裁判書系統

臺灣臺中地方法院民事判決　103年度重訴字第617號 原　　　告　楊清景 訴訟代理人　陳思成律師 　　　　　　韓國銓律師 被　　　告　品科國際資產管理股份有限公司 法定代理人　三豐資產管理顧問股份有限公司 法定代理人　吳惠玉 被　　　告　三豐資產管理顧問股份有限公司 兼　法　定 代　理　人　魏啟育 共　　　同 訴訟代理人　黃呈利律師 複代理人　　陳怡婷律師 　　　　　　陳慧真 上開當事人間損害賠償事件，本院於民國105年1月19日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告三豐資產管理顧問股份有限公司、魏啟育應連帶給付原告新 臺幣壹仟貳佰萬元，及自民國一○四年四月二十四日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用（除撤回部分外）由被告三豐資產管理顧問股份有限公 司、魏啟育連帶負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣肆佰萬元為被告三豐資產管理顧問 股份有限公司、魏啟育供擔保後，得假執行；但被告三豐資產管 理顧問股份有限公司、魏啟育如以新臺幣壹仟貳佰萬元為原告預 供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分 一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止；上開規定於有訴訟代理人時不適用之； 承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受 訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達他造，民事訴訟 法第170條、第173條、第175條第1項、第176條分別定有明 文。本件被告品科國際資產管理股份有限公司（下稱被告品 科公司）之董事長，於民國103年10月29日已變更為吳惠玉 ，被告品科公司已於同年11月27日具狀聲明承受訴訟，核與 前揭規定相符，應予准許。另按「政府或法人為股東時，得 當選為董事或監察人。但須指定自然人代表行使職務」，公 司法第27條第1項定有明文，因法人並非行為實體，無從為 意思之決定及實行其意思，故須指定自然人代表行使職權。 被告三豐資產管理顧問股份有限公司（下稱被告三豐公司） 為被告品科公司之董事長，並已指派吳惠玉代表行使董事長 職權，有原告於民國103年11月27日民事陳報狀所提被告品 科公司之股份有限公司變更登記表可憑，故公司之法定代理 人為法人時，當事人欄之記載應將該法人列為公司之法定代 理人，再將指定代表行使職務之自然人列為法定代理人之法 定代理人，如本件當事人欄有關之記載（最高法院98年度台 上字第2246號判決意旨參照）。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事變更而以他 項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第1、3、4款分別定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原 為：「⒈被告應連帶給付原告新臺幣（下同）2,100萬元， 及其中1,600萬元自102年4月30日起算，餘500萬元自起訴狀 繕本送達翌日起算，均至清償日止，按年息百分之5計算之 利息。⒉被告品科公司應撤回本院103年度司執字第107368 號對債務人許月女之強制執行之聲請。」；嗣於104年4月22 日，以被告品科公司於上開執行案件中已承受債務人許月女 遭拍賣之4戶不動產，故因情事變更，以民事準備三狀變更 訴之聲明為：「被告應連帶給付原告3300萬元，及其中1600 萬元自102年4月30日起算，其中500萬元自起訴狀繕本送達 翌日起算，其中2100萬元自民事準備三狀繕本送達翌日起算 ，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，再於105 年1月19日言詞辯論期日時，減縮訴之聲明為：「被告應連 帶給付原告1200萬元，及自104年4月24日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息。」，並經被告於同日言詞辯論時 同意該訴之變更，揆諸前揭規定，自應予以准許。 貳、實體部分 一、原告起訴主張： ㈠訴外人中華成長三資產管理股份有限公司（下稱中華成長三 公司）原為坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地及同 段140建號建物（下稱系爭房地）等不動產之抵押權人。嗣 中華成長三公司將該抵押權讓與，由被告品科公司登記成為 系爭房地之抵押權人。被告品科公司前向本院聲請拍賣抵押 物准予強制執行，並由本院以100年度司執卯字第59262號執 行事件進行拍賣程序，定於102年4月16日進行第3次拍賣。 被告三豐公司法定代理人即被告魏啟育於該次拍賣期日前， 即手持被告品科公司於101年12月12日所出具之授權書（原 證1），向原告稱被告三豐公司與品科公司已共同向中華成 長三公司承買該債權及買賣標的物之抵押權，被告品科公司 並有授權被告三豐公司及魏啟育具有代理被告品科公司處分 、管理標的債權事宜，進而與原告洽商包含系爭房地在內之 不動產預約買賣事宜。嗣原告與被告三豐公司、魏啟育及其 他連帶保證人蔡宜謹、楊淑怡等人，共同簽訂原證2之不動 產預約買賣合約書（下稱系爭合約書），系爭合約書第1條 並明定：「…甲方（即三豐公司）與品科國際資產管理股份 有限公司已共同向中華成長三資產管理股份有限公司承買該 債權及買賣標的物之抵押權，品科國際資產管理股份有限公 司並授權甲方及魏啟育代理處分、管理標的債權相關事宜（ 詳參附件一：授權書），即甲方具有完整處分權利、並保證 不因品科或其他因素，造成甲方違反誠信而未能執行本合約 之全部規範。」等語，即被告品科公司固於系爭合約書上未 經記載為當事人之一，惟系爭合約書內既有附上被告品科公 司授權書，且被告三豐公司及魏啟育均有權代理處分、管理 被告品科公司就系爭房地之債權及抵押權，原告亦知悉被告 品科公司有授權被告三豐公司及魏啟育代理之意思，顯見被 告品科公司就系爭合約書乙節，有授權被告三豐公司及魏啟 育為「隱名代理」，被告三豐公司及魏啟育在系爭合約書上 之署名，應認係為被告三豐公司及品科公司共同所為，系爭 合約書自對被告品科公司發生代理之效果。查原告於簽立系 爭合約書時，就系爭房地已如數交付定金160萬元，上開拍 賣期日前並再交付定金與保證金之差額89萬6000元（拍賣保 證金為249萬6000元）。惟系爭房地於上開拍賣期日前，因 無法合法送達債務人，致停止拍賣，但其餘3戶則繼續拍賣 。兩造乃於102年4月30日簽立原證3之增補契約書，約定系 爭合約書就系爭房地之付款條件，變更為簽立增補契約書時 ，原告同時交付「買賣價金扣除保證金」之價款即1350萬 4000元（總價1600萬元扣除定金160萬元、差額89萬6000元 ）予被告三豐公司，原告均已如數履行。即原告就系爭房地 已交付1600萬元予被告三豐公司，被告三豐公司則簽發原證 4面額1600萬元之本票乙紙予原告，以作為履約擔保，俟銷 售或由原告取得所有權後，原告再將該本票返還予被告三豐 公司。詎系爭房地於103年初進行拍賣程序時，被告三豐公 司竟未依約參與競標，以致流標，並由被告品科公司以底價 1848萬元作價承受，被告魏啟育事後向原告稱原本請欲從美 國回台定居之劉小姐直接向法院標購，惟因社區於年初遭新 竹陳小姐派十多人圍場滋事，復遭他人在社區馬路門口地上 噴漆、水泥塊封路，致該次拍賣竟無人投標，有意競標之劉 小姐亦變卦不投標，致僅得以被告品科公司名義當場決定承 受云云。惟查，被告三豐公司及品科公司前開所為已違反系 爭合約書約定之義務，因被告三豐公司有為原告投標暨取得 系爭房地所有權之義務，縱因他人競標，致原告無法得票時 ，亦應依系爭合約書第4條第3項之約定，以每戶他第三人拍 定價格扣除每戶買賣價金即1600萬元之差價，在200萬元範 圍內均歸原告所有，超過200萬元部分，於每戶扣除成本及 全部稅金、費用後，由雙方各分配百分之50處理，被告三豐 公司亦不得以有第三人欲直接標購為由，作為免除其應參與 競標義務之事由，系爭合約書目的更專在原告取得系爭房地 所有權後，日後再委請被告三豐公司整合其他同社區之不動 產從事整體銷售計畫，藉此提高他人承買意願獲取利潤，非 指被告三豐公司得在此之前，自行向他人私下各自兜售，故 被告三豐公司確有違反系爭合約書所定義務。況如被告三豐 公司所言確有人到場滋事為真，尚與被告三豐公司就本件所 負投標義務無關，拍賣程序不因之停止。