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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第381號 原　　　告　賴文傑 訴訟代理人　施瑞章律師 複 代 理人　謝文哲律師 　　　　　　林宏根 被　　　告　北屯水仙宮 法定代理人　簡瑞發 訴訟代理人　廖宏儒 　　　　　　林月春 被　　　告　吳映儀 　　　　　　賴冠池 　　　　　　賴韋伸 　　　　　　賴韋志 上三人共同 訴訟代理人　林佳萱 被　　　告　賴金銂 　　　　　　賴冠佑 　　　　　　廖惠如 上三人共同 訴訟代理人　賴華棟 被　　　告　財政部國有財產署 法定代理人　莊翠雲 訴訟代理人　吳文貴 複 代 理人　許博堯律師 　　　　　　胡玉龍 　　　　　　高子涵 受　告　知 訴　訟　人　長野車業有限公司 法定代理人　賴逵貞 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106年7月28日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地應分割如附圖 即臺中市中正地政事務所民國一○五年十月二十五日土地測量成 果圖所示：編號甲部分土地（面積四八九平方公尺）分歸原告、 被告吳映儀取得，並各按應有部分一九六分之五六、一九六分之 一四○比例維持共有；編號乙部分土地（面積一八四平方公尺） 分歸被告北屯水仙宮取得；編號丙部分土地（面積五七一平方公 尺）分歸被告賴冠池、賴韋伸、賴韋志、賴金銂、賴冠佑、廖惠 如取得，並各按應有部分六分之一比例維持共有。 兩造間相互補償金額如附表三所示。 訴訟費用由兩造按附表一所示應有部分比例負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 被告賴金銂、廖惠如均經合法通知，無正當理由未於言詞辯 論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依 原告聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體事項： 一、原告主張： (一)坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（面積1,244平方公尺 ，下稱系爭土地）為兩造所共有，各共有人之應有部分如附 表一所示。兩造間並無不分割之特約，系爭土地亦無因物之 使用目的而不能分割情形存在，惟兩造未能以協議定分割方 法，為求兩造最大利益，爰依民法第823條第1項規定提起本 件分割共有物訴訟。並聲明：兩造共有系爭土地准予分割。 分割方法如附圖即臺中市中正地政事務所民國105年10月25 日土地測量成果圖（下稱附圖）所示：原告、被告吳映儀分 得編號甲部分土地即編號E、F、G、H範圍，面積489平方公 尺，權利範圍分別按196分之56、196分之56之比例維持共有 ；被告北屯水仙宮分得編號乙部分土地即編號H1、I、J範圍 ，面積184平方公尺，權利範圍全部；被告賴冠池、賴韋伸 、賴韋志、賴金銂、賴冠佑、廖惠如6人分得編號丙部分土 地即編號A、B、C、D範圍，面積571平方公尺，按權利範圍 各6分之1比例維持共有。被告北屯水仙宮、賴冠池、賴韋伸 、賴韋志、賴金銂、賴冠佑、廖惠如應補償原告、被告吳映 儀、財政部國有財產署如附表三所示之金額。 二、被告則以： (一)被告北屯水仙宮部分：同意分割，並同意原告所提分割方案 ，但因經費不足，無法一次將補償金額給付完畢，需要分期 付款。 (二)被告吳映儀、賴冠池、賴韋伸、賴韋志、財政部國有財產署 部分：同意分割，並同意原告所提分割方案。 (三)被告賴冠佑部分：同意分割，並同意原告所提分割方案，但 應補償之金額過高，一次給付找補金額有困難。 (四)被告賴金銂未於言詞辯論期日到場，惟據其於準備程序期日 到庭陳稱：同意按原告所提分割方案分割，但是被告財政部 國有財產署當時法拍金額較估價結果低很多，與鑑定金額有 落差。 (五)被告廖惠如未於言詞辯論期日到場，惟據其於準備程序期日 到庭陳稱：同意按原告所提分割方案分割。 三、本院之判斷： (一)原告主張系爭土地為兩造共有，各共有人之應有部分如附表 一所示，而兩造就系爭土地並無不分割之約定，依系爭土地 之使用目的亦無不能分割之情事，惟兩造無法就系爭土地達 成分割協議之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本（ 本院卷一第154～157頁）為證，堪信為真實。 (二)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。民法第823條第1項定有明文。查系爭土地為第二種 商業區，有臺中市政府都市發展局簡便行文表可憑（本院卷 ㈠第14頁），並無因物之使用目的或法令規定不能分割情形 ，兩造間對系爭土地亦無不分割之約定，惟就分割方法未獲 協議，已如前述，原告請求分割系爭土地，自應予准許。 (三)次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第1項 、第2項分別定有明文。又裁判上定共有物分割之方法，分 配原物與變賣分配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權 ，不受任何共有人主張之拘束（最高法院29年上字第1792號 判例意旨參照）。而分割共有物究以原物分割抑或變價分割 為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟 效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有 人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號 判決意旨參照）。