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臺灣臺中地方法院民事判決　104年度訴字第2259號 原　　　告　張永明 訴訟代理人　陳建三律師 被　　　告　郭志維 兼　上一人 訴訟代理人　張永澤 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國105 年10月24日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告郭志維應自坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖 所示ABCDE 連線所示之一層房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予 原告。 被告張永澤應自坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖 所示ABCDE 連線所示之一、二層房屋、abcd連線突出物遷出，並 將上開房屋騰空返還予原告。 被告郭志維應自民國一百零五年四月十五日起至遷讓返還本判決 第一項之房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟玖佰伍拾柒元。 被告張永澤應自民國一百零五年四月十五日起至遷讓返還本判決 第二項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參仟柒佰伍拾陸元。 本判決第三、四項所命其中按月給付原告新臺幣貳仟玖佰伍拾柒 元部分，如其中一被告為給付，其他被告於其給付範圍內，同免 其責任。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告郭志維負擔百分之二十、被告張永澤負擔百分之 四十，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣參萬玖仟玖佰壹拾柒元為被告郭志 維供擔保後，得為假執行。但被告郭志維如以新臺幣壹拾壹萬玖 仟柒佰伍拾元為原告供擔保後，得免為假執行。 本判決第二項於原告以新臺幣柒萬玖仟捌佰參拾參元為被告張永 澤供擔保後，得為假執行。但被告張永澤如以新臺幣貳拾參萬玖 仟伍佰元為原告供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 甲、程序事項： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳 述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 、3 款、第256 條分別定有明文。次按所謂請求之基礎事 實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性 ，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連 性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同 一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同 一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭， 用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度臺上字第471 號裁 判意旨參照）。原告原主張其將所有之坐落臺中市○○區○ ○段○○○ ○號土地上門牌號碼：臺中市○○區○○街○○巷○○ 號房屋無償借予被告張永澤，然因被告張永澤有擅自改造並 增建等違約情事，故依法終止使用借貸契約為由，依民法第 767 條請求被告張永澤遷讓返還房屋，並依同法第184 條第 1 項、第468 條、第213 條第1 項、第3 項請求被告張永澤 賠償房屋毀損所受損害1,200,000 元，而聲明：「一、被告 張永澤應將門牌號碼：臺中市○○區○○街○○巷○○號房屋騰 空遷讓返還原告（實際位置及面積以實測為準）。二、被告 張永澤應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還房屋之日止 ，按月給付原告新臺幣（下同）30,000元。