至被告品科公司既 因授權被告三豐公司及其法定代理人魏啟育代理處分、管理 標的債權相關事宜，當知悉按照系爭合約書約定，應由被告 三豐公司出面投標，縱使流標亦不得由被告品科公司承受， 則被告品科公司於系爭房地流標後，出面以底價作價承受， 亦屬違反系爭合約書約定之行為。嗣被告品科公司及三豐公 司為免違約須支付違約金之責，竟未經原告或訴外人楊淑怡 同意，逕將被告品科公司所承受系爭房地，信託登記予原告 原先指定之登記名義人即訴外人楊淑怡，致形式上所有權人 雖為楊淑怡，實際上所有權人仍為被告品科公司，與系爭合 約書所定由原告取得實質所有權之本意自不相符，難謂被告 三豐公司已完成委任之事項。原告乃以103年7月10日臺中民 權路郵局營收股第1623號存證信函（原證5）催告被告三豐 公司於14日內履約，即塗銷信託登記，並將系爭房地所有權 移轉登記予楊淑怡或原告名下。被告三豐公司則以103年7月 14日向臺中向上郵局第496號存證信函（原證6）回應稱原告 先前已同意辦理信託登記，並同意續行辦理抵押權設定予原 告等語，致生糾紛。又被告三豐公司向原告反應願將系爭房 地塗銷信託並移轉登記，但同時並要求原告及楊淑怡須配合 簽立授權書或出面與買方簽立買賣契約書。惟原告依約僅負 有配合移轉登記事宜，則被告三豐公司要求原告簽立授權書 、協議書等事項自為系爭合約書所無之義務。況原告對被告 三豐公司已不信任，詳如前述，自難同意被告三豐公司所提 前揭違反系爭合約書約定之附帶條件，故迄今未見被告品科 公司與三豐公司、魏啟育就系爭房地履行系爭合約書約定事 項，特以本起訴狀送達作為解除系爭合約書之意思表示，並 訴請返還買賣價金1,600萬元。 ㈡查系爭合約書乃買賣契約，縱拍賣前、後，被告三豐公司均 非系爭房地之所有權人，但負擔行為即債權行為本不以就標 的具有處分權為必要，被告三豐公司當仍負有使原告取得系 爭房地之義務。又原告取得系爭房地所有權之方式，係以原 告委請被告三豐公司參與法院拍賣競標，被告三豐公司負有 競標之積極義務。況系爭合約書約明被告三豐公司保證不因 被告品科公司任何因素影響系爭合約書內容，被告品科公司 亦不得在合法終止其對被告三豐公司授權前，就系爭房地以 承受方式作價承買，則被告三豐公司未參與投標，被告品科 公司作價承受系爭房地亦不返還予原告，致原告未能取得系 爭房地所有權，被告三豐公司及品科公司自應負遲延給付責 任。其後既經原告催告亦未履行，原告依民法第254條、第 259條規定解除契約自屬有據。又返還範圍為原告就系爭房 地所給付之買賣價金1,600萬元，及自簽立增補契約書時三 豐公司所受領全部價金之期日即102年4月30日起之利息，因 利息未約定利率，爰依法定利率計算。再被告三豐公司違約 時，系爭合約書第8條第2項已有違約金賠償之約定，因違約 部分僅有4戶中1戶，故原告就系爭房地買賣部分予以解約， 違約金應按民法第250條、第251條、第258條第1項規定就違 約部分予以調整，就4戶房地其中1戶有違約，違約金亦同除 以4，以500萬元計算，應屬有據。且被告三豐公司與品科公 司乃係共同承受中華成長三公司對於債務人越太建設股份有 限公司之債權及抵押權，並一同經營系爭房地在內之社區銷 售業務，藉此分配銷售利潤，應成立民法第667條第1項之合 夥事業，對外應共同負擔連帶賠償責任。被告魏啟育既為系 爭合約書之連帶保證人，對被告三豐公司及品科公司所負債 務亦應負連帶責任。爰請求被告連帶返還買賣價金及給付違 約金（原告於本院105年1月19日言詞辯論時，因與被告於本 院104年度簡上字第345號達成和解，已撤回連帶返還買賣價 金及給付違約金之請求，因該事實與以下原告請求之1,200 萬元有關，故本院仍記載此部分原告主張之事實及被告之辯 解，惟以下就僅單純涉及已撤回部分之請求及辯解部分，本 院則不再載明）。 ㈢依系爭合約書第7條其他約定第3項，前開執行案件中關於拍 賣許月女四戶房地（下稱許月女四戶房地）部分，應由被告 品科公司撤回執行不再進行拍賣，再由被告三豐公司自行對 外銷售。若被告三豐公司覓得買方締結買賣契約後，由原告 負責以許月女名義以買賣登記方式移轉登記予被告三豐公司 指定之第三人。而簽立系爭合約後，被告品科公司於102年4 月22日前已依約撤回許月女四戶房地之強制執行（原證7） ，益徵被告品科公司確系系爭合約書之當事人，否則何以願 意配合撤回拍賣之民事強制執行聲請，而依約原告僅須負責 由許月女配合移轉登記事宜，並無其他契約應盡之義務。詎 被告三豐公司於103年7月7日發送電子郵件（原證8）予原告 ，稱「就此四戶將來辦理過戶事簽定協議事，本公司（即三 豐公司）曾於3月6日mail與您，經您拒絕簽訂，您並承諾會 依原合約配合辦理…經您於6月27日應允願就塗銷抵押權事 ，由貴我雙方簽訂協議，本公司並於當日（6月27日）mail 協議書及授權書與您，日後多次與你連繫，但未獲您明確回 應，而本協議事亦經保證人蔡宜謹與您協商，亦無法取得您 的回應…」等語，惟原告就許月女四戶房地僅負責配合移轉 登記事宜，已如前述，被告三豐公司無端要求於移轉登記前 ，需先塗銷被告品科公司之抵押權設定登記，塗銷條件為原 告再提出3,000萬元不等金錢，甚要求再配合簽立協議書、 授權書等文件，原告自不可能接受，故原告乃於103年7月10 日以臺中民權路營收股第1626號存證信函（原證9）寄送被 告三豐公司，請被告三豐公司繼續履約。惟被告三豐公司於 103年7月11日以臺中英才郵局第1328號存證信函（原證10） 回覆稱已依約履行銷售，並請原告及許月女授權被告三豐公 司與買受人簽訂不動產買賣契約書；再於103年7段14日以臺 中向上郵局第493號存證信函（原證11）稱塗銷抵押權係買 賣移轉中應辦理之程序，並堅稱簽訂協議書及授權書為合約 買賣移轉之程序，非增加合約未約定事項。雙方乃一再交換 意見提出協商方式，詎原告日前獲接被告三豐公司日期不詳 之臺中向上郵局第634號存證信函（原證12），表示因原告 經催告不履約，特解除許月女四戶房地約款，原告隨以103 年9月25日臺中法院3183號存證信函（原證13）回稱原告並 未違約，被告三豐公司解約無理由等語。被告三豐公司置之 不理，仍由被告品科公司將許月女四戶房地予以查封拍賣（ 原證14）。惟被告品科公司為系爭合約書之實質當事人，其 於隱名代理之法律關係，亦應受系爭合約書之規範，自不得 以任何形式賣許月女四戶房地。況被告三豐公司所持解約事 由乃為原告未配合塗銷抵押權（實係要求原告再行出資）、 簽立協議書、授權書等，原告已一再聲稱此非原告依約應負 責之事項，豈能作為解約理由，則被告三豐公司上開解約自 無理由，被告品科公司自亦不得拍賣許月女四戶房地，否則 違反系爭合約書之約定暨誠信原則。而被告品科公司既違反 系爭合約書第7條之約定，對於許月女所有四戶房地聲請強 制執行，其後並於104年2月10日下午2時30分，就本院103年 度司執字第107368號拍賣抵押物強制執行事件，於第1次拍 賣債務人許月女四戶時，以其抵押債權聲明承受，並已辦畢 所有權移轉登記，則原告原請求判命被告品科公司應撤回執 行之聲請已非適宜。而依系爭合約書第7條第3項約定，所謂 「乙方（即原告）亦同意此4戶以買賣登記方式移轉予甲方 （即被告）指定之第三人，甲方並應於每戶辦理登記完畢五 日內，給付乙方淨利潤新台幣三佰萬元整」，縱經由法院拍 賣未果，而由被告品科公司承受，其性質上亦應屬於「以買 賣登記方式移轉」之型態，使系爭合約書約定之條件成就， 則被告每戶應給付原告300萬元，4戶共1,200萬元，故被告 自有連帶給付原告1200萬元款項之義務，始能合乎契約真意 ，原告爰變更請求被告應連帶再給付1,200萬元予原告。 ㈣對被告抗辯之陳述： ⒈參照最高法院78年度台上字第543號、92年度台上字第1064 號、81年度台上字第165號、86年度台上字第3180號判決要 旨，本件系爭合約書之買賣標的物，即如系爭合約書第2條 所示之不動產，本係訴外人許文程等人所有，中華成長三公 司為該等所有權人之債權人，暨買賣標的物之第一順位抵押 權人。