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臺灣臺中地方法院民事判決　104年度重訴字第570號 原　　　告　莊子仁 　　　　　　莊陳瑞枝 　　　　　　楊進成 　　　　　　陳嘉駿 上四人共同 訴訟代理人　羅豐胤律師 　　　　　　蘇仙宜律師 被　　　告　臻園建設有限公司 法定代理人　李梓清 訴訟代理人　廖健智律師 複代理人　　林冠廷律師 　　　　　　鄧劭謙律師 上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國106年2月20日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告莊子仁、莊陳瑞枝、楊進成、陳嘉駿各新臺幣16 萬4120元、15萬8620元、30萬9640元、15萬2900元，及均自民國 104年10月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由原告莊子仁、莊陳瑞枝、楊進成、陳嘉駿各負擔12分 之2、12分之2、12分之4、12分之2，餘由被告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣16萬4120元、 15萬8620元、30萬9640元、15萬2900元分別為原告莊子仁、莊陳 瑞枝、楊進成、陳嘉駿供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序事項： 原告起訴時係請求被告給付原告莊子仁、莊陳瑞枝、楊進成 、陳嘉駿各為新臺幣（下同）157萬5930元、152萬4059元、 294萬9985元、146萬4109元，暨均自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣於民國104年 12月2日具狀追加請求金額各如後載訴之聲明所示，核屬擴 張應受判決事項之聲明，被告亦表示同意其追加（見本院卷 ㈠第176頁），依民事訴訟法第255條第1項第1款及第3款之 規定，應予准許。 貳、訴訟要旨： 一、原告主張： ㈠原告4人分別於附表1所示日期，與被告簽訂房屋預定買賣契 約書、土地預定買賣契約書（下稱系爭合約），向被告購買 坐落臺中市○○區○○路○段000號預定興建之「哲園方邸 大廈」（買賣標的及價金各如附表1所示，其中18C為C棟18 樓之簡稱，其餘代號依此類推）。依系爭房屋合約第11條之 約定，被告應於103年5月31日之前完成主建物、附屬建物及 使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。又依系爭合約 第15條第1項之約定，被告應於領得使用執照6個月內，通知 進行交屋，並於交屋時雙方應履行各款義務。詎被告遲至 103年7月30日始取得使用執照，且本應於領得使用執照6個 月內即104年1月31日前通知交屋，惟被告僅於104年1月26日 發函原告通知驗收暨交屋事宜，但仍無法實際交屋，遲至 104年5月10日始開立房屋保固書予原告，實際辦理交屋日為 104年5月10日，顯已逾交屋期限，而有違約情事。原告為此 向臺中市政府消費者爭議案件申訴協調會提出申訴，經協商 不成立，遂提起本件訴訟。 ㈡依系爭房屋合約第11條第1項雖約定逾期取得使用執照者， 每逾1日賣方應按已繳房地價款依萬分之2單利計算遲延利息 予買方。惟按內政部依消費者保護法（下稱消保法）第17條 授權公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 」（下稱應記載事項）第12條第2項前段則明定此部分遲延 利息，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利 息予買方，系爭合約為定型化契約，消保法第17條第1項、 第3項、第16條前段、消保法施行細則第15條等規定，該契 約條款之相關內容自屬無效，被告延遲取得使用執照，自應 依每日萬分之5之利率計算遲延利息。被告雖於103年7月31 日以更正通知函說明系爭房屋興建期間有6級以上地震，依 法令應停工檢驗期間16日，及因辦理建築執照設計變更，行 政審查程序時間57日，總計共延長取得使用執照期間73日， 故取得使用執照期限應順延至103年8月10日，而被告已於 103年7月30日如期限內取得使用執照云云，然除興建期間因 地震停工檢驗16日之情事，原告同意計入順延期間外，關於 辦理建築執照設計變更部分，原告予以否認，蓋此乃被告單 方面申請辦理變更設計，且未經原告之同意，屬於可歸責於 被告之事由而致延遲取得使用執照，依系爭房屋合約第11條 第1項規定，自不應將其辦理設計變更程序之作業期間57日 列入計算順延期間，是被告僅得順延16日，即應於103年6月 16日前取得使用執照，惟被告卻遲於103年7月30日始取得使 用執照，共延遲44天，被告自應按已繳納房地價款，依每日 萬分之5之利率計算遲延利息。 ㈢依系爭房屋合約第15條第1項約定：「賣方應於領得使用執 照6個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列 各款義務：⑴賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息於買方 。⑵賣方就買、賣雙方合意列於驗收單之修繕項目（以壹次 為限），於交屋前完成修繕。⑶買方繳清所有之應付未付款 （含交屋款）及完成一切交屋手續。⑷因可歸責於賣方之事 由，賣方未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每 逾1日應按已繳房地價款依萬分之2單利計算遲延利息予買方 。