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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第2580號 原　　　告　謝育霖 訴訟代理人　陳思成律師 　　　　　　韓國銓律師 被　　　告　成都營造有限公司 法定代理人　趙敏全 訴訟代理人　許崇賓律師 上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國105 年10月6 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： （一）原告向被告預購案名「成都‧錢隆」編號J 戶（下稱系爭 房屋），原告並於民國99年2 月23日與地主林基鴻簽立土 地總價為新臺幣（下同）623 萬元之土地預定買賣契約書 、同日與被告簽立建物總價為415 萬元之房屋預定買賣契 約書，且原告已付清價金，經被告人員簽收無訛，並已辦 畢所有權移轉登記，由原告及原告之配偶鄭雅霙各取得應 有部分二分之一。豈料100 年1 月初辦理交屋後，101 年 4 月間發現系爭房屋1 樓後方右上方樑柱角落交接處存有 水漬痕跡，明顯有發生管線漏水等瑕疵；原告請被告出面 處理修繕事宜，被告於101 年12月5 日施作排水管線及外 牆防水；迨102 年8 月被告再次派員察看，決定就該2 樓 陽台塗抹防水膠、在1 樓後方右上方樑柱角落交接處挖除 部分水泥牆面併以高壓注射方式灌注藥劑，並將開挖處補 平；嗣於103 年5 月16日原告再通知被告修繕相同漏水處 ，被告乃派員就該2 樓陽台水管處開挖，施以矽膠塗抹方 式施工，但開挖處並未補平；嗣104 年1 月原告發覺該處 仍有漏水情形，迄今被告雖猶多次派員檢修，但終究無法 完成修繕之義務，屢經協商未果，原告不得以提起本案訴 訟。原告向被告所承購之系爭房屋為預售屋，興建完成後 為新屋交付，被告實應交付具有無漏水品質之建物予原告 ，至於漏水原因雖尚有不明，但被告身為專業建商，且又 為新建成屋，亦非天災地變所致，難謂被告於施工設計上 毫無責任；且系爭房屋之通常效用即為供居住使用，倘有 滲漏水，自足影響居住之目的，而屬物之瑕疵，且減少效 用之程度難謂輕微，故本件滲漏水顯已降低居住之品質， 妨害原告對房屋之使用，應認系爭房屋之效用、品質有欠 缺，而屬瑕疵，被告應就系爭房屋之滲漏水情形負瑕疵擔 保責任。爰以起訴狀繕本通知被告就系爭房屋負瑕疵擔保 責任，並依民法第359 條規定請求減少價金，及依民法第 227 條不完全給付之規定請求損害賠償，請求法院擇一而 為判決。 （二）原告雖於101 年4 月間系爭房屋交屋後1 年許，通知被告 系爭房屋有漏水現象，但斯時並未主張減少價金之權利， 僅通知被告進行修繕，於本件起訴時始為減少價金之主張 ，則原告於訴訟中行使主張減少價金後之效果權利，並未 逾民法第365 條第1 項所定6 個月之期限；況依同條第2 項規定，本件被告於興建系爭房屋時確實有灌漿不實之問 題，被告明知系爭房屋有瑕疵會導致漏水，卻故意不告知 瑕疵，當不受同條第1 項6 個月除斥期間之限制，而自系 爭房屋交付時起亦未逾5 年，故請求權尚未罹於消滅時效 。且原告主張瑕疵擔保責任，與1 年保固期間無關。 （三）並聲明：1.被告應給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；2.願供 擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： （一）就民法第359 條而言，原告主張因系爭房屋有瑕疵所減損 之價值80萬元，僅泛指其請求減少價金之數額依據，即因 施工瑕疵所造成之價值減損，除直接減損亦即因房屋需修 補或整治損害所支付之相關工程費用外，尚有包括間接損 害云云，尚乏所據，應由原告負舉證責任。又兩造係於10 0 年2 月13日完成交屋手續，依一般房屋交易實務，交屋 手續係指買賣雙方會同至買賣標的現場，以肉眼或簡易儀 器檢查房屋外觀而言，惟防水層與牆面接縫處是否施工不 良，於房屋業已完工之情況下，並非以通常肉眼觀察即可 得知，本件原告主張之事實，係於下雨後才陸續發現系爭 房屋有滲漏水之現象，則尚難單憑被告為建商之身分，即 遽認被告於設計有防水施工不良之瑕疵之情事，原告主張 依民法第359 條規定請求減少價金，為無理由。