經查： 1.系爭土地面積1,244平方公尺，以原物分割並無困難，參酌 除被告財政部國有財產署外，兩造均有建物坐落在系爭土地 上，且兩造均希望保留各自使用之建物或地上物，即取得各 自使用之建物或地上物所坐落土地之所有權（其中坐落附圖 編號A、B、C、D所示土地上建物為被告賴冠池、賴韋伸、賴 韋志、賴金銂、賴冠佑、廖惠如等6人共同使用、坐落附圖 編號E所示土地上之地上物為原告、被告吳映儀共同使用、 坐落附圖編號I所示土地上建物為被告北屯水仙宮使用）， 被告財政部國有財產署則同意另以金錢受補償，有準備程序 筆錄可按（本院卷㈠第176、207頁），則依附圖所示之方案 分割【即附圖所示編號甲部分土地（即E、F、G、H區塊，面 積489平方公尺）由原告、被告吳映儀取得，分別按應有部 分196分之56、196分之140比例維持共有；編號乙部分土地 （即H1、I、J區塊，面積184平方公尺）由被告北屯水仙宮 取得；編號丙部分土地（即A、B、C、D區塊。面積571平方 公尺）由被告賴冠池、賴韋伸、賴韋志、賴金銂、賴冠佑、 廖惠如等6人取得，各按應有部分6分之1比例維持共有】， 應符合系爭土地使用情形、經濟效用及全體共有人之利益， 且兩造經協商後，亦同意按前開分割方案分割系爭土地，爰 就系爭土地定其分割方法如主文第1項所示。 2.再法院裁判分割共有物，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人 中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價 格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。共有物之原物分 割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物 全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之 單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值 較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值 較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人 全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方 符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨，最高 法院57年台上第2117號、85年台上字第2676號判例意旨參照 。經查，系爭土地分割後，各筆土地之宗地條件、臨路條件 、公共設施接近條件及周邊環境條件不同而價值有所差異， 經兩造合意囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定各自分得 土地價值，並經該不動產估價師事務所以比較法及成本法之 土地開發分析法為估價方法，考慮市場供需及交易慣例評估 其合理市場價格，鑑定結果：附圖編號甲部分土地單價為每 平方公尺10萬8,295元、總價5,295萬6,255元，編號乙部分 土地單價為每平方公尺10萬9,505元、總價2,014萬8,920元 ，編號丙部分土地單價為每平方公尺13萬9,755元，總價7, 980萬105元。依分割後各部分土地之價值計算，各共有人所 分得之土地價值變動情形如附表二所示，有華聲科技不動產 估價師事務所(106)華估樺字第81992號報告書可稽。是系爭 土地分割後各共有人實際分得之土地價值，相較於分割前應 有部分價值，確有增減，依前揭規定與說明，兩造間應互為 補償如附表三所示，始為公平，爰判決如主文第2項所示。 3.被告賴金銂雖辯稱：被告財政部國有財產署當時法拍金額較 估價結果低很多，與鑑定金額有落差云云。惟按法院以原物 為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以 金錢補償之，惟所謂金錢補償，係指依原物市場交易之價格 予以補償而言（87年度台上字第2041號判決意旨參照），以 貫徹憲法財產權之價值保障。被告賴金銂以法拍金額與兩造 合意囑託之華聲科技不動產估價師事務所鑑定土地合理市場 價格相比較，抗辯金額有落差云云，自不足採。 4.被告賴冠佑雖辯稱應補償之金額過高，一次給付找補金額有 困難云云。惟查，附圖編號丙部分土地臨昌平路，其上建物 包含門牌號碼昌平路1段15、17、17-1號房屋，由被告賴冠 池、賴韋伸、賴韋志、賴金銂、賴冠佑、廖惠如等6人出租 第三人經營商業使用，門牌號碼昌平路17-1號建物門口前有 公車站牌，公車站牌名稱為「昌平北屯路口」等情，有勘驗 筆錄及現場照片附卷可稽（見本院卷第121-139頁），顯見 被告賴冠佑所分得附圖編號丙部分土地（應有部分6分之1） 交通便利、商業價值甚高。