⑸因可歸責於買方之事由，買方未於通知交屋日辦理交屋 時，每逾1日應按未繳房地價款依萬分之2單利計算遲延利息 予賣方。」據此，被告自須就買、賣雙方合意列於驗收單之 修繕項目，於交屋前完成修繕，方可謂為依債之本旨而為給 付，故被告依系爭房屋合約第15條第1項約定當非僅須「通 知交屋」，而須「完成交屋」即履行出賣人所負買賣標的物 之交付義務。又依應記載事項第15條第1項第4款規定：「賣 方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾1日 應按已繳房地價款依萬分之2單利計算遲延利息予買方。」 則系爭房屋合約第15條第1項第4款之約定自屬無效，是被告 延遲交屋，自應依每日萬分之5之利率計算遲延利息。本件 被告係於103年7月30日取得使用執照，依約應於104年1月31 日前通知交屋，雖被告有於104年1月26日通知驗收交屋，然 原告等人於驗收時，發現房屋仍有瑕疵，如浴室地板排水孔 水泥須清除、房間門框應修補、陽台磁磚修補、前陽台石材 清潔、前陽台天花板修補、客廳木地板修繕及油漆修補等多 處修繕，且原告陳嘉駿於104年2月間到房屋現場時查看時， 系爭大樓大廳仍在施工，大廳地板尚未鋪設完成，另原告楊 進成於104年2月16日前往驗收時，尚屬毛胚屋之狀態，馬桶 、衛浴設備、地板磁磚均未裝設，系爭房屋顯有重大瑕疵， 並未達可居住使用之狀態，被告前開通知自非屬依債之本旨 提出給付。綜上所述，被告遲至104年5月10日方開立保固書 予原告，故實際辦理交屋日實為104年5月10日，逾前開通知 交屋期限達99日，顯屬遲延交屋。是自104年2月1日起至104 年5月10日止，被告應就其遲延交屋，依上開約定，按原告 已繳之房地價款萬分之5計算違約金。 ㈣依系爭合約第18條第9項約定，金融機構核撥貸款後之利息 ，由買方負擔。但於賣方通知交屋前之利息，由賣方於交屋 時由交屋款中返還予買方。據此原告莊子仁、莊陳瑞枝、楊 進成17C部分、楊進成17D部分、陳嘉駿於103年10月30日分 別由委辦銀行貸款撥款1832萬元、1771萬元、1832萬元、 1200萬元、1709萬元，而被告實際交屋日為104年5月10日， 則103年10月30至104年5月10日前之利息自應由被告負擔。 惟被告於104年3月19日發函通知只付利息至104年1月31日， 顯屬違反系爭合約之上開約定，故被告應給付原告等人自 104年2月1日起至104年5月10日止，共3個月又10日之貸款利 息。而各原告之貸款利息依上開順序每月為2萬9770元（每 日約992元）、2萬8779元（每日約959元）、2萬8925元（每 日約964元）、2萬1500元（每日約717元）、2萬7059元（每 日約902元），合計被告應給付原告莊子仁、莊陳瑞枝、楊 進成17C部分、楊進成17D部分、陳嘉駿之利息分別為9萬 9233元、9萬5927元、9萬6415元、7萬1670元、9萬0197元。 ㈤又系爭合約第21條第2項約定，房屋稅以賣方通知書所載之 交屋日為準，該日期前由賣方負擔，該日期後由買方負擔， 並依法定稅率及年度月份比例分算稅額。依系爭合約之約定 ，係以「交屋日」為基準。據此，原告莊子仁、莊陳瑞枝、 楊進成17C、楊進成17D及陳嘉駿部分，所繳房屋稅課稅期間 均係自103年10月起算至104年6月（共9個月），又系爭各房 屋之課稅現值依序分別為183萬5100元、183萬5100元、183 萬5100元、184萬0700元、183萬5100元，依住家用非自住之 稅率標準1.5％計算，依序已繳房屋稅分別為2萬0645元、2 萬0645元、2萬0645元、2萬0708元、2萬0186元（自103年10 月至104年6月之未滿1年期房屋稅）。又於104年5月10日交 屋前之房屋稅本應由被告負擔，故自103年10月1日起至104 年5月9日，共計221日，合計被告應給付原告莊子仁、莊陳 瑞枝、楊進成17C部分、楊進成17D部分、陳嘉駿之房屋稅分 別為1萬6667元、1萬6667元、1萬6667元、1萬6718元、1萬 2222元（計算式詳如附表2房屋稅欄所示）。 ㈥依系爭合約第21條第1項約定，地價稅以賣方通知書所載之 交屋日為準，該日期前由賣方負擔，該日期後由買方負擔， 其稅期已開徵者，則依前一年度地價稅單所載該宗基地課稅 之基本稅額，按持分比例及年度日數比例分算賣方應負擔之 稅額，由買方應給付賣方之買賣尾款中扣除，俟地價稅開徵 時由買方自行繳納。準此，本件原告等人所繳地價稅之課稅 期間係自104年1月1日起算至104年12月31日止，而被告實際 交屋日為104年5月10日，依系爭合約上開約定，104年1月1 日起至104年5月9日止之地價稅應由被告負擔，惟被告並未 於原告等人給付予被告之買賣尾款中扣除被告應負擔之地價 稅，顯違反系爭合約之約定，故被告應給付原告等人自104 年1月1日至104年5月9日止，共計129日之地價稅（各應給付 原告之金額及計算詳如附表2地價稅欄所示）。 ㈦聲明：⑴被告應給付莊子仁157萬6959元暨自起訴狀繕本送 達之日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⑵被告 應給付莊陳瑞枝152萬4266元暨自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⑶被告應給付楊 進成295萬0383元暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息；⑷被告應給付陳嘉駿146萬 4316元暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息；⑸原告等願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告答辯： ㈠原告所陳述兩造締約、買賣標的、價金、貸款數額、取得使 用執照日期、通知交屋日期、開立保固書日期、繳納房屋稅 數額、地價稅數額等情，被告均無爭執。