縱認系爭 房屋之滲漏水情形，仍屬點交時存在之瑕疵，惟依買賣契 約第11條保固期限及範圍之約定，於系爭房屋交屋後，基 於服務客戶之精神，縱已罹於保固期限，被告仍表示同意 修繕，然原告卻拒絕讓修繕人員進入屋內，至漏水情形無 法修復，系爭房屋之漏水情形既可修復，原告主張漏水瑕 疵、減損房屋交易價值並無可採，故原告依民法第359 條 規定請求減少價金80萬元部分，為無理由。 （二）就民法第227 條而言，物之瑕疵擔保責任與不完全給付之 債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不 相同，僅有同時符合「可歸責於出賣人之事由」及「契約 成立後發生之瑕疵」等要件，買受人始可依不完全給付之 規定向出賣人主張債務不履行損害賠償責任。兩造以系爭 房屋為標的而訂立買賣契約，苟被告以系爭房屋之現狀交 付，即應係依債之本旨而為給付，而不構成不完全給付， 縱系爭房屋有現狀漏水之瑕疵，亦應係發生於系爭房屋交 付之後，況兩造就系爭房屋交付後之漏水瑕疵，亦於系爭 買賣契約第11條約定被告之保固責任，原告以被告所交付 之系爭房屋有現狀漏水之瑕疵，主張被告應依民法第227 條規定向原告負損害賠償責任，實無理由。 （三）原告行使權利，已逾民法第365 條所規定之除斥期間。兩 造係於99年2 月23日簽訂房屋買賣契約書，原告既已於10 1 年11月23日通知被告系爭房屋有漏水等現象，顯已逾民 法第365 條第1 項6 個月短期時效之規定，嗣原告至104 年9 月16日始提起本件請求減少價金，顯已逾上開瑕疵擔 保之時效期間。原告復主張依民法第227 條向被告請求不 完全給付之損害賠償，惟參照最高法院96年第8 次民事庭 會議決議意旨，於買賣瑕疵擔保責任與不完全給付發生競 合時，依請求權相互影響說，數請求權之成立要件、賠償 範圍、時效等，會受到彼此相互影響而調整，故買受人依 民法第365 條瑕疵擔保責任之規定行使契約解除權或價金 減少請求權者，應受6 個月或5 年之除斥期間之限制，於 此期間經過後，亦不得依據不完全給付之規定而解除契約 或請求減少價金之賠償。是縱系爭瑕疵確係可歸責被告， ，原告於民法第365 條第1 項所定之短期時效經過後，因 民法債編各論基於買賣之性質及法律安定性，於第365 條 第1 項所定除斥期間之規定應優先適用，不得再依民法第 227 條不完全給付之規定請求損害賠償。 （四）綜上所述，原告本於民法第359 條、第227 條之規定請求 被告減少價金80萬元，為無理由。並聲明：1.原告之訴駁 回；2.如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告主張向被告預購系爭房屋，於99年2 月23日與地主林基 鴻簽立土地總價為623 萬元之土地預定買賣契約書、同日與 被告簽立建物總價為415 萬元之房屋預定買賣契約書，且原 告已付清價金，並已辦畢所有權移轉登記，由原告及原告之 配偶鄭雅霙各取得上開房地應有部分二分之一，系爭房屋於 100 年1 、2 月間交屋，被告於101 年底起經原告通知至系 爭房屋進行多次漏水修繕等情，為被告所不爭執，並有原告 提出之系爭房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、土 地及建物所有權狀、兩造間之存證信函、現場照片等在卷可 稽（見本院卷第4 至65頁），自堪信為真實。 四、得心證之理由： （一）原告主張系爭房屋有漏水瑕疵，依民法第359 條物之瑕疵 擔保責任之規定請求減少價金80萬元，是否有據？ 1.按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者， 其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅；前項關 於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適 用之，民法第365 條第1 項及第2 項定有明文。查原告自 承其於101 年4 月間即發現系爭房屋1 樓後方右上方樑柱 角落交接處存有水漬痕跡，而有漏水情形，並已於101 年 11月23日通知被告系爭房屋有漏水現象等語，是原告於斯 時即已將系爭房屋之瑕疵通知出賣人，則依前開規定其因 物之瑕疵而得請求減少價金之請求權，應自其通知被告時 起算6 個月內行使之，然觀之原告係遲至104 年9 月17日 始向法院起訴主張行使減少價金請求權，有起訴狀在卷可 按，顯已逾前開法律所規定之6 個月之除斥期間甚明。