又附圖編號丙部分土地面積571 平方公尺，位於系爭土地東側臨昌平路，道路寬度約20公尺 ，而附圖編號甲、乙部分土地位於系爭土地西側，以太原路 3段269巷出入，現況道路寬度約4公尺，土地兩側商業效益 及臨路條件相去甚遠，以比較法將附圖編號丙、甲部分土地 與附近之土地相比較，經與比較標的比較調整分析後，附圖 編號丙部分土地每坪約46萬5,000元、編號甲部分土地每坪 約36萬2,000元，而以土地開發分析法分別評估附圖編號丙 、甲部分土地，附圖編號丙部分土地每坪約45萬5,000元、 編號甲部分土地每坪約34萬9,000元，再將以比較法、土地 開發分析法評估結果，分別以加權係數70%、30%計算，附圖 編號丙部分土地每坪約46萬2,000元、編號甲部分土地每坪 約35萬8,000元，另以附圖編號甲部分土地為標準宗地，就 附圖編號乙部分土地為單價調整推算，附圖編號乙部分土地 宗地條件稍佳，評估價值為每坪36萬2,000元，有華聲科技 不動產估價師事務所(106)華估樺字第81992號報告書可稽（ 第19、21、25-40頁）。足認依系爭土地市場交易價格，各 共有人於分割後所分得之土地價值因不同區位因素、條件， 所分得土地價值確有顯著差異，變動情形即如附表二所示， 依前開規定及說明，該每一分得價值較高之共有人自應就其 補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該 短少部分之比例，定其給付金額，方符合共有物原物分割為 共有物應有部分互相移轉之本旨，兩造間按附表三所示金額 互為補償，應屬適當。 (四)按「應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割 而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出 質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參 加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加 。又「不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。 但其抵押權不因此而受影響。」「前項但書情形，於以價金 分配或以金錢補償者，準用第881條第1項、第2項或第899條 第1項規定。」民法第824條之1第2項、第3項分別定有明文 。經查，原告賴文傑於104年12月15日將其對系爭土地應有 部分126分之14向受告知訴訟人長野車業有限公司設定最高 限額抵押權150萬元，有土地登記謄本可稽，經本院依被告 財政部國有財產署聲請，依法對長野車業有限公司告知訴訟 ，有告知訴訟函及送達證書可憑（本院卷㈠第196-201頁） ，長野車業有限公司雖未依法參加訴訟，仍生民法第824條 之1第2項第3款所定告知訴訟之效力。是上開受告知訴訟人 之抵押權於本件分割共有物判決確定時，應移存至抵押人即 原告賴文傑所分得部分，就原告賴文傑應受金錢補償部分， 受告知訴訟人並得依民法第881條第1項、第2項之規定行使 權利，而此乃法律明文規定之效力，毋庸載明於分割共有物 判決主文，附此敘明。 (五)另按「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」「前條第三項之 情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金 額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。」「前項 抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先 於第2項但書之抵押權。」民法第824條第3項、第824條之1 第4項、第5項定有明文。此係為保障因不動產之裁判分割而 應受補償共有人之權益，應受補償人對於補償義務人之補償 金債權，就補償義務人所分得之不動產，有法定抵押權，且 該法定抵押權於向地政機關申請共有物分割登記時，應一併 申請登記，以確保應受金錢補償共有人之利益，並兼顧交易 安全，併此敘明。 (六)末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部。為民事訴訟法第80條之1所明定 。本件為分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互 換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟 性質所不得不然，本院認為訴訟費用由兩造之任何一方全部 負擔，均顯失公平，而應由兩造依其應有部分之比例分擔， 較為公允，爰諭知如主文第3項所示。 (七)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核均 於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 (八)訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。 中 華 民 國 106 年 8 月 25 日 民事第七庭 審判長 法 官 呂麗玉 法 官 吳國聖 法 官 何紹輔 上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受後廿日內，向本院提出上訴狀（須按他 造人數附具繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審 裁判費。 