後被告三豐公司與被告品科公司共同向中華成長三公 司承買前開債權及買賣標的物之抵押權，並以被告品科公司 為出名登記之抵押權人，被告品科公司且於被告三豐公司與 原告簽立系爭合約書前，即先行書立授權書，載明：「…現 立書人茲授權三豐資產管理顧問股份有限公司及魏啟育（以 下合稱「受任人」）代理立書人與第三人協洽處分標的債權 事宜（包括但不限於塗銷不動產擔保品抵押權設定、進行法 院拍賣程序、承受及出售不動產擔保品、全部或部分債權讓 售等）及管理標的債權相關事宜…」等語（詳如原證1）， 並令被告三豐公司與原告協議簽訂系爭合約書時，即出示該 授權書，使原告知悉明瞭被告三豐公司乃經被告品科公司授 予代理權，而與原告協洽抵押權標的物處分標買事宜之本旨 ，雙方並在系爭合約書開宗明義之合約本旨上明確記載：「 …甲方（按：即三豐公司）與品科國際資產管理股份有限公 司已共同向中華成長三資產管理股份有限公司承買該債權及 買賣標的物之抵押權，品科國際資產管理股份有限公司並授 權甲方及魏啟育代理處分、管理標的債權相關事宜（詳參附 件一：授權書），即甲方具有完整處分權利、並保證不因品 科或其他因素，造成甲方違反誠信而未能執行本合約之全部 規範…」等語，再次重申被告品科公司授予被告三豐公司與 魏啟育代理權之要旨，並將前揭授權書援引為系爭合約書之 附件，被告三豐公司及魏啟育甚尚在系爭合約書第7條其他 約定部分，加上僅屬系爭買賣標的物之抵押權人即被告品科 公司始有權決定之就系爭買賣標的物同意「…不得再以任何 形式之拍賣處分」之約定條款，故系爭合約書之出賣人雖僅 記載為被告三豐公司，然被告品科公司應足認定為亦係系爭 合約書之實際出賣人，否則單以被告三豐公司或魏啟育焉有 任何權限為上開約定之內容？換言之，被告品科公司固於系 爭合約書上未經記載為當事人之一；惟系爭合約書內既援引 上開品科公司所書立之授權書為附件，且被告三豐公司及魏 啟育均有權代理處分、管理被告品科公司就系爭房地之債權 及抵押權，並與第三人協洽處分標的債權事宜（包括進行法 院拍賣程序、承受及出售不動產擔保品），而原告亦因被告 三豐公司出示上開授權書以為系爭合約書之附件而知悉明瞭 被告品科公司有授權被告三豐公司及被告魏啟育代理之意思 ，足認被告品科公司就系爭合約書之簽立，確有授權被告三 豐公司及魏啟育為「隱名代理」，被告三豐公司及魏啟育在 系爭合約書上之署名，應認係為渠等自己及本人即被告品科 公司共同所為。基此，系爭合約書簽立時，被告三豐公司與 魏啟育雖未明示以被告品科公司之名義為共同出賣人，核屬 民法「隱名代理」之典型態樣，則系爭合約書既經被告品科 公司授權被告三豐公司與魏啟育簽立，系爭合約書上所載諸 般權利義務，自應直接對被告品科公司發生效力。被告品科 公司否認與系爭合約書之關連性，自難遽予採信。本件在被 告三豐公司未依系爭合約書第1條、第2條、第4條及增補契 約書之約定，於系爭房地於103年1月間拍賣時，未代理原告 投標而明顯違約後，倘被告品科公司與系爭合約書無關，何 以在被告三豐公司明顯違約後，竟願無條件將其依正當法律 執行程序所承受，並將登記於其名下之系爭房地，提供予被 告三豐公司，供其將之信託登記予訴外人楊淑怡，制作渠等 已依約履行之假象，亦不合常情，亦足徵被告品科公司確實 實質牽涉於本件買賣關係，而與被告三豐公司、魏啟育間有 隱名代理之法律關係存在。 ⒉被告辯稱被告品科公司授權予被告三豐公司代理與第三方協 洽處分標的債權事宜之範圍，並不包括系爭合約書附件3之 財產（即許月女四戶房地）云云。惟查，依系爭合約書附件 1即原證1所示被告品科公司書立之授權書，其上即已明載： 「緣立授權書人品科國際資產管理股份有限公司（以下稱「 立書人」）持有以訴外人越太建設股份有限公司為借款人之 不良債權及其擔保權益（以下稱標的債權），現立書人茲授 權三豐資產管理顧問股份有限公司及魏啟育（以下合稱「受 任人」）代理立書人與第三人協洽處分標的債權事宜（包括 但不限於塗銷不動產擔保品抵押權設定、進行法院拍賣程序 、承受及出售不動產擔保品、全部或部分債權讓售等）及管 理標的債權相關事宜…」等語，可知被告品科公司授權被告 三豐公司處理之範圍，顯及於所有渠等共同向中華成長三公 司承買之債權與買賣標的物抵押權，而與第三方（包括本件 原告）協洽處分標的債權事宜，亦即含括系爭合約書附件三 登記為許月女四戶房地，甚且被告三豐公司及魏啟育尚執意 在系爭合約書第7條其他約定部分，加上僅屬系爭合約書附 件3所示房地抵押權人即被告品科公司始有權決定之就該等 不動產同意「…不得再以任何形式之拍賣處分」之約定條款 ，而為系爭合約書之部分條款，益徵被告品科公司之授權範 圍顯然含括系爭合約書附件3所示許月女四戶房地，故被告 前揭所辯，與契約明示條文內容顯有歧異，與客觀證據不符 。 ⒊被告辯稱因原告不配合許月女四戶房地所有權移轉登記之辦 理，致被告無法完整移轉主建物及其座落基地與路地持分予 買受人，故被告依法解除系爭合約書第7條第3項後段關於「 不得再以任何形式之拍賣處分」之約定云云；惟原告就許月 女四戶房地僅負責配合辦理所有權移轉登記事宜，並無授予 代理權予被告，抑或再提出3,000萬元不等金錢，以換取塗 銷抵押權設定登記之義務，被告逕予解除契約關此部分之約 定，並無理由。又依原證10之被告三豐公司存證信函所載， 被告三豐公司表示已依約履行銷售，請許月女備齊買賣移轉 登記文件，並授權被告三豐公司代理與買受人簽訂「不動產 買賣契約書」等語，並有後附之授權書為憑，且被告三豐公 司所簽認之契約，直接對許月女發生效力，並不得撤回代理 權；原證11之被告三豐公司存證信函亦記載「許月女應配合 移轉登記，塗銷抵押權係買賣移轉中應辦理之程序…本公司 請求品科公司同意塗銷抵押權，經品科公司配合辦理，但其 塗銷抵押權期限至民國103年6月30日止。故本司亦請台端（ 即原告）與許月女配合辦理，先行簽訂協議書及授權書，之 後本公司辦理塗銷抵押權，才得以產權清楚之不動產與第三 人洽談買賣事宜」等語，可見被告三豐公司於催告時所附加 之條件，除要求許月女應配合移轉登記外，要求不動產之買 賣移轉並應以許月女簽立授權書之方式，由許月女全權授權 被告三豐公司與第三人簽立買賣契約，該買賣契約所生效力 對許月女又須全部概括承受，被告三豐公司復有代理許月女 收受價金之權。若被告三豐公司刻意違約，且於收受價金後 不肯支付約定合計1,200萬元予許月女，豈非由許月女全然 承擔違約責任，原告自礙難同意照辦。況被告三豐公司一再 告稱必須先行塗銷抵押權始能予以銷售，已如前述，並有原 證8之被告三豐公司寄發予原告之電子郵件可佐，而塗銷抵 押權之條件又係要求原告再另提供逾3,000萬元之現金款項 為條件，原告在對被告缺乏信任感之前提下，當然無法接受 被告三豐公司所提出之附加條件，且以上附加條件均非兩造 議定之系爭合約書或增補契約書所訂義務，且被告所述之第 三人陳重道僅與被告三豐公司簽訂買賣預約而非買賣契約， 則被告三豐公司顯以不正當行為促使其解除關此部分契約之 條件成就，依民法第101條第2項規定，應視為條件不成就。 則被告三豐公司以原證12之存證信函解除雙方關此部分之契 約，自非適法。甚於系爭房地（原指定第三人楊淑怡為登記 名義人）由被告品科公司承受後，原告乃以原證5之存證信 函催告被告履約，隔日即接獲原證10之被告三豐公司已與第 三人陳重道就許月女四戶房地已訂立買賣預約之存證信函， 則被告三豐公司是否確有與陳重道締約之事實存在，亦不無 可疑。且雙方間信賴基礎既已動搖不穩，因被告三豐公司名 下並無相當資產，於雙方簽訂系爭合約書與增補契約書後， 原告就此部分所交付之買賣價金達1,600萬元亦無蹤跡，被 告三豐公司財產顯形減少而難有對待給付之虞，則依民法第 265條規定，原告尚得主張不安抗辯權，在被告三豐公司未 供擔保確保其將履行對許月女所應支付1,200萬元款項之義 務前，原告自得拒絕交付辦理移轉登記之相關文件。至被告 三豐公司要求原告再給付款項逾3,000萬元，用以塗銷被告 品科公司於許月女四戶房地上抵押權之附加條件，雖多為口 頭磋商，但在前揭存證信函均有不斷提及須塗銷被告品科公 司之抵押權，已可知其欲要求原告提供款項以為塗銷抵押權 之相對代價甚明，否則塗銷抵押權本非原告就系爭合約書應 盡之義務，為何被告三豐公司仍不斷強調。且於被告三豐公 司未盡其以原告或指定之人名義投標之義務時，亦曾由被告 魏啟育親手書立協商文件一紙（詳如原證17），註明許月女 四戶房地（塗銷抵押權）產權清楚，結算金額為2,800萬元 ，即由被告魏啟育提議原告再支付2,800萬元，可由許月女 完整取得三戶房地產權，許月女所有之另一戶，則與楊淑怡 未得標但由被告品科公司承受之該戶交換而亦取得完整之所 有權等情，原告雖未同意此協商條件，但亦可徵被告之原意 均在不斷要求原告提供現金以塗銷被告品科公司於許月女四 戶房地上之抵押權，卻仍不欲履行其應行給付許月女合計達 1,200萬元之應盡義務，何能苛責原告促請許月女在諸多不 利之條件下，仍應配合辦理移轉登記。況原告已依原證13之 存證信函，向被告告稱未配合辦理移轉登記之緣由，亦說明 並無須以許月女為出賣人與買方締結買賣契約之義務或必要 性，故被告並無適合之解約事由，其解除系爭合約書關於此 部分之約款，並無理由，被告品科公司本不得聲請法院拍賣 不動產預約買賣合約書附件3所示許月女四戶房地，已如前 述，被告卻猶違反契約約定執意聲請拍賣該等不動產，並因 法院拍賣未果而由被告品科公司承受，其性質上亦應屬於不 動產預約買賣合約書第7條第3項所約定「以買賣登記方式移 轉予甲方指定之第三人」之型態，是即便被告違約在先，恣 意聲請拍賣許月女四戶房地，但就此拍賣未果而由被告品科 公司承受之客觀存在事實，仍屬系爭合約書中所謂「乙方（ 即原告）亦同意此4戶以買賣登記方式移轉予甲方（即被告 ）指定之第三人」之條件成就，被告自有連帶給付原告1,20 0萬元款項之義務，此與被告品科公司聲請法院拍賣及承受 該等不動產是否為合法權利之行使並無干涉，二者屬不同層 次之問題與法律邏輯推衍，不容恣意混淆比附。