原 告主張其於101 年4 月間通知被告系爭房屋有漏水現象時 並未主張減少價金之權利，僅通知被告進行修繕，於本件 起訴時始為減少價金之主張，並未逾民法第365 條第1 項 所定6 個月之除斥期間云云，尚非有據。 2.原告雖主張被告於興建系爭房屋時確有灌漿不實之問題， 被告明知系爭房屋有瑕疵會導致漏水，卻故意不告知瑕疵 ，當不受民法第365 條第1 項6 個月除斥期間之限制，而 自系爭房屋交付時起亦未逾5 年，故請求權尚未罹於消滅 時效云云，並提出現場照片4 張為據（見本院卷第206 至 207 頁），然查，依原告提出之現場照片，尚難認被告有 故意不告知瑕疵之情形，而原告未就此部分舉證以實其說 ，則此部分主張，即屬無憑。 （二）原告主張系爭房屋有漏水瑕疵，依民法第227 條不完全給 付之規定請求損害賠償80萬元，是否有據？ 1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完 全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民 法第227 條第1 項及第2 項定有明文。 2.原告訴請被告賠償系爭房屋因漏水而造成價值減損之損害 80萬元，此為被告所否認，即應由原告舉證證明。查本件 依兩造合意送臺中市建築師公會鑑定結果：「㈠現場2 樓 陽台地板落水頭有打除及塗佈防水膜痕跡。㈡1 樓天花板 殘留補漏5 個孔洞痕跡。㈢外牆接線盒有發泡劑填塞。㈣ 經現場簡易試水後，1 樓天花板及外牆接線盒尚無滲漏現 象。」經本院依原告聲請再次函詢臺中市建築師公會結果 ：「㈠鑑定結果現場確實有滲漏修補痕跡，並參照所附施 工之相片之防水工法並無違反工程界之施工慣例。目視部 分除2 樓陽台地板落水孔未修復，其餘大致完成。㈡依現 場已修復漏水之位置，試水後目測並無再滲水之現象，實 難認定是否為瑕疵。」本院依原告聲請再度函詢臺中市建 築師公會結果：「㈠1.上次補充鑑定單位回覆已說明漏水 原因，從現場外觀修復痕跡，確實原因已無從查明。2.可 能的漏水原因大致有下列情況：⑴一般施工過程或混凝土 搗灌密實度不足。⑵地震搖晃造成表層撕裂或與管路產生 間隙。㈡系爭房屋管線：1.依現場測試管路排水正常，是 否有其他損害依之前現場檢驗過程無法判斷。2.在2 樓陽 台排水孔處打除塗抹防水膠，通常是為進行整體性防水處 理的步驟之一。發泡劑可能由縫隙流至接線盒內，無法確 認內部管線是否有破裂。對於裝置冷氣有無影響需現場測 試，之前檢測過程無此項目。㈢現場施工方式與正常防水 工法尚符合，通常可達到防水效果。但是否已針對漏水原 因施工，檢測時無法判斷，此要視爾後有下雨才能進行檢 測有無漏水情形。」等情，有臺中市建築師公會105年2月 16日中市建師鑑字第047號鑑定報告書及補充鑑定報告書2 份在卷可參（見本院卷第110至129頁、第155至160頁、第 184至190頁）。準此，堪認系爭房屋確實有漏水，惟此漏 水係可修補，且被告於接獲原告通知系爭房屋有漏水情形 後，目前已將漏水修補完畢，此有前揭第一次補充鑑定報 告書可參，是上開漏水情形已修補完畢，而原告起訴原請 求待臺中市建築師公會鑑定有無漏水後，再送中華不動產 估價事務所鑑定系爭房屋價值減損金額部分，嗣於105 年 10月6 日具狀捨棄鑑定價值減損部分，且原告未就價值減 損乙節另行舉證證明，自無從依民法第227條第1項規定請 求損害賠償，又有關房屋價值之減損非固有利益之損害， 是原告依民法第227條第2項規定請求損害賠償，亦屬無據 。 五、綜上所述，原告依民法第359 條規定請求減少價金，及依同 法第227 條不完全給付之規定請求損害賠償，訴請被告給付 80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁 回，其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件 判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 10 月 27 日 民事第一庭 法 官 廖欣儀 正本係照原本作成。 本判決原告得提起上訴。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 10 月 27 日 書記官 黃俞婷