裁判書系統

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第2928號 原　　　告 即反訴被告　張珮甄 訴訟代理人　黃國偉律師 被　　　告　主將建設有限公司（有巢氏房屋后里店） 法定代理人　郭東益 訴訟代理人　郭東航 　　　　　　郭明旭 被　　　告 即反訴原告　陳桂英 訴訟代理人　廖顯慶 被　　　告 即反訴原告　林欽壬 共　　　同 訴訟代理人　吳中和律師 上列當事人間請求給付和解金事件，本院於民國105 年3 月8 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告主將建設有限公司應給付原告新臺幣捌拾伍萬元，及自民國 一百零四年十月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。 反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。 本訴訴訟費用由被告主將建設有限公司負擔，反訴訴訟費用由反 訴原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬肆仟元為被告主將建設有 限公司供擔保後，得假執行；但被告主將建設有限公司如以新臺 幣捌拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 甲、程序部分 一、按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得 提起，民事訴訟法第260 條第1 項定有明文。又該條項所稱 之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴 之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審 判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或 作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同 一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或 本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發 生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（ 最高法院91年度台抗字第440 號裁定意旨參照）。 二、查本件原告代位被告主將建設有限公司（下稱被告主將公司 ）請求被告陳桂英、林欽壬（下稱被告陳桂英2 人）給付新 臺幣（下同）85萬元服務費。被告陳桂英2 人則以反訴被告 尚有違約金未給付，被告主將公司之仲介義務尚未完全履行 完畢，被告陳桂英2 人於本訴得以此防禦方法拒絕履行給付 服務費用予被告主將公司，並另以反訴請求反訴被告給付違 約金。經核本件反訴標的與本訴標的及其防禦方法，在法律 上或事實上均關係密切，審判資料有共通性或牽連性，自屬 相牽連，故本件反訴依民事訴訟法第259 條、第260 條規定 ，應予准許，合先敘明。 乙、實體部分 壹、本訴部分： 一、原告主張：原告透過被告主將公司仲介，於民國103 年10月 24日向被告陳桂英2 人購買臺中市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號2 筆土地（下稱系爭土地），權利範圍全部，約定價金 9,000 萬元，豈料被告主將公司未盡其調查義務，系爭土地 在點交前經申請鑑界後，確認係遭第三人占用，原告多次請 求被告陳桂英2 人及被告主將公司，應將第三人占用之情形 排除未果，嗣於104 年1 月28日經三方至臺中市政府地政局 協調，並簽立不動產消費爭議協議書，約定：「1...買方與 仲介方願意以130 萬元達成和解，包含現場水錶、電線桿、 路燈及田埂、水溝現況點交。3.仲介方於收到買賣雙方服務 費款項時，應開立撥款當日之即期支票予買方。」嗣原告依 約給付全額買賣價金予被告陳桂英2 人，並於104 年3 月16 日由被告陳桂英2 人依前揭協議書內容，將系爭土地依現況 點交予原告。惟被告主將公司卻遲遲不依協議書內容，給付 原告和解金85萬元（即130 萬元扣除原告應給付之服務費45 萬元部分，雙方業已合意抵銷），經原告多次催告被告主將 公司履行，被告主將公司皆置之不理。原告另向臺中市政府 法制局申請協調，經消保官於104 年4 月8 日居中協商，惟 被告主將公司則以「仍未收到賣方之服務費款項，故無法依 照104 年1 月28日三方所簽訂之不動產消費爭議協議書履行 」。系爭土地點交迄今已逾7 個月，被告主將公司仍以未收 到賣方之服務費款項為由，拒絕履行協議書之約定，且未積 極向被告陳桂英2 人請求給付仲介服務費。前揭仲介服務費 ，非專屬於被告主將公司，原告自得依民法第242 條規定代 位以自己名義，行使被告主將公司之權利向被告陳桂英2 人 請求給付85萬元，並由原告代為受領。倘被告陳桂英2 人業 已給付85萬元之服務費予被告主將公司，則請逕予審理備位 聲明。爰先位聲明：（一）被告陳桂英2 人應共同給付被告 主將公司85萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息，並由原告代為受領。