惟被告於103年4月 8日向臺中市政府申辦「建造執照都市設計審議變更設計」 ，經都審後於103年6月10日准予更改變更設計案完成，其辦 理流程作業期間為57日。被告變更建造執照目的為使本建案 整體設計更趨盡善盡美及品質提升，同時亦可提高房屋之價 值，係嘉惠全體住戶，非為自身利益而延誤工期，因此延遲 取得使用執照，並非可歸責於被告，否則形同未顧慮全部客 觀情勢，蓋變更建造執照係有利於原告之存在事實，如被告 須負遲延責任，顯失衡平。從而，被告辦理建築設計變更57 日，依系爭房屋合約第11條第1項第2款之約定，應算入取得 使用執照之順延期間。 ㈡又原告未依約按時給付買賣價金，依系爭合約第11條第1項 第3款第2點約定：「因可歸責於買方未依約按時付清應給付 之價款及遲延利息或其他依本契約應由買方負擔之費用時， 其遲延付款期間。」亦可算入順延期間。查原告莊子仁等人 自開工款至第18期之分期給付買賣價金部分，均分別有遲延 144天至2028天等情形，依上開約定，均可算入順延期間。 是被告得順延取得使用執照期間，除了地震停工檢驗期間16 日及建築設計變更57日合計為73日外，再加上原告莊子仁等 人均有遲延給付價金之情形，明顯可知被告於103年7月29日 取得使用執照並無延誤之情事，故原告主張逾期取得使用執 照而請求給付違約金為無理由。 ㈢原告又指被告逾期通知辦理交屋，惟依系爭合約第15條第1 項約定，賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交 屋，並於交屋時雙方應履行各款義務。此乃約定被告本應於 103年5月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之 必要設施，並取得使用執照，惟因上開所述之事由，延至於 103年7月29日取得使用執照，並於領得使用執照6個月內即 於104年1月26日發函通知原告等人進行交屋與驗收手續。系 爭房屋合約第15條第1項所約定之「通知買方進行交屋」與 「完成交屋」係屬二事，不容混淆。系爭房屋合約所指「賣 方如未於領得使用執照6個月內通知甲方辦理交屋，每逾1日 應按已繳房地價款依萬分之2單利計算遲延利息予買方」， 乃課予被告依約如期完工之義務，否則應負遲延利息即違約 金之賠償責任，故應係指被告未於領得使用執照6個月內， 依約完成系爭合約所約定之設施，並通知原告等人辦理交屋 驗收手續，應按日給付依已繳房地價款萬分之2計算遲延利 息即違約金，非謂已依約完工，通知交屋後，須達完成交屋 即履行出賣人所付買賣標的物之交付義務。是原告主張應以 同年5月10日開立房屋保固書為實際交屋日，而認定已逾越 交屋期限主張違約為無理由。次依系爭合約第15條第3項約 定：「買方應於收到交屋通知日起15日內配合辦理交屋手續 。除房屋有重大瑕疵明顯不能居住情形外，買方不得拒絕接 受、遲延接受或不履行付款交屋義務。」查被告於104年1月 26日發通知函於原告等人進行交屋與驗收手續時，房屋現況 並無重大瑕疵明顯不能居住情形，原告主張被告上開通知時 不能進入查看驗收為不實，實際上各原告驗收時，客戶交屋 修繕單所載各項瑕疵，均屬輕微之簡易修繕，並非不能居住 使用之狀況，至於原告楊進成係17C、17D合併戶，須於取得 使用執照後再二次施工打掉合併成一戶，原即有較多之不確 定性，且原告楊進成自行負責與衛浴廚具廠商辦理追加減等 等，一律須等其委託之裝潢公司確認被告才會進行施作，故 工班之安排上通常會先統一製作標準戶，所生延誤實可歸責 於原告楊進成所致，是原告主張被告應負遲延交屋之賠償責 任，為無理由。 ㈣聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決 ，願供擔保請准免為假執行。 三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈡第72至73頁背面、第85頁背 面）： ㈠原告莊子仁、莊陳瑞枝、楊進成、陳嘉駿分別於100年4月15 日、100年4月15日、100年4月20日、100年6月6日與被告簽 立房屋預定買賣契約（系爭合約），莊子仁購買系爭房地 18C，總價2618萬，莊陳瑞枝購買系爭房地16C，總價2531萬 ，楊進成購買系爭房地17C、17D，總價2550、2415萬，陳嘉 駿購買系爭房地12C，總價2442萬。 ㈡系爭房屋合約第11條第1項、第15條第1項約定，被告應於 103年5月31日完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要 設施，並取得使用執照，領照後6個月內應通知買方進行交 屋。 ㈢被告於103年7月30日取得使用執照。 ㈣系爭房屋興建期間有6級以上地震，依法令應停工檢驗期間 16日，應計入被告取得使用執照之順延期間。 ㈤被告於104年4月8日申請建照都市設計審議變更設計，變更 設計行政審查程序期間為57日。 ㈥被告於104年1月26日發函通知原告驗收暨交屋相關事項，原 告莊子仁、莊陳瑞枝、楊進成、陳嘉駿分別於104年3月31日 、104年3月3日、104年2月16日（17C）、104年2月16日（ 17D）、104年3月31日進行驗收，合意修繕項目，並簽立客 戶交屋修繕單，被告於104年5月10日開立房屋保固書與原告 等人。 ㈦莊子仁18C部分：逾期取得使用執照16萬4120（已繳746萬、 遲延44日、萬分之5）+逾期交屋129萬5910（已繳2618萬、 遲延99日、萬分之5）+貸款利息9萬9233+房屋稅1萬6667+地 價稅損害1035元。以上除逾期取得使用執照及逾期交屋之日 數計算外，其餘部分被告均不爭執。 ㈧莊陳瑞枝16C部分：逾期取得使用執照違約金15萬8620（原 告已繳721萬為計算基礎、延遲44日）+逾期交屋違約金125 萬2845（原告驗收時間104年3月3日，逾期99日、已付款項 2531萬）+貸款利息9萬5927+房屋稅損害1萬6667+地價稅損 害207元。以上除逾期取得使用執照及逾期交屋之日數計算 外，其餘部分被告均不爭執。 ㈨楊進成17C部分：逾期取得使用執照違約金15萬9500（已繳 725萬、延遲44日、萬分之5）+逾期交屋125萬2350（原告驗 收時間104年2月16日、逾期99日、已繳2530萬、萬分之5）+ 貸款利息9萬6415+房屋稅1萬6667元。以上除逾期取得使用 執照及逾期交屋之日數計算外，其餘部分被告均不爭執。 ㈩楊進成17D部分：逾期取得使用執照15萬1140（已繳687萬、 延遲44日、萬分之5）+逾期交屋118萬5525（已繳2395萬、 99日延遲、萬分之5）+貸款利息7萬1670+房屋稅1萬6718元+ 地價稅損害398元（此為17C與17D合計，原爭點整理有誤， 茲予更正）。以上除逾期取得使用執照及逾期交屋之日數計 算外，其餘部分被告均不爭執。 陳嘉駿12C部分：逾期取得使用執照15萬2900（已繳695萬、 遲延44日、萬分之5）+逾期交屋120萬8790（已繳2442萬、 遲延99日、萬分之5）+貸款利息9萬0197+房屋稅1萬2222+地 價稅損害207元。以上除逾期取得使用執照及逾期交屋之日 數計算外，其餘部分被告均不爭執。 原告買賣價金各期繳款日期均如原告民事準備三狀附件所載 （見本院卷㈡第90至93頁）。 四、本件爭點： ㈠被告是否逾期取得使用執照？如有，其逾期之日數為何？被 告抗辦原告逾期繳款，得順延取得使用執照之期限，有無理 由？如有理由，得順延之日數為何？ ㈡被告是否違反系爭合約之約定，逾期辦理交屋？如有，其逾 期之日數為何？ ㈢被告如有遲延取得使用執照及遲延交屋之情形，其遲延利息 應按已繳房地價款萬分之2或萬分之5計算？ 參、本院之判斷： 一、爭點㈠關於被告是否逾期取得使用執照： ㈠系爭房屋合約第11條第1項本文約定：「本房屋之建築工程 應在民國100年5月31日前開工，民國103年5月31日之前完成 主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用 執照。」同條項但書設有得順延其期間之例外情形，其中與 本件爭執相關者為第1款「因天災地變等不可抗力之事由， 致賣方不能施工者，其停工期間」，及第2款「因政府法令 變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」。 而該第1款因地震之天災因素停工日數16日得予以順延，兩 造並無爭執，而被告因變更設計而重新送都審，致延遲57日 ，是否屬於該第2款所定「其他非可歸責於被告之事由」， 則為爭執所在。 ㈡經查，被告所稱變更設計，係申請辦理「建造執照都市設計 審議變更設計」，其中包括景觀設計變更、綠化植栽變更、 燈光計畫變更、立面圖變更及行動不便者設施變更，此有臺 中市政府都市發展局103年4月24日中市都建字第1030059447 號函、臺中市政府都市發展局簡便行文表、建造執照掛號憑 證、合眾建經25樓「哲園方邸大廈」集合住宅新建工程本次 變更設計內容說明等附卷可憑（見本院卷㈠第110頁背面至 112頁），固可認係被告主動申請變更及申請變更之各個項 目，惟僅憑上開事證，仍無法得知變更之原因，則被告辯稱 係為使建案整體設計更趨盡善盡美及品質提升等情，自屬無 從核實，不可採信。且查，系爭房屋合約第11條第1項第2款 固明訂非可歸責於賣方之事由，其影響期間得順延之，然對 照同條項第3款約定，就買方要求變更設計、增加室內裝修 工程時，則逕予明訂此係屬可歸責於買方之事由，則基於契 約解釋之公平原則，同條項第2款所稱「非可歸責於賣方之 事由」，自不能解為包括「賣方自行變更設計」之情形在內 ，且變更設計之原因即使有利於全體住戶，惟亦不能排除被 告自始設計失當或欠周詳所致，故不問變更設計之原因為何 ，除經買方同意者外，被告未經原告同意自行變更設計，自 不能認為符合系爭合約第11條第1項第2款所定「非可歸責於 被告之事由」，被告抗辯，尚非可採。從而，該因變更設計 所致57日之期間，不能計入被告取得使用執照之順延期間。 ㈢被告雖另抗辯，原告等人未依約按時付清應給付之價款，其 遲延付款期間應計入順延期間云云。然查，依系爭合約第7 條第1項約定：「買方給付本契約買賣價款予賣方，除簽約 款及開工款外，應依本契約附件㈣房屋付款明細表所定，按 已完工之工程進度付款，賣方每次通知買方付款間隔日數應 在20日以上。買方應按期如數付現或以即期支票如數一次繳 清。」（見本院卷㈠第45頁），就此，被告固提出原告不爭 執真正之系爭房屋各期付款明細表、臺中市政府都發局勘驗 紀錄表、中華民國郵政交寄大宗掛號函件存根為證（見本院 卷㈡第14至37頁），堪認被告確有以掛號函件催告原告繳納 各期款項，然核對上開系爭房屋付款明細表，除附註欄一記 載「開工後，以每2個月（日曆天）為1期收款期別」外（見 本院卷㈡第15頁），並無明訂各期款實際應繳納之日期，亦 無約定於被告催告原告繳納期款時，應於收受通知後之幾日 內繳款，則判斷原告是否逾期繳納期款，自僅能以原告收受 被告期款繳納通知後之相當期間內予以認定。本院認為，各 期繳納期限間隔既約定為2個月為1期，則各期款項相當期限 之認定，應以收受通知後2個月即60日內為適當，逾此期限 ，始得認係逾期繳款，而應負遲延責任。據此，依原告所提 出實際給付各期價款之日期表（見本院卷㈡第90至93頁）， 與被告出具之掛號函件通知及系爭房屋各期付款明細表比對 結果，其中確有逾期超過60日以上始繳納期款之情形。 ㈣按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平 者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其 顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除 不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主 要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者 。」；「定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失 公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易 習慣及其他情事判斷之。」消費者保護法第12條及消費者保 護法施行細則第13條分別定有明文。本件原告遲延繳款所生 之遲延責任，依系爭房屋合約第11條第1項第3款第2目約定 ，其遲延付款期間，得生「順延取得使用執照期間」之效果 。惟被告取得使用執照之期間限制，係為避免賣方施工延宕 ，影響交屋進度，乃對於全體買受人所生之期限利益，於此 卻因個別買受人遲延繳款，而使被告獲得延長取得使用執照 之結果，二者顯然欠缺必要之因果關聯，對於其他買受人而 言，亦屬無端受害。綜合言之，本件係預售屋買賣，具有時 效性，取得使用執照期間限制之規範目的在於防範建商延宕 工程，避免發生消費糾紛，及買方遲延繳納期款所生之違約 遲延利息與取得使用執照之期間約定無相當因果關聯等情， 應認系爭房屋合約第11條第1項第3款第2目之約定係顯失公 平而無效，被告就原告遲延繳款之情形，如認屬實，僅能依 據系爭合約之約定請求遲延利息或違約賠償，不得主張應順 延取得使用執照之期間，被告所為抗辯，尚無可採。 ㈤綜上，被告依約定原應於103年5月31日取得使用執照，因地 震等不可抗力因素順延16日，是應於103年6月16日前取得， 而被告遲至103年7月30日始取得使用執照，故其遲延日數應 為44日。 二、爭點㈡關於遲延交屋之問題： ㈠茲先臚列系爭房屋合約關於取得使用執照以迄辦理交屋之相 關約定： ⒈第11條第1項：「本房屋應於…103年5月31日之前完成主 建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用 執照。…」。 ⒉第13條第1項：「賣方依約完成本房屋一切主建物、附屬 建物暨其設備及領得使用執照並接通自來水、電力，…完 成本契約所示之公共設施（不含木做裝潢、家具及飾品佈 置）及完成所有權移轉後，應通知買方進行驗收手續，買 方應配合驗收。驗收時買方就本契約所載之房屋有瑕疵或 未盡事宜，經買賣雙方會勘同意載明於驗收單上之修繕項 目，買方得要求賣方限期完成修繕（以1次為限），公共 設施之驗收屬管理委員會或管理負責人之權責，買方不得 以公共設施之相關驗收事項拒絕驗收。…」；第2項：「 買方應於賣方完成驗收單所列之合意修繕項目後，配合辦 理交屋手續，不得以其他未列入驗收單之項目為由，拒絕 辦理交屋手續。若有未列入驗收單之修繕項目，或買方未 按賣方通知之驗收期限會同驗收而於驗收期限屆滿後始提 出之修繕項目，買方同意均由賣方列為保固修繕項目，於 交屋完成後再予以維修。」 ⒊第14條第1項：「房屋所有權之移轉登記，應於使用執照 核發後4個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。 」 ⒋第15條第1項：「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買 方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各款義務：…⑵賣 方就買、賣雙方合意列於驗收單之修繕項目（以1次為限 ），於交屋前完成修繕。⑷因可歸責於賣方之事由，賣方 未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾1日應 按已繳房地價款依萬分之2單利計算遲延利息予買方。」 ；第3項：「買方應於收到交屋通知日起15日內配合辦理 交屋手續。除房屋有重大瑕疵明顯不能居住使用情形外， 買方不得拒絕接受、遲延接受或不履行付款交屋義務。賣 方通知買方交屋日起超過15日，買方仍不辦理交屋者，視 為本房屋已驗收完成，賣方不負保管責任。」（見本院卷 ㈠第47、48頁及背面）。 ㈡依上開約定內容，自取得使用執照前，迄至辦理交屋之過程 ，被告應依序完成以下步驟：①完成主建物及附屬建物並接 通水電，②取得使用執照，③取得使用執照後4個月內申辦 所有權移轉登記，④通知買方進行驗收，⑤合意修繕項目並 列於驗收單，⑥取得使用執照6個月內通知買方進行交屋， ⑦交屋前完成合意之修繕項目，⑧驗收、付清款項並辦理交 屋手續。據此可知，賣方領得使用執照6個月內通知進行交 屋，與交屋前應將房屋瑕疵完成修繕後驗收並辦理交屋手續 ，係有先後順序之別，足見賣方取得使用執照後之「通知交 屋」，與賣方完成修繕瑕疵後之「實際交屋」，乃動態之過 程，而分屬不同之義務，因此，賣方僅須於辦理交屋前完成 瑕疵之修繕即可，至於通知交屋後何時實際交屋，則視修繕 必要情形由買賣雙方合意定之，始符合系爭合約之約定內容 及預售屋買賣通常之交易流程。惟此合意內容仍有消費者保 護法關於定型化契約規定之適用，亦即不得違反平等互惠原 則等要求，如若買賣雙方未有合意通知交屋後之進行交屋期 間，則應依交易習慣之合理期間定之。是原告主張所謂「通 知買方進行交屋」，係指被告應於取得使用執照後6個月內 必須完成交屋云云，即非可採。 ㈢本件被告係於103年7月30日取得使用執照，於104年1月26日 發函通知原告驗收暨交屋相關事項，原告莊子仁、莊陳瑞枝 、楊進成、陳嘉駿分別於104年3月31日（18C）、104年3月3 日（16C）、104年2月16日（17C）、104年2月16日（17D） 、104年3月31日（12C）進行驗收，合意修繕項目，並填具 客戶交屋修繕單，被告則於104年5月10日開立房屋保固書與 原告等人，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈥），則被告 「通知原告進行交屋」之時間，自未逾越系爭房屋合約第15 條第1項取得使用執照6個月內之約定。而原告等人收受通知 後，其驗收及簽立交屋修繕單之日期，與收受通知相隔期間 或1月未滿，最多亦僅2月有餘，且該期間尚經歷春節長假， 衡以系爭建案為25層樓之集合住宅大樓，住戶非少，修繕之 需求本難以同時併行，是以上開被告通知進行交屋後之驗收 、修繕日期及期程，原告莊子仁、莊陳瑞枝、楊進成、陳嘉 駿分別於104年3月31日、104年3月31日、104年4月13日、 104年3月31日填具款項明細單（見本院卷㈠第117、124、13 8、147頁），被告則分別於104年4月8日（18C）、104年4月 8日（16C）、104年4月13日（17C、17D）、104年4月8日（ 12C）完成修繕並辦理交屋，且一併於104年5月10日開立房 屋保固書予原告等人，應屬合理相當，尚難認有何延宕或有 失衡平之情。從而，原告主張被告違反系爭房屋合約第15條 第1項約定，應負遲延交屋責任，尚非有據。 ㈣原告雖另主張，被告通知進行交屋時，系爭房屋未達可供居 住之狀態，其中原告陳嘉駿於104年2月間到房屋現場時查看 時，大樓大廳仍在施工，大廳地板尚未鋪設完成，甚至無法 進入查看所購買之12C房屋，又原告莊子仁、莊陳瑞枝、陳 嘉駿多次與被告承辦人員連繫，承辦人員皆表示房屋尚未完 工而無法辦理驗收交屋，故遲至104年3月31日始得進行驗收 ，又原告楊進成於104年2月16日至房屋現場勘驗屋況，詎料 系爭17C、17D房屋空無一物，馬桶、龍頭、地板磁磚均未裝 設，未達可供居住使用之標準，根本無法實際進行驗收，因 此原告楊進成在修繕單上面註明預定104年3月16日以後完成 ，然於104年3月16日仍未施作完成，原告楊進成遲至104年4 月7日方得實際進行驗收，足證系爭房屋於104年1月26日被 告通知進行交屋時並非可供居住使用之狀態，自不合於系爭 房屋合約第15條第1項之規定云云。然查，就通知交屋後大 廳尚在施作而未完工部分，原告雖舉104年1月Google Map街 景圖為其佐證（見本院卷㈢第123至126頁），惟該大樓外部 搭設簡易鷹架，固可認尚有施工情形，但其屬簡易修繕或屬 重大瑕疵之修繕，仍屬不明，且此屬公共設施之範疇，依系 爭房屋合約第13條第1項約定，公共設施之驗收屬管理委員 會或管理負責人之權責，買方不得以公共設施之相關驗收事 項拒絕驗收…，且本建案為集合式住宅大樓，可預期通知交 屋後各個住戶必有室內設計裝潢等工程進行，故於大廳或電 梯予以必要之阻隔及維護，避免損及公共設施之完整及美觀 ，亦屬合情，自不能以此認定系爭房屋有何重大明顯之瑕疵 而達不能居住使用之狀態。至於原告另稱有承辦人員告知系 爭房屋尚未完工而不能辦理驗收交屋一節，並未舉證以實其 說，此部分主張即不可採信。 ㈤以上，原告可爭執者應為各所購買之系爭房屋本身，是否有 重大明顯瑕疵，而未達可供居住使用之狀態。本院觀之原告 莊子仁所提出客戶交屋修繕單（見本院卷㈠第115頁），所 載應修繕之事項為：浴室排水孔水泥清除、房間門框共2處 修補、後陽台1塊磁磚、1處填縫修補、陽台石材清潔、陽台 天花板抿石子修補、客廳木地板（標籤處）踩踏有怪聲、油 漆修補共4處；原告莊陳瑞枝所提出客戶交屋修繕單（見本 院卷㈠第122頁），所載應修繕之事項為：木地板共5處（標 籤處）不平整、淋浴間馬賽克磚（共2處）修補、陽台天花 板修補、臥門油漆修補（標籤處）、陽台抿石子修補共2處 ；原告陳嘉駿提出之客戶交屋修繕單（見本院卷㈠第145頁 ），所載應修繕事項為：後工作陽台磁磚修檢空心部分更換 /填縫。經核均屬簡易修補或清潔等問題，並非已至無法居 住使用之重大明顯瑕疵，準此，原告莊子仁、莊陳瑞枝、陳 嘉駿主張被告應負遲延交屋違約責任云云，自無可採。 ㈥至原告楊進成指稱於104年2月16日至系爭房屋現場勘驗屋況 ，詎料系爭17C、17D房屋空無一物，馬桶、龍頭、地板磁磚 均未裝設一節，係提出客戶交屋修繕單2紙、104年2月16日 驗收現場拍攝之照片為證（見本院卷㈠第136、140頁，本院 卷㈡第154至157頁），並舉證人即承攬室內裝潢工程之負責 人楊武龍之證述為據。被告則抗辯，原告楊進成係17C、17D 合併戶，須於取得使用執照後再二次施工打掉合併成一戶， 原即有較多之不確定性，且原告楊進成自行負責與廚具廠商 辦理追加減等等，一律須等其委託之裝潢公司確認被告才會 進行施作，故工班之安排上通常會先統一製作標準戶，所生 延誤實可歸責於原告楊進成所致等語，並提出原告楊進成於 104年1月29日簽具之工程變更追加減帳單（見本院卷㈡第 183頁）為其佐證。本院核閱原告楊進成提出之客戶交屋修 繕單，其中17C部分所載修繕事項，包括：衛浴設備全戶安 裝完成、木地板打地上夾板待裝潢後上木地板、五金配件全 部安裝、次浴A①馬桶調整正②大理石修補、油漆檢修裂縫 處面漆修補、拋光磚地板不平整需檢修（CD17全戶）、主臥 浴室①馬桶離牆距離需調整②大理石填縫修補、浴室石材① 吃色部分處理②填縫檢修、中央集塵未過電。另17D部分所 載修繕事項為：次臥B、C公浴衛浴設備到位（公浴馬桶不用 裝）、木地板打地上夾板待裝潢後上木地板（橡灰）、廚具 裝潢後裝/廚具安裝前填縫、五金配件全部安裝、原預叫電 梯孔及原對講機位置填補完修、廚房冰箱預留RO管加盲蓋、 拋光磚地板不平整需檢修、浴室BC公浴石材①失色部分處理 ②天花板油漆③牆壁填縫未完整、中央集塵未過電。