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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1280號 原　　　告　蔡政潔 訴訟代理人　賴協成律師 被　　　告　悅築建設股份有限公司 法定代理人　曾晨珀 訴訟代理人　高鴻麟 　　　　　　許淑惠 　　　　　　廖健智律師 複代理人　　許秉燁律師 上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國105年3月21日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳佰零陸萬陸仟元，及自本判決確定翌日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣陸拾捌萬捌仟陸佰陸拾柒 元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰零陸萬陸 仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：（一）原告於民國103年5月1日與被告簽訂「精 銳唐寧1號」房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書（ 下稱系爭買賣合約書），約定房屋價款為新臺幣（下同） 942萬元及土地價款為1646萬元，共計2588萬元。而原告先 後於103年4月27日及於同年月30日繳納系爭土地買賣合約書 之訂金78萬元及簽約金129萬元，以及於同年7月23日繳納系 爭房屋買賣合約書之開工款129萬元，共計336萬元。之後， 原告因經濟上因素無法負擔，遂自103年8月間起數次向被告 表示希望解除系爭買賣合約書，然被告仍陸續於103年10月 13日、103年11月19日、103年12月9日、104年1月15日、104 年3月12日向原告寄送繳款通知書，並於104年1月13日及同 年月27日向原告寄送工程期款逾期未繳催收通知，且於104 年3月17日及同年月26日以存證信函通知原告應繳納買賣價 款96萬元，逾期即依法解除契約並沒收已繳價款。（二）原 告於收受前開通知及存證信函後，因無法負擔系爭買賣合約 書之各期款項，且被告於104年1月間向原告寄送工程期款逾 期未繳催收通知迄至104年4月間，已逾系爭房屋買賣合約書 第8條第2項約定7日期間，依系爭房屋買賣合約書第22條第2 項約定買賣雙方皆得解約，原告遂委請律師於104年4月9日 以104德法字第0259號函，依系爭房屋買賣合約書第8條第2 項、第22條第2項約定向被告解除系爭房屋買賣合約書，且 依系爭房屋買賣合約書第8條第24條約定，系爭房屋買賣合 約書與系爭土地買賣合約書，二者之一有失效之事由，另一 合約亦同失效，準此，系爭房屋買賣合約書及系爭土地買賣 合約書應屬效力互相依存之聯立契約，因系爭房屋買賣合約 書業已解除，系爭土地買賣合約書亦失所附麗而無效，故系 爭買賣合約書業已解除。退步言之，縱令原告解約未合法， 被告亦於104年4月22日以臺中向上郵局存證號碼000280號存 證信函解約並沒收原告已繳納房地價款336萬元，故系爭買 賣合約書確實已解除。（三）被告以原告已繳納房地價款 336萬元作為違約金，顯然過高，爰依民法第252條規定，請 求鈞院酌減違約金為系爭房地總價百分之5即1,294,000元， 原告已繳納房屋價款逾此部分即2,066,000元（計算式： 0000000-0000000＝0000000），被告取得即欠缺法律上之原 因，原告主張依不當得利法律關係請求被告返還之。且依系 爭土地買賣合約書第10條第2項約定，除沒收依房地總價百 分之15計算之金額外，不得另行請求其他損害賠償，應屬損 害賠償約定之性質，違約金約定是否過高，自應以被告之實 際損失為判斷標準。（四）系爭買賣合約書於103年5月1日 簽訂迄今未滿1年，原告因個人經濟因素無法負擔各期款項 ，曾數次向被告表達欲解約之意，已有儘早處理之誠意，且 系爭買賣合約書所載預售房地尚未使用或變更設計，被告轉 售應能獲得相當利益，其所受損害應非至鉅。況系爭買賣合 約書所載建案尚未完工，被告仍繼續進行相關廣告宣傳，不 因解約而須支出額外廣告費用，其損失仍屬有限，參以，原 告已繳納房地價款336萬元供被告無息使用至今，被告受有 相當之利息及周轉使用利益。又本件屬預售屋買賣，買受人 之繳款係配合各工期而分期付款，依上揭違約金之約定，倘 買方違約情節嚴重者（如愈早違約不付期款），其所繳價款 尚少，被沒收所受之損失較輕微，其違約情節較輕者（如已 繳大部分期款至施工後期始未續繳），因所繳價金已多，被 沒收充作違約金之數額相對增加，所受損失反較嚴重，顯造 成賞罰不平之待遇，實失約定違約金係為確保債務履行之本 旨，故基於公平合理原則，違約金數額應予酌減。