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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第3471號 原　　　告　聚合昌不動產經紀有限公司 法定代理人　劉文賢 被　　　告　廖一襄 訴訟代理人　林軍男律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105 年3 月17日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：訴外人蔡劼良授權代理人盧義月於民國104 年4 月13日與原告簽訂一般委託銷售契約書，就其所有坐落臺中 市○○區○○段○○○ ○號土地暨其上同段167 建號建物（門 牌號碼臺中市○○區○○街○○○○ 號，下稱系爭房地），委 託原告居間仲介銷售。嗣被告於104 年4 月28日經原告帶看 系爭房地後，乃於同日與原告簽訂確認書、附停止條件定金 委託書，委託原告以新臺幣（下同）2,600 萬元之價格向蔡 劼良議價，同時簽發面額100 萬元本票1 紙作為斡旋金交付 予原告。被告出價2,600 萬元之要約，雖因尚不及蔡劼良所 欲出售之價格而未果，然原告於居間議價過程中，得知蔡劼 良可接受之價格在2,700 萬元至2,800 萬元之間，並將此情 告知被告，謂該價格取其中數即2,750 萬元應可購得，同時 請被告提高出價至2,750 萬元，讓原告得再前往斡旋以完成 居間，惟被告不肯，並於104 年5 月3 日將上開斡旋金本票 取回，旋於同日委由其妻王美能，透過訴外人金旺旺不動產 仲介經紀有限公司（下稱金旺旺公司）與蔡劼良等3 人（蔡 劼麟、蔡劼良、蔡劼明，下同）就系爭房地簽訂不動產買賣 意願書（下稱意願書），內載約定之買賣總價款，即為原告 向被告所稱之2,750 萬元，並約定雙方協議於104 年7 月5 日至永慶不動產南陽店簽訂不動產買賣契約書，亦即渠等約 定於104 年5 月3 日簽訂意願書後之2 個月，始簽訂不動產 買賣契約書，嗣於104 年8 月5 日辦理系爭房地所有權移轉 登記。被告為規避應給付予原告較高之居間報酬即實際成交 價格之2%，乃於原告告知2,750 萬元出售價格後，故意透過 另一家仲介公司成交以給付較低之報酬即實際成交價格之1% ，被告此舉除違反兩造簽訂之確認書第11條第1 項及第12條 外，更嚴重違反誠實信用原則。為此，爰依兩造簽訂之確認 書第11條第1 項及第12條約定，請求被告依成交金額2,750 萬元之2%計算服務報酬予原告，並聲明：被告應給付原告55 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。 二、被告則以：原告並未給予被告3 日以上之合理契約審閱期間 ，被告僅被動配合原告之要求，於確認書第2 條第2 項買方 已充分瞭解契約內容無誤等語後簽名，然原告並未逐條解說 ，被告亦未審閱，依民法第247 條之1 第3 、4 款規定，上 開確認書第11條第1項及第12 條規定不構成契約之內容，原 告無權據此請求被告給付服務報酬。關於確認書第11 條第1 項部分，因本件被告並非經原告之居間與賣方簽訂買賣契約 ，成交之條件即2,750 萬元復與被告前此委託原告斡旋出價 之內容即2,600 萬元不同，兩者間不具有相當因果關係，亦 與民法第568條第1項規定不合，原告主張不符合確認書第11 條第1項約定。另關於確認書第12 條部分，將內政部頒佈不 動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款但書「但經其他 不動產經紀業仲介成交者，不在此限」之規定省卻，加重被 告之責任，限制被告透過其他不動產經紀業者居間仲介銷售 之權利，使被告在未能斡旋成功之際，無法另行透過其他不 動產經紀業者為之謀求買賣雙方最佳利益，限制競爭、壟斷 資訊而顯失公平，且該約定限制交易自由之期間過長，規範 對象大增，對消費者顯失公平而有害自由貿易之市場，該約 定應屬無效；又該約定應限縮解釋指經由第三者仲介訂立與 原告仲介同一內容之契約，始有支付服務報酬義務，方為公 平，本件被告嗣後與賣方所成立之不動產買賣契約，與前此 委託原告出價之內容不同，並非同一內容之契約，原告當無 權據此請求被告給付服務報酬等語，資為抗辯，並聲明： （一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。 