三、被告張永澤 應給付原告1,200,000 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」，嗣於民國 105 年1 月18日提出民事追加及變更訴之聲明狀以追加請求 被告張永澤拆除系爭房屋頂樓之增建，並以被告張永澤嗣擅 自將上開房屋轉借予郭志維使用為由，追加郭志維為被告， 因而變更聲明為：「一、被告張永澤應將頂樓加蓋拆除（實 際位置及面積以實測為準）。二、被告張永澤及被告郭志維 應將門牌號碼：臺中市○○區○○街○○巷○○號房屋騰空遷讓 返還原告。三、被告張永澤應自民事追加及變更訴之聲明狀 繕本送達之翌日起，至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告 30,000元。四、被告郭志維應自民事追加及變更訴之聲明狀 繕本送達之翌日起，至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告 30,000元。五、前二項判決，如一被告已為給付，另一被告 於其給付金額之範圍內，免給付義務。」（見本院卷第38頁 正反面），嗣陸續撤回關於請求被告張永澤賠償1,200,000 元及拆除屋頂突出物部分之請求，並於經地政機關到場測量 後，於105 年8 月10日言詞辯論期日當庭更正第一至三項聲 明為：「一、被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土 地如臺中市豐原地政事務所104 年4 月14日土地複丈成果圖 （即附圖）ABCDE 連線所示之一、二層建物、abcd連線突出 物騰空遷讓返還原告。二、被告張永澤應自105 年4 月15日 起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告30,000元。三、被 告郭志維應自105 年4 月15日起至遷讓返還房屋之日止，按 月給付原告30,000元。」（見本院卷第133 頁背面）。經核 ，關於原告本於民法第767 條規定請求遷讓返還上開房屋部 分，並未變更其訴訟標的，僅補充、更正其法律上、事實上 之陳述。又被告郭志維居住於上開房屋，同為上開房屋之占 有人，原告追加其為被告，其追加之訴與原訴之原因事實幾 近相同，在社會生活上可認為有共通性或關連性，就原請求 之訴訟及證據資料具有同一性或一體性，於審理時可加以利 用，以統一解決同一建物之占有使用紛爭；至訴之聲明關於 請求金額部分之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸 前揭規定，並無不合，應予准許。 乙、實體事項： 壹、原告起訴主張： 一、原告於97年4 月7 日將所有坐落臺中市○○區○○段000 地 號土地如附圖ABCDE 連線所示之一、二層建物（下稱系爭房 屋）借予被告張永澤使用，並訂定房屋使用借貸契約。詎被 告張永澤竟未經原告同意，擅自將系爭房屋轉借予被告郭志 維使用，並在頂樓違章增建如附圖所示abcd連線之突出物（ 下稱屋頂突出物），且歷年來均未依約繳納房屋稅及地價稅 等稅賦，而違反房屋使用借貸契約第3 條：「乙方（按指被 告張永澤，下同）於借用期間，不得轉租或轉借他人使用， 房屋如須裝修改造，應徵得甲方（按指原告，下同）之同意 為之，且契約屆滿後應由乙方無條件自行拆除回復狀後交還 甲方，不得異議。」及第4 條：「乙方於借用期間，一切費 用概由乙方負責，按規定繳納。」等約定，依房屋使用借貸 契約第6 條約定及民法第472 條第1 項第2 款規定，原告得 終止房屋使用借貸契約，原告因而於104 年6 月5 日委請律 師發函向被告張永澤為終止系爭房屋使用借貸契約之意思表 示，被告張永澤業於同年月8 日收受該律師函。系爭房屋之 使用借貸契約既已終止，被告張永澤占有系爭房屋即屬無權 占有。又被告郭志維未經原告同意，而占有系爭房屋，亦屬 無權占有。而被告張永澤在系爭房屋頂樓增建屋頂突出物部 分與原本系爭房屋保存登記部分應屬同一建物，爰依民法第 767 條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及屋頂突出物。另 被告張永澤、郭志維無權占有系爭房屋及屋頂突出物，而獲 有相當於租金之不當得利，使原告受有相當於租金之損害， 以當地租屋行情，每月租金30,000元等情，則原告依不當得 利之法律關係，分別請求被告張永澤自105 年4 月15日起至 遷讓返還房屋之日止，按月給付原告30,000元；被告郭志維 自105 年4 月15日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告 30,000元自屬合理。