據此可 知，原告楊進成於104年2月16日驗收時，馬桶原有安裝，否 則即無應「調整正」、「離牆距離需調整」等問題，惟既有 公浴衛浴設備到位問題，可認當時衛浴設備確實尚未安裝完 成。就此，參酌被告所提出104年1月29日原告楊進成簽具之 工程變更追加減帳單（見本院卷㈡第183頁），可知驗收前 原告楊進成確實有要求被告將浴室地坪更換為灰網石之事實 ，而浴室石材如有變更需求，於變更鋪設完成之前，自不得 裝設衛浴及馬桶設備，證人楊武龍證稱「我們必須把挑選石 材的時程都走完，才可能讓建設公司做追加減帳」等語（見 本院卷㈡第205頁），可為佐參。雖原告楊進成強調於103年 9月2日前，已經將石材報給被告，追加減帳只是帳目計算問 題，與施工時程無關，乃被告計價時程耽誤所致，並提出客 戶浴室變更石材及報價單（見本院卷㈡第197頁）為證。然 查，該客戶浴室變更石材之種類，均顯示為珍珠米黃，日期 為103年9月18日，而其下方九源石材有限公司之報價單右側 ，有「許智鈞104/1/12」之簽註日期，據此，堪認至遲於 104年1月12日原告楊進成仍尚未決選石材種類為灰網石，且 對照上開工程變更追加減帳單之日期為104年1月29日，則原 告楊進成決選石材種類之日期應為104年1月12日至104年1月 29日之期間內，即堪認定。本院認為，被告於104年1月26日 通知進行交屋，於此相近之時間前後，原告楊進成始決選浴 室石材欲由珍珠米黃更換為灰網石，迄至被告辦理工程追加 減帳單時，已屬該通知日期之後，則原告楊進成104年2月16 日驗收時因欠缺衛浴設備而屬不能居住之狀態，各項修繕延 後至104年4月7日完成，於同年月13日始驗收完畢交屋（見 上開2紙客戶交屋修繕單），所生之遲延係因原告楊進成決 選浴室石材種類時間耽擱所致，尚不能歸責於被告。從而， 原告楊進成主張被告應負遲延交屋責任云云，亦無可採。 三、爭點㈢遲延利息之計算問題： ㈠按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應 記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定 型化契約條款無效；定型化契約中之定型化契約條款，全部 或一部無效不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦 可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；定型化契約記載 經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化 契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記 載於定型化契約者，仍構成契約之內容。消保法第17條第1 項、第2項、第16條前段，消保法施行細則第15條分別定有 明文。消保法第17條既為保護消費者，而授權中央主管機關 公告特定行業之「預售屋買賣契約書範本」，則當事人間之 定型化契約若將上揭「預售屋買賣契約書範本」所禁止記載 之相關內容約定於契約條款中，該條款自屬無效；反之，若 未將應記載之事項約定於契約條款中，或所約定內容僅符合 該範本所要求完整內容之一部者，則前揭「預售屋買賣契約 書範本」之相關內容即具有補充之效力，而應列為當事人間 之約款，不待消保法施行細則另行規定。查內政部已依消保 法第17條，公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項，其第12條第2項明訂：「賣方如逾前款期限未開工或未 取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利 計算遲延利息予買方。」此應記載事項自應為被告擬具買賣 合約時所遵守。惟查，被告為與不特定多數相對人訂立同類 契約之用而預先擬定定型化約款，於系爭房屋合約第11條第 2項約定：「賣方如逾前項期限未開工或未取得使用執照者 ，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之2單利計算遲延利息予 買方。」依消保法第17條第2項規定，自屬無效，應認原告 此部分之主張為可採，是本件應改按應記載事項第12條第2 項規定，以原告已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息 。 ㈡本件被告逾期取得使用執照計有44日，業已認定如前，而被 告除爭執遲延責任、日數及遲延利息外，對於原告據以計算 之基礎俱無爭執，是原告4人請求被告應給付各原告如附表1 「逾期取得使用執照違約金」欄所示之金額，即屬有據，至 主張被告因遲延交屋所生之遲延利息、貸款利息、房屋稅、 地價稅等賠償責任，則屬無理由。 肆、綜上所述，原告莊子仁、莊陳瑞枝、楊進成、陳嘉駿各請求 被告給付16萬4120元、15萬8620元、30萬9640元（000000 +151140＝309640）、15萬2900元，及均自起訴狀繕本送達 （見本院卷㈠第152頁送達證書）之翌日即104年10月17日起 至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理 由，應予准許，逾此部分所為之請求，則屬無據，應予駁回 。 伍、本件所命被告給付各原告之金額均未逾50萬元，應依職權宣 告假執行，至原告敗訴部分，假執行之聲請已失依附，應併 予駁回。另被告陳明願供擔保，聲請免為宣告假執行，尚無 不合，爰酌定相當擔保金額准許之。 陸、本件兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結論不生 影響，無庸逐一論述，附此敘明。 柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第1項、第389條第1項第5款、第 392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 3 月 30 日 民事第五庭 法 官 李嘉益 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附 繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 3 月 30 日 書記官 劉念豫 附表1：各原告買賣標的及價金（新臺幣） ┌────┬──────┬────────────┬────┐ │原告 │ 簽約日期 │買賣標的 │價金 │ ├────┼──────┼────────────┼────┤ │莊子仁 │100年4月15日│18C及編號89、90之車位 │2618萬元│ ├────┼──────┼────────────┼────┤ │莊陳瑞枝│100年4月15日│16C及編號98、99之車位 │2531萬元│ ├────┼──────┼────────────┼────┤ │楊進成 │100年4月20日│17C及編號31、32之車位 │2550萬元│ │ │ ├────────────┼────┤ │ │ │17D及編號33之車位 │2415萬元│ ├────┼──────┼────────────┼────┤ │陳嘉駿 │100年6月6日 │12C及編號111、112之車位 │2442萬元│ └────┴──────┴────────────┴────┘ 附表2：各原告主張得向被告請求之項目及金額（新臺幣） ┌────┬──┬────────┬───────┬─────┬───────┬──────┬──────┐ │原告 │買賣│逾期取得使用執照│逾期交屋違約金│貸款利息 │房屋稅 │地價稅 │合計請求金額│ │ │標的│違約金 │ │ │ │ │ │ ├────┼──┼────────┼───────┼─────┼───────┼──────┼──────┤ │莊子仁 │18C │16萬4120元（計算│129萬5910元（ │9萬9233元 │1萬6667元（計 │1035元（計算│157萬6965元 │ │ │ │式：已繳746萬元 │計算式：2618萬│ │算式：0000000 │式：已繳地價│ │ │ │ │×每日遲延利息 │元×5/10000× │ │×1.5％÷365×│稅2929元÷ │ │ │ │ │5/10000×遲延44 │99日＝0000000 │ │221＝16667） │365×129＝ │ │ │ │ │日＝164120元） │） │ │ │1035） │ │ ├────┼──┼────────┼───────┼─────┼───────┼──────┼──────┤ │莊陳瑞枝│16C │15萬8620元（計算│125萬2845元（ │9萬5927元 │1萬6667元（計 │207元（計算 │152萬4266元 │ │ │ │式：已繳721萬元 │計算式：2531萬│ │算式同上） │式已繳地價稅│ │ │ │ │×每日遲延利息 │元×5/10000× │ │ │585元÷365×│ │ │ │ │5/10000×遲延44 │99日＝0000000 │ │ │129＝207） │ │ │ │ │日＝158620元） │） │ │ │ │ │ ├────┼──┼────────┼───────┼─────┼───────┼──────┼──────┤ │ │17C │15萬9500元（計算│125萬2350元（ │9萬6415元 │1萬6667元（計 │ │152萬5131元 │ │ │ │式：已繳725萬元 │計算式：2530萬│ │算式同上） │ │ │ │ │ │×每日遲延利息 │元×5/10000× │ │ │398元（已繳 │ │ │ │ │5/10000×遲延44 │99日＝0000000 │ │ │地價稅合計 │ │ │ │ │日＝159500元） │） │ │ │1126元÷365 │ │ │ ├──┼────────┼───────┼─────┼───────┤×129＝398）├──────┤ │楊進成 │17D │15萬1140元（計算│118萬5525元（ │7萬1670元 │1萬6718元（計 │ │142萬5252元 │ │ │ │式：已繳687萬元 │計算式：已繳 │ │算式：0000000 │ │ │ │ │ │×5/10000×44日 │2395萬元× │ │×1.5％÷365×│ │ │ │ │ │＝151140） │5/10000×99日 │ │221＝16718） │ │ │ │ │ │ │＝0000000） │ │ │ │ │ ├────┼──┼────────┼───────┼─────┼───────┼──────┼──────┤ │陳嘉駿 │12C │15萬2900元（計算│120萬8790元（ │9萬0197元 │1萬2222元（計 │207元（計算 │146萬4316元 │ │ │ │式：已繳695萬元 │計算式：已繳 │ │算式：20186÷ │式：已繳地價│ │ │ │ │×每日遲延利息 │2442萬元×每日│ │365×221＝ │稅585元÷365│ │ │ │ │5/10000×遲延44 │遲延利息 │ │12222） │×129＝207）│ │ │ │ │日＝152900元） │5/10000×遲延 │ │ │ │ │ │ │ │ │99日＝0000000 │ │ │ │ │ │ │ │ │元） │ │ │ │ │ └────┴──┴────────┴───────┴─────┴───────┴──────┴──────┘