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臺灣臺中地方法院民事判決　104年度訴字第3452號 原　　　告　光和信股份有限公司 法定代理人　黃宗源 訴訟代理人　蔡壽男律師 被　　　告　王淑珠 訴訟代理人　涂芳田律師 複代理人　　何俊龍律師 上列當事人間請求價購土地等事件，本院於105年8月16日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 核定原告就其所有坐落臺中市○○區○○段○○○段○○○○○ ○地號，如附圖所示甲部分（面積十五平方公尺）之土地，得請 求被告價購之金額為新臺幣柒拾萬捌仟壹佰捌拾元。 被告應於原告就其所有坐落臺中市○○區○○段○○○段○○○ ○○○地號，如附圖所示甲部分（面積十五平方公尺）之土地所 有權移轉登記予被告之同時，給付原告新臺幣柒拾萬捌仟壹百捌 拾元。 被告應給付原告新臺幣壹萬參仟陸佰元，及自民國一百零四年十 二月十九日起至給付第二項款項之日止，按月給付原告新臺幣貳 佰捌拾元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明：「⒈被告應 給付原告新臺幣（下同）90萬元，向原告購買原告所有坐落 臺中市○○區○○段○○○段000000地號如起訴狀附圖所示 甲部分面積15平方公尺之土地。⒉被告應給付原告17,000元 及自104年12月19日起至被告給付前項所示價金之日止，按 月給付原告350元。」。嗣於本院民國105年6月7日言詞辯論 期日時，變更上開訴之聲明第⒈項為：「⒈被告應給付原告 893,325元，向原告購買原告所有坐落臺中市○○區○○段 ○○○段000000地號如起訴狀附圖所示甲部分面積15平方公 尺之土地。」，復於105年7月12日以民事陳述及補呈證據狀 變更訴之聲明第⒈項為「⒈被告應於原告就原告所有坐落臺 中市○○區○○段○○○段000000地號如起訴狀附圖所示甲 部分面積15平方公尺之土地所有權移轉登記予被告之同時， 給付原告893,325元。」，核屬減縮應受判決事項之聲明， 依前述規定，應予准許。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意者、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第1、2款定有明文。另按關於請求法院核定地租 部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其 訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，上訴人固非不得 同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租 數額後，上訴人始得據以請求被上訴人如數給付（最高法院 81年度台上字第2847號判決意旨參照）。查105年8月16日言 詞辯論時，以民法第796條之1第2項準用同法第796條第2項 規定，追加聲明：請求兩造就原告所有坐落臺中市○○區○ ○段○○○段000○00地號，如起訴狀後附鑑定圖（甲案） 所示甲部分面積15平方公尺土地所有權之買賣關係，其價額 應核定為893,325元」，核屬請求之基礎事實同一，且被告 複代理人對該追加亦表示程序上沒有意見，依前述規定，應 予准許。 貳、實體部分 一、原告起訴主張： ㈠原告前因所有坐落臺中市○○區○○段○○○段000000地號 土地（下稱系爭土地，以下如未敘明，均指同小段土地）， 如起訴狀所附鑑定圖（甲案）所示甲部分面積15平方公尺， 為被告所有樓房無權占用，而對被告提起拆屋還地之訴。惟 經本院101年度訴字第795號及臺灣高等法院臺中分院（下稱 臺中高分院）102年度上字第531號交還土地事件，援引民法 第796條之1第1項規定，以「斟酌越界之原因、房屋整體結 構之安全、拆除後之社會成本、公共利益及當事人利益」為 由，因認原告不得請求被告除去占有之建物全部，判決原告 敗訴確定。原告自得依民法第796條之1第2項準用同法第796 條第2項規定，請求被告以相當之價額，購買越界部分之土 地。參以原告於101年8月28日向財政部國有財產局臺灣中區 辦事處購買，與系爭土地相毗鄰之坐落307-4地號土地、面 積84.45平方公尺，買賣總價金3,631,350元，每平方公尺之 單價43,000元，並已於101年9月13日辦理所有權移轉登記完 畢，有該辦處101年8月14日售字第101BD0000000號繳款通知 書及土地登記本可稽。