況目前被告 品科公司之董事長、董事、監察人所代表之法人均為被告三 豐公司，且被告品科公司與被告三豐公司之董事、監察人多 數重疊（參原證15被告三豐公司公司變更登記表），核屬公 司法第369條之2所定之控制從屬公司，由被告三豐公司為控 制公司、被告品科公司為從屬公司。系爭合約書所稱「甲方 （即被告）指定之第三人」，本不限被告以外之第三人，凡 經被告三豐公司出售者，縱為被告三豐公司或魏啟育自己， 甚或被告品科公司自行以債作價買回亦同，始能合乎契約真 意，否則若被告品科公司自行承受不屬於付款清償1,200萬 元之條件成就，則有關許月女四戶房地已登記於被告品科公 司若不再為銷售之作為（被告品科公司亦無保證將來會再銷 售他人，於銷售後會給予原告淨利潤），原告勢將無法主張 許月女四戶房地業已出售他人之條件成就而獲得該淨利潤， 應非原告同意挹注資金獲取相當利潤始締結系爭契約之本意 。況被告品科公司為被告三豐公司之從屬公司，被告品科公 司就系爭合約書具有隱名代理之當事人身分，被告品科公司 將許月女四戶房地聲請拍賣，亦應同為履行系爭合約書關此 部分所謂銷售之性質。即被告品科公司將許月女四戶房地聲 請拍賣，若係由他人標售獲得，理應屬上開約定條件成就， 此為契約文義之當然解釋。若認被告品科公司承受不屬於條 件成就，則被告品科公司聲請承受之方法，亦係以「不正當 行為」阻其條件之成就。蓋因許月女四戶房地並非終局不能 拍定，其尚能進行後續之第二次、第三次等拍賣程序，是否 必將無人應買，尚屬未定，被告品科公司竟即於第一次拍賣 程序無人應買時，即聲明承受，欲行規避前揭付款義務，使 其不致受有給付原告「淨利潤」之不利益，則依民法第101 條第1項規定，亦視為條件已成就，則依約被告亦應給付淨 利潤1,200萬元予原告。 ⒋就兩造約定由被告出售許月女四戶房地每戶應給付原告300 萬元原因，係兩造於簽立系爭合約書前，被告欲向中華成長 三公司承買包含系爭房地上之抵押權暨所擔保債權，因被告 缺乏資金，請求原告挹注，先向原告邀約以買賣形式購買其 他四戶（即嗣後約定應分別登記在原告及案外人楊淑怡名下 各2戶，共4戶），其方式則為原告提供交付每戶1,600萬元 ，合計6,400萬元之價金款項予被告，被告則有為原告投標 暨取得4戶房地所有權之義務，迨原告取得房地所有權後， 再委請被告整合其他同社區之不動產從事整體銷售計畫，藉 以提高他人承買意願以獲取更大之利潤，但每戶原告均至少 能取得200萬元，合計至少800萬元之利得等情，均如前述， 原告評估後認為如此之利潤額度仍無足夠誘因，被告始向原 告聲稱除抵押權人即被告品科公司同意就原登記於原告前妻 許月女名下之許月女四戶房地所有權，不以聲請法院強制執 行之拍賣程序處理（亦可見被告間有隱名代理之關係，否則 焉有被告三豐公司與原告簽訂契約，竟得以限制被告品科公 司拍賣抵押物適法權益之行使）外，另將尋求買主購買該許 月女四戶房地，並於許月女配合以買賣登記方式移轉該所有 權時，除許月女基於不動產出賣人地位本得受領之買賣價金 外，復由被告給付每戶300萬元，合計1,200萬元之現款予原 告，藉此提高誘因，牟求吸引原告挹注資金。原告評估該等 投資風險與獲益額度後，始同意被告投入6,400萬元之資金 款項，並在兩造所議定之系爭合約書內，除規定原定4戶之 買賣標的物（第2條）、買賣價金（第3條）、成本（含稅金 及費用）負擔及利潤分配方式（第5條）、買賣標的物管理 方式（第6條）外，另針對許月女四戶房地增加前揭第7條第 3項之約款。可知，此1,200萬元款項之支付，原係被告用以 吸引原告挹注6,400萬元資金款項所增加之條件誘因，於原 告已依約履行，全數支付該等6,400萬元之挹注資金予被告 後，被告在許月女四戶房地所有權遭易主後，無論係因通常 買賣之形式，或經由法院拍賣程序後作價承受之方式移轉， 被告均應依約連帶給付1,200萬元予原告。況原告就許月女 所有103年度司執字第107368號拍賣扣押物強制執行事件所 列標別1至4之房產即許月女四戶房地，前曾聲請停止強制執 行之拍賣程序，雖經本院以104年度聲字第46號為聲請駁回 之裁定；惟該裁定理由中亦已肯認「…且依該不動產預約買 賣合約書第7條第3項前段係規定：『臺灣臺中地方法院100 年度執卯字第59262號強制執行之債務人許月女所有拍賣標 的計4戶（詳如附件三《按即為本院103年度司執字第10738 號對債務人許月女強制執行之標的》），乙方《按即聲請人 》亦同意此4戶以買賣登記方式移轉予甲方《按即三豐公司 》指定之第三人，甲方並應於每戶辦理登記完畢五日內，給 付乙方淨利潤新台幣參佰萬元整，此過戶所產生之稅金（含 財產交易所得稅，但不包括其他個人所得稅）及費用則由甲 方支付』等語，則即令契約當事人三豐公司，或甚至如聲請 人主張應受拘束之相對人（按即品科公司）依約履行，聲請 人所受之利益亦僅為每戶淨利潤3百萬元整，故如本件相對 人繼續執行系爭執行事件，聲請人就該契約所得之主張，亦 可轉為損害賠償部分…」等語，亦即隱含系爭合約書附件三 所示許月女四戶房地部分，縱由被告品科公司聲請逕予拍賣 而續行強制執行程序，無論係拍定，抑或債權人依法承受， 原告仍得依約主張被告給付每戶300萬元淨利潤之意涵。 ⒌依系爭合約書第7條第3項之約定，足見原告充其量所應盡之 義務，僅係配合被告辦理「買賣之所有權移轉登記」，非指 原告或原告代許月女同意以自己名義任契約當事人，將有關 許月女四戶房地所有權出售予被告或其指定之第三人。蓋許 月女四戶房地並不在系爭合約書買賣標的物之範圍內，且該 約定後段僅記載「甲方（被告）並應於每戶辦理登記完畢五 日內，給付乙方淨利潤…」等語，為原告純獲利益之保證， 衡情每戶售價在1,600萬元以上，則出售價格扣除原告淨利 潤後，應尚有剩餘價金，究如何分配予許月女或被告，竟均 未見契約約款對此有所約定，足見系爭合約書就此部分約定 非如同買賣契約具有對待給付性質，上開原告應配合辦理所 有權移轉登記之義務，相對於系爭合約書而言，僅屬一從給 付或附隨義務，並非主給付義務。在被告未完成銷售，並就 此等房地與買受人締結買賣契約前，原告無法也沒有先配合 過戶之義務。況上開約定最末段亦載明「但若乙方有任一戶 於無法完整移轉主建物及其座落基地與路地持分時，則甲方 得以拍賣方式處分…」等語，則依照契約之本旨，被告三豐 公司依約給付原告淨利潤300萬元之利潤仍不因之免除，僅 拍賣費用需由被告方之連帶保證人蔡宜瑾負擔。可知縱認原 告終仍未盡許月女四戶房地過戶即移轉所有權登記之義務， 被告三豐公司亦尚能以被告品科公司之名義聲請拍賣而不致 無法處分許月女四戶房地以達成契約目的，且實際上被告品 科公司亦因此聲請拍賣而承受此許月女四戶房地，何能認此 約定會因原告未配合辦理所有權移轉登記而未能履約。遑論 引作為被告關此部分契約之解約理由，實已與契約本旨相悖 。再依被告三豐公司寄送原證10之存證信函予原告，係聲稱 其已依約履行銷售，故請許月女備齊買賣移轉登記文件，並 授權被告三豐公司代理與買受人簽訂「不動產買賣契約書」 ，諭命原告與許月女需配合辦理云云。姑不論被告三豐公司 於當時僅覓得買主陳重道，表達有買受許月女四戶房地之意 願，被告既尚未能與買受人陳重道締結簽署買賣契約，能否 謂其已善盡如存證信函內之所謂已「履行銷售」，誠屬有疑 ，則原告自無配合辦理過戶之義務。且因過戶對象尚屬不明 ，原告亦無從配合辦理。況原證10之存證信函意旨除要求原 告「備齊」，並非「交付」買賣移轉登記文件予被告三豐公 司收持外，另諭命原告需簽立授權書、委託書，授予被告三 豐公司代理權，俾令其得以原告名義為契約當事人與買受人 簽立買賣契約，使原告除系爭合約書既定之配合辦理所有權 移轉登記之義務外，另因成為締結買賣契約之出賣人，需額 外負擔買賣契約之諸如出賣人之瑕疵擔保責任，此舉對原告 不公平與不對等。更況被告三豐公司於該存證信函內，均未 要求原告踐履為所有權移轉登記配合辦理之通知，僅請許月 女備齊「買賣移轉登記文件」（實際上許月女自原告與被告 三豐公司締結系爭合約書之伊始，即已隨時將不動產所有權 移轉登記文件「備齊」），以掩飾其要求原告出名為買賣契 約出賣人之真正目的，豈能反指原告有所謂不配合辦理之違 約情事？