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臺灣臺中地方法院民事判決　104年度訴字第2810號 原　　　告　唐志強 　　　　　　大任不動產經紀有限公司龍井分公司 法定代理人　張智壹 共　　　同 訴訟代理人　駱威文律師 被　　　告　朱克昌 訴訟代理人　胡達仁律師 複代理人　　張嘉明 上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國105 年3 月7 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告大任不動產經紀有限公司龍井分公司新臺幣叁拾 柒萬貳仟元，及自民國一零四年十一月七日起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息。 原告唐志強之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告唐志強負擔。 本判決第一項得為假執行，但被告以新臺幣叁拾柒萬貳仟元為原 告大任不動產經紀有限公司龍井分公司供擔保後，得免為假執行 。 原告唐志強假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：原告大任不動產經紀有限公司龍井分公司（下稱 大任公司龍井分公司）於民國104 年6 月19日與被告簽訂委 託銷售契約書（下稱系爭委託契約），以總價新臺幣（下同 ）1088萬元委由大任公司龍井分公司仲介銷售被告所有門牌 號碼臺中市○○區○○街○段000 巷00弄00號房屋及其基地 （下稱系爭房地），期限至104 年9 月19日止，報酬為成交 價4 ％。嗣大任公司龍井分公司於委託期間內覓得原告唐志 強購買系爭房地，並於104 年7 月7 日與大任公司龍井分公 司簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定總價 930 萬元，且唐志強與被告就系爭房地之買賣，委任僑馥建 築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理履約保證事宜， 依系爭買賣契約第4 條、第5 條第2 項及第11條約定，由僑 馥公司認證雙方權利義務履行之結果，並依據雙方所簽訂相 關契約辦理價金給付或返還之作業，被告應於104 年7 月9 日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代 書收執，如違約不辦理，經唐志強定7 日以上期間催告未果 ，由僑馥公司為最終催告仍未履行或認證後，即生解除契約 之效力，被告應負擔唐志強已經支付之價金，並同意按唐志 強已經支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金，另由僑馥 公司依申請書之規定認證，將履約保證專戶（下稱履保專戶 ）內價金結算相關費用後之餘額，返還唐志強。嗣唐志強已 經依系爭買賣契約給付第1 期及第2 期款合計190 萬元，但 被告並未備齊必要文件及完成用印手續，經唐志強催告仍逾 期不履行，唐志強乃發函解除契約，並請僑馥公司將履保專 戶價金結算後之餘額返還唐志強，同時向被告求償違約金。 案經僑馥公司發函定期催告，被告仍未履行，經僑馥公司認 證解除契約及返還履保專戶價金等事宜後，將結算相關手續 費用570 元扣除後之餘額189 萬9430返還唐志強。是唐志強 得依據系爭買賣契約第11條第3 項約定，請求被告給付懲罰 性違約金90萬元。而系爭買賣契約業已成立，依據系爭委託 契約第5 條約定，大任公司龍井分公司亦得向被告請求成交 總價930 萬元4 ％之服務報酬即37萬2000元，此不因系爭買 賣契約嗣後因故解除而受影響。為此，爰依兩造間之系爭委 託契約及系爭買賣契約提起本訴，並聲明：㈠被告應給付唐 志強90萬元，給付大任公司龍井分公司37萬2000元，及均自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息；㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行。 二、被告則以：被告於104 年7 月8 日已經通知原告經紀營業員 何守富，告知無出售系爭房地之理由，請轉告唐志強解除契 約，但唐志強仍於翌日即同年月9 日將買賣價金190 萬元匯 入履保專戶內，然依系爭買賣契約第11條第3 項約定，被告 於104 年7 月8 日解約，當時原告尚未支付任何價金，自無 再給付買賣價金之義務，是亦無所謂已經支付同額價金之違 約金賠償之問題。唐志強於解約後之翌日仍匯款190 萬入履 保專戶內，有違誠信，法律上並無理由，該違約金之數額亦 屬過高，應予酌減。