又原告於100年10月8日與訴外人張垂 壁訂立不動產買賣契約書，向該訴外人購買與系爭土地相毗 鄰坐落217-85地號田地面積16平方公尺，買賣價款每坪40萬 元，即每平方公尺單價為121,212元，並已於101年12月13日 辦理所有權移轉登記完畢，有不動產買賣契約書及土地登記 謄本。承上，原告認被告應以每平方公尺單價6萬元，總價 90萬元，向原告購買系爭土地如附圖所示甲部分之土地。另 參照最高法院61年度台上字第1695號判例要旨，本件被告所 有樓房確實占用原告所有系爭土地，已如前述，被告並未舉 證有何使用系爭土地之正當權源，於價購系爭土地前，即屬 無權占有，致原告無法使用、收益而受有損害，被告自應以 價額即相當於租金之數額償還之。次按租用基地建築房屋， 其租金以不超過土地申報總額年息百分之10為限，土地法第 105條準用同法第97條定有明文。系爭土地99年1月申報地價 為每平方公尺2,720元（102年1月已調為2,800元），每年租 金按年息百分之10計算為4,080元（計算式：2,720×15× 0.1＝4,080），折合每月340元，被告占用系爭土地日期為 100年10月19日起，計算至104年12月18日止共50個月，故告 應給付之不當得利計17,000元，並自104年12月19日起至價 購系爭土地如附圖所示甲部分土地之日止，給付按月以350 元計算之不當得利。 ㈡對被告抗辯之陳述： ⒈本院104年度訴字第3451號事件卷附劉柯成建築師事務所出 具之不動產鑑定報告如何可採，已詳加說明，足供本件之參 考。又劉柯成建築師不但為臺中市不動產估價師公會會員， 為專業建築師，因常為建商設計建屋、開發土地，因此對於 土地價格之鑑定最為專業，其對土地價格之鑑定能力，相較 一般無所不估之估價師有過之而無不及。況法院函請鑑定時 ，係經被告訴訟代理人之同意，因該所鑑定報告較為專業， 又較接近市價，自屬可採。被告所提臺中市不動產估價師公 會之「不動產估價報告書」第56頁所稱：其勘估標的價格之 決定，係賦予比較法70%之權重，而土地開發分析價格則賦 予30%權重，並據此計算求得勘估標的土地單價云云，顯係 出於估價師個人主觀之臆測，難謂客觀公正，自無可採。 ⒉217-41、217-85地號二筆土地相毗鄰，均為原告所有，因位 於30公尺寬之五權路與40公尺寬之中華路交叉口，交通方便 ，屬臺中市○○區○○○○段，故價值甚高。又依起訴狀所 附不動產買賣契約書後附付款支票4張，均經出賣人張垂壁 提示兌領之支票正、背面影本各4張，可知原告與張垂壁間 就217-85地號土地之買賣確為真實。 ㈢聲明： ⒈請求兩造就原告所有坐落217之41地號，如起訴狀後附鑑定 圖（甲案）所示甲部分面積15平方公尺土地所有權之買賣關 係，其價額應核定為893,325元。 ⒉被告應於原告就原告所有坐落217-41地號如起訴狀附圖所示 甲部分面積15平方公尺之土地所有權移轉登記予被告之同時 ，給付原告893,325元。 ⒊被告應給付原告17,000元及自104年12月19日起至被告給付 前項所示價金之日止，按月給付原告350元。 二、被告方面： ㈠307-4、217-85地號土地雖與系爭土地相鄰，惟地理位置不 相同，217-85地號土地緊鄰與省道中華路相連之五權路，價 格自然較高，原告購買當初，為求開發需對外聯絡道路以劃 設建築線，自應以較高價格購買。且衡情土地大小、形狀等 ，對於土地價格均有影響，況依契約自由原則，買賣契約之 雙方當事人決定土地單價之因素不一，原告就上開二筆土地 向訴外人購買目的，亦影響上開二筆交易價格，則原告以該 二筆交易價格，評估本件強制締約之買賣價格，並非公允。 經查詢內政部不動產交易時價查詢，參酌同段104年11月交 易實際價格為每坪9.3萬元，即每平方公尺約2.8萬元，應較 為公平。同理，系爭土地位處臺中市清水區，交通等地理位 置均不如城市方便，原告以土地法所訂最高年息百分之10請 求給付相當之租金，亦非有理。 ㈡本院104年度訴字第3453號事件之原告雖與本件原告相同， 鑑價標的亦為系爭土地，使用狀況及位置亦與本件相差無幾 ，該事件囑託臺中市不動產估價師公會為鑑價，鑑價結果為 每坪155,800元，即每平方公尺47,212元，被告同意以該價 格向原告買受本件占用原告之土地。至原告所附鑑定報告之 鑑定過程及鑑定條件，並未會同兩造實際勘查，無法了解土 地現況；市場訪談亦僅列二例（參該鑑定報告第4頁），樣 本數不足，相較被證二之報告書樣本數多達20筆土地（參被 證二之報告書第21頁）過少；鑑定參考因素之新建土地、售 價與成交價之差距（參該鑑定報告第4頁），均未詳載依據 ，毫無所據；未如被證二之報告書參考土地法定使用管制（ 參被證二之鑑定書第摘要1頁）、最有效使用原則（參被證 二之鑑定報告第5頁）、使用現況（參被證二之鑑定報告第6 頁）、市場概況分析（參被證二之鑑定報17頁）；未如被證 二之報告書就個別因素調整（參被證二之鑑定報告第44頁） ，即過於草率，顯不可採。 ㈢聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。 三、兩造經法官試行整理並簡化爭點如下： ㈠兩造不爭執之事項 ⒈對本院101年訴字第795號、臺中高分院102年上字第531號判 決所附鑑定圖甲案，被告占用甲部分面積15平方公尺部分， 不爭執，該案並已確定。 ⒉對被告所有建○○○區○○段橋頭小段1864建號，登記日期 為100年10月19日，從該日起被告即占用前項甲案甲部分之 土地，不爭執。 ⒊對原告所提劉柯成建築師事務所及被告所提不動產估價報告 書之形式真正均不爭執。 ⒋兩造所提證物除原證八（即起訴狀所附之附件八）之證物是 否真正有爭執外，其餘均不爭執。 ㈡兩造爭執之事項： ⒈對原告起訴狀所提證物八之不動產買賣契約書是否為真正及 實際價金有無依約履行？ ⒉原告請求被告價購本件占用面積15平方公尺土地之合理價格 為何？ ⒊原告請求被告給付相當不當得利租金及至價購土地為止按月 給付之金額，是否合理？ 四、得心證之理由： ㈠按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變 更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部 之移去或變更，但土地所有人故意逾越地界者，不適用之， 民法第796條之1第1項定有明文。又前開情形，得準用民法 第796條第2項之規定，鄰地所有人得請求土地所有人，以相 當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額 由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之， 民法第796條之1第2項亦有明文。查原告所有之系爭土地， 如附圖所示甲部分面積15平方公尺為被告占用建築房屋；原 告前對被告提起請求交還土地之訴，案經本院以101年度訴 字第795號判決，審酌公共利益及當事人間之利益，認被告 越界部分無須拆屋還地在案，原告不服上開判決而提起上訴 ，經臺中高分院以102年度上字第531號審理後，駁回原告上 訴；系爭土地99年公告現值為每平方公尺2,720元、102年公 告現值為每平方公尺2,800元等事實，為兩造所不爭執，並 有系爭土地之地籍謄本、地籍圖、本院101年度訴字第795號 判決、臺中高分院102年度上字第531號判決、附圖即內政部 國土測繪中心101年11月9日之鑑定圖在卷可稽，堪信為真， 則揆諸上揭規定，鄰地所有人即原告自得請求被告以相當之 價額購買系爭土地如附圖所示甲部分土地，故原告請求本院 核定買賣價格，及請求被告給付該買賣價格，自有理由。 ㈡被告對原證八即原告起訴狀所提附件八（見本院卷第39至45 頁）之不動產買賣契約書是否為真正，及實際價金有無依約 履行，有所爭執。經查，證人張垂壁於本院105年7月12日言 詞辯論時已證稱：「（提示買賣契約書原本，後面是否你簽 名、蓋章的？）是的。（依這件買賣契約書所載4張支票你 是否都有領到錢？）我都有領到錢，雙方都沒有糾紛了。（ 請提示契約書附圖，你的土地本來的地號是否217-9？你出 售土地時有無分割？）我是分割一部分土地出售，我沒有和 買方接觸，至於為什麼只有買受土地的一部分，是原告決定 的還是中間人決定的，我也不曉得，當時只有說原告的土地 在我的土地旁邊，所以分割我的一部分土地，讓原告土地結 合起來比較完整而且可以面臨道路。（買賣契約的價格是何 人決定的？）是透過中間人介紹的，中間人我不知道名字， 至於是否是契約上的仲介人，我也不知道，要實際上看到人 才知道，該中間人我也不認識。價格是中間人講的，後來雙 方都可以接受」等語（見本院卷第206頁背面、第207頁）， 足證原告與訴外人張垂壁之不動產買賣契約確屬實並已依約 給付完畢無誤，故被告上開所辯顯不足採。 ㈢原告請求被告價購本件占用面積15平方公尺土地之合理價格 ：原告主張應以本院104年度訴字第3451號事件所附，劉柯 成建築師事務所出具之不動產鑑定報告為可採（見本院卷第 87至99頁），認每平方公尺單價為59,555元（計算式：鑑定 總價1,608,000元÷27＝59,555元，元以下捨去），故請求 本院核定價額為893,325元（計算式：59,555×15＝893,325 ）。