（二）願供擔保 ，請准宣告假執行。並備位聲明：（二）被告主將公司應給 付原告85萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告方面： （一）被告主將公司則以：被告主將公司既已完成居間之工作， 由原告買受取得系爭買賣標的土地，並已依法辦理移轉登 記交付土地予原告，衡情依照委託銷售契約，被告主將公 司自得依法向原告及出賣人請求報酬，然買賣雙方因為履 約發生爭議，被告主將公司亦極盡所能居中協調，被告主 將公司為使本件不動產買賣能早日完成，乃願意放棄可以 向買賣雙方收取之報酬，藉以消弭買賣雙方因本件買賣所 發生之嫌隙，被告主將公司居間協調，終使買賣雙方達成 共識，於臺中市政府地政局地價科協商成立不動產消費爭 議協議，依協議內容，被告方面固然由被告主將公司提供 和解金130 萬元，然該130 萬元係由被告主將公司分別向 買賣雙方收取仲介報酬之金額資為給付，其中之45萬元由 買方給付予被告主將公司，另外之85萬元由賣方給付，並 由被告主將公司收取後交付原告，故被告主將公司給付前 揭130 萬元之義務，係在已經收受買方之45萬元及賣方之 85萬元後再行給付予買方。又代位權係債權人代行債務人 之權利，代行者與被代行者之間，必須有債權債務關係存 在，且如為金錢之債，代位權之行使自以債務人陷於無資 力或資力不足為要件，若債務人未陷於無資力或資力不足 ，即無行使代位權以保全債權之必要，本件原告起訴主張 之情形，與代位權行使之情形不合，原告之訴並無理由等 語，資為抗辯。 （二）被告陳桂英2 人則以：原告主張代位被告主將公司請求被 告陳桂英2 人連帶給付85萬元，惟原告並未說明被告陳桂 英2 人有何應負連帶債務之義務，即據以請求被告陳桂英 2 人應連帶給付被告主將公司85萬元，容有不當。又原告 並未說明被告主將公司有何無資力或資力不足之情事，即 遽以行使代位權，於法未合。再者，被告主將公司仲介本 件系爭土地買賣，自須待買賣雙方契約所有權利義務履行 完畢，始得請求仲介報酬，此為一般不動產土地、房屋仲 介之慣例。本件依兩造103 年10月24日簽訂之土地買賣契 約第2 條價款給付之約定，原告最遲應於103 年12月31日 付清全部尾款，若有遲延給付買賣價款之情形，依契約第 10條第2 項約定，原告應賠償被告陳桂英2 人自應給付之 日起，按買賣總價款每日千分之0.5 計算之違約金至原告 完全給付時為止。然原告並未依約於103 年12月31日給付 尾款6,550 萬元，遲至104 年3 月16日始全部給付完畢， 遲延給付買賣價金75日，是原告應給付被告陳桂英2 人違 約金245 萬6,250 元。原告應給付違約金之義務，經被告 陳桂英2 人多次催促被告主將公司盡其仲介之義務，聯絡 原告儘速給付違約金，然被告主將公司遲未履行其仲介義 務催告原告給付，致原告迄今尚未給付上開違約金。原告 依約應給付之違約金義務尚未履行，則被告主將公司之仲 介義務亦尚未完全履行完畢，被告陳桂英2 人自得拒絕履 行給付仲介費用予被告主將公司等語，資為抗辯。 （三）並均聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。 三、原告主張透過被告主將公司之仲介，於103 年10月24日向被 告陳桂英2 人購買系爭土地，約定價金9,000 萬元，嗣因系 爭土地有無遭第三人占用問題，原告、被告主將公司、被告 陳桂英2 人於104 年1 月28日，至臺中市政府地政局協調， 並簽立不動產消費爭議協議書，約定：「1...買方與仲介方 願意以130 萬元達成和解，包含現場水錶、電線桿、路燈及 田埂、水溝現況點交。3.仲介方於收到買賣雙方服務費款項 時，應開立撥款當日之即期支票予買方。」嗣被告陳桂英2 人依前揭協議書內容，於104 年3 月16日將系爭土地依現況 點交予原告，原告並於翌日將履約保證帳戶即合作金庫商業 銀行（下稱合庫銀行）內之尾款6,550 萬元支付予被告陳桂 英2 人等情，業據原告提出103 年10月24日土地買賣契約書 、存證信函、臺中市政府地政局函、臺中市政府不動產消費 爭議案件協調會會議紀錄及不動產消費爭議協議書、土地點 交結案確認書、完稅款之本票影本、被告陳桂英2 人之收款 明細確認表、履約保證帳戶之結算書及報告書等為證（見本 院卷第6 至21頁、第65至67頁），並經兩造所不爭執，堪信 為真。 四、得心證之理由： （一）先位部分：原告依民法第242 條規定及系爭協議書約定， 請求被告陳桂英2 人給付被告主將公司85萬元，並由原告 代為受領，有無理由？ 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。另債權人代位行使 之權利，原為債務人之權利，必於債務人有怠於行使其權 利情事時，始得為之，若債務人對於第三人已無權利之存 在，或經行使而無效果時，即無代位行使權利之餘地；民 法第242 條前段所定債務人怠於行使其權利時，債權人因 保全債權，得以自己之名義，行使其權利之先決條件，須 債務人果有此權利，且在可以行使之狀態，始有債權人代 位行使之可言（最高法院50年台上字第408 號、65年台上 字第381 號判例可參）。按代位權係債權人代行債務人之 權利，代行者與被代行者之間，必須有債權債務關係之存 在，否則即無行使代位權之可言，並以債權人如不代位行 使債務人之權利，其債權即有不能受完全滿足清償之虞而 有保全債權之必要始得為之。