中 華 民 國 106 年 8 月 25 日 書記官 洪千羽 附表一：系爭土地共有人應有部分比例 ┌──┬────────┬─────┐ │編號│共有人名字 │應有部分 │ ├──┼────────┼─────┤ │1 │北屯水仙宮 │18分之2 │ ├──┼────────┼─────┤ │2 │原告(賴文傑) │126分之14 │ ├──┼────────┼─────┤ │3 │吳映儀 │144分之40 │ ├──┼────────┼─────┤ │4 │賴冠池 │18分之1 │ ├──┼────────┼─────┤ │5 │賴韋伸 │18分之1 │ ├──┼────────┼─────┤ │6 │賴韋志 │18分之1 │ ├──┼────────┼─────┤ │7 │賴金銂 │18分之1 │ ├──┼────────┼─────┤ │8 │賴冠佑 │18分之1 │ ├──┼────────┼─────┤ │9 │財政部國有財產署│6分之1 │ ├──┼────────┼─────┤ │10 │廖惠如 │18分之1 │ └──┴────────┴─────┘ 附表二：各共有人增減差額分析表 ┌─┬──────┬───────┬───────┬───────┐ │編│共有人姓名 │ 分割價值 │ 持分價值 │ 增減差價 │ │號│ │ （新臺幣） │ （新臺幣） │（新臺幣） │ ├─┼──────┼───────┼───────┼───────┤ │1 │吳映儀 │37,825,896元 │42,473,689元 │-4,647,793元 │ ├─┼──────┼───────┼───────┼───────┤ │2 │原告(賴文傑)│15,130,359元 │16,989,476元 │-1,859,117元 │ ├─┼──────┼───────┼───────┼───────┤ │3 │北屯水仙宮 │20,148,920元 │16,989,476元 │ 3,159,444元 │ ├─┼──────┼───────┼───────┼───────┤ │4 │賴冠池 │13,300,017元 │8,494,738元 │ 4,805,279元 │ ├─┼──────┼───────┼───────┼───────┤ │5 │賴韋伸 │13,300,017元 │8,494,737元 │ 4,805,280元 │ ├─┼──────┼───────┼───────┼───────┤ │6 │賴韋志 │13,300,017元 │8,494,737元 │ 4,805,280元 │ ├─┼──────┼───────┼───────┼───────┤ │7 │賴金銂 │13,300,018元 │8,494,738元 │ 4,805,280元 │ ├─┼──────┼───────┼───────┼───────┤ │8 │賴冠佑 │13,300,018元 │8,494,738元 │ 4,805,280元 │ ├─┼──────┼───────┼───────┼───────┤ │9 │廖惠如 │13,300,018元 │8,494,738元 │ 4,805,280元 │ ├─┼──────┼───────┼───────┼───────┤ │10│國有財產署 │0元 │25,484,213元 │-25,484,213元 │ ├─┼──────┼───────┼───────┼───────┤ │合│ │152,905,280元 │152,905,280元 │0元 │ │計│ │ │ │ │ └─┴──────┴───────┴───────┴───────┘ 附表三：各共有人應受補金額配賦表 ┌────────┬───────────────────────────┐ │ │ 受補償人及受補償金額 │ │ ├──────┬──────┬───────┬─────┤ │ │ 吳映儀 │原告(賴文傑)│ 國有財產署 │ 合計 │ │ │(-4,647,793)│(-1,859,117)│(-25,484,213) │ │ ├─┬──────┼──────┼──────┼───────┼─────┤ │ │北屯水仙宮 │ 459,019 │ 183,605 │ 2,516,820 │3,159,444 │ │ │(+3,159,444)│ │ │ │ │ │ ├──────┼──────┼──────┼───────┼─────┤ │ │ 賴冠池 │ 698,129 │ 279,252 │ 3,827,898 │4,805,279 │ │ │(+4,805,279)│ │ │ │ │ │應├──────┼──────┼──────┼───────┼─────┤ │補│ 賴韋伸 │ 698,129 │ 279,252 │ 3,827,899 │4,805,280 │ │償│(+4,805,280)│ │ │ │ │ │人├──────┼──────┼──────┼───────┼─────┤ │及│ 賴韋志 │ 698,129 │ 279,252 │ 3,827,899 │4,805,280 │ │應│(+4,805,280)│ │ │ │ │ │補├──────┼──────┼──────┼───────┼─────┤ │償│ 賴金銂 │ 698,129 │ 279,252 │ 3,827,899 │4,805,280 │ │金│(+4,805,280)│ │ │ │ │ │額├──────┼──────┼──────┼───────┼─────┤ │ │ 賴冠佑 │ 698,129 │ 279,252 │ 3,827,899 │4,805,280 │ │ │(+4,805,280)│ │ │ │ │ │ ├──────┼──────┼──────┼───────┼─────┤ │ │ 廖惠如 │ 698,129 │ 279,252 │ 3,827,899 │4,805,280 │ │ │(+4,805,280)│ │ │ │ │ │ ├──────┼──────┼──────┼───────┼─────┤ │ │ 合 計 │ 4,647,793 │ 1,859,117 │ 25,484,213 │31,991,123│ └─┴──────┴──────┴──────┴───────┴─────┘