又被告張永澤、郭志維各基於不同之債 務發生原因，然就同一內容之給付，對於原告各負全部給付 義務，構成不真正連帶債務關係。因此，被告中一人若對原 告給付，另一被告於其給付範圍內即免除給付義務等語。為 此，爰依民法第767 條、第179 條之規定，提起本件訴訟， 並聲明：㈠被告應將如附圖所示ABCDE 連線所示之一、二層 建物、abcd連線突出物騰空遷讓返還原告。㈡被告張永澤應 自105 年4 月15日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告 30,000元。㈢被告郭志維應自105 年4 月15日起至遷讓返還 房屋之日止，按月給付原告30,000元。㈣前二項判決，如一 被告已為給付，另一被告於其給付金額之範圍內，免給付義 務。㈤就訴之聲明㈠部分原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、對被告抗辯之陳述： ㈠原告將系爭房屋交給被告張永澤使用後，被告張永澤才轉借 給被告郭志維。即便如被告張永澤所辯原告係先將系爭房屋 交給被告張永澤使用，事後才明文訂立房屋使用借貸契約， 惟被告張永澤係未經原告同意，仍不得將系爭房屋轉借給被 告郭志維使用。 ㈡否認被告張永澤抗辯系爭房屋實際所有權人為被告張永澤， 被告張永澤係基於節稅之目的而借用原告之名義登記等情， 被告提出「永明賣出股權條件」、被告張永澤擬定和解條件 及臺灣高等法院臺中分院105 年度抗字第237 號民事裁定、 及確定證明書，與本件並無關聯，亦無法證明被告上開抗辯 為真。倘如其所辯為真，則原告與被告張永澤殊無再訂立房 屋使用借貸契約之必要。 ㈢系爭房屋一、二樓增建部分是由原告增建，被告僅有增建屋 頂突出物部分。 貳、被告則以： 一、緣系爭房屋如附圖斜線所示有保存登記之建物（建號615 號 ）及其坐落土地之原所有權人為訴外人顏木榮，然因被告張 永澤為顏木榮之債權人，並聲請對上開房地聲請假扣押，顏 木榮始將上開房地出賣予被告張永澤，但因當時被告張永澤 名下已有很多不動產，為節稅之考量，而與原告口頭約定將 上開房地借名登記在原告名下，是被告張永澤始為系爭房屋 之真正權利人。然被告張永澤向原告索取地價稅、房屋稅之 資料，原告均不提供。因上開建物年久殘破、屋頂坍塌、牆 壁有裂痕，故被告張永澤於買受上開房地後，經登記名義人 原告之同意後，隨即在未變更建物主體之情形下進行整修， 並增建成如系爭房屋之現況。原告係於96年間將系爭房屋借 予被告張永澤使用，直至97年4 月7 日始訂立書面房屋使用 借貸契約，並以口頭約定以現狀出借。而被告張永澤於96年 10月上旬將系爭房屋1 樓借給被告郭志維居住，被告張永澤 則居住在系爭房屋2 樓，被告郭志維在原告將系爭房屋出借 予被告張永澤之前，既已居住在系爭房屋內，而訂立房屋使 用借貸契約時原告係以現狀跟被告張永澤簽約，應認被告郭 志維與被告張永澤之情況相同，原告亦有將系爭房屋出借給 被告郭志維。又因系爭房屋登記名義人是原告，所以被告張 永澤經原告同意後，於96年底找人拉皮系爭房屋，當時並未 去申請變更使用執照，稅籍資料則有變更。 二、原告因夥同澤隆實業有限公司法定代理人即原告之配偶游若 秋、父親張珍湖等人於95年起陸續掏空澤隆實業有限公司資 產，以購買數筆不動產登記在原告、游若秋及其子女名下， 並成立創勝特股份有限公司，經被告張永澤向鈞院聲請查閱 帳冊成立後，原告心懷怨恨，意圖報復，始無理要求被告張 永澤遷讓系爭房屋。然由原告提供予被告張永澤之「永明賣 出股權條件」、臺灣高等法院臺中分院105 年度抗字第237 號民事裁定及確定證明書、被告張永澤擬定和解條件等資料 ，可以看出系爭房地應歸還給被告張永澤。 三、對原告主張系爭房屋周圍環境之情形並無意見，惟系爭房屋 在經被告張永澤拉皮前每月大約僅可出租6,000 元，拉皮後 ，每月大約可出租9,000 元左右，不可能如原告所主張可收 取30,000元之租金等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之 訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執 行。 