三、原告於104 年4 月13日與蔡劼良之代理人盧義月簽訂一般委 託銷售契約書，由蔡劼良委託原告居間仲介銷售系爭房地， 委託銷售總價為2,980 萬元，委託銷售期間自104 年4 月13 日起至同年12月31日止，又被告於104 年4 月28日與原告簽 訂確認書、附停止條件定金委託書，委託原告以2,600 萬元 之價格就系爭房地與蔡劼良進行議價，被告並於同日簽發面 額100 萬元本票1 紙作為斡旋金交付予原告，然因被告之出 價2,600 萬元，不及蔡劼良所欲出售之價格，買賣價額無法 達成合致，致未繼續斡旋，被告即於104 年5 月3 日取回上 開斡旋金本票，另於同日委由其妻王美能，透過金旺旺公司 與蔡劼良等3 人就系爭房地簽訂意願書，承購價格為2,750 萬元，及約定雙方協議於104 年7 月5 日至永慶不動產南陽 店簽訂不動產買賣契約書，並於是日簽訂不動產買賣契約書 ，復於104 年8 月5 日辦理系爭房地所有權移轉登記等情， 有原告提出之一般委託銷售契約書、系爭確認書、附停止條 件定金委託書、系爭本票、系爭房地登記謄本，及被告提出 之不動產買賣契約書、意願書影本等附卷可參，且為兩造所 不爭執，堪信為真實。 四、得心證之理由： 原告主張被告於委託期間屆滿後3 個月內，透過金旺旺公司 與蔡劼良等3 人就系爭房地簽訂意願書，嗣於104 年7 月5 日簽訂不動產買賣契約書並移轉所有權，依系爭確認書第11 條第1 項、第12條約定，視為原告已完成本件買賣之居間仲 介，被告仍應給付承購總價2%之服務報酬予原告等情，被告 則以前揭情詞置辯。是本件所應審酌之爭點在於：（一）原 告得否依系爭確認書第11條第1 項約定，請求被告給付服務 報酬55萬元？（二）原告得否依系爭確認書第12條約定，請 求被告給付服務報酬55萬元？（三）系爭確認書是否有給予 充分審閱期間？有無違反消保法規定？茲分述如下： （一）原告得否依系爭確認書第11條第1 項約定，請求被告給付 服務報酬55萬元？ 1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人以契約因 其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條 、第568 條第1 項分別定有明文。兩造間簽訂之附停止條 件定金委託書係被告為購買系爭房地，委託原告居間、代 理向賣方傳達購屋意願所簽訂，該委託書第2 條承購條件 第2 項約定：「本委託書有效期限：自簽訂本委託書時起 算，期限內賣方未簽認出售者，期滿本委託書自動失效。 有效期限至104 年5 月3 日24時止」，同條第3 項約定： 「附停止條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本 委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立」，系 爭確認書第11條第1 項則約明：「買方選擇使用『附停止 條件定金委託書』，於賣方簽認出售時，或買賣雙方簽訂 買賣契約時，買賣契約已成立，買方同意以現金一次支付 相當於成交總價2%之服務報酬予受託人。如因可歸責於買 方之事由，致買賣契約解除，或買賣雙方合意解除買賣契 約，不論有無簽訂不動產買賣契約書，買方仍應支付成交 總價2%之服務報酬予受託人」。是系爭確認書及委託書性 質上應屬民法上所定媒介居間契約，須以原告於委託書有 限期間內，系爭房地因原告之媒介而成立買賣契約，原告 始得按實際「成交」價額，請求2%之服務報酬。 2.系爭房地係於104 年8 月5 日始由蔡劼良等3 人移轉登記 為被告所有，原因發生日期為104 年7 月5 日，實際締約 日期亦為同日，顯已逾系爭委託書之有效期間104 年5 月 3 日，且賣方並未於附停止條件定金委託書上簽認出售， 亦未於委託書有效期間內與被告簽訂買賣契約，自不符合 系爭確認書第11條第1 項之要件，是原告不得依系爭確認 書第11條第1 項約定向被告請求服務報酬。 3.原告雖以：被告經其告知蔡劼良可接受之價格為2,750 萬 元後，為避免支付其較高之服務報酬，不同意提高出價， 反取回斡旋金本票，依民法第101 條第1 項及最高法院判 例意旨所揭示之誠實信用原則，被告仍應給付原告居間報 酬云云。