程序部分： 按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂「 即受確認判決之法律上利益」，係指因法律關係之存否不明 確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得 以對於被告之確認判決除去者而言（參最高法院42年台上字 第1031號、52年台上字第1240號判例意旨）。本件原告起訴 主張兩造間有租賃關係存在，若因本件而認租賃關係存在， 則原告對被告所有之坐落於臺中市○區○村路○段○○號6樓 之房屋（下稱系爭房屋）即有合法使用收益之權利存在，惟 被告否認兩造間有租賃關係存在，使原告法律上之地位受有 不明之危險，此等危險自得依確認判決加以除去，是原告提 起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，先予敘明 。 乙、實體部分： 壹、原告方面： 一、原告起訴主張： ㈠緣參加人晨逸實業股份有限公司（下稱晨逸公司）前為系爭 房屋之所有權人，於102年3月7日由訴外人林晉諒代表其參 與中港商業大樓（下稱中港大樓）之管理委員會（下稱管委 會）會議，表示願提供系爭房屋之出租條件供管委會為招租 依據；嗣於同年3月12日，訴外人林晉諒、白金火等2人代表 晨逸公司就系爭房屋與管委會簽立授權書（下稱系爭授權書 ），委任管委會統一出租，並載明各年期之租金；復於同年 3月30日，管委會即依系爭授權書所載之條件與承租人協商 後，擬定租賃契約書草案，交中港大樓區分所有權人會議決 議通過；同年4月28日管委會即以代理人之地位，就中港大 樓3樓至6樓之統一出租事宜，與原告公司達成協議，並於同 年5月31日，與原告公司簽立租賃契約（下稱系爭租約）， 嗣於同年6月1日管委會即將系爭房屋交由原告公司占有。惟 102年7月5日晨逸公司將系爭房屋出售予被告，並簽訂買賣 契約，詎料，於買賣契約訂立後、移轉登記前，晨逸公司竟 向原告公司提起確認租賃關係不存在之訴，否認訴外人林晉 諒、白金火有授權管委會出租系爭房屋之事實，甚於其後擅 自更換系爭房屋之門鎖，致原告無從使用系爭房屋；嗣於10 2年12月12日晨逸公司始將系爭房屋移轉登記所有權予被告 ，並撤回對原告公司所提起之確認訴訟。故原告公司與管委 會間所簽立之租賃契約，自屬合法有效，晨逸公司雖否認訴 外人林晉諒、白金火係有權代表晨逸公司，授權管委會出租 系爭房屋；惟晨逸公司為家族企業，訴外人林晉諒、白金火 皆與公司登記名義人間有親屬關係，林晉諒為晨逸公司法定 代理人陳月秋之公公、董事林淑貞與監察人林靜茹之父親， 訴外人白金火則為董事白蔡秀美之配偶；亦即，雖訴外人林 晉諒、白金火並非公司形式上之負責人，惟渠等對晨逸公司 之決策仍具有實質影響力，且系爭房屋之管理費自96年起至 移轉所有權予被告時止，均由訴外人林晉諒、白金火等2人 共同繳納，自86年起晨逸公司皆指派林晉諒為系爭房屋之管 理委員出席管委會，系爭房屋之鑰匙亦係由渠等2人交付予 管委會，由管委會交付承租人即原告。綜上，訴外人林晉諒 、白金火對晨逸公司具實質影響力，且主觀上亦明知渠等有 代表晨逸公司委任管委會處理系爭房屋租賃事宜之權，管委 會就系爭房屋為晨逸公司所有亦屬明知；是以，訴外人林晉 諒、白金火應確係以實際負責人之身分代表晨逸公司委任管 委會出租事宜，系爭授權書之訂立，應屬隱名代理，對晨逸 公司發生效力，故管委會依系爭授權書所為之出租行為，自 屬有效。 ㈡退步言之，縱認訴外人林晉諒、白金火等非有權代理晨逸公 司，惟渠等2人與晨逸公司之登記名義人有親屬關係，且持 有系爭房屋之鑰匙，並多次代表晨逸公司參加管委會會議， 甚有訴外人林俊隆（即訴外人林晉諒之子）於102年6月24日 發信予原告公司，表示將與原告公司就系爭租約完成公證手 續等事實，應足認訴外人林晉諒、白金火前開訂立系爭授權 書之行為構成表見外觀，且晨逸公司對渠等2人代表晨逸公 司之事時均知情而未有反對之意思，自屬表現代理；故依民 法第169條規定，自當由晨逸公司負授權人責任，晨逸公司 應與管委會有委任關係存在，與原告公司所成立之租賃關係 ，應屬合法有效。 ㈢另參臺灣高等法院101年度上字第1155號判決意旨，本件原 告已占有使用系爭房屋已如前述；則被告於買受系爭房屋前 ，亦明知原告公司與晨逸公司間有租賃關係存在，甚提出將 買賣價金增加至1,500,000元，為晨逸公司限期與原告公司 解除系爭租約之條件；然嗣後被告明知晨逸公司尚未與原告 公司解除租賃契約，仍於102年7月5日簽立買賣契約，依前 揭判決意旨，於維持物之價值、保持正當信賴，自有買賣不 破租賃之適用，本件原告公司與晨逸公司之租約，自應由被 告承受。綜上，依民法第425條之規定，本件原告公司與被 告間就系爭房屋應有買賣不破租賃之規定適用。爰依民事訴 訟法第247條第1項之規定，提起本件訴訟，確認兩造間之租 賃關係存在。 ㈣訴之聲明：確認原告寬廣股份有限公司與被告財團法人菩提 法門佛教基金會就坐落於臺中市○區○村路○段○○號6樓之房 屋租賃關係存在。 二、對被告抗辯之陳述： ㈠被告雖抗辯於其買受前，系爭房屋並無原告公司占有外觀存 在，惟系爭租約自102年6月1日起即由管理會交原告公司占 有，原告公司自占有後即委任建築師及室內裝潢設計施繪製 完成各項圖說後，向臺中市政府申請使用執照變更，並於10 2年6月23日起入內清除廢棄物並施工，此有中港大樓警衛執 勤日報表可證。且晨逸公司與被告就系爭房屋簽訂買賣契約 （下稱系爭買賣契約）後，移轉登記前曾就系爭房屋聲請定 暫時狀態之假處分（即鈞院102年度中簡聲字第122號民事裁 定），晨逸公司於該案即稱系爭房屋受原告占有致無法點交 予被告云云，故原告公司應確於被告買受前，即有占有外觀 存在。 ㈡被告雖抗辯系爭房屋之出租，顯非中港大樓區分所有權人會 議所得決議之事項，遑論由管委會代理晨逸公司出租云云， 惟中港大樓屬高級商業大樓，與一般住家性質不同，為維護 區分所有權人之共同利益，大樓之專有部分應採統一管理之 方式，故中港大樓之區分所有權人乃共同訂立規約（下稱系 爭規約），系爭規約第15條則明示授權管委會統籌辦理出租 等事宜，且區分所有權人對專有部分之處理方式，若同一樓 層之房屋所有權人屬單一所有權人所有，則僅須管委會統籌 規劃後經單一所有權人同意即可，是依系爭規約之約定，管 委會應為有權代理系爭房屋之單一所有權人晨逸公司，將系 爭房屋辦理統一出租，故本件管委會依系爭規約代理晨逸公 司與原告簽訂系爭租約，自屬有效。 ㈢訴外人林晉諒、白金火於簽訂系爭授權書時，明示渠等為有 權代表晨逸公司簽定系爭授權書，委任管委會出租事宜，有 錄音光碟可證，渠等甚要求於立授權書人欄位填寫晨逸公司 ，以證渠等確系代表晨逸公司授權管委會進行出租事宜；渠 等2人於本件103年7月28日言詞辯論期日所為之證述，卻與 前開情形不符，自屬臨訟杜撰之詞，顯不可採。 ㈣租賃契約之性質屬不要物契約與諾成契約，亦即僅須雙方就 契約必要之點達成和意，該租賃契約即為成立。晨逸公司與 原告間於102年5月31日所簽立之系爭租約，其約定事項已就 契約必要之點即租賃標的物、租金、租期等明確記載，且系 爭租約亦經已受被告公司委任之中港大樓管委會及原告簽名 ，契約自已合法有效成立，被告一再主張系爭租約非屬合法 有效，自屬無據。 貳、被告方面： 被告抗辯略以： ㈠被告與晨逸公司於102年7月5日就系爭建物所簽定之系爭買 賣契約，其附件一「建物現況確認書」，已經晨逸公司於第 10項明確載明現況並無出租或被他人占用之情事存在。 ㈡被告於買受系爭房屋前（即102年6月底至7月初）曾至系爭 房屋處，惟並未發現有任何第三人占有使用知情事存在，且 晨逸公司於時，尚提出公證書證明系爭房屋於被告買受前、 後，皆由晨逸公司管領使用，而無第三人之占有外觀存在。 原告起訴主張被告於買受前即明知系爭房屋有原告占用情形 云云，自屬無據。 ㈢參公寓大廈管理條例第3條、第36條之規定及鈞院98年度訴 字第131號判決意旨，姑不論晨意公司有無委任管委會簽定 租賃契約，惟專有部分之出租，並非區分所有權人會議所得 議決之事項，自無管委會得代理晨逸公司簽定系爭租約之理 ，故管委會以自己名義代理晨逸公司簽定系爭租約，顯無理 由。 ㈣原告公司既係欲於系爭房屋經營飯店使用10年，則其雖稱係 為避免無「買賣不破租賃之適用」云云，故於訂立系爭租約 後，另發電子郵件向晨逸公司表示第6年至第10年之租賃條 件須再商討等語，惟其若避免無買賣不破租賃之適用，渠等 自始即可簽訂10年租期之租約並公證之，或逕為簽立2份5年 租期之租約，故系爭租約之簽立，顯屬有疑，原告所述自屬 無據。 ㈤原告公司一再以系爭授權書為據，稱晨逸公司受系爭租約拘 束，該租賃關係亦應由系爭房屋之買受人即被告承受云云， 惟縱認系爭授權書之簽立人林晉諒、白金火卻為有權代理晨 逸公司簽立，然參渠等2人於本件103年7月28日言詞辯論期 日所為之證述，可知系爭授權書之簽立僅係為方便管委會招 租，惟倘有承租人欲承租系爭房屋時，仍應由晨逸公司自行 決定租賃條件並親自簽約，故系爭租約僅經管委會與原告公 司簽立，自非合法有效。 叁、參加人方面： 一、晨逸公司並無授權管委會代晨逸公司簽立系爭租約，此觀諸 系爭授權書上並無任何晨逸公司之印文、簽名即明，且晨逸 公司亦無將系爭房屋交付管委會，若因第三人填寫授權書， 則須由本人負表見代理之授權人責任，顯屬過苛；故本件原 告與管委會所簽立之系爭租約，對晨逸公司應不生效力。則 原告起訴主張被告就系爭房屋之後手即被告有民法第425條 買賣不破租賃之適用，自無理由。 二、租賃契約之簽定，並不以出租人為租賃物之所有權人為限， 晨逸公司就原告所提出之系爭授權書之真正不爭執，惟系爭 租賃契約係由訴外人林晉諒、白金火所簽立，而非晨逸公司 所同意授權，原告主張晨逸公司應受系爭授權書之效力所拘 束，而與原告間有租賃契約存在，應無理由。 三、再者，縱認本件有晨逸公司授權予訴外人林晉諒、白金火之 事實存在，惟系爭租約之簽定，其租金之給付及租期之約定 ，皆與系爭授權書及102年3月30日中港大樓租賃契約草案討 論會議所作出之決議內容不同，且晨逸公司亦無授權管委會 主任委員即訴外人宋錦銘出租晨逸公司所有之系爭房屋，系 爭租約確屬無權代理，晨逸公司爰依民法第170條之規定， 以103年5月30日之民事訴訟參加答辯狀送達原告，為對原告 聲明不同意管委會主任委員所為之無權代理之出租行為，故 晨逸公司自不受系爭租約之拘束。又晨逸公司原係欲自行出 租系爭房屋予訴外人即「仁美飯店」之董事長葉耕誦，唯其 後因被告向晨逸公司表示願意向晨逸公司購買系爭房屋，晨 逸公司始未與訴外人葉耕誦簽立系爭房屋之租賃契約，有中 港大樓管委會102年7月10日會議記錄可證，故晨逸公司應確 無委任管委會處理系爭房屋之租賃事宜甚明。 肆、兩造爭執與不爭執事項： 一、兩造不爭執之事項： 參加人晨逸公司前為系爭房屋之所有權人，嗣於102年7月5 日晨逸公司將系爭房屋出售予被告，並簽訂買賣契約，並於 102年12月12日晨逸公司將系爭房屋移轉登記所有權予被告 。 二、兩造爭執之事項： ㈠被告公司有無授權證人林晉諒、白金火簽署系爭授權書？或 證人林晉諒、白金火就簽署系爭授權書有無表見代理之情事 ？ ㈡中港大樓管理委員會與原告所簽立之系爭租約是否有效成立 ？ ㈢原告對被告主張就系大樓有買賣不破租賃規定之適用，有無 理由？ 伍、本院之判斷： 一、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限 者，不適用之，民法第425條定有明文，此即買賣不破租賃 之原則。而上開規定之適用，乃以租賃契約有效成立為前提 。次按我民法上之代理，係採顯名主義，代理人於代理權限 內，必須以本人名義所為之意思表示，始能直接對本人發生 效力(民法第103條參照)，於無權代理之情形，亦須具有以 本人名義為意思表示之代理行為存在，本人方得以承認，使 其對本人發生效力(民法第170條第1項參照)，否則本人無從 以追認，使其對本人發生效力；若代理人以自己名義與他人 為法律行為，則該法律行為發生之效果，應由代理人自行承 擔，最高法院76年度台上字第3號、74年度台上字第605號判 決可資參照。 二、本件原告主張其與中港大樓管理委員會簽定系爭租約是經證 人林晉諒、白金火出具授權書，而證人林晉諒、白金火係經 被告授權，故系爭租約應為有效等情，然為被告及參加人所 否認，均辯稱參加人並未委任或授予代理權證人林晉諒、白 金火簽定系爭授權書等語。