參、得心證之理由： 一、原告主張其與被告張永澤曾於97年4 月7 日就系爭房屋訂立 房屋使用借貸契約，約定由原告將系爭房屋出借予被告張永 澤使用，而被告郭志維現亦為系爭房屋之占有人，原告於10 4 年6 月5 日委請律師發函予被告張永澤，以被告張永澤違 反房屋使用借貸契約第3 條、第4 條之約定為由，終止房屋 使用借貸契約，被告張永澤已於同年月8 日收受上開律師函 等情，業據其提出房屋使用借貸契約、律師函、中華郵政掛 號郵件收件回執為證【見本院104 年度司中調字第2677號卷 宗（下稱司中調卷）第6 、8 、9 頁、本院卷第15頁】，且 為被告所不爭執，而堪信為真實。 二、原告主張系爭房屋為其所有，而被告否認之，並以系爭房屋 係被告張永澤借名登記在原告名下等語置辯。經查： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按「借名登記」契約 云者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而 仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之 契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質 上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公 序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民 法委任之相關規定。惟借名登記契約究屬於「非典型契約」 之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為 出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立。準此 ，當事人之一方如主張與他方有借名登記關係存在，自應就 借名登記契約確已成立之事實，負舉證責任（最高法院100 年度台上字第1972號、94年度台上字第767 號裁判要旨可資 參照）。再按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失 及變更者，非經登記不生效力；不動產物權經登記者，推定 登記權利人適法有此權利，民法第758 條、第759 條之1 第 1 項亦有明文。 ㈡查系爭房屋及其坐落之臺中市○○區○○段○○○ ○號土地係 由原告於80年5 月7 日以買賣為原因（原因發生日期：同年 3 月4 日）而辦理移轉登記為所有權人等情，有原告提出之 建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本、被告提出之舊 式土地登記簿謄本為證（見本院卷第16、17頁、第73至77頁 ），故依法推定原告適法有此權利，是原告主張其為系爭房 屋所有權人，已盡相當之舉證，被告抗辯系爭房屋係被告張 永澤借用原告名義登記，被告張永澤始為真正所有權人乙節 ，既為原告所否認，自應由被告負舉證之責。 ㈢被告抗辯系爭房屋及其坐落土地原係顏木榮所有，因被告張 永澤為顏木榮之債權人，並聲請對上開房地假扣押，顏木榮 始將上開房地出賣予被告張永澤，但因當時被告張永澤名下 已有很多不動產，為節稅之考量，而與原告口頭約定將上開 房地借名登記在原告名下等情，並提出上開舊式土地登記簿 謄本為證。而上開舊式土地登記簿謄本固足以證明被告張永 澤曾於78年8 月8 日對系爭房屋坐落之臺中市○○區○○段 ○○○ ○號土地聲請假扣押強制執行，嗣於80年4 月10日塗銷 上開假扣押之查封登記，並隨後由顏木榮以買賣為原因，辦 理所有權移轉登記予原告等情，然由上開過程以觀，仍不足 以證明購買系爭房屋及坐落土地之資金係由被告張永澤支付 ，及原告與被告張永澤間就系爭房屋有借名登記之意思表示 合致之事實存在。 ㈣證人陳銘沂於本院105 年10月24日言詞辯論期日雖證述：「 （問：是否知悉原告將門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○○ 號房屋出借給被告張永澤之事？）我不知道，我一直認為該 房子是原告、被告張永澤兄弟他們家的，至於房子之所有權 人為何人我不清楚。（問：對於兩造間就上開房屋使用借貸 情形是否知悉？）完全不清楚。（問：你是否知道是何人居 住在該房屋內？）我會到該處去係與原告及被告張永澤公司 有業務往來，會去那邊去看我們公司的貨…我一直認為該房 子是張永澤的，原告有無同意讓另外那個人住在該屋我不知 道。