被告則認應以被證2，即本院104年度訴字第3453號事件 ，囑託臺中市不動產估價師公會為鑑價（見本院卷第119至 202頁），鑑價結果為每坪155,800元，即每平方公尺47,212 元（計算式：155,800÷3.3＝47,212，元以下四捨五入）， 被告同意以此向原告買受本件占用原告土地。經查： ⒈原告雖提出與訴外人張垂壁所簽之不動產買賣契約書，面積 16平方公尺，買賣價款總額為1,936,000元，即每平方公尺 單價為121,212元等情，有原告所提附件八不動產買賣契約 書、經分割後之217-85地號土地登記第一類謄本（見本院卷 第218頁）及支票影本共4紙（見本院卷第221至228頁）為證 ，核與證人張垂壁前述所證相符。而依證人張垂壁所證：「 當時只有說原告的土地在我的土地旁邊，所以分割我的一部 分土地，讓原告土地結合起來比較完整而且可以面臨道路」 等情，依原告起訴狀所附附件三之地籍圖謄本（見本院卷第 21頁）可知，其因此分割後之217-85地號土地，即可與臺中 市○○○區○○○○○路相臨（見本院卷第190頁），則該購 買之價格自為較高，此亦可參原告於101年8月28日，向財政 部國有財產局臺灣中區辦事處購買，與系爭土地相毗鄰之坐 落307-4地號土地、面積84.45平方公尺，買賣總價金3,631, 350元，每平方公尺之單價僅為43,000元，並已於101年9月 13日辦理所有權移轉登記完畢，有該辦處101年8月14日售字 第101BD0000000號繳款通知及移轉後之307-4地號土地登記 第二類謄本（見本院卷第37、38頁）可憑，故本院認該217 -85地號及307-4地號土地之買賣價格，均僅得當作本件價購 土地之參考價格而已。 ⒉本院104年度訴字第3451號事件所附，劉柯成建築師事務所 出具之不動產鑑定報告（見本院卷第87至99頁），雖認另案 所占有系爭土地即附圖所示丁部分土地之27平方公尺，評鑑 總價為1,608,000元，惟依此鑑價結果，每平方公尺應為59, 555元（元以下捨去），依鑑定報告所載，每平方公尺為 59,558元（見本院卷第92頁），其計算已稍有不合，參以依 該鑑定報告所示，其鑑定依據雖考慮系爭土地屬第四種住宅 區，並以：⑴鄰近市場供需：經市場訪談，該區土地成交行 情及兩個交易實例、交易情形、新建土地、售價與成交價之 差距、地區未來發展潛力；⑵區域狀況概要：勘估建物所臨 街（巷）道寬度、土地臨街正面寬度、市場及學校之接近性 、大眾運輸條件等為考慮依據（見本院卷第89、90頁），惟 鑑定報告內並未提供詳細之資料以供本院核對，鑑定過程顯 較為粗糙。 ⒊而依被證2，即本院104年度訴字第3453號事件，就另案所占 有系爭土地即附圖所示丙部分土地之28平方公尺，囑託臺中 市不動產估價師公會為鑑價（見本院卷第119至202頁），其 鑑定過程除考慮系爭土地屬第四種住宅區外，尚將原告所有 系爭土地及217-40、217-85、307-4之4筆土地合併使用為前 提，評估土地單價，以符合最有效使用原則（見本院卷第 127頁），且於價格形成之主要因素分析，共為一般因素分 析、市場概況分析、區域因素分析、個別因素分析及勘估標 的稅務分析（見本院卷第123頁），於價格評估時，除依比 較法，共比較附件成交之3個標的（見本院卷第160至162頁 ），而得出比較法價格為154,000元/坪，並依土地開發分析 法，比較其他3個標的（見本院卷第172頁），得出土地開發 分析法為160,000元/坪，其後再考量比較法所蒐集之資料完 整性、可信度均較為高；而土地開發分析方法中，標的土地 部分深度過深，在規劃方面受限，故於總銷售金額之推算較 具不確定性，故賦予比較法權重為70%，土地開發分析價格 權重為30%，因此鑑價結果為每坪155,800元，即每平方公尺 47,212元（計算式：155,800÷3.3＝47,212，元以下四捨五 入），已詳細交待相關鑑定過程，且鑑定較為精緻，自較為 可採，參以本件被告所占用原告如附圖所示甲部分土地，與 該鑑定標的所示附圖所示丙部分相距不遠，且該鑑定價格亦 與系爭土地相鄰之307-4地號土地，面積84.45平方公尺，原 告於101年8月28日，向財政部國有財產局臺灣中區辦事處購 買之買賣總價金3,631,350元，每平方公尺之單價為43,000 元之價格差距不遠，故本院綜合上情，認本件原告請求本院 核定附圖所示甲部分土地之買賣相當價額，應以每平方公尺 47,212元為適當，則本件價購之相當價額應核定為708,180 元（計算式：47,212×15＝708,180），至原告請求本院核 定超過上開金額部分則無理由，應予駁回。 ⒋依上揭說明，原告自得請求被告應於原告就其所有系爭土地 ，如附圖所示甲部分、面積15平方公尺之土地所有權移轉登 記予被告之同時，應給付原告708,180元。