實則原告於收受原證10之存證信函後，即委請韓國 銓律師代原告與被告進行磋商，與會中被告魏啟育一再聲稱 因許月女為所有權人，故必須出面簽約，原告所委託之代理 人韓國銓律師則表示「出賣人並無以有處分權者為限，故貴 公司與買受人締結買賣契約應無問題，實無須許月女親自出 面為契約當事人而與買受人簽約，且原告亦承諾被告確與買 受人簽立正式買賣契約後會配合辦理所有權移轉登記；若堅 持由許月女出名親自擔任簽約一方之出賣人，卻無法掌握合 約進行事項，若有萬一即承擔違約金之風險，對許月女言自 屬不公」等語，益證原告自始至終絕無不配合辦理過戶登記 事宜之想法及作為，僅為維護自身權益所為不得已之保護措 施，焉能就此認定原告有何違約之情事？ ⒍許月女四戶房地本非系爭合約書買賣標的物，且約定於系爭 合約書之用意，明載「給付乙方淨利潤」等明文，可知，由 原告取得如附件2之四戶房地後，再委由被告銷售，獲得淨 利潤之條件，係透過被告銷售許月女四戶房地後所得價金中 取得，以避免被告資金不足，與奢侈稅無涉。且系爭合約書 係因被告缺少資金請求原告挹注，因利潤未足，被告始向原 告聲稱被告品科公司同意就許月女四戶房地以不聲請拍賣程 序之方式處理外，將尋求買主購買，並於許月女配合以買賣 登記方式移轉所有權時，由被告再給付每戶300萬元，計1, 200萬元現款充作利潤，提高誘因，吸引原告挹注資金所致 。且「淨利潤」之約定為原告純獲利益之保證，足見系爭合 約書非有對待給付性質，原告僅屬一從給付或附隨義務，則 被告未完成銷售，無法先行配合過戶義務。況依契約本旨， 被告三豐公司依約給付原告淨利300萬元仍不因之免除，僅 拍費用需由被告之連帶保證人蔡宜瑛負擔。縱認原告終未盡 許月女四戶房地過戶義務，被告三豐公司亦尚能以被告品科 公司名義拍賣，不致無法處分許月女四戶房地，以達契約目 的，已如前述。在在可知有關被告三豐公司應銷售許月女四 戶房地後給付原告淨利潤計1,200萬元，係被告三豐公司用 以吸引原告挹注6,400萬元資金所增加之重要誘因，原告既 已如數交付被告6,400萬元買賣價金，業已依約完成應盡義 務，被告就此即已存在1,200萬元債務，約定被告應於銷售 及拍賣許月女四戶房地之預期不確定事實發生後，陸續履行 給付原告每戶淨利300萬元，計1,200萬元，應認屬於清償期 之約定，非決定酬金利潤債權成立與否之條件，兩造關於1, 200萬元利支付之約定，僅以「買賣登記方式移轉」作為各 筆款項支付之清償期，惟未就「買賣」方式、契約成立原因 及總價款最低限額另做限制性或例外性之約定，則被告品科 公司既將許月女四戶房地聲請拍賣，不論由他人標售獲得， 抑由被告品科公司承受，均應認許月女四戶房地均已以買賣 為原因關係而「售出」，亦即各筆款項清償期均已屆至，被 告當需履行給付原告1,200萬元利潤之義務。 ㈢聲明： ⒈被告應連帶給付原告1,200萬元，及自104年4月24日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠原告與被告三豐公司所訂立系爭合約書，約定之買賣標的物 原屬第三人所有，被告三豐公司與被告品科公司共同承買對 第三人之債權與買賣標的物之抵押權，並實行抵押權拍賣抵 押物。系爭合約書目的係被告同意以1,600萬元整作為投資 款取得系爭契約第2條買賣標的物編號4即系爭房地之所有權 ，第5條並約定：「乙方（即原告）於取得4戶買賣標的物後 ，由甲方（即被告三豐公司）負責銷售…將來每銷售一戶， 甲方應給付乙方淨利潤新台幣200萬元…利潤超過新台幣200 萬元以上部分，甲乙雙方各分配50%利潤。」，雖系爭合約 書名為買賣合約書，惟合約精神係由原告投資，託被告負責 銷售系爭房地，以獲取淨利潤至少200萬元為目的。嗣102年 4月16日原定拍賣期日，執行法院以拍賣公告無法送達債務 人為由而停止拍賣程序，兩造乃於同年月20日另行訂立原證 3增補契約書，其中增補條款第2條約定：「今甲（即被告三 豐公司）乙（即原告）雙方同意上揭買賣標的編號4，依原 合約仍由乙方以新台幣壹仟陸佰萬元整買受…甲方並應同時 簽立新台幣壹仟陸佰萬元、指定乙方為受款人之本票乙紙， 交付予乙方作為甲方履行本協議擔保，俟甲、乙雙方依原合 約將標的物，包括但不限於銷售或由乙方取得所有權後，乙 方應將此本票返還與甲方」，並未約定原告取得所有權之方 式。蓋系爭合約書係以投資為目的，原告循信託登記方式取 得所有權亦無違反契約約定。約定上開增補條款之原因源於 法院停止拍賣程序，使原告無法依拍賣程序取得系爭房地所 有權，原告擔心被告三豐公司私下將系爭房地過戶予第三人 ，對原告沒有保障，乃另訂增補條款要求被告三豐公司簽立 1,600萬元本票，擔保原告能先取得所有權，再由被告三豐 公司負責銷售取得利潤（反觀系爭合約書中其他3戶房屋， 則無此問題，是其他3戶房屋並未開立本票擔保之程序）。 查系爭合約書既以由被告三豐公司銷售買賣標的物獲取利潤 ，再由兩造分配此利潤為最終目的，原告取得所有權僅係銷 售過渡程序，是該增補條款並未限制原告取得所有權之方式 ，原告循信託登記方式取得所有權並無違反契約約定目的， 即被告三豐公司已履行契約，原告主張被告違約並解除契約 並無理由。又被告三豐公司為增加上開房屋之價值，花費2, 000萬元鉅資改造樣品屋及優化社區環境，因此吸引多組購 屋民眾表達標購意願，詎於103年1月21日之拍賣期日前，上 開房屋所在之社區遭新竹陳姓子女率十多人圍堵滋事（參臺 中市政府警察局第五分局中市警五分偵字第0000000000號函 覆之員警職務報告書內容記載），後又遭不明人士在社區大 門口地上噴漆，甚以水泥塊封路。雖經臺中市政府都發局依 法排除，但仍不斷有人張貼封路告示，致原本有意標購者紛 紛退出，此乃非可歸責於被告三豐公司之事由，被告三豐公 司不得已於拍賣期日以被告品科公司名義以底價1,840萬元 承受，取得所有權（被告品科國際為出名人，被告三豐公司 仍為實際所有人之一）。嗣為履行系爭合約書之約定，協議 以信託登記方式，將原本登記於被告品科公司名下之買賣標 的編號4之所有權移轉登記與原告楊清景所指定之人楊淑怡 ，並經原告同意辦理，有兩造通聯之E-mail及Line對話紀錄 可稽（見被證1），雙方遂於103年7月7日完成信託登記與原 告所指定之第三人楊淑怡，有土地所有權狀可稽（見被證2 ），則原告已取得系爭買賣契約所約定之買賣標的編號4之 所有權，被告三豐公司並無任何違約事由甚明。即被告三豐 公司已依系爭合約書增補條款第2條之規定履行契約，原告 解除契約請求返還價金與請求違約金並無理由。另被告品科 公司並非系爭合約書之契約當事人，原告依約請求返還買賣 價金及違約金，自與被告品科公司不相關聯。 ㈡被告三豐公司與品科公司於102年4月9日雙方簽立契約時為 獨立之兩家公司，直至103年10月29日被告品科公司始變更 組織為三豐公司之子公司，有被證14之品科公司變更登記表 可稽。是原則上被告品科公司於簽立系爭合約書時並不受被 告三豐公司所支配，但為其所有債權利益時，得配合被告三 豐公司處理合作不動產標的，且其合作不動產標的被告品科 公司亦得自由指定，被告品科公司與三豐公司所簽立之授權 書係為簽立系爭合約書附件1而授予委任關係，未及於許月 女四戶房地。依系爭合約書第1條合約本旨：「…品科國際 資產管理股份有限公司並授權甲方及魏啟育代理處分、管理 標的債權事宜（詳參附件一：授權書），即甲方具有完整處 分權利、並保證不因品科或其他因素，造成甲方違反誠信而 未能執行本合約之全部規範。乙方應於法院民國102年4月16 日第三次拍賣程序時，以每戶不低於新台幣壹仟陸佰萬元參 與競標本合約第二條買賣標的物…」，該內容中提及第2條 買賣標的物即指附件2之買賣標的物，是被告品科公司授權 予被告三豐公司之不良債權部分，僅指原證2所附附件2之財 產。而附件3所列許月女四戶房地乃被告三豐公司與原告洽 談過程中另行約定於系爭合約書第7條其他約定內者，屬獨 立之約定，許月女四戶房地之投資方式亦與附件2所列不動 產不同，是附件3之財產並非被告品科公司授權予被告三豐 公司之不良債權。而許月女四戶房地既於系爭合約書第7條 第3項有所約定，惟因許月女並未於該契約簽名，是該約定 對許月女並無拘束力，許月女於財產遭拍賣前，亦可自行清 償債務，並辦理抵押權塗銷登記，毋須配合將不動產出賣與 被告三豐公司指定之第三人。然許月女與原告原為夫妻關係 ，被告三豐公司遂信任原告能說服許月女，則該約定之真意 即原告有義務協助許月女配合被告三豐公司辦理許月女四戶 房地過戶事宜。至於系爭合約書附件2、3銷售部分，也沒有 所謂合夥關係在，因為銷售都是三豐公司處理，品科公司只 是抵押權人，品科公司只要能夠確保抵押債權能夠獲得清償 ，不需要處理買賣是否獲得利潤的部分，所以不可能成立合 夥關係。 ㈢有關原告之前妻許月女名下四戶門牌號碼分別為臺中市○○ 區○○巷00000000000000000000000號房屋（即許月女四 戶房地），因許月女僅擁有上開房屋○○○區○○○○道路 之土地應有部分萬分之217，並非共有道路土地之唯一權利 人，而每一戶建物之買賣均應附隨對外通行道路之持分移轉 ，買受人始得受讓完整之權利，是針對許月女四戶房地，兩 造乃於系爭合約書第7條第3項另行約定，則被告三豐公司得 以買賣方式移轉登記予所指定之第三人，原告可得之淨利潤 為300萬元（即原告不負擔該房地產權過戶所需之稅金即手 續費），而原告於被告指定移轉所有權之第三人時，應負配 合辦理房地產權移轉之義務。且被告三豐公司為避免屆時無 法完整移轉許月女四戶房地與路地持份予買受人，遂於法院 拍賣上開共有道路土地時，由被告三豐公司之關係企業被告 品科公司承受上開路地，有不動產權利移轉證書可稽（見被 證3，查原本雙方係約定由許月女標購系爭路地或主張優先 承買以取得完整所有權，但許月女未為上開行為，品科公司 迫於無奈而承受之）。隨後，被告三豐公司乃依約積極尋覓 買主，並順利覓得買主陳重道，但因被告三豐公司並非許月 女四戶房地即上開契約所訂買賣標的物之所有權人，買方遂 要求被告三豐公司應於103年7月18日前取得所有權人許月女 之授權，並另簽訂更新出賣人為許月女、依相同條件訂立之 正式買賣契約。而依兩造系爭契約第7條第3項之約定，原告 於被告指定移轉所有權之第三人時，應負配合辦理房地產權 移轉過戶之義務，被告三豐公司曾發E-mail請求許月女簽立 協議書與授權書，有被證13之103年6月27日下午4:41信件及 授權書與協議書可稽。詎遭原告拒絕，但原告保證會依原合 約配合辦理過戶事宜，被告三豐公司乃於103年7月11日先與 覓得之買主陳重道簽立「不動產預約買賣契約書」（見被證 4），被告三豐公司乃於103年7月11日發函催告原告及其妻 許月女於5日內備齊買賣移轉登記文件，期能於103年7月18 日與其所指定之第三人陳重道簽立正式買賣契約。原告於隔 日收受（見被證5之臺中英才郵局第1328號存證信函及回執 ），卻於期限內仍不願配合辦理買賣移轉登記事宜，致上開 買賣延宕，系爭契約目的無法達成，被告三豐公司不得已乃 於103年9月19日發函解除兩造間系爭合約書第7條第3項之約 定，原告於隔日收受（見被證6之台中向上郵局第634號存證 信函及回執）。原告主張被告要求原告再提出3,000萬元以 塗銷被告品科公司抵押權設定登記並非事實，原告並未舉證 證明之。雙方既仍在契約履行階段，被告自不可能再要求原 告提出3,000萬元以塗銷被告品科公司抵押權設定登記，縱 被告三豐公司有該要求，此既非兩造約定之內容，原告自不 須理會，並不因此影響原告負有配合被告辦理房地產權移轉 過戶之義務。本件實係源於原告不肯依系爭合約書第7條第3 項之約定，配合被告辦理房地產權移轉過戶之義務，被告三 豐公司乃依民法第254條規定解除系爭契約第7條第3項之約 定，則因原告不配合所有權移轉登記之辦理，致被告三豐公 司無法完整移轉主建物及其座落基地與路地持份與買受人， 該部分與系爭合約書附件2之系爭房地分屬不同條款、不同 附件，買賣條件亦不相同，屬於獨立之買賣標的，被告自可 一部解除並無疑義，是解除契約後，被告三豐公司自得以拍 賣方式處份許月女四戶房地（102年度司執字第57692號）， 屬其合法權利之行使，難謂被告有何違約或謂原告得依據已 經解除而無效之系爭合約主張其請求分配利潤之條件成就， 故原告請求被告三豐公司撤回強制執行聲請即無理由，原告 亦不得再依系爭合約書條款請求被告公司連帶給付淨利1,20 0萬元。又縱認被告解除契約不合法，依系爭合約書第7條第 3項後段約定，因原告拒絕配合辦理過戶，致被告三豐公司 無法完整移轉主建物及其座落基地與路地持份與買受人，被 告三豐公司本得將許月女四戶房地提付法院強制執行，自無 違誤。 ㈣原告變更聲明並主張許月女四戶房地經本院103年度司執字 第10768號強制執行程序公開拍賣，由被告品科公司於104年 2月10日承受，並繳足全部價金（見被證12之不動產權利移 轉證書），取得拍賣標的物即許月女四戶房地所有權，性質 上應屬於「以買賣登記方式移轉」之型態，而使系爭合約書 第七條第三項之條件成就，被告自有連帶給付原告1,200萬 元款項之義務云云。惟依系爭合約書第7條第3項約定：「臺 灣臺中地方法院100年度執卯字第59262號強制執行之債務人 許月女所有買賣標的物計4戶，乙方（即原告）亦同意此4戶 以買賣登記方式移轉與甲方（即被告三豐公司）指定之第三 人，甲方並應於每戶辦理登記完畢五日內，給付乙方淨利率 新台幣300萬元整…雙方約定，甲方原則上不得再以任何形 式之拍賣處分，但若乙方有任何一戶無法完整移轉主建物及 其座落基地與路地持分時，則甲方得以拍賣方式處分」，可 知雙方係約定許月女四戶房地原則上應以買賣登記方式移轉 與被告所指定之人，則被告可利用其管理整復資產之優越能 力，增加許月女四戶房地之價值，尋獲願意出高價之買主， 獲取利潤，並約定於此情況願意給予原告淨利300萬元之利 潤。惟許月女四戶房屋，因許月女僅擁有系爭房屋○○○區 ○○○○道路之土地應有部分萬分之217，並非共有道路土 地之唯一權利人，而每一戶建物之買賣均應附隨對外通行道 路之持分移轉，買受人始得受讓完整之權利，是雙方約定在 原告有任何一戶無法完整移轉主建物及其座落基地與路地持 分之例外情況，被告得以拍賣方式處分，於此情形被告無法 運用其資產管理能力增加獲利，自無給予原告淨利300萬元 之問題。是許月女四戶房地既由被告品科公司承受，與系爭 合約書第7條第3項約定『以買賣登記方式移轉與被告三豐公 司指定之第三人』相較，既非以買賣登記方式移轉，所移轉 之人亦非被告三豐公司所指定之人，與兩造所約定之內容完 全不相符，原告主張契約條件已成就，請求許月女四戶房地 之淨利共1,200萬元，顯無理由。 ㈤又原告主張被告品科公司承受許月女四戶房地之行為即屬被 告應給付原告淨利潤1,200萬元之條件成就，或依民法第101 條第1項規定視為條件已成就云云。惟許月女四戶房地是以 被告品科公司之債權承受，未實質取得金額，與增補契約所 約定「利潤」之真意不符，原告何從請求被告給付1,200萬 元之「利潤」？且被告並未抗辯被告品科公司承受後三豐公 司即無再將之出售之義務。蓋如許月女配合出售作業，原告 仍得依約分配利潤，自非屬「不正當方法阻條件成就」。再 者，若被告品科公司承受許月女四戶房地得視為履行合約銷 售，則被告三豐公司何需與原告訂立第7條第3項之約定，並 同意給原告高達1,200萬元淨利潤？該被告三豐公司與原告 簽立系爭合約書時，許月女四戶房地早在強制執行中，根本 不需受任何拘束，何需給予與執行程序不相干之第三人即原 告1,200萬元？又依系爭合約書第7條第3項之約定，許月女 四戶房地中若有任一戶無法完整移轉（即主建物、坐落基地 、路地912地號應有部分）予買受人時，雙方欲以一般買賣 方式出售不動產、節省奢侈稅、提早變現之目的即無法達成 ，被告三豐公司即不須依約履行，而得由被告品科公司再行 強制執行程序，且拍賣費用必須保證人蔡宜謹負擔。依系爭 合約書意旨，原告有擔保許月女取得許月女四戶房地完整產 權並移轉過戶予買受人之義務。查本院於102年2月間進行路 地912地號土地應有部分之拍賣程序，並通知建築物所有人 許月女優先承買，有被證15之民事執行處函可稽，詎許月女 均置之不理，顯已違反系爭合約書之約定，則被告品科公司 將許月女四戶房地執行拍賣程序並無違約。 ㈥實則系爭合約書中第7條簽立緣由係103年3月被告三豐公司 與原告洽談時，原告主動提出許月女四戶有無免於遭拍賣之 方法，被告三豐公司考量若由被告品科公司承受再出售，需 負擔奢侈稅成本（每戶以1,800萬元計算乘以奢侈稅率15%為 270萬元，四戶共1,080萬元），否則須待二年期滿才得免除 奢侈稅，如此會有持有不動產時間太長，資金周轉困難之虞 。而許月女四戶房地不動產自97年取得所有權以來，已超過 2年，若許月女同意由其直接出賣與買受人，可節省奢侈稅 每戶270萬元，被告三豐公司另考量，若由許月女出賣四戶 房地，可以不待強制執行承受等相關冗長程序，不動產得以 提早變現，使被告三豐公司得以收取之買賣價金清償貸款， 被告品科公司亦得早日收取債權，達成三贏之局面，是被告 三豐公司與原告乃於102年4月9日簽立系爭合約書第7條第3 項約定，由被告三豐公司以每戶300萬元為代價，於被告三 豐公司覓得買主後，須由許月女直接將不動產移轉過戶予該 買主。該條款目的係為品科公司節省奢侈稅，並為提早收取 債權。基此系爭合約書第7條第2項並約定「原告於被告指定 移轉所有權之第三人時，應負配合辦理房地產權移轉過戶之 義務，不得刁難推諉」，目的係在覓得合適之買主時，使該 買主能安心買受系爭不動產，並順利過戶完成，俾使兩造共 同獲取最大利潤。是依系爭合約書意旨，許月女與原告2人 須先配合被告三豐公司出售（包括簽立買賣契約與辦理移轉 過戶），並於買賣移轉登記後5日內，被告三豐公司再以出 售所得價款給付共1,200萬與原告。