（問：何以會認為該屋是張永澤的？）因為我認識張永 澤他們家人開始，在業務上張永澤都是代表他們的公司，我 認為該房子是張永澤他們家的」等語（見本院卷第144 頁背 面至145 頁），足見證人陳銘沂對於系爭房屋所有權之歸屬 情形並不清楚，是其上開證言亦難作為有利於被告之證明。 ㈤被告雖又提出「永明賣出股權條件」、「永明買入股權條件 」、被告張永澤所擬和解條件、臺灣高等法院臺中分院105 年度抗字第237 號裁定、民事裁定確定證明書為證（見本院 卷第150 至156 頁），然該民事裁定乃關於被告張永澤以澤 隆實業有限公司有對其法定代理人游若秋提起訴訟之必要， 而依法聲請為澤隆實業有限公司選任特別代理人之事件，其 內容與系爭房屋並無關聯；又被告張永澤所提出其自擬和解 條件中雖有將系爭房屋列入，然此乃出其單方面之意願，尚 難因此證明其即為系爭房屋之真正所有權人。至「永明賣出 股權條件」中，記載「登記之私有財產，以登記者為準，但 土地可以交換。」等語；「永明買入股權條件」第三項則記 載：「雷中街61巷11號土地和賣方福上巷持有土地交換」， 而前者既然表明財產係以登記為準，則登記在原告名下之系 爭房屋自然歸屬於原告所有；又該二份文件既以系爭房屋作 為原告賣出或買入股權之條件內容，反足證原告對系爭房屋 有處分權，否則在系爭房屋之真正所有權人為被告張永澤之 情形下，原告自無權以之作為與他人交換之標的？是被告所 提出之上開證據，均無從證明其抗辯系爭房屋係被告張永澤 借名登記在原告名下等情屬實。 ㈥原告主張系爭房屋及坐落土地歷來之房屋稅、地價稅均由其 繳納等情，被告就此並未爭執，然辯稱：被告張永澤向原告 索取地價稅、房屋稅資料，但原告不提供云云。惟查，被告 張永澤倘為系爭房屋及坐落土地之真正所有權人，則相關稅 負自應由其負擔，原告當無可能自願為其負擔地價稅及房屋 稅。再者，被告屢次於本院言詞辯論時稱原告是以系爭房屋 當時之現狀出借給被告張永澤，且被告張永澤與原告復簽立 定有期限之房屋使用借貸契約，假若被告張永澤與原告間確 就系爭房屋有借名登記契約存在，則被告張永澤即為系爭房 屋之真正權利人，又何須簽立書面契約以表明向原告借用系 爭房屋，故被告所辯顯與有違常情。 ㈦此外，被告張永澤並未能提出其出資向顏木榮購買系爭房屋 之證明，是被告抗辯被告張永澤始為系爭房屋之真正權利人 ，自難憑採。 三、原告主張被告張永澤在使用借貸期間，增建系爭房屋之屋頂 突出物，並將系爭房屋轉借予被告郭志維使用，而有違反房 屋使用借貸契約第3 條之約定，其自得終止使用借貸契約等 情，而被告就被告張永澤有增建系爭房屋之屋頂突出物，並 有將系爭房屋1 樓出借予被告郭志維使用等情固不爭執，惟 否認有違約之情事，並抗辯屋頂突出物係在向顏木榮購買後 約一星期開始整修房屋時一併增建，又因原告係依系爭房屋 現況交付予被告張永澤使用，當時被告郭志維已經住在裡面 ，故被告張永澤並無違約云云。經查： ㈠觀諸臺中市政府地方稅務局東山分局104 年11月24日中市稅 山分字第1045613700號函所附房屋稅籍紀錄表、房屋平面圖 （見本院卷第31至33頁），系爭房屋起課年月為96年10月， 總層數僅有2 層，且1 、2 層之面積均為122.6 平方公尺， 並無關於屋頂突出物之記載，足見系爭房屋在96年10月間尚 無屋頂突出物之存在；另證人陳銘沂於上開言詞辯論期日亦 證述：95、96年間系爭房屋有2 層樓，依記憶中2 樓並無樓 梯可以到頂樓等語（見本院卷第145 頁正反面），堪認95、 96年間系爭房屋之屋頂突出物應尚未興建。從而，被告張永 澤抗辯係在80年間取得系爭房屋所有權後隨即增建云云，自 無可採。又被告張永澤復未舉證證明其增建屋頂突出物部分 ，業經原告同意，則原告主張被告張永澤於使用借貸系爭房 屋期間，擅自增建屋頂突出物等情，應屬可信。 ㈡被告抗辯被告郭志維在原告與被告張永澤訂立房屋使用借貸 契約之前，即住在系爭房屋內等情，為原告所否認，且被告 郭志維於本院105 年1 月14日至現場勘驗時，已陳明其與住 在系爭房屋內約4 年等語（見本院卷第87頁），足依此其應 係在101 年左右始居住在系爭房屋內無誤。而被告雖另舉證 人陳銘沂為證，惟證人陳銘沂於上開言詞辯論期日證稱：伊 不知道被告郭志維住在系爭房屋幾年，伊在民國90幾年時， 聽過被告張永澤提到有個住在附近的鄰居是殘障人士，很可 憐，後來伊在系爭房屋見到被告郭志維的時間，已記不起來 等語（見本院卷第146 頁），證人陳銘沂既未能明確記憶被 告郭志維開始在系爭房屋居住之時間，其證言自難作為有利 於被告之認定。