且系爭委託契約為定型化契約，但大任 公司龍井分公司沒有給予被告3 天以上之審閱期間，違反消 費者保護法第11條之1 第1 、2 、3 項之規定，且該審閱期 間之權利不得預先拋棄，故系爭委託契約之條款不能構成契 約之內容而為無效，即使被告仍應給付，但大任公司龍井分 公司所請求之報酬亦有過高，依民法第572 條之規定，請求 減少報酬等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如 受不利判決，請准為預供擔保後免為假執行之宣告。 三、兩造不爭執事項： ㈠被告與大任公司龍井分公司於104 年6 月19日簽定系爭委託 契約，約定就原告所有之系爭房地，以總價1088萬元委由大 任公司龍井分公司仲介銷售，期限至104 年9 月19日止，報 酬為成交價4 ％，嗣後於104 年7 月7 日另簽定契約內容變 更合意書，將總價變更為930 萬元，報酬應為37萬2000元（ 0000000 ×4 ％=372000 ）。 ㈡大任公司龍井分公司未將上開委託銷售契約書交被告帶回審 閱。 ㈢被告與唐志強於104 年7 月7 日簽訂系爭買賣契約，約定將 系爭房地以總價930 萬元出售予唐志強。同日唐志強將面額 95萬元之本票交付地政士林滿，同年月9 日，該款項以及第 2 期款合計190萬元，匯入履保專戶。 ㈣被告於104 年7 月8 日向大任公司龍井分公司之營業員何守 富為解除系爭買賣契約之意思表示，並請何守富轉達唐志強 。唐志強知悉後，要求何守富轉知被告，仍會於104 年7 月 9 日將買賣價金匯入履保專戶。 ㈤唐志強於104 年7 月9 日將第1 期、第2 期價金共190 萬元 匯入僑馥公司指定之履保專戶，經僑馥公司結算，於104 年 8 月18日扣除必要手續費用570 元後，返還餘額189 萬9430 元予唐志強。 ㈥唐志強於104 年7 月30日以龍井新庄郵局存證號碼126 號存 證信函向被告為解除買賣契約之意思表示，被告於104 年8 月3 日收受。 四、本件爭點： ㈠大任公司龍井分公司依系爭委託契約第5 條約定，請求被告 給付報酬37萬2000元，有無理由？ 1.系爭委託契約條款是否違反消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項之規定而為無效？ 2.若為有效，大任公司龍井分公司請求被告給付之報酬37萬 2000元，是否應依民法第572 條予以酌減？ ㈡唐志強依系爭買賣契約第11條約定，請求被告給付懲罰性違 約金90萬元，有無理由？ 1.被告於104 年7 月8 日解除系爭買賣契約之意思表示是否 生效？如否，該解約之意思表示已經到達原告，是否仍有 系爭買賣契約第11條之適用？ 2.如唐志強得請求被告給付懲罰性違約金，其金額90萬元是 否過高而應予酌減？ 五、本院對於上開爭點之判斷： ㈠大任公司龍井分公司依系爭委託契約第5 條約定，請求被告 給付報酬37萬2000元，有無理由？ 1.系爭委託契約條款是否違反消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項之規定而為無效？ ⑴按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日 以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」「企 業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者， 無效。」「違反第一項規定者，其條款不構成契約之內 容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」消費 者保護法第11條之1 第1 、2 、3 項分別定有明文。考 其立法目的，在於使消費者充分了解契約內容，避免消 費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負 之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。如企業經 營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者亦隨 時得查閱契約條款，有即時瞭解契約條款之機會，在經 過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝 奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不 公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不 知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞 。又本條固禁止企業經營者以定型化約款使消費者預先 拋棄審閱契約之權利，明定該預先拋棄條款發生無效之 法律效果，惟倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已 明瞭知悉，基於節省時間、爭取交易機會或其他因素， 而自願放棄契約審閱權，自非法所不許。 ⑵經查，系爭委託契約性質上雖屬消費者保護法規定之定 型化契約，惟觀之首頁上方聲明欄記載「立委託書人您 在簽訂本契約前，得要求將本契約書之空白影本攜回審 閱3 日以上。（若您尚未行使此項契約審閱權，而現在 欲行使時，請勿簽署本契約，契約審閱期間至少3 日） 。若您已行使前條契約審閱權或已充分瞭解本契約書之 內容，無須另行攜回審閱時，請進入簽署本契約。」其 後在立委託書人由被告署名「朱克昌」，並用印等情， 有兩造不爭執真正之系爭委託契約附卷可憑（見本院卷 第13頁）。本院核其文義，並非預先使被告拋棄契約審 閱權利，而係告知被告有將契約攜回審閱之權利及加以 徵詢是否攜回審閱之意願，是被告既已簽名用印，顯見 已經知悉締約前有此權利，故縱使被告並未將系爭委託 契約攜回審閱3 日以上，亦屬其審閱權利之自願放棄， 而非大任公司龍井分公司預先使被告拋棄其權利，二者 尚屬有別。且查，系爭委託契約簽訂之18日後，雙方另 於104 年7 月7 日簽訂契約內容變更合意書，將原委託 銷售總價1088萬元，變更為930 萬元，此亦有兩造不爭 執之契約內容變更合意書在卷足據（見本院卷第62頁） ，可知被告對於系爭委託契約內容其權利義務關係相當 清楚明瞭，否則即無從另為契約變更之約定。何況原告 指稱被告擁有多筆不動產，嫻熟房產交易，更多次委託 大任公司龍井分公司仲介買賣（見本院卷第55頁原告提 出之民事準備書狀），此亦未見被告有何爭執，益徵被 告確實知悉系爭委託契約之權利義務內容。因此，被告 抗辯大任公司龍井分公司未給予合理契約審閱期間，系 爭委託契約條款不得構成契約之內容云云，即無可採。 2.大任公司龍井分公司請求被告給付之報酬37萬2000元，是 否應依民法第572 條予以酌減？ ⑴大任公司龍井分公司基於系爭委託契約，覓得唐志強購 買系爭房地，於104 年7 月7 日以930 萬元與被告簽訂 系爭買賣契約，則依系爭委託契約第5 條第1 項：「買 賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款百分 之四之服務報酬，最高不得超過中央主管機關之規定， 並應與買賣雙方簽訂不動產買賣契約書一次付清。」之 約定，核計被告應給付之服務報酬為37萬2000元，此為 兩造不爭之事實，堪信為真實。 ⑵被告雖抗辯，現今不動產交易低迷不振，約定成交總價 1 ％為服務報酬者，所在多有，且本件解約後無須進行 後續交涉、處理過戶及點交事宜，是有民法第572 條前 段「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅 失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。 」之適用。然按，不動產買賣之居間仲介，當以受託後 如何尋覓適當買主、積極促成交易為其主要任務，此亦 為收取報酬最重要之對價因素。系爭委託契約約定「買 賣成交」即應給付報酬，可為佐證。因此，上開條文所 謂「所任勞務之價值」，應以促成買賣成交前之廣告刊 登、企劃行銷、斡旋折衝等事宜所付出勞務之價值為其 首要考量，買賣成交後之登記、點交等相關事項，無非 法定手續之辦理，除交易個案上有特殊情形者外，於判 斷受託勞務價值之內涵，僅應居於次要地位。且此項勞 務付出之價值，與所約定之報酬相較，必須有相當差距 而認失其公平時，始得依其情形予以酌減。又對於酌減 之理由及其有利事證，應由主張之債務人負舉證之責。 據此而論，本件被告僅泛稱不動產交易市場景氣低迷， 現今一般交易約定報酬多為1 ％，即辯稱本件約定成交 總價之4 ％為服務報酬過高而應予酌減云云，然未有相 當之舉證及說明，且大任公司龍井分公司亦否認本件服 務報酬有過高之情，則被告所為抗辯，自屬無據。從而 ，大任公司龍井分公司依系爭委託契約第5 條之約定， 請求被告給付37萬2000元之居間報酬，為有憑據，應予 准許。 ㈡唐志強依系爭買賣契約第11條約定，請求被告給付懲罰性違 約金90萬元，有無理由？ 1.被告於104 年7 月8 日解除系爭買賣契約之意思表示是否 生效？如否，該解約之意思表示已經到達原告，是否仍有 系爭買賣契約第11條之適用？ ⑴契約成立，代表雙方意思表示合致，除有法定事由或意 定事由外，不得任由一方解除。唐志強與被告於104 年 7 月7 日成立系爭買賣契約，被告則於翌日透過大任公 司龍井分公司之營業員何守富為解除之意思表示，並請 何守富轉達唐志強，此為兩造所不爭執。姑先不論何守 富是否足以代唐志強受此意思表示，被告解除系爭買賣 契約所持理由，僅表示貿然出售系爭房地，導致被告及 其二名子女流離失所，實倉促魯莽等等（見本院卷第44 頁被告民事答辯狀），但此並非雙方所簽訂系爭買賣契 約所約定之解除事由，亦與民法明文之法定解除契約事 由無干。 ⑵系爭買賣契約第11條第3 項固約定：「本約簽訂後，乙 方（即被告）若有擅自解約，不為給付、給付不能或違 約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即唐志強）所受 損害之賠償並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方 已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額， 作為懲罰性違約金另行給付甲方。」