再者，被 告乃屬中華民國稅務行業標準分類之「住宅營建類」，依財 政部公布「103年營利事業各業所得額暨同業利潤標準」， 其淨利率為百分之8，系爭買賣合約書之房地總價款為2588 萬元，被告預期可得之淨利為2,070,040元，則被告於房屋 尚未興建完成時，主張解約並沒收原告已繳納房地價款3,36 0,000元，已超出其可得預期淨利，被告主張沒收原告已繳 納房地價款3,360,000元作為違約金，顯屬過高，應予酌減 等語。並聲明：（一）被告應給付原告2,066,000元，及自 起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：（一）被告於103年10月28日與原告溝通時，已 告知因原告未按期繳款，將構成解約事由，一旦解約，被告 將沒收原告已繳納房地價款，原告表示願意繼續繳納，請被 告延後繳款期限1個月，然原告於1個月後仍未繳交期款，被 告遂於同年12月2日發送簡訊，請原告儘速繳納期款，但原 告仍未繳納，被告先後於同年12月15日、同年月17日打電話 通知原告繳款事宜，原告未接電話，被告只好發送簡訊，希 望原告儘速繳納款項，之後原告男友來電表示會儘快處理， 詎原告仍未繳納期款，被告再於同年12月23日發送簡訊，希 望原告儘速繳納款項，原告仍未繳納期款，被告遂先後於 104年1月13日、同年月27日寄送催繳函文，希望原告儘速繳 款，然原告仍未繳納期款。（二）被告於104年3月初仍持續 與原告聯繫繳納期款事宜，原告表示希望更換建案，選擇被 告之關係企業精銳建設股份有限公司（下稱精銳公司）「旅 建築」或「藝博匯」建案，被告同意並請原告選擇時，原告 又反悔表示不要更換。在此之前，原告亦曾委託仲介轉賣系 爭買賣合約書所載房地，但無下文。爾後，原告一直主張系 爭買賣合約書無效，並要求被告退還其已繳納房地價款，被 告見原告遲未繳納期款，只得依系爭房屋買賣合約書第22條 第2項及系爭土地買賣合約書第10條第2項約定，以原告遲延 繳款為由，於104年4月22日以臺中向上郵局存證號碼000280 號存證信函向原告為解除系爭買賣合約書之意思表示，原告 於104年4月23日收受該存證信函，是系爭買賣合約書已於 104年4月23日經被告解除，被告並依系爭房屋買賣合約書第 22條第2項及系爭土地買賣合約書第10條第2項約定沒收原告 已繳納房地價款336萬元充作違約金。（三）系爭房屋買賣 合約書第22條第2項及系爭土地買賣合約書第10條第2項約定 之違約金，應屬損害賠償預定性質之違約金，被告不待舉證 證明其所受損害係因債務不履行所致及損害數額之多寡，均 得依上開系爭買賣合約書約定，請求原告支付違約金。且系 爭買賣合約書所約定違約金，符合行政院內政部於103年4月 28日公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」 第24條第4項規定：「買方違反有關『付款條件及方式』之 規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之 （最高不得超過百 分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者， 則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」等語，對 於原告並無顯失公平而有過高之情形。況被告沒收違約金33 6萬元，僅占系爭買賣合約書所載房地總價款近百分之13， 並無沒收違約金過高之情形。再者，系爭買賣合約業經原告 攜回審閱5日，原告應已充分審慎考量自身財力、繳款能力 等事項，進行風險評估後，認為違約金並無過高，且足以負 擔系爭買賣合約書之總價款，方簽訂系爭買賣合約書，基於 私法自治、契約自由原則，原告應受系爭買賣合約書拘束， 並無違約金過高之情事。（四）系爭買賣合約書經解除後， 被告所受損害約為4,791,394元，所失利益為9,564元，茲說 明如下：1.「唐寧一號」建案（下稱系爭建案）之資本利息 支出16,655,693元、廣告銷售費用156,000,000元、建築師 設計費用11,530,000元、室內設計費用4,070,000元、照明 設計費用420,000元、景觀設計費用2,371,383元、工程顧問 費用126,000元、審查規費244,842元、開放空間規費20,000 元、地質鑽探200,000元、102年5月至104年4月人事管銷費 用35,780,000元，以上共計227,417,918元，本建案共計86 戶，每戶分攤負擔為2,644,394元。且違約金收入應繳營業 稅64,500元、個人綜合所得稅828,000元、營所稅219,300元 及再出售應支出佣金費用1,035,200元，共計2,147,000元。 綜上，被告所受損害為4,791,394元。2.所失利益：於104年 4月23日解約前，應繳納5期期款，每期240,000元，因原告 未繳納致被告受有利息損失，所失利益為9,564元。