此外，被告復未能再就被告郭志維在97年 4 月7 日原告與被告張永澤訂立房屋使用借貸契約前即已居住 在該處之事實舉證證明之，則其此項抗辯，自無足採。 ㈢按有借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物， 或未經貸與人同意允許第三人使用之情形者，貸與人得終止 契約，民法第472 條第2 款定有明文。又原告與被告張永澤 間之房屋使用借貸契約第3 條約定：「乙方於借用期間，不 得轉租或轉借他人使用，房屋如須裝修改造，應徵得原告之 同意為之，且契約屆滿後應由乙方無條件自行拆除回復原狀 後交還甲方，不得異議。」、第6 條約定：「乙方如違反本 契約各條之規定時，甲方得終止借用，乙方不得異議。」。 被告張永澤於使用借貸期間，擅自增建頂樓突出物，又將系 爭房屋出借予被告郭志維使用，已如前述，顯已違反房屋使 用借貸契約第3 條之約定，則原告主張依民法第472 條第 2 款之規定及房屋使用借貸契約第6 條之約定，終止與被告張 永澤間就系爭房屋之使用借貸契約，自屬有據。而原告委託 律師發函向被告張永澤為終止系爭房屋使用借貸契約之意思 表示，被告張永澤於104 年6 月8 日收受該律師函等情，已 如前述，則原告與被告張永澤間就系爭房屋之使用借貸關係 於斯時即歸於消滅，應堪認定。原告主張被告張永澤違約將 系爭房屋出借被告郭志維使用，而據以終止契約，既有理由 ，則原告另主張被告張永澤亦有違反房屋使用借貸契約第4 條約定，亦構成終止契約之事由乙節，已無礙於其等就系爭 房屋之使用借貸法律關係已因終止而消滅之事實之效力，茲 不再贅述。 四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。經查： ㈠系爭房屋如附圖斜線所示1 樓部分之建物業經保存登記（建 號615 號），嗣經增建後，1 、2 樓現況如附圖ABCDE 連線 所示，屋頂突出物則如附圖abcd連線所示等情，為兩造所不 爭執，且經本院至現場勘驗屬實，並囑託臺中市中正地政事 務所測量明確，有本院勘驗筆錄、臺中市中正地政事務所10 5 年6 月6 日中正地所二字第1050005996號函暨土地複丈成 果圖、現場照片、臺中市政府地方稅務局東山分局104 年11 月24日中市稅山分字第1045613700號函暨房屋稅籍紀錄表、 房屋平面圖附卷可查（見本院卷第31至33頁、第86至92頁、 第118 、120 頁），已堪信為真實。而屋頂突出物係由被告 張永澤所增建，亦如前述，至1 樓、2 樓增建部分係由何人 興建乙節，兩造固迭有爭執，然被告所舉證人陳銘沂於上開 言詞辯論期日證稱：系爭房屋在95、96年間是做拉皮、整修 外觀，當時有2 層樓，樓上有無增建，伊看不出來等語（見 本院卷第145 頁正反面），足證系爭房屋在原告與被告張永 澤訂立房屋使用借貸契約前，已增建2 樓部分；且由上開房 屋稅籍紀錄表、房屋平面圖觀之，1 樓、2 樓增建部分，於 原告與被告張永澤訂立房屋使用借貸契約前即已存在，且面 積與附圖測量所得相差無幾；復以房屋增建係由所有權人為 之始為常態，而被告張永澤就系爭房屋1 、2 樓增建係由其 出資增建之有利於己之事實，復未能舉證以實其說，則原告 主張系爭房屋1 樓、2 樓增建部分，是由其所興建乙節，應 堪信為真實。退步言之，系爭房屋1 、2 樓增建部分縱係由 被告張永澤所增建，惟按動產因附合而為不動產之重要成分 者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第811 條亦有明 定。又按動產附合於不動產，而歸不動產所有人取得動產所 有權者，須以動產因附合而成為不動產之重要成分為要件。 所謂成為不動產之重要成分，係指此種結合具有固定性、繼 續性，而未成為另一獨立之定著物而言（最高法院84年度台 上字第2625號判決意旨參照）。查如附圖所示系爭房屋CD連 線處，有設門戶作為出入口等情，固有上開現場照片附卷可 佐，然聯絡1 、2 樓之樓梯係設置於1 樓增建部分，1 樓增 建部分與經保存登記之建物間並無區隔等情，業據被告於本 院105 年8 月10日言詞辯論期日陳明在卷，且為原告所不爭 執，而堪認定。依此，1 、2 樓增建部分，與原保存登記之 建物之結合不僅具有固定性、繼續性，且於構造上或使用上 均無獨立性，依前揭說明，自應附合成為原保存登記建物之 重要成分，而均屬原保存登記建物之所有權人即原告所有。 ㈡原告雖主張被告郭志維占有系爭房屋，而被告則抗辯被告張 永澤僅有將系爭房屋1 樓借予被告郭志維使用等語。經查， 郭志維因肌肉萎縮無法行走等情，業據其於本院105 年4 月 14日至現場勘驗時陳明在卷，且為原告所不爭執，則被告郭 志維既然行動不便，系爭房屋又無電梯之設備，顯然難以利 用系爭房屋2 樓之空間，而原告就被告郭志維亦占有使用系 爭房屋2 樓之事實，並未能舉證證明之，被告上開抗辯信屬 真實。 ㈢原告既為系爭房屋之所有權人，而被告張永澤於系爭房屋之 使用借貸關係消滅後，即無占有系爭房屋之正當權源，惟仍 以直接占有、間接占有（1 樓部分）之方式占有系爭房屋； 而被告郭志維亦未經原告同意即占有系爭建物1 樓，核均屬 無權占有，則原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告張 永澤遷讓返還系爭房屋、被告郭志維遷讓返還系爭房屋1 樓 ，自屬有理由，逾此部分之請求，即無理由。 五、又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179 條定有明文。且無權占有他人之土地，可能獲 得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念（最高法院61年 台上字第1695號判例意旨參照）。無權占有他人之房屋者， 依上開判例之同一法理，自應認可獲得相當於房屋租金之利 益；就權利人而言，如無反證，其所受損害自與租金相當， 兩者同以租金數額為據。本件被告郭志維無權占有系爭房屋 1 樓，而被告張永澤於使用借貸關係消滅（104 年6 月8 日 ）後，亦屬無權占有，均如前述，則原告主張因被告無權占 有，致其受有不能使用收益而未獲得相當於租金利益之損害 等語，即屬可取，自得依不當得利之法律關係，請求被告張 永澤、郭志維均自105 年4 月15日（被告就此起算點並無意 見，見本院卷第133 頁背面）起，分別至返還系爭房屋全部 、1 樓之日止之期間，無權占有系爭房屋所獲得相當於租金 之利益。茲就原告得請求之不當得利數額審酌如下： ⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息10％為限；約定房屋租金，超過前項規定者，該管市 、縣政府得依前項所定標準強制減定之；前開規定於租用基 地，建築房屋，均準用之，土地法第97條第1 項、第105 條 分別定有明文。又上開規定所謂之土地價額及建築物價額， 依同法施行法第25條之規定，分別係指法定地價及依該管直 轄市或縣（市）地政機關估定之建築物價額而言，而土地法 第148 條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地 價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申 報地價。再者就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎 外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用 基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以 為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68 年台上字第3071號判例參照）。查系爭房屋坐落臺○○○區 ○○街，主要用途為住家用，有建物登記第一類謄本、臺中 市房屋稅籍紀錄表在卷可稽（見本院卷第16、32頁），現亦 供被告居住使用，則系爭房屋所在核屬於城市地方，自有土 地法第97條第1 項、第105 條關於租金限制規定之適用。又 計算相當於租金之不當得利時，就建築物價額部分，兩造均 同意以房屋稅籍登記表之核定現值239,500 元（計算方式： 99700 ＋20000 ＋119800＝239500）計算（見本院卷第147 頁），此亦為臺中市中正地政事務所核定之系爭房屋現值等 情，有臺中市中正地政事務所104 年9 月3 日中正地所三字 第1040009143號函附卷可查（見本院卷第11頁）；又系爭房 屋因占有毗鄰之土地，故計算被告占有系爭房屋之土地價額 時，應以其所坐落基地即原告所有之臺中市○○區○○段 ○○○ ○號土地之面積92平方公尺為計算標準，方屬公允。