倘債之標的與債務人之資力 有關，如金錢之債，其債務人應就債務之履行負無限責任 時，代位權之行使自以債務人陷於無資力或資力不足為要 件。若債務人未陷於無資力或資力不足者，即無行使代位 權以保全債權之必要。且債權人之權利，非於債務人負遲 延責任時，不得行使，此觀民法第242 條、第243 條規定 自明（最高法院94年度台上字第301 號判決參照）。原告 依民法第242 條代位被告主將公司向被告陳桂英2 人請求 履行協議書給付85萬元，自當就本件合於民法第242 條代 位權行使要件一節，舉證以實其說。 2.原告主張被告主將公司應依系爭協議書給付其85萬元和解 金，觀諸系爭協議書記載，被告主將公司應於收到買賣雙 方服務費款項時，開立撥款當日即期支票予買方即原告， 是原告與被代行者即被告主將公司之間，有債權債務關係 存在，堪以認定。惟被告主將公司應給付原告之85萬元和 解金，屬於金錢之債，揆諸上開說明，代位權之行使自以 債務人陷於無資力或資力不足為要件，而原告並未證明被 告主將公司有何陷於無資力或資力不足之情事，與代位權 之行使要件不符，原告自無代位被告主將公司向被告陳桂 英2人行使權利之可言。準此，原告依民法第242條規定， 代位請求被告陳桂英2人將85 萬元給付予被告主將公司， 並由原告代為受領，自屬無據。 （二）備位部分：原告得否請求被告主將公司給付85萬元： 1.按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為，阻 其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101 條第1 項 定有明文。依當事人一方之意思而決定其成就與否之條件 ，倘依契約或通常情形，當事人應為一定之行為使其條件 成就，乃為圖免因條件成就而受不利益，任意不為該行為 ，即係以不正當消極行為阻其條件之成就，依上開規定， 應視為條件業已成就，有最高法院86年度台上字第2280號 判決要旨可參。 2.依原告、被告主將公司、被告陳桂英2 人於104 年1 月28 日，在臺中市政府地政局簽立之不動產消費爭議協議書， 約定：「1...買方與仲介方願意以130 萬元達成和解。3. 仲介方於收到買賣雙方服務費款項時，應開立撥款當日之 即期支票予買方。」其中被告主將公司應給付原告之130 萬元應扣除原告應給付之45萬元服務費，因雙方業已合意 抵銷等情，為兩造所不爭執，並有該協議書在卷可稽（見 本院卷第19至20頁），是被告主將公司確有依協議書向賣 方即被告陳桂英2 人收取服務費85萬元交付原告之義務， 而本件系爭土地業於104 年3 月16日依現況點交予原告， 原告並於翌日支付尾款完畢，被告主將公司居間仲介之義 務業已履行完畢，原告並於104 年4 月8 日與被告主將公 司至臺中市政府法制局協調履行系爭協議書乙事，被告主 將公司受通知應履行系爭協議書，卻怠於向被告陳桂英2 人請求服務費，致未能取得被告陳桂英2 人之服務費，顯 係可歸責於被告主將公司之事由所致，是被告主將公司怠 於行使服務費請求權，係以不正當之消極行為阻止服務費 之取得，依上開說明，應視為該應取得服務費之條件已成 就，被告主將公司應依系爭協議書之約定，履行給付85萬 元予原告。 貳、反訴部分： 一、反訴原告2 人主張：反訴被告於103 年10月24日向反訴原告 購買系爭土地，總價金為9,000 萬元，反訴原告已依約於10 3 年12月26日將系爭土地所有權移轉登記予反訴被告，惟反 訴被告卻未依土地買賣契約書第2 條價款之給付約定，最遲 於103 年12月31日付清全部尾款6,550 萬元，反訴原告多次 催告後，反訴被告始於104 年3 月16日付清尾款。依不動產 買賣契約書第10條第2 項約定，反訴被告應賠償反訴原告自 應給付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5 計算之違約金 至完全給付時為止，反訴被告遲延給付買賣價金75日，是反 訴被告應給付反訴原告違約金245 萬6,250 元（計算式：6, 550 萬元×0.5/1000×75＝245 萬6,250 元）。並聲明：（ 一）反訴被告應給付反訴原告245 萬6,250 元，及自反訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二） 願供擔保請准宣告假執行。 二、反訴被告以：兩造於103 年11月22日申請第一次鑑界，已確 認系爭土地遭第三人占用，於104 年1 月28日至地政局協調 ，可知反訴被告所購買系爭土地面積，內含電線桿、路燈、 田埂、水溝等，104 年2 月3 日再次鑑界，確認土地確遭第 三人占用，且系爭土地內含無法使用之230 餘平方公尺之水 利地，反訴原告更於104 年3 月1 日之前幾日，多次電洽反 訴被告請求延長排除第三人占用之時日，直至104 年3 月16 日，反訴原告始將系爭土地點交予反訴被告，隨即於翌日即 104 年3 月17日，領取履約保證帳戶內之尾款6,550 萬元。 依買賣契約第9 條第2 項、第7 條約定，反訴原告應於點交 前清除地上物，並排除第三人占用，反訴被告於103 年11月 25日給付完稅款1,550 萬元後，曾多次請求反訴原告及被告 主將公司，應將第三人占用之情形排除，皆未獲回應。