再者， 被告因系爭買賣合約書解除後，恐將以低於原價格再行轉售 而受有轉售價差之損失，及因再行轉售而支出仲介費、廣告 費而受有損失，故被告因系爭買賣合約書解除所生之損害， 絕對高於4,791,394元，被告沒收原告所繳房地價款336萬元 充作違約金，與被告所受損害相較，尚無民法第252條所稱 違約金過高，而有顯失公平之情事，當無酌減違約金之必要 等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受 不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、本院於104年10月19日言詞辯論期日會同兩造整理並簡化爭 點如下： （一）兩造不爭執事項： 1.原告於103年5月1日與被告簽訂「精銳唐寧1號」房屋預定 買賣合約書及土地預定買賣合約書（下稱系爭買賣合約書 ），約定房屋價款為942萬元及土地價款為1646萬元，共 計2588萬元。 2.原告先後於103年4月27日及於同年月30日繳納系爭土地買 賣合約書之訂金78萬元及簽約金129萬元，以及於同年7月 23日繳納系爭房屋買賣合約書之開工款129萬元，共計336 萬元。 3.被告於104年4月22日以臺中向上郵局存證號碼000280號存 證信函解除系爭買賣合約書，原告於104年4月23日收受該 存證信函，是系爭買賣合約書於104年4月23日經被告解除 。 4.原告已繳納房地價款336萬元，經被告以原告遲延繳款為 由，解除契約後沒收之。 5.系爭買賣合約書所約定違約金，係屬損害賠償預定性質之 違約金。 （二）兩造之爭執事項： 系爭買賣合約書所約定之違約金是否過高而有酌減必要？ 若有，酌減金額為何？ 四、本院之判斷： （一）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債 務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債 務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。次按民 法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之 違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應 賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生， 債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及 損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付（最高 法院83年度臺上字第2879號民事裁判意旨參照）。 （二）復按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文。此規定乃係賦與法院得依兩造所提出 之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適 裁量、判斷之權限（最高法院93年度臺上字第909號民事 裁判意旨參照）。又按違約金是否相當，應依一般客觀事 實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標 準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得 酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而 異（最高法院90年度臺上字第857號民事裁判意旨參照） 。再按倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債 權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之 違約金是否過高。至出賣人因買受人不履行債務而解除契 約，如買賣標的物之價值於契約解除後有所貶損，則非解 約前債務不履行所生之損害（最高法院96年度臺上字第 107號民事裁判意旨參照）。另按當事人約定之違約金過 高者，法院得依民法第252條規定酌減至相當之數額，此 項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅。惟依民 法第260條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，並 不在斟酌之列（最高法院86年度臺上字第1084號民事裁判 意旨參照）。 （三）觀諸被告寄送予原告之臺中向上郵局存證號碼000280號存 證信函記載「…緣台端購買本公司興建『唐寧一號』建案 編號E棟8樓之房地，總價款新臺幣貳仟伍佰捌拾捌萬元整 ，經本公司分別於民國三月二十六日與四月九日以存證信 函催告台端給付價金，台端迄今仍未給付，本公司已依法 解除買賣契約，並沒收買賣價金，特以此函告知台端。」 