又 房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用土地 ，故就被告占有系爭房屋所坐落之基地部分所獲得利益時， 固均應以坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地之面積92平 方公尺計算；至占有系爭房屋部分，因被告郭志維占有之範 圍僅有1 樓，而依系爭房屋稅籍紀錄表所載，系爭房屋1 、 2 樓之面積相同，因此就被告郭志維占有系爭房屋所獲之利 益，則應系爭房屋價額按2 分之1 計算。 ⒉系爭房屋位於臺中市○○區○○街之住宅區之巷弄間，附近 有陳平國小、大德國中及衛道高中，離水湳市場僅有數百公 尺距離，在步行3 分鐘之距離即有便利商店，生活機能尚可 ，而被告係以系爭房屋作為住家使用，所能獲利應屬有限。 本院審酌系爭房屋所處位置、附近繁榮程度及使用狀態等情 ，認以系爭房屋及其基地應有部分之申報總價年息8 ％，據 以計算被告相當租金之利益為適當。就系爭房屋所在基地面 積為92平方公尺，102 年1 月申報地價為每平方公尺3,520 元，有土地登記第一類謄本存卷可考（參本院卷第17頁）， 而系爭房屋建物部分價額應以239,500 元計算，已如前述。 依上開說明，被告張永澤就系爭房屋相當於租金之利益，應 為每月3,756 元【計算方式：{ （3520×92）＋239500}×8 ％÷12＝3755.6，元以下四捨五入】；而被告郭志維部分， 則應為每月2,957 元【計算方式：{ （3520×92）＋（0000 00÷2 ）×8 ％÷12＝2957.2，元以下四捨五入】。從而， 原告請求被告張永澤、郭志維應自105 年4 月15日起至返還 系爭房屋之日止，分別按每月3,756 元、2,957 元計算之不 當得利金額，即無不合。逾此金額所為之請求，則非有據。 六、又按所謂不真正連帶債務，係指數債務人以單一目的，本於 各別之發生原因負其債務，因其中一債務之履行，他債務亦 同歸消滅者而言。故不真正連帶債務人中之一人所為之清償 ，如已滿足債權之全部，即應發生絕對清償效力，債權人不 得再向他債務人請求清償（最高法院高法院95年度台上字第 2259號判決要旨參照）。被告張永澤、郭志維雖對原告各負 有返還不當得利之債務，惟就被告張永澤應按月給付部分， 其中2,957 元部分，與被告郭志維給付目的相同，任一被告 為給付即足填補原告該部分損失，他被告於同一範圍當免再 給付義務，原告主張被告就其中按月給付2,957 元部分，負 不真正連帶債務責任，應屬有據。 七、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項規定，請求㈠被告郭 志維應自坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地如附圖所示 ABDE連線所示之一層房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予原 告、㈡被告張永澤應自坐落臺中市○○區○○段○○○○號 土地如附圖所示ABCDE 連線所示之一、二層房屋、abcd連線 突出物遷出，並將上開房屋騰空返還予原告，及依民法第17 9 條之規定，請求被告郭志維自105 年4 月15日起至返還上 開㈠所示房屋之日止，按月給付2,957 元、被告張永澤自10 5 年4 月15日起至返還上開㈡所示房屋之日止，按月給付3, 756 元，及就其中按月給付原告2,957 元部分，如其中一被 告為給付，其他被告於其給付範圍內，同免其責任，為有理 由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 九、本判決主文第1 、2 項所命給付，兩造均陳明願供擔保，請 准為假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合 ，爰各酌定相當擔保金額併准許之；至原告敗訴部分，其假 執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許，應予駁回 。 十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。 中 華 民 國 105 年 12 月 23 日 民事第七庭 法 官 郭妙俐 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 12 月 23 日 書記官 廖于萱