依買賣實務，出賣人原 則上為所有權人，若非所有權人為出賣人，依常情將無人願 承買，故解釋契約文義及真意應指由不動產所有權人許月女 出面訂約，該買賣始能順利進行，如此解釋亦對原告較有保 障。倘連與買主締約階段都無法順利進行，何從過戶？換言 之，原告如不配合協助與被告三豐公司覓得之買主締約，被 告三豐公司既非許月女四戶房地之所有權人，即無法處分不 動產，致系爭合約書無從履行，對兩造均係一大損失。本件 被告三豐公司既已覓得買主，原告卻未能配合簽約、過戶， 藉詞刁難推諉，顯已違反契約之義務甚明，且許月女四戶房 地既未能與覓得之買主順利簽約過戶，如何令被告三豐公司 支付1,200萬元與原告？再者，原告一再主張被告三豐公司 既未能與覓得之買受人陳重道締結簽署買賣契約，又諭命原 告須授予被告三豐公司代理權，俾令其得以原告名義為契約 當事人與買受人簽立買賣契約，使原告另需額外負擔買賣契 約出賣人之瑕疵擔保責任，對原告不公平云云。惟查，被告 三豐公司早於103年7月11日即與覓得之買主陳重道簽立被證 4之「不動產預約買賣契約書」，但因被告三豐公司並非上 開契約所訂買賣標的物之所有權人，買方遂要求被告三豐公 司應於103年7月18日前取得所有權人許月女之授權，並另簽 訂更新出賣人為許月女、依相同條件訂立之正式買賣契約， 則被告三豐公司乃於103年7月11日發函催告原告楊清景及其 妻許月女於5日內備齊買賣及移轉登記文件。蓋被告三豐公 司並非買賣標的所有權人，若由其直接與第三人訂約，而後 許月女不配合過戶時，法律關係將趨於複雜，依常理，買受 人均不願冒此風險，故要求不動產所有權人本人為締約當事 人實屬常情，亦為兩造可預見之事。惟原告卻百般刁難不願 配合，迫使被告與陳重道解除買賣預約書，致兩造所期待之 利潤無法獲取。又原告稱若以許月女為契約當事人，其需額 外負擔買賣契約出賣人之瑕疵擔保責任云云，惟許月女既為 許月女四戶房地之所有權人，一旦其出售則必須負擔瑕疵擔 保責任，此本為法定之出賣人義務，豈有因訂立系爭合約書 及補充協議而免除之理，原告所辯並無理由。本件因原告百 般刁難不願配合致被告三豐公司無法與覓得之買主簽訂買賣 契約，遑論過戶？許月女四戶房地既未能順利銷售，豈有利 潤可得？原告請求被告給付原告淨利潤共1,200萬元顯無理 由。 ㈦證人蔡宜瑾於104年11月24日於本院104年11月24日言詞辯論 時作證之證述，因蔡宜瑾與第7條第3項記載關係密切，路地 持份係登記在證人蔡宜瑾之兒子及媳婦名下，證人蔡宜瑾均 知情該項記載攸關證人蔡宜瑾自身權益，依常理，一般人為 何會願意無端負擔拍賣費用？為何會特別提到無法完整移轉 狀況？此條項之訂立必經充分討論，證人蔡宜瑾對於契約其 他條款之解釋均得侃侃而談，卻對於此條攸關自身利益之記 載毫無印象，復對重要關鍵問題刻意迴避，自承對原告尚有 欠款，故介紹原告投資本案，與原告關係密切，對於契約之 解釋與字面記載完全不相符，均出於其主觀認識，其證述難 期公允，並不可採。況證人蔡宜瑾證述：「（法院拍賣當時 有沒有談到拍賣的金額有可能低於1600萬元或1800萬？）沒 有。（有無談到會高於1800萬元？）都沒有談」等語，足見 兩造訂立之不產動買賣預約書第7條第3項所約定之「買賣登 記方式移轉予甲方指定之第三人」並不包括拍賣，且一般經 驗，如依拍賣方式處分，根本不可能產生300萬元利潤，亦 為兩造之智識經驗所得知悉，即不可能對於以拍賣方式處分 系爭房地有任何可得利潤進行討論；且依該約定條款後段另 有「若乙方有任一戶無法完整移轉主建物及其座落基地與路 地持分時，則甲方得以拍賣方式處分，其拍賣費用由本合約 之保證人蔡宜瑾負擔」，足見前段所指之買賣登記方式可得 利潤300萬元，並不包括拍賣，否則無庸在該條款後段另行 約定，何時可得以拍賣方式處分，且以拍賣方式亦不再另行 約定，乙方可得利潤300萬元。再證人蔡宜瑾雖指稱簽約時 並未提及許月女本人必須親自出來簽約等語，然其證述有偏 頗已如前述，被告否認其真實性。縱其所述為真，證人於被 告訴訟代理人進一步追問時證述：「（有沒有談到三豐公司 這邊可以用自己的名義賣給第三人，而不用許月女的名義依 證人證詞？）沒有，只有簡單講到每過戶一戶要給原告300 萬元」等語，則兩造簽約時許月女並未授權被告三豐公司得 以自己名義出售其名下之不動產，依買賣實務，出賣人原則 上為所有權人，若非所有權人為出賣人，則依常情何人願承 買？故解釋契約文義及真意應指系爭不動產所有權人許月女 應出面訂約，或授權被告三豐公司訂約，該買賣始能順利進 行，如此解釋亦對原告較有保障。而被告三豐公司早於103 年7月11日即與覓得之買主陳重道簽立被證4之「不動產預約 買賣契約書」，惟因被告三豐公司並非買賣標的即許月女四 戶房地所有權人，若由其直接與第三人訂約，許月女嗣不配 合過戶時，法律關係將趨於複雜，衡情買受人必不願冒此風 險，故要求不動產所有權人本人為締約當事人實屬常情，此 亦為兩造可預見之事。惟原告卻百般刁難不願配合，迫使被 告與陳重道解除買賣預約書，致兩造所期待之利潤無法獲取 。綜上，證人蔡宜瑾之證詞係單就其主觀認識所為，且其證 詞顯有偏頗之虞，又如證人證述兩造於訂約時許月女並未授 權被告三豐公司得以自己名義與第三人簽約，後因原告百般 刁難不願配合，致被告三豐公司至今無法與覓得之買主簽訂 買賣契約，何況過戶？系爭不動產既未能順利銷售，豈有利 潤可得？原告請求被告給付原告淨利潤共1,200萬元顯無理 由，被告所為均未違反系爭合約書、增補契約書之約定。 聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。 三、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下： ㈠兩造不爭執事項： ⒈原證1至原證21之形式真正均不爭執。 ⒉被證1至被證12（謄本及權利移轉證書）、被證13至被證22 及其後所附17張照片之形式上真正均不爭執。 ⒊原告代理人韓國銓律師曾與被告魏啟育及三豐公司聘僱之地 政士蕭春美，於103年8月14日上午11時許，在臺中市○區○ ○路0段000號15樓之2安心聯合律師事務所處進行協商，與 會中原告代理人韓國銓律師明確表示原告同意被告三豐公司 繼續銷售有關許月女名下之系爭四戶房地，但原告並不同意 由許月女出面親任契約當事人而與被告三豐公司所覓得之買 方締結任何契約，抑或提供任何形式之授權書、委託書予被 告三豐公司或魏啟育，授權或委託渠等得以代理許月女締約 。 ⒋本院以103年10月1日中院東民執103司執卯字第107368號囑 託查封登記書查封許月女四戶。 ⒌被告品科公司於104年2月10日下午2時30分就本院103年度司 執字第107368號拍賣抵押物強制執行事件第一次拍賣債務人 許月女四戶時，以其抵押債權聲明承受，並已辦畢所有權移 轉登記。 ⒍就許月女所有之四戶買賣標的物，被告三豐公司於103年間 開始與覓得之買主陳重道先生洽談，並於103年7月11日與陳 重道先生簽立「不動產預約買賣契約書」。 ㈡兩造爭執事項： ⒈被告三豐公司解除兩造間系爭契約第7條第3項之約定有無理 由？ ⒉品科公司於民國104年2月10日承受許月女所有四戶不動產， 是否使系爭契約第7條第3項約定之條件成就？原告請求上開 四戶房地之淨利共1,200萬元有無理由？ 四、法院之判斷 ㈠按「債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，故出立借 約之債務人，不問其果為實際受益與否，就其債務應負償還 之責，債權人不得對於債務人以外之人而請求履行。」、「 買賣契約與移轉所有權之契約不同，出賣人對於出賣之標的 物，不以有處分權為必要。」，最高法院17年上字第906號 及37年上字第7645號民事判例民事判例意旨參照。另按「買 賣之標的物有瑕疵者，買主固得請求解除契約，然其性質可 分離者，究不能以一部之瑕疵而解除全部契約。」、「給付 為可分而有一部給付不能或給付遲延之情形時，債權人非不 得就該契約之，一部解除之，此依民法第二百二十六條第二 項及第二百五十六條規定推之自明。」，最高法院19年上字 第1223號民事判例及72年度台上字第2912號民事裁判意旨亦 可參照，故原告如具備一部解除之事由，自得一部解除契約 甚明。 ㈡原告主張被告品科公司應與被告三豐公司、魏啟育連帶負責 ，其主要理由係認就系爭合約書附件2之系爭房地部分，被 告三豐公司與品科公司間有隱名代理，就系爭合約書附件2 之系爭房地部分及附件3之許月女四戶房地部分，認被告三 豐公司與品科公司間有合夥關係等語（見本院104年10月13 日言詞辯論筆錄），並主張被告品科公司應連帶負責，惟此 為被告所否認，自應由原告舉證以實其說。