經查： ㈠原告所提系爭授權書，其上記載立授權書人（委任人）為證 人林晉諒、白金火，而證人林晉諒、白金火並非被告公司之 法定代理人，此為兩造所不爭執，然該授權書並未表明證人 林晉諒、白金火係代理被告公司而授權，此觀之系爭授權書 （附於本院卷一第20頁）自明。則證人林晉諒、白金火既非 被告公司之法定代理人，亦未表明代理被告公司，則尚難據 系爭授權書遽認被告公司確有授權證人林晉諒、白金火簽署 系爭授權書甚明。證人林晉諒、白金火亦到庭證述，渠等並 無得到被告公司之授權，代理決定出租系爭大樓之事宜等語 （參見本院卷二第6至9頁）明確，且原告亦未能提出被告公 司有授權證人林晉諒、白金火之證據以供調查，參諸首揭說 明，自難主張系爭授權書之效力直接及於被告公司，而對被 告公司為主張。 ㈡原告另主張證人林晉諒、白金火為被告公司指派參加系爭大 樓有表見代理之情事，然指派參加系爭大樓之租賃草約討論 會議，尚難認即有授權同意出租事宜之權限，亦難據證人林 晉諒為被告公司法定代理人之親屬、證人白金火為被告公司 董事之配偶遽認證人林晉諒、白金火即有經被告授權同意簽 定系爭授權書或系爭大樓出租事宜。再原告所提出之簽定系 爭授權書當天之錄音光碟及譯文（附於本院卷一第62、63頁 ），可知，系爭授權書之簽定，原係作為拋磚引玉之用，系 爭大樓管理委員亦對於證人林晉諒、白金火之授權有所質疑 ，然僅片面聽信證人林晉諒、白金火之詞，並未查證，亦難 認被告公司有表見代理之情事。 ㈢系爭授權書於102年3月12日簽署（附於本院卷一第20頁）， 然系爭大樓管委會於102年4月18日以電子郵件發函予原告， 亦表明原告得直接與參加人簽約，其僅就協助立場提供租約 草案等語（參見本院卷一第279頁），顯見原告亦知悉租賃 契約應與參加人公司簽定，而非系爭大樓管委會；又原告於 系爭大樓管委會於同年5月17日召開第一次臨時會議時，討 論議題二時亦表明證人林晉諒對於系爭租約之租金及租期尚 有意見，該管委會亦表示欲請求證人林晉諒、白金火出面與 原告完成簽約手續等情（參見本院卷一第87頁背面）明確， 參加人之實際負責人林俊隆於103年6月24日仍以電子郵件通 知原告欲於同年7月1日至仁美公司辦公室與原告公司法定代 理人葉耕誦簽定租約（參見原證16，附於本院卷一第81頁） ，則可知原告與參加人公司間之租約尚未簽定一節，亦為原 告所明知，是系爭大樓管授會明知參加人對於租約尚有意見 ，並對原告表明由其自行與參加人公司簽約，原告亦知上情 ，則尚無於102年5月31日復行簽定系爭租約之理；且原告所 提系爭租約（即原證4，附於本院卷一第31），並未經公證 ，相對於系爭大樓3至5樓租約均經公證來看，系爭租約之真 正亦非無疑。 三、綜上所述，本件原告未能證明證人林晉諒、白金火確經參加 人公司授權簽署系爭授權書，參加人亦未有何表見代理之情 事，系爭大樓管委會與原告所簽之系爭租約即難對參加人主 張有效成立，進而，原告主張本件有買賣不破租賃規定之適 用，尚無理由，應予駁回。 四、至原告聲請傳訊證人即系爭大樓物業經理劉中森、證人即晶 旺環保公司法定代理人甘振球、系爭大樓管理員劉賢鴻欲證 明證人林晉諒、白金火簽定系爭授權書係以參加人代表身分 及系爭大樓有交予原告占有等情，然系爭授權書簽定當日情 形，業經原告提出錄音光碟及譯文，被告亦不爭執，又本件 系爭租約難認有效成立，已如前述，是原告上開聲請均認無 必要。 五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本 件之判斷結果不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。 六、從而，原告本於租賃之法律關係，請求確認其對系爭大樓有 租賃權存在云云，核無理由，應予駁回。 陸、據上論斷，依民事訴訟法第78條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 9 月 18 日 民事第三庭 法 官 洪挺梧 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應 按他造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴 審裁判費。 中 華 民 國 103 年 9 月 18 日 書記官 劉晴芬