等語（見本院卷一第79頁），足見被告係以原告未依約給 付價金為由，解除系爭買賣合約書，並沒收原告已繳納系 爭買賣合約書之房地價款共計336萬元。 （四）依系爭房屋買賣合約書第8條記載：「第八條付款條件及 逾期處理方式…二、買方如逾期達五日仍未繳清期款或已 繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期款部分每日萬分 之二單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣方。 如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳期款或遲延 利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達七日內 仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。但前項情形 賣方同意緩期支付者，不在此限。」等語及第22條記載： 「第二十二條違約之處罰…二、買方違反第八條第二項及 第十八條規定者，賣方得沒收依房地總價百分之十五計算 之金額及買方應負擔工程變更恢復原狀之費用，但該沒收 之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。買賣雙方並 得解除本契約。三、買賣雙方當事人除依前兩款請求外， 不得另行請求其他損害賠償。」等語（見本院卷第18頁、 第25頁）。且依系爭土地買賣合約書第4條記載：「第四 條付款條件及方式…二、依前項規定，如買方逾期達五日 未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期 款部分每日萬分之二單利計算之遲延利息於補繳期款時一 併繳付賣方，如逾期二個月不繳或逾使用執照核發後一個 月內不繳款或遲延利息，並經賣方以存證信函催繳後七日 內仍未繳者，雙方同意依第十條違約之處罰規定處理。… 。」等語及第10條記載：「第十條違約之處罰…二、買方 違反第四條第二項、第六條及第八條第四項規定者，賣方 得沒收依房地總價百分之十五計算之金額，但該沒收之金 額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，不得另行請求其 他損害賠償，賣方並得解除契約。」等語（見本院卷第47 頁及背面、第50頁）。參以，系爭買賣合約書於104年4月 23日經被告解除時，原告已繳納房地價款共計336萬元， 尚未逾系爭買賣合約書所載房地總價款2588萬元百分之15 即3,882,000元。綜上，足認系爭買賣合約書於104年4月 23日經被告以原告未依約給付價金為由而解除時，被告依 系爭買賣合約書約定得沒收原告已繳納房地價款共計336 萬元充作違約金。 （五）被告辯稱：「唐寧一號」建案（下稱系爭建案）之資本利 息支出16,655,693元、銷售費用156,000,000元、建築師 設計費用11,530,000元、室內設計費用4,070,000元、照 明設計費用420,000元、景觀設計費用2,371,383元、工程 顧問費用126,000元、審查規費244,842元、開放空間規費 20,000元、地質鑽探費用200,000元、102年5月至104年4 月人事管銷費用35,780,000元，以上共計227,417,918元 等情，固提出統一發票及收據等影本為證，然上開費用充 其量僅係被告興建及銷售系爭建案所支出費用，並非系爭 買賣合約書於104年4月23日經被告解除前，因原告債務不 履行所生之損害，自不可認為係被告因原告不履行債務所 受之損害，亦不可作為酌定違約金之標準。又被告辯稱： 於系爭買賣合約書解除後，恐將以低於原價格再行轉售而 受有轉售價差之損失，及因再行轉售須支出廣告費而受有 損失，且再出售應支出佣金費用1,035,200元等語，充其 量僅係系爭買賣合約書於104年4月23日經被告解除後所生 之損害，並非系爭買賣合約書於104年4月23日經被告解除 前，因原告債務不履行所生之損害，自不可作為酌定違約 金之標準。 （六）另被告雖辯稱：違約金收入應繳營業稅64,500元、個人綜 合所得稅828,000元、繳營所稅219,300元等語。惟查： 1.按在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本 法規定課徵加值型或非加值型之營業稅，加值型及非加值 型營業稅法第1條定有明文，是以，營業稅係依法應課徵 之稅賦，並非因原告債務不履行所生之損害，自不可作為 酌定違約金之標準。 2.次按凡在中華民國境內經營之營利事業，應依本法規定， 課徵營利事業所得稅；個人之綜合所得稅，就個人綜合所 得總額，減除免稅額及扣除額後之綜合所得淨額計徵之， 所得稅法第3條第1項、第13條分別定有明文，準此，營利 事業所得稅及個人綜合所得稅，均屬依法應課徵之稅賦， 並非因原告債務不履行所生之損害，自不可作為酌定違約 金之標準。 3.