查依系爭合約書 所附原證1之授權書，雖第1段規定：「緣立授權書人品科國 際資產管理股份有限公司（以下稱「立書人」）持有以訴外 人越太建設股份有限公司為借款人之不良債權及其擔保權益 （以下稱標的債權），現立書人茲授權三豐資產管理顧問股 份有限公司及魏啟育（以下合稱「受任人」）代理立書人與 第三人協洽處分標的債權事宜（包括但不限於塗銷不動產擔 保品抵押權設定、進行法院拍賣程序、承受及出售不動產擔 保品、全部或部分債權讓售等）及管理標的債權相關事宜（ 包括但不限於不動產擔保物之整修工程事宜、與不動產擔保 物所有權人洽商配合辦理所有權移轉過戶等），受任人應以 合法妥適之方式處理前開委任事項，且不得將本授權書之權 利義務轉讓或複委任第三人，如有違反致生之一切爭議，悉 由受任人負全部責任，概與立書人無涉，受任人並應就立書 人因此所受之損害負一切賠償之責」等語，惟其第2段亦敘 明：「立書人係委託受任人與第三方就上述事宜進行洽商， 惟標的債權最終之處分方式、處分金額及相關條件仍需以立 書人最終之決定為主」，足證就系爭合約書附件2之系爭房 地部分，被告品科公司僅授權被告三豐公司有「協洽」、「 洽商」之權，而被告品科公司則仍保有最終決定權，並未授 予代理權予被告三豐公司與第三人簽訂契約甚明，故原告稱 被告品科公司有授權被告三豐公司及魏啟育為「隱名代理」 乙節，顯與授權書之約定不符，遑論就許月女四戶房地部分 是否包含在授權書約定範圍部分，兩造復有強烈爭執。又系 爭合約書僅由原告與被告三豐公司簽訂，被告品科公司並非 合約當事人，且依系爭合約書第1條合約本旨之規定，被告 三豐公司僅自行表示就系爭合約書第2條即附件2之土地及建 物部分，品科公司授權被告三豐公司及魏啟育代理處分、管 理標的債權相關事宜，被告三豐公司就系爭合約書第7條第3 項許月女四戶房地部分，並未表示亦有經由被告品科公司之 授權，原告亦坦承許月女四戶房地本非系爭合約書買賣標的 物範圍內（見前述原告對被告抗辯之陳述⒌及⒍部分），足 證原告亦明知許月女四戶房地部分確非被告品科公司原來授 權予被告三豐公司與原告洽談之範圍，故即令被告品科公司 其後依系爭合約書，同意先撤回本院100年度執字第59262號 強制執行許月女四戶房地部分，惟被告品科公司並不受被告 三豐公司所支配，依被告品科公司上開所辯，僅係為其所有 債權利益時，得配合被告三豐公司處理合作不動產標的而已 ，難憑此即認被告品科公司與被告三豐公司間確有成立合夥 關係甚明，原告亦未舉證證明被告品科公司與被告三豐公司 間確有合夥關係存在，其認被告品科公司應連帶負責云云， 自不足採信。 ㈢被告雖主張就許月女四戶房地部分，被告三豐公司已依法解 除系爭合約書第7條第3項之約定，故被告三豐公司及魏啟育 自不負該條約定及連帶保證之責任云云。惟查，依前揭最高 法院之判例可知，買賣契約與移轉所有權之契約不同，出賣 人對於出賣之標的物，本不以有處分權為必要。而依系爭合 約書第7條第3項之記載，乙方即原告所負之義務僅只於：「 同意此4戶以『買賣登記』方式移轉予甲方（即被告三豐公 司）指定之第三人」，並未要求原告或許月女須出面具名為 出賣人並簽訂買賣契約，此亦可從證人即系爭合約書被告三 豐公司之連帶保證人蔡宜瑾於本院104年11月24日言詞辯論 時證稱：「（依照第七條第三項約定，原告有無要負擔什麼 義務？）沒有。只有講到過戶的時候，一戶給他300萬元。 （有無談到許月女本人必須要親自出來簽約？）沒有…（剛 才你回答有講到許月女不用出來簽約？）是根本就沒有談到 許月女要不要出來簽約的事。」等語相符，故原告以此要求 原告應出具由許月女所簽訂之授權書、由許月女出面與其所 找到之買主陳重道簽訂買賣契約，自均係另外加重原告之契 約義務，原告自得不予接受，則被告三豐公司憑此認原告違 約而一部解除系爭合約書第7條第3項約定，自於法不合。被 告雖再辯稱：基此系爭合約書第7條第2項並約定「原告於被 告指定移轉所有權之第三人時，應負配合辦理房地產權移轉 過戶之義務，不得刁難推諉」，且依買賣實務，出賣人原則 上為所有權人，若非所有權人為出賣人，依常情將無人願承 買，且依該約定條款後段另有「若乙方有任一戶無法完整移 轉主建物及其座落基地與路地持分時，則甲方得以拍賣方式 處分，其拍賣費用由本合約之保證人蔡宜瑾負擔」，足見前 段所指之買賣登記方式可得利潤300萬元，並不包括拍賣， 否則無庸在該條款後段另行約定，何時可得以拍賣方式處分 ，且以拍賣方式亦不再另行約定，乙方可得利潤300萬元， 故主張被告品科公司承受許月女四戶房地，被告三豐公司及 魏啟育即無庸負擔每戶300萬元利潤云云。惟查，系爭合約 書第7條既屬其他約定事項，且至第7條第3項始規定許月女 四戶房地部分，則第7條第2項顯係就系爭合約書附件2之買 賣標的物所為約定甚明，且原告亦表示願意提供許月女之相 關證件及用印手續，僅係不同意由許月女出具授權書或出面 為買賣契約之出賣人，亦難認原告有違反第7條第2項之約定 ，又買賣實務上，出賣人雖原則上為所有權人，惟兩造就系 爭合約書上既僅規定原告同意此4戶以買賣登記方式移轉予 被告三豐公司指定之第三人，並未規定許月女須填具授權書 或出面為買賣契約之出賣人，則兩造自應同受拘束，況依第 7條第3項但書之規定，僅規定：「但若乙方有任一戶無法完 整移轉主建物及其座落基地與路地之持份時，則甲方得以拍 賣方式處分，其拍賣費用由本合約之保證人蔡宜瑾負擔」等 語，足證顯係就拍賣費用予以特別規定，就其他未規定事項 ，自應回規本文之規定，則反面解釋，以拍賣方式處分時， 甲方即被告三豐公司仍應於每戶辦理登記完畢5日內，給予 乙方即原告淨利潤300萬元，此亦可從證人蔡宜瑾於本院同 日言詞辯論時證稱：「（為何會在本條寫到許月女這四戶的 事？並寫到如果三豐公司移轉予不定第三人，被告三豐公司 願給付原告每戶淨利潤300萬元？）因為當初原告投資合約 書附件二的金額達到六千多萬元，他說一戶200萬元的利潤 太少了，他希望再有額外的利潤，所以和三豐公司講好許月 女的四戶還要每戶再拿到300萬元的淨利潤，他才願意投資 。（在談判過程中，有無談到奢侈稅的問題？）沒有…（就 你認知，如果許月女這四戶以法院拍賣方式，三豐公司要不 要按照約定給付每戶300萬元的淨利潤給原告？）當然要。 因為即使用法院拍賣的方式，如果這四戶的淨利潤共1200萬 元沒有給原告的話，原告怎麼敢投資六千多萬元在這筆買賣 合約書上。（你的意思是說三豐公司當初如果沒有保證這 1200萬元四戶的淨利潤的話，原告也不會到台中來投資這六 千多萬元嗎？）是的…（合約第七條第三項有提到，乙方亦 同意此四戶以買賣方式移轉予甲方指定之第三人，這個買賣 方式是否有包含以法院拍賣的方式移轉？）當然有包括。（ 法院拍賣當時有沒有談到拍賣的金額有可能低於1600萬或 1800萬？）沒有。（有無談到會高於1800萬元？）都沒有談 …（有沒有談到三豐公司這邊可以用自己的名義賣給第三人 ，而不用許月女的名義？）沒有，只有簡單講到每過戶一戶 要給原告300萬元。」等語，足證被告三豐公司依系爭合約 書第7條第3項規定，給予許月女四戶房地每戶300萬元利潤 部分，僅須有買賣登記方式移轉之事實，且包括法院拍賣之 方式自明。至被告雖質疑證人蔡宜瑾證詞之真實性，惟查證 人蔡宜瑾既為被告三豐公司之連帶保證人，自無偏坦原告之 理由，故被告此部分之質疑自不可採。 ㈣被告品科公司早已於104年4月22日獲得本院所核發許月女四 戶房地之權利移轉證書（見被證12），故原告主張依系爭合 約書第7條第3項，該條件已成就，被告三豐公司應給付原告 4戶共1,200萬元之利潤予原告，被告魏啟育應負連帶保證人 責任連帶負責，且應給付法定遲延利息部分，自均有理由， 應予准許。 五、綜上所述，原告基於系爭合約書第7條第3項及連帶保證之法 律關係，請求被告三豐公司及魏啟育連帶給付1,200萬元， 及自變更起訴狀繕本送達翌日即104年4月24日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准 許；逾此部分之請求（即對被告品公司部分），即無理由， 應予駁回。 六、原告勝訴部分，其陳明願供擔保聲請假執行，應予准許；被 告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，亦無不合，爰酌定相 當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附 麗，應予駁回。 七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於 判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 2 月 18 日 民事第三庭 法 官 黃建都 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 2 月 18 日 書記官