原告超過上開部 分之請求為無理由，應予駁回。 ㈣原告請求被告給付相當不當得利租金及至價購土地為止按月 給付之金額，是否合理？ ⒈按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能 獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使 用收益，而受有同額之損害，應為社會通常觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告占用系爭土 地如附圖所示甲部分土地，並無法律上原因而受有利益，致 原告受有損害，是原告依民法第179條規定，請求被告返還 因占用所受之不當得利，即屬有據。 ⒉再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息百分之十為限。此項規定，於租用基地建築房屋之 情形亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文 。又所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並 非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置， 工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼 等關係及社會感情等情事，以為決定。另土地法第97條第1 項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指 法定地價而言。法定地價依同法第148條規定，係指土地所 有權人依土地法所申報之地價。經查：被告無權占用系爭土 地，共計15平方公尺，而系爭土地於99年度之申報地價為 2,720元，102年度之申報地價為2,800元等情，有如上之系 爭土地地籍謄本可參。又系爭土地鄰近臺中市○○區○○路 及中華路，交通便利，生活機能佳，適合住宅及商業使用， 週邊鄰近西寧國小，距離市場約100公尺，中華路上有臺中 市公車行駛，距離公車站牌約200公尺等情，有上開劉柯成 建築師事務所鑑定報告足憑，本院審酌系爭土地之地理位置 、工商業繁榮程度及經濟價值等情，認原告請求被告占用系 爭土地相當於租金之不當得利，以申報地價年息8%計算為適 當。而原告主張計算不當得利之期間以100年10月19日算至 104年12月18日共50個月，且均以99年度之申報地價計算等 情，為被告所不爭執，則依此計算，被告於上開期間所受相 當於租金之不當得利，應為13,600元（計算式：申報地價每 平方公尺2,720元×15平方公尺×年息8%÷12月×50月＝13, 600元）；自104年12月19日起，每月所受相當於租金之不當 得利，則為504元（計算式：申報地價每平方公尺2,800元× 15平方公尺×年息8%÷12月＝280元）。原告超過上開應准 許之金額部分，則無理由，應予駁回。 五、綜上所述，原告依民法第796 條之1 第2 項規定，訴請被告 以708,180元購買系爭土地如附圖所示甲部分之土地，及依 不當得利之法律關係，請求被告給付原告13,600元，及自 104年12月19日起按月給付原告280元，為有理由，應予准許 。逾此部分，則無理由，應予駁回。 六、按下列各款之判決，法院應依職權宣告假執行：五、所命給 付之金額或價額未逾新臺幣五十萬元之判決。計算前項第五 款價額，準用關於計算訴訟標的價額之規定。以一訴主張數 項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競 合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定 之。民事訴訟法第389條第1項第5款、第2項、第77條之2第 1項分別定有明文。本判決主文第3項所命被告給付之金額雖 未逾50萬元，但與第2項所命給付部分合計已逾50萬元，依 上揭規定，自無庸依職權宣告假執行，併予敘明。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用 之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘 明。 八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 8 月 30 日 民事第三庭 法 官 黃建都 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 8 月 30 日 書記官 吳慕先