且反 訴被告早已依約於103 年12月29日將尾款6,550 萬元匯入履 約保證帳戶，反訴原告僅需排除第三人占用情形，並將土地 點交予反訴被告，即可領款，惟反訴原告始終不承認有第三 人占用，亦未積極處理。反訴原告遲至104 年3 月16日始將 系爭不動產點交予反訴被告，則反訴被告於103 年12月31日 至104 年3 月16日之75日期間，自得行使同時履行抗辯權， 且依買賣契約約定，反訴原告亦有先為給付之義務，本件交 易乃反訴原告違約在先，其主張反訴被告應負賠償違約金之 責，實無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）反訴原告之 訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利益判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： （一）反訴原告主張反訴被告於103 年10月24日向其購買系爭土 地，總價金為9,000 萬元，反訴原告已於103 年12月26日 將系爭土地所有權移轉登記予反訴被告，反訴被告於104 年3 月16日付清尾款6,550 萬元之事實，有反訴被告提出 103 年10月24日土地買賣契約書、完稅款之本票影本、收 款明細確認表、履約保證帳戶之結算書及報告書等為證， 並為兩造所不爭執，自堪採信為真實。 （二）反訴原告復主張其已於103 年12月26日將系爭土地所有權 移轉登記予反訴被告，依買賣契約第2 條價款之給付約定 ，反訴被告最遲於103 年12月31日付清全部尾款6,550 萬 元，然反訴被告遲至104 年3 月16日始付清尾款，遲延給 付買賣價金75日，依約反訴被告應賠償反訴原告違約金24 5 萬6,250 元乙情，為反訴被告所否認，並辯稱：反訴原 告遲至104 年3 月16日始將系爭土地點交予伊，則伊於10 3 年12月31日起至104 年3 月16日之75日期間，自得行使 同時履行抗辯權等語。按因契約互負債務者，於他方當事 人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第 1 項定有明文，該規定須以雙方互負債務為行使之要件， 且主張同時履行之抗辯必須雙方所負債務互立於對待給付 之關係始得適用。觀諸兩造所簽訂之土地買賣契約書第2 條價款給付之約定，尾款欄內雖有「最遲103 年12月31日 支付」之約定，惟該欄位內亦一併勾選「產權登記完畢3 日內支付，乙方（即反訴原告）應同時辦理點交土地」、 「金融機構貸款核撥時支付，乙方應同時辦理點交土地」 ，且經兩造蓋章確認無訛，堪認反訴原告點交系爭土地與 反訴被告支付尾款互立於對待給付之關係。經查，系爭土 地係於104 年3 月16日辦理點交，有兩造簽章之土地點交 結案確認書在卷可佐（見本院卷第21頁），是反訴原告既 於104 年3 月16日始點交系爭土地予反訴被告，反訴被告 自得行使同時履行抗辯權，於點交土地時支付尾款，從而 反訴原告以反訴被告遲延給付買賣價金75日為由請求給付 違約金，為無理由。 參、綜上所述，關於本訴部分，原告依民法第242 條規定及系爭 協議書約定，先位聲明請求被告陳桂英2 人應共同給付被告 主將公司85萬元及法定遲延利息，並由原告代為受領，為無 理由，應予駁回；就備位聲明部分，原告依系爭協議書約定 ，請求被告主將公司給付85萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 即104 年10月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為 有理由，應予准許。關於反訴部分，反訴原告請求反訴被告 給付245 萬6,250 元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日 止之遲延利息，為無理由，應予駁回。 肆、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核 本訴原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保 金額准許之；至原告先位之訴及反訴原告之訴既經駁回，其 假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 伍、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨 攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響 ，毋庸再予一一審酌，附此敘明。 陸、結論：本件本訴原告之訴為有理由，反訴原告之反訴則為無 理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第 2 項，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 3 月 31 日 民事第一庭 法 官 廖欣儀 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送 達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 3 月 31 日 書記官 黃俞婷