綜上，被告所辯前詞，尚非可採。 （七）本院審酌：系爭買賣合約書乃屬預售房屋買賣，買賣價金 價金係按預定工期給付，而兩造於103年5月1日簽訂系爭 買賣合約書後，依系爭買賣合約書記載，原告應分別於第 1期檔土措施完成、第2期地下室開挖完成、第3期筏基頂 板完成、第4期地下2層頂板完成、第5期1樓頂板完成、第 6期3樓頂板完成、第7期5樓頂板完成、第8期7樓頂板完成 、第9期9樓頂板完成、第10期11樓頂板完成、第11期13樓 頂板完成、第12期結構體完成、第13期鋁窗框安裝完成、 第14期內牆隔間完成、第15期外牆全部打底完成、第16期 鷹架拆除完成，各繳納24萬元（見本院卷第30頁及背面） ，且被告辯稱於104年4月23日解約前，因原告未繳納5期 期款，每期24萬元，致其受有利息損失9,564元等情，認 系爭買賣合約書約定被告得沒收原告已繳納房地價款共計 336萬元充作違約金，顯屬過高，至行政院內政部公告「 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第 4項規定賣方得沒收金額最高不得超過房屋總價款百分之 15乙節，僅係約束賣方沒收買方已付房地價款上限，尚難 謂系爭買賣合約書約定被告得沒收原告已付房地價款未逾 房地總價款百分之15即無過高。是以，本院依上開情節， 認原告主張以系爭買賣合約書約定房地總價款2588萬元百 分之5即1,294,000元計算違約金，尚屬相當，基於兩造就 系爭買賣合約書相關利益之衡平，認本件違約金應核減為 1,294,000元始為適當。 （八）又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179條定有明文。再按受領人於受領時，知無法律上 之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法 律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有 損害，並應賠償，民法第182條第2項定有明文。又按應付 利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之5，民法第203條亦有明定。另按當事人約定之 違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者， 就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分 非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得 利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法 院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期 ，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院102年度 臺上字第1330號民事裁判意旨參照）。查被告沒收原告已 繳納房地價款共計336萬元充作違約金，既經本院將該違 約金額核減為1,294,000元，則逾此部分即2,066,000元（ 計算式：0000000-0000000=0000000），因非出於原告之 自由意思而遭扣款，揆諸前揭說明，原告得依不當得利法 律關係請求被告返還，且此項返還請求權，應於本判決確 定時發生，並於斯時屆其清償期，被告應自本判決確定之 翌日起始負給付遲延責任。從而，原告本於不當得利法律 關係，請求被告給付原告2,066,000元，及自本判決確定 之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息， 為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則屬無據，應 予駁回。 （九）兩造均陳明願供擔保聲請假執行及免為假執行，就原告勝 訴部分，核無不合，爰各酌定相當之擔保金准許之，至原 告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。 （十）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 4 月 27 日 臺灣臺中地方法院民事第六庭 法 官 賴秀雯 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明 上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達 後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴 者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 4 月 27 日 書記官 許千士