惟其中所謂「擅自 解約，…致本契約解除…」之意涵，不能認為係授權被 告得擅自解約，而係被告擅自解約時，將發生何種損害 賠償責任之約定，此觀之本條條示之標題為「違約、解 除契約暨賠償責任」即明（見本院卷第22頁），申言之 ，如有擅自解約即屬違約，如嗣後因此「致」解除契約 時，將有賠償、懲罰等責任。準此，本件並無合法解約 事由，被告亦無擅自解除系爭買賣契約之權利，而應依 約履行，其執上開事由為解除系爭買賣契約之意思表示 ，為不合法，不生解約之效力。 ⑶被告擅自解約，係透過何守富轉達，但唐志強並未首肯 ，認被告無權擅自解約，並主張，其中第1 期買賣價金 款唐志強於104 年7 月7 日系爭買賣契約成立當日即開 立面額95萬元之本票交地政士林滿，已先為交付，復因 被告擅自解約為違法，故主張第1 、2 期款項合計190 萬元於104 年7 月9 日匯入履保專戶內，均生價金交付 之效力等情，被告對於上開價金交付經過一節並無爭執 ，惟抗辯：地政士林滿並未將本票交付被告，且被告既 已「擅自解約」，依系爭買賣契約第11條第3 項約定， 自應以唐志強已經交付之價金作為懲罰性違約金賠償之 依據，本件第1 期及第2 期款均在被告「擅自解約」後 始將款項匯入履保專戶，則懲罰性違約金應為0 等語。 ⑷經查，關於系爭房地買賣價金之付款方式，明訂於系爭 買賣契約第5 條第2 項，約定：「第1 期款（簽約款） ，95萬元，繳款時間及說明欄①簽約時甲方應給付第1 期款（含定金）。②本期款項應全數匯入專戶。③乙方 應交付所有權狀正本。第2 期款（備證用印款）95萬元 ，繳款時間及說明欄①乙方應於104 年7 月9 日備齊一 切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收 執，以便辦理產權移轉登記作業。②甲方最遲應於前開 日期將第2 期款存匯入專戶。」可知無論第1 期或第2 期款，均必須將款項匯入約定之履保專戶，始發生交付 買賣價金之效力。而上開第1 期款係於104 年7 月7 日 由唐志強以本票交地政士林滿收執，再於同年月9 日連 同第2 期款共190 萬元匯入履保專戶內，此為兩造不爭 執之事實，職是，應認該第1 期及第2 期款均於104 年 7 月9 日匯入履保專戶內時，始得認價金已經交付，而 符合系爭買賣契約約定之付款方式。據此，系爭買賣契 約第11條第3 項既明訂被告擅自解約時，應按唐志強已 支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金，則被告於 104 年7 月8 日擅自解約時，依前開說明，唐志強乃尚 未交付買賣價金，自無計算「已交付總額之同額」違約 金之餘地，則唐志強除得依同條項主張其他損害賠償外 ，並無請求給付懲罰性違約金之憑據，被告所為抗辯， 可以採信，唐志強所為主張，則無理由。 2.唐志強請求懲罰性違約金為無理由，有關被告抗辯懲罰性 違約金90萬元是否過高一節，本院即無再為判斷之必要。 六、綜上所述，大任公司龍井分公司依系爭委託契約之約定，請 求被告給付報酬款37萬2000元，暨自起訴狀繕本送達（見本 院卷第43頁送達證書）之翌日即104年11月7日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，至唐 志強依系爭買賣契約請求被告給付懲罰性違約金90萬元及其 法定遲延利息，則屬無據，應予駁回。 七、本判決所命被告應給付大任公司龍井分公司之金額未逾50萬 元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應職權宣告 假執行，被告陳明願供擔保，請求免為假執行之宣告，核無 不合，爰定相當之擔保金額後准許之，至唐志強請求部分既 經駁回，假執行之聲請已失依附，應併予駁回。 八、本件為判決基礎之事證已甚明確，兩造其餘攻擊防禦方法及 舉證，經核均於判決結論不生影響，無庸逐一論述，附此敘 明。 九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項 ，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 3 月 21 日 民事第五庭 法 官 李嘉益 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明 上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達 後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴 者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 3 月 21 日 書記官 劉念豫