惟按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限 ，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕 訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內 容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人 雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間 人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（最 高法院58年台上字第2929號判例意旨固有揭示）。前開判 例之適用，應以委託人因故意而拒絕訂立媒介就緒之契約 ，再由自己與相對人訂立同一內容之契約者為限。然查， 被告委託原告議價之金額為2,600 萬元，而蔡劼良委託原 告銷售之金額則為2,980 萬元，嗣被告與蔡劼良等3 人實 際成交之價格則為2,750 萬元，均與被告委託原告議價之 金額有相當之差距。由此可知，蔡劼良與被告間之出價， 原有相當差距，其時被告除委託議價金額2,600 萬元外， 並未提高價格，被告與蔡劼良間原未曾就買賣價金意思合 致，顯難認原告就系爭房地之買賣已「媒介就緒」。依前 揭判例要旨，難認原告得請求給付報酬。 4.綜上，原告主張依系爭確認書第11條第1 項約定，請求被 告給付55萬元，應無理由。 （二）原告得否依系爭確認書第12條約定，請求被告給付服務報 酬55萬元？ 1.原告復以：被告故意避開原告，經由金旺旺公司與蔡劼良 成交，依民法第101 條第1 項規定，應視為原告已完成仲 介之義務云云。查系爭確認書第12條固載明：「買方或其 配偶、三親等內之親屬於賣方委託銷售期間或期間屆滿後 3 個月內，就本不動產買賣標的成交者，視為受託人已完 成本買賣之居間仲介，買方仍應給付委託承購總價2%服務 報酬予受託人」，足見前揭契約內容，著重在原告曾將賣 方之個人資料及底價均告訴買方即被告，而買賣雙方為規 避仲介規費之支付義務，遂私下交易成立。惟依前所述， 被告委託原告議價之金額為2,600 萬元，蔡劼良委託原告 銷售之金額則為2,980 萬元，顯然價格並不合致，被告並 非因原告之媒介而私下成交。原告雖主張其曾於議價過程 中得知蔡劼良可接受之價格在2,700萬元至2,800萬元之間 ，取其中數即2,750 萬元應可購得，並將此情告知被告， 然為被告所否認，原告並未舉證證明業已明確告知被告蔡 劼良之底價，因而導致被告與蔡劼良就系爭房地成交，尚 難以認定被告有故意促使原告不得請求報酬之條件成就之 情，原告徒憑系爭房地事後成交之事實，主張被告係以不 正當之行為，促使原告不得請求報酬之條件成就云云，自 非可採。 2.至於原告為促成房地之買賣，投入相當之成本，因所為仲 介本就不一定每件成交，此原為經營房屋仲介必須負擔之 風險，自不得將風險轉由買賣房屋之消費者負擔。綜上， 原告不得依系爭確認書第12條約定，請求被告給付55萬元 。 （三）依據上述，被告既不須給付原告服務報酬，則系爭確認書 有無給予充分審閱期間，及違反消保法規定等，自無審酌 必要。 五、綜上所述，被告就系爭房地之買賣並非基於原告之服務，且 非以規避服務報酬為目的而為交易，本件並未該當系爭確認 書第11條第1 項、第12條之要件，從而，原告依系爭確認書 之法律關係，請求被告給付服務報酬55萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由 ，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 4 月 14 日 民事第一庭 法 官 廖欣儀 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送 達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴 者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 4 月 14 日 書記官 黃俞婷